Tribunal judiciaire de Nice, Jex, 27 mai 2026, n° 24/04410

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [A] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] afin d’entendre le juge de l’exécution :
- juger que les deux dénonces d’inscription d’hypothèque provisoire du 13 novembre 2024 caduques et nuls ;
- juger que la créance n’est pas fondée à l’encontre de Monsieur [A] [K] salarié de la Sas [K] immobilier gestion ;
- juger qu’il n’est pas justifié de circonstance susceptible de menacer le recouvrement d’une éventuelle créance à l’encontre de la Sas [K] immo gestion ou Madame [K] ès qualités de présidente ;
- ordonner la mainlevée des deux bordereaux d’hypothèques du 5 novembre 2024 sur les biens sis :
* lots 34 et 65 au [Adresse 4] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 1],
* [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 2],
* lot 33 au [Adresse 6] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 3],
* [Adresse 7] cadastré section D [Cadastre 4];
- condamner le requis à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 23 février 2026 et visées par le greffe, Monsieur [A] [K] conclut au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et réitère ses demandes initiales.

Monsieur [A] [K] soutient :
- sur la nullité des inscriptions hypothécaires, que : les deux actes de dénonce ne mentionnent pas le lieu de dépôt de ces inscriptions ni la date de prise d’effet et la date de fin de l’inscription ; ces omissions lui cause nécessairement un grief puisqu’il n’est pas en mesure de connaître la date de fin de la mesure de l’hypothèque qui gage ses biens immobiliers ; la dénonce ne fait pas état en caractère très apparent que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté ; en effet, la phrase reprenant cette indication a été écrite dans la même police que le reste du texte et sans caractère gras ; 
- sur des inscriptions non fondées, que : s’agissant de l’absence de créance paraissant fondée en son principe, il n’a aucun pouvoir au sein de la Sas [K] immo gestion qui est administrée par ses parents ; il n’était que salarié en qualité de gestionnaire au sein de la société et non président de fait comme le soutient le syndicat des copropriétaires requérant ; le fait qu’il ait été désigné secrétaire de séance lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 ne prouve rien puisque c’est dans le cadre de ses fonctions de salarié, gestionnaire de copropriété qu’il a été désigné ; lors de l’assemblée générale du 10 juin 2021, Madame [K], présidente de la Sas, a été désignée secrétaire de séance et lui-même n’a fait que répondre à certaines questions de copropriétaires quant à la gestion de la copropriété ; concernant l’absence de circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas dans sa requête de l’insolvabilité de la Sas [K] immo gestion ou de sa présidente ; la créance invoquée apparaît démesurée ; la confidentialité totale des comptes de la société ne suffit pas à rapporter la preuve de circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] sollicite le rejet des demandes de Monsieur [A] [K] et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
- sur la prétendue nullité des inscriptions et la caducité de la dénonce, que : les mentions du lieu, de la date de dépôt de l’inscription ou de la date d’expiration du délai ne sont pas prescrites à peine de nullité par les dispositions de l’article R532-5 du code des procédures civiles d’exécution ; par ailleurs, Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief ; 
- sur le bien fondé des inscriptions, que : la Sas [K] immo gestion a commis plusieurs manquements à la loi, au règlement de copropriété et à la déontologie à son égard et notamment l’absence de carte professionnelle et de garantie financière depuis le 13 mars 2019 , l’absence d’assurance responsabilité civile professionnelle depuis le 31 décembre 2019, l’absence de convocation de l’assemblée générale dans les délais de la loi ; la gestion préjudiciable de la réfection des balcons et du ravalement de façade et l’annulation des comptes de la copropriété et du quitus donné au syndic par le tribunal judiciaire ; si la responsabilité de la Sas [K] immo gestion est engagée, il en est de même pour Madame [K], présidente de la Sas et pour Monsieur [A] [K] ; en effet, Monsieur [A] [K] exerçait une fonction de gérant au sein de la société ; plusieurs constats de commissaire de justice démontrent que Monsieur [A] [K], associé dans le Sas, se présentait comme le syndic de la copropriété ; le fait d’être salarié n’exclut pas la qualité de gérant de fait ; les préjudices subis par la copropriété sont nombreux : gestion préjudiciable de la réfection de la façade et des balcons, honoraires de l’administrateur judiciaire, non convocation de l’assemblée générale et un préjudice moral comme cela a déjà été attribué en jurisprudence ; la Sas [K] immo gestion a demandé à bénéficier de la confidentialité totale de ses comptes telle que prévue par l’article L232-25 du code de commerce ; Monsieur [A] [K] lui-même ne les communique pas ; la société n’est pas couverte au titre de la responsabilité professionnelle depuis le 31 décembre 2029.

