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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 12 mai 2026, n° 25/03190

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 7 décembre 2011, Monsieur [T] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 430€.

Monsieur [T] [U] a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 1er octobre 2024.

Par acte du 4 août 2025, Monsieur [T] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir :
- de constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire,
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] avec si besoin recours à la force publique,
- de condamner Monsieur [W] [L] au paiement :
- de la somme de 5058,41€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des lieux,
- de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [T] [U], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5832,57€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 février 2026.

Monsieur [W] [L], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
- à titre principal : constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des arriérés locatifs et en conséquence l’incompétence du juge des référés et rejeter l’ensemble des demandes du bailleur,
- à titre subsidiaire :
* lui accorder des délais de paiement d’une durée de 3 ans,
* suspendre les effets de la clause résolutoire, 
- à titre infiniment plus subsidiaire lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-2, L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, 
- en tout état de cause :
* condamner le demandeur à payer la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur l’exigibilité tant des charges locatives que du montant de l’augmentation de loyer tant à la date du commandement de payer qu’au jour de l’audience faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Il indique en effet que le paiement des charges locatives est sollicité depuis le mois de juillet 2021 alors que le bail ne prévoyait aucune provision sur charge et qu’il soutient ne jamais avoir reçu le courrier du mois de juin 2024 produit par le bailleur. S’agissant de l’augmentation de loyer ne lui a jamais été notifiée et qu’elle est en outre interdite depuis la loi du 24 août 2022 concernant les logements classés F et G.

Il fait également valoir la mauvaise foi du bailleur qui aurait réclamé en une seule fois le versement de la somme de 4079,23€ de trois ans de charges sans produire aucun justificatif. 

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation et l'expulsion

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance :

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail pour le seul motif de défaut d’assurance n’a pas à être notifiée à la préfecture.

L’action est donc recevable.

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (article 12) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d'assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement, ce dernier ne donnant aucun élément sur une éventuelle assurance.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu'il y ait besoin d'examiner si les conditions de l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d'une assurance dans le mois du commandement, cette cause d'acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d'un délai plus court.

 - sur la demande de suspension des effets la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, il est admis que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus s’agissant d’une résiliation du bail constatée sur le fondement du défaut d’assurance.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la résiliation du bail a été constatée pour défaut d’assurance, Monsieur [W] [L] n’est pas fondé à solliciter l’application des dispositions susvisées.

Monsieur [W] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2024, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. 
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
(...)
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’absence de manœuvres, de menaces, voie de fait ou de contrainte, il convient d'apprécier si la mesure d'expulsion emporte des conséquences d'une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties. 

En l’espèce, Monsieur [L], âgé de 70 ans, justifie de son titre de séjour en cours de validité, ainsi que d’une situation financière stable mais avec des revenus très modestes, ce dernier percevant le minimum vieillesse et bénéficiant d’allocations de logement versées par la CAF.

En outre, il justifie de diligence en vue de son relogement ce dernier produisant une demande effectuée auprès de [Localité 3] HABITAT le 13 février 2023 et du renouvellement de cette demande le 28 janvier 2025.

De son côté le bailleur, Monsieur [U], ne justifie pas de sa situation.

En conséquence, eu égard à la situation de Monsieur [L] compte tenu de son âge, de l’absence de perspective de relogement à court terme malgré les diligences effectuées, du fait qu’il est à jour de ses loyers courants, la dette portant sur une régularisation de charges et de l’absence d’urgence à la libération des lieux occupés, il convient en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, d’accorder à Monsieur [L] un délai délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux et de dire qu’il devra avoir quitté les lieux d’ici le 12 août 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, 

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Enfin, il résulte de l’article 837 dudit code qu’à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Monsieur [L] conteste tant le montant réclamé au titre des charges locatives que le montant réclamé au titre de la révision du loyer.

S’agissant des charges locatives, il sera rappelé que les textes prévoient qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le défaut de régularisation annuelle de charges ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir en cours de procédure.

