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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béthune, 1ère Chambre civile, 7 juillet 2026, n° 21/02348

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date des 16 et 28 avril 1987 M. [G] [E] et Mme [Y] [V], aux droits desquels vient désormais M. [H] [E], ont donné à bail commercial à la SA Crédit Lyonnais un immeuble situé 6 rue René Lanoy à Lens.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er mai 1981, renouvelé à effet du 7 mai 1992 moyennant un loyer annuel de 9 513,58 euros HT et HC fixé par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béthune du 22 septembre 1993. Cette décision a fait application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé considérant que l'immeuble donné à bail n'était pas à usage unique de bureaux.

Le bail a de nouveau été renouvelé à compter du 1er février 2007 moyennant un loyer annuel de 42 200 euros HT et HC, fixé par un arrêt de la Cour d'appel de Douai rendu le 26 septembre 2013.

Par acte extra-judiciaire du "Date du cong\'e9\loch\f0 avec offre de renouvellement" ~5 juin 2018, M. [H] [E] a notifié à la SA Crédit Lyonnais un congé à effet au 31 décembre 2018 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 50 679 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019.

Par courrier recommandé en date du 21 février 2019, la SA Crédit Lyonnais a notifié au bailleur qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais elle a refusé le loyer annuel demandé et proposé le renouvellement moyennant un loyer de 15 950 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2019, M. [H] [E] a, par l'intermédiaire de son conseil, refusé la proposition de la SA Crédit Lyonnais considérant que le prix qu'il proposait était conforme à la valeur locative de l'immeuble et qu'aucune modification des facteurs locaux de commercialité ne justifiait que le loyer soit revu à la baisse.

La SA Crédit Lyonnais a notifié à M. [H] [E] son mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2019 suivant lettre recommandée en date du 23 décembre 2020 puis par acte extra-judiciaire en date du 28 décembre 2020 aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 24 795 euros HT et HC, outre des intérêts de retard sur les trop perçus de loyers à compter rétroactivement de la date de signification de l'assignation. Subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise et la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

M. [H] [E] a adressé un mémoire en réponse à son locataire suivant courrier recommandé en date du 5 février 2021 aux termes duquel il sollicite la fixation du loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 50 679 euros HT et HC. Subsidiairement, il demande que les frais d'expertise soient mis à la charge du locataire et que le montant du loyer provisionnel soit fixé à la somme de 50 679 euros HT et HC.

Suivant acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2021, la SA Crédit Lyonnais a assigné M. [H] [E] devant la présente juridiction aux fins de voir le juge des loyers commerciaux fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 24 795 euros par an HT et HC.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux de Béthune a, notamment :
-constaté que par suite du congé délivré par M. [H] [J] le 5 juin 2018 et de l'acceptation par le locataire du principe du renouvellement le bail liant les parties a été renouvelé pour neuf années consécutives à effet au 1er janvier 2019 ;
-ordonné avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [R] [W], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Douai, avec mission classique ;
-désigné le juge en charge du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'expertise ;
-fixé à 2.000 euros le montant de la provision que la SA Crédit Lyonnais devra consigner ; 
-dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SA Crédit Lyonnais continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 31 décembre 2018 ;
-sursis à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

M. [R] [W] a déposé son rapport le 26 janvier 2024.






L'affaire a initialement été évoquée à l'audience du 9 avril 2024 et, après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été plaidée à l'audience du 12 mai 2026. A l'issue des débats le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 7 juillet 2026.

Par mémoire n°4, notifié le 6 mai 2026, la SA Crédit Lyonnais demande au juge des loyers commerciaux de :
-déclarer irrecevable la demande de M. [E] tendant à indexer annuellement le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019, et à défaut, le débouter de sa demande ;
-débouter Monsieur [H] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37.700 € par an hors taxes et charges correspondant à la valeur locative ;
- assortir les trop perçus de loyers des intérêts au taux légal qui ont couru à compter du 1er janvier 2019, sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l'article
1343-2 du Code civil ;
- juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce et qu'à défaut d'appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [E] à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les éventuels frais d'expertise.

