Tribunal judiciaire de Nice, Loyers Commerciaux, 8 juin 2026, n° 22/00013

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant bail commercial en date du 22 août 1985, [D] [N], [J] [N] épouse [O], [S] [N], [Q] [N] épouse [P] et [L] [I] épouse [H] aux droits desquels vient la SAS GT CAPITAL ont donné en location à la SAS McDonald’s System of France Inc. un local commercial, [Adresse 3] à [Localité 4], à usage de restauration sur place et à emporter.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 1985, moyennant un loyer annuel de 300.000 [Localité 5], hors charges et hors taxes.

Par avenant du 6 janvier 1986, l’assiette des locaux loués a été étendue à d’autres locaux situés à la même adresse.

Par jugement du 1er octobre 1994, le tribunal de grande instance de Nice a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 360.920 Francs par an, au 1er octobre 1994. 

Par jugement du 27 février 2008, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 6] du 29 octobre 2009, le juge des loyers commerciaux a ordonné le déplafonnement du loyer et fixé le loyer sur renouvellement à la somme de 202. 611 euros par an à compter du 1er octobre 2003.

Par jugement du 10 mai 2017, le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] a fixé le loyer sur renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 231 212 euros par an HT.

Par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 6] du 31 mai 2018, le jugement du 10 mai 2017 a été confirmé sauf s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé, qui a été fixé à la somme de 282 000 euros par an HT à compter du 1er octobre 2012.

Par avenant du 9 janvier 2020, les parties ont convenu de soumettre le bail à la TVA au taux en vigueur.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte d’huissier du 8 avril 2022, la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à la locataire avec fixation d’un nouveau loyer de renouvellement de 510 .000 euros par an, HT à compter du 1er janvier 2013

Par mémoire, notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 11 mai 2022, la SAS GT CAPITAL invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 510 .000 euros par an hors charges, à compter du 1er janvier 2023, somme correspondant selon elle, à la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SAS GT CAPITAL a, par exploit d’huissier du 14 septembre 2022, fait assigner la SAS McDonald’s System of France Inc devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise à l’effet de déterminer si les conditions légales d’un déplafonnement du loyer de renouvellement sont réunies et dans ce cas de chiffrer le montant du loyer à la valeur locative au 1er janvier 2023

Par mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 novembre 2022, la SAS GT CAPITAL demande:
- de débouter la SAS McDonald’s System of France Inc de ses demandes
- maintien sa demande de désignation d’un expert judiciaire
- de réserver le sort des dépens

Elle expose que [F] [X] dans le cadre d’un rapport d’expertise amiable du 1er février 2021 constate une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce exercé, fondée sur la mise en place de la ligne 2 du tramway en juin 2019, la mutation physique du quartier et l’ouverture de nouveaux magasins, notamment de grande enseigne comme H&M . Elle ajoute que le loyer doit en conséquence être déplafonné et fixé à la valeur locative, soit à la somme de 510 000 euros HT et hors charges, l’expert retenant une surface pondérée de 371m2 et un prix au mètre carré moyen de 1400 euros, après application d’une majoration de 10% pour la terrasse extérieure, de 5% pour l’autorisation de sous-location, de 1% pour la location gérance et de 11 742 euros pour le non remboursement de la taxe foncière. Elle soutient que la clause d’accession en fin de bail ne peut donner lieu à un abattement de valeur locative de 10% ainsi que le demande la locataire car il n’est versé aucun justificatif sur les travaux réalisés par cette dernière qui pourraient être soumis à cette clause d’accession différée et que la présente juridiction est dans l’incapacité de le chiffrer, tout en faisant valoir que les travaux réalisés par la locataire en début de location ont consisté en des travaux d’adaptation des locaux à l’activité et de mise en conformité en cours de bail, qui ne s’analysent pas en des travaux d’amélioration et d’embellissement.

Par mémoire notifié par acte d’huissier du 31 janvier 2023, la SAS McDonald’s System of France Inc contestant la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité s’oppose au déplafonnement du loyer et sollicite:
- à titre principal, la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 312 340 euros HT au 1er janvier 2023
- à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire
- condamner la SAS GT CAPITAL aux frais d’expertise 
- condamner la SAS GT CAPITAL à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