Il convient de relever que le bail signé le 7 décembre 2011 versé aux débats ne mentionne aucune provision sur charges et que la partie du bail à compléter sur les provisions sur charge est même barrée. 

Cependant, si le montant des charges n’est pas précisé dans le bail, il est constant que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail

En outre si le courrier du 25 juin 2024 versé aux débats intitulé « Objet : révision du loyer, charges locatives, taxe ordure ménagère, assurance habitation » réclamant à Monsieur [L] le règlement des 3 dernières années de charges sur 2021 à 2024 s’élevant à 3743,57€ dans le délai d’un mois est fourni sans accusé de réception, le bailleur fournit néanmoins dans le cadre de la présente audience l’ensemble des justificatifs suffisants à savoir le décompte des charges de copropriété établi par le syndic pour les années 2021 à 2024 détaillant chaque poste, de sorte que l’obligation à paiement n’apparaît pas sérieusement contestable ni dans son principe ni dans son montant qui est de 1414,77€ pour 2021/2022, 1166,85€ pour 2022/2023 et 1161,57€ pour 2023/2024, soit un total de 3743,19€.

En revanche, à défaut de provision mentionnée dans le bail, de justificatif pour la période postérieure à 2024 des charges locatives et de preuve de l’information du locataire de la demande de provision sur charges en l’absence d’accusé de réception du courrier du 25 juin 2024, les sommes mentionnées dans le décompte locatif au titre des provisions sur charges (96€ par mois) à compter de juillet 2024 ne seront pas retenues.

Sur la révision du loyer, le contrat de bail mentionne que le loyer sera automatiquement révisé en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE de sorte que l’indexation est prévue au contrat de bail.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Cet article dispose également qu’à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location, soit le 3ème trimestre de l’année 2011 dont la valeur s’établit à 120,95.

En l’espèce, il apparaît au regard des documents versés que Monsieur [U] ne fournit pas l’accusé de réception du courrier du 25 juin 2024 notifiant la révision du loyer à Monsieur [L] et qu’il verse même des copies de SMS dans lequel il indique « je constate que vous n’êtes pas allé chercher le courrier recommandé envoyé à votre attention », de sorte qu’en l’absence de preuve de l’information du locataire de la révision du loyer sollicitée à compter de juillet 2024, les sommes sollicitées au titre de cette révision de loyers peuvent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse et ne seront donc pas retenues. 

Au regard de ces développements et du décompte locatif fourni et arrêté au mois de février 2026, Monsieur [L] apparaît redevable de la somme de 3743,19€. 

Monsieur [W] [L] sera donc condamné à titre provisionnel à payer la somme de 3743,19€.

Sur la demande de délais de paiement

En l'espèce, et liminairement, il convient de préciser que le bail étant résilié sur le fondement de l'article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il ne peut être fait application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 qui dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) ».

En revanche, des délais de paiement de droit commun peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l’espèce, compte tenu des justificatifs fournis par Monsieur [L] sur sa situation personnelle et financière, il apparaît en capacité de rembourser l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et sera donc autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l'indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l'impossibilité de louer ou rénover les lieux.
Monsieur [W] [L], étant occupant sans droit ni titre du logement à compter du 2 novembre 2024, sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période courant jusqu’à février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 430€.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance et de l’assignation en référé.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [U], Monsieur [W] [L] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Tenu aux dépens, Monsieur [L] ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 7 décembre 2011 entre Monsieur [T] [U] et Monsieur [W] [L] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de Monsieur [W] [L] de suspension de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [L] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux ;

Dispositif

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés, avant le 12 août 2026 ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [T] [U] à titre provisionnel la somme de 3743,19€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 comprise ;

AUTORISONS Monsieur [W] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [T] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 430€ ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [T] [U] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le Greffier La Vice-Présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/03190 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UQDR




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 12 Mai 2026


[T] [U]

 
 
C/


[W] [L]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 12 Mai 2026

à Me Jeanne ESPANOL

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

M. [T] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [W] [L], demeurant ETG [Adresse 5]

représenté par Me Clémence DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE


















RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 7 décembre 2011, Monsieur [T] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 430€.

