Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, TPBR, 29 mai 2026, n° 25/00020

Réouverture des débatsContratsBaux ruraux

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 28 août 2025, la société les écuries de [Y] [X] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux afin de voir prononcer à l’encontre de [O] [N] & [I] [Z] [K] :
- la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des fermages sur le fondement de l’article L. 411-53 du Code Rural, et l’expulsion des lieux ;
- la condamnation au paiement des fermages impayés ;
- la condamnation au paiement des indemnités d’occupation à échoir ;
- l’indemnisation de ses préjudices et frais irrépétibles.

La citation a été déclarée caduque le 28 novembre 2025. A la diligence de la demanderesse, du 15 décembre 2025, cette décision a été rapportée le 19.

La demanderesse a fait assigner les défendeurs, le 10 février 2026, aux fins de conciliation ou de jugement.

L’audience de conciliation s’est tenue le 25 février 2026, en l’absence de possibilité de conciliation, le dossier a été renvoyé en audience de jugement qui s’est tenue le 27 mars 2026.

La société les écuries de [Y] a présenté ses demandes à l’audience. 
Vu les articles 1101 et 1103, 1217 et 1224, 1231-1 et 1231-6, 1728 du Code civil,
Il est demandé au Tribunal Judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,
CONVOQUER à la prochaine audience de conciliation de ce Tribunal LES ECURIES DE [Y], Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] afin qu'il en soit débattu,
DIRE ET JUGER que la demande formulée par la société LES ECURIES DE [Y] est recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
PRONONCER la caducité de l'accord de conciliation conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] le 14 mai 2024 ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail de l'exploitation équestre conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K], au 8 février 2024 ;
ORDONNER, en conséquence, l'expulsion immédiate de Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] ainsi que celle de tout occupant et de tout bien de leur chef des lieux qu'ils louent lieudit « [Adresse 6], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, soit une somme de 2.050 €, à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 56.540 €, à parfaire ou compléter, correspondant au montant de la dette locative, majorée des intérêts conventionnels ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] aux entiers dépens.
RAPPELER l'exécution provisoire de droit.

Respectivement cités à domicile et selon les modalités de l’articles 659 du code de procédure civile, [O] [N] & [I] [Z] [K] n’ont pas comparu.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon contrat intitulé bail de l’exploitation équestre lieu-dit [Adresse 7], en date du 23 mai 2023, la société LES ECURIES DE [Y] a consenti un bail d'exploitation équestre à [O] [N] et [I] [Z] [K], portant sur un ensemble parcellaire situé au lieudit [Adresse 8], composé de 170000 m² de terre et de plusieurs bâtiments destinés à un usage équestre, décrit comme suit :
- [Localité 2] principale:
5 boxes avec abreuvoirs automatiques;
2 selleries (6 et 10 portes selle);
Salle de soin avec robinet, prise, interrupteur;
Salle d'accueil : baie vitrée, évier, meuble, prises électriques;
Atelier: ballon d'eau chaude, prises;
 Appentis accolé.
- Deuxième écurie:
4 boxes avec abreuvoirs automatiques;
Salle de soin avec douche;
3 portes filets, 1 porte selle ;
Appentis pour stockage.
- installations extérieures :
Manège avec pare-bottes, entrée extérieure et intérieure;
Carrière clôturée, paddock en lisse;
Terrain de 17 ha (1 ha avec abreuvoir automatique).
- Mobile-home : 3 chambres, cuisine ouverte, salle de bain avec WC, poêle à granulés.
- Autres équipements:
Parking avec rond-point;
4 extincteurs;
Fosse septique partiellement conforme;
Pas de puits sur place. 

Le bail a prévu, en son article 4, le paiement d'un loyer mensuel de 2050 €, payable le 5 de chaque mois, à compter du 5 juillet 2023, le loyer de juin (bail commençant le 20) étant arrêté à la somme de 684 €.
Il a été prévu à l’article 6, en cas de retard dans le versement des loyers ou autre somme, un intérêt de retard de 10 % calculé par jour de retard.
Une clause résolutoire a été stipulée en cas de défaut de paiement d'un terme de loyer un mois après mise en demeure.

