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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Loyers commerciaux, 13 mai 2026, n° 25/00032

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2003, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a donné à bail à la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Un nouveau bail a été conclu le 26 avril 2010 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010 et portant le loyer annuel à 11 400 euros hors taxe.

Un avenant a été conclu par acte authentique le 21 octobre 2014 (avec acte rectificatif du 12 décembre 2014) portant le loyer à 22 000 euros hors taxe par an.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2018, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a fait donner congé à la locataire pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement, puis a exercé son droit de repentir le 28 septembre 2020. Dans le cadre de ce congé, une mission d’expertise judiciaire de l'indemnité d'éviction et de l’indemnité d’occupation avait été confiée à M. [B], lequel a rendu son rapport le 23 septembre 2021. L’expert a dans son rapport évalué l’indemnité d’occupation à 28 374,50€/²n, après application d’un abattement de 15 % pour précarité.

Par mémoire en fixation de loyer du 23 juin 2022, signifié par exploit d'huissier le 22 septembre 2022 à la S.A.R.L. Euro chimie Industrie, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 40 535 euros hors taxe à compter du 28 septembre 2020.

Par acte d'huissier signifié le 22 mars 2024, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a assigné la S.A.R.L. Euro chimie Industrie devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 7 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a :
 ordonné avant dire droit une expertise ;
 fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;
 prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;
 sursis à statuer sur les autres demandes ;
 réservé les dépens.

Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 11 juin 2025. M. [W] a estimé la valeur locative à 34 850 €/an hors taxe, soit 28,80 € hors taxe hors charge/m²U/an. Il retient un prix de 36€/m² et applique deux abattements de 10 % lié à l’état général vétuste du bien et à la localisation, en limite résidentielle d’une commune plutôt rurale. 

Dans son mémoire n°2 notifié le 19 mars 2026 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] demande au juge de :
Constater que le bail du 26 avril 2010 est renouvelé à compter du 28 septembre 2020 pour une durée de neuf années ;
A titre principal,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 52 000 euros hors taxe hors charge par an ;
A titre subsidiaire,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 34 850 euros hors taxe hors charge par an ;
En tout état de cause,
Débouter la société Euro Chimie Industrie de l’ensemble de ses demandes, soit de ses demandes de fixer le loyer à 19 836,20 euros hors taxe hors charge, de condamner le bailleur au paiement du trop versé et de voir appliquer le plafonnement ;
 Condamner la S.A.R.L. Euro chimie Industrie au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La bailleresse fait valoir que le prix de 52 000 euros correspond à la valeur locative évaluée par son expert amiable, le cabinet d’expertise [K], sur la base d’un prix de 54€/m²U/an et en citant 18 références. Elle soutient que le pourcentage de taxe foncière transféré au preneur n’est pas proportionnée à la surface louée. Elle critique le fait que l’expert judiciaire ait écarté les deux références les plus hautes alors qu’elles sont dans le même secteur géographique. Elle demande à ce que le rapport amiable du cabinet [K] soit privilégié. Subsidiairement, elle demande que soit retenue l’évaluation de l’expert judiciaire.
La requérante argue de l’entretien de l’immeuble, et soutient que la vétusté a déjà été prise en compte par l’expert dans ses correctifs. Elle estime que la destination contractuelle correspond à l’activité exercée et exclut tout correctif à ce titre. Elle argue de ce que la renonciation au plafonnement relève de la liberté contractuelle, de sorte qu’aucun abattement n’est justifié à ce titre.

Dans son mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 mars 2026, la S.A.R.L. Euro chimie Industrie demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
Fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à la valeur locative, soit la somme de 19 836,20 euros hors charges par an, à compter rétroactivement du 28 septembre 2020 ;
Condamner la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer :
→ le trop-versé des loyers à compter du 28 septembre 2020 ;
→ les intérêts de plein droit à compter du 28 septembre 2020 ;
Dire et juger que les intérêts se capitaliseront ;
A titre subsidiaire,
en cas d’augmentation du loyer par rapport au prix du bail initial, Plafonner l’augmentation des loyers pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente par application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ;
En tout état de cause,
Débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris au paiement des frais visés aux articles A.444-10 et suivants du code de commerce.

