Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 8 juillet 2026, n° 22/10715

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 1994, la S.N.C. [Adresse 4], aux droits de laquelle se trouve la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER, a donné à bail à la SARL SANCHEZ AND SMEDS IMPORT des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 3], pour une durée de douze ans à compter du 10 août 1994, pour l'activité “Art de la table, décoration, cadeaux, bijoux”, moyennant un loyer minimum garanti de 315.000 francs par an, hors taxes, hors charges, outre un loyer variable correspondant à 7 % du chiffre d'affaires annuel du preneur. 

Les locaux se composent aux termes du bail de :

- Au rez-de-chaussée, une surface de 49 m²,
- Au premier étage, une surface de 63 m². 

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2000, la S.A.R.L. SANCHEZ AND SMEDS IMPORT a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. AQUAWEAR. 

Par acte sous seing privé du même jour, la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L. AQUAWEAR ont notamment convenu de modifier la destination du bail pour l'activité de “ commerce de détail de prêt à porter homme, femme, enfants et accessoires s'y rapportant” et fixé le loyer minimum garanti à 334.300 francs.

Arrivé à expiration le 09 août 2006, le bail s'est poursuivi par prolongation tacite.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2018, la S.N.C. SNC [Adresse 1] a signifié à la S.A.R.L. AQUAWEAR un congé pour le 30 septembre 2018 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de douze ans, proposant la fixation du loyer minimum garanti à hauteur de 168.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2018, la S.A.R.L. AQUAWEAR a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de 9 ans, mais s'est opposée à la fixation du loyer minimum garanti à la somme de 168.000 euros par an.
 
C'est dans ce contexte qu'après avoir notifié un mémoire préalable le 22 septembre 2020, la S.N.C. SNC [Adresse 1] a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 31 août 2022, la S.A.R.L. AQUAWEAR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ - DIRE que le bail en date du 26 juillet 1994 s'est dûment renouvelé au 1er octobre 2018 ;
- FIXER le loyer minimum garanti annuel, à compter du 1er octobre 2018, à la somme de CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS (169 000 €uros) hors taxes et hors charges, l'ensemble des autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- VOIR DIRE que les compléments de loyers dus à compter de chaque échéance seront assortis des intérêts au taux légal outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil. 

SUBSIDIAIREMENT,

- DESIGNER tel Expert qu'il plaira au Juge des Loyers Commerciaux, à l'effet de fixer le montant du loyer minimum garanti au 1er octobre 2018 ;
- DIRE que pendant l'expertise, le Preneur sera redevable de la somme annuelle de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160.000 €uros) hors taxes et hors charges au titre du loyer minimum garanti et à titre provisoire ;

En tout état de cause,

- DIRE que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en l'espèce ;
- CONDAMNER la Société AQUAWEAR, demanderesse, en tous les dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile”.

Par jugement avant-dire droit contradictoire en date du 24 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : 

- constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2018 ; 
- ordonné une expertise immobilière judiciaire et désigné Monsieur [S] [W], expert judiciaire, à cette fin ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 29 octobre 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 113.800 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2018.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 05 mai 2026, la S.N.C. SNC [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ - DIRE recevable et bien fondée la SNC DU PASSAGE BERRYER en toutes ses demandes, fins, et écritures,
- DEBOUTER la société AQUAWEAR de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,
- DIRE que le Bail s’est renouvelé à la date du 1er octobre 2018 pour une durée de 12 années,
- DIRE que le Loyer Minimum Garanti à compter du 1er octobre 2018 sera fixé à la somme de CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS (169 000 €) hors taxes et hors charges par an, l’ensemble des autres clauses et conditions du Bail expiré demeurant inchangées, sauf en ce qui concerne les éventuelles dispositions d’ordre public légales de la loi Pinel,

Subsidiairement,

- DIRE que le Loyer Minimum Garanti à compter du 1er octobre 2018 sera fixé à la somme de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000 €) hors taxes et hors charges par an,

En tout état de cause,

- DIRE que la société AQUAWEAR sera redevable du différentiel de loyer dû depuis le 1er octobre 2018 et devra verser le différentiel au Bailleur, ainsi que le différentiel dû au titre du dépôt de garantie ; 
- DIRE que la société AQUAWEAR sera redevable des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, outre leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,
- DIRE que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en l’espèce,
- CONDAMNER la Société AQUAWEAR en tous les dépens, comprenant les frais d’expertise, outre la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 avril 2026, la S.A.R.L. AQUAWEAR sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants, L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, de :

“- Débouter la SNC [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- Dire que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2018 aux clauses, charges et conditions du bail expiré sauf celles contraires à la Loi PINEL,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à 92.000 Euros /An/HTCHHC
- Débouter la Société SNC PASSAGE BERRYER de l’intégralité de ses demandes relatives aux intérêts et à la capitalisation des intérêt
- Condamner la SNC [Adresse 6] à verser une indemnité de 3.500 euros à la Société AQUAWEAR au titre de l’article 700 du CPC
- Condamner la SNC [Adresse 6] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS


À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 24 février 2023 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties pour une durée de douze années à effet du 1er octobre 2018.


1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les caractéristiques des locaux 

Les locaux loués, objet de l’expertise, dépendent d’un passage dénommé le “VILLAGE ROYAL” et se situent au rez-de-chaussée de deux constructions anciennes contigües avec un linéaire de façade total d’environ 12 mètres. L’une (1ère boutique) est de taille modeste élevée sur un rez-de-chaussée et d’un étage droit sous toiture avec une architecture générale d’une “maison de ville”. L’autre (2ème boutique) est élevée sur rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième étage mansardé éclairé par une lucarne, avec une façade très sobre, percée de petites fenêtres décorées de deux corniches.

Selon le rapport d'expertise, au rez-de-chaussée, les lieux loués constituent une boutique, accessible par une porte à double vantail, et sont décrits comme suit :

- Au rez-de-chaussée : une surface de vente peu profonde à la configuration générale rectangulaire, avec un sol carrelé, des murs peints avec achalandages sur cintres et étagères, des éléments structurels présents, un faux-plafond sous enduit peint, un éclairage par spots orientables encastrés dans le faux-plafond, une climatisation par blocs soufflants en plafonnier et système réversible et à gauche le départ de l’escalier desservant le 1er étage
- Au 1er étage dont les locaux, accessibles par un escalier privatif, une double réserve avec un “espace retoucherie” ainsi qu’un sanitaire, avec des murs peints, en partie mansardée, un plafond peint sous mansard ou un faux-plafond sous enduit peint, des éclairages par spots en appliques murales ou encastrés dans le faux-plafond, des réseaux encastrés. Le sanitaire, quant à lui, comporte un sol carrelé, des murs peints, un faux-plafond, des équipements sanitaires type water-closet, un petit lave-mains en céramique blanche et des canalisations encastrées avec trappe d’accès.

L’expert relève que les locaux au rez-de-chaussée sont en bon état et que ceux au 1er étage sont en état moyen. 

Il estime que les locaux ont une belle surface de vente fonctionnelle avec un bon éclairage en rez-de-chaussée mais qu’ils présentent comme éléments défavorables la présence de piles structurelles au rez-de-chaussée, d’une mansarde ou une faible hauteur sous-plafond (<2,10 mètres) au 1er étage, et d’une surface de vente limitée au regard de l’étendue de l’assiette locative globale.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’expert sera retenue. 

L’expert relève par ailleurs que la [Adresse 7] dont dépendent les locaux loués, est une voie prestigieuse et courte d’une longueur d’environ 280 mètres située entre les places de la Concorde et de la Madeleine. Elle dépend, selon l’expert, d’un quartier présentant une vocation mixte à la fois tertiaire avec la présence du quartier central des affaires, et commerciale, la [Adresse 7] faisant référence à une certaine idée du luxe “à la française”.

Il relève que la [Adresse 7] bénéficie d’une attractivité commerciale unique et une animation continue en raison de sa proximité avec des sites touristiques comme l’[Adresse 8], la [Adresse 9], le jardin des Tuileries ou la [Adresse 10], avec de nombreux bâtiments officiels comme le Palais de l’Elysée, l’Ambassade de Grande Bretagne, l’Ambassade des Etats-Unis, le ministère de la Marine et la Cour des comptes, de la concentration de pôles commerçants spécialisés dans l'industrie du luxe comme la [Adresse 10], la [Adresse 11], la [Adresse 12] ou la [Adresse 7] ainsi que des établissements hôteliers et de restaurations, réputés à l’international tel que Le Crillon, [Adresse 13], [Adresse 14], Costes, [Adresse 15], [Adresse 16], l'Intercontinental, l’Hyatt, etc.

Aux termes de l’expertise, la commercialité de la [Adresse 7] est spécialisée dans le prêt-à-porter, la maroquinerie et surtout la bijouterie/joaillerie. S’agissant du “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués, il concentre une offre d’enseignes nationales haut de gamme spécialisées dans l’équipement de la personne. En 2018, le nombre d’enseignes implantées était de 16.

Il indique que les locaux bénéficient d’une desserte favorable par les transports en commun, les stations de métro “Madeleine” (lignes 8, 12 et 14), “Concorde” (lignes 1,8 et 12) se situant respectivement à 150 mètres et 250 mètres des locaux ainsi que plusieurs lignes de bus. Il est néanmoins relevé que le stationnement est difficile malgré la présence de parkings publics dans le secteur considéré, dont celui de [Localité 4] situé à moins de 100 mètres de l’accès principal au “VILLAGE ROYAL”.