Il est indiqué en demande que les relations contractuelles entre la société LES ECURIES DE [Y] et [O] [N] et [I] [Z] [K] se sont complexifiées. Ces derniers, prétendant que les loyers étaient trop importants, ont proposé à la société LES ECURIES DE [Y] de racheter les parcelles exploitées, ce qu'elle a refusé. 

[O] [N] et [I] [Z] [K] ont cessé le paiement des loyers.

Le 8 février 2024, la société LES ECURIES DE [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.150 € :
- 2.050 € au titre du dépôt de garantie;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de janvier 2024;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de février 2024 ;
Le commandement a visé la clause résolutoire contenue dans le bail.

Les locataires ont saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire de VANNES d'une demande de suspension des effets du commandement de payer. 
En parallèle, par assignation en date du 25 avril 2024, [O] [N] et [I] [Z] [K] ont assigné la société LES ECURIES DE [Y] devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, notamment, aux fins de :
REQUALIFIER le bail «commercial ›› du 24 mai 2023 en bail à ferme de 9 ans soumis aux dispositions des articles L411-1 et suivants du CPRM et ayant commencé à courir le 20 juin 2023 pour s'achever le 19 juin 2032. 

Le 15 mai 2024, les parties se sont rencontrées devant [V] [L], Conciliateur de justice. Un accord a été trouvé et signé entre les parties, lequel prévoyait notamment :
- La requalification du bail en bail rural,
- La fixation de la valeur locative des biens à la somme mensuelle de 1.500 €, avec
effet rétroactif au 20 juin 2023,
- L'apurement des comptes des fermages au plus tard à la date du 30 juin 2024,
- La rédaction d'un nouveau bail.

[O] [N] et [I] [Z] [K] n'ont pas respecté leurs engagements. Le paiement des fermages courant n'a pas été repris.

Sur la caducité de l'accord de conciliation
Les articles 1101 et 1103 du Code civil disposent que les contrats sont formés par un accord de volontés et tiennent lieu de loi aux parties.

En l'espèce, par contrat en date du 24 mai 2023, les parties ont signé un bail prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 2.050 €. Dès janvier 2024, le règlement des loyers a été interrompu. 
Une première mise en demeure leur a été adressée par commandement de Commissaire de Justice, en date du 8 février 2024. Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, leur précisait ainsi qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, le bailleur pouvait demander la résiliation de plein droit du bail.

Il n’est pas justifié de ce que [O] [N] et [I] [Z] [K] se soient exécutés et le paiement des loyers repris.

La conciliation du 15 mai 2024 a arrêté un accord dans les termes suivants:
- La requalification du bail en bail rural,
- La fixation de la valeur locative des biens à la somme mensuelle de 1.500 €, avec effet rétroactif au 20 juin 2023,
- L'apurement des comptes des fermages au plus tard à la date du 30 juin 2024, laquelle représentait une somme restant due de 4.950 euros,
- La rédaction d'un nouveau bail.

Les locataires ne justifient pas être à jour du loyer révisé, alors même que la dette devait être apurée au 30 juin 2024.

Faute d’exécution, l'accord de conciliation n'a plus lieu d'être. La société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la caducité de l'accord de conciliation conclu le 15 mai 2024.

Sur la résiliation judiciaire du bail
En vertu de l’article L. 411-31 I, 1°) du Code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

A la lumière des dispositions légales sus-relatées, c’est en vain que la demanderesse invoque les articles 1101 et 1103 du Code civil, outre l'article 1728 du même code, le présent litige étant soumis aux dispositions du code rural et particulièrement l’article L. 411-31 I, 1°). 

Le 8 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.150 € :
- 2.050 € au titre du dépôt de garantie;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de janvier 2024;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de février 2024 ;
Le commandement a visé la clause résolutoire contenue dans le bail.
Ce commandement valant mise en demeure ne rappelle pas les termes de l’article L. 411-31, I, 1°) du code rural. Cette mise en demeure encourt la nullité.

