Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 27 mai 2026, n° 24/03188

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2008, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. BANQUE D'ESCOMPTE ASSET MANAGEMENT, devenue depuis la S.A.S. [D] [F] GESTION, des locaux à usage exclusif de bureaux commerciaux et de guichets de banque composés de cinq ensembles de bureaux situés aux deuxième et troisième étages, d'un appartement situé au sixième étage, et de douze réserves situées au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au sixième étage, constituant les lots n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°10, n°15, n°17, n°18, n°23, n°24, n°26, n°29, n°105, n°106, n°114, n°115 et n°116 d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ainsi que de cinq emplacements de stationnement n°465, n°466, n°467, n°468 et n°470 situés au cinquième sous-sol constituant les lots n°143, n°144, n°145, n°146 et n°148 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section AQ numéro [Cadastre 3], pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2008, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 490.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. 

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017.

Par actes d'huissier en date du 19 février 2019, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait signifier à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges. 


Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03188 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI

Par lettre recommandée en date du 7 mars 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont déclaré accepter le principe du renouvellement du bail, mais s'opposer au montant du loyer suggéré.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2021, notifié à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [E] [S] et à Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI », lesquels ont procédé à une visite contradictoire des locaux le 25 août 2022 et ont établi un rapport en date du 22 septembre 2022 estimant la valeur locative de marché des locaux au montant annuel de 803.386 euros hors taxes et hors charges, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a, par exploits de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14499.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont fait signifier à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE l'exercice de leur droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial, sur le fondement des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, faisant part de leur intention de quitter les lieux le 1er avril 2024.

Constatant qu'en raison de l'exercice par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION de leur droit d'option, ces dernières étaient redevables, à compter rétroactivement du 1er octobre 2019, d'une indemnité d'occupation dont la fixation ne relevait pas de sa compétence, le juge des loyers commerciaux a, par jugement contradictoire en date du 16 novembre 2023 rendu dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, débouté la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de ses demandes de fixation du loyer de renouvellement et d'expertise judiciaire, et condamné cette dernière aux dépens. 

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, en fixation de l'indemnité d'occupation statutaire due par ces dernières à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, ainsi qu'en paiement de la somme de 631.736,33 euros hors taxes et hors charges au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 mars 2024. 

Tel est l'objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/03188.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 2 avril 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, de :

– juger que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges, indexée annuellement sur la variation de l'indice des activités tertiaires au 1er octobre, outre les charges et taxes refacturables selon les stipulations du contrat de bail commercial ;
– en conséquence, condamner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à lui payer la somme de 631.736,33 euros correspondant à la différence entre les montants effectivement versés et le montant qui aurait dû l'être à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 ;
– débouter la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION de l'ensemble de leurs demandes ; 
– condamner solidairement la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à lui payer la somme de 40.000 euros en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce et de l'article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais exposés au cours de la fixation du loyer ainsi que les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance ;
– condamner solidairement la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION aux dépens.

À l'appui de ses prétentions, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE fait valoir que la valeur locative des locaux peut raisonnablement être fixée à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, laquelle est d'ailleurs inférieure au montant de 803.386 euros hors taxes et hors charges retenu par le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI » en date du 22 septembre 2022. Elle ajoute que l'indemnité d'occupation statutaire due par les preneuses doit faire l'objet d'une indexation annuelle. Elle souligne qu'entre le 1er octobre 2019 et le 30 mars 2024, ces dernières ont versé un loyer d'un montant inférieur à celui de l'indemnité d'occupation statutaire lui revenant, ce qui justifie sa demande en paiement des arriérés d'indemnités d'occupation d'un montant de 631.736,33 euros hors taxes et hors charges.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par les locataires, faisant remarquer que celles-ci demeurent redevables de la somme de 8.281 euros et de la somme de 4.326,83 euros au titre de l'estimation de la régularisation des charges locatives des années respectivement 2023 et 2024, lesquelles ont été prélevées sur le montant du dépôt de garantie.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-57 du code de commerce, de :

– juger la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;
– à titre reconventionnel, et tous droits réservés de former ultérieurement toutes demandes complémentaires, condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE à leur payer la somme de 12.607,83 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;
– en tout état de cause, condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Régis HALLARD.

