Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 29 mai 2026, n° 25/01203

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 1990 l’office HLM a conclu un contrat de bail à usage d’habitation avec Monsieur [A] [G] et Madame [T] [G] portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] contre paiement d’un loyer mensuel de 1025,50 francs.

Par courrier en date du 30 septembre 2022, Madame [T] [G] a adressé un courrier en LRAR à l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT pour signaler qu’elle est envahie depuis un an par des cafards. Elle indique souhaiter suspendre le paiement de son loyer dans l’attente d’une désinfection par le bailleur. Elle fait également valoir qu’il existe une dégradation de l’état de l’immeuble causée par des infiltrations de l’eau de pluie, et que l’interphone ne fonctionne plus.

Un rapport d’intervention en date du 6 mai 2024 fait état d’une désinsectisation et d’une dératisation dans les parties communes et des appartements.

Une intervention au numéro [Adresse 4] a eu lieu suite à une forte infestation de cafard.

Une nouvelle intervention a eu lieu le 14 juin 2024 dans les mêmes appartements (3, 7 et 9).

Madame [T] [G] a effectué le 9 octobre 2024 une demande d’intervention auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent pour :
-la présence de cafard depuis 3 ans ;
-d’un interphone non fonctionnel depuis 6 ans ;
-d’un éclairage défectueux dans les parties communes ;
-d’une VMC dans la salle de bains qui ne fonctionne plus depuis 10 ans.
Elle demandait également à changer de logement.

Un rapport d’intervention en date du 28 octobre 2024 fait état d’une désinsectisation et d’une dératisation au [Adresse 4] [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6].

Le conciliateur de justice a reçu à sa permanence du 19 novembre 2024 Madame [T] [G] et Monsieur [R] [O], petit-fils de Madame [G] pour un problème de nuisibles dans logements situé au [Adresse 2] à [Localité 1].

De nouvelles interventions ont eu lieu en 2025 (24 février, 10 mars, 19 mars, ; 14 mai) pour certains logements.

Considérant que le problème n’a jamais été réglé, Madame [T] [G] a assigné l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT le 21 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
-au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral ;
-au paiement de la somme de 5200 euros au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 100 euros par mois jusqu’à la suppression définitive des nuisibles ;
-à faire procéder à une éradication complète de l’infestation au [Adresse 2] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
-ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignation jusqu’à éradication effective dans l’immeuble situé au [Adresse 2] ;
-se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;
-au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-aux entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 17 novembre 2025. Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, Madame [T] [G] est assistée de son conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures qui correspondent aux demandes formulées dans l’assignation, si ce n’est la demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile, portée à 1400 euros.



En défense, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par son conseil qui s’en rapporte à ses écritures pour demander de :
- débouter Madame [G] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont présentées contre l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT ;
- condamner Madame [T] [G] à rendre accessible son logement afin que soit procédé au traitement adéquat sous astreinte de 50 euros à compter du prononcé du jugement ;
-à titre subsidiaire, réduire les demandes indemnitaires à de plus justes proportions, en tout état de cause rejeter les demandes d’astreintes et de consignation des loyers puisque les circonstances ne nécessitent aucunement de mesure coercitive à l’encontre de l’O.P.H. ;
-condamner Madame [T] [G] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;
En tout état de cause :
-écarter l’exécution provisoire ou à défaut subordonner le prononcé de l’exécution provisoire à la constitution de Madame [T] [G] d’un cautionnement bancaire ou, à défaut toute garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toute restitutions ou réparation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé en dernier lieu au 29 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION

1 – Sur le manquement du bailleur social à ses obligations contractuelles

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

* * *

En l’espèce, Madame [T] [G] est locataire d’un appartement faisant du parc immobilier géré par l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT depuis le 3 mars 1990 situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (appartement 12).

Depuis septembre 2022, Madame [T] [G] se plaint de présence de cafards et demande l’intervention du bailleur. Elle invoquait également dans l’assignation des problèmes d’entretien de l’immeuble (digicode qui ne fonctionne pas, encombrement des espaces communs).

Elle invoque la responsabilité contractuelle du bailleur social pour mauvaises exécutions de ses obligations contractuelles, considérant que l’O.P.H. ne met pas à sa disposition un logement décent et n’assure pas la jouissance paisible de l’appartement qu’elle loue.

