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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Loyers commerciaux, 10 août 2026, n° 25/00030

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2011, la S.C.I. [J] a donné à bail en renouvellement à la S.A. Etablissements [S], des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de vente d'alcool et spiritueux, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011 et moyennant un loyer annuel de 32 000 euros hors taxes hors charges payable par mois et d'avance, avec indexation.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2022, la société Etablissements [S] a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 26 000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2022, la société [J] a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 60 000 euros par an. 

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit de commissaire de justice le 24 avril 2023 à la S.C.I. [J], la société Etablissements [S] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 27 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2023, la S.A. Etablissements [S] a assigné la société [J] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Au 1er janvier 2023, le loyer indexé était de 38 412,59 euros.

Lors de l’audience du 8 avril 2024, la société Etablissements [S] maintenait sa demande de fixation du loyer annuel à 27 000 euros, tandis que la société [J] demandait la fixation à 37 705,35 euros.

Par jugement du 6 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a :
 ordonné avant dire droit une expertise ;
 fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;
 prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;
 sursis à statuer sur les autres demandes ;
 réservé les dépens.

Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 4 juillet 2025. M. [N], a estimé la valeur locative à 31 000 euros hors taxe hors charge par an hors abattement pour clauses exorbitantes de droit commun sur la base d’une surface de 85 m²P et d’un prix de 365€/m²P, et après abattement à 27 600 euros hors taxe hors charge par an.

L’affaire a été réinscrite à l’audience du 5 janvier 2026 à la diligence de la société Etablissements [S]. 

Dans son mémoire après expertise n°2, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 4 mai 2026, la S.A. Etablissements [S] demande au juge de :
Juger que par l'effet de la demande de renouvellement du bail délivrée le 8 juin 2022, le bail s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2022 ;
Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la valeur locative inférieure au prix plafond ;
 Écarter dans cette hypothèse la règle du plafonnement ;
Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 26 146 euros en prenant en considération les abattements résultant de l'application de l'article R.145-8 du code de commerce ;
Conformément à l'article R.145-22 du code de commerce et eu égard aux dispositions d'ordre public de l'article L.112-2 du code monétaire et financier et de la jurisprudence de la Cour de cassation, Préciser que la clause d'indexation annuelle sera désormais applicable le 1er juillet de chaque année, la première à effet du 1er juillet 2023 ;
Juger que les loyers trop-versés porteront intérêt au taux légal à compter à compter du 1er juillet 2022, avec capitalisation, à compter de la notification du mémoire préalable du preneur et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Débouter la société civile immobilière [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société [J] à une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction.

A l'appui de ses prétentions, la S.A. Etablissements [S] fait valoir que le loyer doit être fixé à la valeur locative si elle est inférieure au loyer du bail expiré. Elle argue des valeurs de référence de son expert amiable, pour se prévaloir d’un prix de 355 €/m²P, inférieur à celui retenu par l’expert judiciaire. Elle souligne l’état dégradé du bien. Elle estime la référence Biopath non pertinente. Elle demande un abattement au titre de la taxe foncière en rappelant la jurisprudence de la Cour de cassation et en rappelant que l’article R.145-7 du code de commerce stipule que les prix couramment pratiqués dans le voisinage doivent être comparables au regard des éléments des articles R145-3 à R.145-7, ce qui exclut les obligations respectives des parties prévues à l’article R.145-8. Elle demande également la déduction de la prime d’assurance transférée au preneur au visa de la jurisprudence. Enfin, le preneur demande l’adaptation de la clause d’échelle mobile compte tenu de la date de renouvellement du bail afin d’éviter toute distorsion, en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 17 mai 2018 et en estimant que cela relève de la compétence du juge des loyers commerciaux au visa de l’article R.145-22.

Dans son mémoire en ouverture de rapport n°1, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 février 2026, la S.C.I. [J] demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
 Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 32 100 euros hors taxe ;
 Juger que l’indexation contractuelle sur l’ICC s’appliquera désormais à la date anniversaire du bail renouvelé soit le 1er juillet de chaque année, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date d’effet du renouvellement soit l’ICC du 1er trimestre 2022, l’indice de révision étant celui du même trimestre de l’année suivante ;
Débouter la société locataire de l'ensemble de ses demandes contraires ;
Juger que chacune des parties conservera par devers elle les frais, honoraires et dépens qu’elle a pu exposer.

