Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 juin 2026, n° 24/02862

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012, la S.A.S. [D] SAS a donné à bail commercial à la S.A.S. PANDORA FRANCE des locaux composés d'une boutique avec sanitaires en rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AO numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2012 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de bijoux, de parfums, de montres et d'accessoires constitués de sacs, de porte-clés, de petite maroquinerie, de briquets, de stylos, de lunettes de soleil et de foulards, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 75.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er mai 2021.

Par acte d'huissier en date du 17 mai 2021, la S.A.S. PANDORA FRANCE a fait signifier à la S.A.S. [D] SAS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, en offrant de payer un loyer d'un montant annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier en date du 5 juillet 2021, la S.A.S. [D] SAS a fait signifier à la S.A.S. PANDORA FRANCE son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et se prévalant d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, la S.A.S. [D] SAS a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 juin 2023 réceptionnée le 22 juin 2023, notifié à la S.A.S. PANDORA FRANCE un mémoire préalable comportant demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 252.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 9 février 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 10 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. [D] SAS à la S.A.S. PANDORA FRANCE à compter du 1er juillet 2021 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [Q] [B] aux fins de communication de son avis sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi qu'aux fins d'estimation du montant de la valeur locative des locaux à la date du 1er juillet 2021 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.S. PANDORA FRANCE pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

L'experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 20 novembre 2024, et a déposé son rapport définitif le 20 mai 2025, concluant à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, et estimant le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 106.000 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2021. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 mars 2026 réceptionnée le 19 mars 2026 et remis au greffe par RPVA le 7 avril 2026, la S.A.S. [D] SAS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, et de l'article 1154 ancien du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 132.600 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et par son décret d'application ;juger que les intérêts au taux légal seront appliqués à toutes sommes dues, et ce à compter de la date de chaque échéance contractuelle ou subsidiairement à compter de la date de saisine de la juridiction, avec capitalisation ;condamner la S.A.S. PANDORA FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. PANDORA FRANCE aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [D] SAS fait valoir qu'au cours du bail expiré, la fréquentation de la station de métropolitain [Etablissement 1] située à proximité des locaux s'est amplifiée, de nouvelles enseignes nationales et internationales se sont implantées dans le secteur, le nombre de visiteurs des musées localisés aux alentours a augmenté, et le quartier a été classé en zone touristique internationale, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, laquelle a d'ailleurs déjà été reconnue par pas moins de cinq décisions de justice rendues par la présente juridiction voire par la cour d'appel de Paris. Elle en déduit que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative. 

Elle souligne que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 2.400 euros par mètre carré pondéré, si bien qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 54 m2, et après application d'un coefficient de majoration de 2% prenant en considération la faculté de sous-location dont bénéficie la preneuse, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 132.600 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 1er décembre 2025 réceptionnée le 13 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 22 janvier 2026, la S.A.S. PANDORA FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de :

à titre principal, juger qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 82.374 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;dire et juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce à compter de la date de prise d'effet du bail renouvelé;à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction retenait l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et considérait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 90.630 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction retenait l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et considérait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, juger que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d'une augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté l'année précédente ;en tout état de cause, dire et juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce à compter de la date de prise d'effet du bail renouvelé ;débouter la S.A.S. [D] SAS de l'ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.S. [D] SAS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [D] SAS aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. PANDORA FRANCE conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant observer que l'implantation de nouvelles enseignes nationales et internationales est demeurée stable dans le secteur, que le nombre de visiteurs des musées Carnavalet et Picasso a diminué, et que le classement du quartier en zone touristique internationale a eu un effet neutre dans la mesure où la [Adresse 4] bénéficiait dès 2008, soit antérieurement à la date de conclusion du bail expiré, d'une dérogation en termes d'amplitude horaire d'ouverture des commerces. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les modifications invoquées n'ont eu aucune incidence favorable sur l'exploitation de son activité, précisant que le chiffre d'affaires réalisé dans les locaux donnés à bail n'a cessé de baisser depuis l'année 2016. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 82.374 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire.

