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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 24/05894

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente sans exclusivité en date du 29 juin 2022, la SCI Granit Immo a confié à la SAS [Adresse 3] la vente d’un local commercial situé [Adresse 6] à Epinay-sur-Seine (93800) dont elle était propriétaire, au prix de 275 600 euros.

Le 29 mars 2023, la SCI de l'Etoile, dont le gérant est M. [N], a , par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 3], formulé une offre d’achat portant sur un immeuble situé [Adresse 7] à Epinay-sur-Seine (93800), dont la SCI GRANIT IMMO était propriétaire, pour un prix de 275600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] ont fait assigner la SAS [Adresse 3] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] ont fait assigner la SCI Granit Immo, en vue de la jonction avec l’instance initiée à l’encontre de la SAS [Adresse 3] et de leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. 

L’affaire a été enregistrée sous le RG numéro 24/15846. Le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec la présente instance le 13 janvier 2025.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 20 juin 2025, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] demandent au tribunal de :

prononcer la jonction de l’instance avec l’instance principale enregistrée sous le RG 24/05894,condamner solidairement la SCI Granit Immo et la SAS [Adresse 3] au paiement de la somme de 31 200 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI de l’Etoile,les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [V],les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Ils soutiennent, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1583 du code civil, que M. [V] a formé une offre d’achat du bien immobilier au prix de vente proposé, si bien qu’il y a eu rencontre des consentements sur la chose et le prix, et que la vente était dès lors parfaite, sous réserve de réalisation des conditions suspensives. Ils indiquent à ce titre qu’un accord de financement a été obtenu le 23 octobre 2023. Ils font valoir qu’ainsi, la SCI Granit Immo se trouvait engagée, la condition suspensive ne faisant que suspendre la vente, puis que le financement a été accepté, M. [V] pouvant ensuite substituer la SCI de l’Etoile. Ils estiment en conséquence que la SCI Granit Immo a violé ses obligations contractuelles et que la SAS [Adresse 3], en qualité d’intermédiaire, aurait dû émettre des réserves à la vente. Ils indiquent subir un préjudice, justifiant l’octroi de dommages et intérêts pour la SCI de l’Etoile à hauteur de 31200 euros correspondant à un an de revenu locatif et pour M. [V] à hauteur de 5 000 euros compte tenu des démarches engagées.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SAS [Adresse 3] demande au tribunal de :

rejeter les demandes de M. [V] et de la SCI de l’Etoile,les condamner solidairement à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle souligne, en premier lieu, qu’il n’existe aucun contrat entre elle et les demandeurs, la SAS [Adresse 3] n’ayant de relation contractuelle qu’avec la SCI Granit Immo, au titre d’un mandat de vente, si bien qu’elle n’est responsable d’aucun manquement contractuel à l’égard des demandeurs. Elle ajoute qu’elle n’est pas signataire du document « offre d’achat » signé par M. [V] seul et que ce document ne lui confie par ailleurs aucun mandat.

En second lieu, elle soutient, d’une part, qu’aucun accord n’est intervenu entre la SCI Granit Immo et M. [V] sur la chose et le prix. A ce titre, elle rappelle, au visa des articles 1113, 1118 et 1583 du code civil, que la perfection de la vente suppose la concordance entre l’offre et l’acceptation, et que l’offre d’achat de M. [V] étant assortie de plusieurs conditions suspensives, celui-ci a, de fait, formé une nouvelle offre, qui n’a toutefois pas été acceptée par la SCI Granit Immo. 

D’autre part, elle relève qu’en tout état de cause, les conditions suspensives stipulées M. [V] dans son offre d’achat n’ont jamais été réalisées. Elle fait valoir que le financement bancaire a été transmis en octobre 2023, soit plus de 4 mois après l’offre et qu’aucune promesse de vente n’a été régularisée, ni aucune indemnité d’immobilisation versée.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 avril 2025, la SCI Granit Immo demande au tribunal de :

