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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, JUGES DES LOYERS COMMERC., 2 juin 2026, n° 22/04240

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
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 N° RG 22/04240 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N4VQ

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

- Monsieur [G], [M], [V] [Q]
né le 27 Août 1957 à [Localité 1] (34), demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [J], [S] [Q]
né le 28 Avril 1961 à [Localité 1] (34), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.A.S. [U] [T], 
RCS [Localité 2] n° 784939688
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux 

représentée par Maître Céline THAI THONG de la SARL CASALEX, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Philippe RIGLET avocat plaidant au barreau de PARIS 


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026


Rappel des faits et de la procédure :

M. [G] [Q] et M. [J] [Q] (ci-après les consorts [Q]), venant aux droits de M. [R] [Q], sont propriétaires de locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 3]. 
 
Mme [E] [D] veuve [Q] en était alors usufruitière, aux côtés de ses deux enfants MM. [G] et [J] [Q], jusqu’à son décès intervenu le 13 août 2021, ce pourquoi MM. [G] et [J] [Q] sont désormais seuls propriétaires indivis des locaux. 
 
La superficie des locaux est d’environ 560 m², sur un terrain de 1260 m² environ, cadastré E.T [Cadastre 1], grevé d’une servitude de passage au profit du propriétaire de la parcelle E.T [Cadastre 2]. 
 
Ces locaux ont fait l’objet d’un premier bail commercial en date du 26 avril 1993, avec effet au 1er juillet 1993, entre MM. [R], [J] et [G] [Q] et la société [U] [T], pour prendre fin le 30 juin 2002. 

Suivant renouvellement de bail sous seing privé en date du 3 mars 2003, ce bail a été reconduit pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2002 pour se terminer le 30 juin 2011. 
 
Le bail s’est tacitement reconduit à compter du 1er juillet 2011. 
 
Puis a été renouvelé consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la société [U] [T], le 15 septembre 2011, avec prise d’effet au 1er octobre 2011, pour une durée de 9 ans prenant fin le 30 septembre 2020, aux même clauses et conditions que le dernier bail en date du 3 mars 2003. 

Par acte en date du 16 mars 2020, les consorts [Q] ont signifié un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer déplafonné d’un montant de 134 400 euros HT HC.

La SAS [U] [T] donnait son accord pour le renouvellement du bail commercial par courrier 8 avril 2020 mais s’opposait au montant du loyer proposé.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 août 2022 les consorts [Q] ont notifié à Ia société [U] [T] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 30 septembre 2022, les consorts [Q] ont fait assigner la SAS [U] [T] devant le juge des loyers commerciaux.


Par jugement du 5 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a commis pour y procéder M. [C] [Z].

Le 11 juillet 2025, le rapport d’expertise a été déposé.

***

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, MM. [G] [Q] et [J] [Q] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et notamment son article L. 145-33, 
Vu le congé avec offre de renouvellement du 16 mars 2020, 
Vu le mémoire du 25 août 2022 de Messieurs [G] et [J] [Q], réceptionné les 29 et 30 août 2022, 
Vu les pièces produites aux débats, 
 
JUGER que le loyer renouvelé du bail doit être fixé à la valeur locative, 
 
FIXER le loyer renouvelé du bail à la somme annuelle de 134 400 euros HT, outre les charges locatives et la taxe foncière remboursables en sus, à compter du 1er octobre 2020, et sans abattement, 
 
A défaut
 
FIXER le loyer renouvelé du bail à la somme annuelle de 134 400 euros HT, outre les charges locatives et la taxe foncière remboursables en sus, à compter du 1er octobre 2020, avec un abattement ne pouvant excéder 5%, 
 
En tout état de cause
 
CONDAMNER la société [U] [T] à payer à Messieurs [G] et [J] [Q] la différence de loyer, 
 