Au soutien de leurs demandes, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION contestent que le montant de l'indemnité d'occupation dont elles sont éventuellement débitrices puisse être fixé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges invoquée par la bailleresse, laquelle ne repose sur aucun élément, alors même que le marché des bureaux n'a cessé de se dégrader depuis plusieurs années et est d'ailleurs devenu totalement sclérosé depuis la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 et la généralisation du télétravail, faisant au surplus observer que le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale communiqué, d'une part n'est corroboré par aucun autre élément, et d'autre part comporte une estimation de la valeur locative de marché des locaux au 30 août 2022, et non de la valeur locative statutaire au 1er octobre 2019, de sorte qu'il se révèle dénué de toute pertinence. Elles en déduisent qu'en l'absence de démonstration que le loyer dont elles se sont acquittées jusqu'à leur départ des lieux serait inférieur à la valeur locative statutaire des locaux, elles ne sont redevables d'aucun arriéré, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, les locataires affirment que c'est à tort que la propriétaire a conservé par-devers elle les sommes de 8.281 euros et de 4.326,83 euros correspondant prétendument à l'estimation de la régularisation des charges locatives des années 2023 et 2024, lesquelles ne sont pas justifiées, de sorte qu'elles doivent leur être restituées.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 26 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026, puis prorogée au 27 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

Sur les règles de fixation du montant de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, l'indemnité d'occupation due par un locataire à compter de la date d'expiration du bail et pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option est de nature statutaire (Civ. 3, 5 février 2003 : pourvoi n°01-16882), et doit correspondre au montant de la valeur locative de renouvellement (Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-18219 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227) ; mais que d'autre part, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est alors redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun (Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-19707).
Décision du 27 Mai 2026
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En l'espèce, il est établi : que par actes d'huissier en date du 19 février 2019, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait signifier à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 ; que par exploits de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ; et que par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont fait signifier à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE l'exercice de leur droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial (pièces n°8, n°12 et n°14 en demande, et n°3 et n°6 en défense).

De plus, bien qu'il ne soit pas contesté que les locataires ont procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 2 avril 2024, force est toutefois de constater que la propriétaire demande expressément, aux termes de ses écritures, la « condamnation rétroactive des Preneurs pour la période 1er octobre 2019 au 30 mars 2024 », et indique que « le Tribunal de céans condamnera les Preneurs à verser au Bailleur la somme de 631.736,33 € (hors CRL) du 1er octobre 2019 au 30 mars 2024 » (pages 10 et 11 de ses dernières conclusions), de sorte que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera tenu compte de cette date du 30 mars 2024.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les preneuses sont redevables d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019, lendemain de la date d'expiration du bail, et le 3 novembre 2023, date de l'exercice de leur droit d'option, puis d'une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 4 novembre 2023 jusqu'au 30 mars 2024.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION redevables envers la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le 3 novembre 2023, et d'une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 4 novembre 2023 jusqu'au 30 mars 2024.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

En outre, selon les dispositions de l'article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. 

D'après les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 dudit code, à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
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Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, le caractère de local à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d'un local servant à l'exercice d'une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d'une agence bancaire dès lors que l'activité essentielle d'une banque est d'ordre comptable, administratif ou juridique, et n'est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE IX - CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, et la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2008 à effet au 1er octobre 2008 stipule que : « Toutes les autres clauses, charges et conditions du bail à effet du 28 avril 1999 et de ses avenants successifs qui ne sont pas contraires aux présentes demeurent en vigueur » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 7).

Or, la clause intitulée « ARTICLE III - DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 28 avril 1999 prévoit que : « Les lieux loués devront être occupés à usage exclusif de bureaux commerciaux et de guichets de banque » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 3).

Il est donc démontré que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas contesté.

Il y a lieu de relever que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE ne produit aucun élément à l'appui de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, étant observé : que ce montant est celui figurant dans le congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 signifié à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION par actes d'huissier en date du 19 février 2019, lequel mentionne « Que si les Preneurs entendent se prévaloir de son (sic) droit au renouvellement, le Bailleur demande que le loyer annuel du bail renouvelé soit, conformément à l'article R. 145-11 du Code de commerce, porté à la somme de six cent quatre-vingt-quatre mille neuf cent onze euros (684.911 €) hors taxes et hors charges » ; que par lettre recommandée en date du 7 mars 2019 réceptionnée le lendemain, les locataires ont explicitement répondu que « Nous vous informons par la présente de notre volonté de renouveler notre bail commercial [...]. Toutefois, vous comprendrez que nous ne pouvons accepter la nouvelle valeur locative de 684.911 € [...] qui correspond à une hausse de plus de 26,8% que vous ne justifiez par aucun élément objectif » ; et que tant dans son mémoire préalable notifié aux preneuses par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2021 que dans son assignation devant le juge des loyers commerciaux signifiée le 9 novembre 2022, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE s'est contentée d'indiquer qu' « À titre principal, le Bailleur sollicite que pour les vingt-trois lots loués par les Preneurs, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 soit fixé à la somme de 684.911 € hors taxes et hors charges par an. En effet, en prenant en considération la surface des Locaux Loués et en procédant à une pondération de celle-ci en fonction de leur destination, il conviendra de noter que la valeur locative de renouvellement des Locaux Loués s'élève à la somme de 684.911 € hors taxes et hors charges par an » (pièces n°8, n°9, n°11 page 5 et n°12 page 6 en demande, et n°3 et n°4 en défense), sans communiquer aucun élément justificatif à l'appui de cette assertion ni même citer de quelconques références locatives au sens des dispositions des articles R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce susvisées.