A l'appui de ses demandes et estimant la valeur locative à 37 700 euros au 1er janvier 2019, soit un montant inférieur au montant du loyer plafonné de 49 663,80 euros, la SA Crédit Lyonnais rappelle que le loyer plafonné n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où la valeur locative lui est supérieure.
Elle sollicite ainsi la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative qu'elle estime à la somme de 37 700 euros. 
S'agissant de la détermination de la valeur locative, la SA Crédit Lyonnais rappelle que l'expert judiciaire s'est fondé sur une surface pondérée de 145 m², suivant accord des parties, et qu'il convient de privilégier les éléments de comparaison portant sur des « bureaux-boutiques » suivant une jurisprudence établie.
Elle observe que l'expert n'a pas précisé les modalités de fixation du prix des références de loyer qu'il cite, et qu'il n'est dès lors pas possible de déterminer les modalités de fixation des loyers de référence retenues. 
Elle souligne que la valeur locative judiciaire est déterminée à partir de trois sources de référence : les fixations judiciaires, les loyers de nouveaux baux conclus à des prix de marché, et les renouvellements amiables et que, conformément aux dispositions de l'article R145-7 du Code de commerce, il convient de corriger les références ne répondant pas à cette exigence d'équivalence en considération, notamment, de leur modalité de fixation, soulignant que dans le cas d'espèces, il ne s'agit que de valeurs locatives issues de nouveaux baux, le prix de 375 euros le m², retenu par l’expert, correspondant à une valeur locative de marché et non à une valeur locative statutaire. 
La SA Crédit Lyonnais rappelle que la jurisprudence exclut toute méthodologie de fixation du prix au mètre carré sur le fondement d'une moyenne arithmétique, non conforme à l'article R145-7 du Code de commerce, qui impose de se référer à des références équivalentes ou de les corriger. Elle estime ainsi que le prix de 375 euros le mètre carré pondéré retenu par l'expert judiciaire excède la valeur locative à la date considérée et qu'elle correspond à une valeur locative de marché et non à une valeur locative judiciaire au sens de l'article L145-33 du Code de commerce.
Elle demande ainsi au juge des loyers commerciaux de retenir un prix de 260 euros le mètre carré pondéré, qui correspond à la valeur locative statutaire fondée sur les références de « bureaux-boutiques », portant le montant du loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37 700 euros. 

S'agissant de la demande d'indexation du loyer de renouvellement, faite par M. [E], la SA Crédit Lyonnais rappelle que le juge des loyers commerciaux est exclusivement compétent pour fixer le montant du loyer renouvelé ou révisé et que cette demande excède ses pouvoirs. Elle souligne, par ailleurs, que le bail ne contient pas de clause d'indexation annuelle ni triennale, qui est par nature automatique, mais fait expressément référence à la révision triennale légale du Code de commerce. Elle soulève ainsi l'irrecevabilité de la demande de M. [S] pour défaut de fondement légal.

Considérant une valeur locative, au 1er janvier 2019, à une somme annuelle de 37700 euros, inférieure au montant du loyer en cours, soit 49 390,76 euros au 1er février 2018, la SA Crédit Lyonnais demande d'assortir les trop-versés de loyers des intérêts légaux à compter du 1er janvier 2019 et la capitalisation des intérêts, rappelant que cette demande figurait dans son premier mémoire du 23 décembre 2020, ajoutant que cette prétention est fondée sur une jurisprudence constante.

Dans son dernier mémoire récapitulatif et responsif n°6 en date du 9 mars 2026, M. [H] [E], demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la SA Crédit Lyonnais de sa demande tendant à faire fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37 700 euros par an hors taxes et hors charges
- fixer à la somme de 49 663,80 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2019 outre l'indexation tous les 3 ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux conformément aux dispositions du bail
- condamner la SA Crédit Lyonnais à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [E] expose que la valeur locative n’est pas inférieure au loyer du bail expiré. Il rappelle que les parties se sont accordées sur la superficie pondérée de 145 m² et que l’expert a souligné que l’immeuble était situé au centre-ville, proche du centre administratif de la ville de Lens et à l’intersection de deux rues commerçantes et à proximité d’arrêts de bus.
Il indique supporter seul le règlement de la taxe foncière et ajoute avoir procédé à la réfection totale de la toiture de l’immeuble à ses frais. Il rappelle que la SA Crédit Lyonnais a procédé à plusieurs travaux d’aménagement et qu’il doit être tenu compte de l’ensemble pour le calcul de la valeur locative au regard de la plus-value.
Répondant à l'argument de la SA Crédit Lyonnais, qui prétend que l'expert judiciaire n'aurait retenu, dans le cadre de son calcul, que des valeurs locatives issues de nouveaux baux, M. [H] [E] relève que la demanderesse n'en rapporte absolument pas la preuve, ajoutant que l’expert judiciaire a utilisé la méthode de calcul de la charte de l'expertise en matière d'évaluation immobilière, sur la base de la moyenne des loyers annuels hors taxes et hors charges de l'année 2019, et selon le calcul de la surface pondérée.
Il critique, en outre, le rapport de M. [A] [K], expert immobilier, daté du 17 février 2021, qui n'est pas contradictoire et n'a pas été retenu par l'expert judiciaire, notant l'absence d'objectivité et de partialité de ce rapport.
 Il rappelle ne pas contester l'application des règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé posé par l'article L145-34 du Code de commerce, le nouveau bail ayant pris effet le 1er janvier 2019 et que la valeur locative peut être estimée à la somme de 54.375 euros hors taxes et hors charges, soit 375 euros hors taxes et hors charges par m² à partir du 1er janvier 2019.
Il fait valoir que l'expert a noté l'attractivité de la ville de Lens et que les locaux sont situés dans une zone de commercialité importante, ajoutant avoir repris le loyer tel qu'il avait été judiciairement fixé par la Cour d'appel de Douai suivant arrêt du 26 septembre 2013. 