La S.NC. SNC [Adresse 1] adhère à l’appréciation expertale des facteurs locaux de commercialité. Elle considère toutefois, que contrairement à l’appréciation de l’expert judiciaire et de la locataire, les locaux sont particulièrement accessibles aux véhicules, avec la présence d’au moins 9 parkings à 500 mètres environ des locaux loués. Elle considère également que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de la possibilité offerte au preneur de pouvoir exploiter les locaux tous les dimanches, ce qui constitue un avantage commercial majeur.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’affirme la locataire l’accès au “VILLAGE ROYAL” depuis la [Adresse 7], au travers de porches luxueux, visibles et attractifs, constitue un véritable attrait qui capte le flux de chaland. Selon elle, la création d’un site internet pour le “[Adresse 17]” valorise le lieu et les marques de luxe exploitées, à l’instar des locaux loués et réalise chaque année des animations haut de gamme et soignées attirant du chaland potentiel et bénéficiant à l’activité exercée par le preneur. Elle précise que le dynamisme du secteur s’est répercuté sur le trafic physique du “[Adresse 17]” qui a bénéficié de l’ouverture de nouveaux hôtels cinq étoiles au cours du bail expiré. Enfin, elle indique que la S.A.R.L. AQUAWEAR ne peut contester le caractère exceptionnel/unique de sa commercialité dans le cadre de la présente procédure et affirmer sur son propre internet que les locaux bénéficient d’une implantation exceptionnelle et privilégiée.

La S.A.R.L. AQUAWEAR conteste l’appréciation de la situation locative retenue par l’expert, considérant que le “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués. Elle expose que si la [Adresse 7] est une artère prestigieuse spécialisée dans le commerce “haut de gamme” le “[Adresse 17]” ne bénéficie pas de la même exposition, étant en retrait de la [Adresse 7]. Elle ajoute que en raison de la configuration du passage entre deux artères, son accessibilité uniquement piétonne et la quasi impossibilité de stationnement automobile, le flux de chalands est inférieur à celui des [Adresse 18] et [Localité 5] d’angles. Elle ajoute que la desserte par les transports en commun ne constitue pas le moyen de locomotion privilégiée pour son flux de chaland potentiel dit “haut de gamme”. Enfin, elle considère que la S.N.C. [Adresse 1] échoue à démontrer ses affirmations quant au dynamisme du secteur de par la présence de grands hôtels cinq étoiles.

En l’espèce, l’expert a fait une juste appréciation des facteurs locaux de commercialité et a pris en compte dans son appréciation la présence d’animations au sein du “VILLAGE ROYAL” dont l’attractivité bénéficie à l’activité exercée par la S.A.R.L. AQUAWEAR. 

Toutefois, la S.N.C. [Adresse 1] échoue à démontrer la possibilité de stationnement automobile aux abords des locaux loués, la présence de parkings dont elle se prévaut se situant en dehors de la zone de chalandise fixée usuellement à 400 mètres à proximité des locaux loués.

Par ailleurs, la S.A.R.L. AQUAWEAR n’établit nullement une moins bonne commercialité du “[Adresse 17]” au sein de laquelle se situent les locaux loués en comparaison à celle de la [Adresse 7], ni qu’elle ne bénéficie pas d’un flux de chaland potentiel.

Au contraire, la bonne desserte des transports en commun, ainsi que la présence d’établissements hôteliers et de restaurations haut de gamme aux abords des locaux loués sont des éléments favorables et contribuent à une attractivité certaine de la [Adresse 7] et du “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués.

En conséquence, il convient de retenir l’appréciation faites par l’expert judiciaire s’agissant des caractéristiques des locaux, de leur emplacement et de leur commercialité.


1.2 Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 106 m² au total, sur la base d’un plan ancien coté annexé au contrat de bail. Il précise qu’au regard de l’absence de sa qualité de géomètre expert ou d’architecte, si une différence de superficie est constatée entre le relevé effectué par un professionnel du mesurage et les surfaces brutes utiles relevées, il y aura lieu de reconsidérer les bases de son estimation au prorata. Il a considéré en outre que la surface de l’emprise de l’escalier ne figurait pas au plan précité, qu’il l’a relevé lors de sa visite mais qu’elle ne doit pas pour autant être prise en compte lors de la détermination de la surface pondérée. Il a estimé la surface pondérée à 58 m²B. 

La S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER conteste l’appréciation de l’expert des surfaces utile et pondérée et sollicite de retenir une surface utile de 112 m² et une surface pondérée de 61,60 m²B, sans contester les coefficients de pondération appliqués par l’expert, aux motifs que l’expert judiciaire a écarté l’emprise de l’escalier et alors même qu’elle ne fait pas partie des éléments de déduction figurant à la charte de l’expertise applicable.

La S.A.R.L AQUAWEAR ne la conteste pas. Elle s’oppose à prendre en compte dans le calcul des surfaces l’emprise de l’escalier dès lors qu’elle ne correspond à aucune surface utile ou à tout le moins elle devrait être affectée d’un coefficient de minoration de tel sorte que son impact serait “ridicule”.

S’agissant de la détermination de la surface des locaux, la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de novembre 2025 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Au regard de cette charte, il est justifié par l’expert judiciaire de ne pas prendre en compte l’emprise de l’escalier dans la détermination de la surface utile des locaux loués et de la surface pondérée, laquelle constitue un élément de circulation verticale exclue de cette détermination.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface utile de 106 m² et pondérée totale de 58 m² B.


1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant, au regard des dispositions de l'article R.145-7 du code de commerce, qu'en présence de centres commerciaux, ou de galerie marchande formant une unité autonome de marché caractérisée par une physionomie et des caractéristiques propres, les loyers pratiqués dans les commerces traditionnels se trouvant notamment dans une rue adjacente ne sont jamais pris en compte car les commerces s'y trouvant sont trop différents par leur nature et ne comportent pas le pôle d'attraction essentielle du centre commercial.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l'espèce, à titre liminaire, par jugement avant-dire droit du 24 février 2023 n’ayant pas fait l’objet de recours, le juge des loyers a considéré que “s'il résulte des clauses 11 (conditions d'exploitation), 12 (esthétique-publicité) et 13 (règlement intérieur) du bail, que la bailleresse a entendu encadrer les horaires d'ouverture des locaux loués en fonction des horaires du [Adresse 17], imposer l'usage du nom [Adresse 17] dans la publicité du preneur dès lors qu'il fait référence à son activité dans le [Adresse 17], et, s'il est constant que le [Adresse 17] - [Adresse 19] regroupe des boutiques de luxe d'équipement de la personne (Chanel, Dior, Emling, Bric's, Bell & Ross...), enseignes attractives et complémentaires permettant la mise en œuvre d'une communication et d'un plan de « merchandising » cohérents, il sera toutefois relevé que d'une part, il n'est pas démontré que cette cité présente une clientèle « captive » au sein d'un quartier d'affaires et touristique animé, dont le bailleur relève qu'il est dédié aux activités et aux commerces de luxe, notamment dans la toute proche [Adresse 11], que d'autre part, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'apprécier si la bailleresse est seule propriétaire de l'ensemble des locaux loués dans cette cité et qu'enfin l'article 4.1.1 du bail liant les parties, qui stipule un loyer binaire, précise que « lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 » sans toutefois, restreindre les références locatives devant être prises en considération pour fixer la valeur locative”. 

La S.N.C. SNC [Adresse 1] ne verse aucun élément complémentaire aux débats permettant de juger que les locaux loués dépendent d’une unité autonome de marché justifiant de prendre en compte les seules références situées au sein du “VILLAGE ROYAL”.

Ainsi, la bailleresse n'établit pas que les locaux loués relèvent d'une unité autonome de marché justifiant la fixation du loyer de base renouvelé par référence aux seuls prix pratiqués pour des locaux équivalents du “VILLAGE ROYAL”. Il convient donc prendre en compte les références situées à proximité des locaux loués dans une zone de chalandise maximale de 400 mètres, conformément à l’usage.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 2.000 euros toutes clauses du bail considérées à l’exception de l’impôt foncier, et à titre subsidiaire à 2.400 euros en brut /m²B, avant correctifs. 

Au titre des éléments de comparaison récents, l’expert a tenu compte des locations de boutiques situées au sein du “VILLAGE ROYAL” et retenu la référence de fixation judiciaire suivante :

*1.764 €/ m² B au 01/10/2018 pour 102 m²B (LE VILLAGE – restauration), face aux locaux loués.

La S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER a également versé dans le cadre de l’expertise 4 références locatives au sein du “VILLAGE ROYAL”:

*2.143 €/ m²B en 2015 (ERIC BOMPARD – prêt-à-porter) ;
*2.256 €/ m²B en 2013 ([Localité 6] DES COLORISTES – coiffeur) ;
*2.311 €/ m²B en 2011 (BELL & ROSS – horlogerie) ;
*3.493 €/ m²B en 2013 ([Localité 7] DIOR – prêt-à-porter).

Selon l’expert, ces références doivent être considérés “avec la plus grande circonspection”. L’expert a relevé à cet effet que ni les plans ni les baux ne lui avaient été communiqués. Il ajoutait que “Ces références sont très imprécises. La valeur locative annoncée correspond-elle au montant du loyer actuellement acquitté ou s’agit-il du loyer à la date d’effet du bail. Quid du détail des pondérations retenues par la bailleresse ? Le 3 janvier 2024, nous avions pourtant sollicité des comparables exhaustifs ; sans succès. Ces références sont anciennes.
Les états locatifs transmis (dires) ne mentionnent pas les montants des loyers.
De toute façon, conformément au jugement, nous avons étendu nos recherches.”