À titre subsidiaire, la locataire expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.800 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 53 m2, et après application d'un abattement de 5% prenant en considération la clause d'accession en fin de jouissance prévue au contrat, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 90.630 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé


Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l'espèce, il est constant que la S.A.S. [D] SAS se prévaut de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.


Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité

En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de l'existence d'une modification de l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d'autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d'effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c'est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu'enfin, s'agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Civ. 3, 18 septembre 2025 : pourvoi n°24-13288), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d'office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173).

En l'espèce, la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. [D] SAS et la S.A.S. PANDORA FRANCE par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012 à effet au 1er mai 2012 stipule que la preneuse est tenue : « De n'utiliser les lieux loués qu'à l'usage de : [Y] – PARFUMS – MONTRES et ACCESSOIRES SUIVANTS "Sacs – porte-clés – petite maroquinerie – briquets – stylos – lunettes de soleil – foulards" ne pouvant être exercés à titre d'activité principale » (pièce n°1 en demande, page 2).

Concernant la fréquentation de la station de métropolitain [Localité 5], s'il ressort des statistiques établies par la régie autonome des transports parisiens que celle-ci est passée, entre l'année 2015 et l'année 2019, de la 54ème à la 49ème station la plus fréquentée (pièce n°12 en demande), l'experte judiciaire relève cependant, dans son rapport définitif en date du 20 mai 2025, que « La fréquentation de la station de métro [Localité 5] située à 350 mètres environ (source RATP) et qui achemine les visiteurs vers le [Adresse 5] peut contribuer à la mesure de l'achalandage du site. [...] Elle marque une très modeste évolution positive de 0,93% soit 59.768 voyageurs entrants directs entre 2012 et 2019 (la période 2020/2021 affectée par la crise sanitaire liée au Covid-19 et non significative étant écartée) » (pièce n°10 en demande, page 23), si bien que cette augmentation ne présente aucun caractère notable. 

S'agissant de la présence d'enseignes nationales et internationales dans le secteur des lieux loués, l'experte note que « Des enseignes de chaînes sont venues relayer des commerces indépendants [Adresse 4], mais ce phénomène n'a toutefois visé que 4 des 48 commerces que compte l'artère entre 2012 et 2019, soit 8,3%. Par ailleurs, 22 des 48 commerces, soit 45,83%, se sont maintenus sur la période considérée, témoignant d'une simple stabilité pour près de la moitié des enseignes », et précise que « Plus généralement, le développement commercial du Marais s'est opéré au début des années 2000. Le seul phénomène avéré sur la période étudiée est l'arrivée des enseignes du luxe qui ciblent spécialement une population masculine et implantées principalement [Adresse 6], ce qui est de peu d'impact sur le commerce de bijoux exercé par l'enseigne PANDORA » (pièce n°10 en demande, pages 29 et 33), de sorte qu'il n'est pas démontré que l'implantation de nouvelles enseignes revête un caractère notable, ni que celle-ci ait eu une incidence favorable sur l'activité exercée par la défenderesse.

Pour ce qui est de l'offre muséale proposée à proximité des locaux donnés à bail, la technicienne souligne que « Cinq musées contribuent à drainer les visiteurs du [Adresse 5]. Leur fréquentation a été examinée entre 2012 et 2019 [...]. Leur fréquentation globale (payants et gratuits) a marqué entre la prise d'effet du bail et l'année 2019 une régression de 10% qui tient notamment aux effets de la fermeture pour travaux de rénovation du Musée [Etablissement 2] à partir de 2017 et de la fermeture du Musée [Etablissement 3] entre 2012 et 2013 », et mentionne que « le rapprochement des mesures globales de fréquentation globale en début et fin de bail marque un repli en dépit de la réouverture du Musée [Etablissement 3] fermé à l'origine de la période étudiée », étant observé qu'il ressort effectivement des statistiques établies par le ministère de la culture que la fréquentation annuelle de la [Adresse 7] est passée entre l'année 2012 et l'année 2019 de 193.554 à 71.144 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée [Etablissement 2] est passée entre l'année 2012 et l'année 2019 de 616.645 à 7.870 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée [Etablissement 3] est passée entre l'année 2015 et l'année 2019 de 766.764 à 629.312 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée de la chasse et de la nature est passée entre l'année 2015 et l'année 2019 de 57.425 à 53.704 visiteurs, et que la fréquentation du Musée [Localité 6] est passée entre l'année 2017 et l'année 2019 de 78.416 à 66.307 visiteurs (pièce n°10 en demande, pages 24, 25 et 32), si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, une tendance baissière de la fréquentation muséale alentour est caractérisée.