 La S.A.R.L. Euro chimie Industrie rappelle que suite à l’exercice de son droit de repentir par le bailleur, le nouveau bail a pris effet le 28 septembre 2020. Elle argue de l’état de vétusté des locaux, médiocres avec persistance de fuites en toiture, de l’absence d’entretien par la bailleresse, du délaissement du reste du site, de la configuration peu appropriée de l’espace de stockage en raison de l’absence de quai de déchargement poids lourds. Elle demande à ce titre un abattement de 15 %, outre un abattement de 5 % au titre de la spécificité de la destination contractuelle. S’agissant des clauses exorbitantes de droit commune, elle demande la déduction du montant de la taxe foncière transférée et un abattement de 8% au titre des autres clauses. Elle soutient encore que les juridictions parisiennes appliquent un abattement de 5 % pour renonciation au principe du plafonnement. Elle discute la pertinence des références et estime que seule la valeur de [F] [S] à [Localité 3] est comparable. Enfin, elle estime que l'abattement en raison des différences de qualité d’emplacement du bien devrait être d'au moins 15 à 20 %.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 30 mars 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026 prorogé au 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux; 
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

A- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise qu’il « s’agit de locaux d’activités de type entrepôt, d’époque ancienne, composés de plusieurs espaces de stockage pour certains reliés ente eux, et d’une partie accueillant les locaux administratifs, dans un bâtiment de plain pied implanté sur une assiette foncière bitumée et directement desservie par la voie publique, la construction « tout en longueur » se développant perpendiculairement à celle-ci. »

M. [W] relève que le bâtiment accueillant les locaux est ancien, souffre d’un certain degré de vétusté et par conséquent d’une assez mauvaise présentation. Il souligne que « Il s’agit de locaux globalement vétustes (hormis la partie « bureaux ») dans un bâtiment de plain pied et peu rationnel dans sa configuration (locaux accueillant historiquement une boucherie industrielle), sur une assiette foncière bitumée directement desservie par la voie publique. Les espaces de stockage sont peu qualitatifs : faible hauteur, configuration « compliquée », pas de quai de déchargement poids-lourds, faible luminosité, etc. L’espace extérieur, partiellement clôturé, et sans équipements particuliers (bien qu’éclairé) offre un nombre de places de stationnement suffisant. A noter que les locaux étudiés ne représentent pas la totalité du bâtiment, qui accueille d’autres cellules en partie avant, actuellement vides. ».

Au regard de ces éléments, les locaux sont dans un état moyen, vétuste, avec une configuration peu adaptée à l’activité.

La surface, non discutée entre les parties, est de 1210 m².

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux est l’exploitation d’une « activité de « négoce de produits chimiques et d’hygiène » à l’exclusion de tout autre, même temporairement. »

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

a) Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d'assurance 

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l'espèce, dans le bail, la taxe foncière est transférée au preneur à hauteur de 35 % de l’imposition globale. S’agissant de l’assurance, le preneur a également accepté la prise en charge de la prime d’aggravation et de la surprime de renonciation à recours. 

b) Les autres clauses

La cession et la sous-location sont interdites, sauf accord du bailleur, le preneur restant alors garant solidaire des cessionnaires ou sous-locataires successifs.

Les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur et une clause d’accession en fin de jouissance est stipulée.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. 

Les locaux sont situés à [Localité 2], commune du département du Nord, située à environ 11 km au sud-est de [Localité 4]. Elle accueille environ 1000 habitants et est une commune résidentielle, appartenant à la MEL.

L’expert relève que la commune, tout en conservant un caractère rural, est bien desservie, et se trouve à dix minutes environ des grands axes autoroutiers. Il précise que les locaux sont situés dans un secteur périphérique secondaire à vocation essentiellement résidentielle au bord d’une route confidentielle sans commercialité. 