De plus, si la bailleresse produit désormais aux débats, dans le cadre de la présente instance, un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI » en date du 22 septembre 2022, force est toutefois de constater que ce dernier, établi « dans le cadre d'une réflexion quant à l'éviction du locataire », retient une valeur locative d'un montant annuel de 803.386 euros hors taxes et hors charges, et ne vient donc pas étayer la demande d'indemnité d'occupation d'un montant annuel de 684.911 euros présentée, étant au surplus précisé que la valeur locative ainsi calculée constitue une « valeur locative de marché » étudiée selon des « résultats [...] donnés en date de valeur : 31 août 2022 », 27 des 51 références de prix listées par les experts, soit 52,94%, étant postérieures au 1er octobre 2019 (pièce n°15 en demande, pages 3, 29, 30, 31, 32 et 38), alors même que l'indemnité d'occupation en cause doit correspondre à une valeur locative statutaire au 1er octobre 2019, de sorte que ledit rapport, lequel n'est d'ailleurs corroboré par aucun autre élément, se révèle dénué de toute pertinence.

Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03188 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI

Cependant, dès lors que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation est expressément reconnu par la présente décision, le tribunal ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation de cette dernière, ni se contenter de rejeter celle-ci comme réclamé par les défenderesses, nonobstant la flagrante insuffisance des preuves fournies par la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer la présente juridiction.

En vertu des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, selon les dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 4.500 euros, que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, demanderesse à l'action en paiement de l'indemnité d'occupation et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner. 

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [Y] [G], et de dire que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE devra consigner la somme de 4.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

D'après les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, conformément aux dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03188 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, ainsi qu'à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, de rencontrer Madame [K] [Z] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur le sursis à statuer

En application des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286), en ce incluse l'indemnité d'occupation dont est redevable le locataire (Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-20758).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE ne pourra être définitivement fixé qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, lequel se révélera également utile pour fixer l'indemnité d'occupation de droit commun due postérieurement à l'exercice du droit d'option, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE VII - DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 28 avril 1999 stipule que : « Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de CINQ CENT DOUZE MILLE CINQ CENTS [Localité 5] (512.500 [Localité 5]) correspondant à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges en garantie du paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives, et de toutes sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. Au départ du preneur, ce dépôt de garantie sera restitué après imputation de toutes sommes qui seraient dues au bailleur au titre du présent bail, après déménagement, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, sans préjudice des éventuels dommages et intérêts » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 5).

Il ressort du tableau figurant en page 10 des dernières conclusions de la bailleresse, dont les données ne sont pas contestées, que les locataires ont versé, en guise de loyer assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, la somme annuelle hors taxes et hors charge de 553.490,98 euros à compter du 1er octobre 2019, de 566.943,89 euros à compter du 1er octobre 2020, de 583.599,87 euros à compter du 1er octobre 2021, de 623.958,58 euros à compter du 1er octobre 2022, et de 665.278,22 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu'au départ des locaux le 30 mars 2024.

Force est de constater que pour le cas où l'indemnité d'occupation fixée par la décision à intervenir serait d'un montant supérieur à ceux susvisés, la propriétaire serait en droit de solliciter le paiement du différentiel notamment par prélèvement sur le dépôt de garantie, ce qui justifie qu'il soit également sursis à statuer sur la demande de restitution formée par les preneuses.

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire et de l'indemnité d'occupation de droit commun dues à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, ainsi que sur la demande reconventionnelle de restitution du solde du dépôt de garantie formée par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif. 

Sur la demande en paiement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé

D'après les dispositions de la première phrase du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il y a lieu de rappeler que les frais mis à la charge de la partie exerçant son droit d'option sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009 : pourvoi n°08-15741), ces derniers n'étant cependant pas limités aux frais taxables de procédure mais couvrant également les frais irrépétibles (Civ. 3, 27 mars 2002 : pourvoi n°00-22534 ; Civ. 3, 14 avril 2016 : pourvoi n°14-29963).

En l'espèce, dans la mesure où la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION sont à l'origine de l'extinction de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499 (pièces n°13 en demande et n°9 en défense), à la suite de l'exercice de leur droit d'option, elles sont tenues de supporter la charge financière des frais de ladite instance.

La S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE communique trois notes d'honoraires établies par le cabinet d'avocats SIMMONS & SIMMONS LLP respectivement n°FR0110555547 en date du 12 octobre 2022 d'un montant de 6.448,21 euros T.T.C. pour la période « Du 28 juillet 2021 au 04 février 2022 », n°[Numéro identifiant 1] en date du 30 décembre 2022 d'un montant de 16.202,33 euros T.T.C. pour la période « Du 14 mars 2022 au 06 décembre 2022 », et n°[Numéro identifiant 2] en date du 29 décembre 2023 d'un montant de 8.203,28 euros T.T.C. pour la période « Du 09 décembre 2022 au 25 octobre 2023 » (pièce n°24 en demande).
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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Cependant, force est de constater que ces factures se contentent de comporter les mentions « Honoraires » et « Frais et débours », sans fournir aucun détail sur les prestations effectivement réalisées, ni sur le nombre d'heures facturées et le taux horaire pratiqué par les avocats en charge du dossier.