En ce qui concerne la création de la zone touristique internationale, l'experte judiciaire indique que « La [Adresse 4] se trouve incluse dans l'une des zones touristiques internationales ZTI (secteur MARAIS), lesquelles bénéficient de l'autorisation d'ouverture dominicale et en soirée. On doit toutefois noter que la [Adresse 4] bénéficiait dès 2008-2009 d'une dérogation en termes d'amplitude d'ouverture et constituait une zone touristique préexistante [...]. Cette zone a simplement été étendue par la Loi Macron du 5 août 2015 et son décret d'application du 23 septembre 2015 » (pièce n°10 en demande, pages 23 et 24), ce que reconnaît d'ailleurs expressément la propriétaire en mentionnant que « Cette création ne présente pas un intérêt direct significatif pour les commerces de la [Adresse 4], qui bénéficient déjà, depuis 1994, de la possibilité d'ouvrir le dimanche » (page 13 de son dernier mémoire), de sorte que d'une part, la possibilité d'ouverture dominicale offerte à la locataire est intervenue antérieurement à la date de conclusion du contrat de bail expiré, étant précisé qu'en tout état de cause, l'experte relève que « Cette classification n'a pas eu pour objet ni pour effet une densification des flux, s'agissant des secteurs touristiques choisis pour être déjà très actifs. [...] Pour des raisons liées essentiellement aux contraintes de gestion des salariés, l'impact positif de l'autorisation d'ouverture dominicale et en soirée n'a été significatif que sur les commerces de grande taille et le secteur du luxe (page 11) : Selon la méthode de la double différence, la mesure a donc essentiellement profité aux commerces de grande taille et du secteur du luxe » (pièce n°10 en demande, page 31), si bien que d'autre part, la création de cette zone touristique internationale n'est pas de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués.



Enfin, si la S.A.S. [D] SAS invoque cinq décisions de justice ayant reconnu l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, force est toutefois de constater : que d'une part, l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 13 juin 2018 a été rendu au sujet d'un contrat de bail commercial conclu à effet au 1er janvier 2004 ayant expiré le 31 décembre 2012 (pièce n°13 en demande, page 3), alors que la présente juridiction doit statuer sur un bail conclu à effet au 1er mai 2012 ayant expiré le 30 juin 2021, si bien que la solution dégagée par cet arrêt ne peut être transposée à la présente espèce ; que d'autre part, le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 mars 2018 et l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Paris en date du 24 juin 2020 énoncent explicitement respectivement que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité retenue par l'expert n'est pas contestée par les parties » et que « Tout d'abord, la cour relève que les parties s'accordent sur le principe du déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et de sa fixation à la valeur locative » (pièces en demande n°21 page 4, et n°14 page 4), de sorte que dans la mesure où ces juridictions étaient liées par les prétentions des parties en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, la modification notable des facteurs locaux de commercialité a été retenue sans véritable appréciation de leur part, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence dès lors que la modification alléguée est fermement contestée ; et qu'enfin, les jugements en date du 21 avril 2023 et du 10 janvier 2025 concernaient des locaux situés respectivement [Adresse 8] (pièces n°15 et n°22 en demande), alors que les locaux exploités par la S.A.S. PANDORA FRANCE sont situés [Adresse 3], « Implantation dans la section de l'artère comprise entre les [Adresse 9] et [Adresse 10] » (pièce n°10 en demande, page 9), c'est-à-dire sur un tronçon de la rue distinct, si bien que la présente juridiction ne saurait être liée par ces décisions jurisprudentielles rendues par des juges du fond ayant statué sur des espèces différentes.