débouter M. [V] et la SCI de l’Etoile de toutes leurs demandes,les condamner solidairement au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive,les condamner solidairement au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
Elle soutient d’abord que l’offre d’achat présentée par M. [V] le 29 mars 2023 comportait une condition suspensive d’obtention d’un crédit d’une durée de quatre mois, proposée unilatéralement, outre sept autres conditions, et qu’elle n’a pas accepté cette offre, si bien qu’aucun contrat n’a été formé entre eux. Elle ajoute, au surplus, que la proposition conditionnelle de financement a été communiquée le 13 octobre 2023, pour un prix erroné, après le délai fixé unilatéralement, si bien que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, sa défaillance entrainant en conséquence la caducité de la vente, conformément à l’article 1304-3 du code civil. Enfin, elle indique qu’il n’existe aucune faute contractuelle susceptible d’engager sa responsabilité et que la demande indemnitaire, formulée sans explication, ne repose sur aucune base sérieuse. 

Elle estime par ailleurs que l’action initiée par les demandeurs est abusive, et que son objet purement comminatoire découle du préjudice excessif sans base sérieuse, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de jonction

La jonction de l’instance initiée à l’encontre de la SCI Granit Immo avec la présente instance ayant déjà été ordonnée par le juge de la mise en état le 13 janvier 2025, il n’y a pas lieu de prononcer la jonction.

Sur les demandes principales 

Sur les demandes à l’encontre de la SCI Granit Immo

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, laquelle peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
 
Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L’article 1118 du même code dispose que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. 

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il apparait que la SCI Granit Immo a mis en vente un local commercial dont elle était propriétaire, situé [Adresse 6] à Epinay-sur-Seine (93800) au prix de 275 600 euros, par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 3], agent immobilier.

Cette offre n’a pas été acceptée, ni par M. [V], ni par la SCI de l’Etoile.

En effet, en premier lieu, si une offre d’achat a été envoyée par M. [V], avec faculté de substitution, le 29 mars 2023, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, force est de constater qu’elle comporte plusieurs conditions, dont « signature sous condition suspensive de financement de 4 mois » et « versement à la promesse d’une indemnité d’immobilisation représentant 5% du prix de vente ».

Cette offre du 29 mars 2023, en ce qu’elle comporte des conditions, n’est pas conforme à l’offre et ne peut donc constituer une acceptation pure et simple de l’offre de vente émise par la SCI Granit Immo.

Il s’agit donc d’une nouvelle offre, qui n’a toutefois pas été acceptée par la SCI Granit Immo, qui n’y a jamais répondu. 

Ces éléments ne caractérisent donc pas une rencontre de volonté sur les éléments constitutifs d’un contrat de vente mais au contraire, la présentation d’une offre, non suivie d’acceptation. Ils ne permettent pas de démontrer la conclusion d’un contrat.

En second lieu, s’il est évoqué un accord intervenu entre les parties quant à la vente du bien, aucun document établissant cet accord de volonté, signé des deux parties, n’est communiqué. 

Il n’est communiqué aucune autre pièce qui établirait l’échange des consentements.

Aucun document ne comporte la signature des parties.

Il n’est pas démontré l’existence d’obligations liant les parties.
 
Il s’ensuit que l’absence de signature de l’acte authentique de vente ne constitue dès lors pas une inexécution contractuelle, qui serait imputable à la SCI Granit Immo.

Aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la SCI Granit Immo ni à l’égard de M. [V] ni à l’égard de la SCI de l’Etoile.

En l’absence de fait générateur de responsabilité, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts tendant à réparer le préjudice lié à l’inexécution du contrat formées à l’encontre de la SCI Granit Immo.

Sur les demandes à l’encontre de la SAS [Adresse 3]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il résulte de ce texte que la charge de la preuve de l'existence d'un contrat incombe à celui qui s'en prévaut.

En l’espèce, en premier lieu, il n’est pas démontré l’existence d’un contrat liant la SAS La Zone de Recherche à M. [V], ni encore à la SCI de l’Etoile. 

Aucun manquement contractuel ne peut donc être caractérisé.




Particulièrement, la SAS [Adresse 3] n’avait pas d’obligation particulière de conseil à leur égard, relative à l’offre d’achat émise. De plus, l’offre d’achat de M. [V] n’ayant jamais été acceptée, la vente du bien pouvait valablement intervenir au profit d’un tiers et il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas « émettre de réserves à la vente », celle-ci n’ayant jamais été conclue. 