 Elle expose que la valeur locative du loyer est inférieure au loyer plafonné de sorte que le loyer doit être fixé à la baisse, que la surface pondérée doit être fixée à 322m2, que le prix au m2 à retenir est de 1.000 euros et non pas de 1.400 euros comme le demande la bailleresse, eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage, que la majoration pratiquée par l’expert sur le droit de terrasse n’est pas justifiée car lors du précédent renouvellement, l’expert avait retenu une majoration de 2%, la terrasse n’ayant depuis subi aucune modification à l’instar de celle pratiquée pour taxe foncière car cela reviendrait à lui faire supporter implicitement cette charge, en l’absence de clause express lui faisant supporter cette taxe . Elle ajoute que la majoration pour location gérance n’est pas justifiée car le bail étant silencieux sur ce point, elle est autorisée sans que cela ne justifie une majoration, que la majoration pour sous-location doit être limitée à 5% et qu’un abattement pour accession en fin de jouissance doit également être appliqué dans la mesure où elle justifie de la réalisation de travaux depuis l’origine du bail et ce à hauteur de 10%.

Par jugement en date du 26 avril 2023, le Juge des loyers commerciaux a :
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, pour une nouvelle durée de 9 ans ;
- avant dire droit, ordonné une expertise portant sur l’évaluation du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2023 et commis [Z] [Y] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 19 avril 2024.

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 2 décembre 2025, la SAS GT CAPITAL demande au Juge des loyers commerciaux de :

- Juger que les conditions légales d’un déplafonnement de loyer sur renouvellement sont réunies dan le cas d’espèce;
- Fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à la somme de 418.914 euros HT et HC à compter du er janvier 2023;
- Juger que la SAS McDonald’s System of France Inc lui sera redevable des intérêts au taux légal sur la différence entre le montant du loyer en vigueur et le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à compter du 1er janvier 2023 et au fur et à mesure des échéances locatives avec capitalisation pour ceux dus depuis une années entière;
- Partager pour moitié entre les parties le montant des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de [Z] [Y]. 

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 17 juin 2025, SAS McDonald’s System of France Inc demande au Juge des loyers commerciaux de : 
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 201.928 euros par en principal;
A titre subsidiaire, 
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 330.410, 22 euros par an en principal, en l’absence de motifs de déplafonnement;
- Condamner la société GT CAPITAL aux entiers dépens et notamment aux frais d’expertise;
- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions, à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe du déplafonnement 

Sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité 

Il résulte de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le plafonnement du loyer n’est écarté qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-3, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. 

La société bailleresse sollicite le déplafonnement du loyer aux motifs :

- de la constrcution de logements neufs, 
- de la mise en service de la ligne T2 du tramway,
- de la transformation commercial de l’[Adresse 4] et, 
- de la création d’une zone touristique internationale à [Localité 4] par le biais de l’arrêté du 5 février 2026.

En l’espèce l’expert a partiellement écarté les arguments du bailleur pour ne retenir que deux évolutions importantes dans la période de référence , à savoir:

- la création de la ligne T2 de tramway, [Adresse 5]
- l’augmentation de la fréquentation dominicale de l’[Adresse 4] consécutivement à la création de la zone touristique internationale (ZTI). 

La société preneuse conteste les conclusions expertales aux motifs que la ligne T2 du tramwayest venue remplacer diverses lignes de bus de sorte que le nombre de chalands n’a pas augmenté, les habitants de [Localité 4] ayant juste changé de moyens de transports. Elle précise que pour qu’il y ait une modification, il convient d’établir le flux de chalands avant et après l’ouverture de la ligne T2 ou du classement en ZTI. Elle indique qu’en l’absence de statistiques en ce sens, il est impossible de conclure que les modifications sont notables d’autant que le restaurant n’a pas été impacté par la ZTI dès lors qu’il pouvait déjà ouvrir le dimanche. 

S’agissant de la création de la ligne T2 du tramway, il s’évince des éléments versés au débat par les parties que celle-ci a bien été mise en service durant la période de référence. La station [Etablissement 1] permet la désserte de la partie basse de l’avenue et de ses commerces ainsi qu’une connexion entre le centre-ville d’une part et l’aéroport d’autre part. 

Si la société preneuse entend minimiser l’impact de cette création aux motifs de l’absence de statistiques pobantes de la fréquentation des autres moyens de transport, il ressort de l’analyse que cette infrastructure de transport dont les entrées sont situées à une centaine de mètres du commerce considére génère indéniablement un flux d’usagers du tramway qui n’existait pas auparavant. 

S’agisant de la création de la ZTI, il ressort de l’analyse menée que l’ouverture dominicale de la majorité des commerces de l’[Adresse 4] a entraîné une augmentation de la fréquentation des commerces et que le commerce considéré dont l’objet est la restauration rapîde ( ouvert 7jours/7 entre 07h30 et minuit) a indénéniablement bénéficié ce nouvel afflux. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer doit être fixé à la valeur locative. 