Au titre des éléments de comparaison récents, l’expert a tenu compte des locations de boutiques situées dans les secteurs suivants :

- 11 références de valeurs locatives de marché/ “premières locations”:
*1.996 €/ m²B en 2018 pour 551 m²B (NC), au [Adresse 20] à [Localité 8] ;
*2.400 €/ m²B en 2016 pour 87,50 m²B (APM [Localité 9] – bijouterie, fantaisie), au [Adresse 21] à [Localité 10] ;
*2.459€/ m²B en 2016 pour 96 m²B (alimentaire, restauration), à la [Adresse 22] à [Localité 8] ;
*2.716€/ m²B en 2016 pour 119 m²B (ERIC BOMPARD – prêt-à-porter), au [Adresse 23] à [Localité 10] ;
*2.854 €/ m²B en 2016 pour 65 m²B (EL GANSO – prêt-à-porter), au [Adresse 24] à [Localité 8] ;
*3.875 €/ m²B en 2017 pour 87,50 m²B (VORWERK – électroménager), au [Adresse 25] à [Localité 10] ;
*4.000 €/ m²B en 2015 pour 66 m²B (CRABE ROYAL – restauration sans cuisson, arts de la table, licencie IV), au [Adresse 26] à [Localité 8] ;
*4.830 €/ m²B en 2016 pour 260 m²B (CAFE POUCHKINE), au [Adresse 27] à [Localité 8] ;
*2.052€/ m²B en 2021 pour 853 m²PMS (CENTRE CULTUREL EUROPE – attraction touristique), au [Adresse 28] à [Localité 8] ;
*2.797 €/ m²B en 2018 (bail dérogatoire de six mois) pour 143 m²B (BOTTEGA VENETA – prêt-à-porter, maroquinerie), au [Adresse 29] à [Localité 8];
*3.561 €/ m²B en 2018 pour 351 m²PMS (LCL – agence bancaire), au [Adresse 30] à [Localité 8] ;

- 9 références de locations renouvelées judiciaires et amiables : 
*1.732 €/ m²B en 2013 pour 214 m²B (GISMONDI – art et antiquités), au [Adresse 31] à [Localité 8] ;
*2.387 €/ m²B en 2014 pour 122,35 m²B ([Localité 11] & BOCH – art de la table, articles pour la salle de bains), au [Adresse 32] à [Localité 8] ;
*2.410€/ m²B en 2011 pour 157 m²B (LADUREE), au [Adresse 33] à [Localité 8] ;
*3.019€/ m²B en 2014 pour 525 m²B (MASSIMO DUTTI – prêt-à-porter), au [Adresse 34] à [Localité 8] ;
*3.368 €/ m²B en 2018 pour 193 m²B (ROYAL QUARTZ – bijouterie, horlogerie, maroquinerie), au [Adresse 35] à [Localité 8] ;
*5.093 €/ m²B en 2012 pour 215 m²B (RALPH LAUREN – prêt-à-porter), au [Adresse 36], à l’angle de la [Adresse 7], à [Localité 8] ;
*15.444 €/ m²B (“effet faubourg”) en 2015 pour 83 m²B (AUDEMARS PIGUET – horlogerie), au [Adresse 37], à l’angle de la [Adresse 7], à [Localité 8] ;
*2.158 €/ m²B en juillet 2016 pour 241 m²B (MAISON DE FAMILLE – équipement de la maison), au [Adresse 38] à [Localité 8] ;
*3.704€/ m²B en janvier 2016 pour 27 m²B (WEMPE – horlogerie), au [Adresse 33], à l’angle de la [Adresse 39], à [Localité 8].

La S.N.C. [Adresse 40] conteste le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et sollicite de retenir un prix unitaire à 2.750 euros /m²B, aux motifs que l’expert judiciaire a retenu des références anciennes entre 2011 et 2013 non représentatives du prix unitaire au 1er octobre 2018. Elle fait valoir en outre qu’il faut se référer aux seules références situées au sein du “ VILLAGE ROYAL” dont leur analyse fait apparaitre que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est insuffisant. Enfin, elle sollicite d’écarter des débats le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [U] [V], lequel vise des références soit anciennes, soit situées dans des localisations de moins bonnes qualités, et ne vise pas des références situées au sein du “VILLAGE ROYAL”. Elle ajoute que ce rapport a été communiqué tardivement au cours de la procédure, qu’il est établi de façon non-contradictoire et porte sur des locaux exploités par une enseigne qui a quitté le “[Adresse 17]” depuis plusieurs années.

La S.A.R.L AQUAWEAR conteste également le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et demande de retenir un prix unitaire à 2.000 euros /m²B avant les abattements, considérant que l’expert judiciaire n’a retenu que des références situées sur des axes dont la commercialité est meilleure que le “VILLAGE ROYAL” et le [Adresse 6], avec des surfaces, une situation géographique, et des activités exercées qui ne sont pas comparables aux locaux loués. Elle fait valoir que la référence de la société ANNE FONTAINE, dont la situation géographique, l’activité exercée de prêt-à-porter et les caractéristiques sont similaires à celle des locaux loués, est particulièrement pertinente. Elle ajoute que l’estimation de la valeur locative par Monsieur [U] [V], expert amiable, est la plus pertinente, dès lors qu’il a pris en compte des références situées [Adresse 41], située à proximité immédiate des locaux loués et avec une commercialité équivalente.

En l’espèce, il ne saurait être pris en compte le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [U] [V] concernant le renouvellement du bail au 12 octobre 2018 pour des locaux exploités au sein du “VILLAGE ROYAL” par la société ATELIERS L.E.L. pour la fixation du prix unitaire, aux motifs que la date de renouvellement du bail est postérieure à celle du présent bail, et que le rapport, établi de façon non-contradictoire à la demande la société ATELIERS L.E.L., n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

Il y a lieu également de relever que conformément à ce qui a été décidé ci-dessus, l’expert judiciaire n’a, à juste titre, pas pris en compte les seules références situées au sein du “[Adresse 17]” et produites par la bailleresse, lesquelles sont par ailleurs imprécises et ne permettent pas au juge des loyers commerciaux de les apprécier et d’en tenir compte dans le cadre de la fixation du prix unitaire.

De surcroît, si l’expert judiciaire a retenu des références situées sur des axes avec de très bonne commercialité, à l’instar du [Adresse 42], de la [Adresse 22] ou la [Adresse 43], ces dernières ont été relativisées en considération des caractéristiques des locaux, de leur situation géographique et de l’activité exercée.

Par ailleurs, il ne saurait être retenu la seule référence concernant la société ANNE FONTAINE versée aux débats par la S.A.R.L. AQUAWEAR. En effet, cette référence porte sur un renouvellement amiable, dont le prix a été fixé contractuellement par les parties et peut prendre en compte des éléments différents de ceux pris en compte pour la valeur locative fixée judiciairement. Au demeurant, si elle concerne des locaux avec une activité similaire de celle exercée dans les locaux loués et situé au sein du “VILLAGE ROYAL”, elle comporte une date de contrat de bail antérieure à la date de renouvellement du présent bail.

Il convient de rappeler que le prix unitaire est déterminé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels sont corrigés afin de prendre en compte l’activité exercée dans les locaux loués, de la date de renouvellement du bail ainsi que les caractéristiques des locaux et leur situation géographique. 

Enfin, il ne saurait être pris en compte au stade de la fixation du prix unitaire les stipulations contractuelles jugées par l’expert judiciaire comme exorbitantes de droit commun dès lors qu’il n’est pas établi que les références retenues comportent de telles stipulations. Ces stipulations précitées seront étudiées au stade d’éventuels correctifs de la valeur locative.

En conséquence, au regard des références pertinentes retenues et analysées par l’expert, des caractéristiques des locaux et de leur très bon emplacement au sein d’une artère prestigieuse et du “VILLAGE ROYAL” qui concentre une offre d’enseignes nationales haut de gamme spécialisées dans l’équipement de la personne, le prix unitaire de 2.400 euros par mêtre carré pondéré proposé par l’expert sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 139.200 euros (2.400 euros x 58 m²B).


1.4 Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l'expert judiciaire propose :

- 1 % de minoration s’agissant de la prime d’assurance de l’immeuble, 
- 5 % de minoration au titre des travaux de mise en conformité à l’exception de ceux relevant de 606 du code civil, 
- 5 % de minoration à raison de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail, 
- 5 % de minoration à raison d’un loyer binaire pour la boutique exploitée en centre-ville hors centre commercial “clos de mur formant une entité commerciale strictement autonome” sous réserve qu’il ait été déclenché,
- une déduction au réel de l’impôt foncier hors taxes d’enlèvement d’ordures ménagères à hauteur de 2.647 euros.

La S.N.C. [Adresse 40] s’oppose à appliquer les abattements retenus par l’expert judiciaire, considérant qu’aux termes de l’article précitée, si le principe de l’abattement est prévu, il y a lieu de prendre en compte les usages, tels que ceux pratiqués en zone prime, à l’instar de la zone située entre la [Adresse 22] et la [Adresse 11] dont les baux mettent de façon usuelle, conformément à la loi Pinel, à la charge des preneurs un nombre de contraintes financières, comme la prise en charge de l’impôt foncier, des travaux de mise en conformité et de l’assurance de l’immeuble.

Elle fait valoir qu’appliquer des abattements au titre de ces clauses jugées exorbitantes de droit commun procéderait de la création artificielle d’un déséquilibre économique par la diminution systématique d’une valeur locative approchée par les termes de référence, sans prise en compte du principe du consentement des parties aux contrats et de l’équilibre économique. 

Elle ajoute que ces abattements créeraient un déséquilibre manifeste, puisque les éléments de comparaison retenus par l’expert sont constitués de baux faisant au preneur les mêmes charges et qu’ils font perdre au bailleur le bénéfice des charges auquel il avait droit et consentis par le preneur au contrat originel. Elle précise que l’expert judiciaire n’a pas rechercher si les éléments de comparaison retenus comportent le transfert de ces charges au preneur.