Pour justifier sa demande, elle produit :
-le courrier adressé à TAH le 30 septembre 2022 ;
-la demande d’intervention du 7 octobre 2024
-une attestation de témoin témoignant de la présence de cafards dans l’appartement de Madame [G]
-les rapports d’intervention de la société SAPIAN entre le 21 novembre 2023 et le 12 septembre 2025.

L’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT conteste toute mauvaise exécution de ses obligations contractuelles. Le bailleur fait valoir que :
-il a assuré que son obligation d’entretien de l’appartement de Madame [G] en faisant appel à la société SAPIAN pour procéder à une désinfection ;
-au contraire Madame [G] a manqué à son obligation de laisser intervenir la société le 10 mars 2025 en refusant l’accès à son logement.
Il rappelle par ailleurs que les autres griefs formés par Madame [G] concernant le digicode et la propreté des lieux communs ont été réglés.

Il convient de constater qu’entre le 15 février 2021 et le 28 août 2025, Madame [T] [G] a formé 9 réclamations auprès du bailleur social concernant la présence de nuisibles. Le bailleur social a délivré des bons de travail à chaque réclamation.

Toutefois, il convient aussi de constater que l’entreprise SAPIAN est intervenue 17 fois dans l’immeuble dans lequel se trouve Madame [T] [G] :
-21/11/2023 : pas d’intervention chez Madame [T] [G]
-8/12/2023 : intervention chez Madame [T] [G], présence de cafards, appartement moyennant infesté, traité.
-15/01/2024 : infestation constatée dans les appartements 2, 21 et 22
-02/05/2024 : intervention. Madame [T] [G] absente
-06/05/2024: intervention chez Madame [T] [G]. Traité pas infesté
-12/06/2024 : Infestation constatée. Certains locataires ne respectent pas les protocoles de nettoyage
-19/07/2024 : intervention chez Madame [T] [G]. Traité pas infesté. Par contre très forte infestation dans le bâtiment
-12/08/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté.
-07/10/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté. Il est précisé que le logement de Madame [G] est bien entretenu. Il est précisé une infestation importante dans les parties commune et dans l’appartement n°21.
-24/10/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté. Il est précisé que le logement de Madame [G] est très propre. Un traitement de choc doit être fait dans tout l’immeuble
-06/11/2024 : un traitement curatif est appliqué dans l’immeuble
-07/02/2025 : Traitement de blattes germaniques dans l’appartement de [T] [G] faiblement infesté. Il est souligné l’effort de la locataire concernant l’installation des pièges.
-11/02/2025 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté.
-24/02/2025 : Logement de Madame [T] [G] traité mais pas infesté. Il est précisé que certains locataires refusent de donner accès à leur logement
-12/05/2025 : Logement de Madame [T] [G] traité mais pas infesté.
-14/05/2025 : Logement traité.
-12/09/2025 : Logement légèrement infesté. Il est indiqué que la contamination se fait par le voisinage. Le logement de Madame [T] [G] est noté comme bien entretenu.

Il est important de souligner que si le bailleur a bien fait appel à une entreprise pour régler le problème des cafards, force est de constater que le problème n’est pas réglé. Si le bailleur tente d’imputer une part de responsabilité à Madame [T] [G] à l’infestation de son appartement, les rapports de l’entreprise SAPIAN contredise l’analyse de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT. Par contre il est clairement établi que le problème d’infestation est dû au comportement de certains locataires dont le bailleur doit répondre. Or la société SAPIAN a pu souligner dans ses rapports d’intervention qu’aucun agent de l’O.P.H. n’était présent lors des opérations de désinfestation, de sorte que certains locataires refusaient d’ouvrir.

En conséquence, il convient de conclure que l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT ne respecte pas son obligation contractuelle d’assurer une jouissance paisible à Madame [T] [G]. Sa responsabilité peut donc être engagée à ce titre.

2 – Sur les demandes de réparations formées par Madame [T] [G] 

• Concernant le préjudice de jouissance

Madame [T] [G] demande la condamnation du bailleur social au paiement de la somme de 5200 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 100 euros par mois jusqu’) la suppression définitive des nuisibles.