II. sur la détermination de la valeur locative

Sur la surface pondérée des locaux 

La société bailleresse conteste la surface pondérée globale de 314m2 retenue par l’expert, au motif du fait qu’elle serait inférieure à la surface homologuée par la Cour d’appel dans son arrêt en date du 31 mai 2018 ainsi que celle retenue par les experts [X] et DUMUR dans leurs rapports précédents. 

Il s’évince toutefois de l’analyse menée que la surface pondérée calculée dans les rapports d’expertise précédants concernait une date de valeur au 1er octobre 2012 tenant compte des préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière publiée en 2012 qui n’est plus applicable actuellement. Dès lors, c’est à bon droit que l’expert a calculé les surfaces pondérées des locaux en application de la grille de pondération applicable depuis le 1er juillet 2015 qui applique de nouveaux seuils de superficie. 

La société preneuse conteste les coefficients de pondération retenus par l’expert et notamment ceux appliqués à la cuisine, à la plonge qui fait partie de la cuisine ainsi qu’à la salle de restauration et la salle de consommation. 

Il s’évince toutefois de l’analyse que la surface de la cuisine qui est ouverte sur la salle de consommation n’en était separée que par un guichet et non un élément structurel (mur porteur) de sorte qu’elle est potentiellement aménageable en zone de vente qui justifie les coefficients appliqués. 

S’agissant de la salle de restauration en étage, cette dernière a été pondérée à un coefficient de 0,45 ce qui correspond au coefficient moyen proposé par la charte (0,40 à 0,50). 

Il est résulte de l’ensemble de ses éléments que la surface pondérée sera fixée à 314 m2. 

Sur la valeur unitaire au mètre carré

Aux termes de son rapport, l’expert a retenu un prix moyen au m2 de 1.000 euros.

La société bailleresse conteste ce montant aux motifs que le local considéré se situant dans la portion de l’[Adresse 4] bénéficiant de la meilleure commercialité, il convient pour déterminer le montant du prix au m2 moyen applicable à ce secteur de ne retenir que des références situées dans cette même portion ou à défaut de références suffisantes, d’intégrer des références situées dans d’autres portions de cette même avenue, mais en les majorant pour tenir compte de la différence de niveau de commercialité entre les emplacements. 

Il s’évince des éléments versés au débat et noatmment des termes de comparaison recueillis par les parties que la moyenne des loyers unitaires relatifs aux onze références de voisinage s’établit à la somme de 1.200 euros/m2/par an.

Il convient toutefois d’observer que ces références portent sur des locaux dont la surface pondérée moyenne s’élève à 155 m2. Le panel révèle au demeurant que les valeurs locatives métriques les plus élevées du secteur concernent spécifiquement des surfaces commerciales comprise entre 100 et 150 m2.

En l’espèce, les locaux considérés développent une surface utrile de 606 m2, ce qui est nettement supérieur à la taille des termes de comparaison susvisés.

Il est constant que la valeur locative métrique doit être appréciée de manière dégressive en considération de l’importance de la superficie des lieux loués afin de tenir compte de l’effet de masse sur le loyer global. La configuration et la dimension particulièrement importante du local en cause font donc obstacle à l’application pure et simple de la moyennedu marché local applicable aux petites surfaces.

Dès lors, il y a lieu de retenir un prix unitaire à 1.000 euros /m2/par an. 

Sur les abattements pour charges

La société preneuse conteste la majoration appliquée par l’expert au titre de la location gérance au motif que lorsque le bail est silencieux sur ce point, cette dernière est autorisée sans que cela donne lieu à une quelconque application de majoration. Elle conteste en outre la majoration de 3% concernant la terrasse. Elle conteste également le rapport d’expertise en ce qu’il a procédé à une majoration locative au titre du montant de l’impôt foncier. Plus précisément, elle soutient que les clauses du bail liant les parties laissent la charge exclusive de cet impôt au bailleur et que l’expert ne saurait, par le biais d’un correctif financier, réintégrer indirectement une charge non contractuelle dans le cacul du loyer en renouvellement.La société preneuse conteste enfin l’absence d’abattement opéré par l’expert au titre de la clause d’accession des améliorations en fin de jouissance. 

Il s’évince en premier lieu de l’analyse que la majoration de 1% appliquée pour la location-gérance correspond à une majoration usuellement appliquée dans ce cas de figure de sorte qu’elle ne souffre d’aucune contestation. 

