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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 29 mai 2026, n° 25/01507

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, avec effet au 20 novembre 2023, Monsieur [X] [F] a conclu un contrat de bail à usage d’habitation avec Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] prévoyant la mise à disposition d’un appartement situé au [Adresse 4] contre paiement d’un loyer mensuel de 617 euros et de 117 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 617 euros a été versé par Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T].

Au cours de l’exécution du contrat de bail, les locataires ont procédé à des modifications de meubles et d’électroménagers (plaque de cuisson et four) dans la cuisine.

Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] ont quitté le logement le 27 février 2025 et il a été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire.

Par courrier en date du 27 mars 2025, Monsieur [X] [F] a informé ses anciens locataires de son intention de remettre dans son état initial la cuisine de l’appartement.

Par courrier en date du 7 avril 2025 Madame [D] [Q] a demandé à Monsieur [X] [F] la restitution de son dépôt de garantie.

Par courrier en date du 15 avril 2025, Monsieur [X] [F] a informé Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] de son intention de conserver le dépôt de garantie et a réclamé en plus la somme de 1718,69 euros au titre de réparations locatives.

Après l’échec d’une conciliation, [D] [Q] a déposé une requête devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Monsieur [X] [F] au paiement :
-de la somme de 557 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
-des dommages et intérêts à hauteur de 167,10 euros ;
-la restitution des meubles et électroménager ou à défaut une compensation financière. 

L’affaire a été appelée et plaidée après deux renvois à l’audience du 16 février 2026.

A l’audience, Madame [D] [Q], représentée par son conseil s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :
-débouter Monsieur [X] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-condamner Monsieur [X] [F] à restituer à Madame [D] [Q] la somme de 617 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 10% par mois à compter du mois de mars 2025 ;
-condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive ;
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [X] [F] aux dépens.

En défense, Monsieur [X] [F], comparant en personne, s’en est rapporté à ses écritures et les pièces communiquées pour demander au juge des contentieux de la protection :
-de constater le bien-fondé de la conservation du dépôt de garantie de 617 euros versé par les locataires ;
-de condamner Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 1718,69 euros au titre de la régularisation de charges (quote-part de la taxe ordures ménagères) et de réparations locatives ;
- de condamner Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibérée au 31 mars 2026, prorogé au 29 Mai 2026.

Motifs

MOTIVATION

1 - Sur les impayés de charges

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Et selon le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, la taxe d’ordures ménagères est une charge récupérable.

* * *

- Concernant la taxe d’ordures ménagères

En l’espèce, Monsieur [X] [F] réclame au titre de charge récupérable la somme de 42,17 euros pour l’année 2025 au titre de la quote-part applicable pour la période du 1er janvier 2025 au 27 février 2025, date de restitution du logement.

S’il est indéniable que la taxe d’ordures ménagères figure au titre des charges récupérables pour le bailleur, force est de constater que Monsieur [X] [F] ne fournit aucun document de nature à permettre au juge de vérifier le montant réclamé.

Il sera donc débouté de sa demande.

- Concernant le remboursement du diagnostic gaz et électricité

Monsieur [X] [F] demande la condamnation de Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 185 euros au titre du diagnostic réalisé par l’ARDIM 22. Il fait valoir que ce diagnostic est dû par la locataire eu égard au fait que les transformations qu’elle a opéré dans la cuisine ont créé une anomalie du système de l’alimentation électrique.

Il convient en premier lieu de relever que le diagnostic réalisé par l’ARDIM 22 le 7 avril 2025 correspond à une vérification globale de l’installation intérieure d’électricité. Il est rappelé dans le document que ce diagnostic répond aux prescriptions de la loi pour le bail locatif et n’est pas un contrôle de conformité de l’installation. Ainsi le diagnostic réalisé par ARDIM est destiné à permettre de louer le logement. 
De plus si des anomalies ont été identifiées, elles correspondent à un problème de prise de terre et non comme l’affirme Monsieur [X] [F] à l’aménagement de la cuisine par son ancienne locataire.

Enfin il convient de rappeler que ne figure pas dans le décret ci-dessus cité au titre des charges récupérables le coût d’un diagnostic d’installation électrique ou de gaz.

En conséquence Monsieur [X] [F] sera débouté de sa demande. 