Il en conclut que « Il s’agit d’un emplacement secondaire en bordure d’un secteur pavillonnaire d’une petite commune rurale au sud-est de la MEL, en dehors des zones artisanales telles que celle très importante du CRT de [Localité 5] située à proximité, et quelque peu éloigné des accès autoroutiers. Le site accueillant les locaux étudiés, bordé par les maisons et les terres agricoles, est de fait relativement « isolé » sur un emplacement qui ne fait plus tellement sens, bien que semblant toujours répondre aux besoins du preneur. »

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert judiciaire a repris dans son rapport les références citées par M. [B] dans son rapport d’expertise amiable de l’indemnité d’occupation, lesquelles aboutissent à un prix moyen de 33,50 €/m²/an :

M. [W] a aussi repris les prix cités par M. [K] dans son rapport amiable réalisé de manière non contradictoire à la demande du bailleur et aboutissant à une moyenne de 54€/m² :

L’expert judiciaire ajoute les références suivantes, relatives à des locaux d’activités de type entrepôts ou ateliers avec bureaux d’accompagnement, principalement localisés sur le secteur de la MEL :


M. [W] explique avoir exclu les deux valeurs les plus hautes en ce qu’elles portent sur des situations locatives très peu comparables.

Le prix moyen de l’ensemble des références citées par les experts (36 références) est de 47,34€/m².

Il convient de privilégier les références correspondant à des locaux situés dans la MEL. Si l’on exclut ainsi les références de M. [K] situées à [Localité 6], [Localité 7] et [Localité 8], le prix moyen est de 46,16€/m².

C- Sur le prix du bail renouvelé

Dans son appréciation générale, l’expert judiciaire retient principalement au niveau des forces, l’appartenance au bassin lillois, les axes autoroutiers dont les accès sont toutefois éloignés, les locaux polyvalents et donc adaptés à l’activité bien que peu rationnels, des bureaux en très bon état et une aire de stationnement.
S’agissant des faiblesses, il relève une localisation isolée en dehors des zones artisanales et à distance des axes, l’absence de visibilité (pas d’enseigne), la vétusté globale des locaux, un volume d’entreposage limité par une hauteur assez faible, un niveau d’équipement faible (ex : pas de quais de déchargement, etc.), des locaux initialement adaptés à une ancienne boucherie industrielle, dans lesquels l’activité actuelle a pris place (manque d’efficience).

En conclusion de son rapport, l'expert propose une valeur locative de renouvellement de 34 848€/m² en retenant un prix de 36€/m² auquel il applique un abattement de 10 % au titre de l’état général du bien et un abattement de 10 % au titre de la localisation de l’immeuble.

1° Sur le prix/m²

L’expert judiciaire retient à juste titre les références qu’il cite à titre complémentaire comme les plus pertinentes en ce qu’elles correspondent à des locaux d’activités de type entrepôts ou ateliers avec bureaux d’accompagnement, principalement localisés sur le secteur de la MEL.

Il conviendra de retenir comme l’expert le prix de 36€/m² proche du prix de 33,50 €/m² retenu par M. [B] dans son estimation de l’indemnité d’occupation, avant correctif.

La valeur locative est ainsi de 43 560 euros par an, avant correctif (36€/m² x 1210 m² = 43 560€/an).

2° Sur les correctifs

Les trois experts s’accordent sur l’application d’un abattement de 10 % eu égard à la localisation moins favorable du bien, qui est hors zone industrielle, en campagne, isolé et qui bénéficie d’une moins bonne accessibilité. Il sera ainsi retenu une minoration de 10 % de la valeur locative à ce titre. 

S’agissant de l’état de l’immeuble, l’expert judiciaire, comme l’expert amiable, retiennent un abattement de 10 % pour vétusté, M. [K] pointant des fuites persistantes et la mauvaise configuration des locaux. Si le preneur demande un abattement de 15 % à ce titre et eu égard au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le non-respect de ses obligations contractuelles par le propriétaire est sans impact sur la fixation du loyer en renouvellement, mais peut uniquement conduire à l’octroi de dommages et intérêts. Eu égard, au mauvais état d’entretien des locaux avec des fuites persistantes, à leur vétusté et à leur mauvaise conformation à l’activité exercée (pas de quai de déchargement, faible hauteur etc.), il y a lieu de retenir un abattement de 15 %.

S’agissant de la clause de destination, la limitation à l’activité de négoce de produits chimiques et d’hygiène est plus restrictive que ce qui est usuellement appliqué, s’agissant d’une activité très particulière. Il convient d’appliquer un abattement de 3 % à ce titre.

S’agissant de la renonciation au plafonnement, aucune clause contractuelle ne l’a expressément prévue. Ce n’est que par l’effet de l’avenant modifiant le loyer et donc suite à la modification notable des obligations essentielles des parties que la règle du plafonnement a été écartée. Ainsi, le renouvellement du bail aux conditions antérieures ne conduit pas à une renonciation du preneur au plafonnement du loyer pour le prochain renouvellement. Il n’y a donc pas lieu à abattement de ce chef.

