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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 28 mai 2026, n° 23/01969

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS
Par acte authentique en date du 2 juillet 2014, la SCI Moca 3 a acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] en bois à Nantes. 
M. [J] [A] et Mme [N] [F] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] en bois à [Localité 1], qu’ils occupent à titre de résidence principale depuis le 25 mai 2018. 
Le 21 octobre 2022, la SCI Moca 3 a adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à M. [A] et Mme [F], une mise en demeure de prendre toutes les mesures utiles pour mettre les jours de souffrance de leur construction en conformité avec les dispositions du code civil, laquelle n’a pas été suivie d’effet. 
Le 21 février 2023, la SCI Moca 3 a réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception à M. [A] et Mme [F], une mise en demeure identique, tout en ajoutant une demande démolir la partie de leur terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3. 
Par courrier en date du 9 mars 2023, M. [A] et Mme [F] ont refusé de procéder à l’exécution de la mise en demeure. 
Par acte d’huissier en date du 20 avril 2023, la SCI Moca 3 a assigné Mme [N] [F] et M. [J] [A] devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir retirer leurs fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon et démolir la partie de la terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 dans un délai de quatre mois sous peine d’astreinte, outre la condamnation au versement de dommages et intérêts. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, au visa des articles 676 et suivants et 1240 du code civil, la SCI Moca 3 sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
- Condamner Mme [F] et M. [A] à retirer les fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon situé en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 et au besoin les remplacer par des fenêtres conformes aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil, à savoir des fenêtres en châssis fixes et verre dormant et dont l’allège se situe a minima à 1.90 mètres du sol et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par semaine, passé ce délai et ce, jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] à démolir la partie de la terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 et qui se situe au-delà de la distance prévue par l’article 678 du code civil et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 200 euros par semaine, passé ce délai et ce, jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir;

- Condamner Mme [F] et M. [A] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- Débouter Mme [F] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de remise en état des fenêtres avec astreinte de 200 euros par semaine sous un délai de quatre mois, la SCI Moca 3 rappelle que la maison à usage d’habitation de Mme [F] et M. [A] est édifiée en limite de propriété du fonds appartenant à la SCI Moca 3, et expose que les jours de souffrance édifiés dans le mur pignon, et notamment les ouvertures en châssis ouvrant et en verre transparent, ne respectent pas les dispositions de l’article 676 du code civil. Elle explique que les fenêtres mesures 180 cm de hauteur sur une hauteur sous plafond de 250 cm, de sorte que les fenêtres se situent à une mesure inférieure à 190 cm, et que la hauteur des fenêtres est trop importante pour respecter les dispositions de l’article 677 du code civil. 
En réponse au moyen des défendeurs, se fondant sur l’article 202 du code de procédure civile, la SCI Moca 3 exposent notamment que le seul courriel des enfants des anciens propriétaires, ne saurait suffire à établir l’existence d’une servitude de vue depuis plus de trente ans. Par ailleurs, la SCI Moca 3 estime que les photographies de 2004 produites aux débats ne permettent pas de se prévaloir d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, et au surplus, que ces clichés illustrent que les ouvertures préexistantes ont été agrandies et que les caractéristiques du verre ont été modifiées. De surcroît, elle fait valoir que, si tant est qu’une servitude de vue était acquise par prescription trentenaire, la servitude a été aggravée par les travaux récents puisque les ouvertures ont été agrandies au niveau de leur partie inférieure, diminuant ainsi la hauteur entre le sol et cette partie inférieure, et que les caractéristiques du verre ont été modifiées. En outre, elle souligne que les défendeurs reconnaissent a minima avoir agrandi les jours de souffrance, et que le courriel mentionne des vitrages opaques, tandis qu’ils prétendent que le verre était transparent avant leur arrivée, et même en 1968.
En outre, en réponse au moyen des défendeurs, la SCI Moca 3 rappelle que le respect des dispositions des articles 676 et 677 du code civil n’est pas conditionné à l’existence d’un préjudice, rendant ainsi le moyen inopérant. 