Il convient de rappeler que seul le préjudice réel, direct et certain peut faire l’objet d’une indemnisation. Ainsi la condamnation pour l’avenir à 100 euros par mois doit être rejetée.

Il est incontestable que le fait de vivre au quotidien avec la présence de cafards constituent un préjudice de jouissance, ce que caractérise les pièces produites par Madame [T] [G], notamment l’attestation d’[P] [N] et les efforts d’entretien du logement soulignés par l’entreprise SAPIAN le caractérise d’autant.

Les différentes interventions de l’entreprise SAPIAN sur une période de 24 mois permettent de conclure à la condamnation de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR au paiement de la somme de 2400 euros au titre du préjudice de jouissance.

• Concernant l’existence d’un préjudice moral

Madame [T] [G] demande la réparation de son préjudice moral à hauteur de 1500 euros. Elle fait valoir que les conditions de vie dans son appartement nuisent à sa santé. Elle produit un certificat médical qui fait état de problèmes d’allergies et des conséquences respiratoires. Le lien exclusif entre ses problèmes d’ordre respiratoire et la présence de nuisible dans son appartement ne peut pas être établi avec ce certificat.

Par contre, il convient d’indemniser l’impact indéniable du côtoiement au quotidien avec des nuisibles à hauteur de 400 euros.

3 – Concernant la demande de condamnation sous astreinte

L’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Rappelons que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d'exercer une pression financière sur le débiteur afin qu'il procède à l'exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Or en l’espèce, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR n’a pas manqué à son obligation contractuelle de recourir à une entreprise pour mettre fin à la présence de nuisibles. Par contre l’efficacité du traitement n’est pas imputable au bailleur. Et la cause de l’infestation dépasse la relation contractuelle entre Madame [T] [G] et l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT.

En conséquence il convient de débouter Madame [T] [G] de sa demande de condamnation sous astreinte.

4 – Sur la demande de consignation du loyer

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

* * *

En l’espèce, les éléments du dossier montrent que depuis 2022 Madame [T] [G] demande à l’O.P.H. que son logement soit exempt de tout nuisible comme il en est fait obligation par l’article 6 de loi du 6 juillet 1989.

Afin de s’assurer que toutes les actions visant à mettre fin à la contamination seront menées, y compris auprès de l’ensemble des locataires (l’entreprise SAPIAN ayant clairement indiqué que la contamination se fait par le voisinage), il convient d’autoriser Madame [T] [G] à consigner une partie de son loyer à hauteur de 100 euros à compter du mois suivant la signification du jugement. Cette consignation aura lieu, au frais du bailleur, jusqu’à l’établissement d’un constat effectué par un commissaire de justice de l’éradication complète des nuisibles dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] depuis une durée de 3 mois.

5 – Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT sera condamné à verser à Madame [T] [G] la somme de 200 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT.

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Aucun élément du litige ne justifie d’écarter l’exécution de droit

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 
statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

• CONSTATE le manquement de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT dans l’exécution de son obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible de sa locataire, Madame [T] [G] ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement à Madame [T] [G] de la somme de 2400 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement à Madame [T] [G] de la somme de 400 euros au titre de son préjudice moral ;



• DEBOUTE Madame [T] [G] de sa demande de condamnation de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT sous astreinte ;

• ORDONNE la consignation de la somme de 100 euros mensuel du loyer dû par Madame [T] [G] à la Caisse des dépôts et consignation à compter du mois suivant la signification du jugement, jusqu’au constat effectué, au frais du bailleur, par un commissaire de justice constatant l’éradication complète des nuisibles dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] depuis une durée de 3 mois ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT à payer à Madame [T] [G] la somme de 200 euros en application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT aux dépens ;

• RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION









Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1 CE et 1CCC par dépôt en case à Me DELPIERRE 
- 1 CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT
- 1 CCC par dépôt ou par LS à SELARL COUDRAY URBANLAW 
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00225
N° RG 25/01203 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F3SY
Le 29 MAI 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Mme LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Mai deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [T] [G], 
Demeurant [Adresse 2] 
[Localité 1]
Assistée par Me Rozenn DELPIERRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée par Me KERYHUEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-000397 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)



ET :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, 
Dont le siège social est sis [Adresse 3] 
[Localité 2]
Représenté par Maître Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocats au barreau de RENNES,









 -1-
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 1990 l’office HLM a conclu un contrat de bail à usage d’habitation avec Monsieur [A] [G] et Madame [T] [G] portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] contre paiement d’un loyer mensuel de 1025,50 francs.