Il convient donc de rouvrir les débats afin que la demanderesse présente ses observations de ce chef, n’ayant pas été en mesure de le faire.

Les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d'occupation sont réservées.

Sur la demande en paiement
Les articles 1101 et 1103 du Code civil disposent que les contrats sont formés par un accord de volontés et tiennent lieu de loi aux parties.
L'article 1728 du Code civil, régissant le droit commun du bail, prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1 ° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ››
L'article 1231-1 du Code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empéchée par la force majeure ››.

Au cas présent, le bail a prévu le paiement d'un loyer mensuel de 2.050 €, outre des intérêts conventionnels à hauteur de 10 %.

Alors que cette preuve leur incombe, les locataires ne justifient pas des règlements du fermage.

Au 31 août 2025, selon décompte réalisé par la bailleresse, non contesté, la dette locative s'élève à la somme de 51400 €. Cette somme doit être majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 % l’an, et non d’une somme de 5140 € comme demandée forfaitairement, le contrat devant être appliqué. 

La société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la condamnation de [O] [N] et [I] [Z] [K] à lui payer la somme de 51400 €, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 % l’an.

Faute de justifier d’une cause contractuelle ou légale de solidarité, celle-ci ne peut être ordonnée.

Sur l'indemnisation du préjudice
L'article 1231-6 du Code civil dispose, en son alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, les locataires ont cessé le règlement des loyers depuis janvier 2024. Ils ont reçu plusieurs interpellations, dont un commandement de payer. Par ailleurs, par un nouvel accord de volontés, ils ont accepté de reprendre le paiement et d'apurer la dette.
La dette est aujourd'hui particulièrement élevée et la bailleresse en subit un préjudice certain, distinct du seul manquement contractuel. 

L'incertitude quant au paiement des loyers a engendré une situation d'insécurité économique, compromettant son équilibre financier et portant atteinte à sa viabilité. Afin de tenter de résoudre le différend à l'amiable, la société LES ECURIES DE [Y] a entrepris des démarches qui sont restées vaines.

Par conséquent, la société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la condamnation in solidum (acteurs multiples d’un dommage unique) de [O] [N] et [I] [Z] [K] à lui verser une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 3.000 €.


SOLUTION DU LITIGE

Dispositif

Par ces motifs,
Le président du Tribunal, statuant après avis des assesseurs présents, 

Avant dire droit : rouvre les débats à l’audience du 25 septembre 2026, 14 h (salle 3, Tribunal judiciaire, [Adresse 9]), à laquelle les parties sont invitées à comparaître, afin que la demanderesse présente ses observations du chef des exigences de l’article L. 411-31 du code rural quant à la validité du commandement de payer délivré le 8 février 2024.

Réserve les demandes relatives au prononcé de la résiliation du bail, à l'expulsion et au paiement d’une indemnité d'occupation.

Par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort ;
PRONONCE la caducité de l'accord de conciliation conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] le 15 mai 2024 ;

CONDAMNE [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 51400 €, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 %.
CONDAMNE in solidum [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] les sommes de :
- 2000 € à titre de dommages et intérêts.
- 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Réserve les dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président

Texte intégral

R.G. N° 25/00020. Jugement du 29 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]




N° RG 25/00020 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E5XN

Minute : 





DEMANDEUR(S) :

E.A.R.L. LES ECURIES DE [Y]
Rep/assistant : Me Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN




DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [N]
Madame [I] [Z] [K]








Notification aux parties par L.R.A.R

le : 

Copie exécutoire à :
- Me DEREUX

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DU 29 Mai 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas MONACHON-DUCHENE Vice-Président au Tribunal judiciaire de VANNES, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux,

ASSESSEURS BAILLEURS : 
Madame [F] [S], titulaire
Monsieur Bernard GRABY, suppléant

ASSESSEURS PRENEURS : 
Madame [J] [E], titulaire

Lesquels membres assesseurs ont régulièrement prêté le serment prescrit par l'article L 492-4 du Code rural et de la pêche maritime avant d'entrer en fonction et n'ont fait l'objet d'aucune récusation des parties préalablement à l'audience.