Il estime ainsi que la valeur du mètre carré ne saurait être inférieure au prix actuellement pratiqué et que la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné, puisque ce loyer est égal à 49 663,80 euros. 

Il rappelle enfin que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 mai 2011, il convient de prendre en compte non pas l’indice du coût de la construction, mais l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Il sollicite ainsi que soit fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 49 663,480 euros hors taxes et hors charges, outre indexation tous les trois ans en fonction de l'indice des loyers commerciaux, conformément aux dispositions du bail. Il estime, par ailleurs, les demandes de remboursement des trop versés de loyer et des intérêts de retard infondées.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il n’est pas contesté par les parties que les locaux ont toujours été destinés à l’exercice de l’activité de banque, comme repris au rapport de M. [R] [W], expert judiciaire, et qu’ils doivent ainsi être assimilés à des locaux à usage de bureaux, et que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 doit, par conséquent, être fixé à la valeur locative selon les dispositions susvisées.


1-2- Sur l’évaluation de la valeur locative

a) Sur l’emplacement et la commercialité du secteur et les caractéristiques des locaux


Les locaux loués dépendent d’un immeuble situé à Lens (62300) au numéro 6 de la rue René Lanoy, étant précisé que la SA Crédit Lyonnais occupe deux immeubles, suivant deux baux différents, le numéro 6 et le numéro 8 de la rue, les rez-de-chaussée des deux immeubles constituant un seul plateau commercial.

L’expert indique que les locaux se situent en centre de ville sur l’un des deux axes commerçants les plus denses, « un parking (hôtel de ville à proximité) ». Il précise que « la rue René Lanoy est l'un des axes principaux de la ville de Lens avec une zone de commercialité importante. L'attractivité de la ville est de bonne qualité :
- le musée du Louvre Lens (ouvert depuis décembre 2012) et les aménagements de la gare pour l'accès de la ligne TGV renforce la desserte de la ville
- Le stade de football [Q] [M] qui fait le plein de supporters à chaque match (40000)
L'expert a ajouté à son rapport des extraits de 3 numéros du journal de la ville de LENS publiés au premier trimestre 2019, précisant l'attractivité de la ville et les projets en cours (urbanisme, commerces....), soulignant qu’en 2019, Lens a connu 52 ouvertures de commerce contre 36 fermetures.

Selon l’expert, les locaux présentent plusieurs éléments favorables :
La bonne qualité de l'emplacement géographique : immeuble situé dans la zone la plus densifiée du centre-villeBon état général de la partie du local commercial recevant du publicSurface de bureaux suffisant aux étages pour l'activité du preneurInstallation et communication importante du musée Louvre - Lens avec des expositions permanentes et temporaires, ce qui favorise l'attractivité de la ville.
Les éléments défavorables tiennent aux points suivants :
Deux immeubles liés par deux baux et de bailleurs différentsVétusté aux étages des menuiseries et des huisseriesStationnements payants
L’expert a constaté que le deuxième étage n’est pas utilisé par le preneur et que l’état des plafonds, des murs et du sol sont dégradés. Il note que les pièces du deuxième étage demandent des travaux d’isolation et de remplacement des menuiseries et visseries et en l’état ne permettent pas de les occuper.