A cet effet, la S.C.I. [J] ne conteste pas la pondération des surfaces retenue par l’expert judiciaire. Elle demande que soit retenu un prix de 425€/m²P qu’elle obtient après retraitement des valeurs de référence citées pour y intégrer la taxe foncière. Elle demande à ce que soit écarté Cavavin, le bail ayant été rompu avant la date de renouvellement, et que soit retenu Biopath cité par les experts amiables. Sur la base de ces valeurs de référence, la bailleresse demande qu’a minima soit retenu le prix moyen des valeurs qu’elle retient, soit 380€/m²P. Elle s’oppose à tout abattement relatif au transfert de la taxe foncière, sauf à retraiter les valeurs de référence pour réintégrer le montant de l’imposition. Enfin, elle acquiesce à l’adaptation du mécanisme d’indexation.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 1er juin 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux; 
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.




A- Sur la surface des locaux

S'agissant d'une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l'utilité respective des différentes pièces.
En effet, en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s'agissant d'un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa 6ème édition de novembre 2025 préconise les pondérations suivantes s'agissant des boutiques d'une surface maximale de 600 m² :

<< tableau non disponible

M. [N], expert judiciaire, reprend les surfaces mesurées par M. [F] pour un total de 252,05 m². Il pondère les surfaces selon les préconisations de la charte de l’expertise et parvient à une SUP de 85 m², non contestée par les parties.

Cette surface utile pondérée de 85 m² sera retenue.

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux loués correspondent à la totalité d’un immeuble en brique de la fin du XIXème ou début XXème siècle, inscrit dans un rang d’immeubles de même facture, comportant trois étages, situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Il s’agit d’un immeuble mixte, comprenant d’anciennes habitations inoccupées aux étages supérieurs, et un local commercial au rez-de-chaussée. Le local se situe dans le quartier de Wazemmes, au niveau de la place du marché, face aux halles. Il est implanté dans l’une des parties les plus dynamiques de la [Adresse 4], à proximité du marché de Wazemmes, l’une des attractions touristiques de la ville. 

L’expert relève que l’offre commerciale du secteur de la place du marché de [Localité 2] est montée en gamme depuis quelques années et s’est orientée progressivement vers une spécialisation dans le commerce alimentaire et la gastronomie qui attirent une clientèle d’habitués et de connaisseurs. Il soutient que le développement est encore fragile, avec plusieurs fermetures récentes d’établissements emblématiques pour cause de liquidation judiciaire ou de départ à la retraite.

Ainsi que le relève l’expert, il s’agit d’un emplacement commercial secondaire et non un emplacement n°1 comme soutenu par la bailleresse, en raison notamment de l’absence de grandes enseignes motrices de l’attractivité commerciale.

M. [N] indique que seule la surface de vente a été aménagée, que les réserves et pièces annexes du commerce, situées au fond du local au rez-de-chaussée sont assez vétustes et que les autres pièces du bâtiment sont à l’abandon et en très mauvais état. L’expert note que « Au vu de l’état de dégradation des plafonds et planchers apparents, des huisseries bois, des étais, des fissures et traces d’infiltrations, [il émet] les plus grandes réserves sur la solidité structurelle de l’ouvrage aux étages supérieurs et sur la possibilité d’utilisation sans risque de ces niveaux divers à l’abandon. ». L’expert a adapté la pondération des étages dégradés pour tenir compte de leur état limitant leur usage.

Pour le reste, la surface de vente est en bon état et conforme à ce que l’on rencontre pour ce type d’enseigne et d’activité.

M. [H] note que le local est adapté au commerce exercé pour sa partie située en rez-de-chaussée, mais surdimensionné au regard de la totalité des surfaces existantes. Il souligne que seul le 1er étage du bâtiment arrière est utilisé pour le commerce, principalement à usage de débarras ou de stockage.

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux est « l’activité de vente de vins, d’alcools et spiritueux, et généralement tous liquides alimentaires, ainsi que, à titre accessoire, épicerie fine et objets s’y rapportant.

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

La taxe foncière et l’assurance propriétaire sont transférées au preneur. La sous-location 
est interdite sauf accord exprès et par écrit du bailleur. Le droit au bail ne peut être cédé qu’à l’acquéreur du fonds de commerce. Il est stipulé une clause d’accession au bailleur en fin de bail.

L’expert note que ces clauses sont conformes à la pratique dans les baux commerciaux de centre-ville.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. 

L’expert judiciaire relève que l’environnement et les facteurs de commercialité n’ont pas été fondamentalement modifiés sur ce secteur de la [Adresse 4] sur la dernière période du bail avant son renouvellement le 1er juillet 2022. Il note néanmoins que le commerce a été très affecté par la période de Covid-19, ce qui a contribué à la fermeture de plusieurs boutiques historiques indépendantes dans l’environnement immédiat, que la vacance des locaux commerciaux est un peu moins marquée sur ce tronçon de rue en 2022, que les dernières enseignes nationales ont progressivement disparu, et que le stationnement automobile a peu évolué sur la période.

