Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, JUGES DES LOYERS COMMERC., 2 juin 2026, n° 26/00057

ExpertiseDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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 N° RG 26/00057 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCO3
LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

EXPERT : Madame [R] [Z] 










TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [X] [M], 
né le 3 mai 1942 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDERESSE

S.E.L.A.S. Pharmacie Principale, 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 502899883, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026



Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte notarié en date du 4 mars 1980 reçu par Maître [D] [J], les époux [M] donnaient à bail à M. [W] [T] un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrés section HS numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], composé, en rez-de-chaussée, d’un magasin, d’un bureau et de dépendances et, en sous-sol, d’une cave.

Ce bail était prévu pour l’exploitation d’un « commerce d’officine de pharmacie », pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 4 mars 1980 pour se terminer le 3 mars 1989, moyennant un loyer annuel de 7 317,55 euros (48 000 francs).

Suivant actes authentiques des 28 février et 1er mars 1989, reçus par Maître [W] [H], le bail a été renouvelé le 4 mars 1989 entre les consorts [M], venants aux droits des époux [M], et Mme [Q] [B] épouse [L], venant aux droits de M. [T] pour une durée de neuf années entières et consécutives, soit jusqu’au 3 mars 1998. 

Par actes extra-judiciaires des 23 et 26 février 1998, le bail était renouvelé au profit de la SNC Pharmacie Principale à effet du 4 mars 1998 pour une nouvelle durée de neuf années, soit jusqu’au 3 mars 2007.

Parallèlement, les consorts [M], bailleurs, ont engagé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier une action en révision du loyer sur le fondement de l’article L145-38 du code de commerce.

Par jugement avant dire droit du 5 décembre 2006, une expertise a été ordonnée et M. [E] [O] désigné aux fins d’y procéder. 

Parallèlement, et suivant acte de commissaire de justice du 19 février 2007, le bail a été renouvelé à effet du 4 mars 2007 pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives, soit jusqu’au 4 mars 2016, date à laquelle il était de nouveau renouvelé pour la même période, soit jusqu’au 3 mars 2024.

Entre temps et par acte notarié du 2 avril 2008, la société Pharmacie Principale cédait son officine à la société Pharmacie [F] et [P], aux droits de laquelle vient la société Pharmacie [P] exerçant sous l’enseigne commerciale « Pharmacie Principale ». Cette cession était notifiée aux consorts [M] par acte de commissaire de justice du 16 mai 2008.

Par jugement du 2 février 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier a constaté la nullité du mémoire signifié le 4 février 2009 à la société Pharmacie [F] et [P] et déclaré l’action de M. [X] [M] prescrite.

Par avenant du 21 mai 2010, Monsieur [X] [M], venant aux droits des consorts [M], et la société Pharmacie [P] signaient un avenant portant révision du bail à la somme annuelle de 19 265,32 euros.

Par acte du 5 août 2022, Mme [A] [P] cédait ses parts détenues au sein de la Pharmacie [P] à Mme [K] et aux sociétés [K], First et Focus.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, M. [X] [M] a fait délivrer à la SELAS Pharmacie Principale un congé avec offre de renouvellement au 30 septembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2025 reçu le 3 septembre 2025, M. [X] [M] a notifié à la SELAS Pharmacie Principale un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux daté du 1er septembre 2025.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2025, M. [X] [M] a fait assigner la SELAS Pharmacie principale devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, M. [X] [M] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu le bail commercial du 4 mars 1980,
Vu le rapport d’expertise détaillé de Monsieur [C], expert judiciaire, du 2 octobre 2024,
Vu le congé du bail commercial avec offre de renouvellement délivré le 7 mars 2025 par acte de commissaire de Justice,

FIXER le nouveau loyer déplafonné, et condamner en conséquence le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à payer la somme de 64.860 € / an H.T. & H.C. (soixante-quatre mille huit cent soixante euros /an H.T. & H.C.), à compter du 1er octobre 2025, outre la taxe foncière payée par le bailleur en sus, payable par trimestres à termes échus, soit 16.215 € / trimestre H.T. & H.C. (seize mille deux cent quinze euros / trimestre H.T. & H.C.) pour le premier versement devant intervenir le 31 décembre 2025 et ainsi de suite les quatre fin des mois de mars, juin &, septembre, avec les conditions de paiement et clause de révision de loyer, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

CONDAMNER le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à la somme de 5 000 euros (comprenant les honoraires de 3 600 euros T.T.C. de l’expert judiciaire Monsieur [C]) au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens,