En outre, elle expose que la seule stipulation contractuelle prévoyant le transfert des travaux de mise en conformité ne peut à elle seule entrainer un abattement et il appartient à la S.A.R.L. AQUAWEAR d’établir la réalisation de ces travaux au cours du bail expiré, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle précise que le transfert de cette charge de travaux visant à faire respecter les règles d’hygiène, de sécurité et relatives à la législation du travail, pour un commerce de prêt-à-porter, ne saurait être jugé exorbitant du droit commun.

Elle soutient également que depuis la loi dite Pinel, le transfert de l’impôt foncier est légal et justifié et n’est plus une clause exorbitante de droit commun à déduire. Elle précise que ce transfert dans le cadre d’une unité autonome de marché à l’instar du “[Adresse 17]” est un usage économique certain et non exorbitant de droit commun.

Elle ajoute que l’expert judiciaire n’établit nullement si les éléments de référence retenus imputaient au preneur la prime d’assurance de l’immeuble et il n’y a donc pas lieu de retenir cet abattement. 

S’agissant de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail, elle indique que l’expert judiciaire ne justifie pas économiquement et légalement l’application de cet abattement.

Enfin, concernant le loyer binaire stipulé au bail, elle considère que la S.A.R.L. AQUAWEAR n’a jamais déclenché le loyer variable et n’établit pas la preuve inverse, de sorte qu’il n’y a lieu à aucun abattement à ce titre.

La S.A.R.L. AQUAWEAR sollicite d’entériner les abattements retenus par l’expert judiciaire, à la seule exception qu’elle sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 5 % au titre de l’impôt foncier et non une déduction au réel afin de tenir compte de la forte augmentation de la taxe foncière et de la variabilité de son montant. Elle précise que l’abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance est justifié par le fait que les locaux lui ont été délivrés brut de gros œuvre et qu’elle a donc dû réaliser des travaux d’aménagement, dont elle supporte le coût jusqu’à la fin de jouissance des locaux et dont ils feront accession au bailleur à ce moment. Elle ajoute que le transfert de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble et des travaux de mise en conformité sont des clauses exorbitantes de droit commun appliquées par le bailleur, peu important que la loi autorise leur mise à la charge du preneur. 

Enfin, elle fait valoir que l’abattement au titre du loyer binaire est justifié, et ce même si le loyer variable ne s’est pas déclenché.


* Sur l’abattement au titre de l'impôt foncier

En droit, les articles R.145-8 et R.145-35, 3° du code de commerce disposent en substance que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative et que ne peuvent normalement être imputés au locataire les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, mais que toutefois, peut être imputé au locataire la taxe foncière.

Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que le bail en cause met, en son article 6.2.1, le montant de la taxe foncière à la charge de la locataire, ce qui constitue une charge exorbitante de droit commun, étant relevé que l’allégation de la bailleresse, selon laquelle l’article R.145-35 du code de commerce autorise le transfert de la charge de l’impôt foncier au preneur et qu’une telle pratique résulte d’un “usage économique certain” n’ôte pas le caractère exorbitant de ce transfert, la taxe foncière étant par principe rattachée à la propriété immobilière.

En outre, il est inopérant de la part de la bailleresse de soutenir que le fait de retenir un abattement au titre de la taxe foncière reviendrait à une double prise en compte puisque les références locatives ayant permis de déterminer la valeur locative unitaires les incluent nécessairement, dans la mesure où elle échoue à en rapporter la preuve et procède par simple affirmation en visant uniquement une jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 12].

Par ailleurs, la locataire échoue à démontrer une augmentation de la taxe foncière et une grande variabilité de ce montant justifiant un abattement forfaitaire de 5 % en lieu et place d’une déduction au réel de la taxe foncière.

Ainsi, la déduction de 2.647 euros proposée par l'expert judiciaire au titre de l'impôt foncier apparaît justifiée et sera retenue par le présent tribunal.


* Sur l'abattement au titre de la prime d’assurance de l’immeuble 

L’article 6.2.1 du contrat de bail met à la charge du preneur le coût de la prime d’assurance de l’immeuble, lequel incombe en principe au bailleur. 

Cette clause est donc exorbitante du droit commun du bail et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative, en appliquant un abattement forfaitaire, et ce peu importe qu’elle ait été ou non réellement imputée à la locataire, comme allégué par la bailleresse, ce d’autant plus qu’elle ne démontre aucunement ne pas avoir imputé cette charge à la locataire.

Par conséquent, il est justifié d’appliquer un abattement de 1 % tel que proposé par l'expert judiciaire.


* Sur l'abattement au titre des travaux de mise en conformité

Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.
En outre, selon l'article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

Les travaux de mise en conformité relevant en principe de l’obligation de délivrance pesant sur le propriétaire, un tel transfert justifie une minoration de la valeur locative.

En l’espèce, la clause 9 du contrat de bail transfère la charge des travaux de mise en conformité à la S.A.R.L. AQUAWEAR. Elle constitue ainsi une clause exorbitante de droit commun et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci, et ce peu importe que la locataire ait ou non effectué de tels travaux au cours du bail expiré.

Le juge des loyers appliquera donc l’abattement sur la valeur locative proposé par l’expert, à hauteur de 5 %.




* Sur l’abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance

Il y a lieu de rappeler que la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-14599).

En l’espèce, l’article 9 du contrat de bail intitulé “ En fin de jouissance” stipule que “Tous les travaux du Preneur deviendront la propriété du Bailleur, sans indemnité, à moins que le Bailleur ne préfère la remise en état des lieux qui s’effectuera aux frais du Preneur”. 

Cette clause offre à la bailleresse la faculté d’exiger la remise des lieux dans leur état initial, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelle et s’analyse donc en une clause d’accession de fin de jouissance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

S’agissant des travaux et aménagement réalisés par la locataire, il ne peut sérieusement être contesté par la bailleresse que la locataire a été contrainte de réaliser dans les locaux des travaux d’aménagement avant son entrée dans les lieux, dès lors que les locaux ont été délivrés par le bailleur en “coque “brut de gros œuvre” tel que cela résulte de l’article 7 du contrat de bail et que le contrat de bail à son article 8 faisait obligation à la locataire de réaliser les travaux d’aménagement et de décoration intérieure à ses frais.

En conséquence, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la S.A.R.L. AQUAWEAR à ses frais doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement, qui sera fixé à 5 %.


* Sur l’abattement à raison d’un loyer binaire pour la boutique exploitée en centre-ville hors centre commercial

Il est admis de constante que si les parties peuvent prévoir librement prévoir un loyer binaire, composé d’un loyer minimum garanti et d’un loyer variable, dont le minimum garanti doit être égal à la valeur locative, le juge des loyers commerciaux peut appliquer un abattement à la valeur locative à ce titre (3e Civ. C.cass, 3 novembre 2016, n°15-16.826 et n°15-16.827).

En l’espèce, la stipulation d'un loyer binaire, composé d'un minimum garanti et d'une part variable égale à 7 % du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, justifie également un abattement car elle a pour effet de porter le loyer exigible à un montant supérieur à celui de la valeur locative, et ce peu importe qu’il ait été déclenché ou non par la bailleresse, ce d’autant plus qu’elle ne le démontre pas alors que la charge de la preuve, contrairement à ce qu’elle allègue, pèse sur elle.

Le juge des loyers appliquera donc l’abattement sur la valeur locative proposé par l’expert, à hauteur de 5 %.


1.5 Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Le total des minorations est donc de : 
- taxe foncière (hors TMO) : 2.467 euros ; 
- prime d’assurance de l’immeuble : 1 % ; 
- travaux de mise en conformité : 5 % ;
- clause d’accession en fin de jouissance : 5 % ; 
- loyer binaire : 5 %.

La valeur locative après correctifs est donc de 114.281 euros au 1er octobre 2018 [(139.200 € x 0,84) – 2.647 €].


2. Sur le différentiel de loyers


Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé depuis le 1er avril 2018 un loyer inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de dire qu’elle est redevable du différentiel de loyer depuis cette date jusqu’à la date de la présente décision, sans pour autant prononcer de condamnation.


3. Sur les intérêts moratoires


En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281  ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 24 février 2023 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 31 août 2022, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. AQUAWEAR sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 24 février 2023 d’autre part, à compter du 31 août 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.


4. Sur l’anatocisme


Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 31 août 2022, date de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022.





5. Sur le réajustement du dépôt de garantie


Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer la S.N.C. SNC [Adresse 1] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.


6. Sur les mesures accessoires


En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER et de 50 % à la charge de la S.A.R.L AQUAWEAR.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnité présentées par la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L. AQUAWEAR au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la somme annuelle de 114.281 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L AQUAWEAR portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8], demeurant inchangées ;

DIT que la S.A.R.L AQUAWEAR est redevable depuis le 1er octobre 2018 du différentiel de loyer existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L AQUAWEAR sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 24 février 2023 d’autre part, à compter du 31 août 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 31 août 2022, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022,

DECLARE la S.N.C. [Adresse 40] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER et la S.A.R.L. AQUAWEAR de leur demande respective d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.N.C. SNC [Adresse 1] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L AQUAWEAR ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 08 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/10715
N° Portalis 352J-W-B7G-CX2R6


N° MINUTE : 3

Assignation du :
31 Août 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.N.C SNC [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Gina MARUANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428



DEFENDERESSE

S.A.R.L AQUAWEAR
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0557





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 12 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 1994, la S.N.C. [Adresse 4], aux droits de laquelle se trouve la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER, a donné à bail à la SARL SANCHEZ AND SMEDS IMPORT des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 3], pour une durée de douze ans à compter du 10 août 1994, pour l'activité “Art de la table, décoration, cadeaux, bijoux”, moyennant un loyer minimum garanti de 315.000 francs par an, hors taxes, hors charges, outre un loyer variable correspondant à 7 % du chiffre d'affaires annuel du preneur. 