Au vu de cette analyse, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement et les descriptions effectuées par l’expert judiciaire seront retenues, n’étant pas contestées par les parties.


b) Sur la surface

Les parties s’accordent pour retenir une surface pondérée de 145 m² pour les locaux loués. Il convient dès lors de retenir cette valeur.


c) Sur les prix des locaux équivalents et la valeur locative unitaire

La SA Crédit Lyonnais s’oppose à la valeur retenue par l’expert judiciaire de 375 euros au m² pondéré, qui a retenu une moyenne haute sur une série de 4 commerces de référence pour des baux signés ou renouvelés en janvier et février 2019, et non les références correspondant à des bureaux/boutiques.

Elle soutient que la valeur locative statutaire doit être fixée à 260 euros/m²P suivant les références de bureaux/boutiques.

Sur ce,

L’article R145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

L’expert a appliqué la méthode de calcul de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière-5ème édition. 

Il se réfère aux loyers de comparaison, opérant par regroupement :

un premier groupe comportant quatre références, situées rue René Lanoy, correspondant à des baux signés ou renouvelés en janvier et février 2019, et à des prix variant entre 269 et 450 € le m² pondéré :• caviste « Les vins gourmands » : 450 € le m²P
• design store « Intérieur jour » : 448 € le m² P
• restaurant « Le Laonnois » : 333 € le m² P
• agence bancaire « Caisse d'Epargne »: 269 € le m² P

un second groupe comportant cinq autres références situées de même rue René Lanoy, correspondant à des baux signés ou renouvelés en 2018, 2020 et 2022, et à des prix variant entre 166 et 343 € le m² pondéré :• agence de voyages « Havas Voyages » : 343 € le m² P
• auto-école « Objectif Code » : 308 € le m² P
• opticien audio-prothésiste « Lens Audition »: 166 € le m² U
• banque « Crédit Lyonnais » : 229 € le m² P
• agence immobilière « Stéphane Plaza » : 272 € le m² P


L’expert retient une valeur locative unitaire de 375 euros HT/HC/m².

Cependant, la moyenne retenue par l’expert, sur les seules dates de renouvellement ne tient pas compte des références bureaux-boutiques, qui doivent s’appliquer en l’espèce, la valeur locative de locaux à usage bancaire n’étant pas comparable à des boutiques de commerce de détail, la référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents étant recherchée, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutique mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux.

Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, à l’analyse effectuée par l’expert judiciaire et aux loyers pratiqués pour des locaux équivalents, il convient de retenir le prix unitaire de 260 euros/ m²P.

1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il ressort des développements qui précèdent que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 doit être fixé ainsi qu’il suit :

145 m²P x 260 euros = 37 700 euros


2- Sur la demande d’indexation du loyer de renouvellement

Aux termes de l’article R.145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. 

M. [H] [E] sollicite de voir fixer à la somme de 49 663,80 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2019 outre l'indexation tous les 3 ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux conformément aux dispositions du bail.

La demande d’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, elle sera déclarée irrecevable.


3- Sur la demande portant sur les intérêts légaux à valoir sur les trop-versés de loyer

En application des dispositions précitées, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir de condamner, n’ayant que le pouvoir de fixer le loyer.

Il peut toutefois statuer sur les intérêts légaux demandés.

Il convient, en l’espèce, de dire que les trop-versés de loyers versés depuis le 28 juin 2021, date de l’assignation, porteront intérêts légaux jusqu’au 1er janvier 2019.


4- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,


DECLARE IRRECEVABLE la demande d’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux ;

FIXE à la somme de 37 700 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2019, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [H] [E], d’une part, et la SA Crédit Lyonnais, d’autre part, pour les locaux situés 6 rue René Lanoy à Lens ;

DIT que les sommes trop-versées par le preneur depuis le 28 juin 2021 jusqu’au 1 er janvier 2019 porteront intérêts au taux légal ;

PARTAGE les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
Juge des loyers commerciaux 



S.A. CREDIT LYONNAIS
c/
[H] [E]














Grosse et copie délivrées 
 le 

à Me FONTAINE Hortense
à Me WILLEMETZ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE


N° RG 21/02348 - N° Portalis DBZ2-W-B7F-HGV3
Minute: 386 /2026


JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026 
JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX


DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS, dont le siège social est sis 18, rue de la République - 69002 LYON


représentée par Me Nicole Marie POIRIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et Me Hortense FONTAINE, avocat postulant au barreau de BETHUNE




DEFENDEUR

Monsieur [H] [E] né le 30 Janvier 1948 à MONT-ST-ELOI,
 demeurant 36bis rue Sadi Carnot - 62223 ANZIN-ST-AUBIN

représenté par Me Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS






COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : RAMEE Christine, Vice-Présidente, statuant à juge unique, en qualité de juge des loyers commerciaux 

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.


DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 Mars 2026 fixant l’affaire à plaider au 12 Mai 2026.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 07 Juillet 2026.














Vu l’assignation signifiée à M. [H] [E] le 28 juin 2021 ;

Vu le jugement du 8 novembre 2022 ;

Vu le rapport d’expertise de M. [R] [W] déposé le 26 janvier 2026 ;

Vu le dernier mémoire de la SA Crédit Lyonnais notifié le 6 mai 2026 ;

Vu le dernier mémoire de M. [H] [E] notifié le 9 mars 2026 ;


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date des 16 et 28 avril 1987 M. [G] [E] et Mme [Y] [V], aux droits desquels vient désormais M. [H] [E], ont donné à bail commercial à la SA Crédit Lyonnais un immeuble situé 6 rue René Lanoy à Lens.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er mai 1981, renouvelé à effet du 7 mai 1992 moyennant un loyer annuel de 9 513,58 euros HT et HC fixé par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béthune du 22 septembre 1993. Cette décision a fait application de la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé considérant que l'immeuble donné à bail n'était pas à usage unique de bureaux.

Le bail a de nouveau été renouvelé à compter du 1er février 2007 moyennant un loyer annuel de 42 200 euros HT et HC, fixé par un arrêt de la Cour d'appel de Douai rendu le 26 septembre 2013.

Par acte extra-judiciaire du "Date du cong\'e9\loch\f0 avec offre de renouvellement" ~5 juin 2018, M. [H] [E] a notifié à la SA Crédit Lyonnais un congé à effet au 31 décembre 2018 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 50 679 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019.

Par courrier recommandé en date du 21 février 2019, la SA Crédit Lyonnais a notifié au bailleur qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais elle a refusé le loyer annuel demandé et proposé le renouvellement moyennant un loyer de 15 950 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2019, M. [H] [E] a, par l'intermédiaire de son conseil, refusé la proposition de la SA Crédit Lyonnais considérant que le prix qu'il proposait était conforme à la valeur locative de l'immeuble et qu'aucune modification des facteurs locaux de commercialité ne justifiait que le loyer soit revu à la baisse.

La SA Crédit Lyonnais a notifié à M. [H] [E] son mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2019 suivant lettre recommandée en date du 23 décembre 2020 puis par acte extra-judiciaire en date du 28 décembre 2020 aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 24 795 euros HT et HC, outre des intérêts de retard sur les trop perçus de loyers à compter rétroactivement de la date de signification de l'assignation. Subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise et la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

M. [H] [E] a adressé un mémoire en réponse à son locataire suivant courrier recommandé en date du 5 février 2021 aux termes duquel il sollicite la fixation du loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 50 679 euros HT et HC. Subsidiairement, il demande que les frais d'expertise soient mis à la charge du locataire et que le montant du loyer provisionnel soit fixé à la somme de 50 679 euros HT et HC.

Suivant acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2021, la SA Crédit Lyonnais a assigné M. [H] [E] devant la présente juridiction aux fins de voir le juge des loyers commerciaux fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 24 795 euros par an HT et HC.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux de Béthune a, notamment :
-constaté que par suite du congé délivré par M. [H] [J] le 5 juin 2018 et de l'acceptation par le locataire du principe du renouvellement le bail liant les parties a été renouvelé pour neuf années consécutives à effet au 1er janvier 2019 ;
-ordonné avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [R] [W], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Douai, avec mission classique ;
-désigné le juge en charge du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'expertise ;
-fixé à 2.000 euros le montant de la provision que la SA Crédit Lyonnais devra consigner ; 
-dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SA Crédit Lyonnais continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 31 décembre 2018 ;
-sursis à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

M. [R] [W] a déposé son rapport le 26 janvier 2024.






L'affaire a initialement été évoquée à l'audience du 9 avril 2024 et, après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été plaidée à l'audience du 12 mai 2026. A l'issue des débats le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 7 juillet 2026.

Par mémoire n°4, notifié le 6 mai 2026, la SA Crédit Lyonnais demande au juge des loyers commerciaux de :
-déclarer irrecevable la demande de M. [E] tendant à indexer annuellement le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019, et à défaut, le débouter de sa demande ;
-débouter Monsieur [H] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37.700 € par an hors taxes et charges correspondant à la valeur locative ;
- assortir les trop perçus de loyers des intérêts au taux légal qui ont couru à compter du 1er janvier 2019, sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l'article
1343-2 du Code civil ;
- juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce et qu'à défaut d'appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [E] à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les éventuels frais d'expertise.