avec l'assistance de Martine OLLIVIER, Greffier


DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.A.R.L. LES ECURIES DE [Y], dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Maître Jérôme DEREUX, de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Maître Martine BELLEC, avocat au barreau de VANNES


ET :

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [Z] [K], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée





La cause a été plaidée à l'audience du 27 Mars 2026 puis l'affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu le 29 Mai 2026, par mise à disposition au greffe, ce dont le Président a informé les parties ;

Le président statuant seul, après avoir pris l’avis des assesseurs présents, en application de l’article L 492-6 du Code rural et de pêche maritime, a statué en ces termes :


EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 28 août 2025, la société les écuries de [Y] [X] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux afin de voir prononcer à l’encontre de [O] [N] & [I] [Z] [K] :
- la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des fermages sur le fondement de l’article L. 411-53 du Code Rural, et l’expulsion des lieux ;
- la condamnation au paiement des fermages impayés ;
- la condamnation au paiement des indemnités d’occupation à échoir ;
- l’indemnisation de ses préjudices et frais irrépétibles.

La citation a été déclarée caduque le 28 novembre 2025. A la diligence de la demanderesse, du 15 décembre 2025, cette décision a été rapportée le 19.

La demanderesse a fait assigner les défendeurs, le 10 février 2026, aux fins de conciliation ou de jugement.

L’audience de conciliation s’est tenue le 25 février 2026, en l’absence de possibilité de conciliation, le dossier a été renvoyé en audience de jugement qui s’est tenue le 27 mars 2026.

La société les écuries de [Y] a présenté ses demandes à l’audience. 
Vu les articles 1101 et 1103, 1217 et 1224, 1231-1 et 1231-6, 1728 du Code civil,
Il est demandé au Tribunal Judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,
CONVOQUER à la prochaine audience de conciliation de ce Tribunal LES ECURIES DE [Y], Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] afin qu'il en soit débattu,
DIRE ET JUGER que la demande formulée par la société LES ECURIES DE [Y] est recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
PRONONCER la caducité de l'accord de conciliation conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] le 14 mai 2024 ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail de l'exploitation équestre conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K], au 8 février 2024 ;
ORDONNER, en conséquence, l'expulsion immédiate de Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] ainsi que celle de tout occupant et de tout bien de leur chef des lieux qu'ils louent lieudit « [Adresse 6], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, soit une somme de 2.050 €, à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 56.540 €, à parfaire ou compléter, correspondant au montant de la dette locative, majorée des intérêts conventionnels ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] aux entiers dépens.
RAPPELER l'exécution provisoire de droit.

Respectivement cités à domicile et selon les modalités de l’articles 659 du code de procédure civile, [O] [N] & [I] [Z] [K] n’ont pas comparu. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon contrat intitulé bail de l’exploitation équestre lieu-dit [Adresse 7], en date du 23 mai 2023, la société LES ECURIES DE [Y] a consenti un bail d'exploitation équestre à [O] [N] et [I] [Z] [K], portant sur un ensemble parcellaire situé au lieudit [Adresse 8], composé de 170000 m² de terre et de plusieurs bâtiments destinés à un usage équestre, décrit comme suit :
- [Localité 2] principale:
5 boxes avec abreuvoirs automatiques;
2 selleries (6 et 10 portes selle);
Salle de soin avec robinet, prise, interrupteur;
Salle d'accueil : baie vitrée, évier, meuble, prises électriques;
Atelier: ballon d'eau chaude, prises;
 Appentis accolé.
- Deuxième écurie:
4 boxes avec abreuvoirs automatiques;
Salle de soin avec douche;
3 portes filets, 1 porte selle ;
Appentis pour stockage.
- installations extérieures :
Manège avec pare-bottes, entrée extérieure et intérieure;
Carrière clôturée, paddock en lisse;
Terrain de 17 ha (1 ha avec abreuvoir automatique).
- Mobile-home : 3 chambres, cuisine ouverte, salle de bain avec WC, poêle à granulés.
- Autres équipements:
Parking avec rond-point;
4 extincteurs;
Fosse septique partiellement conforme;
Pas de puits sur place. 