Les locaux se composent aux termes du bail de :

- Au rez-de-chaussée, une surface de 49 m²,
- Au premier étage, une surface de 63 m². 

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2000, la S.A.R.L. SANCHEZ AND SMEDS IMPORT a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. AQUAWEAR. 

Par acte sous seing privé du même jour, la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L. AQUAWEAR ont notamment convenu de modifier la destination du bail pour l'activité de “ commerce de détail de prêt à porter homme, femme, enfants et accessoires s'y rapportant” et fixé le loyer minimum garanti à 334.300 francs.

Arrivé à expiration le 09 août 2006, le bail s'est poursuivi par prolongation tacite.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2018, la S.N.C. SNC [Adresse 1] a signifié à la S.A.R.L. AQUAWEAR un congé pour le 30 septembre 2018 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de douze ans, proposant la fixation du loyer minimum garanti à hauteur de 168.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2018, la S.A.R.L. AQUAWEAR a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de 9 ans, mais s'est opposée à la fixation du loyer minimum garanti à la somme de 168.000 euros par an.
 
C'est dans ce contexte qu'après avoir notifié un mémoire préalable le 22 septembre 2020, la S.N.C. SNC [Adresse 1] a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 31 août 2022, la S.A.R.L. AQUAWEAR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ - DIRE que le bail en date du 26 juillet 1994 s'est dûment renouvelé au 1er octobre 2018 ;
- FIXER le loyer minimum garanti annuel, à compter du 1er octobre 2018, à la somme de CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS (169 000 €uros) hors taxes et hors charges, l'ensemble des autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- VOIR DIRE que les compléments de loyers dus à compter de chaque échéance seront assortis des intérêts au taux légal outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil. 

SUBSIDIAIREMENT,

- DESIGNER tel Expert qu'il plaira au Juge des Loyers Commerciaux, à l'effet de fixer le montant du loyer minimum garanti au 1er octobre 2018 ;
- DIRE que pendant l'expertise, le Preneur sera redevable de la somme annuelle de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160.000 €uros) hors taxes et hors charges au titre du loyer minimum garanti et à titre provisoire ;

En tout état de cause,

- DIRE que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en l'espèce ;
- CONDAMNER la Société AQUAWEAR, demanderesse, en tous les dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile”.

Par jugement avant-dire droit contradictoire en date du 24 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : 

- constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2018 ; 
- ordonné une expertise immobilière judiciaire et désigné Monsieur [S] [W], expert judiciaire, à cette fin ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 29 octobre 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 113.800 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2018.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 05 mai 2026, la S.N.C. SNC [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ - DIRE recevable et bien fondée la SNC DU PASSAGE BERRYER en toutes ses demandes, fins, et écritures,
- DEBOUTER la société AQUAWEAR de l’ensemble de ses demandes, fins et écritures,
- DIRE que le Bail s’est renouvelé à la date du 1er octobre 2018 pour une durée de 12 années,
- DIRE que le Loyer Minimum Garanti à compter du 1er octobre 2018 sera fixé à la somme de CENT SOIXANTE NEUF MILLE EUROS (169 000 €) hors taxes et hors charges par an, l’ensemble des autres clauses et conditions du Bail expiré demeurant inchangées, sauf en ce qui concerne les éventuelles dispositions d’ordre public légales de la loi Pinel,

Subsidiairement,

- DIRE que le Loyer Minimum Garanti à compter du 1er octobre 2018 sera fixé à la somme de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000 €) hors taxes et hors charges par an,

En tout état de cause,

- DIRE que la société AQUAWEAR sera redevable du différentiel de loyer dû depuis le 1er octobre 2018 et devra verser le différentiel au Bailleur, ainsi que le différentiel dû au titre du dépôt de garantie ; 
- DIRE que la société AQUAWEAR sera redevable des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, outre leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,
- DIRE que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en l’espèce,
- CONDAMNER la Société AQUAWEAR en tous les dépens, comprenant les frais d’expertise, outre la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 avril 2026, la S.A.R.L. AQUAWEAR sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants, L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, de :

“- Débouter la SNC [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- Dire que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2018 aux clauses, charges et conditions du bail expiré sauf celles contraires à la Loi PINEL,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à 92.000 Euros /An/HTCHHC
- Débouter la Société SNC PASSAGE BERRYER de l’intégralité de ses demandes relatives aux intérêts et à la capitalisation des intérêt
- Condamner la SNC [Adresse 6] à verser une indemnité de 3.500 euros à la Société AQUAWEAR au titre de l’article 700 du CPC
- Condamner la SNC [Adresse 6] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

MOTIFS


À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 24 février 2023 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties pour une durée de douze années à effet du 1er octobre 2018.


1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les caractéristiques des locaux 

Les locaux loués, objet de l’expertise, dépendent d’un passage dénommé le “VILLAGE ROYAL” et se situent au rez-de-chaussée de deux constructions anciennes contigües avec un linéaire de façade total d’environ 12 mètres. L’une (1ère boutique) est de taille modeste élevée sur un rez-de-chaussée et d’un étage droit sous toiture avec une architecture générale d’une “maison de ville”. L’autre (2ème boutique) est élevée sur rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième étage mansardé éclairé par une lucarne, avec une façade très sobre, percée de petites fenêtres décorées de deux corniches.

Selon le rapport d'expertise, au rez-de-chaussée, les lieux loués constituent une boutique, accessible par une porte à double vantail, et sont décrits comme suit :

- Au rez-de-chaussée : une surface de vente peu profonde à la configuration générale rectangulaire, avec un sol carrelé, des murs peints avec achalandages sur cintres et étagères, des éléments structurels présents, un faux-plafond sous enduit peint, un éclairage par spots orientables encastrés dans le faux-plafond, une climatisation par blocs soufflants en plafonnier et système réversible et à gauche le départ de l’escalier desservant le 1er étage
- Au 1er étage dont les locaux, accessibles par un escalier privatif, une double réserve avec un “espace retoucherie” ainsi qu’un sanitaire, avec des murs peints, en partie mansardée, un plafond peint sous mansard ou un faux-plafond sous enduit peint, des éclairages par spots en appliques murales ou encastrés dans le faux-plafond, des réseaux encastrés. Le sanitaire, quant à lui, comporte un sol carrelé, des murs peints, un faux-plafond, des équipements sanitaires type water-closet, un petit lave-mains en céramique blanche et des canalisations encastrées avec trappe d’accès.

L’expert relève que les locaux au rez-de-chaussée sont en bon état et que ceux au 1er étage sont en état moyen. 

Il estime que les locaux ont une belle surface de vente fonctionnelle avec un bon éclairage en rez-de-chaussée mais qu’ils présentent comme éléments défavorables la présence de piles structurelles au rez-de-chaussée, d’une mansarde ou une faible hauteur sous-plafond (<2,10 mètres) au 1er étage, et d’une surface de vente limitée au regard de l’étendue de l’assiette locative globale.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’expert sera retenue. 

L’expert relève par ailleurs que la [Adresse 7] dont dépendent les locaux loués, est une voie prestigieuse et courte d’une longueur d’environ 280 mètres située entre les places de la Concorde et de la Madeleine. Elle dépend, selon l’expert, d’un quartier présentant une vocation mixte à la fois tertiaire avec la présence du quartier central des affaires, et commerciale, la [Adresse 7] faisant référence à une certaine idée du luxe “à la française”.

Il relève que la [Adresse 7] bénéficie d’une attractivité commerciale unique et une animation continue en raison de sa proximité avec des sites touristiques comme l’[Adresse 8], la [Adresse 9], le jardin des Tuileries ou la [Adresse 10], avec de nombreux bâtiments officiels comme le Palais de l’Elysée, l’Ambassade de Grande Bretagne, l’Ambassade des Etats-Unis, le ministère de la Marine et la Cour des comptes, de la concentration de pôles commerçants spécialisés dans l'industrie du luxe comme la [Adresse 10], la [Adresse 11], la [Adresse 12] ou la [Adresse 7] ainsi que des établissements hôteliers et de restaurations, réputés à l’international tel que Le Crillon, [Adresse 13], [Adresse 14], Costes, [Adresse 15], [Adresse 16], l'Intercontinental, l’Hyatt, etc.

Aux termes de l’expertise, la commercialité de la [Adresse 7] est spécialisée dans le prêt-à-porter, la maroquinerie et surtout la bijouterie/joaillerie. S’agissant du “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués, il concentre une offre d’enseignes nationales haut de gamme spécialisées dans l’équipement de la personne. En 2018, le nombre d’enseignes implantées était de 16.

Il indique que les locaux bénéficient d’une desserte favorable par les transports en commun, les stations de métro “Madeleine” (lignes 8, 12 et 14), “Concorde” (lignes 1,8 et 12) se situant respectivement à 150 mètres et 250 mètres des locaux ainsi que plusieurs lignes de bus. Il est néanmoins relevé que le stationnement est difficile malgré la présence de parkings publics dans le secteur considéré, dont celui de [Localité 4] situé à moins de 100 mètres de l’accès principal au “VILLAGE ROYAL”.

La S.NC. SNC [Adresse 1] adhère à l’appréciation expertale des facteurs locaux de commercialité. Elle considère toutefois, que contrairement à l’appréciation de l’expert judiciaire et de la locataire, les locaux sont particulièrement accessibles aux véhicules, avec la présence d’au moins 9 parkings à 500 mètres environ des locaux loués. Elle considère également que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de la possibilité offerte au preneur de pouvoir exploiter les locaux tous les dimanches, ce qui constitue un avantage commercial majeur.