DEBOUTER la société [U] [T] de ses demandes, fins et prétentions, 
CONDAMNER la société [U] [T] à payer à Messieurs [G] et [J] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [U] [T] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, MM. [Q] critiquent le rapport d’expertise judiciaire au motif que des habitations nouvelles ont été édifiées à proximité du local, ce qui a amélioré la zone de chalandise de la SAS [U] [T] et a donc eu une influence favorable sur son activité commerciale. Ils complètent en évoquant également l’influence positive de la Cité [Etablissement 1] ainsi que, de manière plus générale, l’augmentation de la population de la ville de [Localité 1] sur l’activité du preneur à bail.
Ils soutiennent également que les locaux donnés à bail ont permis à ce preneur, par leur surface et leur accessibilité, de développer une activité de livraison à domicile et de « clic&collect ».
Ils concèdent que le chiffre d’affaires de la SAS [U] [T] a stagné mais soutiennent que le nombre de client a augmenté, seul le prix du panier moyen ayant baissé.
Ils contestent la surface mesurée par l’expert, qui est, selon eux, inférieure à celle mentionnée dans le bail, l’absence de valorisation par celui-ci des emplacements de parking ainsi que de la pondération retenue des locaux et de l’abattement appliqué à la valeur locative de 5 %. Ils communiquent, à l’appui de leur argumentaire, un avis de valeur établi par la société Thelene Entreprises qui retient une valeur locative située entre 160 et 200 euros/M2 HT/HC/an et une valorisation de chaque emplacement de parking à la somme de 500 à 800 euros. De même, ils s’appuient sur un autre avis de valeur émis par la société Foncia qui retient une valeur locative à la somme de 200 à 230 euros/M2 HT/an ainsi que 840 à 900 euros par parking/an.

***

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, la SAS [U] [T] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L I45-33 et L 145-34 du code de commerce,
Vu les articles R.145-6 a R. 145-8 du code de commerce,
Vu le rapport d’expertise,

A titre principal

JUGER qu’il n’existe pas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

DEBOUTER les consorts [Q] de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 134 400 euros hors taxes et hors charges par an,

FIXER à compter du 1er octobre 2020, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans au montant du loyer plafond, soit à la somme de 42 330 euros par an hors charges et taxes, correspondant au montant du loyer plafond conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce,

A titre subsidiaire : dans l’hypothèse où le juge des loyers considérerait qu’il existe un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

FIXER à compter du 1er octobre 2020, 1e montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans au montant du loyer plafond, soit à la somme de 52 200 euros par an hors charges et taxes, correspondant au montant du loyer plafond conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce,

JUGER que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d’une augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté l’année précédente conformément aux dispositions de l’artic1e L.145-34 alinéa 4 du code de commerce,

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [Q] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la SAS [U] [T] soutient l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, la seule construction de nouveaux logements dans le secteur des locaux loués étant insuffisante. Elle précise que la création de la [Adresse 5] vise une activité tertiaire et se situe à plus de 850 mètres du local, de telle sorte qu’elle ne génère aucuns nouveaux chalands pour son activité de vente de produits surgelés.
En outre, concernant son activité de livraison à domicile, elle expose qu’elle ne concerne que le mode d’exploitation du fonds de commerce par le preneur et n’a aucune influence sur la zone de chalandise naturelle.
Elle estime également que l’augmentation de la population montpellieraine est indifférente pour son activité, sa clientèle étant strictement locale en raison de la spécificité des produits vendus et de la concurrence existant avec d’autres enseignes ou d’autres magasins de la même enseigne situés à proximité.
Elle précise que son chiffre d’affaires sur la période considérée a été communiqué et démontre une stagnation malgré la période de confinement de 2020, période qui a pourtant été particulièrement favorable aux commerces alimentaires.
Subsidiairement, si un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé devait être retenu, elle sollicite une pondération supérieure à celle retenue par l’expertise judiciaire et d’homologuer le prix au m2 retenu par l’expert.
Enfin, elle sollicite un abattement de 10 % sur la valeur locative au titre de la répercussion du paiement de l’impôt foncier sur le preneur et de 5% pour tenir compte de la clause exorbitante de droit commun du bail mettant à sa charge les travaux de conformité.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 02 juin 2026.

Motifs

Motifs


Sur le déplafonnement du prix du loyer :

L'article L 145-34 du code de commerce précise que « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L 145-33 cité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé, si la durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de construction.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans ».

L'article L 145-33 du code de commerce précise également que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ».

Il résulte donc de la combinaison de ces deux textes que, pour que le plafonnement soit écarté, il doit être démontré une modification notable de l'un des quatre premiers éléments déterminant la valeur locative au cours du bail expiré.

L'article R 145-6 du code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant « principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peuvent présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. » .

Il ressort des textes et de la jurisprudence en la matière que l'évolution des facteurs locaux de commercialité, pour justifier la fixation du loyer à la valeur locative et, partant, le déplafonnement, doit être notable et avoir une incidence sur le commerce tel qu'il est effectivement exercé par le preneur.

Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée sur la zone de chalandise naturelle du preneur qui dépend de l'importance de la localité où se situe le fonds de commerce.

Enfin, il appartient au bailleur, qui entend voir le montant du loyer commercial dû par le preneur, déplafonné par application des règles fixées au texte précité, de démontrer une modification notable des éléments de la valeur locative définis au 1° au 4° de l'article.

Concernant les facteurs locaux de commercialité

En l’espèce, l’expert relève que l’augmentation de la population entre 2011 et 2020 est faible et ne représente que 0,65 %, estimant de par là même qu’il n’existe ainsi pas de « véritable croissance démographique sur la zone proche du bien expertisé ». S’il concède la création d’un nouveau quartier à proximité immédiate, l’expert expose, par l’annexion des chiffres de l’INSEE, que l’apport en nouveaux habitants à proximité du local n’est venu en réalité que compenser les départs importants intervenus dans ce même laps de temps (19 435 habitants en 2011 contre 19 563 en 2020, y compris avec les projets aboutis sur cette période).

De même, concernant l’emplacement du local, l’expert relève que le magasin [U] [T], situé en retrait de la voie publique, possède une visibilité commerciale moyenne et bénéficie de l’attractivité du magasin LIDL mais note que ces éléments étaient préexistants à 2011.

Enfin, si l’expert concède que le nombre des clients de l’enseigne a augmenté sur cette période de référence, il constate que cela a été compensé par la valeur du panier moyen qui a diminué, relevant ainsi que le chiffre d’affaires du preneur a stagné dans le même temps.

Le bailleur soutient également la création d’une Cité [Etablissement 1] mais cette implantation, située à plus de 850 mètres du local loué, soit à distance de la zone de chalandise potentielle n'est pas significative dès lors que le commerce exploité dans les lieux attire principalement une clientèle habituelle de proximité, notamment en raison de la nature de ses produits.

De même, il est incontestable que le magasin [U] est concurrencé par d’autres enseignes ainsi que d’autres magasins de la même enseigne dont l'un situé à environ deux kilomètres et vendant également des produits congelés.

Force est de constater que, malgré les arguments opposés par le bailleur, la création d’habitats dans le secteur considéré n'est pas de nature à constituer une évolution des facteurs locaux de nature à profiter au commerce considéré dès lors que n’est pas établie l'augmentation subséquente de la population dans le secteur ni celle du chiffre d’affaire de l’enseigne.

Concernant les obligations respectives des parties et la destination du bien

Il n’est pas allégué de modification notable de ces éléments par les parties.

Concernant les caractéristiques du local 

Il est relevé qu’aucune modification des caractéristiques du local n’est intervenue, seule une reconstruction à l’identique d’une partie de la toiture en 2017 suite à un effondrement étant rapportée. De même, une partie du parking a fait l’objet d’une rénovation mais aucune modification notable n’est invoquée, par le bailleur, à ce titre.

MM. [Q] échouent en conséquence à rapporter la preuve que les facteurs locaux de commercialité ont évolué notablement et de façon durable et que cette modification est de nature à bénéficier à l'activité exploitée dans les lieux.

Dès lors qu'ils n'apportent aucune justification à leur demande de déplafonnement, il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.

Les parties s’entendent pour dire que le loyer a été renouvelé au 1er octobre 2020 mais aucune d’elles ne communiquent d’éléments relatifs au montant du loyer réglé à cette date. Néanmoins, l’expert a indiqué, dans son rapport, que le loyer était en 2019 de 49 906,37 euros, somme qui sera retenue en l’absence de tout autre élément.

Dès lors, le loyer sera renouvelé, à compter du 1er octobre 2020, à la somme de 49 906,37 euros.

Le bailleur étant débouté de sa demande principale, il n’y a lieu à statuer sur la demande visant à condamner le preneur à régler la différence de loyers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Les Consorts [Q] supporteront les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et devront verser la somme de 3 000 € à la SAS [U] [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.