M. [N] souligne encore que le caractère d’artère commerciale de la [Adresse 4], la proximité du marché de Wazemmes et la spécialisation de ce tronçon de la rue dans les commerces alimentaires et de bouche justifient la présence d’un caviste. Cependant, la concurrence entre cavistes a entraîné la fermeture de l’une des enseignes (Cavavin) en 2022.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Pour remplir sa mission, l'expert a pris en compte deux références de cavistes présents en face des halles de Wazemmes. Il retient également huit références de locaux avec des destinations différentes mais dans le voisinage proche.

<< tableaux non disponibles

La moyenne de l’ensemble de ces termes est de 365€/m²P

L’expert cite encore une référence reçue tardivement, soit la Boucherie [Adresse 5] située au [Adresse 6], avec un renouvellement de bail au 1er janvier 2023 à 348€/m²P pour 140 m²P.







Le preneur quant à lui, cite les valeurs suivantes, issues du rapport de son expert amiable :

<< tableaux non disponibles

La bailleresse demande la prise en compte des valeurs reprises dans le tableau suivant :

<< tableau non disponible

Sur la référence Biopath

L’expert judiciaire écarte la valeur correspondant à Biopath au motif que la destination commerciale est très différente, s’agissant d’une activité de services (laboratoire en l’occurrence centre de test Covid) et non d’une boutique, et qu’il s’agit d’un bail précaire non comparable à un bail commercial. Il ajoute, en réponse au dire de Me [Y] que « l’erreur d’adresse paraît peu probable dans la mesure où les deux experts amiables citent la référence et que l’expert du bailleur cite lui-même dans son rapport la référence de l’ancien bail (KRUIDVAT) à la nouvelle adresse du Laboratoire BIOPATH au [Adresse 7] avec une surface toute autre. ».

La bailleresse argue d’une confusion entre le laboratoire Biopath qui aurait ouvert au [Adresse 7] le 11 octobre 2021 et le centre de test covid installé au [Adresse 8].

Le rapport émis par M. [R] le 29 septembre 2022 à la demande du preneur (pièce 3 demandeur) cite la référence Biopath au [Adresse 8] pour une SUP de 246 m² et un prix de base de 581€/m²P avec un bail de 2021. M. [F], dans son rapport du 18 septembre 2023 émis à la demande de la bailleresse (pièce 4 défenderesse) cite également une référence Biopath à la même adresse en mentionnant 01/2021, une SUP de 246 m², un loyer initial de 142 926€/m²P (581€/m²P) et un loyer réactualisé de 164 952 HTHC soit 670€/m²P.

Si la société [J] démontre que Biopath a effectivement immatriculé un établissement secondaire le 11 octobre 2021 au [Adresse 9], il est cependant également acquis qu’un centre de test Covid Biopath a été installé provisoirement au [Adresse 10], emplacement des anciennes Aubaines. Le bail n’est pas joint aux rapports des experts amiables et rien ne permet d’arguer d’une confusion de ces deux professionnels entre les deux locaux situés [Adresse 11]. Une telle erreur est d’autant moins vraisemblable que M. [F] apporte des éléments précis (loyer et mois de signature) et que l’époque de signature (janvier 2021), ne correspond pas à la date d’immatriculation de l’établissement (octobre 2021)

M. [N] considère à juste titre que la référence correspondant au centre de dépistage covid n’est pas comparable au regard du caractère précaire du bail et de la spécificité de l’activité. En outre, sa surface est bien trop supérieure à celle du local en cause (246 m²P contre 85m²P) pour le rendre pertinent. De plus fort, compte tenu du doute soulevé par la propriétaire sur les éléments de la référence, sa fiabilité est remise en cause et elle ne peut servir de fondement à la détermination de la valeur locative. La référence Biopath sera donc écartée.

Sur la référence Cavavin

La bailleresse demande à ce que cette référence soit écartée, l’activité de Cavavin ayant cessé « en 2021 », soit avant la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2022.

L’expert l’estime pertinente en ce qu’il s’agit de la même activité de caviste et qu’elle a cessé, « juste avant » la date de référence.

