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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, JUGES DES LOYERS COMMERC., 2 juin 2026, n° 25/04846

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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 N° RG 25/04846 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P7WA
LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

EXPERT : Madame [N] [F] 











TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :




DEMANDERESSE

Société LA GRANDE PHARMACIE D’[A]
RCS [Localité 1] 518 866 835, dont le siège social est sis CENTRE COMMERCIAL [A] [Adresse 1], représentée par Madame Malvina PAGES, son président

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 2]
RCS [Localité 2] 428 788 525, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant la société SA KLEPIERRE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 780 152 914, dont le siège social est sis à [Adresse 4],
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Anaïs MAINAS subsituant Maître Sabine SUSPLUGAS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Régis HALLARD avocat plaidant au barreau des HAUTS DE SEINE


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal
assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026


MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026

*****

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 février 2013, la SCI [Adresse 5] [Adresse 6] - OPDF a donné à bail à la SELAS Pharmacie de la Liberté, qui exerce sous l’enseigne la Grande Pharmacie d’[A], un local n°GMS 4 à usage commercial d’une surface de 405 m2 environ situé en rez-de-chaussée du centre commercial [A] sis [Adresse 7] à Montpellier (34000).

Ce bail est prévu pour l’exploitation de « toutes activités relatives à l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie, matériel médical, orthopédie, parapharmacie, conseils et prestations de services y afférents », pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 février 2013 pour se terminer le 25 février 2022, moyennant un loyer annuel binaire fixé à 85 000 euros HT à compter de la 7° année, montant fixe auquel il est ajouté un loyer variable additionnel de 3,5 % du chiffre d’affaires.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF a donné congé avec offre de renouvellement à la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] à effet du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a déclaré consentir au principe du renouvellement mais en a contesté le montant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 août 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a notifié à SNC [A] [Adresse 8] - OPDF un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 octobre 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a fait assigner la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, elle demande au juge des loyers commerciaux de :
Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

FIXER le prix du bail à renouveler à effet au 1°’ juillet 2025 à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 76 500 euros,

CONDAMNER la Société [A] [Adresse 8] à verser à la Société la Grande Pharmacie d’[A] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la Société [A] [Adresse 8] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] s’appuie sur un rapport d’expertise amiable qui retient une valeur locative fixée à la somme de 76 500 euros HT/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article 4 .1.3 du titre II du bail,

JUGER que le loyer de base du bail en renouvellement au 1er juillet 2025 doit être fixé à la valeur locative de marché, par référence aux autres loyers de base du centre commercial,

FIXER à 324 000 euros par an en principal le loyer de base dû par la société la Grande Pharmacie d’[A] à la société [Adresse 2] pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2025,

JUGER que la société la Grande Pharmacie d’[A] devra régler les rappels de loyer depuis le 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

Subsidiairement et en application de l’article R145-30 du code de commerce, DESIGNER tel expert qu’il plaira à madame ou monsieur le président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, selon les seuls critères de détermination prévus au bail, soit une valeur locative de marché déterminée par référence aux autres loyers de base du centre commercial,

Dans ce cas, FIXER à titre provisionnel le loyer de base dû par la société la Grande Pharmacie d’[A] pendant toute la durée de la procédure au montant du dernier loyer contractuel,

CONDAMNER la société la Grande Pharmacie d’[A] au paiement d’une somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SNC [A] [Adresse 8] – OPDF soutient que le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché. Elle estime que la moyenne s’établit à la somme de 1 195 euros /m2 GLA, soit à la somme totale de 324 000 euros.
Elle critique l’expertise amiable du demandeur au motif qu’il n’a retenu comme valeur de comparaison que des locaux situés au même niveau du centre commercial que celui du preneur et a procédé à des abattements en méconnaissance des clauses contractuelles.


***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026. À cette date, le demandeur a déposé son dossier de plaidoirie et le défendeur a été invité à déposer son dossier au plus tard le 9 avril 2026. Le dossier du défendeur a été déposé dans les délais impartis.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.

Motifs

Motifs :

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

En droit, il résulte de la combinaison des articles L. 145-37 et R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers commerciaux.

Dans ce cas, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé est régie par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce.