Elle ajoute que contrairement à ce qu’affirme la locataire l’accès au “VILLAGE ROYAL” depuis la [Adresse 7], au travers de porches luxueux, visibles et attractifs, constitue un véritable attrait qui capte le flux de chaland. Selon elle, la création d’un site internet pour le “[Adresse 17]” valorise le lieu et les marques de luxe exploitées, à l’instar des locaux loués et réalise chaque année des animations haut de gamme et soignées attirant du chaland potentiel et bénéficiant à l’activité exercée par le preneur. Elle précise que le dynamisme du secteur s’est répercuté sur le trafic physique du “[Adresse 17]” qui a bénéficié de l’ouverture de nouveaux hôtels cinq étoiles au cours du bail expiré. Enfin, elle indique que la S.A.R.L. AQUAWEAR ne peut contester le caractère exceptionnel/unique de sa commercialité dans le cadre de la présente procédure et affirmer sur son propre internet que les locaux bénéficient d’une implantation exceptionnelle et privilégiée.

La S.A.R.L. AQUAWEAR conteste l’appréciation de la situation locative retenue par l’expert, considérant que le “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués. Elle expose que si la [Adresse 7] est une artère prestigieuse spécialisée dans le commerce “haut de gamme” le “[Adresse 17]” ne bénéficie pas de la même exposition, étant en retrait de la [Adresse 7]. Elle ajoute que en raison de la configuration du passage entre deux artères, son accessibilité uniquement piétonne et la quasi impossibilité de stationnement automobile, le flux de chalands est inférieur à celui des [Adresse 18] et [Localité 5] d’angles. Elle ajoute que la desserte par les transports en commun ne constitue pas le moyen de locomotion privilégiée pour son flux de chaland potentiel dit “haut de gamme”. Enfin, elle considère que la S.N.C. [Adresse 1] échoue à démontrer ses affirmations quant au dynamisme du secteur de par la présence de grands hôtels cinq étoiles.

En l’espèce, l’expert a fait une juste appréciation des facteurs locaux de commercialité et a pris en compte dans son appréciation la présence d’animations au sein du “VILLAGE ROYAL” dont l’attractivité bénéficie à l’activité exercée par la S.A.R.L. AQUAWEAR. 

Toutefois, la S.N.C. [Adresse 1] échoue à démontrer la possibilité de stationnement automobile aux abords des locaux loués, la présence de parkings dont elle se prévaut se situant en dehors de la zone de chalandise fixée usuellement à 400 mètres à proximité des locaux loués.

Par ailleurs, la S.A.R.L. AQUAWEAR n’établit nullement une moins bonne commercialité du “[Adresse 17]” au sein de laquelle se situent les locaux loués en comparaison à celle de la [Adresse 7], ni qu’elle ne bénéficie pas d’un flux de chaland potentiel.

Au contraire, la bonne desserte des transports en commun, ainsi que la présence d’établissements hôteliers et de restaurations haut de gamme aux abords des locaux loués sont des éléments favorables et contribuent à une attractivité certaine de la [Adresse 7] et du “VILLAGE ROYAL” dont dépendent les locaux loués.

En conséquence, il convient de retenir l’appréciation faites par l’expert judiciaire s’agissant des caractéristiques des locaux, de leur emplacement et de leur commercialité.


1.2 Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 106 m² au total, sur la base d’un plan ancien coté annexé au contrat de bail. Il précise qu’au regard de l’absence de sa qualité de géomètre expert ou d’architecte, si une différence de superficie est constatée entre le relevé effectué par un professionnel du mesurage et les surfaces brutes utiles relevées, il y aura lieu de reconsidérer les bases de son estimation au prorata. Il a considéré en outre que la surface de l’emprise de l’escalier ne figurait pas au plan précité, qu’il l’a relevé lors de sa visite mais qu’elle ne doit pas pour autant être prise en compte lors de la détermination de la surface pondérée. Il a estimé la surface pondérée à 58 m²B. 

La S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER conteste l’appréciation de l’expert des surfaces utile et pondérée et sollicite de retenir une surface utile de 112 m² et une surface pondérée de 61,60 m²B, sans contester les coefficients de pondération appliqués par l’expert, aux motifs que l’expert judiciaire a écarté l’emprise de l’escalier et alors même qu’elle ne fait pas partie des éléments de déduction figurant à la charte de l’expertise applicable.

La S.A.R.L AQUAWEAR ne la conteste pas. Elle s’oppose à prendre en compte dans le calcul des surfaces l’emprise de l’escalier dès lors qu’elle ne correspond à aucune surface utile ou à tout le moins elle devrait être affectée d’un coefficient de minoration de tel sorte que son impact serait “ridicule”.

S’agissant de la détermination de la surface des locaux, la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de novembre 2025 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Au regard de cette charte, il est justifié par l’expert judiciaire de ne pas prendre en compte l’emprise de l’escalier dans la détermination de la surface utile des locaux loués et de la surface pondérée, laquelle constitue un élément de circulation verticale exclue de cette détermination.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface utile de 106 m² et pondérée totale de 58 m² B.


1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant, au regard des dispositions de l'article R.145-7 du code de commerce, qu'en présence de centres commerciaux, ou de galerie marchande formant une unité autonome de marché caractérisée par une physionomie et des caractéristiques propres, les loyers pratiqués dans les commerces traditionnels se trouvant notamment dans une rue adjacente ne sont jamais pris en compte car les commerces s'y trouvant sont trop différents par leur nature et ne comportent pas le pôle d'attraction essentielle du centre commercial.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l'espèce, à titre liminaire, par jugement avant-dire droit du 24 février 2023 n’ayant pas fait l’objet de recours, le juge des loyers a considéré que “s'il résulte des clauses 11 (conditions d'exploitation), 12 (esthétique-publicité) et 13 (règlement intérieur) du bail, que la bailleresse a entendu encadrer les horaires d'ouverture des locaux loués en fonction des horaires du [Adresse 17], imposer l'usage du nom [Adresse 17] dans la publicité du preneur dès lors qu'il fait référence à son activité dans le [Adresse 17], et, s'il est constant que le [Adresse 17] - [Adresse 19] regroupe des boutiques de luxe d'équipement de la personne (Chanel, Dior, Emling, Bric's, Bell & Ross...), enseignes attractives et complémentaires permettant la mise en œuvre d'une communication et d'un plan de « merchandising » cohérents, il sera toutefois relevé que d'une part, il n'est pas démontré que cette cité présente une clientèle « captive » au sein d'un quartier d'affaires et touristique animé, dont le bailleur relève qu'il est dédié aux activités et aux commerces de luxe, notamment dans la toute proche [Adresse 11], que d'autre part, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'apprécier si la bailleresse est seule propriétaire de l'ensemble des locaux loués dans cette cité et qu'enfin l'article 4.1.1 du bail liant les parties, qui stipule un loyer binaire, précise que « lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 » sans toutefois, restreindre les références locatives devant être prises en considération pour fixer la valeur locative”. 

La S.N.C. SNC [Adresse 1] ne verse aucun élément complémentaire aux débats permettant de juger que les locaux loués dépendent d’une unité autonome de marché justifiant de prendre en compte les seules références situées au sein du “VILLAGE ROYAL”.

Ainsi, la bailleresse n'établit pas que les locaux loués relèvent d'une unité autonome de marché justifiant la fixation du loyer de base renouvelé par référence aux seuls prix pratiqués pour des locaux équivalents du “VILLAGE ROYAL”. Il convient donc prendre en compte les références situées à proximité des locaux loués dans une zone de chalandise maximale de 400 mètres, conformément à l’usage.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 2.000 euros toutes clauses du bail considérées à l’exception de l’impôt foncier, et à titre subsidiaire à 2.400 euros en brut /m²B, avant correctifs. 

Au titre des éléments de comparaison récents, l’expert a tenu compte des locations de boutiques situées au sein du “VILLAGE ROYAL” et retenu la référence de fixation judiciaire suivante :

*1.764 €/ m² B au 01/10/2018 pour 102 m²B (LE VILLAGE – restauration), face aux locaux loués.

La S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER a également versé dans le cadre de l’expertise 4 références locatives au sein du “VILLAGE ROYAL”:

*2.143 €/ m²B en 2015 (ERIC BOMPARD – prêt-à-porter) ;
*2.256 €/ m²B en 2013 ([Localité 6] DES COLORISTES – coiffeur) ;
*2.311 €/ m²B en 2011 (BELL & ROSS – horlogerie) ;
*3.493 €/ m²B en 2013 ([Localité 7] DIOR – prêt-à-porter).

Selon l’expert, ces références doivent être considérés “avec la plus grande circonspection”. L’expert a relevé à cet effet que ni les plans ni les baux ne lui avaient été communiqués. Il ajoutait que “Ces références sont très imprécises. La valeur locative annoncée correspond-elle au montant du loyer actuellement acquitté ou s’agit-il du loyer à la date d’effet du bail. Quid du détail des pondérations retenues par la bailleresse ? Le 3 janvier 2024, nous avions pourtant sollicité des comparables exhaustifs ; sans succès. Ces références sont anciennes.
Les états locatifs transmis (dires) ne mentionnent pas les montants des loyers.
De toute façon, conformément au jugement, nous avons étendu nos recherches.”

