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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 28 mai 2026, n° 25/12937

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2021, l’office public de l’habitat Partenord Habitat (ci-après Partenord Habitat) a donné à bail à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 2]) à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 618,82 euros, provision sur charges comprise, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.
Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, Partenord Habitat a fait signifier à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 1 741,07 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 12 mars 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025, Partenord Habitat a fait assigner Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-     Valider le congé donné par Madame [A] [K] ;
-      Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre Partenord Habitat, Office Public de l'Habitat, et Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       En conséquence, ordonner à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;
-       A défaut, autoriser Partenord Habitat à faire procéder à l'expulsion de Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer, en deniers ou quittances valables, à Partenord Habitat la somme de 1 349,83 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 29 octobre 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l'APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l'indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat les sommes de 4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance et 86,58 euros au titre des assurances impayées au 29 octobre 2025 ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 76,20 euros au titre des pénalités à la date du 29 octobre 2025 ;
-       Juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-       Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Le bailleur précise que malgré son congé donné le 10 mars 2025, Madame [A] [K] reste tenue solidairement de l’ensemble des sommes en lien avec l’exécution du contrat de bail.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 07 novembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle seul Partenord Habitat comparaît, représenté par son avocate qui maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 701,31 euros à la date du 20 janvier 2026. Ils précisent que, depuis l’assignation, les deux locataires sont partis qu’ils sous-louent l’appartement à un occupant.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] ne sont ni présents à l’audience, ni représentés, ni excusés.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 02 avril 2026 prorogée au 28 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution des défendeurs
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants à l’audience, ont été assignés par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation du 06 novembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 07 novembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.





Sur la demande en résiliation du bail et l’expulsion
-       Sur la résiliation du bail concernant Madame [A] [K]
En l’espèce, alors que le bailleur demande dans son assignation de constater la validité du congé de départ de Madame [A] [K] reçu par Partenord Habitat le 12 mars 2025, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation de bail la concernant, cette demande étant sans objet.
Bien que Madame [A] [K] affirme, dans son courrier, avoir quitté le logement depuis plusieurs années, aucun élément ne vient démontrer la résiliation du bail à son égard antérieurement au dépôt de ce courrier qui figure clairement sa volonté de ne plus être tenue par le contrat de bail.
Ainsi, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il doit être considéré que le bail conclu entre Madame [A] [K] et Partenord Habitat a été résilié le 13 juin 2025 par effet du congé ainsi déposé le 12 mars 2025 (03 mois de préavis).
-       Sur la résiliation du bail concernant Monsieur [J] [U]
S’agissant de Monsieur [J] [U], il n’est pas rapporté qu’il ait donné congé à son bailleur.
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
Partenord Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, fait signifier à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 871,89 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 20 janvier 2026 produit par Partenord Habitat, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, le paiement de 1 307,71 euros fait le 05 avril 2025 par les locataires ne couvrant pas l’intégralité des sommes réclamées.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025 et de dire que le contrat est résilié à cette date à l’égard de Monsieur [J] [U].
-       Sur l’expulsion
Monsieur [J] [U] et Madame [A] [K] ne peuvent plus se prévaloir d’un droit au bail depuis le 13 mai 2025 pour Monsieur [J] [U] et le 13 juin 2025 pour Madame [A] [K], ils sont considérés comme occupants sans droit ni titre à compter de ces dates.
Si Madame [A] [K] affirme, dans son courrier du 12 mars 2025, avoir quitté le logement depuis le 16 novembre 2022, des éléments postérieurs viennent contredire cette allégation.

En effet, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, Partenord Habitat a fait délivrer à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de justifier de l’occupation des lieux loués. Le commissaire de justice qui se présente à l’appartement loué constate que le bien est occupé par un homme qui affirme que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] sont à [Localité 3] pour une année et qu’il est logé là à titre gratuit. Le commissaire de justice relève que le nom des deux défendeurs figure sur la boîte aux lettre et que le domicile est confirmé par un voisin, ce qui lui permet de signifier ses actes à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] par leur remise à étude.

Par ailleurs, lorsqu’il a délivré l’assignation le 06 novembre 2025, le commissaire de justice mandaté par Partenord Habitat a indiqué dans son acte que le bien loué constituait toujours le domicile de Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] (domicile confirmé par un voisin) et a également signifié les actes par leur remise à son étude.
A l’audience, le bailleur affirme que les locataires ont personnellement quitté les lieux mais qu’ils continuent d’y faire habiter d’autres occupants de leur chef.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants à l’audience, n’apportent aucune pièce de nature à contredire ces éléments.
Il y a donc lieu de considérer que les lieux continuent à être occupés d’une manière ou d’une autre par Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] et il convient, par suite, de leur ordonner de restituer le logement loué.
A défaut, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l’espèce, une clause de solidarité figure explicitement au contrat de bail en cause concernant les loyers, charges et leurs accessoires.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
En l’espèce, alors qu’il a été établi ci-avant que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] continuent d’occuper le logement en cause, il seront condamnés in solidum à payer à Partenord Habitat une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est actuellement fixé à la somme de 675,78 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Partenord Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 août 2021 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mars 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse).