A l'appui de ses demandes et estimant la valeur locative à 37 700 euros au 1er janvier 2019, soit un montant inférieur au montant du loyer plafonné de 49 663,80 euros, la SA Crédit Lyonnais rappelle que le loyer plafonné n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où la valeur locative lui est supérieure.
Elle sollicite ainsi la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative qu'elle estime à la somme de 37 700 euros. 
S'agissant de la détermination de la valeur locative, la SA Crédit Lyonnais rappelle que l'expert judiciaire s'est fondé sur une surface pondérée de 145 m², suivant accord des parties, et qu'il convient de privilégier les éléments de comparaison portant sur des « bureaux-boutiques » suivant une jurisprudence établie.
Elle observe que l'expert n'a pas précisé les modalités de fixation du prix des références de loyer qu'il cite, et qu'il n'est dès lors pas possible de déterminer les modalités de fixation des loyers de référence retenues. 
Elle souligne que la valeur locative judiciaire est déterminée à partir de trois sources de référence : les fixations judiciaires, les loyers de nouveaux baux conclus à des prix de marché, et les renouvellements amiables et que, conformément aux dispositions de l'article R145-7 du Code de commerce, il convient de corriger les références ne répondant pas à cette exigence d'équivalence en considération, notamment, de leur modalité de fixation, soulignant que dans le cas d'espèces, il ne s'agit que de valeurs locatives issues de nouveaux baux, le prix de 375 euros le m², retenu par l’expert, correspondant à une valeur locative de marché et non à une valeur locative statutaire. 
La SA Crédit Lyonnais rappelle que la jurisprudence exclut toute méthodologie de fixation du prix au mètre carré sur le fondement d'une moyenne arithmétique, non conforme à l'article R145-7 du Code de commerce, qui impose de se référer à des références équivalentes ou de les corriger. Elle estime ainsi que le prix de 375 euros le mètre carré pondéré retenu par l'expert judiciaire excède la valeur locative à la date considérée et qu'elle correspond à une valeur locative de marché et non à une valeur locative judiciaire au sens de l'article L145-33 du Code de commerce.
Elle demande ainsi au juge des loyers commerciaux de retenir un prix de 260 euros le mètre carré pondéré, qui correspond à la valeur locative statutaire fondée sur les références de « bureaux-boutiques », portant le montant du loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37 700 euros. 

S'agissant de la demande d'indexation du loyer de renouvellement, faite par M. [E], la SA Crédit Lyonnais rappelle que le juge des loyers commerciaux est exclusivement compétent pour fixer le montant du loyer renouvelé ou révisé et que cette demande excède ses pouvoirs. Elle souligne, par ailleurs, que le bail ne contient pas de clause d'indexation annuelle ni triennale, qui est par nature automatique, mais fait expressément référence à la révision triennale légale du Code de commerce. Elle soulève ainsi l'irrecevabilité de la demande de M. [S] pour défaut de fondement légal.

Considérant une valeur locative, au 1er janvier 2019, à une somme annuelle de 37700 euros, inférieure au montant du loyer en cours, soit 49 390,76 euros au 1er février 2018, la SA Crédit Lyonnais demande d'assortir les trop-versés de loyers des intérêts légaux à compter du 1er janvier 2019 et la capitalisation des intérêts, rappelant que cette demande figurait dans son premier mémoire du 23 décembre 2020, ajoutant que cette prétention est fondée sur une jurisprudence constante.