A l’appui de sa demande de démolition de la partie de la terrasse située au-delà de la distance prévue, se fondant sur l’article 678 du code civil, et l’article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Moca 3 souligne qu’il ressort du procès-verbal dressé par Me [X], commissaire de justice, que Mme [F] et M. [A] ont construit une terrasse en limite de propriété qui engendre une vue directe sur le terrain de la SCI Moca 3. 
En réponse au moyen des défendeurs, la SCI Moca 3 fait valoir que cette terrasse a existé lorsque l’immeuble était un local professionnel mais qu’elle n’avait qu’une fonction technique pour accéder aux baies vitrées laissant passer l’éclairage naturel dans le local commercial et l’accès à un débarras. Elle explique que cette terrasse n’était utilisée que pour l’entretien du bâtiment commercial, et que ce n’est qu’en 2006 qu’un permis de transformation d’un local commercial en habitation a été déposé. Ainsi, elle rétorque qu’aucune preuve de l’existence d’une terrasse d’agrément n’est apportée. 
Pour s’opposer à la demande de démolition du bâtiment lui appartenant, la SCI Moca 3 souligne qu’elle a obtenu un permis de construire pour l’ensemble des bâtiments édifiés sur sa parcelle et que Mme [F] et M. [A] n’ont jamais sollicité la reconnaissance judiciaire d’une servitude de vue avant la première instance. 
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du code civil, la SCI Moca 3 estime que son gérant subit un préjudice quotidien puisqu’il ne dispose d’aucune intimité dans on jardin et au sein du bâtiment, puisque Mme [F] et M. [A] ont une vue directe sur l’ensemble du jardin de la SCI Moca 3 et sur toutes les pièces donnant sur le jardin. 
Aux termes de leurs dernières dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 février 2024, Mme [F] et M. [A] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
- A titre principal, débouter la SCI Moca 3 de l’ensemble de leurs demandes;
A titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes de la SCI Moca 3, écarter l’exécution provisoire des condamnations;
- A titre reconventionnel, condamner la SCI Moca 3 à démolir le bâtiment situé en limite de propriété avec la parcelle leur appartenant et attenant à leur terrasse et ce, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par semaine de retard jusqu’à la complète destruction du bâtiment;
- Condamner la SCI Moca 3 à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Mme [F] et M. [A] font notamment valoir, se fondant sur l’article 2261 du code civil, qu’ils bénficient d’une servitude de vue puisque les fenêtres ouvrantes en verre transparents et à moins de 1,90 mètres du plancher existent depuis 1968. Ils exposent que les fenêtres litigieuses ont été installées aux alentours de 1968, sous forme de fenêtres ouvrantes oscillo battantes et à moins de 1,90 mètres du plancher, et que la terrasse est bien une terrasse d’agrément. Ils estiment que le mur pignon n’a jamais été pourvu de jours de souffrance mais bien de fenêtres ouvrantes aux vitres transparentes. 
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, ils font valoir que la demanderesse ne subit aucun préjudice, puisqu’il s’agit des fenêtres du salon de la maison des défendeurs, et que celles-ci donnent sur la cour d’une librairie ouverte uniquement le mardi de 10h à 19h, le mercredi, le jeudi et vendredi de 13h à 19h et le samedi de 10h à 19h. En outre, ils indiquent avoir posé des filtres semi-opaques en parties basses de leurs fenêtres laissant passer la lumière mais empêchant toute indiscrétion. Aussi, ils estiment que l’agrandissement de ces ouvertures n’est donc pas de nature à générer le moindre trouble de voisinage. 

Pour s’opposer à la demande de démolition d’une partie de la terrasse, ils soulignent avoir acquis le bien en l’état et n’avoir effectué aucune modification de cette terrasse. Ils soutiennent que le gérant de la société SCI Moca 3 a bien visité le bien avant son achat et avait parfaitement connaissance de leur terrasse d’agrément. En outre, ils font valoir que cette terrasse existait déjà en 1989, date à laquelle les ayants-droits de l’ancien propriétaire ont hérité de cette maison. En ce sens, ils estiment qu’à la date de l’assignation, la terrasse était édifiée depuis plus de trente ans, et que cette servitude a donc été acquise par prescription trentenaire. Mme [F] et M. [A] font valoir que la SCI Moca 3 était consciente qu’ils bénéficiaient d’une servitude de vue sur sa propriété, acquise par prescription trentenaire. En outre, ils rappellent qu’à l’époque des anciens propriétaires, les consorts [R], l’immeuble comportait à la fois une partie habitation, l’actuel [Adresse 5] en bois, occupé aujourd’hui par Mme [F] et M. [A], et une partie commerciale, l’actuel [Adresse 6] en bois occupé aujourd’hui par les époux [C], et que le permis de transformation d’un local commercial en habitation datant de 2006 porte sur le [Adresse 6] en bois, propriété des époux [C]. 
A l’appui de leur demande reconventionnelle de démolition du bâtiment construit sur la propriété de la SCI Moca 3, ils indiquent être bénéficiaires d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire qui leur permet de conserver les fenêtres et la terrasse litigieuse, et que la SCI Moca 3 a fait construire dans le jardin de la librairie en violation des règles d’urbanisme. 
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription acquisitive de la servitude de vue

Aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
Les vues sont définies comme étant des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air, et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets.
La servitude de vue est une servitude continue et apparente en application des articles 688 et 689 du code civil.
Selon l'article 690 du même code, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.
De même, l'article 2272 alinéa 1er du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Selon l'article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue,paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En l’espèce, les photographies et courriel produit par les défendeurs ne permettent pas d'établir une possession utile trentenaire.

Il ressort du courriel de M.[S] [R] et Madame [Y] [R], enfants de l’ancien propriétaire de l’immeuble, qu’aux alentours de 1968, avaient été créées des ouvertures rectangulaires placées en hauteur sur la partie supérieure du mur, à environ 1,80 mètres du sol, équipées de fenêtres à bascule et de vitrages opaques n’autorisant pas le regard sur le jardin voisin. Il apparaît qu’une telle configuration correspond à des ouvertures hautes et opaques. 

Il résulte également des photographies produites aux débats que ces ouvertures ont été ultérieurement agrandies, notamment dans leur partie inférieure, diminuant la hauteur entre le sol et la partie basse des ouvertures, tandis que le vitrage opaque d’origine a été remplacé par un vitrage transparent en partie hautes. 

Si les défendeurs produisent des photographies qui seraient datées de 2004 montrant des fenêtres oscillo-battantes transparentes, ils n'établissent pas que les fenêtres s'ouvraient, et ce de façon interrompue depuis trente ans.

Ainsi, il ressort de ces éléments un agrandissement des ouvertures, un abaissement de leur partie inférieure et la modification du vitrage qu’il est impossible de dater. 

En conséquence, Mme [F] et M. [A] n'apportent pas d'éléments au tribunal permettant de reconnaître une prescriptionacquisitive sur une servitude de vue.

Sur l'existence d'une vue ou d'un jour et la demande de retrait des fenêtes existantes

L'article 676 du code civil dispose le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.
Aux termes de l'article 677 du même code, ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres au dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge du fait n'est pas lié par la description du code et use de son pouvoir souverain d'appréciation pour décider de la nature des ouvertures. Il s'en suit que les critères légaux des articles 676 et 677 du code civil ne sont qu'indicatifs. Les juges du fond doivent s'assurer qu'il n'existe pas de risque d'indiscrétion chez le voisin résultant de l'usage normal des lieux.
Si les deux fonds ne sont pas au même niveau, la hauteur du jour se calcule par rapport au sol du local qu'il éclaire.

En l'espèce, il est constant que le mur dans lequel l'ouverture a été pratiquée appartient à Mme [F] et M. [A] , que les fenêtres litigieuses se trouvent dans le salon de ces derniers, et qu’elles donnent sur le jardin du bien voisin. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 25 janvier 2023 montre l’existence de deux fenêtres à battant coulissant comportant un verre transparent sur leur moitié supérieure et un film semi opaque sur la partie basse, d’une longueur de 1,977 mètres, avec une hauteur de la partie basse située à 1,688 mètres du sol, la hauteur totale avec coffre de volet roulant étant de 1,839 mètres. 

Il est ainsi établi que des filtres semi opaques ont été posés en partie basse des fenêtres pour empêcher toute indiscrétion sur la cour de la librairie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les fenêtres litigieuses constituent un jour présentant des garanties suffisantes de discrétion en raison de leur hauteur par rapport au sol du logement et des mesures prises pour empêcher son ouverture et supprimer la vue sur le fonds de la SCI.

Il s'agit donc d'un jour licite au sens des articles 676 et 677 du code civil.

Par ailleurs, il convient de rappeler que ce jour existait déjà lorsque la SCI MOCA a acquis son bien immobilier en 2014.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Moca 3 de la demande de retrait des fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon situé en limite de propriété avec sa parcelle.