Il ressort des éléments produits aux débats que les conseils de la bailleresse ont rédigé pour le compte de cette dernière : un mémoire préalable de sept pages, dont quatre pages d'exposé du litige, de discussion et de dispositif, notifié aux preneuses par lettre recommandée en date du 30 septembre 2021, si bien que la première note d'honoraires d'un montant de 6.448,21 euros T.T.C. est justifiée par cette diligence ; et une assignation devant le juge des loyers commerciaux signifiée par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, laquelle comporte neuf pages, dont cinq pages d'exposé du litige, de discussion et de dispositif consistant essentiellement en une reproduction quasi-intégrale du mémoire préalable, de sorte que le montant de 16.202,33 euros T.T.C. de la deuxième note d'honoraires apparaît manifestement excessif (pièces n°11, n°12 et n°24 en demande).

Enfin, il résulte des vérifications opérées par la présente juridiction que l'instance devant le juge des loyers commerciaux a donné lieu à une audience physique de renvoi le 16 février 2023 et à une audience physique de plaidoirie le 14 septembre 2023, le conseil de la propriétaire s'étant donc déplacé deux fois au tribunal, sans pour autant rédiger de mémoire complémentaire, si bien que le montant de 8.203,28 euros T.T.C. de la troisième note d'honoraires apparaît là encore démesuré par rapport aux diligences effectuées.

Dès lors, les frais de l'instance en fixation du loyer seront justement et souverainement évalués à la somme globale de 8.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à payer à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE la somme de 8.000 euros en règlement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.
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Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION redevables envers la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le 3 novembre 2023, et d'une indemnité d'occupation de droit commun pour la période comprise entre le 4 novembre 2023 et le 30 mars 2024 inclus,

ORDONNE une expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Madame [Y] [G]
S.A.R.L. [G] EXPERTISES
[Adresse 5]
Tél. : 01.47.55.12.12
Courriel : [Courriel 1] 

avec pour mission de : 

– convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; 
– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
– visiter, le cas échéant, les locaux donnés à bail commercial constituant les lots n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°10, n°15, n°17, n°18, n°23, n°24, n°26, n°29, n°105, n°106, n°114, n°[Cadastre 4] et n°116 de l'immeuble sis [Adresse 6] cadastré section AT numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ainsi que les lots n°143, n°144, n°145, n°146 et n°148 de l'immeuble sis [Adresse 7] cadastré section AQ numéro [Cadastre 3], et procéder à leur description ;
– rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2019, au regard des dispositions des articles L. 145-36, R. 145-7, R. 147-8 et R. 145-11 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;
– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
– tenter de concilier les parties ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.500 (QUATRE MILLE CINQ CENTS) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 8]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 28 août 2026,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'experte judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'experte judiciaire aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour elle d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'experte,

DIT que l'experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, ainsi qu'à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'experte judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [K] [Z]
S.A.S. [B] [U] MÉDIATION ARBITRAGE
[Adresse 9]
Tél. : 06.09.18.14.32
Courriel : [Courriel 2]

avec pour mission de : 
– informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; 
– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'experte judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'experte judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'experte judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

– la médiatrice en avisera immédiatement l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; 
– la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;
– l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire ;

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; 
– la médiatrice en avisera sans délai l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;
– le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'experte judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l'experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 30 juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ORDONNE le sursis à statuer sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire et de l'indemnité d'occupation de droit commun dues à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, ainsi que sur la demande reconventionnelle de restitution du solde du dépôt de garantie formée par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

CONDAMNE in solidum la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à payer à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros en règlement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du mardi 13 octobre 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BOCIANOWSKI (J0031)
C.C.C.
délivrées le :
à Me HALLARD (NAN702)
 Mme [G]
 [Z]


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 24/03188 

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Février 2024

EXPERTISE

Madame [Y] [G]





JUGEMENT 
rendu le 27 Mai 2026 

DEMANDERESSE

S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE (RCS de [Localité 1] 345 199 673)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Élisa BOCIANOWSKI du cabinet SIMMONS & SIMMONS LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0031


DÉFENDERESSES

S.A. BANQUE D'ESCOMPTE (RCS de [Localité 1] 562 102 913)
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.S. [D] [F] GESTION (RCS de [Localité 1] 353 528 870)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentées par Maître Régis HALLARD de la S.E.L.A.S. FIDAL, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NAN702
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03188 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 26 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, puis prorogé au 27 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2008, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. BANQUE D'ESCOMPTE ASSET MANAGEMENT, devenue depuis la S.A.S. [D] [F] GESTION, des locaux à usage exclusif de bureaux commerciaux et de guichets de banque composés de cinq ensembles de bureaux situés aux deuxième et troisième étages, d'un appartement situé au sixième étage, et de douze réserves situées au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au sixième étage, constituant les lots n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°10, n°15, n°17, n°18, n°23, n°24, n°26, n°29, n°105, n°106, n°114, n°115 et n°116 d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ainsi que de cinq emplacements de stationnement n°465, n°466, n°467, n°468 et n°470 situés au cinquième sous-sol constituant les lots n°143, n°144, n°145, n°146 et n°148 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section AQ numéro [Cadastre 3], pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2008, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 490.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir. 