S’agissant de la taxe foncière, ainsi que cela a été relevé précédemment, son transfert constitue une clause exorbitante de droit commun et justifie une minoration du loyer. Les autres clauses, soit les interdictions de cession et de sous-location, la clause d’accession et le transfert au preneur des travaux de mise en conformité sont usuelles en la matière. Quant à la prime d’assurance, son montant et donc son impact ne sont pas précisés. Dans ces conditions, seul le transfert de la taxe foncière donne lieu à minoration. Et il conviendra de déduire son montant de la valeur locative.

Au final, il conviendra d’appliquer un abattement de 28 % et de déduire la somme de 2178 euros correspondant à la taxe foncière.

Au regard de l'ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l'article L145-33 du code de commerce, il convient de fixer la valeur locative et partant, le loyer du bail renouvelé au 28 septembre 2020 à la somme annuelle de 29 200 euros hors taxe hors charge (43560 € - 28 % - 2178 €= 29 185,20 € arrondi à 29 200 euros).

Le loyer en renouvellement étant fixé à un montant supérieur au loyer résultant du bail antérieur, il n’y a pas eu de trop-perçu de loyers.

II- Sur la demande de plafonnement de l’augmentation du loyer

Il ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, laquelle est strictement limitée à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, de statuer sur l’application des dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce. La demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à payer à la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité au titre des frais irrépétibles qui sera équitablement fixée à 1 500 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 28 septembre 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29 200 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie de sa demande au titre du plafonnement de l’augmentation du loyer ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie à payer à la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Euro Chimie Industrie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Euro Chimie Industrie de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la société Euro chimie Industrie aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [W].


Le greffier Le juge des loyers commerciaux
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 13 Mai 2026


N° RG 25/00032 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2IAC



DEMANDEUR :

S.C.I. DES [Adresse 1] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEUR : 

S.A.R.L. EURO CHIMIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me Apolline MAIRE, avocat au barreau de LILLE





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN



DÉBATS : A l’audience publique du 30 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026, prorogé au 13 Mai 2026



JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2003, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a donné à bail à la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Un nouveau bail a été conclu le 26 avril 2010 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010 et portant le loyer annuel à 11 400 euros hors taxe.

Un avenant a été conclu par acte authentique le 21 octobre 2014 (avec acte rectificatif du 12 décembre 2014) portant le loyer à 22 000 euros hors taxe par an.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2018, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a fait donner congé à la locataire pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement, puis a exercé son droit de repentir le 28 septembre 2020. Dans le cadre de ce congé, une mission d’expertise judiciaire de l'indemnité d'éviction et de l’indemnité d’occupation avait été confiée à M. [B], lequel a rendu son rapport le 23 septembre 2021. L’expert a dans son rapport évalué l’indemnité d’occupation à 28 374,50€/²n, après application d’un abattement de 15 % pour précarité.

Par mémoire en fixation de loyer du 23 juin 2022, signifié par exploit d'huissier le 22 septembre 2022 à la S.A.R.L. Euro chimie Industrie, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 40 535 euros hors taxe à compter du 28 septembre 2020.

Par acte d'huissier signifié le 22 mars 2024, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] a assigné la S.A.R.L. Euro chimie Industrie devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 7 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a :
 ordonné avant dire droit une expertise ;
 fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;
 prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;
 sursis à statuer sur les autres demandes ;
 réservé les dépens.

Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 11 juin 2025. M. [W] a estimé la valeur locative à 34 850 €/an hors taxe, soit 28,80 € hors taxe hors charge/m²U/an. Il retient un prix de 36€/m² et applique deux abattements de 10 % lié à l’état général vétuste du bien et à la localisation, en limite résidentielle d’une commune plutôt rurale. 