Si la société [J] argue d’une fermeture en 2021, elle est imprécise et ne justifie pas de la date de cessation d’activité, alors que l’expert dit que la cessation est intervenue « juste avant » le 1er juillet 2022. En l’absence d’éléments plus précis, et compte tenu de l’intérêt de cette référence puisqu’il s’agit d’une destination contractuelle identique, il n’y a pas lieu de l’écarter, s’agissant d’un prix pratiqué concomitamment au renouvellement sollicité le 8 juin 2022.

Sur les références retenues

A l’instar de l’expert judiciaire, il convient d’écarter les références citées par le preneur qui sont davantage éloignées du tronçon de la [Adresse 4] concerné et qui sont relatives à des destinations contractuelles plus éloignées de celle de caviste, comme la coiffure, drugstore, produits de beauté, instruments de musique, bar-disquaire, restauration etc.

Il convient donc de retenir au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, uniquementceux repris par M. [N], expert judiciaire, dont il ressort une moyenne de 365€/m²P. 

Si l’on écarte Cavavin, dont l’activité a cessé juste avant le renouvellement, [V] [X], dont le loyer n’a pas été confirmé par le commerçant et le Crédit Mutuel que conteste la bailleresse au motif que son loyer a été fixé après déduction de la taxe foncière, le prix moyen est de 352,83 €/m²P.

C- Sur le prix du bail renouvelé

1- Sur la valeur locative

En conclusion de son rapport, l'expert judiciaire propose une valeur locative de renouvellement de 365€/m², proche de la moyenne des termes des deux cavistes (355€/m²P) et correspondant à la moyenne des autres termes retenus. La Cave de [G], seul caviste retenu si l’on écarte Cavavin dont le bail a été résilié selon l’expert juste avant le renouvellement, a un loyer de 366€/m²P.

M. [R], expert amiable du preneur, a retenu une valeur locative de 300€/m²P, tandis que M. [F], expert du bailleur, a retenu une valeur locative de 485€/m²P.

Au regard de l'ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l'article L145-33 du code de commerce, le prix retenu par l’expert judiciaire de 365€/m²P correspondant à la moyenne des valeurs de référence les plus pertinentes apparaît adapté et sera retenu.

Il en ressort une valeur locative de 31 025 euros (365€/m²P x 85 m²P = 31 025 €) hors taxe hors charge par an.

2- Sur les correctifs

Le preneur demande la déduction de la taxe foncière et de la prime d’assurance, ce à quoi s’oppose la bailleresse.

Par application de l’article R.145-8 du code de commerce susmentionné, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

La Cour de cassation a édicté de façon particulièrement claire dans un arrêt du 8 février 2024 que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

L'article R145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. Ainsi, les obligations respectives des parties dont le transfert de la taxe foncière prévues à l’article R.145-8, ne doivent pas être prises en considération dans la prise en compte des comparatifs.

En outre, il convient de rappeler que la valeur locative ne doit pas correspondre à la moyenne des valeurs de référence ou prix couramment pratiqués dans le voisinage, mais est déterminée en fonction de l’ensemble des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce.

En conséquence, il convient de déduire le montant de la taxe foncière et de la prime d’assurance qui relèvent de la bailleresse et qu’elle transfère au preneur, du montant de la valeur locative.

Le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 doit ainsi être fixé à 27 000 euros (31025€ – 3439€ - 590€ =26 996 € arrondi à 27 000 €).

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix,

Les trop perçus de loyers porteront ainsi intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2023.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur l’adaptation du mécanisme de la clause d’indexation

Les parties s’accordent à reconnaître que compte tenu du renouvellement du bail au 1er juillet 2022, alors que le bail initial était à effet du 1er janvier, il y a lieu d’adapter la date de l’indexation annuelle pour éviter toute distorsion de période.

Il convient donc de l’acter, en prévoyant que l’indexation devra se faire annuellement au 1er juillet de chaque année.

IV- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. [J] ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Elle sera condamnée à payer à la S.A. Etablissements [S]/la S.C.I. [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 27 000 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

PRECISE que la clause d’indexation annuelle sera désormais applicable au 1er juillet de chaque année, la première à effet du 1er juillet 2023 ;

DIT que la créance de restitution du trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d'une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;


CONDAMNE la S.C.I. [J] à payer à la S.A. Etablissements [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A. Etablissements [S] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. [J] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. [J] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.


