Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 29 mai 2026, n° 22/11152

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me LOUIS, Me CANDAN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ROUQUETTE TEROUANNE 


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 22/11152 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXRUK

N° MINUTE : 


Assignation du :
2 et 4 août 2022





JUGEMENT 
rendu le 29 mai 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [K] [S]
Madame [Y] [T]
Madame [G] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0452


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET HOCHE
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869


Madame [N] [W] épouse [Z]
Monsieur [B] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentés par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0098, et par Maître Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/11152 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRUK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière


DEBATS

A l’audience du 12 mars 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [J], Mme [Y] [T] et M. [K] [S] sont copropriétaires au sein du bâtiment C de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

M. [B] [Z] et Mme [N] [W] épouse [Z] (ci-après " consorts [Z] "), sont propriétaires du lot n°1 (appartement triplex) au sein des bâtiments A, B et C, allant d'un sous-sol au 1er étage, ainsi que du lot n°9 (cave), et sont les seuls copropriétaires du bâtiment A.

Lors de l'assemblée générale spéciale du 30 juin 2022, tenue à la demande des consorts [Z], lesquels étaient les seuls copropriétaires convoqués, a été adoptée la résolution n°3 par laquelle les consorts [Z] ont voté la cession à eux-mêmes du droit de surélévation du bâtiment A, pour le prix de 1 000 euros. 

C'est dans ces conditions que Mme [J], Mme [T] et M. [S] ont fait délivrer assignation, par exploits de commissaire de justice en date des 2 et 4 août 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et aux consorts [Z], aux fins d'annulation de l'assemblée du 30 juin 2022.

Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, Mme [J], Mme [T], M. [S] demandent au tribunal, au visa des articles 1128 et 1163 du code civil, et des articles 35 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Annuler l'ensemble des résolutions votées par Monsieur et Mme [Z] lors de l'assemblée générale qu'ils ont organisée le 30 juin 2022; 

Condamner Monsieur et Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés directement par la SCP Souchon-Catté-Louis, agissant par Maître Jean François Louis, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

Condamner Monsieur et Mme [Z] à payer à Mme [J], à Mme [T] et à M. [S] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ". 

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, les consorts [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1128 et 1163 du code civil, et des articles 3 à 6, 22, 35 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Débouter Mme [J], Mme [T] et M. [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Condamner solidairement Mme [J], Mme [T] et M. [V] à payer à M. [Z] et Mme [W] épouse [Z] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [J], Mme [T] et M. [V] aux entiers dépens de l'instance. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 17ème demande au tribunal, au visa des articles 6-2, 8, 10-1, 26, 35 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1188 et suivants du code civil, de :

" Statuer ce que de droit sur les demandes des différentes parties ; 

Écarter l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamner tout succombant à verser la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens". 

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 12 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

*
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/11152 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXRUK

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2022

Les demandeurs soutiennent principalement que l'assemblée générale litigieuse est irrégulière, en ce que, conformément à l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires auraient dû être convoqués aux fins de statuer à la double majorité prévue à l'article 26 de la même loi sur la résolution n°3 relative à la cession du droit de surélévation du bâtiment A. 

Les consorts [Z] répliquent que l'assemblée générale est régulière et conforme aux dispositions des articles 3, 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'ils sont les seuls copropriétaires des parties communes spéciales du bâtiment A, détenant l'intégralité des lots et tantièmes y afférents, de sorte que seule leur assemblée générale restreinte est compétente pour statuer sur la cession du droit de surélévation.

Sur ce, 

Selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, " les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. "

L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. "

L'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : " La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.

La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. (…) "

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces versées au dossier que le règlement de copropriété stipule à son article 5 que le droit de surélévation de chaque bâtiment est " réputé accessoire aux parties communes spéciales " et que les parties communes spéciales 
" appartiendront indivisément aux copropriétaires de chaque bâtiment, au prorata des quotes-parts de parties communes générales relatives de chaque bâtiment ". Il est constant et non contesté que les consorts [Z] sont les seuls copropriétaires du bâtiment A et qu'ils détiennent la totalité des tantièmes y afférents tel qu'il résulte du règlement de copropriété. 

Il s'ensuit que, conformément à l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci. En effet, il est de jurisprudence constante que les actes de disposition concernant les parties communes spéciales relèvent de la compétence d'une assemblée spéciale ne réunissant que les copropriétaires ayant des droits dans ces parties communes, et qu'ils doivent se prononcer à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, il est à rappeler que la décision d'aliéner une partie commune spéciale relève également de l'assemblée générale des copropriétaires et non pas de l'assemblée spéciale, lorsqu'elle nécessite la création d'un lot comportant à la fois une quote-part dans les parties communes générales et une quote-part dans les parties communes spéciales. De surcroît, il convient de relever que le bâtiment A n'est pas désigné comme une partie privative par le règlement de copropriété.

Dès lors, la cession du droit de surélévation est susceptible d'emporter la création de nouveaux volumes destinés à être intégrés dans la copropriété, impliquant la modification de l'état descriptif de division ainsi que l'attribution de quotes-parts de parties communes générales. Les consorts [Z] ne sauraient donc se prévaloir des références jurisprudentielles citées dans leurs écritures, lesquelles concernent la cession d'une partie de couloir relevant de la compétence de l'assemblée spéciale, et non la cession du droit de surélévation comme dans le cas d'espèce. 

Ainsi, c'est à juste titre que les demandeurs soutiennent que les modalités de vote s'agissant du droit de surélévation sont clairement définies par les dispositions de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 susvisées, lesquelles prévoient un double niveau de décision, en ce que, lorsque l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment est soumise à la majorité prévue à l'article 26 de l'assemblée générale des copropriétaires, puis à la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires statuant à la même majorité. Le règlement de copropriété en son article 110 rappelle également de manière expresse ces mêmes modalités. 

Dès lors, contrairement à ce que prétendent les consorts [Z], la décision de céder le droit de surélever le bâtiment A ne pouvait relever de la compétence exclusive des copropriétaires de ce bâtiment réunis en assemblée spéciale, mais devait être soumise à l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires. Dans ces conditions, l'absence de convocation de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble entache l'assemblée générale litigieuse d'irrégularité.

Par conséquent, sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens, il y a lieu d'annuler l'assemblée générale spéciale du 30 juin 2022.


2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Les consorts [Z], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [Z] seront condamnés à payer aux demandeurs la somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Les défendeurs seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure 

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

ANNULE l'assemblée générale spéciale du 30 juin 2022 ;

CONDAMNE M. [B] [Z] et Mme [N] [W] (ép. [Z]) à payer à Mme [G] [J], Mme [Y] [T] et M. [K] [S] une somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [Z] et Mme [N] [W] (ép. [Z]) aux dépens, et AUTORISE Maître Jean-François Louis, à recouvrer directement ceux des dépens qu'il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que Mme [G] [J], Mme [Y] [T] et M. [K] [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 mai 2026.

La greffière La présidente