Subsidiairement, 

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire avec une mission habituelle en la matière, et fixer un loyer provisionnel annuel et condamner en conséquence le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à payer la somme de 60 000 euros H.T. & H.C., outre la taxe foncière, à compter du 1er octobre 2025 payable trimestriellement à termes échus, soit 15 000 euros H.T. & H.C. (quinze mille euros) au 31 décembre 2025, 31 mars 2026, 30 juin 2026, 30 septembre 2026, et ainsi de suite....avec indexation, outre la taxe foncière, et de réserver les demandes au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, M. [X] [M] soutient, à l’appui d’un rapport d’expertise amiable, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, notamment à la suite de la fermeture de plusieurs officines de pharmacie situées à proximité ainsi que de la réalisation de nombreux aménagements et rénovations urbaines dans le quartier. Il expose que l’expert amiable a estimé la valeur locative à la somme de 64 860 euros HT/HC/an. Il soutient que le bail s’étant tacitement prolongé plus de douze années, il convient de déplafonner le loyer renouvelé.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SELAS Pharmacie Principale demande au juge des loyers commerciaux de 

Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce, 
Vu le renouvellement de bail intervenu au 04 mars 2016, 
Vu la jurisprudence précitée, 
 
REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires tendant à la fixation du loyer à la hausse comme conséquence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de déplafonnement,
 
DEBOUTER M. [X] [M] de toutes ses autres demandes,
 
FIXER le loyer annuel des lieux a compté du 1er avril 2025 à la somme de 24 110,26 euros hors taxes et hors charges, telle que sollicitée par le preneur à la demande de renouvellement, comme conséquence de l’absence de déplafonnement,
 
CONDAMNER M. [X] [M] à payer à la SELAS Pharmacie Principale la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SELAS Pharmacie Principale soutient l’absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, exposant qu’au contraire son officine a souffert des travaux réalisés à proximité immédiate de celle-ci. Elle soutient n’avoir pas eu d’augmentation de la fréquentation et expose que l’évolution de son chiffre d’affaires n’est pas révélateur en ce qu’il n’est imputable qu’à ses seuls investissements consistants en des aménagements intérieurs. Elle rappelle que le bail a duré moins de douze ans, de telle sorte qu’il n’y a lieu à un déplafonnement du loyer renouvelé.
Elle conteste les valeurs de référence retenues par l’expert du bailleur et produit un avis de valeur pour la somme de 34 000 euros par an.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.

Motifs

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu de ce que chacune des parties retiennent une valeur locative des locaux disparate et communique des éléments à leur soutien, il convient, conformément à la demande subsidiaire du bailleur, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de celui-ci, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.


Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder Mme [R] [Z], 
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :
1) de visiter les lieux loués,
2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,
3) d’entendre tous sachants,
4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,
5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :
la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,
7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,
8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,
9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 février 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant 

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que M. [X] [M] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 juillet 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » 

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 1]


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 N° RG 26/00057 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCO3
LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

EXPERT : Madame [R] [Z] 










TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [X] [M], 
né le 3 mai 1942 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER



DEFENDERESSE

S.E.L.A.S. Pharmacie Principale, 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 502899883, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026



Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte notarié en date du 4 mars 1980 reçu par Maître [D] [J], les époux [M] donnaient à bail à M. [W] [T] un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrés section HS numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], composé, en rez-de-chaussée, d’un magasin, d’un bureau et de dépendances et, en sous-sol, d’une cave.

Ce bail était prévu pour l’exploitation d’un « commerce d’officine de pharmacie », pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 4 mars 1980 pour se terminer le 3 mars 1989, moyennant un loyer annuel de 7 317,55 euros (48 000 francs).

Suivant actes authentiques des 28 février et 1er mars 1989, reçus par Maître [W] [H], le bail a été renouvelé le 4 mars 1989 entre les consorts [M], venants aux droits des époux [M], et Mme [Q] [B] épouse [L], venant aux droits de M. [T] pour une durée de neuf années entières et consécutives, soit jusqu’au 3 mars 1998. 

Par actes extra-judiciaires des 23 et 26 février 1998, le bail était renouvelé au profit de la SNC Pharmacie Principale à effet du 4 mars 1998 pour une nouvelle durée de neuf années, soit jusqu’au 3 mars 2007.

Parallèlement, les consorts [M], bailleurs, ont engagé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier une action en révision du loyer sur le fondement de l’article L145-38 du code de commerce.

Par jugement avant dire droit du 5 décembre 2006, une expertise a été ordonnée et M. [E] [O] désigné aux fins d’y procéder. 

Parallèlement, et suivant acte de commissaire de justice du 19 février 2007, le bail a été renouvelé à effet du 4 mars 2007 pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives, soit jusqu’au 4 mars 2016, date à laquelle il était de nouveau renouvelé pour la même période, soit jusqu’au 3 mars 2024.

Entre temps et par acte notarié du 2 avril 2008, la société Pharmacie Principale cédait son officine à la société Pharmacie [F] et [P], aux droits de laquelle vient la société Pharmacie [P] exerçant sous l’enseigne commerciale « Pharmacie Principale ». Cette cession était notifiée aux consorts [M] par acte de commissaire de justice du 16 mai 2008.

Par jugement du 2 février 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier a constaté la nullité du mémoire signifié le 4 février 2009 à la société Pharmacie [F] et [P] et déclaré l’action de M. [X] [M] prescrite.