Sur la demande de démolition de la partie de la terrasse située en limite de propriété 

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. 
Conformément à l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 
Il est constant qu’une terrasse constitue un ouvrage apparent permettant l’exercice d’une vue, et peut faire l’objet d’une servitude acquise par prescription trentenaire. En l’espèce, la SCI Moca 3 sollicite la démolition de la partie de la terrasse située en limite de propriété, en soutenant qu’elle crée une vue illicite sur sa parcelle. Pour justifier de la présence plus que trentenaire de cette terrasse, les défendeurs versent aux débats une photographie aérienne de 1981 faisant apparaître la présence d’une terrasse, une attestation de propriété dressée par acte notarié du 28 juillet 1989 mentionnant la présence d’une terrasse située à l’étage, ainsi que l’acte de vente du 10 juillet 2002 rappelant explicitement l’existence d’une terrasse dans la continuité de la salle à manger. Ils produisent également des clichés de 2004 montrant l’existence d’une terrasse utilisée pour les moments de détente et de loisirs, comme en témoigne le salon de jardin.
La SCI Moca 3 se prévaut d’une photographie aérienne de 1993 qu’elle estime incompatible avec l’existence d’une terrasse d’agrément.Force est de constater le manque de lisibilité de cette pièce, et en tout état de cause, elle ne suffit pas à elle seule à remettre en cause la portée des pièces produites par les défendeurs. 
Enfin, il n’est par ailleurs pas démontré que la terrasse aurait fait l’objet de modifications substantielles récentes. 
Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, Mme [F] et M. [A] sont bien fondés à invoquer la prescription trentenaire.
En conséquence, il y a lieu débouter la SCI Moca 3 de la demande de démolition de la terrasse. 

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’allocation de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. 
En l’espèce, la SCI Moca 3 fait valoir que depuis la modification des fenêtres, le gérant de la société ne bénéficie plus d’aucune intimité, tant dans l’ensemble de son jardin qu’au sein du bâtiment en raison de vues directes exercées depuis la terrasse et les ouvertures du fonds voisin. 
Cependant, la SCI Moca 3 ne justifie pas d’un préjudice personnel de vue, et alors a fortiori qu’il a été démontré que des ouvertures préexistaient à l’acquisition du bien par cette dernière. 
En conséquence, la SCI Moca 3 doit être déboutée de la demande formée à ce titre. 

Sur la demande reconventionnelle en démolition du bâtiment édifié par la SCI Moca 3

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. 
Conformément à l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 
En outre, il résulte de l’article 701 du code civil que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
En l’espèce, Mme [F] et M. [A] soutiennent que la SCI Moca 3 a fait édifier dans le jardin de son immeuble, un bâtiment directement attenant à leur terrasse, ayant pour effet d'en occulter une partie et de porter atteinte à la servitude de vue dont ils se prévalent. Ils produisent à cet effet des photographies avant et après travaux, afin d’établir que cet édifice réduirait le champ visuel dont ils bénéficiaient depuis leur terrasse. Ils invoquent également une violation des règles d’urbanisme. Toutefois, ces éléments ne permettant pas d’établir que la construction litigieuse a pour effet de supprimer l’exercice de la vue depuis la terrasse des défendeurs, mais seulement qu’elle en limite partiellement l’étendue. En l’espèce, la seule réduction du champ visuel allégué, sans suppression de la possibilité d’exercer la vue, ne caractérise pas une diminution de l’usage de la servitude au sens de l’article 701 du code civil. En outre, il n’est pas établi que l’édification du bâtiment litigieux serait intervenue au mépris des règles d’urbanisme. 
Par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [F] et M. [A] de leur demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, compte-tenu de la nature et de l’issue du litige, il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition du publoc au greffe,
DEBOUTE la SCI Moca 3 de l’ensemble de ses demandes; 
DEBOUTE Mme [F] et M. [A] de leur demande reconventionnelle;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens; 
DEBOUTE les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du CPC.
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,


Sandrine GASNIER Laëtitia FENART
Texte intégral
SG




LE 28 MAI 2026

Minute n°


N° RG 23/01969 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MHJO





S.C.I. MOCA 3 (RCS de [Localité 1] n°802 353 334)

C/

[N] [F]
[J] [K] [L] [A]



 

Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ASKE 3 - 305
Me Amalle HAZHAZ - 346




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 09 AVRIL 2026 prorogé au 28 MAI 2026.


Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.C.I. MOCA 3 (RCS de [Localité 1] n°802 353 334), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Amalle HAZHAZ, avocat au barreau de NANTES



DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Quentin PELLETIER de la SELARL ASKE 3, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [J] [K] [L] [A], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Quentin PELLETIER de la SELARL ASKE 3, avocats au barreau de NANTES



DEFENDEURS.

