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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 28 mai 2026, n° 25/10523

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 29 juin 2012, la SOCIÉTÉ CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] a consenti à la S.A NATURE ET DÉCOUVERTES le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] pour une durée de dix ans à compter du 15 juillet 2012 pour expirer le 14 juillet 2022 et moyennant un loyer annuel de base indexé de 320. 000 € HT et HC, outre un loyer additionnel variable fixé selon le chiffre d'affaires réalisé dans les lieux loués. 

Les locaux sont composés : 

- D’un local principal n°356A, d’une surface de 379 m² environ, situé au niveau -3,
- D’un local à usage de réserve n°308B, d’une surface de 26 m² environ, situé au niveau -3,
- D’un local à usage de réserve n°R308A, d’une surface de 16 m² environ, situé au niveau -2, 

Par actes extrajudiciaires en date du 22 et 26 avril 2022, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de dix ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel de base en principal de 661.100 € HT et HC, outre un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités sont fixés par le bail.

La bailleresse lui a signifié un mémoire préalable le 24 décembre 2024 sollicitant que le loyer de base soit fixé à la somme annuelle en principal de 661.414 € HT et HC. 

Par acte extrajudiciaire du 03 septembre 2025, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :
« DIRE que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré
- FIXER le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2023 selon les modalités suivantes :
- un loyer de base fixé à la somme de six cent trente-quatre mille cent quatorze euros (634.114 €), hors taxes et hors charges et par an, pour le local n°356 A situé au niveau - 3 du centre commercial,
- un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail et ses éventuels avenants, demeurent inchangés.
- un loyer de base fixé à la somme de vingt-sept mille trois cents euros (27.300 €), hors taxes et hors charges et par an, pour les locaux 308B situés au niveau -3 et R308A au niveau -2 à usage de réserve,
- CONDAMNER la société NATURE ET DECOUVERTES au paiement des intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,
- JUGER que les arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- CONDAMNER la société NATURE ET DECOUVERTES aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Subsidiairement, 

- DESIGNER en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative marché du loyer de base en renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, en application des articles L.145-33 et R-145-3 à R.145-8 du Code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la société NATURE ET DECOUVERTES.
- FIXER le loyer de base provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 661.414 euros, hors charges, hors taxes et par an, conformément à l’article 27.2.1 du Titre III du bail.

Dans ce cas, réserver les dépens.

En tout état de cause,

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 05 mars 2026, la bailleresse sollicite de :

“A titre principal,

- FIXER le loyer de base du bail renouvelé du local n°356A et des deux locaux n°308B et n°R308A à usage de réserve pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à la somme de 410.146 € hors taxes et hors charges par an, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] à payer à la société NATURE ET DECOUVERTES la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, 

A titre subsidiaire, si le juge des loyers ne s’estimait pas suffisamment informé, 

- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de donner à la juridiction son avis sur la valeur des locaux au 1er janvier 2023 en application des articles L.145-33, R.145-2 et suivants du code de commerce, aux frais avancés de la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1], demanderesse à la présente instance judiciaire, 
- FIXER le loyer provisionnel au loyer en cours, soit la somme annuelle de 427.632,92 € HT HC, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- RESERVER les dépens. »

L’affaire est venue à l’audience du 12 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En l'espèce, la durée du bail à renouveler étant supérieure à neuf ans, le plafonnement légal ne s'applique pas.

En outre, ledit bail contient une clause 27.2 dans son titre III selon laquelle en cas de renouvellement :

« le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché telle que définie ci-après (…).
Pour la détermination de la valeur locative de marché, les parties conviennent de se soumettre aux articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce (…) lesquels seront complétés (…) par les dispositions suivantes, lesquelles prévaudront en cas de contradiction :
- les valeurs de référence seront prises dans le centre commercial où se trouve le local objet du présent bail, ledit centre constituant ainsi un marché autonome de références de valeurs locatives.
- les valeurs retenues correspondront aux prix de marché pratiqués dans le centre (à l'exclusion de toute référence judiciaire) dans les deux années précédent la date d'effet du renouvellement, outre ceux de l'année en cours à la date d'effet du renouvellement, pour des locaux de surface équivalente et dans le même secteur d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer, par des références dans d'autres surfaces et/ou secteurs.
- il est expressément convenu entre les parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les réserves et les mezzanines à usage de réserve s'il en existe. »

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse sollicite à titre principal la fixation du loyer annuel à la somme de 634.114 € HT et HC, en retenant une surface réelle de 377 m² GLA, et un prix unitaire de 1.682 €/HT/HC/an/m² pour le local principal n°356A. Pour les locaux 308B et R308A à usage de réserve, elle sollicite un prix unitaire de 650 €/HT/HC/an/m², pour une surface de 42 m² GLA, soit un loyer annuel de 23.700 € HT et HC. 

Elle estime ces prix unitaires selon des fourchettes établies à partir de cinq baux de référence pour le local principal et également de cinq baux de référence pour les réserves, situés dans le même centre commercial que le local objet du bail consenti à la S.A. NATURE ET DÉCOUVERTES.