Par avenant du 21 mai 2010, Monsieur [X] [M], venant aux droits des consorts [M], et la société Pharmacie [P] signaient un avenant portant révision du bail à la somme annuelle de 19 265,32 euros.

Par acte du 5 août 2022, Mme [A] [P] cédait ses parts détenues au sein de la Pharmacie [P] à Mme [K] et aux sociétés [K], First et Focus.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, M. [X] [M] a fait délivrer à la SELAS Pharmacie Principale un congé avec offre de renouvellement au 30 septembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2025 reçu le 3 septembre 2025, M. [X] [M] a notifié à la SELAS Pharmacie Principale un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux daté du 1er septembre 2025.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2025, M. [X] [M] a fait assigner la SELAS Pharmacie principale devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, M. [X] [M] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu le bail commercial du 4 mars 1980,
Vu le rapport d’expertise détaillé de Monsieur [C], expert judiciaire, du 2 octobre 2024,
Vu le congé du bail commercial avec offre de renouvellement délivré le 7 mars 2025 par acte de commissaire de Justice,

FIXER le nouveau loyer déplafonné, et condamner en conséquence le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à payer la somme de 64.860 € / an H.T. & H.C. (soixante-quatre mille huit cent soixante euros /an H.T. & H.C.), à compter du 1er octobre 2025, outre la taxe foncière payée par le bailleur en sus, payable par trimestres à termes échus, soit 16.215 € / trimestre H.T. & H.C. (seize mille deux cent quinze euros / trimestre H.T. & H.C.) pour le premier versement devant intervenir le 31 décembre 2025 et ainsi de suite les quatre fin des mois de mars, juin &, septembre, avec les conditions de paiement et clause de révision de loyer, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

CONDAMNER le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à la somme de 5 000 euros (comprenant les honoraires de 3 600 euros T.T.C. de l’expert judiciaire Monsieur [C]) au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens,

Subsidiairement, 

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire avec une mission habituelle en la matière, et fixer un loyer provisionnel annuel et condamner en conséquence le preneur, la SELAS Pharmacie Principale, à payer la somme de 60 000 euros H.T. & H.C., outre la taxe foncière, à compter du 1er octobre 2025 payable trimestriellement à termes échus, soit 15 000 euros H.T. & H.C. (quinze mille euros) au 31 décembre 2025, 31 mars 2026, 30 juin 2026, 30 septembre 2026, et ainsi de suite....avec indexation, outre la taxe foncière, et de réserver les demandes au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, M. [X] [M] soutient, à l’appui d’un rapport d’expertise amiable, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, notamment à la suite de la fermeture de plusieurs officines de pharmacie situées à proximité ainsi que de la réalisation de nombreux aménagements et rénovations urbaines dans le quartier. Il expose que l’expert amiable a estimé la valeur locative à la somme de 64 860 euros HT/HC/an. Il soutient que le bail s’étant tacitement prolongé plus de douze années, il convient de déplafonner le loyer renouvelé.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SELAS Pharmacie Principale demande au juge des loyers commerciaux de 

Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce, 
Vu le renouvellement de bail intervenu au 04 mars 2016, 
Vu la jurisprudence précitée, 
 
REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires tendant à la fixation du loyer à la hausse comme conséquence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de déplafonnement,
 
DEBOUTER M. [X] [M] de toutes ses autres demandes,
 
FIXER le loyer annuel des lieux a compté du 1er avril 2025 à la somme de 24 110,26 euros hors taxes et hors charges, telle que sollicitée par le preneur à la demande de renouvellement, comme conséquence de l’absence de déplafonnement,
 
CONDAMNER M. [X] [M] à payer à la SELAS Pharmacie Principale la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SELAS Pharmacie Principale soutient l’absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, exposant qu’au contraire son officine a souffert des travaux réalisés à proximité immédiate de celle-ci. Elle soutient n’avoir pas eu d’augmentation de la fréquentation et expose que l’évolution de son chiffre d’affaires n’est pas révélateur en ce qu’il n’est imputable qu’à ses seuls investissements consistants en des aménagements intérieurs. Elle rappelle que le bail a duré moins de douze ans, de telle sorte qu’il n’y a lieu à un déplafonnement du loyer renouvelé.
Elle conteste les valeurs de référence retenues par l’expert du bailleur et produit un avis de valeur pour la somme de 34 000 euros par an.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.


Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu’« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu de ce que chacune des parties retiennent une valeur locative des locaux disparate et communique des éléments à leur soutien, il convient, conformément à la demande subsidiaire du bailleur, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de celui-ci, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.


Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder Mme [R] [Z], 
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :
1) de visiter les lieux loués,
2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,
3) d’entendre tous sachants,
4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,
5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :
la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,
7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,
8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,
9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 février 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant 

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que M. [X] [M] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 juillet 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » 

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX











 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-06-02T20:57:51.953Z.