Dans son mémoire n°2 notifié le 19 mars 2026 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] demande au juge de :
Constater que le bail du 26 avril 2010 est renouvelé à compter du 28 septembre 2020 pour une durée de neuf années ;
A titre principal,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 52 000 euros hors taxe hors charge par an ;
A titre subsidiaire,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 34 850 euros hors taxe hors charge par an ;
En tout état de cause,
Débouter la société Euro Chimie Industrie de l’ensemble de ses demandes, soit de ses demandes de fixer le loyer à 19 836,20 euros hors taxe hors charge, de condamner le bailleur au paiement du trop versé et de voir appliquer le plafonnement ;
 Condamner la S.A.R.L. Euro chimie Industrie au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La bailleresse fait valoir que le prix de 52 000 euros correspond à la valeur locative évaluée par son expert amiable, le cabinet d’expertise [K], sur la base d’un prix de 54€/m²U/an et en citant 18 références. Elle soutient que le pourcentage de taxe foncière transféré au preneur n’est pas proportionnée à la surface louée. Elle critique le fait que l’expert judiciaire ait écarté les deux références les plus hautes alors qu’elles sont dans le même secteur géographique. Elle demande à ce que le rapport amiable du cabinet [K] soit privilégié. Subsidiairement, elle demande que soit retenue l’évaluation de l’expert judiciaire.
La requérante argue de l’entretien de l’immeuble, et soutient que la vétusté a déjà été prise en compte par l’expert dans ses correctifs. Elle estime que la destination contractuelle correspond à l’activité exercée et exclut tout correctif à ce titre. Elle argue de ce que la renonciation au plafonnement relève de la liberté contractuelle, de sorte qu’aucun abattement n’est justifié à ce titre.

Dans son mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 mars 2026, la S.A.R.L. Euro chimie Industrie demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
Fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à la valeur locative, soit la somme de 19 836,20 euros hors charges par an, à compter rétroactivement du 28 septembre 2020 ;
Condamner la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer :
→ le trop-versé des loyers à compter du 28 septembre 2020 ;
→ les intérêts de plein droit à compter du 28 septembre 2020 ;
Dire et juger que les intérêts se capitaliseront ;
A titre subsidiaire,
en cas d’augmentation du loyer par rapport au prix du bail initial, Plafonner l’augmentation des loyers pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente par application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ;
En tout état de cause,
Débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris au paiement des frais visés aux articles A.444-10 et suivants du code de commerce.

 La S.A.R.L. Euro chimie Industrie rappelle que suite à l’exercice de son droit de repentir par le bailleur, le nouveau bail a pris effet le 28 septembre 2020. Elle argue de l’état de vétusté des locaux, médiocres avec persistance de fuites en toiture, de l’absence d’entretien par la bailleresse, du délaissement du reste du site, de la configuration peu appropriée de l’espace de stockage en raison de l’absence de quai de déchargement poids lourds. Elle demande à ce titre un abattement de 15 %, outre un abattement de 5 % au titre de la spécificité de la destination contractuelle. S’agissant des clauses exorbitantes de droit commune, elle demande la déduction du montant de la taxe foncière transférée et un abattement de 8% au titre des autres clauses. Elle soutient encore que les juridictions parisiennes appliquent un abattement de 5 % pour renonciation au principe du plafonnement. Elle discute la pertinence des références et estime que seule la valeur de [F] [S] à [Localité 3] est comparable. Enfin, elle estime que l'abattement en raison des différences de qualité d’emplacement du bien devrait être d'au moins 15 à 20 %.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 30 mars 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026 prorogé au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux; 
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

A- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise qu’il « s’agit de locaux d’activités de type entrepôt, d’époque ancienne, composés de plusieurs espaces de stockage pour certains reliés ente eux, et d’une partie accueillant les locaux administratifs, dans un bâtiment de plain pied implanté sur une assiette foncière bitumée et directement desservie par la voie publique, la construction « tout en longueur » se développant perpendiculairement à celle-ci. »

M. [W] relève que le bâtiment accueillant les locaux est ancien, souffre d’un certain degré de vétusté et par conséquent d’une assez mauvaise présentation. Il souligne que « Il s’agit de locaux globalement vétustes (hormis la partie « bureaux ») dans un bâtiment de plain pied et peu rationnel dans sa configuration (locaux accueillant historiquement une boucherie industrielle), sur une assiette foncière bitumée directement desservie par la voie publique. Les espaces de stockage sont peu qualitatifs : faible hauteur, configuration « compliquée », pas de quai de déchargement poids-lourds, faible luminosité, etc. L’espace extérieur, partiellement clôturé, et sans équipements particuliers (bien qu’éclairé) offre un nombre de places de stationnement suffisant. A noter que les locaux étudiés ne représentent pas la totalité du bâtiment, qui accueille d’autres cellules en partie avant, actuellement vides. ».