S’agissant de la terrasse, il doit être précisé que même si elle n’est pas comprise dans l’assiette des locaux donnés à bail, il n’en demeure pas moins que c’est en vertu de son bail commercial que la société preneuse s’est vu accorder un droit de stationnement sur l’[Adresse 4]. Enfin , si la terrasse est d’exploitation limitée en comparaison à la surface intérieure des salles, elle a tout de même vocation à rendre le restaurant plus visible pour la clientèle qui parcourt l’avenue de sorte que c’est à bon droit que l’expert a entendu lui appliquer une majoration de 3%. 

S’agissant de la majoration locative faite au titre de l’impôt foncier, il est en premier lieu constant que le transfert des charges, et notamment de l’impôt foncier, constitue un élément déterminant de l’équilibre économique du contrat, dont le juge doit tenir compte pour apprécier la valeur locative du marché. En l’espèce, il ressort des investigations ménées par l’expert que les baux ayant servi de termes de comparaison dans le même secteur géographique stipulent, le remboursement de l’impôt foncier par le preneur au bailleur. Ces loyers de références correspondent ainsi à des loyers “nets de charges”. A l’inverse, le bail liant les parties à l’instance met l’impôt foncier à la charge exclusive du bailleur, ce qui confère à la société preneuse un avantage juridique et financier incontestable par rapport aux conditions normales du marché considéré. Dès lors, pour satisfaire à l’exigence méthodologique consistant à comparer des éléments comparables, l’expert a, à juste titre, opéré un redressement technique en procédant à une majoration de la valeur locative théorique du montant dudit impôt. Il est à noter que ce correctif ne saurait constituer une modification rétroactive des clauses du bail, mais correspond davantage à l’incidence sur la valeur locative d’une clause favoirable au preneur, conformément aux dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce. Il convient par conséquent de valider la méthode de calcul usitée par l’expert. 

S’agissant de la clause d’accession des améliorations en fin de bail, les investigations menéespar l’expert mettent en évidence que les éléments fournis par les parties ( deux tableaux de lognes comptables sans autres descriptifs ou précisions quant aux événtuels travaux ayant été réalisés au sein du local) ne permettent pas d’apprécier même approximativement l’avantage procuré pour la bailleresse et donc d’évaluer l’éventuel abattement à pratiquer. En l’absence de tels éléments, c’est à bon droit que l’expert n’a pratiqué aucun abattement à ce titre. 

Sur les intérêts légaux et la demande de capitalisation

En application de l’article 1344-1 du Code civil, la différence entre le loyer payé et le loyer fixé par le présent jugement produit intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure que constitue la notification du premier mémoire pour les échéances antérieures( soit le 11 mai 2022) et à compter de leur date d’échéance respective pour les loyers courus postérieurement. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière étant de droit lorsqu’elle est réclamée, il convient d’y faire droit.

Sur les dépens et les demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que la juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En matière de fixation de loyer commercial, il est d’usage constant eu égard à l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative de leur titre, de partager les dépens. 

En l’espèce, la mesure d’expertise ayant profité aux deux parties, il y a lieu de partager les entiers dépens par moitié, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de [Z] [Y].

La SAS McDonald’s System of France Inc succombant, l’équité commande de rejeter sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société bailleresse n’ayant pas formulé de demandes en ce sens, il n’y a pas lieu de statuer davantage.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] entre la la SAS GT CAPITAL et la 
SAS McDonald’s S ystem of France Inc à la somme de 354.000 euros, HC et HT, 

Dit que la SAS McDonald’s S ystem of France Inc devra s’acquitter de la différence entre les loyers effectivement versés depuis le 1er janvier 2023 et le montant du loyer fixé par la présente décision, 

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal en application des articles 1344 et 1344-1 du Code civil à compter du 11 mai 2022 pour les échances antérieures au présent jugement, et à compter de chaque échéance successive pour les loyers courus postérieurement, 

Ordonne la cpitalisation des inétrêts due pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

Rejette les demandes faites par la SAS McDonald’s S ystem of France Inc au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Dit que les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais liés à l’expertise judiciaire diligentée par [Z] [Y] seront partagés par moitié entre les parties, 

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)



JUGEMENT : S.A.S. GT CAPITAL c/ Société MC DONALD’S SYSTEM OF FRANCE 

MINUTE N° 26/
Du 08 Juin 2026 

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 22/00013 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OOQR 


 
Par jugement en date du huit Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.