Dans son dernier mémoire récapitulatif et responsif n°6 en date du 9 mars 2026, M. [H] [E], demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la SA Crédit Lyonnais de sa demande tendant à faire fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 37 700 euros par an hors taxes et hors charges
- fixer à la somme de 49 663,80 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2019 outre l'indexation tous les 3 ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux conformément aux dispositions du bail
- condamner la SA Crédit Lyonnais à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [E] expose que la valeur locative n’est pas inférieure au loyer du bail expiré. Il rappelle que les parties se sont accordées sur la superficie pondérée de 145 m² et que l’expert a souligné que l’immeuble était situé au centre-ville, proche du centre administratif de la ville de Lens et à l’intersection de deux rues commerçantes et à proximité d’arrêts de bus.
Il indique supporter seul le règlement de la taxe foncière et ajoute avoir procédé à la réfection totale de la toiture de l’immeuble à ses frais. Il rappelle que la SA Crédit Lyonnais a procédé à plusieurs travaux d’aménagement et qu’il doit être tenu compte de l’ensemble pour le calcul de la valeur locative au regard de la plus-value.
Répondant à l'argument de la SA Crédit Lyonnais, qui prétend que l'expert judiciaire n'aurait retenu, dans le cadre de son calcul, que des valeurs locatives issues de nouveaux baux, M. [H] [E] relève que la demanderesse n'en rapporte absolument pas la preuve, ajoutant que l’expert judiciaire a utilisé la méthode de calcul de la charte de l'expertise en matière d'évaluation immobilière, sur la base de la moyenne des loyers annuels hors taxes et hors charges de l'année 2019, et selon le calcul de la surface pondérée.
Il critique, en outre, le rapport de M. [A] [K], expert immobilier, daté du 17 février 2021, qui n'est pas contradictoire et n'a pas été retenu par l'expert judiciaire, notant l'absence d'objectivité et de partialité de ce rapport.
 Il rappelle ne pas contester l'application des règles de plafonnement du loyer du bail renouvelé posé par l'article L145-34 du Code de commerce, le nouveau bail ayant pris effet le 1er janvier 2019 et que la valeur locative peut être estimée à la somme de 54.375 euros hors taxes et hors charges, soit 375 euros hors taxes et hors charges par m² à partir du 1er janvier 2019.
Il fait valoir que l'expert a noté l'attractivité de la ville de Lens et que les locaux sont situés dans une zone de commercialité importante, ajoutant avoir repris le loyer tel qu'il avait été judiciairement fixé par la Cour d'appel de Douai suivant arrêt du 26 septembre 2013. 

Il estime ainsi que la valeur du mètre carré ne saurait être inférieure au prix actuellement pratiqué et que la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné, puisque ce loyer est égal à 49 663,80 euros. 

Il rappelle enfin que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 mai 2011, il convient de prendre en compte non pas l’indice du coût de la construction, mais l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Il sollicite ainsi que soit fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 49 663,480 euros hors taxes et hors charges, outre indexation tous les trois ans en fonction de l'indice des loyers commerciaux, conformément aux dispositions du bail. Il estime, par ailleurs, les demandes de remboursement des trop versés de loyer et des intérêts de retard infondées.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.


MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il n’est pas contesté par les parties que les locaux ont toujours été destinés à l’exercice de l’activité de banque, comme repris au rapport de M. [R] [W], expert judiciaire, et qu’ils doivent ainsi être assimilés à des locaux à usage de bureaux, et que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 doit, par conséquent, être fixé à la valeur locative selon les dispositions susvisées.


1-2- Sur l’évaluation de la valeur locative

a) Sur l’emplacement et la commercialité du secteur et les caractéristiques des locaux


Les locaux loués dépendent d’un immeuble situé à Lens (62300) au numéro 6 de la rue René Lanoy, étant précisé que la SA Crédit Lyonnais occupe deux immeubles, suivant deux baux différents, le numéro 6 et le numéro 8 de la rue, les rez-de-chaussée des deux immeubles constituant un seul plateau commercial.

L’expert indique que les locaux se situent en centre de ville sur l’un des deux axes commerçants les plus denses, « un parking (hôtel de ville à proximité) ». Il précise que « la rue René Lanoy est l'un des axes principaux de la ville de Lens avec une zone de commercialité importante. L'attractivité de la ville est de bonne qualité :
- le musée du Louvre Lens (ouvert depuis décembre 2012) et les aménagements de la gare pour l'accès de la ligne TGV renforce la desserte de la ville
- Le stade de football [Q] [M] qui fait le plein de supporters à chaque match (40000)
L'expert a ajouté à son rapport des extraits de 3 numéros du journal de la ville de LENS publiés au premier trimestre 2019, précisant l'attractivité de la ville et les projets en cours (urbanisme, commerces....), soulignant qu’en 2019, Lens a connu 52 ouvertures de commerce contre 36 fermetures.

Selon l’expert, les locaux présentent plusieurs éléments favorables :
La bonne qualité de l'emplacement géographique : immeuble situé dans la zone la plus densifiée du centre-villeBon état général de la partie du local commercial recevant du publicSurface de bureaux suffisant aux étages pour l'activité du preneurInstallation et communication importante du musée Louvre - Lens avec des expositions permanentes et temporaires, ce qui favorise l'attractivité de la ville.
Les éléments défavorables tiennent aux points suivants :
Deux immeubles liés par deux baux et de bailleurs différentsVétusté aux étages des menuiseries et des huisseriesStationnements payants
L’expert a constaté que le deuxième étage n’est pas utilisé par le preneur et que l’état des plafonds, des murs et du sol sont dégradés. Il note que les pièces du deuxième étage demandent des travaux d’isolation et de remplacement des menuiseries et visseries et en l’état ne permettent pas de les occuper.