D’AUTRE PART


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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS
Par acte authentique en date du 2 juillet 2014, la SCI Moca 3 a acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] en bois à Nantes. 
M. [J] [A] et Mme [N] [F] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] en bois à [Localité 1], qu’ils occupent à titre de résidence principale depuis le 25 mai 2018. 
Le 21 octobre 2022, la SCI Moca 3 a adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à M. [A] et Mme [F], une mise en demeure de prendre toutes les mesures utiles pour mettre les jours de souffrance de leur construction en conformité avec les dispositions du code civil, laquelle n’a pas été suivie d’effet. 
Le 21 février 2023, la SCI Moca 3 a réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception à M. [A] et Mme [F], une mise en demeure identique, tout en ajoutant une demande démolir la partie de leur terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3. 
Par courrier en date du 9 mars 2023, M. [A] et Mme [F] ont refusé de procéder à l’exécution de la mise en demeure. 
Par acte d’huissier en date du 20 avril 2023, la SCI Moca 3 a assigné Mme [N] [F] et M. [J] [A] devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir retirer leurs fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon et démolir la partie de la terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 dans un délai de quatre mois sous peine d’astreinte, outre la condamnation au versement de dommages et intérêts. 
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, au visa des articles 676 et suivants et 1240 du code civil, la SCI Moca 3 sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
- Condamner Mme [F] et M. [A] à retirer les fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon situé en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 et au besoin les remplacer par des fenêtres conformes aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil, à savoir des fenêtres en châssis fixes et verre dormant et dont l’allège se situe a minima à 1.90 mètres du sol et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par semaine, passé ce délai et ce, jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] à démolir la partie de la terrasse située en limite de propriété avec la parcelle appartenant à la SCI Moca 3 et qui se situe au-delà de la distance prévue par l’article 678 du code civil et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous peine d’une astreinte de 200 euros par semaine, passé ce délai et ce, jusqu’à complète exécution de la décision à intervenir;

- Condamner Mme [F] et M. [A] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- Débouter Mme [F] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes ; 

- Condamner Mme [F] et M. [A] aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de remise en état des fenêtres avec astreinte de 200 euros par semaine sous un délai de quatre mois, la SCI Moca 3 rappelle que la maison à usage d’habitation de Mme [F] et M. [A] est édifiée en limite de propriété du fonds appartenant à la SCI Moca 3, et expose que les jours de souffrance édifiés dans le mur pignon, et notamment les ouvertures en châssis ouvrant et en verre transparent, ne respectent pas les dispositions de l’article 676 du code civil. Elle explique que les fenêtres mesures 180 cm de hauteur sur une hauteur sous plafond de 250 cm, de sorte que les fenêtres se situent à une mesure inférieure à 190 cm, et que la hauteur des fenêtres est trop importante pour respecter les dispositions de l’article 677 du code civil. 
En réponse au moyen des défendeurs, se fondant sur l’article 202 du code de procédure civile, la SCI Moca 3 exposent notamment que le seul courriel des enfants des anciens propriétaires, ne saurait suffire à établir l’existence d’une servitude de vue depuis plus de trente ans. Par ailleurs, la SCI Moca 3 estime que les photographies de 2004 produites aux débats ne permettent pas de se prévaloir d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, et au surplus, que ces clichés illustrent que les ouvertures préexistantes ont été agrandies et que les caractéristiques du verre ont été modifiées. De surcroît, elle fait valoir que, si tant est qu’une servitude de vue était acquise par prescription trentenaire, la servitude a été aggravée par les travaux récents puisque les ouvertures ont été agrandies au niveau de leur partie inférieure, diminuant ainsi la hauteur entre le sol et cette partie inférieure, et que les caractéristiques du verre ont été modifiées. En outre, elle souligne que les défendeurs reconnaissent a minima avoir agrandi les jours de souffrance, et que le courriel mentionne des vitrages opaques, tandis qu’ils prétendent que le verre était transparent avant leur arrivée, et même en 1968.
En outre, en réponse au moyen des défendeurs, la SCI Moca 3 rappelle que le respect des dispositions des articles 676 et 677 du code civil n’est pas conditionné à l’existence d’un préjudice, rendant ainsi le moyen inopérant. 