Le bail a prévu, en son article 4, le paiement d'un loyer mensuel de 2050 €, payable le 5 de chaque mois, à compter du 5 juillet 2023, le loyer de juin (bail commençant le 20) étant arrêté à la somme de 684 €.
Il a été prévu à l’article 6, en cas de retard dans le versement des loyers ou autre somme, un intérêt de retard de 10 % calculé par jour de retard.
Une clause résolutoire a été stipulée en cas de défaut de paiement d'un terme de loyer un mois après mise en demeure.

Il est indiqué en demande que les relations contractuelles entre la société LES ECURIES DE [Y] et [O] [N] et [I] [Z] [K] se sont complexifiées. Ces derniers, prétendant que les loyers étaient trop importants, ont proposé à la société LES ECURIES DE [Y] de racheter les parcelles exploitées, ce qu'elle a refusé. 

[O] [N] et [I] [Z] [K] ont cessé le paiement des loyers.

Le 8 février 2024, la société LES ECURIES DE [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.150 € :
- 2.050 € au titre du dépôt de garantie;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de janvier 2024;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de février 2024 ;
Le commandement a visé la clause résolutoire contenue dans le bail.

Les locataires ont saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire de VANNES d'une demande de suspension des effets du commandement de payer. 
En parallèle, par assignation en date du 25 avril 2024, [O] [N] et [I] [Z] [K] ont assigné la société LES ECURIES DE [Y] devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, notamment, aux fins de :
REQUALIFIER le bail «commercial ›› du 24 mai 2023 en bail à ferme de 9 ans soumis aux dispositions des articles L411-1 et suivants du CPRM et ayant commencé à courir le 20 juin 2023 pour s'achever le 19 juin 2032. 

Le 15 mai 2024, les parties se sont rencontrées devant [V] [L], Conciliateur de justice. Un accord a été trouvé et signé entre les parties, lequel prévoyait notamment :
- La requalification du bail en bail rural,
- La fixation de la valeur locative des biens à la somme mensuelle de 1.500 €, avec
effet rétroactif au 20 juin 2023,
- L'apurement des comptes des fermages au plus tard à la date du 30 juin 2024,
- La rédaction d'un nouveau bail.

[O] [N] et [I] [Z] [K] n'ont pas respecté leurs engagements. Le paiement des fermages courant n'a pas été repris.

Sur la caducité de l'accord de conciliation
Les articles 1101 et 1103 du Code civil disposent que les contrats sont formés par un accord de volontés et tiennent lieu de loi aux parties.

En l'espèce, par contrat en date du 24 mai 2023, les parties ont signé un bail prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 2.050 €. Dès janvier 2024, le règlement des loyers a été interrompu. 
Une première mise en demeure leur a été adressée par commandement de Commissaire de Justice, en date du 8 février 2024. Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, leur précisait ainsi qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, le bailleur pouvait demander la résiliation de plein droit du bail.

Il n’est pas justifié de ce que [O] [N] et [I] [Z] [K] se soient exécutés et le paiement des loyers repris.

La conciliation du 15 mai 2024 a arrêté un accord dans les termes suivants:
- La requalification du bail en bail rural,
- La fixation de la valeur locative des biens à la somme mensuelle de 1.500 €, avec effet rétroactif au 20 juin 2023,
- L'apurement des comptes des fermages au plus tard à la date du 30 juin 2024, laquelle représentait une somme restant due de 4.950 euros,
- La rédaction d'un nouveau bail.

Les locataires ne justifient pas être à jour du loyer révisé, alors même que la dette devait être apurée au 30 juin 2024.

Faute d’exécution, l'accord de conciliation n'a plus lieu d'être. La société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la caducité de l'accord de conciliation conclu le 15 mai 2024.