Il résulte de ces pièces que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] restent à devoir à Partenord Habitat la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à Partenord Habitat la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), outre des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 741,07 euros, à compter du 06 novembre 2025, date de l’assignation sur le surplus.
Les indemnités d’occupation du 13 mai 2025 au 19 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse - échéance janvier 2026 non incluse) pour Monsieur [J] [U] et du 13 juin 2025 au 19 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse - échéance janvier 2026 non incluse) pour Madame [A] [K] sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les autres demandes en paiement de Partenord Habitat
Partenord Habitat sera déboutée de ses demandes au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De même, Partenord Habitat sera déboutée de ses demandes en paiement des pénalités, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de l’occupation des lieux, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de l’office public de l’habitat du Nord recevable ;
Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], conclu le 18 août 2021 entre l’office public de l’habitat du Nord, d'une part, et Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], d'autre part, à compter du 13 mai 2025 par effet de la clause résolutoire du contrat concernant Monsieur [J] [U] et à compter du 13 juin 2025 concernant Madame [A] [K] par effet de son congé déposé le 12 mars 2025 à son bailleur ;
Ordonne à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 3]
[Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 4] 
Condamne in solidum Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à l’office public de l’habitat du Nord une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 13 mai 2025 pour Monsieur [J] [U] et du 13 juin 2025 pour Madame [A] [K] et jusqu’à la date de leur libération effective, définitive et respective des lieux ;
Condamne solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à l’office public de l’habitat du Nord la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 741,07 euros et à compter du 06 novembre 2025, date de l’assignation pour le surplus ;
Rejette les demandes en paiement de l’office public de l’habitat du Nord relatives aux frais d’assurance et de pénalités ;
Condamne Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la sommation interpellative d’avoir à justifier de l’occupation du logement, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute l’office public de l’habitat du Nord de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
La cadre greffière                                                              La juge des contentieux de la protection

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 1]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/12937 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FCA



JUGEMENT 

DU : 28 Mai 2026





L'Office Public de l'Habitat du Nord


C/

[J] [U]
[A] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


L'Office Public de l'Habitat du Nord, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [J] [U], demeurant [Adresse 2]

Mme [A] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026 

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier




















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2021, l’office public de l’habitat Partenord Habitat (ci-après Partenord Habitat) a donné à bail à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 2]) à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 618,82 euros, provision sur charges comprise, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.
Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, Partenord Habitat a fait signifier à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 1 741,07 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 12 mars 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025, Partenord Habitat a fait assigner Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-     Valider le congé donné par Madame [A] [K] ;
-      Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre Partenord Habitat, Office Public de l'Habitat, et Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       En conséquence, ordonner à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;
-       A défaut, autoriser Partenord Habitat à faire procéder à l'expulsion de Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], ainsi que tous les occupants introduits de leur chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer, en deniers ou quittances valables, à Partenord Habitat la somme de 1 349,83 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 29 octobre 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l'APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l'indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat les sommes de 4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance et 86,58 euros au titre des assurances impayées au 29 octobre 2025 ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 76,20 euros au titre des pénalités à la date du 29 octobre 2025 ;
-       Juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-       Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-       Condamner solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Le bailleur précise que malgré son congé donné le 10 mars 2025, Madame [A] [K] reste tenue solidairement de l’ensemble des sommes en lien avec l’exécution du contrat de bail.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 07 novembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle seul Partenord Habitat comparaît, représenté par son avocate qui maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 701,31 euros à la date du 20 janvier 2026. Ils précisent que, depuis l’assignation, les deux locataires sont partis qu’ils sous-louent l’appartement à un occupant.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] ne sont ni présents à l’audience, ni représentés, ni excusés.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 02 avril 2026 prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution des défendeurs
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants à l’audience, ont été assignés par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation du 06 novembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 07 novembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.