DÉBATS

A l'audience publique du 03 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2026,


PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 
Grosse délivrée à

Me Renaud GIULIERI
, Me Christophe TORA


expédition délivrée à

le

mentions diverses















DEMANDERESSE: 

S.A.S. GT CAPITAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant







DEFENDERESSE:

Société MC DONALD’S SYSTEM OF FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice élisant domicile en son établissement principal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






























EXPOSE DU LITIGE 

Suivant bail commercial en date du 22 août 1985, [D] [N], [J] [N] épouse [O], [S] [N], [Q] [N] épouse [P] et [L] [I] épouse [H] aux droits desquels vient la SAS GT CAPITAL ont donné en location à la SAS McDonald’s System of France Inc. un local commercial, [Adresse 3] à [Localité 4], à usage de restauration sur place et à emporter.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 1985, moyennant un loyer annuel de 300.000 [Localité 5], hors charges et hors taxes.

Par avenant du 6 janvier 1986, l’assiette des locaux loués a été étendue à d’autres locaux situés à la même adresse.

Par jugement du 1er octobre 1994, le tribunal de grande instance de Nice a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 360.920 Francs par an, au 1er octobre 1994. 

Par jugement du 27 février 2008, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 6] du 29 octobre 2009, le juge des loyers commerciaux a ordonné le déplafonnement du loyer et fixé le loyer sur renouvellement à la somme de 202. 611 euros par an à compter du 1er octobre 2003.

Par jugement du 10 mai 2017, le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] a fixé le loyer sur renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 231 212 euros par an HT.

Par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 6] du 31 mai 2018, le jugement du 10 mai 2017 a été confirmé sauf s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé, qui a été fixé à la somme de 282 000 euros par an HT à compter du 1er octobre 2012.

Par avenant du 9 janvier 2020, les parties ont convenu de soumettre le bail à la TVA au taux en vigueur.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte d’huissier du 8 avril 2022, la bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à la locataire avec fixation d’un nouveau loyer de renouvellement de 510 .000 euros par an, HT à compter du 1er janvier 2013

Par mémoire, notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 11 mai 2022, la SAS GT CAPITAL invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 510 .000 euros par an hors charges, à compter du 1er janvier 2023, somme correspondant selon elle, à la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SAS GT CAPITAL a, par exploit d’huissier du 14 septembre 2022, fait assigner la SAS McDonald’s System of France Inc devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise à l’effet de déterminer si les conditions légales d’un déplafonnement du loyer de renouvellement sont réunies et dans ce cas de chiffrer le montant du loyer à la valeur locative au 1er janvier 2023

Par mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 novembre 2022, la SAS GT CAPITAL demande:
- de débouter la SAS McDonald’s System of France Inc de ses demandes
- maintien sa demande de désignation d’un expert judiciaire
- de réserver le sort des dépens

Elle expose que [F] [X] dans le cadre d’un rapport d’expertise amiable du 1er février 2021 constate une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce exercé, fondée sur la mise en place de la ligne 2 du tramway en juin 2019, la mutation physique du quartier et l’ouverture de nouveaux magasins, notamment de grande enseigne comme H&M . Elle ajoute que le loyer doit en conséquence être déplafonné et fixé à la valeur locative, soit à la somme de 510 000 euros HT et hors charges, l’expert retenant une surface pondérée de 371m2 et un prix au mètre carré moyen de 1400 euros, après application d’une majoration de 10% pour la terrasse extérieure, de 5% pour l’autorisation de sous-location, de 1% pour la location gérance et de 11 742 euros pour le non remboursement de la taxe foncière. Elle soutient que la clause d’accession en fin de bail ne peut donner lieu à un abattement de valeur locative de 10% ainsi que le demande la locataire car il n’est versé aucun justificatif sur les travaux réalisés par cette dernière qui pourraient être soumis à cette clause d’accession différée et que la présente juridiction est dans l’incapacité de le chiffrer, tout en faisant valoir que les travaux réalisés par la locataire en début de location ont consisté en des travaux d’adaptation des locaux à l’activité et de mise en conformité en cours de bail, qui ne s’analysent pas en des travaux d’amélioration et d’embellissement.