Le greffier Le juge des loyers commerciaux
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 10 Août 2026


N° RG 25/00030 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2GN5



DEMANDEUR :

S.A. ETABLISSEMENTS [S], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Davina SUSINI-LAURENTI, substituée par Me Joséphine ADDA, avocat plaidant au barreau de PARIS, Me Apolline MAIRE, avocat postulant au barreau de LILLE




DÉFENDEUR : 

S.C.I. [J], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE





MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN



DÉBATS : A l’audience publique du 01 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Août 2026



JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2011, la S.C.I. [J] a donné à bail en renouvellement à la S.A. Etablissements [S], des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de vente d'alcool et spiritueux, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011 et moyennant un loyer annuel de 32 000 euros hors taxes hors charges payable par mois et d'avance, avec indexation.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2022, la société Etablissements [S] a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 26 000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2022, la société [J] a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 60 000 euros par an. 

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit de commissaire de justice le 24 avril 2023 à la S.C.I. [J], la société Etablissements [S] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 27 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2023, la S.A. Etablissements [S] a assigné la société [J] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Au 1er janvier 2023, le loyer indexé était de 38 412,59 euros.

Lors de l’audience du 8 avril 2024, la société Etablissements [S] maintenait sa demande de fixation du loyer annuel à 27 000 euros, tandis que la société [J] demandait la fixation à 37 705,35 euros.

Par jugement du 6 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a :
 ordonné avant dire droit une expertise ;
 fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;
 prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;
 sursis à statuer sur les autres demandes ;
 réservé les dépens.

Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 4 juillet 2025. M. [N], a estimé la valeur locative à 31 000 euros hors taxe hors charge par an hors abattement pour clauses exorbitantes de droit commun sur la base d’une surface de 85 m²P et d’un prix de 365€/m²P, et après abattement à 27 600 euros hors taxe hors charge par an.

L’affaire a été réinscrite à l’audience du 5 janvier 2026 à la diligence de la société Etablissements [S]. 

Dans son mémoire après expertise n°2, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 4 mai 2026, la S.A. Etablissements [S] demande au juge de :
Juger que par l'effet de la demande de renouvellement du bail délivrée le 8 juin 2022, le bail s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2022 ;
Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la valeur locative inférieure au prix plafond ;
 Écarter dans cette hypothèse la règle du plafonnement ;
Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 26 146 euros en prenant en considération les abattements résultant de l'application de l'article R.145-8 du code de commerce ;
Conformément à l'article R.145-22 du code de commerce et eu égard aux dispositions d'ordre public de l'article L.112-2 du code monétaire et financier et de la jurisprudence de la Cour de cassation, Préciser que la clause d'indexation annuelle sera désormais applicable le 1er juillet de chaque année, la première à effet du 1er juillet 2023 ;
Juger que les loyers trop-versés porteront intérêt au taux légal à compter à compter du 1er juillet 2022, avec capitalisation, à compter de la notification du mémoire préalable du preneur et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Débouter la société civile immobilière [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société [J] à une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction.

A l'appui de ses prétentions, la S.A. Etablissements [S] fait valoir que le loyer doit être fixé à la valeur locative si elle est inférieure au loyer du bail expiré. Elle argue des valeurs de référence de son expert amiable, pour se prévaloir d’un prix de 355 €/m²P, inférieur à celui retenu par l’expert judiciaire. Elle souligne l’état dégradé du bien. Elle estime la référence Biopath non pertinente. Elle demande un abattement au titre de la taxe foncière en rappelant la jurisprudence de la Cour de cassation et en rappelant que l’article R.145-7 du code de commerce stipule que les prix couramment pratiqués dans le voisinage doivent être comparables au regard des éléments des articles R145-3 à R.145-7, ce qui exclut les obligations respectives des parties prévues à l’article R.145-8. Elle demande également la déduction de la prime d’assurance transférée au preneur au visa de la jurisprudence. Enfin, le preneur demande l’adaptation de la clause d’échelle mobile compte tenu de la date de renouvellement du bail afin d’éviter toute distorsion, en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 17 mai 2018 et en estimant que cela relève de la compétence du juge des loyers commerciaux au visa de l’article R.145-22.

Dans son mémoire en ouverture de rapport n°1, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 février 2026, la S.C.I. [J] demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
 Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 32 100 euros hors taxe ;
 Juger que l’indexation contractuelle sur l’ICC s’appliquera désormais à la date anniversaire du bail renouvelé soit le 1er juillet de chaque année, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date d’effet du renouvellement soit l’ICC du 1er trimestre 2022, l’indice de révision étant celui du même trimestre de l’année suivante ;
Débouter la société locataire de l'ensemble de ses demandes contraires ;
Juger que chacune des parties conservera par devers elle les frais, honoraires et dépens qu’elle a pu exposer.

