Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 20 avril 2026, n° 24/00189

N° RG 24/00189 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FMZJ minute n°26/185 
du 20/04/2026


Grosse et expédition le :
à 

JUGEMENT DU 20 Avril 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.A.R.L. HOTEL FBJ 64 exerçant sous la dénomination commerciale LE PETIT HOTEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 157


Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 7

S.D.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SELARL ACBC, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 41


Défendeur(s)

D’AUTRE PART,


A l’audience du 12 Janvier 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELARL ACBC, la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, Me Maider HENNEBUTTE, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 16 mars 2026, le délibéré ayant été prorogé à la date du 13 Avril 2026, puis du 20 avril 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :


EXPOSE DU LITIGE

La SARL HOTEL FBJ 64 exploite un fonds de commerce d’hôtellerie dans des locaux loués à Monsieur [D] [C] et situés dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, au [Adresse 1].

Elle détient un bail commercial avec un des copropriétaires, Monsieur [D] [C] sur les lots 4,6, 8 et 23.

La SARL FBJ 64 entend obtenir réparation de la perte d’exploitation et du préjudice subis en lien avec l’état dégradé de la façade de l’immeuble de la [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la SARL FBJ 64 a fait assigner Monsieur [D] [C] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de les voir condamner à l’indemniser de divers préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, la SARL HOTEL FBJ 64 demande au tribunal de :
- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et Monsieur [C] à verser à la SARL FBJ 64 la somme de 46.000 € au titre de la perte d’exploitation subie du fait de l’absence de réfection de la façade de l’immeuble de la [Adresse 3] ;
- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et Monsieur [C] à verser à la SARL FBJ 64 la somme de 10.000 € au titre du préjudice d’image subi du fait de l’absence de réfection de la façade de l’immeuble de la [Adresse 3] ;
- condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et Monsieur [C] à verser à la SARL FBJ 64 une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
- débouter Monsieur [C] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement Monsieur [C] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à verser à la SARL FBJ 64 une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL HOTEL FBJ 64 fait valoir au visa des dispositions des articles 1240 et 1241 du Code civil, que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] a refusé abusivement d’autoriser des travaux de réfection de la façade de l’immeuble ce qui lui a causé un préjudice. De la même manière, elle estime que Monsieur [D] [C] ès qualité de bailleur a engagé sa responsabilité du fait du mauvais entretien des parties communes. Elle considère que l’état de dégradation de la façade depuis plusieurs années porte atteinte à son image et lui cause un préjudice d’exploitation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2025 , le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] demande au tribunal de :
- prononcer l’action de la SARL FBJ HOTEL comme mal fondée au titre de sa perte d’exploitation ;
- débouter la société FBJ 64 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SARL FBJ 64 à verser au SDC [Adresse 3] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] soutient que la SARL HOTEL FBJ 64 ne démontre pas subir une perte d’exploitation du fait de l’état des façades. Il souligne qu’il n’est pas démontré une baisse significative du résultat d’exploitation en lien avec l’état de la façade. Il rappelle également que des travaux ont été engagés afin de remédier aux désordres de la façade et que dans le cadre d’une expertise judiciaire diligentée dans une procédure parallèle, aucun préjudice d’exploitation ou d’image n’avait été retenu concernant la SARL HOTEL FBJ 64. Il ajoute qu’elle n’a jamais sollicité le Syndicat des Copropriétaires préalablement aux procédures engagées et que des travaux de remise en état de la façade sont d’ores et déjà programmés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, Monsieur [D] [C] demande au tribunal de :
- déclarer l'action de la SARL FBJ HOTEL 64 mal fondée,
- débouter la SARL FBJ HOTEL 64 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SARL FBJ HOTEL 64 à verser 5000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ,
Subsidiairement et si par impossible le Tribunal entendait entrer en voie de condamnation
- déclarer la demande de Monsieur [C] fondée en application des articles 1119 et 1120 du code civil,
- constater que la SARL FBJ HOTEL 64 doit 30.000€ à Monsieur [C].

Monsieur [D] [C] expose que la SARL BFJ 64 n’a subi aucun sinistre dans son local et peut parfaitement exploiter son activité hôtelière. Il souligne que les documents comptables ne démontrent nullement une baisse significative du résultat d’exploitation et qu’il n’est pas avéré que la perte d’exploitation soit en lien direct avec l’état de la façade de l’immeuble.

Monsieur [D] [C] explique également que la façade litigieuse est la façade latérale de l’immeuble et que des travaux ont été réalisés et sont achevés depuis le 28 février 2025. Il ajoute ne jamais avoir bloqué les travaux de la façade [Adresse 1] et précise que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] a été diligent pour remédier aux désordres affectant la façade.

