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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 27 avril 2026, n° 25/01423

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, avec prise d’effet au 30 octobre 2023, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [V] [T] un logement situé 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 376,88 euros, outre une provision sur charges de 109,50 euros. 

Par courrier du 30 octobre 2024 reçue le 5 novembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [V] [T].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 719,54 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de la quittance d’assurance en matière d’habitation a été signifié à la locataire le 21 mai 2025. 

Par acte du 5 août 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location consenti par la demanderesse à Madame [V] [T] par effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [T] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [V] [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [V] [T] au paiement de la somme principale de 2 892,06 euros au titre des arriérés de loyer et charges dus au 21 juillet 2025, majorée des intérêts de droit à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros, date de signification du commandement de payer  ;
-Condamner Madame [V] [T] à payer au demandeur une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code de procédure civile ;
-Condamner Madame [V] [T] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [Q] [T] à payer à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ; 
-Condamner Madame [V] [T] au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la préfecture. 
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile. 

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 6 août 2025. 


À l’audience du 6 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 4 114,97 euros arrêtée au 27 février 2026. Elle indique que le dernier règlement reçu est en date du mois d’octobre 2025. 

Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. 

Madame [V] [T], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

Motifs

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [T], citée par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

La SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdue malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LE FOYER STEPHANAIS le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] [T] le 21 mai 2025, lui accordant un délai de six semaines pour régler la dette. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 juillet 2025.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [V] [T] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA LE FOYER STEPHANAIS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la résiliation pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 novembre 2024.

Le bailleur indique néanmoins sur la fiche d’expulsion ne pas maintenir la demande en résiliation pour défaut d’assurance. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater une résolution du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire visant le défaut d’assurance. 

Sur l’indemnité d’occupation 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LE FOYER STEPHANAIS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 27 février 2026, échéance de février incluse, dont il ressort que la dette est de 4.114,97 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 286,85 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 9,78 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que trois courriers simples qui auraient été adressés à Madame [V] [T] les 20 septembre 2024, 20 octobre 2024 et 20 novembre 2024 pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 25 euros. 

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que trois courriers simples qui auraient été adressés à Madame [V] [T] les 29 septembre 2025, 18 novembre 2025 et 11 décembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’impôt de l'année 2025 sur les revenus 2024. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort également des frais d’enquête triennale non justifiés par le bailleur d’un montant de 15,24 euros, qu’il convient donc de déduire du montant de la dette.

La dette actualisée s’élève donc à 4 080,19 euros. 

Madame [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4 080,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrétee au 27 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA LE FOYER STEPHANAIS

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.»

En l'espèce, si le compte locataire de Madame [V] [T] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, la SA LE FOYER STEPHANAIS ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. 

La SA LE FOYER STEPHANAIS est donc déboutée de sa demande de dommages intérêts. 

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [T] qui succombe, est condamnée aux dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance ; 
DÉCLARE la SA LE FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges  ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 30 octobre 2023 concernant le logement situé 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à Madame [V] [T] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 juillet 2025 ;

DIT que Madame [V] [T] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [T] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LE FOYER STEPHANAIS pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4 080,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrétee au 27 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA LE FOYER STEPHANAIS ; 

CONDAMNE Madame [V] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de la signification de l’assignation du 5 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;





CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/01423 
N° Portalis DB2W-W-B7J-NIHV


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue du Pré de la Roquette
BP 20
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
Représentée par Mme [Y], munie d’un mandat spécial


DEFENDERESSE :

Mme [V] [T]
2 rue Bourvil
Appt 72
76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY
non comparante, non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, avec prise d’effet au 30 octobre 2023, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [V] [T] un logement situé 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 376,88 euros, outre une provision sur charges de 109,50 euros. 

Par courrier du 30 octobre 2024 reçue le 5 novembre 2024, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [V] [T].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 719,54 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de la quittance d’assurance en matière d’habitation a été signifié à la locataire le 21 mai 2025. 

Par acte du 5 août 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location consenti par la demanderesse à Madame [V] [T] par effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] [T] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [V] [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [V] [T] au paiement de la somme principale de 2 892,06 euros au titre des arriérés de loyer et charges dus au 21 juillet 2025, majorée des intérêts de droit à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros, date de signification du commandement de payer  ;
-Condamner Madame [V] [T] à payer au demandeur une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code de procédure civile ;
-Condamner Madame [V] [T] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [Q] [T] à payer à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code Civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ; 
-Condamner Madame [V] [T] au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la préfecture. 
-Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile. 

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 6 août 2025. 


À l’audience du 6 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 4 114,97 euros arrêtée au 27 février 2026. Elle indique que le dernier règlement reçu est en date du mois d’octobre 2025. 

Elle s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. 

Madame [V] [T], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu. 


MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [T], citée par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

La SA LE FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdue malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LE FOYER STEPHANAIS le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] [T] le 21 mai 2025, lui accordant un délai de six semaines pour régler la dette. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 juillet 2025.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [V] [T] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA LE FOYER STEPHANAIS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la résiliation pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 novembre 2024.

Le bailleur indique néanmoins sur la fiche d’expulsion ne pas maintenir la demande en résiliation pour défaut d’assurance. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater une résolution du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire visant le défaut d’assurance. 

Sur l’indemnité d’occupation 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LE FOYER STEPHANAIS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 27 février 2026, échéance de février incluse, dont il ressort que la dette est de 4.114,97 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 286,85 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 9,78 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que trois courriers simples qui auraient été adressés à Madame [V] [T] les 20 septembre 2024, 20 octobre 2024 et 20 novembre 2024 pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité. 

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 25 euros. 

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que trois courriers simples qui auraient été adressés à Madame [V] [T] les 29 septembre 2025, 18 novembre 2025 et 11 décembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’impôt de l'année 2025 sur les revenus 2024. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort également des frais d’enquête triennale non justifiés par le bailleur d’un montant de 15,24 euros, qu’il convient donc de déduire du montant de la dette.

La dette actualisée s’élève donc à 4 080,19 euros. 

Madame [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4 080,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrétee au 27 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA LE FOYER STEPHANAIS

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.»

En l'espèce, si le compte locataire de Madame [V] [T] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, la SA LE FOYER STEPHANAIS ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. 

La SA LE FOYER STEPHANAIS est donc déboutée de sa demande de dommages intérêts. 

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [T] qui succombe, est condamnée aux dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance ; 
DÉCLARE la SA LE FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges  ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 30 octobre 2023 concernant le logement situé 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800), donné en location à Madame [V] [T] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 juillet 2025 ;

DIT que Madame [V] [T] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [T] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 rue Bourvil, Appartement 72, ST ETIENNE DU ROUVRAY (76800) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LE FOYER STEPHANAIS pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4 080,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrétee au 27 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 1 719,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA LE FOYER STEPHANAIS ; 

CONDAMNE Madame [V] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de la signification de l’assignation du 5 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;





CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1760, code de la construction et de l'habitation L441-9, code des assurances L441-3, code des assurances L112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-28T19:10:19.789Z.