2 – Sur les réparations locatives

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance 



exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L'article 1240 du code civil précise que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le droit à indemnisation du bailleur, en réparation des dégradations imputables au locataire, n’est pas subordonné à la preuve par le premier de ce qu’il a effectivement réalisé les travaux et en justifie. En effet, l’indemnité vient réparer la dégradation constatée, le bailleur conservant le droit de faire effectuer ou non les réparations corrélatives.

Ainsi, il appartient au bailleur qui sollicite l’indemnisation de son préjudice de démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire et de fournir au tribunal des éléments (factures, devis) permettant de déterminer le montant de la réparation.

Les dégradations se constatent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. L’absence d’état des lieux contradictoire de sortie n’empêche pas le bailleur de rapporter la preuve des dégradations invoquées par d’autres moyens, notamment par voie d'huissier.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

- Concernant les demandes d’indemnisations du badge et de la clé

Monsieur [X] [F] demande la condamnation de Madame [D] [Q] au paiement de la télécommande de portail et de la clé du grenier.

S’agissant de la télécommande, il convient de constater que l’état des lieux d’entrée indique la remise au locataire de 3 télécommandes et l’état des lieux fait état de la restitution de 2 télécommandes.

Monsieur [X] [F] produit une facture de 60 euros pour une télécommande de portail. Et Madame [D] [Q] s’en rapporte sur ce poste de préjudice.


Madame [D] [Q] sera condamnée au paiement à Monsieur [X] [F] de la somme de 60 euros.

S’agissant de la clé du grenier, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée faisait état de la remise d’une clé pour le grenier. Et l’état de sortie indique la restitution de 3 clés pour le grenier.

En conséquence, Monsieur [X] [F] sera débouté sur ce poste de préjudice.

- Concernant la demande de remise en état de la cuisine

Rappelons qu’en matière de modification du logement loué, deux textes viennent préciser les règles applicables.

En premier lieu, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire (…) leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise en état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu'il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire.

Ainsi la question qui se pose en l’espèce est de savoir si la pose d’une cuisine aménagée par Madame [D] [Q] constitue un aménagement de l’appartement de Monsieur [X] [F] ou une transformation.

Selon Monsieur [X] [F] il s’agit de travaux de transformation. Il fait valoir que les travaux réalisés dépassent le cadre décoratif, puisque le plan de travail doté d’un évier et d’une plaque à induction non encastrée a été remplacé par un ensemble constitué d’une suite de placards bas inamovibles outre un évier, une plaque de 4 feux à gaz et un four électrique encastré. Il qualifie les modifications de transformation compte tenu du fait que :
-les emplacements réservés au lave-vaisselle et au lave-linge sont supprimés ;
-les raccordements électricité eau sont définitivement inaccessibles ;
-l’alimentation électrique du four est non conforme.

En défense, Madame [D] [Q] fait valoir que les travaux réalisés dans la cuisine correspondent à un simple aménagement. Elle conteste tout problème d’alimentation du four et en veut pour preuve que le diagnostic n’en fait pas état. Et elle pointe le fait que le devis AVIVA et mondial tissus produit par Monsieur [X] [F] concerne uniquement le remplacement de meuble et la pose d’un rideau et non le problème d’alimentation du four. Elle fait également valoir que les raccordements n’ont pas été modifiés, de sorte que l’installation d’un lave-linge et d’un lave-vaisselle est possible. 

Il convient en premier lieu de constater que le devis Mondial tissus concerne des rideaux pour le salon.

De plus il n’est pas démontré par Monsieur [X] [F] que les raccordements électriques aient été modifiés. Par contre, les photos de la cuisine montrent que l’enfilade de placard sous le plan de travail semble incompatible avec l’insertion d’un lave-linge et d’un lave-vaisselle. Dès lors ces travaux ne peuvent s’analyser en un simple aménagement de la cuisine mais constitue bien un transformation partielle modifiant les appareils ménagers susceptibles d’être accueilli dans la cuisine.


Il convient aussi de constater que le sol de la cuisine qui était indiqué sur l’état des lieux d’entrée comme mauvais a été refait par la locataire, ce qui apporte manifestement une plus-value à l’appartement.

Dès lors, il serait inéquitable de mettre à la charge de la locataire la totalité du coût des modifications à apporter pour une remise en état initial.

Il convient de mettre à la charge de Madame [D] [Q] la somme de 350 euros correspondant au forfait démontage proposé par AVIVA.

Au total Madame [D] [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 410 euros.

3 – Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. 
Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”. 