Si le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé, il résulte toutefois d'une jurisprudence constante, rendue au visa de l'ancien article 1134 du code civil, que lorsque le bail stipule un loyer dit « binaire », comprenant une partie fixe et une partie variable constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire, la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, échappe aux prévisions de l'article L.145-15 précité et n'est donc régie que par la convention des parties.
Il s'ensuit qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer minimum garanti renouvelé et qu'à défaut de stipulations contractuelles afférentes à ses modalités de fixation, le juge des loyers commerciaux est incompétent pour fixer ce loyer.

Néanmoins, depuis 2016, la Cour de cassation juge, au double visa de l'ancien article 1134 du code civil et de l'article L. 145-33 du code de commerce, que la stipulation d'un loyer binaire, composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, n'interdit pas, lorsque le bail le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 précité.

En l’espèce, les parties ont, à l’article 4.1.3 du contrat de bail stipulé « Renouvellements éventuels », prévu que « les parties, en cas de différend sur le montant de la valeur locative, attribuent expressément compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation de l’immeuble à effet de fixer le loyer de base de renouvellement par référence aux autres loyers de base du centre commercial ».

Dès lors, le juge des loyers commerciaux est compétent.


Sur la valeur locative

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu de ce que la juridiction ne dispose que d’une seule expertise amiable, il convient, conformément à la demande subsidiaire de la défenderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail, dont le renouvellement au 1er juillet 2025 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.


Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

DIT que le loyer est renouvelé au 1er juillet 2025,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :
Mme [N] [F]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés au centre commercial [Localité 4], en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur,

3/ donner son avis sur la valeur locative des locaux, déterminée conformément aux stipulations de l’article 4.1.3 des conditions générales et de l’annexe du contrat de bail signé le 26 février 2013,

4/ d’entendre tous sachants,

5/ d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :
la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
6/ de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,

7/ de répondre aux dires des parties ;

DIT que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu'il estimera pertinentes,

DIT que le bailleur devra également mettre à la disposition de l’expert, à sa demande, les comptages de flux au sein du centre commercial,

RAPPELLE que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l'état locatif, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 février 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant 

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que SNC [Adresse 2] - OPDF devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 juillet 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » 

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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 N° RG 25/04846 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P7WA
LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

EXPERT : Madame [N] [F] 











TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :




DEMANDERESSE

Société LA GRANDE PHARMACIE D’[A]
RCS [Localité 1] 518 866 835, dont le siège social est sis CENTRE COMMERCIAL [A] [Adresse 1], représentée par Madame Malvina PAGES, son président

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 2]
RCS [Localité 2] 428 788 525, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant la société SA KLEPIERRE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 780 152 914, dont le siège social est sis à [Adresse 4],
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Anaïs MAINAS subsituant Maître Sabine SUSPLUGAS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Régis HALLARD avocat plaidant au barreau des HAUTS DE SEINE


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal
assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026


MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026

*****

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 février 2013, la SCI [Adresse 5] [Adresse 6] - OPDF a donné à bail à la SELAS Pharmacie de la Liberté, qui exerce sous l’enseigne la Grande Pharmacie d’[A], un local n°GMS 4 à usage commercial d’une surface de 405 m2 environ situé en rez-de-chaussée du centre commercial [A] sis [Adresse 7] à Montpellier (34000).

Ce bail est prévu pour l’exploitation de « toutes activités relatives à l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie, matériel médical, orthopédie, parapharmacie, conseils et prestations de services y afférents », pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 février 2013 pour se terminer le 25 février 2022, moyennant un loyer annuel binaire fixé à 85 000 euros HT à compter de la 7° année, montant fixe auquel il est ajouté un loyer variable additionnel de 3,5 % du chiffre d’affaires.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF a donné congé avec offre de renouvellement à la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] à effet du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a déclaré consentir au principe du renouvellement mais en a contesté le montant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 août 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a notifié à SNC [A] [Adresse 8] - OPDF un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 octobre 2025, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] a fait assigner la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, elle demande au juge des loyers commerciaux de :
Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

FIXER le prix du bail à renouveler à effet au 1°’ juillet 2025 à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 76 500 euros,

CONDAMNER la Société [A] [Adresse 8] à verser à la Société la Grande Pharmacie d’[A] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la Société [A] [Adresse 8] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SELAS la Grande Pharmacie d’[A] s’appuie sur un rapport d’expertise amiable qui retient une valeur locative fixée à la somme de 76 500 euros HT/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SNC [A] [Adresse 8] - OPDF demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article 4 .1.3 du titre II du bail,