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de dommages et intérêts formulés à l’encontre de la SAS La Zone de Recherche.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l'espèce, alors que M. [V] a formulé une offre le 29 mars 2023 assortie de conditions, proposées unilatéralement, dont il n’est ni allégué, ni démontré qu’elle a été acceptée, et qu’il ne justifie ensuite d’aucune démarche ni auprès de la propriétaire du bien, ni auprès de l’agent immobilier, jusqu’à l’envoi d’une proposition de financement plus de six mois après avoir émis son offre, les demandeurs ont néanmoins invoqué le caractère parfait de la vente pour obtenir une indemnisation. 

Il n’est en outre justifié d’aucun échange, ni d’aucune mise en demeure avant l’assignation.

Ces éléments caractérisent un comportement fautif des demandeurs dans la mise en œuvre de la présente action en justice, qui a causé un préjudice à la SCI Granit Immo, lié aux tracas de la procédure.

Il convient de condamner la SCI de l'Etoile et M. [V], in solidum, à payer à la SCI Granit Immo la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.
 
Sur les demandes accessoires :
.
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI de l'Etoile et M. [V] in solidum aux dépens de l'instance.




Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Granit Immo les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum la SCI de l'Etoile et M. [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS [Adresse 3] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum la SCI de l'Etoile et M. [V] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SCI de l'Etoile et M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure sera rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à l’encontre de la SCI Granit Immo,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à l’encontre de la SAS [Adresse 3],

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] aux dépens de l'instance, 




Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/05894 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OIE


DEBOUTE la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026



La Greffière La Présidente
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 24/05894 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OIE

N° MINUTE : 


Assignation du :
09 Avril 2024







JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [N] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]

SCI DE L’ETOILE 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Tous des deux représentés par Maître Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE - ADES-AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0501


DÉFENDERESSES

S.A.S. [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Emily OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D876

S.C.I. SCI GRANIT IMMO
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/05894 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OIE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente sans exclusivité en date du 29 juin 2022, la SCI Granit Immo a confié à la SAS [Adresse 3] la vente d’un local commercial situé [Adresse 6] à Epinay-sur-Seine (93800) dont elle était propriétaire, au prix de 275 600 euros.

Le 29 mars 2023, la SCI de l'Etoile, dont le gérant est M. [N], a , par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 3], formulé une offre d’achat portant sur un immeuble situé [Adresse 7] à Epinay-sur-Seine (93800), dont la SCI GRANIT IMMO était propriétaire, pour un prix de 275600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] ont fait assigner la SAS [Adresse 3] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] ont fait assigner la SCI Granit Immo, en vue de la jonction avec l’instance initiée à l’encontre de la SAS [Adresse 3] et de leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. 

L’affaire a été enregistrée sous le RG numéro 24/15846. Le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec la présente instance le 13 janvier 2025.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 20 juin 2025, la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] demandent au tribunal de :

prononcer la jonction de l’instance avec l’instance principale enregistrée sous le RG 24/05894,condamner solidairement la SCI Granit Immo et la SAS [Adresse 3] au paiement de la somme de 31 200 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI de l’Etoile,les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [V],les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Ils soutiennent, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1583 du code civil, que M. [V] a formé une offre d’achat du bien immobilier au prix de vente proposé, si bien qu’il y a eu rencontre des consentements sur la chose et le prix, et que la vente était dès lors parfaite, sous réserve de réalisation des conditions suspensives. Ils indiquent à ce titre qu’un accord de financement a été obtenu le 23 octobre 2023. Ils font valoir qu’ainsi, la SCI Granit Immo se trouvait engagée, la condition suspensive ne faisant que suspendre la vente, puis que le financement a été accepté, M. [V] pouvant ensuite substituer la SCI de l’Etoile. Ils estiment en conséquence que la SCI Granit Immo a violé ses obligations contractuelles et que la SAS [Adresse 3], en qualité d’intermédiaire, aurait dû émettre des réserves à la vente. Ils indiquent subir un préjudice, justifiant l’octroi de dommages et intérêts pour la SCI de l’Etoile à hauteur de 31200 euros correspondant à un an de revenu locatif et pour M. [V] à hauteur de 5 000 euros compte tenu des démarches engagées.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la SAS [Adresse 3] demande au tribunal de :