Au regard de ces éléments, les locaux sont dans un état moyen, vétuste, avec une configuration peu adaptée à l’activité.

La surface, non discutée entre les parties, est de 1210 m².

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux est l’exploitation d’une « activité de « négoce de produits chimiques et d’hygiène » à l’exclusion de tout autre, même temporairement. »

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

a) Sur le transfert de la taxe foncière et de la prime d'assurance 

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l'espèce, dans le bail, la taxe foncière est transférée au preneur à hauteur de 35 % de l’imposition globale. S’agissant de l’assurance, le preneur a également accepté la prise en charge de la prime d’aggravation et de la surprime de renonciation à recours. 

b) Les autres clauses

La cession et la sous-location sont interdites, sauf accord du bailleur, le preneur restant alors garant solidaire des cessionnaires ou sous-locataires successifs.

Les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur et une clause d’accession en fin de jouissance est stipulée.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. 

Les locaux sont situés à [Localité 2], commune du département du Nord, située à environ 11 km au sud-est de [Localité 4]. Elle accueille environ 1000 habitants et est une commune résidentielle, appartenant à la MEL.

L’expert relève que la commune, tout en conservant un caractère rural, est bien desservie, et se trouve à dix minutes environ des grands axes autoroutiers. Il précise que les locaux sont situés dans un secteur périphérique secondaire à vocation essentiellement résidentielle au bord d’une route confidentielle sans commercialité. 

Il en conclut que « Il s’agit d’un emplacement secondaire en bordure d’un secteur pavillonnaire d’une petite commune rurale au sud-est de la MEL, en dehors des zones artisanales telles que celle très importante du CRT de [Localité 5] située à proximité, et quelque peu éloigné des accès autoroutiers. Le site accueillant les locaux étudiés, bordé par les maisons et les terres agricoles, est de fait relativement « isolé » sur un emplacement qui ne fait plus tellement sens, bien que semblant toujours répondre aux besoins du preneur. »

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert judiciaire a repris dans son rapport les références citées par M. [B] dans son rapport d’expertise amiable de l’indemnité d’occupation, lesquelles aboutissent à un prix moyen de 33,50 €/m²/an :

M. [W] a aussi repris les prix cités par M. [K] dans son rapport amiable réalisé de manière non contradictoire à la demande du bailleur et aboutissant à une moyenne de 54€/m² :

L’expert judiciaire ajoute les références suivantes, relatives à des locaux d’activités de type entrepôts ou ateliers avec bureaux d’accompagnement, principalement localisés sur le secteur de la MEL :


M. [W] explique avoir exclu les deux valeurs les plus hautes en ce qu’elles portent sur des situations locatives très peu comparables.

Le prix moyen de l’ensemble des références citées par les experts (36 références) est de 47,34€/m².

Il convient de privilégier les références correspondant à des locaux situés dans la MEL. Si l’on exclut ainsi les références de M. [K] situées à [Localité 6], [Localité 7] et [Localité 8], le prix moyen est de 46,16€/m².

C- Sur le prix du bail renouvelé

Dans son appréciation générale, l’expert judiciaire retient principalement au niveau des forces, l’appartenance au bassin lillois, les axes autoroutiers dont les accès sont toutefois éloignés, les locaux polyvalents et donc adaptés à l’activité bien que peu rationnels, des bureaux en très bon état et une aire de stationnement.
S’agissant des faiblesses, il relève une localisation isolée en dehors des zones artisanales et à distance des axes, l’absence de visibilité (pas d’enseigne), la vétusté globale des locaux, un volume d’entreposage limité par une hauteur assez faible, un niveau d’équipement faible (ex : pas de quais de déchargement, etc.), des locaux initialement adaptés à une ancienne boucherie industrielle, dans lesquels l’activité actuelle a pris place (manque d’efficience).

En conclusion de son rapport, l'expert propose une valeur locative de renouvellement de 34 848€/m² en retenant un prix de 36€/m² auquel il applique un abattement de 10 % au titre de l’état général du bien et un abattement de 10 % au titre de la localisation de l’immeuble.