Par courrier en date du 30 septembre 2022, Madame [T] [G] a adressé un courrier en LRAR à l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT pour signaler qu’elle est envahie depuis un an par des cafards. Elle indique souhaiter suspendre le paiement de son loyer dans l’attente d’une désinfection par le bailleur. Elle fait également valoir qu’il existe une dégradation de l’état de l’immeuble causée par des infiltrations de l’eau de pluie, et que l’interphone ne fonctionne plus.

Un rapport d’intervention en date du 6 mai 2024 fait état d’une désinsectisation et d’une dératisation dans les parties communes et des appartements.

Une intervention au numéro [Adresse 4] a eu lieu suite à une forte infestation de cafard.

Une nouvelle intervention a eu lieu le 14 juin 2024 dans les mêmes appartements (3, 7 et 9).

Madame [T] [G] a effectué le 9 octobre 2024 une demande d’intervention auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et indécent pour :
-la présence de cafard depuis 3 ans ;
-d’un interphone non fonctionnel depuis 6 ans ;
-d’un éclairage défectueux dans les parties communes ;
-d’une VMC dans la salle de bains qui ne fonctionne plus depuis 10 ans.
Elle demandait également à changer de logement.

Un rapport d’intervention en date du 28 octobre 2024 fait état d’une désinsectisation et d’une dératisation au [Adresse 4] [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6].

Le conciliateur de justice a reçu à sa permanence du 19 novembre 2024 Madame [T] [G] et Monsieur [R] [O], petit-fils de Madame [G] pour un problème de nuisibles dans logements situé au [Adresse 2] à [Localité 1].

De nouvelles interventions ont eu lieu en 2025 (24 février, 10 mars, 19 mars, ; 14 mai) pour certains logements.

Considérant que le problème n’a jamais été réglé, Madame [T] [G] a assigné l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT le 21 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
-au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral ;
-au paiement de la somme de 5200 euros au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 100 euros par mois jusqu’à la suppression définitive des nuisibles ;
-à faire procéder à une éradication complète de l’infestation au [Adresse 2] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
-ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignation jusqu’à éradication effective dans l’immeuble situé au [Adresse 2] ;
-se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;
-au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-aux entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 17 novembre 2025. Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, Madame [T] [G] est assistée de son conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures qui correspondent aux demandes formulées dans l’assignation, si ce n’est la demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile, portée à 1400 euros.



En défense, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par son conseil qui s’en rapporte à ses écritures pour demander de :
- débouter Madame [G] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont présentées contre l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT ;
- condamner Madame [T] [G] à rendre accessible son logement afin que soit procédé au traitement adéquat sous astreinte de 50 euros à compter du prononcé du jugement ;
-à titre subsidiaire, réduire les demandes indemnitaires à de plus justes proportions, en tout état de cause rejeter les demandes d’astreintes et de consignation des loyers puisque les circonstances ne nécessitent aucunement de mesure coercitive à l’encontre de l’O.P.H. ;
-condamner Madame [T] [G] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;
En tout état de cause :
-écarter l’exécution provisoire ou à défaut subordonner le prononcé de l’exécution provisoire à la constitution de Madame [T] [G] d’un cautionnement bancaire ou, à défaut toute garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toute restitutions ou réparation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé en dernier lieu au 29 mai 2026.

MOTIVATION

1 – Sur le manquement du bailleur social à ses obligations contractuelles

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

* * *

En l’espèce, Madame [T] [G] est locataire d’un appartement faisant du parc immobilier géré par l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT depuis le 3 mars 1990 situé au [Adresse 2] à [Localité 1] (appartement 12).

Depuis septembre 2022, Madame [T] [G] se plaint de présence de cafards et demande l’intervention du bailleur. Elle invoquait également dans l’assignation des problèmes d’entretien de l’immeuble (digicode qui ne fonctionne pas, encombrement des espaces communs).