* * *

En l’espèce Madame [D] [Q] demande la condamnation de Monsieur [X] [F] au remboursement du dépôt de garantie, soit la somme de 617 euros ainsi que la majoration de 10% pour restitution tardive.

Il convient, au regard des développements opérés ci-dessus constater que des réparations locatives ont bien été imputées à Madame [D] [Q] à hauteur de 410 euros. En retranchant ce montant au dépôt de garantie (617 euros), il convient de condamner Monsieur [X] [F] à la restitution de 207 euros.

Compte tenu de cette décision, il n’y a pas lieu d’application la sanction des 10%. Monsieur [X] [F] sera condamné au paiement à Madame [D] [Q] de la somme de 207 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

* * *

4– Sur la demande de dommages et intérêts des parties

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.







Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [X] [F] et Madame [D] [Q] demandent respectivement la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts contre leur contradicteur.

Il convient toutefois, compte tenu du sens de la décision et de l’absence de preuve caractérisant l’existence d’un préjudice de les débouter de leur demande respective.


5– Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, il convient de débouter les parties respectives de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Enfin il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, par jugement contradictoire en dernier ressort ;

- CONDAMNE Madame [D] [Q] au paiement à Monsieur [X] [F] de la somme de 410 euros ;

- CONDAMNE Monsieur [X] [F] à la restitution du dépôt de garantie à Madame [D] [Q], soit 617 euros;
Compte tenu de la compensation :
- CONDAMNE Monsieur [X] [F] au paiement à Monsieur [D] [Q] de la somme de 207 euros ;

- DEBOUTE Monsieur [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;
- DEBOUTE Madame [D] [Q] de sa demande de dommages et intérêts ;
- DEBOUTE Monsieur [X] [F] de sa demande fondée sur les dispositions de
 l’article 700 du code de procédure civile ;
- DEBOUTE Madame [D] [Q] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article
 700 du code de procédure civile ;
- LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens ;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN et par, Madame Célia LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION












Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par LS à [D] [Q]
- 1 CE et CCC par LS à [X] [F] 
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00223
N° RG 25/01507 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F4X6
Le 29 MAI 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIERS Mme CHEVREL, lors des débats et Madame LAVIOLETTE, lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et prorogée au 29 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Mai deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [D] [Q], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Camille LAMY-ROUSSEAU, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant


ET :

Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, avec effet au 20 novembre 2023, Monsieur [X] [F] a conclu un contrat de bail à usage d’habitation avec Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] prévoyant la mise à disposition d’un appartement situé au [Adresse 4] contre paiement d’un loyer mensuel de 617 euros et de 117 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 617 euros a été versé par Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T].

Au cours de l’exécution du contrat de bail, les locataires ont procédé à des modifications de meubles et d’électroménagers (plaque de cuisson et four) dans la cuisine.

Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] ont quitté le logement le 27 février 2025 et il a été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire.

Par courrier en date du 27 mars 2025, Monsieur [X] [F] a informé ses anciens locataires de son intention de remettre dans son état initial la cuisine de l’appartement.

Par courrier en date du 7 avril 2025 Madame [D] [Q] a demandé à Monsieur [X] [F] la restitution de son dépôt de garantie.

Par courrier en date du 15 avril 2025, Monsieur [X] [F] a informé Madame [D] [Q] et Monsieur [A] [T] de son intention de conserver le dépôt de garantie et a réclamé en plus la somme de 1718,69 euros au titre de réparations locatives.

Après l’échec d’une conciliation, [D] [Q] a déposé une requête devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner Monsieur [X] [F] au paiement :
-de la somme de 557 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
-des dommages et intérêts à hauteur de 167,10 euros ;
-la restitution des meubles et électroménager ou à défaut une compensation financière. 

L’affaire a été appelée et plaidée après deux renvois à l’audience du 16 février 2026.

A l’audience, Madame [D] [Q], représentée par son conseil s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :
-débouter Monsieur [X] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-condamner Monsieur [X] [F] à restituer à Madame [D] [Q] la somme de 617 euros au titre du dépôt de garantie, majorée de 10% par mois à compter du mois de mars 2025 ;
-condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive ;
- condamner Monsieur [X] [F] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [X] [F] aux dépens.

En défense, Monsieur [X] [F], comparant en personne, s’en est rapporté à ses écritures et les pièces communiquées pour demander au juge des contentieux de la protection :
-de constater le bien-fondé de la conservation du dépôt de garantie de 617 euros versé par les locataires ;
-de condamner Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 1718,69 euros au titre de la régularisation de charges (quote-part de la taxe ordures ménagères) et de réparations locatives ;
- de condamner Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibérée au 31 mars 2026, prorogé au 29 Mai 2026.