Au vu de cette analyse, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement et les descriptions effectuées par l’expert judiciaire seront retenues, n’étant pas contestées par les parties.


b) Sur la surface

Les parties s’accordent pour retenir une surface pondérée de 145 m² pour les locaux loués. Il convient dès lors de retenir cette valeur.


c) Sur les prix des locaux équivalents et la valeur locative unitaire

La SA Crédit Lyonnais s’oppose à la valeur retenue par l’expert judiciaire de 375 euros au m² pondéré, qui a retenu une moyenne haute sur une série de 4 commerces de référence pour des baux signés ou renouvelés en janvier et février 2019, et non les références correspondant à des bureaux/boutiques.

Elle soutient que la valeur locative statutaire doit être fixée à 260 euros/m²P suivant les références de bureaux/boutiques.

Sur ce,

L’article R145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

L’expert a appliqué la méthode de calcul de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière-5ème édition. 

Il se réfère aux loyers de comparaison, opérant par regroupement :

un premier groupe comportant quatre références, situées rue René Lanoy, correspondant à des baux signés ou renouvelés en janvier et février 2019, et à des prix variant entre 269 et 450 € le m² pondéré :• caviste « Les vins gourmands » : 450 € le m²P
• design store « Intérieur jour » : 448 € le m² P
• restaurant « Le Laonnois » : 333 € le m² P
• agence bancaire « Caisse d'Epargne »: 269 € le m² P

un second groupe comportant cinq autres références situées de même rue René Lanoy, correspondant à des baux signés ou renouvelés en 2018, 2020 et 2022, et à des prix variant entre 166 et 343 € le m² pondéré :• agence de voyages « Havas Voyages » : 343 € le m² P
• auto-école « Objectif Code » : 308 € le m² P
• opticien audio-prothésiste « Lens Audition »: 166 € le m² U
• banque « Crédit Lyonnais » : 229 € le m² P
• agence immobilière « Stéphane Plaza » : 272 € le m² P


L’expert retient une valeur locative unitaire de 375 euros HT/HC/m².

Cependant, la moyenne retenue par l’expert, sur les seules dates de renouvellement ne tient pas compte des références bureaux-boutiques, qui doivent s’appliquer en l’espèce, la valeur locative de locaux à usage bancaire n’étant pas comparable à des boutiques de commerce de détail, la référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents étant recherchée, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutique mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux.

Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, à l’analyse effectuée par l’expert judiciaire et aux loyers pratiqués pour des locaux équivalents, il convient de retenir le prix unitaire de 260 euros/ m²P.

1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il ressort des développements qui précèdent que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 doit être fixé ainsi qu’il suit :

145 m²P x 260 euros = 37 700 euros


2- Sur la demande d’indexation du loyer de renouvellement

Aux termes de l’article R.145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. 

M. [H] [E] sollicite de voir fixer à la somme de 49 663,80 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2019 outre l'indexation tous les 3 ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux conformément aux dispositions du bail.

La demande d’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, elle sera déclarée irrecevable.


3- Sur la demande portant sur les intérêts légaux à valoir sur les trop-versés de loyer

En application des dispositions précitées, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir de condamner, n’ayant que le pouvoir de fixer le loyer.

Il peut toutefois statuer sur les intérêts légaux demandés.

Il convient, en l’espèce, de dire que les trop-versés de loyers versés depuis le 28 juin 2021, date de l’assignation, porteront intérêts légaux jusqu’au 1er janvier 2019.


4- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.









PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,


DECLARE IRRECEVABLE la demande d’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux ;

FIXE à la somme de 37 700 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2019, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [H] [E], d’une part, et la SA Crédit Lyonnais, d’autre part, pour les locaux situés 6 rue René Lanoy à Lens ;

DIT que les sommes trop-versées par le preneur depuis le 28 juin 2021 jusqu’au 1 er janvier 2019 porteront intérêts au taux légal ;

PARTAGE les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-11, code de commerce L145-36, code de commerce L145-57, code des procedures civiles d'execution L111-2, code des procedures civiles d'execution L111-3, code de commerce R145-7, code de commerce L145-33, code des procedures civiles d'execution L111-6, code de commerce L145-34). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T18:52:19.206Z.