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017.

Par actes d'huissier en date du 19 février 2019, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait signifier à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges. 


Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03188 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FHI

Par lettre recommandée en date du 7 mars 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont déclaré accepter le principe du renouvellement du bail, mais s'opposer au montant du loyer suggéré.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2021, notifié à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [E] [S] et à Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI », lesquels ont procédé à une visite contradictoire des locaux le 25 août 2022 et ont établi un rapport en date du 22 septembre 2022 estimant la valeur locative de marché des locaux au montant annuel de 803.386 euros hors taxes et hors charges, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a, par exploits de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14499.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont fait signifier à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE l'exercice de leur droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial, sur le fondement des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, faisant part de leur intention de quitter les lieux le 1er avril 2024.

Constatant qu'en raison de l'exercice par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION de leur droit d'option, ces dernières étaient redevables, à compter rétroactivement du 1er octobre 2019, d'une indemnité d'occupation dont la fixation ne relevait pas de sa compétence, le juge des loyers commerciaux a, par jugement contradictoire en date du 16 novembre 2023 rendu dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, débouté la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE de ses demandes de fixation du loyer de renouvellement et d'expertise judiciaire, et condamné cette dernière aux dépens. 

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, en fixation de l'indemnité d'occupation statutaire due par ces dernières à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, ainsi qu'en paiement de la somme de 631.736,33 euros hors taxes et hors charges au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 mars 2024. 

Tel est l'objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/03188.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 2 avril 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, de :

– juger que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges, indexée annuellement sur la variation de l'indice des activités tertiaires au 1er octobre, outre les charges et taxes refacturables selon les stipulations du contrat de bail commercial ;
– en conséquence, condamner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à lui payer la somme de 631.736,33 euros correspondant à la différence entre les montants effectivement versés et le montant qui aurait dû l'être à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 ;
– débouter la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION de l'ensemble de leurs demandes ; 
– condamner solidairement la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à lui payer la somme de 40.000 euros en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce et de l'article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais exposés au cours de la fixation du loyer ainsi que les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance ;
– condamner solidairement la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION aux dépens.

À l'appui de ses prétentions, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE fait valoir que la valeur locative des locaux peut raisonnablement être fixée à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, laquelle est d'ailleurs inférieure au montant de 803.386 euros hors taxes et hors charges retenu par le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI » en date du 22 septembre 2022. Elle ajoute que l'indemnité d'occupation statutaire due par les preneuses doit faire l'objet d'une indexation annuelle. Elle souligne qu'entre le 1er octobre 2019 et le 30 mars 2024, ces dernières ont versé un loyer d'un montant inférieur à celui de l'indemnité d'occupation statutaire lui revenant, ce qui justifie sa demande en paiement des arriérés d'indemnités d'occupation d'un montant de 631.736,33 euros hors taxes et hors charges.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par les locataires, faisant remarquer que celles-ci demeurent redevables de la somme de 8.281 euros et de la somme de 4.326,83 euros au titre de l'estimation de la régularisation des charges locatives des années respectivement 2023 et 2024, lesquelles ont été prélevées sur le montant du dépôt de garantie.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-57 du code de commerce, de :

– juger la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;
– à titre reconventionnel, et tous droits réservés de former ultérieurement toutes demandes complémentaires, condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE à leur payer la somme de 12.607,83 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;
– en tout état de cause, condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Régis HALLARD.

Au soutien de leurs demandes, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION contestent que le montant de l'indemnité d'occupation dont elles sont éventuellement débitrices puisse être fixé à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges invoquée par la bailleresse, laquelle ne repose sur aucun élément, alors même que le marché des bureaux n'a cessé de se dégrader depuis plusieurs années et est d'ailleurs devenu totalement sclérosé depuis la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 et la généralisation du télétravail, faisant au surplus observer que le rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale communiqué, d'une part n'est corroboré par aucun autre élément, et d'autre part comporte une estimation de la valeur locative de marché des locaux au 30 août 2022, et non de la valeur locative statutaire au 1er octobre 2019, de sorte qu'il se révèle dénué de toute pertinence. Elles en déduisent qu'en l'absence de démonstration que le loyer dont elles se sont acquittées jusqu'à leur départ des lieux serait inférieur à la valeur locative statutaire des locaux, elles ne sont redevables d'aucun arriéré, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, les locataires affirment que c'est à tort que la propriétaire a conservé par-devers elle les sommes de 8.281 euros et de 4.326,83 euros correspondant prétendument à l'estimation de la régularisation des charges locatives des années 2023 et 2024, lesquelles ne sont pas justifiées, de sorte qu'elles doivent leur être restituées.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 26 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026, puis prorogée au 27 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