Dès lors, les conclusions expertales selon lesquelles « La synthèse de ce qui précède ne permet pas de considérer qu'est intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'avoir bénéficié au commerce exercé par la société locataire au cours du bail échu. Le développement très important de la commercialité de la [Adresse 4] était déjà largement amorcé à la prise d'effet du bail » (pièce n°10 en demande, page 30) emportent la conviction de la présente juridiction.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. [D] SAS échoue à apporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.A.S. [D] SAS de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE, et dans la mesure où les parties s'accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

En outre, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 145-12 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 dudit code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l'espèce, l'experte judiciaire fait état d'un loyer plafonné d'un montant de 82.374 euros (pièce n°20 en demande, page 23).

De fait, le contrat de bail commercial litigieux conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012 stipule : en sa clause intitulée « DURÉE », que « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er Mai 2012, pour se terminer le 30 Avril 2021 » ; et en sa clause intitulée « LOYER », que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : 75.000 € (SOIXANTE-QUINZE MILLE Euros) hors charges et hors taxes » (pièce n°1 en demande, page 2).

De plus, il est établi que ce bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er mai 2021 jusqu'au 30 juin 2021, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. PANDORA FRANCE à la S.A.S. [D] SAS par acte d'huissier en date du 17 mai 2021 et acceptée par cette dernière par acte d'huissier signifié le 5 juillet 2021, laquelle demande a mis fin au bail le 30 juin 2021 et a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2021, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°5 et n°6 en demande), si bien que ce contrat de bail expiré a eu une durée effective de neuf années et trois mois, soit neuf années et un trimestre.

Enfin, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au premier trimestre de l'année 2021, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°146 du 25 juin 2021 à la date d'effet du renouvellement du 1er juillet 2021, et au quatrième trimestre de l'année 2011, correspondant à l'indice publié au journal officiel de la République française n°85 du 8 avril 2012 soit neuf ans et trois mois auparavant, étaient respectivement de 116,73 et de 106,28, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 s'élève à la somme annuelle de : (75.000 x 116,73) ÷ 106,28 = 82.374,39 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 82.374,39 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.


Sur les intérêts moratoires


En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Selon les dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

D'après les dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément aux dispositions de l'article L. 111-2 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire. 



Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu'enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d'agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer les intérêts au taux légal dus sur les rappels de loyers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l'espèce, il ressort de la quittance de loyer en date du 14 septembre 2021 produite aux débats que le loyer facturé par la bailleresse à compter du 1er juillet 2021 s'élève à la somme trimestrielle de 20.547,16 euros hors taxes et hors charges, correspondant à un montant annuel de 82.188,64 euros hors taxes et hors charges (soit : 20.547,16 x 4 : pièce n°1 en défense), sur la base duquel les indexations annuelles ont ultérieurement été calculées conformément aux stipulations contractuelles (pièces en demande n°1 page 3, et n°3 et n°4).

Il est donc établi que la locataire a payé, depuis le 1er juillet 2021 et pendant la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé fixé aux termes de la présente décision, si bien qu'il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé d'une part, et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, au 9 février 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, à compter du 9 février 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. [D] SAS de recouvrer le montant de ces intérêts.


Sur l'anatocisme


En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d'autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 9 février 2024, date de signification de l'assignation introductive d'instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.


Sur les mesures accessoires


Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [D] SAS, partie perdante dès lors qu'elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. PANDORA FRANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. [D] SAS de ses demandes de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,




FIXE le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant la S.A.S. [D] SAS à la S.A.S. PANDORA FRANCE, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AO numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 82.374,39 euros (QUATRE-VINGT-DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATORZE euros et TRENTE-NEUF centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, à compter du 9 février 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, 

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. [D] SAS de recouvrer le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE, 

DÉBOUTE la S.A.S. [D] SAS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. [D] SAS à payer à la S.A.S. PANDORA FRANCE la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. [D] SAS aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 26 juin 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/02862
N° Portalis 352J-W-B7I-C4HVA


N° MINUTE : 4

Assignation du :
09 Février 2024


Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 26 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [D] SAS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Daniela SABAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0046



DÉFENDERESSE

S.A.S. PANDORA FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0538



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DÉBATS

À l'audience du 17 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012, la S.A.S. [D] SAS a donné à bail commercial à la S.A.S. PANDORA FRANCE des locaux composés d'une boutique avec sanitaires en rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AO numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2012 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de bijoux, de parfums, de montres et d'accessoires constitués de sacs, de porte-clés, de petite maroquinerie, de briquets, de stylos, de lunettes de soleil et de foulards, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 75.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er mai 2021.