MOTIVATION

1 - Sur les impayés de charges

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Et selon le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, la taxe d’ordures ménagères est une charge récupérable.

* * *

- Concernant la taxe d’ordures ménagères

En l’espèce, Monsieur [X] [F] réclame au titre de charge récupérable la somme de 42,17 euros pour l’année 2025 au titre de la quote-part applicable pour la période du 1er janvier 2025 au 27 février 2025, date de restitution du logement.

S’il est indéniable que la taxe d’ordures ménagères figure au titre des charges récupérables pour le bailleur, force est de constater que Monsieur [X] [F] ne fournit aucun document de nature à permettre au juge de vérifier le montant réclamé.

Il sera donc débouté de sa demande.

- Concernant le remboursement du diagnostic gaz et électricité

Monsieur [X] [F] demande la condamnation de Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 185 euros au titre du diagnostic réalisé par l’ARDIM 22. Il fait valoir que ce diagnostic est dû par la locataire eu égard au fait que les transformations qu’elle a opéré dans la cuisine ont créé une anomalie du système de l’alimentation électrique.

Il convient en premier lieu de relever que le diagnostic réalisé par l’ARDIM 22 le 7 avril 2025 correspond à une vérification globale de l’installation intérieure d’électricité. Il est rappelé dans le document que ce diagnostic répond aux prescriptions de la loi pour le bail locatif et n’est pas un contrôle de conformité de l’installation. Ainsi le diagnostic réalisé par ARDIM est destiné à permettre de louer le logement. 
De plus si des anomalies ont été identifiées, elles correspondent à un problème de prise de terre et non comme l’affirme Monsieur [X] [F] à l’aménagement de la cuisine par son ancienne locataire.

Enfin il convient de rappeler que ne figure pas dans le décret ci-dessus cité au titre des charges récupérables le coût d’un diagnostic d’installation électrique ou de gaz.

En conséquence Monsieur [X] [F] sera débouté de sa demande. 

2 – Sur les réparations locatives

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance 



exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L'article 1240 du code civil précise que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le droit à indemnisation du bailleur, en réparation des dégradations imputables au locataire, n’est pas subordonné à la preuve par le premier de ce qu’il a effectivement réalisé les travaux et en justifie. En effet, l’indemnité vient réparer la dégradation constatée, le bailleur conservant le droit de faire effectuer ou non les réparations corrélatives.

Ainsi, il appartient au bailleur qui sollicite l’indemnisation de son préjudice de démontrer l’existence de dégradations imputables au locataire et de fournir au tribunal des éléments (factures, devis) permettant de déterminer le montant de la réparation.

Les dégradations se constatent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. L’absence d’état des lieux contradictoire de sortie n’empêche pas le bailleur de rapporter la preuve des dégradations invoquées par d’autres moyens, notamment par voie d'huissier.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

- Concernant les demandes d’indemnisations du badge et de la clé

Monsieur [X] [F] demande la condamnation de Madame [D] [Q] au paiement de la télécommande de portail et de la clé du grenier.

S’agissant de la télécommande, il convient de constater que l’état des lieux d’entrée indique la remise au locataire de 3 télécommandes et l’état des lieux fait état de la restitution de 2 télécommandes.

Monsieur [X] [F] produit une facture de 60 euros pour une télécommande de portail. Et Madame [D] [Q] s’en rapporte sur ce poste de préjudice.


Madame [D] [Q] sera condamnée au paiement à Monsieur [X] [F] de la somme de 60 euros.

S’agissant de la clé du grenier, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée faisait état de la remise d’une clé pour le grenier. Et l’état de sortie indique la restitution de 3 clés pour le grenier.

En conséquence, Monsieur [X] [F] sera débouté sur ce poste de préjudice.

- Concernant la demande de remise en état de la cuisine

Rappelons qu’en matière de modification du logement loué, deux textes viennent préciser les règles applicables.

En premier lieu, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire (…) leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise en état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu'il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire.

Ainsi la question qui se pose en l’espèce est de savoir si la pose d’une cuisine aménagée par Madame [D] [Q] constitue un aménagement de l’appartement de Monsieur [X] [F] ou une transformation.