Au titre des éléments de comparaison récents, l’expert a tenu compte des locations de boutiques situées dans les secteurs suivants :

- 11 références de valeurs locatives de marché/ “premières locations”:
*1.996 €/ m²B en 2018 pour 551 m²B (NC), au [Adresse 20] à [Localité 8] ;
*2.400 €/ m²B en 2016 pour 87,50 m²B (APM [Localité 9] – bijouterie, fantaisie), au [Adresse 21] à [Localité 10] ;
*2.459€/ m²B en 2016 pour 96 m²B (alimentaire, restauration), à la [Adresse 22] à [Localité 8] ;
*2.716€/ m²B en 2016 pour 119 m²B (ERIC BOMPARD – prêt-à-porter), au [Adresse 23] à [Localité 10] ;
*2.854 €/ m²B en 2016 pour 65 m²B (EL GANSO – prêt-à-porter), au [Adresse 24] à [Localité 8] ;
*3.875 €/ m²B en 2017 pour 87,50 m²B (VORWERK – électroménager), au [Adresse 25] à [Localité 10] ;
*4.000 €/ m²B en 2015 pour 66 m²B (CRABE ROYAL – restauration sans cuisson, arts de la table, licencie IV), au [Adresse 26] à [Localité 8] ;
*4.830 €/ m²B en 2016 pour 260 m²B (CAFE POUCHKINE), au [Adresse 27] à [Localité 8] ;
*2.052€/ m²B en 2021 pour 853 m²PMS (CENTRE CULTUREL EUROPE – attraction touristique), au [Adresse 28] à [Localité 8] ;
*2.797 €/ m²B en 2018 (bail dérogatoire de six mois) pour 143 m²B (BOTTEGA VENETA – prêt-à-porter, maroquinerie), au [Adresse 29] à [Localité 8];
*3.561 €/ m²B en 2018 pour 351 m²PMS (LCL – agence bancaire), au [Adresse 30] à [Localité 8] ;

- 9 références de locations renouvelées judiciaires et amiables : 
*1.732 €/ m²B en 2013 pour 214 m²B (GISMONDI – art et antiquités), au [Adresse 31] à [Localité 8] ;
*2.387 €/ m²B en 2014 pour 122,35 m²B ([Localité 11] & BOCH – art de la table, articles pour la salle de bains), au [Adresse 32] à [Localité 8] ;
*2.410€/ m²B en 2011 pour 157 m²B (LADUREE), au [Adresse 33] à [Localité 8] ;
*3.019€/ m²B en 2014 pour 525 m²B (MASSIMO DUTTI – prêt-à-porter), au [Adresse 34] à [Localité 8] ;
*3.368 €/ m²B en 2018 pour 193 m²B (ROYAL QUARTZ – bijouterie, horlogerie, maroquinerie), au [Adresse 35] à [Localité 8] ;
*5.093 €/ m²B en 2012 pour 215 m²B (RALPH LAUREN – prêt-à-porter), au [Adresse 36], à l’angle de la [Adresse 7], à [Localité 8] ;
*15.444 €/ m²B (“effet faubourg”) en 2015 pour 83 m²B (AUDEMARS PIGUET – horlogerie), au [Adresse 37], à l’angle de la [Adresse 7], à [Localité 8] ;
*2.158 €/ m²B en juillet 2016 pour 241 m²B (MAISON DE FAMILLE – équipement de la maison), au [Adresse 38] à [Localité 8] ;
*3.704€/ m²B en janvier 2016 pour 27 m²B (WEMPE – horlogerie), au [Adresse 33], à l’angle de la [Adresse 39], à [Localité 8].

La S.N.C. [Adresse 40] conteste le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et sollicite de retenir un prix unitaire à 2.750 euros /m²B, aux motifs que l’expert judiciaire a retenu des références anciennes entre 2011 et 2013 non représentatives du prix unitaire au 1er octobre 2018. Elle fait valoir en outre qu’il faut se référer aux seules références situées au sein du “ VILLAGE ROYAL” dont leur analyse fait apparaitre que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est insuffisant. Enfin, elle sollicite d’écarter des débats le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [U] [V], lequel vise des références soit anciennes, soit situées dans des localisations de moins bonnes qualités, et ne vise pas des références situées au sein du “VILLAGE ROYAL”. Elle ajoute que ce rapport a été communiqué tardivement au cours de la procédure, qu’il est établi de façon non-contradictoire et porte sur des locaux exploités par une enseigne qui a quitté le “[Adresse 17]” depuis plusieurs années.

La S.A.R.L AQUAWEAR conteste également le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire et demande de retenir un prix unitaire à 2.000 euros /m²B avant les abattements, considérant que l’expert judiciaire n’a retenu que des références situées sur des axes dont la commercialité est meilleure que le “VILLAGE ROYAL” et le [Adresse 6], avec des surfaces, une situation géographique, et des activités exercées qui ne sont pas comparables aux locaux loués. Elle fait valoir que la référence de la société ANNE FONTAINE, dont la situation géographique, l’activité exercée de prêt-à-porter et les caractéristiques sont similaires à celle des locaux loués, est particulièrement pertinente. Elle ajoute que l’estimation de la valeur locative par Monsieur [U] [V], expert amiable, est la plus pertinente, dès lors qu’il a pris en compte des références situées [Adresse 41], située à proximité immédiate des locaux loués et avec une commercialité équivalente.

En l’espèce, il ne saurait être pris en compte le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [U] [V] concernant le renouvellement du bail au 12 octobre 2018 pour des locaux exploités au sein du “VILLAGE ROYAL” par la société ATELIERS L.E.L. pour la fixation du prix unitaire, aux motifs que la date de renouvellement du bail est postérieure à celle du présent bail, et que le rapport, établi de façon non-contradictoire à la demande la société ATELIERS L.E.L., n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

Il y a lieu également de relever que conformément à ce qui a été décidé ci-dessus, l’expert judiciaire n’a, à juste titre, pas pris en compte les seules références situées au sein du “[Adresse 17]” et produites par la bailleresse, lesquelles sont par ailleurs imprécises et ne permettent pas au juge des loyers commerciaux de les apprécier et d’en tenir compte dans le cadre de la fixation du prix unitaire.

De surcroît, si l’expert judiciaire a retenu des références situées sur des axes avec de très bonne commercialité, à l’instar du [Adresse 42], de la [Adresse 22] ou la [Adresse 43], ces dernières ont été relativisées en considération des caractéristiques des locaux, de leur situation géographique et de l’activité exercée.

Par ailleurs, il ne saurait être retenu la seule référence concernant la société ANNE FONTAINE versée aux débats par la S.A.R.L. AQUAWEAR. En effet, cette référence porte sur un renouvellement amiable, dont le prix a été fixé contractuellement par les parties et peut prendre en compte des éléments différents de ceux pris en compte pour la valeur locative fixée judiciairement. Au demeurant, si elle concerne des locaux avec une activité similaire de celle exercée dans les locaux loués et situé au sein du “VILLAGE ROYAL”, elle comporte une date de contrat de bail antérieure à la date de renouvellement du présent bail.

Il convient de rappeler que le prix unitaire est déterminé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels sont corrigés afin de prendre en compte l’activité exercée dans les locaux loués, de la date de renouvellement du bail ainsi que les caractéristiques des locaux et leur situation géographique. 

Enfin, il ne saurait être pris en compte au stade de la fixation du prix unitaire les stipulations contractuelles jugées par l’expert judiciaire comme exorbitantes de droit commun dès lors qu’il n’est pas établi que les références retenues comportent de telles stipulations. Ces stipulations précitées seront étudiées au stade d’éventuels correctifs de la valeur locative.

En conséquence, au regard des références pertinentes retenues et analysées par l’expert, des caractéristiques des locaux et de leur très bon emplacement au sein d’une artère prestigieuse et du “VILLAGE ROYAL” qui concentre une offre d’enseignes nationales haut de gamme spécialisées dans l’équipement de la personne, le prix unitaire de 2.400 euros par mêtre carré pondéré proposé par l’expert sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 139.200 euros (2.400 euros x 58 m²B).


1.4 Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l'expert judiciaire propose :

- 1 % de minoration s’agissant de la prime d’assurance de l’immeuble, 
- 5 % de minoration au titre des travaux de mise en conformité à l’exception de ceux relevant de 606 du code civil, 
- 5 % de minoration à raison de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail, 
- 5 % de minoration à raison d’un loyer binaire pour la boutique exploitée en centre-ville hors centre commercial “clos de mur formant une entité commerciale strictement autonome” sous réserve qu’il ait été déclenché,
- une déduction au réel de l’impôt foncier hors taxes d’enlèvement d’ordures ménagères à hauteur de 2.647 euros.

La S.N.C. [Adresse 40] s’oppose à appliquer les abattements retenus par l’expert judiciaire, considérant qu’aux termes de l’article précitée, si le principe de l’abattement est prévu, il y a lieu de prendre en compte les usages, tels que ceux pratiqués en zone prime, à l’instar de la zone située entre la [Adresse 22] et la [Adresse 11] dont les baux mettent de façon usuelle, conformément à la loi Pinel, à la charge des preneurs un nombre de contraintes financières, comme la prise en charge de l’impôt foncier, des travaux de mise en conformité et de l’assurance de l’immeuble.

Elle fait valoir qu’appliquer des abattements au titre de ces clauses jugées exorbitantes de droit commun procéderait de la création artificielle d’un déséquilibre économique par la diminution systématique d’une valeur locative approchée par les termes de référence, sans prise en compte du principe du consentement des parties aux contrats et de l’équilibre économique. 

Elle ajoute que ces abattements créeraient un déséquilibre manifeste, puisque les éléments de comparaison retenus par l’expert sont constitués de baux faisant au preneur les mêmes charges et qu’ils font perdre au bailleur le bénéfice des charges auquel il avait droit et consentis par le preneur au contrat originel. Elle précise que l’expert judiciaire n’a pas rechercher si les éléments de comparaison retenus comportent le transfert de ces charges au preneur.