Par acte d'huissier en date du 17 mai 2021, la S.A.S. PANDORA FRANCE a fait signifier à la S.A.S. [D] SAS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, en offrant de payer un loyer d'un montant annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier en date du 5 juillet 2021, la S.A.S. [D] SAS a fait signifier à la S.A.S. PANDORA FRANCE son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et se prévalant d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, la S.A.S. [D] SAS a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 juin 2023 réceptionnée le 22 juin 2023, notifié à la S.A.S. PANDORA FRANCE un mémoire préalable comportant demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 252.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 9 février 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 10 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. [D] SAS à la S.A.S. PANDORA FRANCE à compter du 1er juillet 2021 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [Q] [B] aux fins de communication de son avis sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi qu'aux fins d'estimation du montant de la valeur locative des locaux à la date du 1er juillet 2021 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.S. PANDORA FRANCE pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

L'experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 20 novembre 2024, et a déposé son rapport définitif le 20 mai 2025, concluant à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, et estimant le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 106.000 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2021. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 mars 2026 réceptionnée le 19 mars 2026 et remis au greffe par RPVA le 7 avril 2026, la S.A.S. [D] SAS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, et de l'article 1154 ancien du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 132.600 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et par son décret d'application ;juger que les intérêts au taux légal seront appliqués à toutes sommes dues, et ce à compter de la date de chaque échéance contractuelle ou subsidiairement à compter de la date de saisine de la juridiction, avec capitalisation ;condamner la S.A.S. PANDORA FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. PANDORA FRANCE aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. [D] SAS fait valoir qu'au cours du bail expiré, la fréquentation de la station de métropolitain [Etablissement 1] située à proximité des locaux s'est amplifiée, de nouvelles enseignes nationales et internationales se sont implantées dans le secteur, le nombre de visiteurs des musées localisés aux alentours a augmenté, et le quartier a été classé en zone touristique internationale, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité, laquelle a d'ailleurs déjà été reconnue par pas moins de cinq décisions de justice rendues par la présente juridiction voire par la cour d'appel de Paris. Elle en déduit que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative. 

Elle souligne que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 2.400 euros par mètre carré pondéré, si bien qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 54 m2, et après application d'un coefficient de majoration de 2% prenant en considération la faculté de sous-location dont bénéficie la preneuse, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 132.600 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 1er décembre 2025 réceptionnée le 13 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 22 janvier 2026, la S.A.S. PANDORA FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de :

à titre principal, juger qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 82.374 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;dire et juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce à compter de la date de prise d'effet du bail renouvelé;à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction retenait l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et considérait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 90.630 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction retenait l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et considérait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond, juger que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d'une augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté l'année précédente ;en tout état de cause, dire et juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce à compter de la date de prise d'effet du bail renouvelé ;débouter la S.A.S. [D] SAS de l'ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.S. [D] SAS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [D] SAS aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. PANDORA FRANCE conteste, à titre principal, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, faisant observer que l'implantation de nouvelles enseignes nationales et internationales est demeurée stable dans le secteur, que le nombre de visiteurs des musées Carnavalet et Picasso a diminué, et que le classement du quartier en zone touristique internationale a eu un effet neutre dans la mesure où la [Adresse 4] bénéficiait dès 2008, soit antérieurement à la date de conclusion du bail expiré, d'une dérogation en termes d'amplitude horaire d'ouverture des commerces. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les modifications invoquées n'ont eu aucune incidence favorable sur l'exploitation de son activité, précisant que le chiffre d'affaires réalisé dans les locaux donnés à bail n'a cessé de baisser depuis l'année 2016. Elle conclut que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 82.374 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire.