Selon Monsieur [X] [F] il s’agit de travaux de transformation. Il fait valoir que les travaux réalisés dépassent le cadre décoratif, puisque le plan de travail doté d’un évier et d’une plaque à induction non encastrée a été remplacé par un ensemble constitué d’une suite de placards bas inamovibles outre un évier, une plaque de 4 feux à gaz et un four électrique encastré. Il qualifie les modifications de transformation compte tenu du fait que :
-les emplacements réservés au lave-vaisselle et au lave-linge sont supprimés ;
-les raccordements électricité eau sont définitivement inaccessibles ;
-l’alimentation électrique du four est non conforme.

En défense, Madame [D] [Q] fait valoir que les travaux réalisés dans la cuisine correspondent à un simple aménagement. Elle conteste tout problème d’alimentation du four et en veut pour preuve que le diagnostic n’en fait pas état. Et elle pointe le fait que le devis AVIVA et mondial tissus produit par Monsieur [X] [F] concerne uniquement le remplacement de meuble et la pose d’un rideau et non le problème d’alimentation du four. Elle fait également valoir que les raccordements n’ont pas été modifiés, de sorte que l’installation d’un lave-linge et d’un lave-vaisselle est possible. 

Il convient en premier lieu de constater que le devis Mondial tissus concerne des rideaux pour le salon.

De plus il n’est pas démontré par Monsieur [X] [F] que les raccordements électriques aient été modifiés. Par contre, les photos de la cuisine montrent que l’enfilade de placard sous le plan de travail semble incompatible avec l’insertion d’un lave-linge et d’un lave-vaisselle. Dès lors ces travaux ne peuvent s’analyser en un simple aménagement de la cuisine mais constitue bien un transformation partielle modifiant les appareils ménagers susceptibles d’être accueilli dans la cuisine.


Il convient aussi de constater que le sol de la cuisine qui était indiqué sur l’état des lieux d’entrée comme mauvais a été refait par la locataire, ce qui apporte manifestement une plus-value à l’appartement.

Dès lors, il serait inéquitable de mettre à la charge de la locataire la totalité du coût des modifications à apporter pour une remise en état initial.

Il convient de mettre à la charge de Madame [D] [Q] la somme de 350 euros correspondant au forfait démontage proposé par AVIVA.

Au total Madame [D] [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 410 euros.

3 – Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. 
Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”. 

* * *

En l’espèce Madame [D] [Q] demande la condamnation de Monsieur [X] [F] au remboursement du dépôt de garantie, soit la somme de 617 euros ainsi que la majoration de 10% pour restitution tardive.

Il convient, au regard des développements opérés ci-dessus constater que des réparations locatives ont bien été imputées à Madame [D] [Q] à hauteur de 410 euros. En retranchant ce montant au dépôt de garantie (617 euros), il convient de condamner Monsieur [X] [F] à la restitution de 207 euros.

Compte tenu de cette décision, il n’y a pas lieu d’application la sanction des 10%. Monsieur [X] [F] sera condamné au paiement à Madame [D] [Q] de la somme de 207 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

* * *

4– Sur la demande de dommages et intérêts des parties

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.







Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [X] [F] et Madame [D] [Q] demandent respectivement la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts contre leur contradicteur.

Il convient toutefois, compte tenu du sens de la décision et de l’absence de preuve caractérisant l’existence d’un préjudice de les débouter de leur demande respective.


5– Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, il convient de débouter les parties respectives de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Enfin il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, par jugement contradictoire en dernier ressort ;

- CONDAMNE Madame [D] [Q] au paiement à Monsieur [X] [F] de la somme de 410 euros ;

- CONDAMNE Monsieur [X] [F] à la restitution du dépôt de garantie à Madame [D] [Q], soit 617 euros;
Compte tenu de la compensation :
- CONDAMNE Monsieur [X] [F] au paiement à Monsieur [D] [Q] de la somme de 207 euros ;

- DEBOUTE Monsieur [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;
- DEBOUTE Madame [D] [Q] de sa demande de dommages et intérêts ;
- DEBOUTE Monsieur [X] [F] de sa demande fondée sur les dispositions de
 l’article 700 du code de procédure civile ;
- DEBOUTE Madame [D] [Q] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article
 700 du code de procédure civile ;
- LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens ;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN et par, Madame Célia LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION












Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par LS à [D] [Q]
- 1 CE et CCC par LS à [X] [F] 
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-05-29T19:48:48.974Z.