rejeter les demandes de M. [V] et de la SCI de l’Etoile,les condamner solidairement à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle souligne, en premier lieu, qu’il n’existe aucun contrat entre elle et les demandeurs, la SAS [Adresse 3] n’ayant de relation contractuelle qu’avec la SCI Granit Immo, au titre d’un mandat de vente, si bien qu’elle n’est responsable d’aucun manquement contractuel à l’égard des demandeurs. Elle ajoute qu’elle n’est pas signataire du document « offre d’achat » signé par M. [V] seul et que ce document ne lui confie par ailleurs aucun mandat.

En second lieu, elle soutient, d’une part, qu’aucun accord n’est intervenu entre la SCI Granit Immo et M. [V] sur la chose et le prix. A ce titre, elle rappelle, au visa des articles 1113, 1118 et 1583 du code civil, que la perfection de la vente suppose la concordance entre l’offre et l’acceptation, et que l’offre d’achat de M. [V] étant assortie de plusieurs conditions suspensives, celui-ci a, de fait, formé une nouvelle offre, qui n’a toutefois pas été acceptée par la SCI Granit Immo. 

D’autre part, elle relève qu’en tout état de cause, les conditions suspensives stipulées M. [V] dans son offre d’achat n’ont jamais été réalisées. Elle fait valoir que le financement bancaire a été transmis en octobre 2023, soit plus de 4 mois après l’offre et qu’aucune promesse de vente n’a été régularisée, ni aucune indemnité d’immobilisation versée.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 avril 2025, la SCI Granit Immo demande au tribunal de :

débouter M. [V] et la SCI de l’Etoile de toutes leurs demandes,les condamner solidairement au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive,les condamner solidairement au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
Elle soutient d’abord que l’offre d’achat présentée par M. [V] le 29 mars 2023 comportait une condition suspensive d’obtention d’un crédit d’une durée de quatre mois, proposée unilatéralement, outre sept autres conditions, et qu’elle n’a pas accepté cette offre, si bien qu’aucun contrat n’a été formé entre eux. Elle ajoute, au surplus, que la proposition conditionnelle de financement a été communiquée le 13 octobre 2023, pour un prix erroné, après le délai fixé unilatéralement, si bien que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, sa défaillance entrainant en conséquence la caducité de la vente, conformément à l’article 1304-3 du code civil. Enfin, elle indique qu’il n’existe aucune faute contractuelle susceptible d’engager sa responsabilité et que la demande indemnitaire, formulée sans explication, ne repose sur aucune base sérieuse. 

Elle estime par ailleurs que l’action initiée par les demandeurs est abusive, et que son objet purement comminatoire découle du préjudice excessif sans base sérieuse, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de jonction

La jonction de l’instance initiée à l’encontre de la SCI Granit Immo avec la présente instance ayant déjà été ordonnée par le juge de la mise en état le 13 janvier 2025, il n’y a pas lieu de prononcer la jonction.

Sur les demandes principales 

Sur les demandes à l’encontre de la SCI Granit Immo

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, laquelle peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
 
Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L’article 1118 du même code dispose que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. 

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il apparait que la SCI Granit Immo a mis en vente un local commercial dont elle était propriétaire, situé [Adresse 6] à Epinay-sur-Seine (93800) au prix de 275 600 euros, par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 3], agent immobilier.

Cette offre n’a pas été acceptée, ni par M. [V], ni par la SCI de l’Etoile.

En effet, en premier lieu, si une offre d’achat a été envoyée par M. [V], avec faculté de substitution, le 29 mars 2023, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, force est de constater qu’elle comporte plusieurs conditions, dont « signature sous condition suspensive de financement de 4 mois » et « versement à la promesse d’une indemnité d’immobilisation représentant 5% du prix de vente ».