Sur les règles de fixation du montant de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, l'indemnité d'occupation due par un locataire à compter de la date d'expiration du bail et pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option est de nature statutaire (Civ. 3, 5 février 2003 : pourvoi n°01-16882), et doit correspondre au montant de la valeur locative de renouvellement (Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-18219 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227) ; mais que d'autre part, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est alors redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun (Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-19707).
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En l'espèce, il est établi : que par actes d'huissier en date du 19 février 2019, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait signifier à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION un congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 ; que par exploits de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE a fait assigner la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ; et que par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION ont fait signifier à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE l'exercice de leur droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial (pièces n°8, n°12 et n°14 en demande, et n°3 et n°6 en défense).

De plus, bien qu'il ne soit pas contesté que les locataires ont procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 2 avril 2024, force est toutefois de constater que la propriétaire demande expressément, aux termes de ses écritures, la « condamnation rétroactive des Preneurs pour la période 1er octobre 2019 au 30 mars 2024 », et indique que « le Tribunal de céans condamnera les Preneurs à verser au Bailleur la somme de 631.736,33 € (hors CRL) du 1er octobre 2019 au 30 mars 2024 » (pages 10 et 11 de ses dernières conclusions), de sorte que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera tenu compte de cette date du 30 mars 2024.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les preneuses sont redevables d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019, lendemain de la date d'expiration du bail, et le 3 novembre 2023, date de l'exercice de leur droit d'option, puis d'une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 4 novembre 2023 jusqu'au 30 mars 2024.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION redevables envers la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le 3 novembre 2023, et d'une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 4 novembre 2023 jusqu'au 30 mars 2024.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

En outre, selon les dispositions de l'article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. 

D'après les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 dudit code, à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
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Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, le caractère de local à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d'un local servant à l'exercice d'une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d'une agence bancaire dès lors que l'activité essentielle d'une banque est d'ordre comptable, administratif ou juridique, et n'est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE IX - CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, et la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, par acte sous signature privée en date du 30 décembre 2008 à effet au 1er octobre 2008 stipule que : « Toutes les autres clauses, charges et conditions du bail à effet du 28 avril 1999 et de ses avenants successifs qui ne sont pas contraires aux présentes demeurent en vigueur » (pièces n°7 en demande et n°2 en défense, page 7).

Or, la clause intitulée « ARTICLE III - DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 28 avril 1999 prévoit que : « Les lieux loués devront être occupés à usage exclusif de bureaux commerciaux et de guichets de banque » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 3).

Il est donc démontré que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas contesté.

Il y a lieu de relever que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE ne produit aucun élément à l'appui de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 684.911 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, étant observé : que ce montant est celui figurant dans le congé pour le 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 signifié à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION par actes d'huissier en date du 19 février 2019, lequel mentionne « Que si les Preneurs entendent se prévaloir de son (sic) droit au renouvellement, le Bailleur demande que le loyer annuel du bail renouvelé soit, conformément à l'article R. 145-11 du Code de commerce, porté à la somme de six cent quatre-vingt-quatre mille neuf cent onze euros (684.911 €) hors taxes et hors charges » ; que par lettre recommandée en date du 7 mars 2019 réceptionnée le lendemain, les locataires ont explicitement répondu que « Nous vous informons par la présente de notre volonté de renouveler notre bail commercial [...]. Toutefois, vous comprendrez que nous ne pouvons accepter la nouvelle valeur locative de 684.911 € [...] qui correspond à une hausse de plus de 26,8% que vous ne justifiez par aucun élément objectif » ; et que tant dans son mémoire préalable notifié aux preneuses par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2021 que dans son assignation devant le juge des loyers commerciaux signifiée le 9 novembre 2022, la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE s'est contentée d'indiquer qu' « À titre principal, le Bailleur sollicite que pour les vingt-trois lots loués par les Preneurs, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 soit fixé à la somme de 684.911 € hors taxes et hors charges par an. En effet, en prenant en considération la surface des Locaux Loués et en procédant à une pondération de celle-ci en fonction de leur destination, il conviendra de noter que la valeur locative de renouvellement des Locaux Loués s'élève à la somme de 684.911 € hors taxes et hors charges par an » (pièces n°8, n°9, n°11 page 5 et n°12 page 6 en demande, et n°3 et n°4 en défense), sans communiquer aucun élément justificatif à l'appui de cette assertion ni même citer de quelconques références locatives au sens des dispositions des articles R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce susvisées.