À titre subsidiaire, la locataire expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.800 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 53 m2, et après application d'un abattement de 5% prenant en considération la clause d'accession en fin de jouissance prévue au contrat, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 90.630 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé


Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l'espèce, il est constant que la S.A.S. [D] SAS se prévaut de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En conséquence, il convient de rechercher s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.


Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité

En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de l'existence d'une modification de l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d'autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d'effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c'est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu'enfin, s'agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Civ. 3, 18 septembre 2025 : pourvoi n°24-13288), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d'office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173).

En l'espèce, la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. [D] SAS et la S.A.S. PANDORA FRANCE par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012 à effet au 1er mai 2012 stipule que la preneuse est tenue : « De n'utiliser les lieux loués qu'à l'usage de : [Y] – PARFUMS – MONTRES et ACCESSOIRES SUIVANTS "Sacs – porte-clés – petite maroquinerie – briquets – stylos – lunettes de soleil – foulards" ne pouvant être exercés à titre d'activité principale » (pièce n°1 en demande, page 2).

Concernant la fréquentation de la station de métropolitain [Localité 5], s'il ressort des statistiques établies par la régie autonome des transports parisiens que celle-ci est passée, entre l'année 2015 et l'année 2019, de la 54ème à la 49ème station la plus fréquentée (pièce n°12 en demande), l'experte judiciaire relève cependant, dans son rapport définitif en date du 20 mai 2025, que « La fréquentation de la station de métro [Localité 5] située à 350 mètres environ (source RATP) et qui achemine les visiteurs vers le [Adresse 5] peut contribuer à la mesure de l'achalandage du site. [...] Elle marque une très modeste évolution positive de 0,93% soit 59.768 voyageurs entrants directs entre 2012 et 2019 (la période 2020/2021 affectée par la crise sanitaire liée au Covid-19 et non significative étant écartée) » (pièce n°10 en demande, page 23), si bien que cette augmentation ne présente aucun caractère notable. 

S'agissant de la présence d'enseignes nationales et internationales dans le secteur des lieux loués, l'experte note que « Des enseignes de chaînes sont venues relayer des commerces indépendants [Adresse 4], mais ce phénomène n'a toutefois visé que 4 des 48 commerces que compte l'artère entre 2012 et 2019, soit 8,3%. Par ailleurs, 22 des 48 commerces, soit 45,83%, se sont maintenus sur la période considérée, témoignant d'une simple stabilité pour près de la moitié des enseignes », et précise que « Plus généralement, le développement commercial du Marais s'est opéré au début des années 2000. Le seul phénomène avéré sur la période étudiée est l'arrivée des enseignes du luxe qui ciblent spécialement une population masculine et implantées principalement [Adresse 6], ce qui est de peu d'impact sur le commerce de bijoux exercé par l'enseigne PANDORA » (pièce n°10 en demande, pages 29 et 33), de sorte qu'il n'est pas démontré que l'implantation de nouvelles enseignes revête un caractère notable, ni que celle-ci ait eu une incidence favorable sur l'activité exercée par la défenderesse.

Pour ce qui est de l'offre muséale proposée à proximité des locaux donnés à bail, la technicienne souligne que « Cinq musées contribuent à drainer les visiteurs du [Adresse 5]. Leur fréquentation a été examinée entre 2012 et 2019 [...]. Leur fréquentation globale (payants et gratuits) a marqué entre la prise d'effet du bail et l'année 2019 une régression de 10% qui tient notamment aux effets de la fermeture pour travaux de rénovation du Musée [Etablissement 2] à partir de 2017 et de la fermeture du Musée [Etablissement 3] entre 2012 et 2013 », et mentionne que « le rapprochement des mesures globales de fréquentation globale en début et fin de bail marque un repli en dépit de la réouverture du Musée [Etablissement 3] fermé à l'origine de la période étudiée », étant observé qu'il ressort effectivement des statistiques établies par le ministère de la culture que la fréquentation annuelle de la [Adresse 7] est passée entre l'année 2012 et l'année 2019 de 193.554 à 71.144 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée [Etablissement 2] est passée entre l'année 2012 et l'année 2019 de 616.645 à 7.870 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée [Etablissement 3] est passée entre l'année 2015 et l'année 2019 de 766.764 à 629.312 visiteurs, que la fréquentation annuelle du Musée de la chasse et de la nature est passée entre l'année 2015 et l'année 2019 de 57.425 à 53.704 visiteurs, et que la fréquentation du Musée [Localité 6] est passée entre l'année 2017 et l'année 2019 de 78.416 à 66.307 visiteurs (pièce n°10 en demande, pages 24, 25 et 32), si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, une tendance baissière de la fréquentation muséale alentour est caractérisée.