Motifs

MOTIFS 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur 
les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande de caducité des deux actes de dénonce en date du 13 novembre 2024

Aux termes de l’article R532-5 du code des procédures civiles d’exécution :
A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d'inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d'huissier de justice.
Cet acte contient à peine de nullité :
1° Une copie de l'ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise ; toutefois, s'il s'agit d'une obligation notariée ou d'une créance de l'Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il n'est fait mention que de la date, de la nature du titre et du montant de la dette ;
2° L'indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l'article R. 512-1 ; 

En l’espèce, les deux actes de dénonce de dépôt d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [A] [K] datent du 13 novembre 2024, soit dans le délai de huit jours prescrit par l’article R532-1 du code des procédures civiles d’exécution ci-dessus rappelé puisque les inscriptions datent du 5 novembre 2024.
Contrairement à ce que soutient Monsieur [A] [K], ces deux dénonces indiquent bien sous la mention “Très important” la phrase suivante : “ vous pouvez demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l’article R512-1 du code des procédures civiles d’exécution, reproduit ci-dessous”.



 L’intégralité des articles R511-1 à 5512-3 du code des procédures civiles d’exécution est effectivement reproduit dans la suite de ce message. L’article R532-1 du code des procédures civiles d’exécution ne prescrit pas que cette mention doive apparaître en gras et/ou dans une police différente du reste du texte. A titre surabondant, il sera relevé que Monsieur [A] [K] qui dans le cadre de la présente instance, conteste ces deux inscriptions, ne peut valablement invoquer l’existence d’un grief résultant de cette prétendue nullité de forme.

Par ailleurs, aucun texte ne prévoit que l’acte de dénonciation d’une inscription provisoire d’hypothèque doive contenir les dates d’effet de l’inscription ou encore le lieu de dépôt de l’inscription.

La demande de Monsieur [A] [K] sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de radiation des inscriptions provisoires d’hypothèques 

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.

Ces conditions sont cumulatives.

L'article L.512-1 alinéa premier du code des procédures civiles d'exécution dispose que même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L511-1 ne sont pas réunies.

Selon l'article R.512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

S'agissant de la première condition, il n'appartient pas au juge de l'exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d'en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance. De même, le juge de l'exécution saisi d'une contestation d'une mesure conservatoire, qui doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, peut être amené à examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si celles-ci sont de nature à remettre en question la créance paraissant fondée en son principe.

Il incombe, par ailleurs, au créancier saisissant de rapporter la preuve de l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont il se prévaut.

En cas de contestation d'une mesure conservatoire, cette menace doit toujours exister au jour où le juge statue.

En l’espèce, la Sas [K] immo gestion a été le syndic de l’immeuble du [Adresse 1] du 29 mars 2016 jusqu’à ce que n’intervienne une ordonnance présidentielle en date du 25 octobre 2021 désignant la Selarl [O] [U] et associés prise en la personne de Maître [O] [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec les pouvoirs visés par l’article 47 du décret du 17 mars 1967.





Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que son ancien syndic, la Sas [K] immo gestion a commis plusieurs manquements qui lui ont causé un préjudice.

A l’appui de cette affirmation, il produit :
- un courrier en date du 17 août 2021 du centre de formalités des entreprises de la Cci [Localité 2] Côte d’azur adressé à un copropriétaire, Monsieur [G] [S] rédigé en ces termes : “Vous nous interrogez au sujet de l’existence d’une carte professionnelle concernant la Sas [K] immobilier gestion dont le siège social est situé [Adresse 8] (SIRENE 815 155 056).
Cette société a bien obtenu une carte professionnelle portant le N°CPI06052016000005028 délivré le 14/03/2016 et ayant expiré le 13 mars 2019...” ;
- une lettre de la compagnie d’assurance Galian en date du 24 novembre 2021 toujours adressée à Monsieur [G] [S] rédigée en ces termes : “Nous nous permettons de revenir vers vous suite à courrier du 29/10/21 que vs avez fait parvenir à MMA. Nous portons à votre information que la société [K] immobilier gestion ne bénéfice plus de la garantie de GALIAN Assurance ni de l’assurance RCP de MMA depuis le 31/12/2019...” ;
- un jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 31 mai 2021 ayant annulé la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 relative à l’approbation des comptes clos le 31 mars 2019 après avoir constaté que les annexes 2 et 5 contenaient des informations fausses.

