Tribunal judiciaire de Versailles, JUGE LOYERS COMMERCIAUX, 30 juin 2026, n° 25/06481

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, la SCI PARIS VICTOIRES a donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Versailles (78), à destination de commerce de banque, change, bourse, agence de voyages et toutes opérations s’y rapportant directement ou indirectement, pour une durée de neuf années à compter du 
1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 135.000 € en principal. 

Arrivé à échéance le 31 décembre 2014, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. 

Par acte du 17 mai 2017, la société HSBC France a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2017. Par acte en réponse du 28 juillet 2017, la SCI Paris Victoire a refusé le renouvellement du bail et offert à la société HSBC France le paiement d’une indemnité d’éviction de 171.500 €. 

Des pourparlers ont été engagés mais n’ont pas permis aux parties de régler leur différend. 

Considérant que la SCI PARIS VICTOIRES avait exercé son droit de repentir le 12 mars 2019, la société HSBC France a alors, par acte du 4 juin 2019, saisi le tribunal judiciaire de Versailles afin de constater le renouvellement du bail ou, à défaut, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due. En parallèle, la SCI PARIS VICTOIRES a, par acte du 21 juin 2019, fait assigner la société HSBC France devant la tribunal judiciaire de Versailles en fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2017. 

Les deux procédures ont été jointes par décision du juge de la mise en état rendue le 26 novembre 2019 et enrôlées sous le numéro de RG n° 19/05046. 

Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour HSBC Continental Europe.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a considéré que le bail n’avait pas été renouvelé et que la SCI PARIS VICTOIRES était redevable, à l’endroit de la société HSBC Continental Europe, d’une indemnité d’éviction. Il a commis Madame [K] [R] en qualité d’expert judiciaire afin de se prononcer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre. 

Puis, par acte du 3 mars 2021, la SCI PARIS VICTOIRES a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail à la société HSBC Continental Europe. 

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la SCI PARIS VICTOIRES un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le 1er mars 2023, la société HSBC Continental Europe l’a, par exploit introductif d’instance délivré le 13 avril 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Versailles aux fins de : 
- Fixer à la somme de 110.000 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021 dû par la société HSBC Continental Europe pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78),
- Dire que la société PARIS VICTOIRES devra rembourser à la société HSBC Continental Europe les trop-perçus de loyers depuis la date de renouvellement du bail à effet du 3 mars 2021, majorés des intérêts au taux légal depuis le 
3 mars 2021, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,
- Préalablement, ordonner une expertise conformément à l’article R. 145-30 du code de commerce,
- Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 110.000 € l’an à effet du 3 mars 2021 jusqu’à la fixation définitive,
- Condamner la société PARIS VICTOIRES à payer à la société HSBC Continental Europe une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société PARIS VICTOIRES aux entiers dépens. 

Par jugement du 23 janvier 2024, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 3 mars 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78) ;
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :
- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [P] [G],
- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; 
- réservé les dépens ; 
- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’experte a déposé son rapport le 5 novembre 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 12 mars 2026.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société PARIS VICTOIRES par lettre recommandée le 2 avril 2026, la société CCF, venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, demande au juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L.145-58, L.145-33, L.145-34 et L.145-12 du Code de commerce,
Vu les articles R.145-2 à R.145-8 et R.145-11 du Code de commerce,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