Il considère enfin que la SARL BFJ 64 en sa qualité de personne morale ne dispose pas d’un droit à l’image relatif à la façade de la [Adresse 1] qui appartient au Syndicat des Copropriétaires.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 02 octobre 2025 avec effet au 18 décembre 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 janvier 2026 pour être mise en délibéré au 16 mars 2026 prorogé au 13 avril 2026 puis au 20 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire, constater, donner acte” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur les responsabilités encourues.

Aux termes de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » 

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux. 
En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment des précédentes décisions judiciaires opposant la SARL HOTEL FBJ 64 au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] et à Monsieur [D] [C], que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] a manqué de diligences après avoir été informé par la SARL HOTEL FBJ 64 de l’état de détérioration de la façade pour faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

L’absence de mesures prises pour remédier rapidement aux désordres affectant les façades de l’hôtel est en effet imputable au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] qui a sollicité des devis qui avaient un périmètre plus important que celui de la seule réfection des deux façades de l’hôtel, ce qui a rallongé les délais de mise en œuvre des travaux.

Cette absence de diligences du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] est constitutif d’une faute engageant sa responsabilité délictuelle envers la SARL HOTEL FBJ 64.

En revanche, s’agissant de Monsieur [D] [C], la SARL HOTEL FBJ 64 échoue à rapporter l’existence d’une faute susceptible de lui être reprochée, la résistance abusive et l’abus de majorité imputés à Monsieur [D] [C] dans le cadre de la mise en œuvre des travaux de réfection de la façade n’étant pas démontrés. 

Dans ces conditions, seule la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] est susceptible d’être engagée du fait des préjudices subis par la SARL HOTEL FBJ 64 relatifs aux désordres affectant les façades de l’hôtel jusqu’à leur ravalement.

Sur le préjudice d’exploitation :

Si le raisonnement du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3], selon lequel, les désordres affectant les façades n’ont causé aucun préjudice d’exploitation ne peut être suivi, il n’en demeure pas moins que les éléments comptables produits par la SARL HOTEL FBJ 64 au soutien de sa demande sont insuffisants pour chiffrer le préjudice allégué et établir un lien de causalité entre les désordres et le préjudice.

En effet, la SARL HOTEL FBJ 64 produit aux débats ses comptes annuels sur les exercices 2018, 2019 et 2020 ainsi qu’une évaluation qu’elle a elle même établie (pièce n°19) et une attestation de son expert- comptable certifiant avoir vérifié l’estimation du préjudice (pièce n°18).

Or ces éléments comptables ne permettent pas de vérifier la réalité de la baisse du taux d’occupation des chambres sur la période alléguée. Il aurait fallu pour estimer la réalité de ce préjudice que la SARL HOTEL FBJ 64 verse au débat le tableau d’occupation des chambres sur la période considérée et le tableau d’occupation des chambres sur les périodes antérieures aux désordres.

A défaut de rapporter la preuve suffisante de l’existence d’un préjudice d’exploitation en lien avec les désordres affectant la façade et à défaut de produire des éléments suffisants pour évaluer ce préjudice, la SARL HOTEL FBJ 64 sera déboutée de sa demande à ce titre à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3].

Sur le préjudice de perte d’image :

La SARL FBJ HOTEL 64 ne démontre pas que l’image de son établissement a été entachée par les désordres affectant la devanture, notamment par une rétrogradation du classement de l’hôtel.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur le préjudice moral :

Il résulte des développements qui précèdent que la SARL FBJ HOTEL 64 a subi pendant de nombreuses années le défaut de diligences du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] dans la mise en œuvre des travaux de ravalement de façade alors que ceux-ci revêtaient un caractère d’urgence. Son préjudice moral est donc avéré et il sera évalué à la somme de 5000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SARL FBJ 64, succombant partiellement à l’instance.


Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu du sens de la décision, les demandes formées par la SARL HOTEL FBJ 64, Monsieur [D] [C] et le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE la SARL HOTEL FBJ 64 de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [D] [C].

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] à payer à la SARL HOTEL FBJ 64 la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral.

DEBOUTE la SARL HOTEL FBJ 64 de ses demandes relatives au préjudice de perte d’exploitation et au préjudice d’image à l’encontre du Syndicat des Copropritaires de la [Adresse 3]. 

REJETTE les demandes formées par la SARL HOTEL FBJ 64, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] et Monsieur [D] [C] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL HOTEL FBJ 64 aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,




[...] [...]