La locataire conteste les valeurs avancées par la bailleresse en s’appuyant sur une expertise établie à sa demande par le cabinet ROBINE ET ASSOCIES qui estime la valeur locative des locaux à 492.700 € HT/HC par an, en retenant une surface pondérée de 379 m²P et un prix unitaire de 1.300€/m²P pour la partie commerciale. 

Pour les locaux à usage de réserve, l'auteur de cette expertise propose un loyer annuel de 3.120 € HT/HC concernant le local n°308B et de 2.880 € HT/HC pour le local R308A. 

Elle estime qu’il y a lieu de déduire la taxe foncière au réel, un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité, un abattement de 5 % au titre de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion et un abattement de 5 % au titre de la stipulation d’un loyer binaire. 

Il y a lieu de constater que les éléments et explications de la demanderesse, qui se fonde sur un simple tableau reprenant quelques éléments de comparaison, au demeurant non communiqués et non vérifiables, ne suffisent pas à justifier du bien fondé de ses prétentions. 

Le juge des loyers ne peut non plus se fonder sur une expertise non judiciaire qui n'offre pas de garantie d'impartialité, n'a pas été établie au contradictoire de l'autre partie et n’est corroborée par aucun autre élément justificatif.

Il est de fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel, ce nonobstant les stipulation de l'article 27 figurant dans les annexes du bail selon lesquelles « si le juge des loyers commerciaux devait ordonner une expertise, il devra à titre provisionnel fixer le loyer de base en référence à la valeur locative et ce, sur production des éléments de comparaison correspondants du bailleur », dès lors qu'en l'état il n'est pas possible de chiffrer cette valeur locative, d'autant moins que lesdits éléments de comparaison ne sont pas communiqués.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux n°356A, n°308B et n°R308A, situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] à compter du 1er janvier 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :


Monsieur [V] [W]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux n°356A, n°308B et n°R308A situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce mais aussi des modalités fixées par la clause 27.2.2 du titre III du bail,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SOCIÉTÉ CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] à la régie du tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 5] (escalier D 2ème étage) au plus tard le 29 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [N] [E]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 28 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

N° RG 25/10523
N° Portalis 352J-W-B7J-DAXOQ

N° MINUTE : 4

Assignation du :
02 Septembre 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [V] [W][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [N] [E]
[Adresse 2]





JUGEMENT 
rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSES

S.C SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]

S.A.S ESPACE EXPANSION
[Adresse 3]
[Localité 1]

toutes deux représentées par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428


DEFENDERESSE

S.A NATURE ET DECOUVERTES
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Aline DIVO, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocate plaidante, vestiaire #NAN1701
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 29 juin 2012, la SOCIÉTÉ CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] a consenti à la S.A NATURE ET DÉCOUVERTES le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] pour une durée de dix ans à compter du 15 juillet 2012 pour expirer le 14 juillet 2022 et moyennant un loyer annuel de base indexé de 320. 000 € HT et HC, outre un loyer additionnel variable fixé selon le chiffre d'affaires réalisé dans les lieux loués. 

Les locaux sont composés : 

- D’un local principal n°356A, d’une surface de 379 m² environ, situé au niveau -3,
- D’un local à usage de réserve n°308B, d’une surface de 26 m² environ, situé au niveau -3,
- D’un local à usage de réserve n°R308A, d’une surface de 16 m² environ, situé au niveau -2, 

Par actes extrajudiciaires en date du 22 et 26 avril 2022, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de dix ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel de base en principal de 661.100 € HT et HC, outre un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités sont fixés par le bail.

La bailleresse lui a signifié un mémoire préalable le 24 décembre 2024 sollicitant que le loyer de base soit fixé à la somme annuelle en principal de 661.414 € HT et HC. 

Par acte extrajudiciaire du 03 septembre 2025, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :
« DIRE que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2023, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré
- FIXER le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2023 selon les modalités suivantes :
- un loyer de base fixé à la somme de six cent trente-quatre mille cent quatorze euros (634.114 €), hors taxes et hors charges et par an, pour le local n°356 A situé au niveau - 3 du centre commercial,
- un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail et ses éventuels avenants, demeurent inchangés.
- un loyer de base fixé à la somme de vingt-sept mille trois cents euros (27.300 €), hors taxes et hors charges et par an, pour les locaux 308B situés au niveau -3 et R308A au niveau -2 à usage de réserve,
- CONDAMNER la société NATURE ET DECOUVERTES au paiement des intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,
- JUGER que les arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- CONDAMNER la société NATURE ET DECOUVERTES aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Subsidiairement, 

- DESIGNER en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative marché du loyer de base en renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, en application des articles L.145-33 et R-145-3 à R.145-8 du Code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la société NATURE ET DECOUVERTES.
- FIXER le loyer de base provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 661.414 euros, hors charges, hors taxes et par an, conformément à l’article 27.2.1 du Titre III du bail.

Dans ce cas, réserver les dépens.