Pour établir la qualité de dirigeant de fait de Monsieur [A] [K], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit trois procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice en date des 3 décembre 2020, 13 janvier 2021 et 10 juin 2021. Il ressort notamment de la lecture des ces procès-verbaux que Monsieur [A] [K] assure le rôle de secrétaire de séance des assemblées générales des copropriétaires des 13 janvier et 10 juin 2021 et qu’il d’ailleurs le seul présent à ces mêmes assemblées générales pour représenter le syndic, Madame [K] pourtant présidente de la Sas [K] immo gestion était absente.
Le seul fait que Monsieur [A] [K] soit salarié de la société n’exclut pas qu’il puisse être qualifié de dirigeant de fait de cette société. En effet, le fait d’être gestionnaire de la copropriété ne justifie pas qu’il soit seul présent à des assemblées générales des copropriétaires et a fortiori en assure le secrétariat.

Compte-tenu de ces éléments, le principe de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à l’encontre de Monsieur [A] [K] est vraisemblable.

S’agissant des menaces sur le recouvrement, il n’est pas sérieusement contesté que :
- la Sas [K] immo gestion a demandé à bénéficier de la confidentialité totale de ses comptes, cette même société n’est plus couverte au titre de la responsabilité professionnelle depuis le 31 décembre 2029.
Par ailleurs, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Monsieur [A] [K] ne produit pas non plus les comptes de la Sas [K] immo gestion.

Compte-tenu de ces éléments, l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

En conséquence, Monsieur [A] [K] sera débouté de sa demande de radiation des inscriptions provisoires prises par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le 5 novembre 2024, sur ses biens immobiliers.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [K] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition du public au greffe, avis préalablement donné,

Déboute Monsieur [A] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [A] [K] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

 
 LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT


JUGEMENT : [K] / Syndic. de copro. [Adresse 1]

N° RG 24/04410 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QEQB

MINUTE N° 26/273
Du 27 Mai 2026





Grosse délivrée 
Me Marcel BENHAMOU
Me Béatrice GAGNE



Expédition délivrée
[A] [R] [F] [K]

Syndic. de copro. [Adresse 1]
 

Me AUBRY


Le 27 mai 2026 

Mentions :
DEMANDEUR

Monsieur [A] [R] [F] [K]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 2] (06)
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE


DÉFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] 
représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI [F] JAURES SARL au capital de 7500 euros inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 477 819 049
dont le siège social est sis à [Localité 2] [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant en cette qualité audit siège 

Représentée par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Madame LEBAILE
GREFFIER : Mme GRIGIS, Greffier

A l'audience du 23 Février 2026, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 15 mai 2026 puis prorogé au 27 Mai 2026 conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 
 
JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, au fond. prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du vingt sept Mai deux mil vingt six, signé par Madame LEBAILE, Juge de l’exécution, assisté de Mme GRIGIS, Greffier, 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [A] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] afin d’entendre le juge de l’exécution :
- juger que les deux dénonces d’inscription d’hypothèque provisoire du 13 novembre 2024 caduques et nuls ;
- juger que la créance n’est pas fondée à l’encontre de Monsieur [A] [K] salarié de la Sas [K] immobilier gestion ;
- juger qu’il n’est pas justifié de circonstance susceptible de menacer le recouvrement d’une éventuelle créance à l’encontre de la Sas [K] immo gestion ou Madame [K] ès qualités de présidente ;
- ordonner la mainlevée des deux bordereaux d’hypothèques du 5 novembre 2024 sur les biens sis :
* lots 34 et 65 au [Adresse 4] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 1],
* [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 2],
* lot 33 au [Adresse 6] à [Localité 2] cadastré section NO [Cadastre 3],
* [Adresse 7] cadastré section D [Cadastre 4];
- condamner le requis à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 23 février 2026 et visées par le greffe, Monsieur [A] [K] conclut au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et réitère ses demandes initiales.