De plus, si la bailleresse produit désormais aux débats, dans le cadre de la présente instance, un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [N] [L] de la S.A.S. CONSEILS ET ÉVALUATIONS IMMOBILIÈRES exerçant sous le nom commercial « CEI » en date du 22 septembre 2022, force est toutefois de constater que ce dernier, établi « dans le cadre d'une réflexion quant à l'éviction du locataire », retient une valeur locative d'un montant annuel de 803.386 euros hors taxes et hors charges, et ne vient donc pas étayer la demande d'indemnité d'occupation d'un montant annuel de 684.911 euros présentée, étant au surplus précisé que la valeur locative ainsi calculée constitue une « valeur locative de marché » étudiée selon des « résultats [...] donnés en date de valeur : 31 août 2022 », 27 des 51 références de prix listées par les experts, soit 52,94%, étant postérieures au 1er octobre 2019 (pièce n°15 en demande, pages 3, 29, 30, 31, 32 et 38), alors même que l'indemnité d'occupation en cause doit correspondre à une valeur locative statutaire au 1er octobre 2019, de sorte que ledit rapport, lequel n'est d'ailleurs corroboré par aucun autre élément, se révèle dénué de toute pertinence.

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Cependant, dès lors que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation est expressément reconnu par la présente décision, le tribunal ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation de cette dernière, ni se contenter de rejeter celle-ci comme réclamé par les défenderesses, nonobstant la flagrante insuffisance des preuves fournies par la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer la présente juridiction.

En vertu des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, selon les dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 4.500 euros, que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, demanderesse à l'action en paiement de l'indemnité d'occupation et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner. 

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [Y] [G], et de dire que la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE devra consigner la somme de 4.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l'opportunité d'une mesure de médiation

D'après les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. 

En outre, conformément aux dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, ainsi qu'à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, de rencontrer Madame [K] [Z] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur le sursis à statuer

En application des dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286), en ce incluse l'indemnité d'occupation dont est redevable le locataire (Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-20758).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE ne pourra être définitivement fixé qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, lequel se révélera également utile pour fixer l'indemnité d'occupation de droit commun due postérieurement à l'exercice du droit d'option, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE VII - DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 28 avril 1999 stipule que : « Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de CINQ CENT DOUZE MILLE CINQ CENTS [Localité 5] (512.500 [Localité 5]) correspondant à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges en garantie du paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives, et de toutes sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. Au départ du preneur, ce dépôt de garantie sera restitué après imputation de toutes sommes qui seraient dues au bailleur au titre du présent bail, après déménagement, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, sans préjudice des éventuels dommages et intérêts » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 5).

Il ressort du tableau figurant en page 10 des dernières conclusions de la bailleresse, dont les données ne sont pas contestées, que les locataires ont versé, en guise de loyer assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, la somme annuelle hors taxes et hors charge de 553.490,98 euros à compter du 1er octobre 2019, de 566.943,89 euros à compter du 1er octobre 2020, de 583.599,87 euros à compter du 1er octobre 2021, de 623.958,58 euros à compter du 1er octobre 2022, et de 665.278,22 euros à compter du 1er octobre 2023 jusqu'au départ des locaux le 30 mars 2024.

Force est de constater que pour le cas où l'indemnité d'occupation fixée par la décision à intervenir serait d'un montant supérieur à ceux susvisés, la propriétaire serait en droit de solliciter le paiement du différentiel notamment par prélèvement sur le dépôt de garantie, ce qui justifie qu'il soit également sursis à statuer sur la demande de restitution formée par les preneuses.

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire et de l'indemnité d'occupation de droit commun dues à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, ainsi que sur la demande reconventionnelle de restitution du solde du dépôt de garantie formée par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif. 

Sur la demande en paiement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé

D'après les dispositions de la première phrase du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il y a lieu de rappeler que les frais mis à la charge de la partie exerçant son droit d'option sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009 : pourvoi n°08-15741), ces derniers n'étant cependant pas limités aux frais taxables de procédure mais couvrant également les frais irrépétibles (Civ. 3, 27 mars 2002 : pourvoi n°00-22534 ; Civ. 3, 14 avril 2016 : pourvoi n°14-29963).

En l'espèce, dans la mesure où la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION sont à l'origine de l'extinction de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499 (pièces n°13 en demande et n°9 en défense), à la suite de l'exercice de leur droit d'option, elles sont tenues de supporter la charge financière des frais de ladite instance.

La S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE communique trois notes d'honoraires établies par le cabinet d'avocats SIMMONS & SIMMONS LLP respectivement n°FR0110555547 en date du 12 octobre 2022 d'un montant de 6.448,21 euros T.T.C. pour la période « Du 28 juillet 2021 au 04 février 2022 », n°[Numéro identifiant 1] en date du 30 décembre 2022 d'un montant de 16.202,33 euros T.T.C. pour la période « Du 14 mars 2022 au 06 décembre 2022 », et n°[Numéro identifiant 2] en date du 29 décembre 2023 d'un montant de 8.203,28 euros T.T.C. pour la période « Du 09 décembre 2022 au 25 octobre 2023 » (pièce n°24 en demande).
Décision du 27 Mai 2026
18° chambre 3ème section
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Cependant, force est de constater que ces factures se contentent de comporter les mentions « Honoraires » et « Frais et débours », sans fournir aucun détail sur les prestations effectivement réalisées, ni sur le nombre d'heures facturées et le taux horaire pratiqué par les avocats en charge du dossier.