A cet effet, la S.C.I. [J] ne conteste pas la pondération des surfaces retenue par l’expert judiciaire. Elle demande que soit retenu un prix de 425€/m²P qu’elle obtient après retraitement des valeurs de référence citées pour y intégrer la taxe foncière. Elle demande à ce que soit écarté Cavavin, le bail ayant été rompu avant la date de renouvellement, et que soit retenu Biopath cité par les experts amiables. Sur la base de ces valeurs de référence, la bailleresse demande qu’a minima soit retenu le prix moyen des valeurs qu’elle retient, soit 380€/m²P. Elle s’oppose à tout abattement relatif au transfert de la taxe foncière, sauf à retraiter les valeurs de référence pour réintégrer le montant de l’imposition. Enfin, elle acquiesce à l’adaptation du mécanisme d’indexation.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 1er juin 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux; 
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.




A- Sur la surface des locaux

S'agissant d'une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l'utilité respective des différentes pièces.
En effet, en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s'agissant d'un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa 6ème édition de novembre 2025 préconise les pondérations suivantes s'agissant des boutiques d'une surface maximale de 600 m² :

<< tableau non disponible

M. [N], expert judiciaire, reprend les surfaces mesurées par M. [F] pour un total de 252,05 m². Il pondère les surfaces selon les préconisations de la charte de l’expertise et parvient à une SUP de 85 m², non contestée par les parties.

Cette surface utile pondérée de 85 m² sera retenue.

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux loués correspondent à la totalité d’un immeuble en brique de la fin du XIXème ou début XXème siècle, inscrit dans un rang d’immeubles de même facture, comportant trois étages, situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Il s’agit d’un immeuble mixte, comprenant d’anciennes habitations inoccupées aux étages supérieurs, et un local commercial au rez-de-chaussée. Le local se situe dans le quartier de Wazemmes, au niveau de la place du marché, face aux halles. Il est implanté dans l’une des parties les plus dynamiques de la [Adresse 4], à proximité du marché de Wazemmes, l’une des attractions touristiques de la ville. 

L’expert relève que l’offre commerciale du secteur de la place du marché de [Localité 2] est montée en gamme depuis quelques années et s’est orientée progressivement vers une spécialisation dans le commerce alimentaire et la gastronomie qui attirent une clientèle d’habitués et de connaisseurs. Il soutient que le développement est encore fragile, avec plusieurs fermetures récentes d’établissements emblématiques pour cause de liquidation judiciaire ou de départ à la retraite.

Ainsi que le relève l’expert, il s’agit d’un emplacement commercial secondaire et non un emplacement n°1 comme soutenu par la bailleresse, en raison notamment de l’absence de grandes enseignes motrices de l’attractivité commerciale.

M. [N] indique que seule la surface de vente a été aménagée, que les réserves et pièces annexes du commerce, situées au fond du local au rez-de-chaussée sont assez vétustes et que les autres pièces du bâtiment sont à l’abandon et en très mauvais état. L’expert note que « Au vu de l’état de dégradation des plafonds et planchers apparents, des huisseries bois, des étais, des fissures et traces d’infiltrations, [il émet] les plus grandes réserves sur la solidité structurelle de l’ouvrage aux étages supérieurs et sur la possibilité d’utilisation sans risque de ces niveaux divers à l’abandon. ». L’expert a adapté la pondération des étages dégradés pour tenir compte de leur état limitant leur usage.

Pour le reste, la surface de vente est en bon état et conforme à ce que l’on rencontre pour ce type d’enseigne et d’activité.

M. [H] note que le local est adapté au commerce exercé pour sa partie située en rez-de-chaussée, mais surdimensionné au regard de la totalité des surfaces existantes. Il souligne que seul le 1er étage du bâtiment arrière est utilisé pour le commerce, principalement à usage de débarras ou de stockage.

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination des lieux est « l’activité de vente de vins, d’alcools et spiritueux, et généralement tous liquides alimentaires, ainsi que, à titre accessoire, épicerie fine et objets s’y rapportant.

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

La taxe foncière et l’assurance propriétaire sont transférées au preneur. La sous-location 
est interdite sauf accord exprès et par écrit du bailleur. Le droit au bail ne peut être cédé qu’à l’acquéreur du fonds de commerce. Il est stipulé une clause d’accession au bailleur en fin de bail.

L’expert note que ces clauses sont conformes à la pratique dans les baux commerciaux de centre-ville.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. 