Monsieur [T] [U] a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 1er octobre 2024.

Par acte du 4 août 2025, Monsieur [T] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir :
- de constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire,
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] avec si besoin recours à la force publique,
- de condamner Monsieur [W] [L] au paiement :
- de la somme de 5058,41€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des lieux,
- de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [T] [U], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5832,57€ à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 février 2026.

Monsieur [W] [L], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :
- à titre principal : constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant des arriérés locatifs et en conséquence l’incompétence du juge des référés et rejeter l’ensemble des demandes du bailleur,
- à titre subsidiaire :
* lui accorder des délais de paiement d’une durée de 3 ans,
* suspendre les effets de la clause résolutoire, 
- à titre infiniment plus subsidiaire lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-2, L412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, 
- en tout état de cause :
* condamner le demandeur à payer la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur l’exigibilité tant des charges locatives que du montant de l’augmentation de loyer tant à la date du commandement de payer qu’au jour de l’audience faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Il indique en effet que le paiement des charges locatives est sollicité depuis le mois de juillet 2021 alors que le bail ne prévoyait aucune provision sur charge et qu’il soutient ne jamais avoir reçu le courrier du mois de juin 2024 produit par le bailleur. S’agissant de l’augmentation de loyer ne lui a jamais été notifiée et qu’elle est en outre interdite depuis la loi du 24 août 2022 concernant les logements classés F et G.

Il fait également valoir la mauvaise foi du bailleur qui aurait réclamé en une seule fois le versement de la somme de 4079,23€ de trois ans de charges sans produire aucun justificatif. 

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation et l'expulsion

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance :

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail pour le seul motif de défaut d’assurance n’a pas à être notifiée à la préfecture.

L’action est donc recevable.

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (article 12) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d'assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 1er octobre 2024.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement, ce dernier ne donnant aucun élément sur une éventuelle assurance.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu'il y ait besoin d'examiner si les conditions de l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d'une assurance dans le mois du commandement, cette cause d'acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d'un délai plus court.

 - sur la demande de suspension des effets la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, il est admis que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus s’agissant d’une résiliation du bail constatée sur le fondement du défaut d’assurance.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la résiliation du bail a été constatée pour défaut d’assurance, Monsieur [W] [L] n’est pas fondé à solliciter l’application des dispositions susvisées.

Monsieur [W] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2024, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. 
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
(...)
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’absence de manœuvres, de menaces, voie de fait ou de contrainte, il convient d'apprécier si la mesure d'expulsion emporte des conséquences d'une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties. 

En l’espèce, Monsieur [L], âgé de 70 ans, justifie de son titre de séjour en cours de validité, ainsi que d’une situation financière stable mais avec des revenus très modestes, ce dernier percevant le minimum vieillesse et bénéficiant d’allocations de logement versées par la CAF.

En outre, il justifie de diligence en vue de son relogement ce dernier produisant une demande effectuée auprès de [Localité 3] HABITAT le 13 février 2023 et du renouvellement de cette demande le 28 janvier 2025.

De son côté le bailleur, Monsieur [U], ne justifie pas de sa situation.

En conséquence, eu égard à la situation de Monsieur [L] compte tenu de son âge, de l’absence de perspective de relogement à court terme malgré les diligences effectuées, du fait qu’il est à jour de ses loyers courants, la dette portant sur une régularisation de charges et de l’absence d’urgence à la libération des lieux occupés, il convient en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, d’accorder à Monsieur [L] un délai délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux et de dire qu’il devra avoir quitté les lieux d’ici le 12 août 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, 

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Enfin, il résulte de l’article 837 dudit code qu’à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Monsieur [L] conteste tant le montant réclamé au titre des charges locatives que le montant réclamé au titre de la révision du loyer.