Par mémoire notifié par acte d’huissier du 31 janvier 2023, la SAS McDonald’s System of France Inc contestant la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité s’oppose au déplafonnement du loyer et sollicite:
- à titre principal, la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 312 340 euros HT au 1er janvier 2023
- à titre subsidiaire, de désigner un expert judiciaire
- condamner la SAS GT CAPITAL aux frais d’expertise 
- condamner la SAS GT CAPITAL à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

 Elle expose que la valeur locative du loyer est inférieure au loyer plafonné de sorte que le loyer doit être fixé à la baisse, que la surface pondérée doit être fixée à 322m2, que le prix au m2 à retenir est de 1.000 euros et non pas de 1.400 euros comme le demande la bailleresse, eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage, que la majoration pratiquée par l’expert sur le droit de terrasse n’est pas justifiée car lors du précédent renouvellement, l’expert avait retenu une majoration de 2%, la terrasse n’ayant depuis subi aucune modification à l’instar de celle pratiquée pour taxe foncière car cela reviendrait à lui faire supporter implicitement cette charge, en l’absence de clause express lui faisant supporter cette taxe . Elle ajoute que la majoration pour location gérance n’est pas justifiée car le bail étant silencieux sur ce point, elle est autorisée sans que cela ne justifie une majoration, que la majoration pour sous-location doit être limitée à 5% et qu’un abattement pour accession en fin de jouissance doit également être appliqué dans la mesure où elle justifie de la réalisation de travaux depuis l’origine du bail et ce à hauteur de 10%.

Par jugement en date du 26 avril 2023, le Juge des loyers commerciaux a :
- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, pour une nouvelle durée de 9 ans ;
- avant dire droit, ordonné une expertise portant sur l’évaluation du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2023 et commis [Z] [Y] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 19 avril 2024.

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 2 décembre 2025, la SAS GT CAPITAL demande au Juge des loyers commerciaux de :

- Juger que les conditions légales d’un déplafonnement de loyer sur renouvellement sont réunies dan le cas d’espèce;
- Fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à la somme de 418.914 euros HT et HC à compter du er janvier 2023;
- Juger que la SAS McDonald’s System of France Inc lui sera redevable des intérêts au taux légal sur la différence entre le montant du loyer en vigueur et le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à compter du 1er janvier 2023 et au fur et à mesure des échéances locatives avec capitalisation pour ceux dus depuis une années entière;
- Partager pour moitié entre les parties le montant des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de [Z] [Y]. 

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 17 juin 2025, SAS McDonald’s System of France Inc demande au Juge des loyers commerciaux de : 
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 201.928 euros par en principal;
A titre subsidiaire, 
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 330.410, 22 euros par an en principal, en l’absence de motifs de déplafonnement;
- Condamner la société GT CAPITAL aux entiers dépens et notamment aux frais d’expertise;
- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions, à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe du déplafonnement 

Sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité 

Il résulte de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le plafonnement du loyer n’est écarté qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-3, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. 

La société bailleresse sollicite le déplafonnement du loyer aux motifs :

- de la constrcution de logements neufs, 
- de la mise en service de la ligne T2 du tramway,
- de la transformation commercial de l’[Adresse 4] et, 
- de la création d’une zone touristique internationale à [Localité 4] par le biais de l’arrêté du 5 février 2026.

En l’espèce l’expert a partiellement écarté les arguments du bailleur pour ne retenir que deux évolutions importantes dans la période de référence , à savoir:

- la création de la ligne T2 de tramway, [Adresse 5]
- l’augmentation de la fréquentation dominicale de l’[Adresse 4] consécutivement à la création de la zone touristique internationale (ZTI). 

La société preneuse conteste les conclusions expertales aux motifs que la ligne T2 du tramwayest venue remplacer diverses lignes de bus de sorte que le nombre de chalands n’a pas augmenté, les habitants de [Localité 4] ayant juste changé de moyens de transports. Elle précise que pour qu’il y ait une modification, il convient d’établir le flux de chalands avant et après l’ouverture de la ligne T2 ou du classement en ZTI. Elle indique qu’en l’absence de statistiques en ce sens, il est impossible de conclure que les modifications sont notables d’autant que le restaurant n’a pas été impacté par la ZTI dès lors qu’il pouvait déjà ouvrir le dimanche. 

S’agissant de la création de la ligne T2 du tramway, il s’évince des éléments versés au débat par les parties que celle-ci a bien été mise en service durant la période de référence. La station [Etablissement 1] permet la désserte de la partie basse de l’avenue et de ses commerces ainsi qu’une connexion entre le centre-ville d’une part et l’aéroport d’autre part. 

Si la société preneuse entend minimiser l’impact de cette création aux motifs de l’absence de statistiques pobantes de la fréquentation des autres moyens de transport, il ressort de l’analyse que cette infrastructure de transport dont les entrées sont situées à une centaine de mètres du commerce considére génère indéniablement un flux d’usagers du tramway qui n’existait pas auparavant. 

S’agisant de la création de la ZTI, il ressort de l’analyse menée que l’ouverture dominicale de la majorité des commerces de l’[Adresse 4] a entraîné une augmentation de la fréquentation des commerces et que le commerce considéré dont l’objet est la restauration rapîde ( ouvert 7jours/7 entre 07h30 et minuit) a indénéniablement bénéficié ce nouvel afflux. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer doit être fixé à la valeur locative. 