L’expert judiciaire relève que l’environnement et les facteurs de commercialité n’ont pas été fondamentalement modifiés sur ce secteur de la [Adresse 4] sur la dernière période du bail avant son renouvellement le 1er juillet 2022. Il note néanmoins que le commerce a été très affecté par la période de Covid-19, ce qui a contribué à la fermeture de plusieurs boutiques historiques indépendantes dans l’environnement immédiat, que la vacance des locaux commerciaux est un peu moins marquée sur ce tronçon de rue en 2022, que les dernières enseignes nationales ont progressivement disparu, et que le stationnement automobile a peu évolué sur la période.

M. [N] souligne encore que le caractère d’artère commerciale de la [Adresse 4], la proximité du marché de Wazemmes et la spécialisation de ce tronçon de la rue dans les commerces alimentaires et de bouche justifient la présence d’un caviste. Cependant, la concurrence entre cavistes a entraîné la fermeture de l’une des enseignes (Cavavin) en 2022.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Pour remplir sa mission, l'expert a pris en compte deux références de cavistes présents en face des halles de Wazemmes. Il retient également huit références de locaux avec des destinations différentes mais dans le voisinage proche.

<< tableaux non disponibles

La moyenne de l’ensemble de ces termes est de 365€/m²P

L’expert cite encore une référence reçue tardivement, soit la Boucherie [Adresse 5] située au [Adresse 6], avec un renouvellement de bail au 1er janvier 2023 à 348€/m²P pour 140 m²P.







Le preneur quant à lui, cite les valeurs suivantes, issues du rapport de son expert amiable :

<< tableaux non disponibles

La bailleresse demande la prise en compte des valeurs reprises dans le tableau suivant :

<< tableau non disponible

Sur la référence Biopath

L’expert judiciaire écarte la valeur correspondant à Biopath au motif que la destination commerciale est très différente, s’agissant d’une activité de services (laboratoire en l’occurrence centre de test Covid) et non d’une boutique, et qu’il s’agit d’un bail précaire non comparable à un bail commercial. Il ajoute, en réponse au dire de Me [Y] que « l’erreur d’adresse paraît peu probable dans la mesure où les deux experts amiables citent la référence et que l’expert du bailleur cite lui-même dans son rapport la référence de l’ancien bail (KRUIDVAT) à la nouvelle adresse du Laboratoire BIOPATH au [Adresse 7] avec une surface toute autre. ».

La bailleresse argue d’une confusion entre le laboratoire Biopath qui aurait ouvert au [Adresse 7] le 11 octobre 2021 et le centre de test covid installé au [Adresse 8].

Le rapport émis par M. [R] le 29 septembre 2022 à la demande du preneur (pièce 3 demandeur) cite la référence Biopath au [Adresse 8] pour une SUP de 246 m² et un prix de base de 581€/m²P avec un bail de 2021. M. [F], dans son rapport du 18 septembre 2023 émis à la demande de la bailleresse (pièce 4 défenderesse) cite également une référence Biopath à la même adresse en mentionnant 01/2021, une SUP de 246 m², un loyer initial de 142 926€/m²P (581€/m²P) et un loyer réactualisé de 164 952 HTHC soit 670€/m²P.

Si la société [J] démontre que Biopath a effectivement immatriculé un établissement secondaire le 11 octobre 2021 au [Adresse 9], il est cependant également acquis qu’un centre de test Covid Biopath a été installé provisoirement au [Adresse 10], emplacement des anciennes Aubaines. Le bail n’est pas joint aux rapports des experts amiables et rien ne permet d’arguer d’une confusion de ces deux professionnels entre les deux locaux situés [Adresse 11]. Une telle erreur est d’autant moins vraisemblable que M. [F] apporte des éléments précis (loyer et mois de signature) et que l’époque de signature (janvier 2021), ne correspond pas à la date d’immatriculation de l’établissement (octobre 2021)

M. [N] considère à juste titre que la référence correspondant au centre de dépistage covid n’est pas comparable au regard du caractère précaire du bail et de la spécificité de l’activité. En outre, sa surface est bien trop supérieure à celle du local en cause (246 m²P contre 85m²P) pour le rendre pertinent. De plus fort, compte tenu du doute soulevé par la propriétaire sur les éléments de la référence, sa fiabilité est remise en cause et elle ne peut servir de fondement à la détermination de la valeur locative. La référence Biopath sera donc écartée.

Sur la référence Cavavin

La bailleresse demande à ce que cette référence soit écartée, l’activité de Cavavin ayant cessé « en 2021 », soit avant la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2022.

L’expert l’estime pertinente en ce qu’il s’agit de la même activité de caviste et qu’elle a cessé, « juste avant » la date de référence.