A l’appui de sa demande de démolition de la partie de la terrasse située au-delà de la distance prévue, se fondant sur l’article 678 du code civil, et l’article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Moca 3 souligne qu’il ressort du procès-verbal dressé par Me [X], commissaire de justice, que Mme [F] et M. [A] ont construit une terrasse en limite de propriété qui engendre une vue directe sur le terrain de la SCI Moca 3. 
En réponse au moyen des défendeurs, la SCI Moca 3 fait valoir que cette terrasse a existé lorsque l’immeuble était un local professionnel mais qu’elle n’avait qu’une fonction technique pour accéder aux baies vitrées laissant passer l’éclairage naturel dans le local commercial et l’accès à un débarras. Elle explique que cette terrasse n’était utilisée que pour l’entretien du bâtiment commercial, et que ce n’est qu’en 2006 qu’un permis de transformation d’un local commercial en habitation a été déposé. Ainsi, elle rétorque qu’aucune preuve de l’existence d’une terrasse d’agrément n’est apportée. 
Pour s’opposer à la demande de démolition du bâtiment lui appartenant, la SCI Moca 3 souligne qu’elle a obtenu un permis de construire pour l’ensemble des bâtiments édifiés sur sa parcelle et que Mme [F] et M. [A] n’ont jamais sollicité la reconnaissance judiciaire d’une servitude de vue avant la première instance. 
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du code civil, la SCI Moca 3 estime que son gérant subit un préjudice quotidien puisqu’il ne dispose d’aucune intimité dans on jardin et au sein du bâtiment, puisque Mme [F] et M. [A] ont une vue directe sur l’ensemble du jardin de la SCI Moca 3 et sur toutes les pièces donnant sur le jardin. 
Aux termes de leurs dernières dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 février 2024, Mme [F] et M. [A] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
- A titre principal, débouter la SCI Moca 3 de l’ensemble de leurs demandes;
A titre subsidiaire, s’il était fait droit aux demandes de la SCI Moca 3, écarter l’exécution provisoire des condamnations;
- A titre reconventionnel, condamner la SCI Moca 3 à démolir le bâtiment situé en limite de propriété avec la parcelle leur appartenant et attenant à leur terrasse et ce, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par semaine de retard jusqu’à la complète destruction du bâtiment;
- Condamner la SCI Moca 3 à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Mme [F] et M. [A] font notamment valoir, se fondant sur l’article 2261 du code civil, qu’ils bénficient d’une servitude de vue puisque les fenêtres ouvrantes en verre transparents et à moins de 1,90 mètres du plancher existent depuis 1968. Ils exposent que les fenêtres litigieuses ont été installées aux alentours de 1968, sous forme de fenêtres ouvrantes oscillo battantes et à moins de 1,90 mètres du plancher, et que la terrasse est bien une terrasse d’agrément. Ils estiment que le mur pignon n’a jamais été pourvu de jours de souffrance mais bien de fenêtres ouvrantes aux vitres transparentes. 
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, ils font valoir que la demanderesse ne subit aucun préjudice, puisqu’il s’agit des fenêtres du salon de la maison des défendeurs, et que celles-ci donnent sur la cour d’une librairie ouverte uniquement le mardi de 10h à 19h, le mercredi, le jeudi et vendredi de 13h à 19h et le samedi de 10h à 19h. En outre, ils indiquent avoir posé des filtres semi-opaques en parties basses de leurs fenêtres laissant passer la lumière mais empêchant toute indiscrétion. Aussi, ils estiment que l’agrandissement de ces ouvertures n’est donc pas de nature à générer le moindre trouble de voisinage. 

Pour s’opposer à la demande de démolition d’une partie de la terrasse, ils soulignent avoir acquis le bien en l’état et n’avoir effectué aucune modification de cette terrasse. Ils soutiennent que le gérant de la société SCI Moca 3 a bien visité le bien avant son achat et avait parfaitement connaissance de leur terrasse d’agrément. En outre, ils font valoir que cette terrasse existait déjà en 1989, date à laquelle les ayants-droits de l’ancien propriétaire ont hérité de cette maison. En ce sens, ils estiment qu’à la date de l’assignation, la terrasse était édifiée depuis plus de trente ans, et que cette servitude a donc été acquise par prescription trentenaire. Mme [F] et M. [A] font valoir que la SCI Moca 3 était consciente qu’ils bénéficiaient d’une servitude de vue sur sa propriété, acquise par prescription trentenaire. En outre, ils rappellent qu’à l’époque des anciens propriétaires, les consorts [R], l’immeuble comportait à la fois une partie habitation, l’actuel [Adresse 5] en bois, occupé aujourd’hui par Mme [F] et M. [A], et une partie commerciale, l’actuel [Adresse 6] en bois occupé aujourd’hui par les époux [C], et que le permis de transformation d’un local commercial en habitation datant de 2006 porte sur le [Adresse 6] en bois, propriété des époux [C]. 
A l’appui de leur demande reconventionnelle de démolition du bâtiment construit sur la propriété de la SCI Moca 3, ils indiquent être bénéficiaires d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire qui leur permet de conserver les fenêtres et la terrasse litigieuse, et que la SCI Moca 3 a fait construire dans le jardin de la librairie en violation des règles d’urbanisme. 
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription acquisitive de la servitude de vue

Aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
Les vues sont définies comme étant des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air, et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets.
La servitude de vue est une servitude continue et apparente en application des articles 688 et 689 du code civil.
Selon l'article 690 du même code, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.
De même, l'article 2272 alinéa 1er du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Selon l'article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue,paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En l’espèce, les photographies et courriel produit par les défendeurs ne permettent pas d'établir une possession utile trentenaire.

Il ressort du courriel de M.[S] [R] et Madame [Y] [R], enfants de l’ancien propriétaire de l’immeuble, qu’aux alentours de 1968, avaient été créées des ouvertures rectangulaires placées en hauteur sur la partie supérieure du mur, à environ 1,80 mètres du sol, équipées de fenêtres à bascule et de vitrages opaques n’autorisant pas le regard sur le jardin voisin. Il apparaît qu’une telle configuration correspond à des ouvertures hautes et opaques. 

Il résulte également des photographies produites aux débats que ces ouvertures ont été ultérieurement agrandies, notamment dans leur partie inférieure, diminuant la hauteur entre le sol et la partie basse des ouvertures, tandis que le vitrage opaque d’origine a été remplacé par un vitrage transparent en partie hautes. 

Si les défendeurs produisent des photographies qui seraient datées de 2004 montrant des fenêtres oscillo-battantes transparentes, ils n'établissent pas que les fenêtres s'ouvraient, et ce de façon interrompue depuis trente ans.

Ainsi, il ressort de ces éléments un agrandissement des ouvertures, un abaissement de leur partie inférieure et la modification du vitrage qu’il est impossible de dater. 

En conséquence, Mme [F] et M. [A] n'apportent pas d'éléments au tribunal permettant de reconnaître une prescriptionacquisitive sur une servitude de vue.

Sur l'existence d'une vue ou d'un jour et la demande de retrait des fenêtes existantes

L'article 676 du code civil dispose le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.
Aux termes de l'article 677 du même code, ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 26 décimètres au dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge du fait n'est pas lié par la description du code et use de son pouvoir souverain d'appréciation pour décider de la nature des ouvertures. Il s'en suit que les critères légaux des articles 676 et 677 du code civil ne sont qu'indicatifs. Les juges du fond doivent s'assurer qu'il n'existe pas de risque d'indiscrétion chez le voisin résultant de l'usage normal des lieux.
Si les deux fonds ne sont pas au même niveau, la hauteur du jour se calcule par rapport au sol du local qu'il éclaire.

En l'espèce, il est constant que le mur dans lequel l'ouverture a été pratiquée appartient à Mme [F] et M. [A] , que les fenêtres litigieuses se trouvent dans le salon de ces derniers, et qu’elles donnent sur le jardin du bien voisin. 

Le procès-verbal de constat d’huissier du 25 janvier 2023 montre l’existence de deux fenêtres à battant coulissant comportant un verre transparent sur leur moitié supérieure et un film semi opaque sur la partie basse, d’une longueur de 1,977 mètres, avec une hauteur de la partie basse située à 1,688 mètres du sol, la hauteur totale avec coffre de volet roulant étant de 1,839 mètres. 

Il est ainsi établi que des filtres semi opaques ont été posés en partie basse des fenêtres pour empêcher toute indiscrétion sur la cour de la librairie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les fenêtres litigieuses constituent un jour présentant des garanties suffisantes de discrétion en raison de leur hauteur par rapport au sol du logement et des mesures prises pour empêcher son ouverture et supprimer la vue sur le fonds de la SCI.

Il s'agit donc d'un jour licite au sens des articles 676 et 677 du code civil.