Monsieur [A] [K] soutient :
- sur la nullité des inscriptions hypothécaires, que : les deux actes de dénonce ne mentionnent pas le lieu de dépôt de ces inscriptions ni la date de prise d’effet et la date de fin de l’inscription ; ces omissions lui cause nécessairement un grief puisqu’il n’est pas en mesure de connaître la date de fin de la mesure de l’hypothèque qui gage ses biens immobiliers ; la dénonce ne fait pas état en caractère très apparent que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté ; en effet, la phrase reprenant cette indication a été écrite dans la même police que le reste du texte et sans caractère gras ; 
- sur des inscriptions non fondées, que : s’agissant de l’absence de créance paraissant fondée en son principe, il n’a aucun pouvoir au sein de la Sas [K] immo gestion qui est administrée par ses parents ; il n’était que salarié en qualité de gestionnaire au sein de la société et non président de fait comme le soutient le syndicat des copropriétaires requérant ; le fait qu’il ait été désigné secrétaire de séance lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 ne prouve rien puisque c’est dans le cadre de ses fonctions de salarié, gestionnaire de copropriété qu’il a été désigné ; lors de l’assemblée générale du 10 juin 2021, Madame [K], présidente de la Sas, a été désignée secrétaire de séance et lui-même n’a fait que répondre à certaines questions de copropriétaires quant à la gestion de la copropriété ; concernant l’absence de circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas dans sa requête de l’insolvabilité de la Sas [K] immo gestion ou de sa présidente ; la créance invoquée apparaît démesurée ; la confidentialité totale des comptes de la société ne suffit pas à rapporter la preuve de circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] sollicite le rejet des demandes de Monsieur [A] [K] et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
- sur la prétendue nullité des inscriptions et la caducité de la dénonce, que : les mentions du lieu, de la date de dépôt de l’inscription ou de la date d’expiration du délai ne sont pas prescrites à peine de nullité par les dispositions de l’article R532-5 du code des procédures civiles d’exécution ; par ailleurs, Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief ; 
- sur le bien fondé des inscriptions, que : la Sas [K] immo gestion a commis plusieurs manquements à la loi, au règlement de copropriété et à la déontologie à son égard et notamment l’absence de carte professionnelle et de garantie financière depuis le 13 mars 2019 , l’absence d’assurance responsabilité civile professionnelle depuis le 31 décembre 2019, l’absence de convocation de l’assemblée générale dans les délais de la loi ; la gestion préjudiciable de la réfection des balcons et du ravalement de façade et l’annulation des comptes de la copropriété et du quitus donné au syndic par le tribunal judiciaire ; si la responsabilité de la Sas [K] immo gestion est engagée, il en est de même pour Madame [K], présidente de la Sas et pour Monsieur [A] [K] ; en effet, Monsieur [A] [K] exerçait une fonction de gérant au sein de la société ; plusieurs constats de commissaire de justice démontrent que Monsieur [A] [K], associé dans le Sas, se présentait comme le syndic de la copropriété ; le fait d’être salarié n’exclut pas la qualité de gérant de fait ; les préjudices subis par la copropriété sont nombreux : gestion préjudiciable de la réfection de la façade et des balcons, honoraires de l’administrateur judiciaire, non convocation de l’assemblée générale et un préjudice moral comme cela a déjà été attribué en jurisprudence ; la Sas [K] immo gestion a demandé à bénéficier de la confidentialité totale de ses comptes telle que prévue par l’article L232-25 du code de commerce ; Monsieur [A] [K] lui-même ne les communique pas ; la société n’est pas couverte au titre de la responsabilité professionnelle depuis le 31 décembre 2029.

MOTIFS 

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur 
les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande de caducité des deux actes de dénonce en date du 13 novembre 2024

Aux termes de l’article R532-5 du code des procédures civiles d’exécution :
A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d'inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d'huissier de justice.
Cet acte contient à peine de nullité :
1° Une copie de l'ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise ; toutefois, s'il s'agit d'une obligation notariée ou d'une créance de l'Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il n'est fait mention que de la date, de la nature du titre et du montant de la dette ;
2° L'indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l'article R. 512-1 ; 

En l’espèce, les deux actes de dénonce de dépôt d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [A] [K] datent du 13 novembre 2024, soit dans le délai de huit jours prescrit par l’article R532-1 du code des procédures civiles d’exécution ci-dessus rappelé puisque les inscriptions datent du 5 novembre 2024.
Contrairement à ce que soutient Monsieur [A] [K], ces deux dénonces indiquent bien sous la mention “Très important” la phrase suivante : “ vous pouvez demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l’article R512-1 du code des procédures civiles d’exécution, reproduit ci-dessous”.



 L’intégralité des articles R511-1 à 5512-3 du code des procédures civiles d’exécution est effectivement reproduit dans la suite de ce message. L’article R532-1 du code des procédures civiles d’exécution ne prescrit pas que cette mention doive apparaître en gras et/ou dans une police différente du reste du texte. A titre surabondant, il sera relevé que Monsieur [A] [K] qui dans le cadre de la présente instance, conteste ces deux inscriptions, ne peut valablement invoquer l’existence d’un grief résultant de cette prétendue nullité de forme.