En ce qui concerne la création de la zone touristique internationale, l'experte judiciaire indique que « La [Adresse 4] se trouve incluse dans l'une des zones touristiques internationales ZTI (secteur MARAIS), lesquelles bénéficient de l'autorisation d'ouverture dominicale et en soirée. On doit toutefois noter que la [Adresse 4] bénéficiait dès 2008-2009 d'une dérogation en termes d'amplitude d'ouverture et constituait une zone touristique préexistante [...]. Cette zone a simplement été étendue par la Loi Macron du 5 août 2015 et son décret d'application du 23 septembre 2015 » (pièce n°10 en demande, pages 23 et 24), ce que reconnaît d'ailleurs expressément la propriétaire en mentionnant que « Cette création ne présente pas un intérêt direct significatif pour les commerces de la [Adresse 4], qui bénéficient déjà, depuis 1994, de la possibilité d'ouvrir le dimanche » (page 13 de son dernier mémoire), de sorte que d'une part, la possibilité d'ouverture dominicale offerte à la locataire est intervenue antérieurement à la date de conclusion du contrat de bail expiré, étant précisé qu'en tout état de cause, l'experte relève que « Cette classification n'a pas eu pour objet ni pour effet une densification des flux, s'agissant des secteurs touristiques choisis pour être déjà très actifs. [...] Pour des raisons liées essentiellement aux contraintes de gestion des salariés, l'impact positif de l'autorisation d'ouverture dominicale et en soirée n'a été significatif que sur les commerces de grande taille et le secteur du luxe (page 11) : Selon la méthode de la double différence, la mesure a donc essentiellement profité aux commerces de grande taille et du secteur du luxe » (pièce n°10 en demande, page 31), si bien que d'autre part, la création de cette zone touristique internationale n'est pas de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués.



Enfin, si la S.A.S. [D] SAS invoque cinq décisions de justice ayant reconnu l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, force est toutefois de constater : que d'une part, l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 13 juin 2018 a été rendu au sujet d'un contrat de bail commercial conclu à effet au 1er janvier 2004 ayant expiré le 31 décembre 2012 (pièce n°13 en demande, page 3), alors que la présente juridiction doit statuer sur un bail conclu à effet au 1er mai 2012 ayant expiré le 30 juin 2021, si bien que la solution dégagée par cet arrêt ne peut être transposée à la présente espèce ; que d'autre part, le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 mars 2018 et l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Paris en date du 24 juin 2020 énoncent explicitement respectivement que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité retenue par l'expert n'est pas contestée par les parties » et que « Tout d'abord, la cour relève que les parties s'accordent sur le principe du déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et de sa fixation à la valeur locative » (pièces en demande n°21 page 4, et n°14 page 4), de sorte que dans la mesure où ces juridictions étaient liées par les prétentions des parties en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, la modification notable des facteurs locaux de commercialité a été retenue sans véritable appréciation de leur part, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence dès lors que la modification alléguée est fermement contestée ; et qu'enfin, les jugements en date du 21 avril 2023 et du 10 janvier 2025 concernaient des locaux situés respectivement [Adresse 8] (pièces n°15 et n°22 en demande), alors que les locaux exploités par la S.A.S. PANDORA FRANCE sont situés [Adresse 3], « Implantation dans la section de l'artère comprise entre les [Adresse 9] et [Adresse 10] » (pièce n°10 en demande, page 9), c'est-à-dire sur un tronçon de la rue distinct, si bien que la présente juridiction ne saurait être liée par ces décisions jurisprudentielles rendues par des juges du fond ayant statué sur des espèces différentes.