Sur la demande en résiliation du bail et l’expulsion
-       Sur la résiliation du bail concernant Madame [A] [K]
En l’espèce, alors que le bailleur demande dans son assignation de constater la validité du congé de départ de Madame [A] [K] reçu par Partenord Habitat le 12 mars 2025, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation de bail la concernant, cette demande étant sans objet.
Bien que Madame [A] [K] affirme, dans son courrier, avoir quitté le logement depuis plusieurs années, aucun élément ne vient démontrer la résiliation du bail à son égard antérieurement au dépôt de ce courrier qui figure clairement sa volonté de ne plus être tenue par le contrat de bail.
Ainsi, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il doit être considéré que le bail conclu entre Madame [A] [K] et Partenord Habitat a été résilié le 13 juin 2025 par effet du congé ainsi déposé le 12 mars 2025 (03 mois de préavis).
-       Sur la résiliation du bail concernant Monsieur [J] [U]
S’agissant de Monsieur [J] [U], il n’est pas rapporté qu’il ait donné congé à son bailleur.
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
Partenord Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, fait signifier à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 871,89 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 20 janvier 2026 produit par Partenord Habitat, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, le paiement de 1 307,71 euros fait le 05 avril 2025 par les locataires ne couvrant pas l’intégralité des sommes réclamées.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025 et de dire que le contrat est résilié à cette date à l’égard de Monsieur [J] [U].
-       Sur l’expulsion
Monsieur [J] [U] et Madame [A] [K] ne peuvent plus se prévaloir d’un droit au bail depuis le 13 mai 2025 pour Monsieur [J] [U] et le 13 juin 2025 pour Madame [A] [K], ils sont considérés comme occupants sans droit ni titre à compter de ces dates.
Si Madame [A] [K] affirme, dans son courrier du 12 mars 2025, avoir quitté le logement depuis le 16 novembre 2022, des éléments postérieurs viennent contredire cette allégation.

En effet, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, Partenord Habitat a fait délivrer à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] un commandement de justifier de l’occupation des lieux loués. Le commissaire de justice qui se présente à l’appartement loué constate que le bien est occupé par un homme qui affirme que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] sont à [Localité 3] pour une année et qu’il est logé là à titre gratuit. Le commissaire de justice relève que le nom des deux défendeurs figure sur la boîte aux lettre et que le domicile est confirmé par un voisin, ce qui lui permet de signifier ses actes à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] par leur remise à étude.

Par ailleurs, lorsqu’il a délivré l’assignation le 06 novembre 2025, le commissaire de justice mandaté par Partenord Habitat a indiqué dans son acte que le bien loué constituait toujours le domicile de Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] (domicile confirmé par un voisin) et a également signifié les actes par leur remise à son étude.
A l’audience, le bailleur affirme que les locataires ont personnellement quitté les lieux mais qu’ils continuent d’y faire habiter d’autres occupants de leur chef.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants à l’audience, n’apportent aucune pièce de nature à contredire ces éléments.
Il y a donc lieu de considérer que les lieux continuent à être occupés d’une manière ou d’une autre par Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] et il convient, par suite, de leur ordonner de restituer le logement loué.
A défaut, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l’espèce, une clause de solidarité figure explicitement au contrat de bail en cause concernant les loyers, charges et leurs accessoires.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
En l’espèce, alors qu’il a été établi ci-avant que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] continuent d’occuper le logement en cause, il seront condamnés in solidum à payer à Partenord Habitat une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est actuellement fixé à la somme de 675,78 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Partenord Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 août 2021 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mars 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse).

Il résulte de ces pièces que Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] restent à devoir à Partenord Habitat la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de les condamner solidairement à payer à Partenord Habitat la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), outre des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 741,07 euros, à compter du 06 novembre 2025, date de l’assignation sur le surplus.
Les indemnités d’occupation du 13 mai 2025 au 19 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse - échéance janvier 2026 non incluse) pour Monsieur [J] [U] et du 13 juin 2025 au 19 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse - échéance janvier 2026 non incluse) pour Madame [A] [K] sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les autres demandes en paiement de Partenord Habitat
Partenord Habitat sera déboutée de ses demandes au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De même, Partenord Habitat sera déboutée de ses demandes en paiement des pénalités, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de l’occupation des lieux, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de l’office public de l’habitat du Nord recevable ;
Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], conclu le 18 août 2021 entre l’office public de l’habitat du Nord, d'une part, et Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U], d'autre part, à compter du 13 mai 2025 par effet de la clause résolutoire du contrat concernant Monsieur [J] [U] et à compter du 13 juin 2025 concernant Madame [A] [K] par effet de son congé déposé le 12 mars 2025 à son bailleur ;
Ordonne à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle à Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 3]
[Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 4] 
Condamne in solidum Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à l’office public de l’habitat du Nord une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 13 mai 2025 pour Monsieur [J] [U] et du 13 juin 2025 pour Madame [A] [K] et jusqu’à la date de leur libération effective, définitive et respective des lieux ;
Condamne solidairement Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] à payer à l’office public de l’habitat du Nord la somme de 2 701,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 741,07 euros et à compter du 06 novembre 2025, date de l’assignation pour le surplus ;
Rejette les demandes en paiement de l’office public de l’habitat du Nord relatives aux frais d’assurance et de pénalités ;
Condamne Madame [A] [K] et Monsieur [J] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la sommation interpellative d’avoir à justifier de l’occupation du logement, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute l’office public de l’habitat du Nord de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
La cadre greffière                                                              La juge des contentieux de la protection





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1310, code civil 1741, code civil 1230, code civil 1760, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-01T18:13:16.991Z.