Par ailleurs, aucun texte ne prévoit que l’acte de dénonciation d’une inscription provisoire d’hypothèque doive contenir les dates d’effet de l’inscription ou encore le lieu de dépôt de l’inscription.

La demande de Monsieur [A] [K] sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de radiation des inscriptions provisoires d’hypothèques 

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.

Ces conditions sont cumulatives.

L'article L.512-1 alinéa premier du code des procédures civiles d'exécution dispose que même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L511-1 ne sont pas réunies.

Selon l'article R.512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

S'agissant de la première condition, il n'appartient pas au juge de l'exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d'en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance. De même, le juge de l'exécution saisi d'une contestation d'une mesure conservatoire, qui doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, peut être amené à examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si celles-ci sont de nature à remettre en question la créance paraissant fondée en son principe.

Il incombe, par ailleurs, au créancier saisissant de rapporter la preuve de l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont il se prévaut.

En cas de contestation d'une mesure conservatoire, cette menace doit toujours exister au jour où le juge statue.

En l’espèce, la Sas [K] immo gestion a été le syndic de l’immeuble du [Adresse 1] du 29 mars 2016 jusqu’à ce que n’intervienne une ordonnance présidentielle en date du 25 octobre 2021 désignant la Selarl [O] [U] et associés prise en la personne de Maître [O] [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec les pouvoirs visés par l’article 47 du décret du 17 mars 1967.





Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que son ancien syndic, la Sas [K] immo gestion a commis plusieurs manquements qui lui ont causé un préjudice.

A l’appui de cette affirmation, il produit :
- un courrier en date du 17 août 2021 du centre de formalités des entreprises de la Cci [Localité 2] Côte d’azur adressé à un copropriétaire, Monsieur [G] [S] rédigé en ces termes : “Vous nous interrogez au sujet de l’existence d’une carte professionnelle concernant la Sas [K] immobilier gestion dont le siège social est situé [Adresse 8] (SIRENE 815 155 056).
Cette société a bien obtenu une carte professionnelle portant le N°CPI06052016000005028 délivré le 14/03/2016 et ayant expiré le 13 mars 2019...” ;
- une lettre de la compagnie d’assurance Galian en date du 24 novembre 2021 toujours adressée à Monsieur [G] [S] rédigée en ces termes : “Nous nous permettons de revenir vers vous suite à courrier du 29/10/21 que vs avez fait parvenir à MMA. Nous portons à votre information que la société [K] immobilier gestion ne bénéfice plus de la garantie de GALIAN Assurance ni de l’assurance RCP de MMA depuis le 31/12/2019...” ;
- un jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 31 mai 2021 ayant annulé la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 relative à l’approbation des comptes clos le 31 mars 2019 après avoir constaté que les annexes 2 et 5 contenaient des informations fausses.

Pour établir la qualité de dirigeant de fait de Monsieur [A] [K], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit trois procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice en date des 3 décembre 2020, 13 janvier 2021 et 10 juin 2021. Il ressort notamment de la lecture des ces procès-verbaux que Monsieur [A] [K] assure le rôle de secrétaire de séance des assemblées générales des copropriétaires des 13 janvier et 10 juin 2021 et qu’il d’ailleurs le seul présent à ces mêmes assemblées générales pour représenter le syndic, Madame [K] pourtant présidente de la Sas [K] immo gestion était absente.
Le seul fait que Monsieur [A] [K] soit salarié de la société n’exclut pas qu’il puisse être qualifié de dirigeant de fait de cette société. En effet, le fait d’être gestionnaire de la copropriété ne justifie pas qu’il soit seul présent à des assemblées générales des copropriétaires et a fortiori en assure le secrétariat.

Compte-tenu de ces éléments, le principe de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à l’encontre de Monsieur [A] [K] est vraisemblable.

S’agissant des menaces sur le recouvrement, il n’est pas sérieusement contesté que :
- la Sas [K] immo gestion a demandé à bénéficier de la confidentialité totale de ses comptes, cette même société n’est plus couverte au titre de la responsabilité professionnelle depuis le 31 décembre 2029.
Par ailleurs, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Monsieur [A] [K] ne produit pas non plus les comptes de la Sas [K] immo gestion.

Compte-tenu de ces éléments, l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

En conséquence, Monsieur [A] [K] sera débouté de sa demande de radiation des inscriptions provisoires prises par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le 5 novembre 2024, sur ses biens immobiliers.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [K] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition du public au greffe, avis préalablement donné,

Déboute Monsieur [A] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [A] [K] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

 
 LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-01T19:35:07.482Z.