JUGER que le loyer de base du bail en renouvellement au 1er juillet 2025 doit être fixé à la valeur locative de marché, par référence aux autres loyers de base du centre commercial,

FIXER à 324 000 euros par an en principal le loyer de base dû par la société la Grande Pharmacie d’[A] à la société [Adresse 2] pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2025,

JUGER que la société la Grande Pharmacie d’[A] devra régler les rappels de loyer depuis le 1er juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

Subsidiairement et en application de l’article R145-30 du code de commerce, DESIGNER tel expert qu’il plaira à madame ou monsieur le président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, selon les seuls critères de détermination prévus au bail, soit une valeur locative de marché déterminée par référence aux autres loyers de base du centre commercial,

Dans ce cas, FIXER à titre provisionnel le loyer de base dû par la société la Grande Pharmacie d’[A] pendant toute la durée de la procédure au montant du dernier loyer contractuel,

CONDAMNER la société la Grande Pharmacie d’[A] au paiement d’une somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SNC [A] [Adresse 8] – OPDF soutient que le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché. Elle estime que la moyenne s’établit à la somme de 1 195 euros /m2 GLA, soit à la somme totale de 324 000 euros.
Elle critique l’expertise amiable du demandeur au motif qu’il n’a retenu comme valeur de comparaison que des locaux situés au même niveau du centre commercial que celui du preneur et a procédé à des abattements en méconnaissance des clauses contractuelles.


***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026. À cette date, le demandeur a déposé son dossier de plaidoirie et le défendeur a été invité à déposer son dossier au plus tard le 9 avril 2026. Le dossier du défendeur a été déposé dans les délais impartis.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.


Motifs :

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

En droit, il résulte de la combinaison des articles L. 145-37 et R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers commerciaux.

Dans ce cas, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé est régie par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce.

Si le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé, il résulte toutefois d'une jurisprudence constante, rendue au visa de l'ancien article 1134 du code civil, que lorsque le bail stipule un loyer dit « binaire », comprenant une partie fixe et une partie variable constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire, la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, échappe aux prévisions de l'article L.145-15 précité et n'est donc régie que par la convention des parties.
Il s'ensuit qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer minimum garanti renouvelé et qu'à défaut de stipulations contractuelles afférentes à ses modalités de fixation, le juge des loyers commerciaux est incompétent pour fixer ce loyer.

Néanmoins, depuis 2016, la Cour de cassation juge, au double visa de l'ancien article 1134 du code civil et de l'article L. 145-33 du code de commerce, que la stipulation d'un loyer binaire, composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, n'interdit pas, lorsque le bail le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 précité.

En l’espèce, les parties ont, à l’article 4.1.3 du contrat de bail stipulé « Renouvellements éventuels », prévu que « les parties, en cas de différend sur le montant de la valeur locative, attribuent expressément compétence au juge des loyers commerciaux du lieu de situation de l’immeuble à effet de fixer le loyer de base de renouvellement par référence aux autres loyers de base du centre commercial ».

Dès lors, le juge des loyers commerciaux est compétent.


Sur la valeur locative

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu de ce que la juridiction ne dispose que d’une seule expertise amiable, il convient, conformément à la demande subsidiaire de la défenderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail, dont le renouvellement au 1er juillet 2025 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.


Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

DIT que le loyer est renouvelé au 1er juillet 2025,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :
Mme [N] [F]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés au centre commercial [Localité 4], en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur,

3/ donner son avis sur la valeur locative des locaux, déterminée conformément aux stipulations de l’article 4.1.3 des conditions générales et de l’annexe du contrat de bail signé le 26 février 2013,

4/ d’entendre tous sachants,

5/ d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :
la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,
6/ de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,

7/ de répondre aux dires des parties ;

DIT que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu'il estimera pertinentes,

DIT que le bailleur devra également mettre à la disposition de l’expert, à sa demande, les comptages de flux au sein du centre commercial,

RAPPELLE que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l'état locatif, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 février 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant 

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que SNC [Adresse 2] - OPDF devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 juillet 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » 

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-37, code de commerce R145-23, code de commerce R145-30, code de procedure civile 235, code de commerce L145-34, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-02T20:57:25.837Z.