Il ressort des éléments produits aux débats que les conseils de la bailleresse ont rédigé pour le compte de cette dernière : un mémoire préalable de sept pages, dont quatre pages d'exposé du litige, de discussion et de dispositif, notifié aux preneuses par lettre recommandée en date du 30 septembre 2021, si bien que la première note d'honoraires d'un montant de 6.448,21 euros T.T.C. est justifiée par cette diligence ; et une assignation devant le juge des loyers commerciaux signifiée par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, laquelle comporte neuf pages, dont cinq pages d'exposé du litige, de discussion et de dispositif consistant essentiellement en une reproduction quasi-intégrale du mémoire préalable, de sorte que le montant de 16.202,33 euros T.T.C. de la deuxième note d'honoraires apparaît manifestement excessif (pièces n°11, n°12 et n°24 en demande).

Enfin, il résulte des vérifications opérées par la présente juridiction que l'instance devant le juge des loyers commerciaux a donné lieu à une audience physique de renvoi le 16 février 2023 et à une audience physique de plaidoirie le 14 septembre 2023, le conseil de la propriétaire s'étant donc déplacé deux fois au tribunal, sans pour autant rédiger de mémoire complémentaire, si bien que le montant de 8.203,28 euros T.T.C. de la troisième note d'honoraires apparaît là encore démesuré par rapport aux diligences effectuées.

Dès lors, les frais de l'instance en fixation du loyer seront justement et souverainement évalués à la somme globale de 8.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à payer à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE la somme de 8.000 euros en règlement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce. 

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.
Décision du 27 Mai 2026
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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION redevables envers la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2019 et le 3 novembre 2023, et d'une indemnité d'occupation de droit commun pour la période comprise entre le 4 novembre 2023 et le 30 mars 2024 inclus,

ORDONNE une expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :

Madame [Y] [G]
S.A.R.L. [G] EXPERTISES
[Adresse 5]
Tél. : 01.47.55.12.12
Courriel : [Courriel 1] 

avec pour mission de : 

– convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; 
– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
– visiter, le cas échéant, les locaux donnés à bail commercial constituant les lots n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°10, n°15, n°17, n°18, n°23, n°24, n°26, n°29, n°105, n°106, n°114, n°[Cadastre 4] et n°116 de l'immeuble sis [Adresse 6] cadastré section AT numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ainsi que les lots n°143, n°144, n°145, n°146 et n°148 de l'immeuble sis [Adresse 7] cadastré section AQ numéro [Cadastre 3], et procéder à leur description ;
– rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2019, au regard des dispositions des articles L. 145-36, R. 145-7, R. 147-8 et R. 145-11 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;
– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
– tenter de concilier les parties ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.500 (QUATRE MILLE CINQ CENTS) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 8]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 28 août 2026,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'experte judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'experte judiciaire aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour elle d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'experte,

DIT que l'experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE d'une part, ainsi qu'à la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et à la S.A.S. [D] [F] GESTION d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'experte judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [K] [Z]
S.A.S. [B] [U] MÉDIATION ARBITRAGE
[Adresse 9]
Tél. : 06.09.18.14.32
Courriel : [Courriel 2]

avec pour mission de : 
– informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; 
– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'experte judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'experte judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'experte judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

– la médiatrice en avisera immédiatement l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; 
– la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;
– l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire ;

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; 
– la médiatrice en avisera sans délai l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;
– le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'experte judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l'experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 30 juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ORDONNE le sursis à statuer sur la demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire et de l'indemnité d'occupation de droit commun dues à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE, ainsi que sur la demande reconventionnelle de restitution du solde du dépôt de garantie formée par la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et par la S.A.S. [D] [F] GESTION, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

CONDAMNE in solidum la S.A. BANQUE D'ESCOMPTE et la S.A.S. [D] [F] GESTION à payer à la S.A. COMPAGNIE FONCIÈRE PARISIENNE la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros en règlement des frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé enrôlée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/14499, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du mardi 13 octobre 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de procedure civile 284, code de procedure civile 379, code de procedure civile 282, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de procedure civile 1533, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-11, code de procedure civile 1530, code de commerce R147-8). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/14761

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 282, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-11, code de procedure civile 1530, code de commerce R147-8

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/03392

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-11, code de commerce R147-8

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/03672

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 1536-4, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de commerce R145-11, code de commerce R147-8

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/05782

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 282, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de procedure civile 1533, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04635

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-36, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04634

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de procedure civile 1530

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/06278

  en commun : code de procedure civile 284, code de procedure civile 269, code de procedure civile 1536-4, code civil 4, code de procedure civile 281, code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1536, code de procedure civile 1530

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Béthune · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/02348

  en commun : code de commerce R145-7, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce L145-36, code de commerce R145-11

Mise à jour de la source le 2026-05-27T18:34:58.776Z.