Cette offre du 29 mars 2023, en ce qu’elle comporte des conditions, n’est pas conforme à l’offre et ne peut donc constituer une acceptation pure et simple de l’offre de vente émise par la SCI Granit Immo.

Il s’agit donc d’une nouvelle offre, qui n’a toutefois pas été acceptée par la SCI Granit Immo, qui n’y a jamais répondu. 

Ces éléments ne caractérisent donc pas une rencontre de volonté sur les éléments constitutifs d’un contrat de vente mais au contraire, la présentation d’une offre, non suivie d’acceptation. Ils ne permettent pas de démontrer la conclusion d’un contrat.

En second lieu, s’il est évoqué un accord intervenu entre les parties quant à la vente du bien, aucun document établissant cet accord de volonté, signé des deux parties, n’est communiqué. 

Il n’est communiqué aucune autre pièce qui établirait l’échange des consentements.

Aucun document ne comporte la signature des parties.

Il n’est pas démontré l’existence d’obligations liant les parties.
 
Il s’ensuit que l’absence de signature de l’acte authentique de vente ne constitue dès lors pas une inexécution contractuelle, qui serait imputable à la SCI Granit Immo.

Aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la SCI Granit Immo ni à l’égard de M. [V] ni à l’égard de la SCI de l’Etoile.

En l’absence de fait générateur de responsabilité, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts tendant à réparer le préjudice lié à l’inexécution du contrat formées à l’encontre de la SCI Granit Immo.

Sur les demandes à l’encontre de la SAS [Adresse 3]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il résulte de ce texte que la charge de la preuve de l'existence d'un contrat incombe à celui qui s'en prévaut.

En l’espèce, en premier lieu, il n’est pas démontré l’existence d’un contrat liant la SAS La Zone de Recherche à M. [V], ni encore à la SCI de l’Etoile. 

Aucun manquement contractuel ne peut donc être caractérisé.




Particulièrement, la SAS [Adresse 3] n’avait pas d’obligation particulière de conseil à leur égard, relative à l’offre d’achat émise. De plus, l’offre d’achat de M. [V] n’ayant jamais été acceptée, la vente du bien pouvait valablement intervenir au profit d’un tiers et il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas « émettre de réserves à la vente », celle-ci n’ayant jamais été conclue. 

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de dommages et intérêts formulés à l’encontre de la SAS La Zone de Recherche.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de comportement fautif du demandeur.

Il s’ensuit qu’il est nécessaire de caractériser l’existence d’une faute commise par le demandeur, faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

En l'espèce, alors que M. [V] a formulé une offre le 29 mars 2023 assortie de conditions, proposées unilatéralement, dont il n’est ni allégué, ni démontré qu’elle a été acceptée, et qu’il ne justifie ensuite d’aucune démarche ni auprès de la propriétaire du bien, ni auprès de l’agent immobilier, jusqu’à l’envoi d’une proposition de financement plus de six mois après avoir émis son offre, les demandeurs ont néanmoins invoqué le caractère parfait de la vente pour obtenir une indemnisation. 

Il n’est en outre justifié d’aucun échange, ni d’aucune mise en demeure avant l’assignation.

Ces éléments caractérisent un comportement fautif des demandeurs dans la mise en œuvre de la présente action en justice, qui a causé un préjudice à la SCI Granit Immo, lié aux tracas de la procédure.

Il convient de condamner la SCI de l'Etoile et M. [V], in solidum, à payer à la SCI Granit Immo la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.
 
Sur les demandes accessoires :
.
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI de l'Etoile et M. [V] in solidum aux dépens de l'instance.




Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Granit Immo les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum la SCI de l'Etoile et M. [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS [Adresse 3] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum la SCI de l'Etoile et M. [V] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SCI de l'Etoile et M. [V] au titre de l'article 700 du code de procédure sera rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à l’encontre de la SCI Granit Immo,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à l’encontre de la SAS [Adresse 3],

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SCI Granit Immo la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] à payer à la SAS [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] aux dépens de l'instance, 




Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/05894 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OIE


DEBOUTE la SCI de l'Etoile et M. [N] [V] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026



La Greffière La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:58:15.916Z.