1° Sur le prix/m²

L’expert judiciaire retient à juste titre les références qu’il cite à titre complémentaire comme les plus pertinentes en ce qu’elles correspondent à des locaux d’activités de type entrepôts ou ateliers avec bureaux d’accompagnement, principalement localisés sur le secteur de la MEL.

Il conviendra de retenir comme l’expert le prix de 36€/m² proche du prix de 33,50 €/m² retenu par M. [B] dans son estimation de l’indemnité d’occupation, avant correctif.

La valeur locative est ainsi de 43 560 euros par an, avant correctif (36€/m² x 1210 m² = 43 560€/an).

2° Sur les correctifs

Les trois experts s’accordent sur l’application d’un abattement de 10 % eu égard à la localisation moins favorable du bien, qui est hors zone industrielle, en campagne, isolé et qui bénéficie d’une moins bonne accessibilité. Il sera ainsi retenu une minoration de 10 % de la valeur locative à ce titre. 

S’agissant de l’état de l’immeuble, l’expert judiciaire, comme l’expert amiable, retiennent un abattement de 10 % pour vétusté, M. [K] pointant des fuites persistantes et la mauvaise configuration des locaux. Si le preneur demande un abattement de 15 % à ce titre et eu égard au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le non-respect de ses obligations contractuelles par le propriétaire est sans impact sur la fixation du loyer en renouvellement, mais peut uniquement conduire à l’octroi de dommages et intérêts. Eu égard, au mauvais état d’entretien des locaux avec des fuites persistantes, à leur vétusté et à leur mauvaise conformation à l’activité exercée (pas de quai de déchargement, faible hauteur etc.), il y a lieu de retenir un abattement de 15 %.

S’agissant de la clause de destination, la limitation à l’activité de négoce de produits chimiques et d’hygiène est plus restrictive que ce qui est usuellement appliqué, s’agissant d’une activité très particulière. Il convient d’appliquer un abattement de 3 % à ce titre.

S’agissant de la renonciation au plafonnement, aucune clause contractuelle ne l’a expressément prévue. Ce n’est que par l’effet de l’avenant modifiant le loyer et donc suite à la modification notable des obligations essentielles des parties que la règle du plafonnement a été écartée. Ainsi, le renouvellement du bail aux conditions antérieures ne conduit pas à une renonciation du preneur au plafonnement du loyer pour le prochain renouvellement. Il n’y a donc pas lieu à abattement de ce chef.

S’agissant de la taxe foncière, ainsi que cela a été relevé précédemment, son transfert constitue une clause exorbitante de droit commun et justifie une minoration du loyer. Les autres clauses, soit les interdictions de cession et de sous-location, la clause d’accession et le transfert au preneur des travaux de mise en conformité sont usuelles en la matière. Quant à la prime d’assurance, son montant et donc son impact ne sont pas précisés. Dans ces conditions, seul le transfert de la taxe foncière donne lieu à minoration. Et il conviendra de déduire son montant de la valeur locative.

Au final, il conviendra d’appliquer un abattement de 28 % et de déduire la somme de 2178 euros correspondant à la taxe foncière.

Au regard de l'ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l'article L145-33 du code de commerce, il convient de fixer la valeur locative et partant, le loyer du bail renouvelé au 28 septembre 2020 à la somme annuelle de 29 200 euros hors taxe hors charge (43560 € - 28 % - 2178 €= 29 185,20 € arrondi à 29 200 euros).

Le loyer en renouvellement étant fixé à un montant supérieur au loyer résultant du bail antérieur, il n’y a pas eu de trop-perçu de loyers.

II- Sur la demande de plafonnement de l’augmentation du loyer

Il ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, laquelle est strictement limitée à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, de statuer sur l’application des dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce. La demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à payer à la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] une indemnité au titre des frais irrépétibles qui sera équitablement fixée à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 28 septembre 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29 200 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie de sa demande au titre du plafonnement de l’augmentation du loyer ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Euro Chimie Industrie à payer à la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Euro Chimie Industrie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 2] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Euro Chimie Industrie de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la société Euro chimie Industrie aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [W].


Le greffier Le juge des loyers commerciaux

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Mise à jour de la source le 2026-05-18T10:11:12.849Z.