S’agissant des charges locatives, il sera rappelé que les textes prévoient qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le défaut de régularisation annuelle de charges ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir en cours de procédure.

Il convient de relever que le bail signé le 7 décembre 2011 versé aux débats ne mentionne aucune provision sur charges et que la partie du bail à compléter sur les provisions sur charge est même barrée. 

Cependant, si le montant des charges n’est pas précisé dans le bail, il est constant que les charges récupérables sont des sommes dues, de droit, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail

En outre si le courrier du 25 juin 2024 versé aux débats intitulé « Objet : révision du loyer, charges locatives, taxe ordure ménagère, assurance habitation » réclamant à Monsieur [L] le règlement des 3 dernières années de charges sur 2021 à 2024 s’élevant à 3743,57€ dans le délai d’un mois est fourni sans accusé de réception, le bailleur fournit néanmoins dans le cadre de la présente audience l’ensemble des justificatifs suffisants à savoir le décompte des charges de copropriété établi par le syndic pour les années 2021 à 2024 détaillant chaque poste, de sorte que l’obligation à paiement n’apparaît pas sérieusement contestable ni dans son principe ni dans son montant qui est de 1414,77€ pour 2021/2022, 1166,85€ pour 2022/2023 et 1161,57€ pour 2023/2024, soit un total de 3743,19€.

En revanche, à défaut de provision mentionnée dans le bail, de justificatif pour la période postérieure à 2024 des charges locatives et de preuve de l’information du locataire de la demande de provision sur charges en l’absence d’accusé de réception du courrier du 25 juin 2024, les sommes mentionnées dans le décompte locatif au titre des provisions sur charges (96€ par mois) à compter de juillet 2024 ne seront pas retenues.

Sur la révision du loyer, le contrat de bail mentionne que le loyer sera automatiquement révisé en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE de sorte que l’indexation est prévue au contrat de bail.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Cet article dispose également qu’à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location, soit le 3ème trimestre de l’année 2011 dont la valeur s’établit à 120,95.

En l’espèce, il apparaît au regard des documents versés que Monsieur [U] ne fournit pas l’accusé de réception du courrier du 25 juin 2024 notifiant la révision du loyer à Monsieur [L] et qu’il verse même des copies de SMS dans lequel il indique « je constate que vous n’êtes pas allé chercher le courrier recommandé envoyé à votre attention », de sorte qu’en l’absence de preuve de l’information du locataire de la révision du loyer sollicitée à compter de juillet 2024, les sommes sollicitées au titre de cette révision de loyers peuvent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse et ne seront donc pas retenues. 

Au regard de ces développements et du décompte locatif fourni et arrêté au mois de février 2026, Monsieur [L] apparaît redevable de la somme de 3743,19€. 

Monsieur [W] [L] sera donc condamné à titre provisionnel à payer la somme de 3743,19€.

Sur la demande de délais de paiement

En l'espèce, et liminairement, il convient de préciser que le bail étant résilié sur le fondement de l'article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il ne peut être fait application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 qui dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) ».

En revanche, des délais de paiement de droit commun peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l’espèce, compte tenu des justificatifs fournis par Monsieur [L] sur sa situation personnelle et financière, il apparaît en capacité de rembourser l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et sera donc autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l'indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l'impossibilité de louer ou rénover les lieux.
Monsieur [W] [L], étant occupant sans droit ni titre du logement à compter du 2 novembre 2024, sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période courant jusqu’à février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 430€.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance et de l’assignation en référé.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [U], Monsieur [W] [L] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Tenu aux dépens, Monsieur [L] ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 7 décembre 2011 entre Monsieur [T] [U] et Monsieur [W] [L] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de Monsieur [W] [L] de suspension de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [L] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés, avant le 12 août 2026 ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [T] [U] à titre provisionnel la somme de 3743,19€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 comprise ;

AUTORISONS Monsieur [W] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [T] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 430€ ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [T] [U] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le Greffier La Vice-Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-05-26T21:40:54.228Z.