- fixer à la somme de 113.400 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021 dû par la société CCF pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 2],
- majorer les trop-versés de loyers, dus par la société Paris Victoires à la société CCF, des intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation du 
10 mai 2023 délivrée à l’initiative du preneur, puis à compter de chaque échéance contractuelle,
- ordonner l’anatocisme,
- débouter la société Paris Victoires de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Paris Victoires à payer à la société CCF une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- condamner la société Paris Victoires aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Michèle de KERCKHOVE (BVK AVOCATS ASSOCIÉS), Avocat au Barreau de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
- ce sont les dispositions générales des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce qui s’appliquent et non les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce,
- le dernier indice publié à la date du renouvellement du bail est l’indice du troisième trimestre 2020 qui doit être pris en compte pour le calcul du plafond légal et par conséquent l’indice du troisième trimestre 2005,
- la calcul du bailleur crée une distorsion contra legem,
- la valeur locative estimée par l’expert est inférieure,
- l’experte a bien pris en compte les surfaces encore occupées par elle,
- le prix unitaire de l’expert est nettement supérieur aux références ayant une destination identique ou comparable à l’agence du CCF,
- un abattement au titre de la clause de report de l’accession des améliorations en fin de jouissance est justifié,
- les majorations sollicitées par le bailleur doivent être rejetées comme l’a fait l’expert,
- quand le bail permet au preneur d’apposer une enseigne sur les locaux loués, il ne s’agit pas d’un avantage, mais d’une nécessité pour permettre l’exploitation du commerce autorisé dans les lieux loués,
- il serait pénalisant pour le preneur d’avoir à supporter en fin de jouissance les frais de dépose des aménagements qu’il a réalisés. Il n’y a donc aucune majoration à pratiquer,
- la clause d’exclusivité n’apporte en pratique aucune avantage à la société CCF étant donné qu’elle occupe la totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble,
- la clause de cession n’est pas une clause de cession libre pour tout commerce, dès lors qu’elle exclut expressément les commerces bruyants et malodorants,
- une cession ne peut s’envisager qu’au regard des autres clauses et conditions du bail stipulées à l’article 5 « Conditions générales »,
- la société Paris Victoires demande, sur le fondement de l’article R.145-22 du code de commerce, à adapter une clause d’indexation que le bail ne contient pas.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société CCF par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 20 mars 2026, 
la société PARIS VICTOIRES demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le prix du bail renouvelé au 3 mars 2021 à la somme annuelle de 
168 932,51 euros hors charges et hors taxes calculée en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,
- juger que les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer ne pourront courir qu'à compter de la date de la demande en justice puis à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du code civil,
- pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d'avenant de modification du loyer, de renouvellement du bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-
39 du code de commerce, la date d'application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, en application de l'article R. 145-22 du code de commerce, dire que la date d'indexation sera fixée a la date d'effet du nouveau loyer et l'indice de base sera le dernier indice publié à cette date,
- dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner le partage les dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise par moitié par chacune des parties.

Elle fait valoir que :
- les locaux se trouvent à un emplacement de bonne commercialité parfaitement adapté à l'activité exercée au sein d'un secteur mixte qui profite à la fois de la fréquentation de la population résidente, de bureaux ainsi que du flux touristique à proximité du [Localité 3] de [Localité 1] et de pôles commerçants,
- l’experte a commis une erreur de métrage,
- les zones identifiées par l’expert sur les plans ne sont pas pondérées conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière,
- la valeur proposée par la société CCF est bien inférieure à la réalité commerciale du secteur géographique concerné,
- eu égard à la qualité de l'emplacement, du très bon état général des locaux, des prestations fournies par le propriétaire et de l'activité exercée, une comparaison plus objective mène à prendre en considération ces références et retenir une valeur de 700€/m²P,
- la clause d'exclusivité prévue par le bail commercial pour un local de centre-ville constitue un avantage réel pour le preneur, alors surtout qu'elle n'a été introduite dans le bail qu'à la demande du preneur,
- il n'est pas exigé du bailleur qu'il démontre qu'il serait propriétaire d'une autre surface commerciale équivalente dans le même immeuble et qu'il serait susceptible de la louer pour une activité similaire,
- la clause de cession constitue un avantage inhabituel puisqu'elle peut être qualifiée de « tout commerce »,
- en fin de jouissance, la société CCF est déchargée de l'obligation de restituer les locaux dans leur état primitif et donc de réaliser les travaux nécessaires. II s'agit en conséquence d'un avantage financier considérable qu'il convient de prendre en compte pour la fixation de la valeur locative,
- les travaux mentionnés par la société CCF relèvent en réalité de l'entretien normal des lieux donnés a bail (peinture, contrôle technique, équipement alarme) et de l’agencement des locaux conformément au réseau d'agences bancaires CCF. Ainsi, sur l'ensemble des travaux réalisés, seuls ceux portant sur la réalisation des escaliers peuvent réellement être considérés comme un aménagement d'ampleur,
- toutefois, ces aménagements s’élevant à la seule somme de 52 809,21 euros sur neuf ans, soit un investissement de 5 867 euros par an, ils ne sauraient caractériser un investissement notable de la part de la société CCF,
- la clause correspond à une simple application de l'accession au bailleur des travaux réalisés par le preneur, qui ne justifie aucun abattement sur la valeur locative dans la mesure où le preneur n'a pas réalisé de travaux portant sur le gros œuvre,
- la clause d’enseigne permet au locataire une meilleure visibilité,
- le loyer doit être fixé au plafond légal calculé en prenant comme référence le troisième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2005.