II. sur la détermination de la valeur locative

Sur la surface pondérée des locaux 

La société bailleresse conteste la surface pondérée globale de 314m2 retenue par l’expert, au motif du fait qu’elle serait inférieure à la surface homologuée par la Cour d’appel dans son arrêt en date du 31 mai 2018 ainsi que celle retenue par les experts [X] et DUMUR dans leurs rapports précédents. 

Il s’évince toutefois de l’analyse menée que la surface pondérée calculée dans les rapports d’expertise précédants concernait une date de valeur au 1er octobre 2012 tenant compte des préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière publiée en 2012 qui n’est plus applicable actuellement. Dès lors, c’est à bon droit que l’expert a calculé les surfaces pondérées des locaux en application de la grille de pondération applicable depuis le 1er juillet 2015 qui applique de nouveaux seuils de superficie. 

La société preneuse conteste les coefficients de pondération retenus par l’expert et notamment ceux appliqués à la cuisine, à la plonge qui fait partie de la cuisine ainsi qu’à la salle de restauration et la salle de consommation. 

Il s’évince toutefois de l’analyse que la surface de la cuisine qui est ouverte sur la salle de consommation n’en était separée que par un guichet et non un élément structurel (mur porteur) de sorte qu’elle est potentiellement aménageable en zone de vente qui justifie les coefficients appliqués. 

S’agissant de la salle de restauration en étage, cette dernière a été pondérée à un coefficient de 0,45 ce qui correspond au coefficient moyen proposé par la charte (0,40 à 0,50). 

Il est résulte de l’ensemble de ses éléments que la surface pondérée sera fixée à 314 m2. 

Sur la valeur unitaire au mètre carré

Aux termes de son rapport, l’expert a retenu un prix moyen au m2 de 1.000 euros.

La société bailleresse conteste ce montant aux motifs que le local considéré se situant dans la portion de l’[Adresse 4] bénéficiant de la meilleure commercialité, il convient pour déterminer le montant du prix au m2 moyen applicable à ce secteur de ne retenir que des références situées dans cette même portion ou à défaut de références suffisantes, d’intégrer des références situées dans d’autres portions de cette même avenue, mais en les majorant pour tenir compte de la différence de niveau de commercialité entre les emplacements. 

Il s’évince des éléments versés au débat et noatmment des termes de comparaison recueillis par les parties que la moyenne des loyers unitaires relatifs aux onze références de voisinage s’établit à la somme de 1.200 euros/m2/par an.

Il convient toutefois d’observer que ces références portent sur des locaux dont la surface pondérée moyenne s’élève à 155 m2. Le panel révèle au demeurant que les valeurs locatives métriques les plus élevées du secteur concernent spécifiquement des surfaces commerciales comprise entre 100 et 150 m2.

En l’espèce, les locaux considérés développent une surface utrile de 606 m2, ce qui est nettement supérieur à la taille des termes de comparaison susvisés.

Il est constant que la valeur locative métrique doit être appréciée de manière dégressive en considération de l’importance de la superficie des lieux loués afin de tenir compte de l’effet de masse sur le loyer global. La configuration et la dimension particulièrement importante du local en cause font donc obstacle à l’application pure et simple de la moyennedu marché local applicable aux petites surfaces.

Dès lors, il y a lieu de retenir un prix unitaire à 1.000 euros /m2/par an. 

Sur les abattements pour charges

La société preneuse conteste la majoration appliquée par l’expert au titre de la location gérance au motif que lorsque le bail est silencieux sur ce point, cette dernière est autorisée sans que cela donne lieu à une quelconque application de majoration. Elle conteste en outre la majoration de 3% concernant la terrasse. Elle conteste également le rapport d’expertise en ce qu’il a procédé à une majoration locative au titre du montant de l’impôt foncier. Plus précisément, elle soutient que les clauses du bail liant les parties laissent la charge exclusive de cet impôt au bailleur et que l’expert ne saurait, par le biais d’un correctif financier, réintégrer indirectement une charge non contractuelle dans le cacul du loyer en renouvellement.La société preneuse conteste enfin l’absence d’abattement opéré par l’expert au titre de la clause d’accession des améliorations en fin de jouissance. 

Il s’évince en premier lieu de l’analyse que la majoration de 1% appliquée pour la location-gérance correspond à une majoration usuellement appliquée dans ce cas de figure de sorte qu’elle ne souffre d’aucune contestation. 