Par ailleurs, il convient de rappeler que ce jour existait déjà lorsque la SCI MOCA a acquis son bien immobilier en 2014.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Moca 3 de la demande de retrait des fenêtres existantes au niveau de leur mur pignon situé en limite de propriété avec sa parcelle.

Sur la demande de démolition de la partie de la terrasse située en limite de propriété 

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. 
Conformément à l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 
Il est constant qu’une terrasse constitue un ouvrage apparent permettant l’exercice d’une vue, et peut faire l’objet d’une servitude acquise par prescription trentenaire. En l’espèce, la SCI Moca 3 sollicite la démolition de la partie de la terrasse située en limite de propriété, en soutenant qu’elle crée une vue illicite sur sa parcelle. Pour justifier de la présence plus que trentenaire de cette terrasse, les défendeurs versent aux débats une photographie aérienne de 1981 faisant apparaître la présence d’une terrasse, une attestation de propriété dressée par acte notarié du 28 juillet 1989 mentionnant la présence d’une terrasse située à l’étage, ainsi que l’acte de vente du 10 juillet 2002 rappelant explicitement l’existence d’une terrasse dans la continuité de la salle à manger. Ils produisent également des clichés de 2004 montrant l’existence d’une terrasse utilisée pour les moments de détente et de loisirs, comme en témoigne le salon de jardin.
La SCI Moca 3 se prévaut d’une photographie aérienne de 1993 qu’elle estime incompatible avec l’existence d’une terrasse d’agrément.Force est de constater le manque de lisibilité de cette pièce, et en tout état de cause, elle ne suffit pas à elle seule à remettre en cause la portée des pièces produites par les défendeurs. 
Enfin, il n’est par ailleurs pas démontré que la terrasse aurait fait l’objet de modifications substantielles récentes. 
Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, Mme [F] et M. [A] sont bien fondés à invoquer la prescription trentenaire.
En conséquence, il y a lieu débouter la SCI Moca 3 de la demande de démolition de la terrasse. 

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’allocation de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. 
En l’espèce, la SCI Moca 3 fait valoir que depuis la modification des fenêtres, le gérant de la société ne bénéficie plus d’aucune intimité, tant dans l’ensemble de son jardin qu’au sein du bâtiment en raison de vues directes exercées depuis la terrasse et les ouvertures du fonds voisin. 
Cependant, la SCI Moca 3 ne justifie pas d’un préjudice personnel de vue, et alors a fortiori qu’il a été démontré que des ouvertures préexistaient à l’acquisition du bien par cette dernière. 
En conséquence, la SCI Moca 3 doit être déboutée de la demande formée à ce titre. 

Sur la demande reconventionnelle en démolition du bâtiment édifié par la SCI Moca 3

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. 
Conformément à l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. 
En outre, il résulte de l’article 701 du code civil que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
En l’espèce, Mme [F] et M. [A] soutiennent que la SCI Moca 3 a fait édifier dans le jardin de son immeuble, un bâtiment directement attenant à leur terrasse, ayant pour effet d'en occulter une partie et de porter atteinte à la servitude de vue dont ils se prévalent. Ils produisent à cet effet des photographies avant et après travaux, afin d’établir que cet édifice réduirait le champ visuel dont ils bénéficiaient depuis leur terrasse. Ils invoquent également une violation des règles d’urbanisme. Toutefois, ces éléments ne permettant pas d’établir que la construction litigieuse a pour effet de supprimer l’exercice de la vue depuis la terrasse des défendeurs, mais seulement qu’elle en limite partiellement l’étendue. En l’espèce, la seule réduction du champ visuel allégué, sans suppression de la possibilité d’exercer la vue, ne caractérise pas une diminution de l’usage de la servitude au sens de l’article 701 du code civil. En outre, il n’est pas établi que l’édification du bâtiment litigieux serait intervenue au mépris des règles d’urbanisme. 
Par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [F] et M. [A] de leur demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, compte-tenu de la nature et de l’issue du litige, il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. 
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.
Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition du publoc au greffe,
DEBOUTE la SCI Moca 3 de l’ensemble de ses demandes; 
DEBOUTE Mme [F] et M. [A] de leur demande reconventionnelle;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens; 
DEBOUTE les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du CPC.
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,


Sandrine GASNIER Laëtitia FENART

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 690, code civil 676, code civil 701, code civil 2258, code civil 689, code civil 2261, code civil 2272, code civil 677, code civil 688, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-28T19:43:18.606Z.