***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que le loyer a été renouvelé au 1er octobre 2020

DIT n'y avoir lieu à déplafonnement,

DIT que le renouvellement du bail se fera aux clauses et conditions du bail échu,

DIT le loyer du bail commercial est, à la date du renouvellement du bail, fixé à la somme annuelle 49 906,37 euros, 

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE MM. [G] [Q] et [J] [Q] à payer à la SAS [U] [T] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE MM. [G] [Q] et [J] [Q] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
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COUR D’APPEL DE [Localité 1]
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LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

- Monsieur [G], [M], [V] [Q]
né le 27 Août 1957 à [Localité 1] (34), demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [J], [S] [Q]
né le 28 Avril 1961 à [Localité 1] (34), demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.A.S. [U] [T], 
RCS [Localité 2] n° 784939688
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux 

représentée par Maître Céline THAI THONG de la SARL CASALEX, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Philippe RIGLET avocat plaidant au barreau de PARIS 


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026


Rappel des faits et de la procédure :

M. [G] [Q] et M. [J] [Q] (ci-après les consorts [Q]), venant aux droits de M. [R] [Q], sont propriétaires de locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 3]. 
 
Mme [E] [D] veuve [Q] en était alors usufruitière, aux côtés de ses deux enfants MM. [G] et [J] [Q], jusqu’à son décès intervenu le 13 août 2021, ce pourquoi MM. [G] et [J] [Q] sont désormais seuls propriétaires indivis des locaux. 
 
La superficie des locaux est d’environ 560 m², sur un terrain de 1260 m² environ, cadastré E.T [Cadastre 1], grevé d’une servitude de passage au profit du propriétaire de la parcelle E.T [Cadastre 2]. 
 
Ces locaux ont fait l’objet d’un premier bail commercial en date du 26 avril 1993, avec effet au 1er juillet 1993, entre MM. [R], [J] et [G] [Q] et la société [U] [T], pour prendre fin le 30 juin 2002. 

Suivant renouvellement de bail sous seing privé en date du 3 mars 2003, ce bail a été reconduit pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2002 pour se terminer le 30 juin 2011. 
 
Le bail s’est tacitement reconduit à compter du 1er juillet 2011. 
 
Puis a été renouvelé consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la société [U] [T], le 15 septembre 2011, avec prise d’effet au 1er octobre 2011, pour une durée de 9 ans prenant fin le 30 septembre 2020, aux même clauses et conditions que le dernier bail en date du 3 mars 2003. 

Par acte en date du 16 mars 2020, les consorts [Q] ont signifié un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer déplafonné d’un montant de 134 400 euros HT HC.

La SAS [U] [T] donnait son accord pour le renouvellement du bail commercial par courrier 8 avril 2020 mais s’opposait au montant du loyer proposé.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 août 2022 les consorts [Q] ont notifié à Ia société [U] [T] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 30 septembre 2022, les consorts [Q] ont fait assigner la SAS [U] [T] devant le juge des loyers commerciaux.


Par jugement du 5 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a commis pour y procéder M. [C] [Z].

Le 11 juillet 2025, le rapport d’expertise a été déposé.

***

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, MM. [G] [Q] et [J] [Q] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et notamment son article L. 145-33, 
Vu le congé avec offre de renouvellement du 16 mars 2020, 
Vu le mémoire du 25 août 2022 de Messieurs [G] et [J] [Q], réceptionné les 29 et 30 août 2022, 
Vu les pièces produites aux débats, 
 
JUGER que le loyer renouvelé du bail doit être fixé à la valeur locative, 
 
FIXER le loyer renouvelé du bail à la somme annuelle de 134 400 euros HT, outre les charges locatives et la taxe foncière remboursables en sus, à compter du 1er octobre 2020, et sans abattement, 
 
A défaut
 
FIXER le loyer renouvelé du bail à la somme annuelle de 134 400 euros HT, outre les charges locatives et la taxe foncière remboursables en sus, à compter du 1er octobre 2020, avec un abattement ne pouvant excéder 5%, 
 
En tout état de cause
 
CONDAMNER la société [U] [T] à payer à Messieurs [G] et [J] [Q] la différence de loyer, 
 