Si la société [J] argue d’une fermeture en 2021, elle est imprécise et ne justifie pas de la date de cessation d’activité, alors que l’expert dit que la cessation est intervenue « juste avant » le 1er juillet 2022. En l’absence d’éléments plus précis, et compte tenu de l’intérêt de cette référence puisqu’il s’agit d’une destination contractuelle identique, il n’y a pas lieu de l’écarter, s’agissant d’un prix pratiqué concomitamment au renouvellement sollicité le 8 juin 2022.

Sur les références retenues

A l’instar de l’expert judiciaire, il convient d’écarter les références citées par le preneur qui sont davantage éloignées du tronçon de la [Adresse 4] concerné et qui sont relatives à des destinations contractuelles plus éloignées de celle de caviste, comme la coiffure, drugstore, produits de beauté, instruments de musique, bar-disquaire, restauration etc.

Il convient donc de retenir au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, uniquementceux repris par M. [N], expert judiciaire, dont il ressort une moyenne de 365€/m²P. 

Si l’on écarte Cavavin, dont l’activité a cessé juste avant le renouvellement, [V] [X], dont le loyer n’a pas été confirmé par le commerçant et le Crédit Mutuel que conteste la bailleresse au motif que son loyer a été fixé après déduction de la taxe foncière, le prix moyen est de 352,83 €/m²P.

C- Sur le prix du bail renouvelé

1- Sur la valeur locative

En conclusion de son rapport, l'expert judiciaire propose une valeur locative de renouvellement de 365€/m², proche de la moyenne des termes des deux cavistes (355€/m²P) et correspondant à la moyenne des autres termes retenus. La Cave de [G], seul caviste retenu si l’on écarte Cavavin dont le bail a été résilié selon l’expert juste avant le renouvellement, a un loyer de 366€/m²P.

M. [R], expert amiable du preneur, a retenu une valeur locative de 300€/m²P, tandis que M. [F], expert du bailleur, a retenu une valeur locative de 485€/m²P.

Au regard de l'ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l'article L145-33 du code de commerce, le prix retenu par l’expert judiciaire de 365€/m²P correspondant à la moyenne des valeurs de référence les plus pertinentes apparaît adapté et sera retenu.

Il en ressort une valeur locative de 31 025 euros (365€/m²P x 85 m²P = 31 025 €) hors taxe hors charge par an.

2- Sur les correctifs

Le preneur demande la déduction de la taxe foncière et de la prime d’assurance, ce à quoi s’oppose la bailleresse.

Par application de l’article R.145-8 du code de commerce susmentionné, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

La Cour de cassation a édicté de façon particulièrement claire dans un arrêt du 8 février 2024 que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

L'article R145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. Ainsi, les obligations respectives des parties dont le transfert de la taxe foncière prévues à l’article R.145-8, ne doivent pas être prises en considération dans la prise en compte des comparatifs.

En outre, il convient de rappeler que la valeur locative ne doit pas correspondre à la moyenne des valeurs de référence ou prix couramment pratiqués dans le voisinage, mais est déterminée en fonction de l’ensemble des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce.

En conséquence, il convient de déduire le montant de la taxe foncière et de la prime d’assurance qui relèvent de la bailleresse et qu’elle transfère au preneur, du montant de la valeur locative.

Le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 doit ainsi être fixé à 27 000 euros (31025€ – 3439€ - 590€ =26 996 € arrondi à 27 000 €).

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix,

Les trop perçus de loyers porteront ainsi intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2023.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur l’adaptation du mécanisme de la clause d’indexation

Les parties s’accordent à reconnaître que compte tenu du renouvellement du bail au 1er juillet 2022, alors que le bail initial était à effet du 1er janvier, il y a lieu d’adapter la date de l’indexation annuelle pour éviter toute distorsion de période.

Il convient donc de l’acter, en prévoyant que l’indexation devra se faire annuellement au 1er juillet de chaque année.

IV- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. [J] ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Elle sera condamnée à payer à la S.A. Etablissements [S]/la S.C.I. [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 27 000 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

PRECISE que la clause d’indexation annuelle sera désormais applicable au 1er juillet de chaque année, la première à effet du 1er juillet 2023 ;

DIT que la créance de restitution du trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d'une année entière sur cette créance de restitution produiront eux-mêmes intérêts ;


CONDAMNE la S.C.I. [J] à payer à la S.A. Etablissements [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A. Etablissements [S] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. [J] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. [J] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.


Le greffier Le juge des loyers commerciaux

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-5, code de commerce R145-3, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-33, code de commerce L145-34, code de commerce R145-22, code de commerce R145-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T09:47:07.841Z.