Elle invoque la responsabilité contractuelle du bailleur social pour mauvaises exécutions de ses obligations contractuelles, considérant que l’O.P.H. ne met pas à sa disposition un logement décent et n’assure pas la jouissance paisible de l’appartement qu’elle loue.

Pour justifier sa demande, elle produit :
-le courrier adressé à TAH le 30 septembre 2022 ;
-la demande d’intervention du 7 octobre 2024
-une attestation de témoin témoignant de la présence de cafards dans l’appartement de Madame [G]
-les rapports d’intervention de la société SAPIAN entre le 21 novembre 2023 et le 12 septembre 2025.

L’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT conteste toute mauvaise exécution de ses obligations contractuelles. Le bailleur fait valoir que :
-il a assuré que son obligation d’entretien de l’appartement de Madame [G] en faisant appel à la société SAPIAN pour procéder à une désinfection ;
-au contraire Madame [G] a manqué à son obligation de laisser intervenir la société le 10 mars 2025 en refusant l’accès à son logement.
Il rappelle par ailleurs que les autres griefs formés par Madame [G] concernant le digicode et la propreté des lieux communs ont été réglés.

Il convient de constater qu’entre le 15 février 2021 et le 28 août 2025, Madame [T] [G] a formé 9 réclamations auprès du bailleur social concernant la présence de nuisibles. Le bailleur social a délivré des bons de travail à chaque réclamation.

Toutefois, il convient aussi de constater que l’entreprise SAPIAN est intervenue 17 fois dans l’immeuble dans lequel se trouve Madame [T] [G] :
-21/11/2023 : pas d’intervention chez Madame [T] [G]
-8/12/2023 : intervention chez Madame [T] [G], présence de cafards, appartement moyennant infesté, traité.
-15/01/2024 : infestation constatée dans les appartements 2, 21 et 22
-02/05/2024 : intervention. Madame [T] [G] absente
-06/05/2024: intervention chez Madame [T] [G]. Traité pas infesté
-12/06/2024 : Infestation constatée. Certains locataires ne respectent pas les protocoles de nettoyage
-19/07/2024 : intervention chez Madame [T] [G]. Traité pas infesté. Par contre très forte infestation dans le bâtiment
-12/08/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté.
-07/10/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté. Il est précisé que le logement de Madame [G] est bien entretenu. Il est précisé une infestation importante dans les parties commune et dans l’appartement n°21.
-24/10/2024 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté. Il est précisé que le logement de Madame [G] est très propre. Un traitement de choc doit être fait dans tout l’immeuble
-06/11/2024 : un traitement curatif est appliqué dans l’immeuble
-07/02/2025 : Traitement de blattes germaniques dans l’appartement de [T] [G] faiblement infesté. Il est souligné l’effort de la locataire concernant l’installation des pièges.
-11/02/2025 : Traitement de l’appartement de Madame [T] [G], moyennement infesté.
-24/02/2025 : Logement de Madame [T] [G] traité mais pas infesté. Il est précisé que certains locataires refusent de donner accès à leur logement
-12/05/2025 : Logement de Madame [T] [G] traité mais pas infesté.
-14/05/2025 : Logement traité.
-12/09/2025 : Logement légèrement infesté. Il est indiqué que la contamination se fait par le voisinage. Le logement de Madame [T] [G] est noté comme bien entretenu.

Il est important de souligner que si le bailleur a bien fait appel à une entreprise pour régler le problème des cafards, force est de constater que le problème n’est pas réglé. Si le bailleur tente d’imputer une part de responsabilité à Madame [T] [G] à l’infestation de son appartement, les rapports de l’entreprise SAPIAN contredise l’analyse de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT. Par contre il est clairement établi que le problème d’infestation est dû au comportement de certains locataires dont le bailleur doit répondre. Or la société SAPIAN a pu souligner dans ses rapports d’intervention qu’aucun agent de l’O.P.H. n’était présent lors des opérations de désinfestation, de sorte que certains locataires refusaient d’ouvrir.

En conséquence, il convient de conclure que l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT ne respecte pas son obligation contractuelle d’assurer une jouissance paisible à Madame [T] [G]. Sa responsabilité peut donc être engagée à ce titre.