DEBOUTER la société [U] [T] de ses demandes, fins et prétentions, 
CONDAMNER la société [U] [T] à payer à Messieurs [G] et [J] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [U] [T] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, MM. [Q] critiquent le rapport d’expertise judiciaire au motif que des habitations nouvelles ont été édifiées à proximité du local, ce qui a amélioré la zone de chalandise de la SAS [U] [T] et a donc eu une influence favorable sur son activité commerciale. Ils complètent en évoquant également l’influence positive de la Cité [Etablissement 1] ainsi que, de manière plus générale, l’augmentation de la population de la ville de [Localité 1] sur l’activité du preneur à bail.
Ils soutiennent également que les locaux donnés à bail ont permis à ce preneur, par leur surface et leur accessibilité, de développer une activité de livraison à domicile et de « clic&collect ».
Ils concèdent que le chiffre d’affaires de la SAS [U] [T] a stagné mais soutiennent que le nombre de client a augmenté, seul le prix du panier moyen ayant baissé.
Ils contestent la surface mesurée par l’expert, qui est, selon eux, inférieure à celle mentionnée dans le bail, l’absence de valorisation par celui-ci des emplacements de parking ainsi que de la pondération retenue des locaux et de l’abattement appliqué à la valeur locative de 5 %. Ils communiquent, à l’appui de leur argumentaire, un avis de valeur établi par la société Thelene Entreprises qui retient une valeur locative située entre 160 et 200 euros/M2 HT/HC/an et une valorisation de chaque emplacement de parking à la somme de 500 à 800 euros. De même, ils s’appuient sur un autre avis de valeur émis par la société Foncia qui retient une valeur locative à la somme de 200 à 230 euros/M2 HT/an ainsi que 840 à 900 euros par parking/an.

***

Suivant les termes du dispositif de leur dernier mémoire, la SAS [U] [T] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L I45-33 et L 145-34 du code de commerce,
Vu les articles R.145-6 a R. 145-8 du code de commerce,
Vu le rapport d’expertise,

A titre principal

JUGER qu’il n’existe pas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

DEBOUTER les consorts [Q] de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 134 400 euros hors taxes et hors charges par an,

FIXER à compter du 1er octobre 2020, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans au montant du loyer plafond, soit à la somme de 42 330 euros par an hors charges et taxes, correspondant au montant du loyer plafond conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce,

A titre subsidiaire : dans l’hypothèse où le juge des loyers considérerait qu’il existe un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

FIXER à compter du 1er octobre 2020, 1e montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans au montant du loyer plafond, soit à la somme de 52 200 euros par an hors charges et taxes, correspondant au montant du loyer plafond conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce,

JUGER que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d’une augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté l’année précédente conformément aux dispositions de l’artic1e L.145-34 alinéa 4 du code de commerce,

En tout état de cause,

CONDAMNER les consorts [Q] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la SAS [U] [T] soutient l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, la seule construction de nouveaux logements dans le secteur des locaux loués étant insuffisante. Elle précise que la création de la [Adresse 5] vise une activité tertiaire et se situe à plus de 850 mètres du local, de telle sorte qu’elle ne génère aucuns nouveaux chalands pour son activité de vente de produits surgelés.
En outre, concernant son activité de livraison à domicile, elle expose qu’elle ne concerne que le mode d’exploitation du fonds de commerce par le preneur et n’a aucune influence sur la zone de chalandise naturelle.
Elle estime également que l’augmentation de la population montpellieraine est indifférente pour son activité, sa clientèle étant strictement locale en raison de la spécificité des produits vendus et de la concurrence existant avec d’autres enseignes ou d’autres magasins de la même enseigne situés à proximité.
Elle précise que son chiffre d’affaires sur la période considérée a été communiqué et démontre une stagnation malgré la période de confinement de 2020, période qui a pourtant été particulièrement favorable aux commerces alimentaires.
Subsidiairement, si un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé devait être retenu, elle sollicite une pondération supérieure à celle retenue par l’expertise judiciaire et d’homologuer le prix au m2 retenu par l’expert.
Enfin, elle sollicite un abattement de 10 % sur la valeur locative au titre de la répercussion du paiement de l’impôt foncier sur le preneur et de 5% pour tenir compte de la clause exorbitante de droit commun du bail mettant à sa charge les travaux de conformité.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 02 juin 2026.



Motifs


Sur le déplafonnement du prix du loyer :

L'article L 145-34 du code de commerce précise que « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L 145-33 cité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé, si la durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de construction.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans ».

L'article L 145-33 du code de commerce précise également que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ».

Il résulte donc de la combinaison de ces deux textes que, pour que le plafonnement soit écarté, il doit être démontré une modification notable de l'un des quatre premiers éléments déterminant la valeur locative au cours du bail expiré.

L'article R 145-6 du code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant « principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peuvent présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. » .

Il ressort des textes et de la jurisprudence en la matière que l'évolution des facteurs locaux de commercialité, pour justifier la fixation du loyer à la valeur locative et, partant, le déplafonnement, doit être notable et avoir une incidence sur le commerce tel qu'il est effectivement exercé par le preneur.

Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée sur la zone de chalandise naturelle du preneur qui dépend de l'importance de la localité où se situe le fonds de commerce.

Enfin, il appartient au bailleur, qui entend voir le montant du loyer commercial dû par le preneur, déplafonné par application des règles fixées au texte précité, de démontrer une modification notable des éléments de la valeur locative définis au 1° au 4° de l'article.

Concernant les facteurs locaux de commercialité

En l’espèce, l’expert relève que l’augmentation de la population entre 2011 et 2020 est faible et ne représente que 0,65 %, estimant de par là même qu’il n’existe ainsi pas de « véritable croissance démographique sur la zone proche du bien expertisé ». S’il concède la création d’un nouveau quartier à proximité immédiate, l’expert expose, par l’annexion des chiffres de l’INSEE, que l’apport en nouveaux habitants à proximité du local n’est venu en réalité que compenser les départs importants intervenus dans ce même laps de temps (19 435 habitants en 2011 contre 19 563 en 2020, y compris avec les projets aboutis sur cette période).

De même, concernant l’emplacement du local, l’expert relève que le magasin [U] [T], situé en retrait de la voie publique, possède une visibilité commerciale moyenne et bénéficie de l’attractivité du magasin LIDL mais note que ces éléments étaient préexistants à 2011.

Enfin, si l’expert concède que le nombre des clients de l’enseigne a augmenté sur cette période de référence, il constate que cela a été compensé par la valeur du panier moyen qui a diminué, relevant ainsi que le chiffre d’affaires du preneur a stagné dans le même temps.

Le bailleur soutient également la création d’une Cité [Etablissement 1] mais cette implantation, située à plus de 850 mètres du local loué, soit à distance de la zone de chalandise potentielle n'est pas significative dès lors que le commerce exploité dans les lieux attire principalement une clientèle habituelle de proximité, notamment en raison de la nature de ses produits.

De même, il est incontestable que le magasin [U] est concurrencé par d’autres enseignes ainsi que d’autres magasins de la même enseigne dont l'un situé à environ deux kilomètres et vendant également des produits congelés.

Force est de constater que, malgré les arguments opposés par le bailleur, la création d’habitats dans le secteur considéré n'est pas de nature à constituer une évolution des facteurs locaux de nature à profiter au commerce considéré dès lors que n’est pas établie l'augmentation subséquente de la population dans le secteur ni celle du chiffre d’affaire de l’enseigne.

Concernant les obligations respectives des parties et la destination du bien

Il n’est pas allégué de modification notable de ces éléments par les parties.

Concernant les caractéristiques du local 

Il est relevé qu’aucune modification des caractéristiques du local n’est intervenue, seule une reconstruction à l’identique d’une partie de la toiture en 2017 suite à un effondrement étant rapportée. De même, une partie du parking a fait l’objet d’une rénovation mais aucune modification notable n’est invoquée, par le bailleur, à ce titre.

MM. [Q] échouent en conséquence à rapporter la preuve que les facteurs locaux de commercialité ont évolué notablement et de façon durable et que cette modification est de nature à bénéficier à l'activité exploitée dans les lieux.

Dès lors qu'ils n'apportent aucune justification à leur demande de déplafonnement, il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.

Les parties s’entendent pour dire que le loyer a été renouvelé au 1er octobre 2020 mais aucune d’elles ne communiquent d’éléments relatifs au montant du loyer réglé à cette date. Néanmoins, l’expert a indiqué, dans son rapport, que le loyer était en 2019 de 49 906,37 euros, somme qui sera retenue en l’absence de tout autre élément.

Dès lors, le loyer sera renouvelé, à compter du 1er octobre 2020, à la somme de 49 906,37 euros.

Le bailleur étant débouté de sa demande principale, il n’y a lieu à statuer sur la demande visant à condamner le preneur à régler la différence de loyers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Les Consorts [Q] supporteront les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et devront verser la somme de 3 000 € à la SAS [U] [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.


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Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que le loyer a été renouvelé au 1er octobre 2020

DIT n'y avoir lieu à déplafonnement,

DIT que le renouvellement du bail se fera aux clauses et conditions du bail échu,

DIT le loyer du bail commercial est, à la date du renouvellement du bail, fixé à la somme annuelle 49 906,37 euros, 

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE MM. [G] [Q] et [J] [Q] à payer à la SAS [U] [T] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE MM. [G] [Q] et [J] [Q] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX 















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-1, code de commerce L145-34, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-02T20:57:59.928Z.