Motifs

MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

1.1. Sur le plafond indiciaire

Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

L’expert judiciaire a indiqué sur ce point :
« Il s’agit ici de répondre à la question du tribunal sans se prononcer sur la possibilité de mise en œuvre de cette disposition au regard de la durée du bail initial et de la date à laquelle il a été renouvelé du fait des différentes procédures.
Si le bail de 1997 ou le renouvellement de 2006 contenaient des dispositions particulières il aurait été aisé de les reprendre.
Cependant aucun des deux documents ne contient de clause suffisamment précise.
Dans le bail de 1997 signé le 5 novembre 1997 et prenant rétroactivement effet au 1er janvier 1997, il est indiqué que le loyer sera révisé selon la législation sans précision ni d’indice ni de trimestre de référence.
Dans le renouvellement du bail signé le 31 mars 2008 prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2006 il n’y a pas de dispositions spécifiques sur l’évolution du loyer.
Il faut alors prendre en compte les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce. […]
Je rappelle les données en présence.
Au regard des dispositions de l’article 145-34, on se réfère à l’indice connu au jour de la fixation du loyer de renouvellement.
Le 3 mars 2021, le dernier ILC publié était celui du troisième trimestre 2020 soit 115,70.
Cet indice a été publié le 23 décembre 2020. L’indice du 4T 2020 a été publié le 21 mars 2021 donc postérieurement à la date de renouvellement.
On calcule ensuite le nombre de trimestres entre la date du renouvellement et la date d’effet de l’avant dernier renouvellement ( ici le 1er janvier 2006).
Entre les deux dates, quinze années se sont écoulées mais le renouvellement avait pris effet le 1er janvier et le dernier renouvellement prend effet le 3 mars.
Ici se pose la question de savoir si l’on raisonne sur 60 trimestres ou 
61 trimestres. 

Si l’on raisonne sur 60 trimestres l’indice de départ est celui du 3T 2005 soit 92,86.
Si l’on raisonne sur 61 trimestres l’indice de départ est celui du 2T 2005 soit 92,46.

Initialement, le conseil du locataire a privilégié la première solution.

Le plafond légal s’établirait au 3 mars 2021 à 
135.000 € x 115,70 (ILC 3 T 2020) /92,86 (ILC 3 T 2005) soit 168.204,82 euros.

Le conseil du bailleur privilégie la seconde solution.

Le plafond légal s’établirait au 3 mars 2021 à
135.000 € x 115,70 (ILC 3T 2020) /92,46 (2T 2005) soit 168 932,51 €.

Ce calcul ne tient pas compte du plafonnement de l’indexation des loyers puisque les dispositions sont intervenues postérieurement à 2021 et que j’ignore si le locataire peut bénéficier de la mesure. […]

Je retiens, pour l’exercice du calcul du loyer de renouvellement plafonné, le montant de 168.932,51 € ».

L’experte n’explique pas le choix de retenir la seconde méthode d’évaluation qu’elle présente davantage que la première. 

Or, la locataire fait justement valoir qu’il ne s’est écoulé que 15 ans et 62 jours entre les deux renouvellements du bail et non 15 ans et 1 semestre de sorte qu’il n’est pas justifié de retenir 15 ans et 1 trimestre au regard des dispositions de L. 145-34 précédemment rappelées.

Il y a donc lieu de retenir le premier calcul proposé par l’experte et de fixer le plafond à la somme de 168.204,82 euros.

Pour autant, la demanderesse estimant que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi déterminé, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

1.2. Sur l’emplacement des locaux

Aux termes du rapport d’expertise, les locaux se situent dans un quartier résidentiel prestigieux de [Localité 1] faisant partie des zones résidentielles haut de gamme de la commune. Elle souligne le niveau socio-économique élevé des résidents et le caractère dynamique du quartier accueillant tant des commerces de proximité que des services. Elle fait également état de la proximité du marché Notre Dame, l’un des marchés les plus emblématiques et les plus importants de [Localité 1].
En conclusion, elle estime que « tous ces éléments concourent à faire de ces lieux un très bon emplacement pour une agence bancaire ». Elle précise dans son résumé « très bonne situation sur un axe principal » et « très bon emplacement au niveau de la ville. Quartier dynamique ».
Les parties ne contestent pas l’analyse de l’experte sur ce point.