En tout état de cause,

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 05 mars 2026, la bailleresse sollicite de :

“A titre principal,

- FIXER le loyer de base du bail renouvelé du local n°356A et des deux locaux n°308B et n°R308A à usage de réserve pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à la somme de 410.146 € hors taxes et hors charges par an, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] à payer à la société NATURE ET DECOUVERTES la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, 

A titre subsidiaire, si le juge des loyers ne s’estimait pas suffisamment informé, 

- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de donner à la juridiction son avis sur la valeur des locaux au 1er janvier 2023 en application des articles L.145-33, R.145-2 et suivants du code de commerce, aux frais avancés de la SOCIETE CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1], demanderesse à la présente instance judiciaire, 
- FIXER le loyer provisionnel au loyer en cours, soit la somme annuelle de 427.632,92 € HT HC, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- RESERVER les dépens. »

L’affaire est venue à l’audience du 12 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En l'espèce, la durée du bail à renouveler étant supérieure à neuf ans, le plafonnement légal ne s'applique pas.

En outre, ledit bail contient une clause 27.2 dans son titre III selon laquelle en cas de renouvellement :

« le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché telle que définie ci-après (…).
Pour la détermination de la valeur locative de marché, les parties conviennent de se soumettre aux articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce (…) lesquels seront complétés (…) par les dispositions suivantes, lesquelles prévaudront en cas de contradiction :
- les valeurs de référence seront prises dans le centre commercial où se trouve le local objet du présent bail, ledit centre constituant ainsi un marché autonome de références de valeurs locatives.
- les valeurs retenues correspondront aux prix de marché pratiqués dans le centre (à l'exclusion de toute référence judiciaire) dans les deux années précédent la date d'effet du renouvellement, outre ceux de l'année en cours à la date d'effet du renouvellement, pour des locaux de surface équivalente et dans le même secteur d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer, par des références dans d'autres surfaces et/ou secteurs.
- il est expressément convenu entre les parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les réserves et les mezzanines à usage de réserve s'il en existe. »

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse sollicite à titre principal la fixation du loyer annuel à la somme de 634.114 € HT et HC, en retenant une surface réelle de 377 m² GLA, et un prix unitaire de 1.682 €/HT/HC/an/m² pour le local principal n°356A. Pour les locaux 308B et R308A à usage de réserve, elle sollicite un prix unitaire de 650 €/HT/HC/an/m², pour une surface de 42 m² GLA, soit un loyer annuel de 23.700 € HT et HC. 

Elle estime ces prix unitaires selon des fourchettes établies à partir de cinq baux de référence pour le local principal et également de cinq baux de référence pour les réserves, situés dans le même centre commercial que le local objet du bail consenti à la S.A. NATURE ET DÉCOUVERTES.

La locataire conteste les valeurs avancées par la bailleresse en s’appuyant sur une expertise établie à sa demande par le cabinet ROBINE ET ASSOCIES qui estime la valeur locative des locaux à 492.700 € HT/HC par an, en retenant une surface pondérée de 379 m²P et un prix unitaire de 1.300€/m²P pour la partie commerciale. 

Pour les locaux à usage de réserve, l'auteur de cette expertise propose un loyer annuel de 3.120 € HT/HC concernant le local n°308B et de 2.880 € HT/HC pour le local R308A. 

Elle estime qu’il y a lieu de déduire la taxe foncière au réel, un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité, un abattement de 5 % au titre de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion et un abattement de 5 % au titre de la stipulation d’un loyer binaire. 

Il y a lieu de constater que les éléments et explications de la demanderesse, qui se fonde sur un simple tableau reprenant quelques éléments de comparaison, au demeurant non communiqués et non vérifiables, ne suffisent pas à justifier du bien fondé de ses prétentions. 

Le juge des loyers ne peut non plus se fonder sur une expertise non judiciaire qui n'offre pas de garantie d'impartialité, n'a pas été établie au contradictoire de l'autre partie et n’est corroborée par aucun autre élément justificatif.

Il est de fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel, ce nonobstant les stipulation de l'article 27 figurant dans les annexes du bail selon lesquelles « si le juge des loyers commerciaux devait ordonner une expertise, il devra à titre provisionnel fixer le loyer de base en référence à la valeur locative et ce, sur production des éléments de comparaison correspondants du bailleur », dès lors qu'en l'état il n'est pas possible de chiffrer cette valeur locative, d'autant moins que lesdits éléments de comparaison ne sont pas communiqués.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux n°356A, n°308B et n°R308A, situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] à compter du 1er janvier 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :


Monsieur [V] [W]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux n°356A, n°308B et n°R308A situés au sein du centre commercial dénommé « [Etablissement 1] » à [Localité 1] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce mais aussi des modalités fixées par la clause 27.2.2 du titre III du bail,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SOCIÉTÉ CIVILE DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] à la régie du tribunal judiciaire de Paris, [Adresse 5] (escalier D 2ème étage) au plus tard le 29 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l'expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [N] [E]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 28 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-05-28T18:55:04.779Z.