Dès lors, les conclusions expertales selon lesquelles « La synthèse de ce qui précède ne permet pas de considérer qu'est intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'avoir bénéficié au commerce exercé par la société locataire au cours du bail échu. Le développement très important de la commercialité de la [Adresse 4] était déjà largement amorcé à la prise d'effet du bail » (pièce n°10 en demande, page 30) emportent la conviction de la présente juridiction.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. [D] SAS échoue à apporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux litigieux.

En conséquence, il convient de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux donnés à bail, et de débouter la S.A.S. [D] SAS de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE, et dans la mesure où les parties s'accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

En outre, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 145-12 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 dudit code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l'espèce, l'experte judiciaire fait état d'un loyer plafonné d'un montant de 82.374 euros (pièce n°20 en demande, page 23).

De fait, le contrat de bail commercial litigieux conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 10 avril 2012 stipule : en sa clause intitulée « DURÉE », que « Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er Mai 2012, pour se terminer le 30 Avril 2021 » ; et en sa clause intitulée « LOYER », que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : 75.000 € (SOIXANTE-QUINZE MILLE Euros) hors charges et hors taxes » (pièce n°1 en demande, page 2).

De plus, il est établi que ce bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er mai 2021 jusqu'au 30 juin 2021, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. PANDORA FRANCE à la S.A.S. [D] SAS par acte d'huissier en date du 17 mai 2021 et acceptée par cette dernière par acte d'huissier signifié le 5 juillet 2021, laquelle demande a mis fin au bail le 30 juin 2021 et a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2021, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°5 et n°6 en demande), si bien que ce contrat de bail expiré a eu une durée effective de neuf années et trois mois, soit neuf années et un trimestre.

Enfin, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au premier trimestre de l'année 2021, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°146 du 25 juin 2021 à la date d'effet du renouvellement du 1er juillet 2021, et au quatrième trimestre de l'année 2011, correspondant à l'indice publié au journal officiel de la République française n°85 du 8 avril 2012 soit neuf ans et trois mois auparavant, étaient respectivement de 116,73 et de 106,28, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 s'élève à la somme annuelle de : (75.000 x 116,73) ÷ 106,28 = 82.374,39 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 82.374,39 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.


Sur les intérêts moratoires


En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Selon les dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

D'après les dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément aux dispositions de l'article L. 111-2 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire. 



Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; et qu'enfin, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au bailleur d'agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer les intérêts au taux légal dus sur les rappels de loyers (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l'espèce, il ressort de la quittance de loyer en date du 14 septembre 2021 produite aux débats que le loyer facturé par la bailleresse à compter du 1er juillet 2021 s'élève à la somme trimestrielle de 20.547,16 euros hors taxes et hors charges, correspondant à un montant annuel de 82.188,64 euros hors taxes et hors charges (soit : 20.547,16 x 4 : pièce n°1 en défense), sur la base duquel les indexations annuelles ont ultérieurement été calculées conformément aux stipulations contractuelles (pièces en demande n°1 page 3, et n°3 et n°4).

Il est donc établi que la locataire a payé, depuis le 1er juillet 2021 et pendant la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé fixé aux termes de la présente décision, si bien qu'il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé d'une part, et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, au 9 février 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, à compter du 9 février 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement, et de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. [D] SAS de recouvrer le montant de ces intérêts.


Sur l'anatocisme


En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d'autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 9 février 2024, date de signification de l'assignation introductive d'instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.


Sur les mesures accessoires


Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [D] SAS, partie perdante dès lors qu'elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. PANDORA FRANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. PANDORA FRANCE dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. [D] SAS de ses demandes de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,




FIXE le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant la S.A.S. [D] SAS à la S.A.S. PANDORA FRANCE, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AO numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 82.374,39 euros (QUATRE-VINGT-DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATORZE euros et TRENTE-NEUF centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2021 d'autre part, à compter du 9 février 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, 

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. [D] SAS de recouvrer le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. PANDORA FRANCE, 

DÉBOUTE la S.A.S. [D] SAS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. [D] SAS à payer à la S.A.S. PANDORA FRANCE la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. [D] SAS aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 26 juin 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

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