En outre, elle expose que la seule stipulation contractuelle prévoyant le transfert des travaux de mise en conformité ne peut à elle seule entrainer un abattement et il appartient à la S.A.R.L. AQUAWEAR d’établir la réalisation de ces travaux au cours du bail expiré, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle précise que le transfert de cette charge de travaux visant à faire respecter les règles d’hygiène, de sécurité et relatives à la législation du travail, pour un commerce de prêt-à-porter, ne saurait être jugé exorbitant du droit commun.

Elle soutient également que depuis la loi dite Pinel, le transfert de l’impôt foncier est légal et justifié et n’est plus une clause exorbitante de droit commun à déduire. Elle précise que ce transfert dans le cadre d’une unité autonome de marché à l’instar du “[Adresse 17]” est un usage économique certain et non exorbitant de droit commun.

Elle ajoute que l’expert judiciaire n’établit nullement si les éléments de référence retenus imputaient au preneur la prime d’assurance de l’immeuble et il n’y a donc pas lieu de retenir cet abattement. 

S’agissant de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail, elle indique que l’expert judiciaire ne justifie pas économiquement et légalement l’application de cet abattement.

Enfin, concernant le loyer binaire stipulé au bail, elle considère que la S.A.R.L. AQUAWEAR n’a jamais déclenché le loyer variable et n’établit pas la preuve inverse, de sorte qu’il n’y a lieu à aucun abattement à ce titre.

La S.A.R.L. AQUAWEAR sollicite d’entériner les abattements retenus par l’expert judiciaire, à la seule exception qu’elle sollicite d’appliquer un abattement forfaitaire de 5 % au titre de l’impôt foncier et non une déduction au réel afin de tenir compte de la forte augmentation de la taxe foncière et de la variabilité de son montant. Elle précise que l’abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance est justifié par le fait que les locaux lui ont été délivrés brut de gros œuvre et qu’elle a donc dû réaliser des travaux d’aménagement, dont elle supporte le coût jusqu’à la fin de jouissance des locaux et dont ils feront accession au bailleur à ce moment. Elle ajoute que le transfert de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble et des travaux de mise en conformité sont des clauses exorbitantes de droit commun appliquées par le bailleur, peu important que la loi autorise leur mise à la charge du preneur. 

Enfin, elle fait valoir que l’abattement au titre du loyer binaire est justifié, et ce même si le loyer variable ne s’est pas déclenché.


* Sur l’abattement au titre de l'impôt foncier

En droit, les articles R.145-8 et R.145-35, 3° du code de commerce disposent en substance que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative et que ne peuvent normalement être imputés au locataire les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, mais que toutefois, peut être imputé au locataire la taxe foncière.

Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que le bail en cause met, en son article 6.2.1, le montant de la taxe foncière à la charge de la locataire, ce qui constitue une charge exorbitante de droit commun, étant relevé que l’allégation de la bailleresse, selon laquelle l’article R.145-35 du code de commerce autorise le transfert de la charge de l’impôt foncier au preneur et qu’une telle pratique résulte d’un “usage économique certain” n’ôte pas le caractère exorbitant de ce transfert, la taxe foncière étant par principe rattachée à la propriété immobilière.

En outre, il est inopérant de la part de la bailleresse de soutenir que le fait de retenir un abattement au titre de la taxe foncière reviendrait à une double prise en compte puisque les références locatives ayant permis de déterminer la valeur locative unitaires les incluent nécessairement, dans la mesure où elle échoue à en rapporter la preuve et procède par simple affirmation en visant uniquement une jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 12].

Par ailleurs, la locataire échoue à démontrer une augmentation de la taxe foncière et une grande variabilité de ce montant justifiant un abattement forfaitaire de 5 % en lieu et place d’une déduction au réel de la taxe foncière.

Ainsi, la déduction de 2.647 euros proposée par l'expert judiciaire au titre de l'impôt foncier apparaît justifiée et sera retenue par le présent tribunal.


* Sur l'abattement au titre de la prime d’assurance de l’immeuble 

L’article 6.2.1 du contrat de bail met à la charge du preneur le coût de la prime d’assurance de l’immeuble, lequel incombe en principe au bailleur. 

Cette clause est donc exorbitante du droit commun du bail et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative, en appliquant un abattement forfaitaire, et ce peu importe qu’elle ait été ou non réellement imputée à la locataire, comme allégué par la bailleresse, ce d’autant plus qu’elle ne démontre aucunement ne pas avoir imputé cette charge à la locataire.

Par conséquent, il est justifié d’appliquer un abattement de 1 % tel que proposé par l'expert judiciaire.


* Sur l'abattement au titre des travaux de mise en conformité

Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.
En outre, selon l'article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

Les travaux de mise en conformité relevant en principe de l’obligation de délivrance pesant sur le propriétaire, un tel transfert justifie une minoration de la valeur locative.

En l’espèce, la clause 9 du contrat de bail transfère la charge des travaux de mise en conformité à la S.A.R.L. AQUAWEAR. Elle constitue ainsi une clause exorbitante de droit commun et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci, et ce peu importe que la locataire ait ou non effectué de tels travaux au cours du bail expiré.

Le juge des loyers appliquera donc l’abattement sur la valeur locative proposé par l’expert, à hauteur de 5 %.




* Sur l’abattement au titre de la clause d’accession en fin de jouissance

Il y a lieu de rappeler que la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-14599).

En l’espèce, l’article 9 du contrat de bail intitulé “ En fin de jouissance” stipule que “Tous les travaux du Preneur deviendront la propriété du Bailleur, sans indemnité, à moins que le Bailleur ne préfère la remise en état des lieux qui s’effectuera aux frais du Preneur”. 

Cette clause offre à la bailleresse la faculté d’exiger la remise des lieux dans leur état initial, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelle et s’analyse donc en une clause d’accession de fin de jouissance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

S’agissant des travaux et aménagement réalisés par la locataire, il ne peut sérieusement être contesté par la bailleresse que la locataire a été contrainte de réaliser dans les locaux des travaux d’aménagement avant son entrée dans les lieux, dès lors que les locaux ont été délivrés par le bailleur en “coque “brut de gros œuvre” tel que cela résulte de l’article 7 du contrat de bail et que le contrat de bail à son article 8 faisait obligation à la locataire de réaliser les travaux d’aménagement et de décoration intérieure à ses frais.

En conséquence, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la S.A.R.L. AQUAWEAR à ses frais doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement, qui sera fixé à 5 %.


* Sur l’abattement à raison d’un loyer binaire pour la boutique exploitée en centre-ville hors centre commercial

Il est admis de constante que si les parties peuvent prévoir librement prévoir un loyer binaire, composé d’un loyer minimum garanti et d’un loyer variable, dont le minimum garanti doit être égal à la valeur locative, le juge des loyers commerciaux peut appliquer un abattement à la valeur locative à ce titre (3e Civ. C.cass, 3 novembre 2016, n°15-16.826 et n°15-16.827).

En l’espèce, la stipulation d'un loyer binaire, composé d'un minimum garanti et d'une part variable égale à 7 % du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, justifie également un abattement car elle a pour effet de porter le loyer exigible à un montant supérieur à celui de la valeur locative, et ce peu importe qu’il ait été déclenché ou non par la bailleresse, ce d’autant plus qu’elle ne le démontre pas alors que la charge de la preuve, contrairement à ce qu’elle allègue, pèse sur elle.

Le juge des loyers appliquera donc l’abattement sur la valeur locative proposé par l’expert, à hauteur de 5 %.


1.5 Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Le total des minorations est donc de : 
- taxe foncière (hors TMO) : 2.467 euros ; 
- prime d’assurance de l’immeuble : 1 % ; 
- travaux de mise en conformité : 5 % ;
- clause d’accession en fin de jouissance : 5 % ; 
- loyer binaire : 5 %.

La valeur locative après correctifs est donc de 114.281 euros au 1er octobre 2018 [(139.200 € x 0,84) – 2.647 €].


2. Sur le différentiel de loyers


Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé depuis le 1er avril 2018 un loyer inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de dire qu’elle est redevable du différentiel de loyer depuis cette date jusqu’à la date de la présente décision, sans pour autant prononcer de condamnation.


3. Sur les intérêts moratoires


En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon les dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281  ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 24 février 2023 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer du bail expiré, à compter du 31 août 2022, date de signification de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L. AQUAWEAR sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 24 février 2023 d’autre part, à compter du 31 août 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.


4. Sur l’anatocisme


Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 31 août 2022, date de l’assignation introductive d’instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022.





5. Sur le réajustement du dépôt de garantie


Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer la S.N.C. SNC [Adresse 1] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.


6. Sur les mesures accessoires


En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER et de 50 % à la charge de la S.A.R.L AQUAWEAR.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnité présentées par la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L. AQUAWEAR au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.







PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la somme annuelle de 114.281 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.N.C. SNC [Adresse 1] et la S.A.R.L AQUAWEAR portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8], demeurant inchangées ;

DIT que la S.A.R.L AQUAWEAR est redevable depuis le 1er octobre 2018 du différentiel de loyer existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.R.L AQUAWEAR sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 24 février 2023 d’autre part, à compter du 31 août 2022 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 31 août 2022, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022,

DECLARE la S.N.C. [Adresse 40] irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.N.C. SNC DU PASSAGE BERRYER et la S.A.R.L. AQUAWEAR de leur demande respective d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.N.C. SNC [Adresse 1] et de 50 % à la charge de la S.A.R.L AQUAWEAR ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 08 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA

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  en commun : code de commerce R145-23, code civil 606, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33, code de commerce R145-35

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/07380

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-3, code civil 606, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:50:13.881Z.