Sur la résiliation judiciaire du bail
En vertu de l’article L. 411-31 I, 1°) du Code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

A la lumière des dispositions légales sus-relatées, c’est en vain que la demanderesse invoque les articles 1101 et 1103 du Code civil, outre l'article 1728 du même code, le présent litige étant soumis aux dispositions du code rural et particulièrement l’article L. 411-31 I, 1°). 

Le 8 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.150 € :
- 2.050 € au titre du dépôt de garantie;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de janvier 2024;
- 2.050 € au titre du loyer du mois de février 2024 ;
Le commandement a visé la clause résolutoire contenue dans le bail.
Ce commandement valant mise en demeure ne rappelle pas les termes de l’article L. 411-31, I, 1°) du code rural. Cette mise en demeure encourt la nullité.

Il convient donc de rouvrir les débats afin que la demanderesse présente ses observations de ce chef, n’ayant pas été en mesure de le faire.

Les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d'occupation sont réservées.

Sur la demande en paiement
Les articles 1101 et 1103 du Code civil disposent que les contrats sont formés par un accord de volontés et tiennent lieu de loi aux parties.
L'article 1728 du Code civil, régissant le droit commun du bail, prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1 ° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ››
L'article 1231-1 du Code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empéchée par la force majeure ››.

Au cas présent, le bail a prévu le paiement d'un loyer mensuel de 2.050 €, outre des intérêts conventionnels à hauteur de 10 %.

Alors que cette preuve leur incombe, les locataires ne justifient pas des règlements du fermage.

Au 31 août 2025, selon décompte réalisé par la bailleresse, non contesté, la dette locative s'élève à la somme de 51400 €. Cette somme doit être majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 % l’an, et non d’une somme de 5140 € comme demandée forfaitairement, le contrat devant être appliqué. 

La société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la condamnation de [O] [N] et [I] [Z] [K] à lui payer la somme de 51400 €, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 % l’an.

Faute de justifier d’une cause contractuelle ou légale de solidarité, celle-ci ne peut être ordonnée.

Sur l'indemnisation du préjudice
L'article 1231-6 du Code civil dispose, en son alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, les locataires ont cessé le règlement des loyers depuis janvier 2024. Ils ont reçu plusieurs interpellations, dont un commandement de payer. Par ailleurs, par un nouvel accord de volontés, ils ont accepté de reprendre le paiement et d'apurer la dette.
La dette est aujourd'hui particulièrement élevée et la bailleresse en subit un préjudice certain, distinct du seul manquement contractuel. 

L'incertitude quant au paiement des loyers a engendré une situation d'insécurité économique, compromettant son équilibre financier et portant atteinte à sa viabilité. Afin de tenter de résoudre le différend à l'amiable, la société LES ECURIES DE [Y] a entrepris des démarches qui sont restées vaines.

Par conséquent, la société LES ECURIES DE [Y] est bien fondée à obtenir la condamnation in solidum (acteurs multiples d’un dommage unique) de [O] [N] et [I] [Z] [K] à lui verser une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 3.000 €.


SOLUTION DU LITIGE
Par ces motifs,
Le président du Tribunal, statuant après avis des assesseurs présents, 

Avant dire droit : rouvre les débats à l’audience du 25 septembre 2026, 14 h (salle 3, Tribunal judiciaire, [Adresse 9]), à laquelle les parties sont invitées à comparaître, afin que la demanderesse présente ses observations du chef des exigences de l’article L. 411-31 du code rural quant à la validité du commandement de payer délivré le 8 février 2024.

Réserve les demandes relatives au prononcé de la résiliation du bail, à l'expulsion et au paiement d’une indemnité d'occupation.

Par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort ;
PRONONCE la caducité de l'accord de conciliation conclu entre la société LES ECURIES DE [Y] et Monsieur [O] [N] et Madame [I] [Z] [K] le 15 mai 2024 ;

CONDAMNE [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] la somme de 51400 €, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, majorée des intérêts conventionnels au taux de 10 %.
CONDAMNE in solidum [O] [N] et [I] [Z] [K] à payer à la société LES ECURIES DE [Y] les sommes de :
- 2000 € à titre de dommages et intérêts.
- 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Réserve les dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T20:34:44.483Z.