2 – Sur les demandes de réparations formées par Madame [T] [G] 

• Concernant le préjudice de jouissance

Madame [T] [G] demande la condamnation du bailleur social au paiement de la somme de 5200 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 100 euros par mois jusqu’) la suppression définitive des nuisibles.

Il convient de rappeler que seul le préjudice réel, direct et certain peut faire l’objet d’une indemnisation. Ainsi la condamnation pour l’avenir à 100 euros par mois doit être rejetée.

Il est incontestable que le fait de vivre au quotidien avec la présence de cafards constituent un préjudice de jouissance, ce que caractérise les pièces produites par Madame [T] [G], notamment l’attestation d’[P] [N] et les efforts d’entretien du logement soulignés par l’entreprise SAPIAN le caractérise d’autant.

Les différentes interventions de l’entreprise SAPIAN sur une période de 24 mois permettent de conclure à la condamnation de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR au paiement de la somme de 2400 euros au titre du préjudice de jouissance.

• Concernant l’existence d’un préjudice moral

Madame [T] [G] demande la réparation de son préjudice moral à hauteur de 1500 euros. Elle fait valoir que les conditions de vie dans son appartement nuisent à sa santé. Elle produit un certificat médical qui fait état de problèmes d’allergies et des conséquences respiratoires. Le lien exclusif entre ses problèmes d’ordre respiratoire et la présence de nuisible dans son appartement ne peut pas être établi avec ce certificat.

Par contre, il convient d’indemniser l’impact indéniable du côtoiement au quotidien avec des nuisibles à hauteur de 400 euros.

3 – Concernant la demande de condamnation sous astreinte

L’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Rappelons que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d'exercer une pression financière sur le débiteur afin qu'il procède à l'exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Or en l’espèce, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR n’a pas manqué à son obligation contractuelle de recourir à une entreprise pour mettre fin à la présence de nuisibles. Par contre l’efficacité du traitement n’est pas imputable au bailleur. Et la cause de l’infestation dépasse la relation contractuelle entre Madame [T] [G] et l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT.

En conséquence il convient de débouter Madame [T] [G] de sa demande de condamnation sous astreinte.

4 – Sur la demande de consignation du loyer

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

* * *

En l’espèce, les éléments du dossier montrent que depuis 2022 Madame [T] [G] demande à l’O.P.H. que son logement soit exempt de tout nuisible comme il en est fait obligation par l’article 6 de loi du 6 juillet 1989.

Afin de s’assurer que toutes les actions visant à mettre fin à la contamination seront menées, y compris auprès de l’ensemble des locataires (l’entreprise SAPIAN ayant clairement indiqué que la contamination se fait par le voisinage), il convient d’autoriser Madame [T] [G] à consigner une partie de son loyer à hauteur de 100 euros à compter du mois suivant la signification du jugement. Cette consignation aura lieu, au frais du bailleur, jusqu’à l’établissement d’un constat effectué par un commissaire de justice de l’éradication complète des nuisibles dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] depuis une durée de 3 mois.

5 – Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT sera condamné à verser à Madame [T] [G] la somme de 200 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT.

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Aucun élément du litige ne justifie d’écarter l’exécution de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 
statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

• CONSTATE le manquement de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT dans l’exécution de son obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible de sa locataire, Madame [T] [G] ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement à Madame [T] [G] de la somme de 2400 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement à Madame [T] [G] de la somme de 400 euros au titre de son préjudice moral ;



• DEBOUTE Madame [T] [G] de sa demande de condamnation de l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT sous astreinte ;

• ORDONNE la consignation de la somme de 100 euros mensuel du loyer dû par Madame [T] [G] à la Caisse des dépôts et consignation à compter du mois suivant la signification du jugement, jusqu’au constat effectué, au frais du bailleur, par un commissaire de justice constatant l’éradication complète des nuisibles dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] depuis une durée de 3 mois ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT à payer à Madame [T] [G] la somme de 200 euros en application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNE l’O.P.H. TERRES D’ARMOR HABITAT aux dépens ;

• RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION









Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1 CE et 1CCC par dépôt en case à Me DELPIERRE 
- 1 CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT
- 1 CCC par dépôt ou par LS à SELARL COUDRAY URBANLAW 
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-05-29T19:48:35.286Z.