S’agissant de la terrasse, il doit être précisé que même si elle n’est pas comprise dans l’assiette des locaux donnés à bail, il n’en demeure pas moins que c’est en vertu de son bail commercial que la société preneuse s’est vu accorder un droit de stationnement sur l’[Adresse 4]. Enfin , si la terrasse est d’exploitation limitée en comparaison à la surface intérieure des salles, elle a tout de même vocation à rendre le restaurant plus visible pour la clientèle qui parcourt l’avenue de sorte que c’est à bon droit que l’expert a entendu lui appliquer une majoration de 3%. 

S’agissant de la majoration locative faite au titre de l’impôt foncier, il est en premier lieu constant que le transfert des charges, et notamment de l’impôt foncier, constitue un élément déterminant de l’équilibre économique du contrat, dont le juge doit tenir compte pour apprécier la valeur locative du marché. En l’espèce, il ressort des investigations ménées par l’expert que les baux ayant servi de termes de comparaison dans le même secteur géographique stipulent, le remboursement de l’impôt foncier par le preneur au bailleur. Ces loyers de références correspondent ainsi à des loyers “nets de charges”. A l’inverse, le bail liant les parties à l’instance met l’impôt foncier à la charge exclusive du bailleur, ce qui confère à la société preneuse un avantage juridique et financier incontestable par rapport aux conditions normales du marché considéré. Dès lors, pour satisfaire à l’exigence méthodologique consistant à comparer des éléments comparables, l’expert a, à juste titre, opéré un redressement technique en procédant à une majoration de la valeur locative théorique du montant dudit impôt. Il est à noter que ce correctif ne saurait constituer une modification rétroactive des clauses du bail, mais correspond davantage à l’incidence sur la valeur locative d’une clause favoirable au preneur, conformément aux dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce. Il convient par conséquent de valider la méthode de calcul usitée par l’expert. 

S’agissant de la clause d’accession des améliorations en fin de bail, les investigations menéespar l’expert mettent en évidence que les éléments fournis par les parties ( deux tableaux de lognes comptables sans autres descriptifs ou précisions quant aux événtuels travaux ayant été réalisés au sein du local) ne permettent pas d’apprécier même approximativement l’avantage procuré pour la bailleresse et donc d’évaluer l’éventuel abattement à pratiquer. En l’absence de tels éléments, c’est à bon droit que l’expert n’a pratiqué aucun abattement à ce titre. 

Sur les intérêts légaux et la demande de capitalisation

En application de l’article 1344-1 du Code civil, la différence entre le loyer payé et le loyer fixé par le présent jugement produit intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure que constitue la notification du premier mémoire pour les échéances antérieures( soit le 11 mai 2022) et à compter de leur date d’échéance respective pour les loyers courus postérieurement. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière étant de droit lorsqu’elle est réclamée, il convient d’y faire droit.

Sur les dépens et les demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que la juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En matière de fixation de loyer commercial, il est d’usage constant eu égard à l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative de leur titre, de partager les dépens. 

En l’espèce, la mesure d’expertise ayant profité aux deux parties, il y a lieu de partager les entiers dépens par moitié, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de [Z] [Y].

La SAS McDonald’s System of France Inc succombant, l’équité commande de rejeter sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société bailleresse n’ayant pas formulé de demandes en ce sens, il n’y a pas lieu de statuer davantage. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] entre la la SAS GT CAPITAL et la 
SAS McDonald’s S ystem of France Inc à la somme de 354.000 euros, HC et HT, 

Dit que la SAS McDonald’s S ystem of France Inc devra s’acquitter de la différence entre les loyers effectivement versés depuis le 1er janvier 2023 et le montant du loyer fixé par la présente décision, 

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal en application des articles 1344 et 1344-1 du Code civil à compter du 11 mai 2022 pour les échances antérieures au présent jugement, et à compter de chaque échéance successive pour les loyers courus postérieurement, 

Ordonne la cpitalisation des inétrêts due pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, 

Rejette les demandes faites par la SAS McDonald’s S ystem of France Inc au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

Dit que les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais liés à l’expertise judiciaire diligentée par [Z] [Y] seront partagés par moitié entre les parties, 

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-34, code de commerce R145-8, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10831

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8, code civil 1344

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02862

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8, code civil 1344

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10715

  en commun : code de commerce R145-8, code civil 1344

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02867

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00080

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/07295

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01935

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Renvoi à une autre audience · n° 25/05838

  en commun : code de commerce L145-34, code de commerce R145-8

Mise à jour de la source le 2026-06-08T19:44:47.797Z.