1.3. Sur les caractéristiques des locaux

L’experte décrit les locaux ainsi :
« Le bien loué se trouve en pied d’immeuble à usage d’habitation et de commerce.
On voit nettement sur les photos que les locaux se situent dans deux immeubles mitoyens.
Le 17 comprend un rez de chaussée et 4 niveaux carrés. Le 21 est composé d’un rez de chaussée, de 3 étages carrés et d’un dernier niveau très mansardé.
Ils sont édifiés sur les parcelles AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2].
Le rez de chaussée des immeubles est occupé par les locaux de la banque tant sur la [Adresse 5] que sur la [Adresse 6].
On note la présence d’une porte en bois qui dessert les étages et notamment ceux occupés par la banque.
Un DAB est implanté en face sur le [Adresse 7].
Les locaux possède une seule entrée pour le public directement sur la rue.
Il possède, pour les étages, des entrées par la porte d’accès aux appartements au 17 mais ces accès ne sont quasiment jamais utilisés par les collaborateurs.
Il a été convenu avec les conseils de se référer aux plans de Gexpertise et de les annoter si nécessaire au cours de la visite.
Quelques mesures ont été effectuées pour valider les surfaces figurant dans le récapitulatif dressé par le géomètre-expert.
La façade est vitrée. Le linéaire est proche de 18 mètres.
L’entrée s’effectue par une porte vitrée à ouverture automatique et permet d’accéder au hall d’accueil qui dessert à droite un espace DAB ainsi qu’un local contenant quelques coffres et un local pour les convoyeurs. Ce dégagement permet aussi l’accès à deux bureaux. L’un est aveugle et l’autre à une fenêtre sur la rue au pain. 
Sur la gauche de l’accueil se trouve :
Un salon d’attente, deux bureaux et à la suite une réserve ainsi qu’un espace technique […]
Un escalier monumental permet l’accès au premier étage.
Linéaire de façade : Approximativement 15 mètres dont 10 mètres vitrés.
Les sols sont stratifiés ou recouverts de moquette. Les hauteurs sous plafond varient mais sont souvent proches de 2,50 mètres.
Puis on accède, par l’escalier en bois, aux niveaux supérieurs. Il n’y a pas d’ascenseur.
A ce niveau, la différence entre les deux bâtiments est visible puisqu’il faut descendre des marches pour accéder à la partie du bâtiment [Adresse 8].
Le plan de sécurité est conforme au plan de Gexpertise.
Comme au rez de chaussée, il existe un comptoir d’accueil et un petit salon d’attente.
Les bureaux sont réservés aux conseillers. On en dénombre 5. Tous sont éclairés naturellement. Les bureaux situés dans l’immeuble du [Adresse 9] sont desservis par un espace qui sert également de vestiaires.
Ils sont séparés par des cloisons vitrées. La hauteur sous plafond varie entre 2,20 mètres et 2,26 mètres.
A cet étage, se trouvent les sanitaires (il n’en existe pas au rez-de-chaussée) composés de trois toilettes et deux lavabos. On note la présence d’un petit chauffe-eau électrique. Ainsi qu’un local de rangement des produits d’entretien et le local CVC (Chauffage climatisation ventilation).
Les sols sont moquettés. Les murs peints. Les fenêtres ne sont pas toujours bien isolées.
On accède au deuxième étage par un escalier de taille beaucoup plus modeste qui dessert un petit palier.
A cet étage, les lieux loués ne concernent pas toute la surface du plateau mais simplement :
- une pièce à usage de cuisine/local social,
- un bureau,
- une salle de réunion ainsi qu’un local technique.
Une porte donne sur l’escalier qui dessert les autres étages et les appartements (accès par le 17).
La hauteur sous plafond varie en fonction des pièces de 2,45 mètres à 2,65 mètres.
Dans le local social, le sol est recouvert de lino alors que dans les autres pièces on trouve de la moquette. Dans le local technique la chape est peinte.
Les murs et les plafonds sont peints. Certains murs ont été entoilés.
On note un décollement d’un revêtement dans la salle de réunion dont l’origine est peut-être un dégât des eaux.
Le chauffage et la climatisation sont assurés par un système réversible.
Les fenêtres sont en simple vitrage. Il existe des persiennes métalliques pour occulter la lumière.
On note la présence d’un boîtier électrique et d’un tableau de fusibles ainsi que d’un extincteur. En ce qui concerne l’installation électrique, elle semble récente mais je n’ai pas qualité pour certifier la sécurité de l’installation électrique et aucun diagnostic n’a été produit.
Sous-sol
On accède au sous-sol au moyen d’un escalier.
Le sous-sol accueille deux salles des coffres. Des réserves. Un vestiaire. Et pièces d’archivages. Ainsi qu’un local technique pour le climatiseur. On trouve une armoire électrique. Le sol est cimenté et laissé brut hormis dans le dégagement et les salles des coffres où il est recouvert de moquette. Si les salles des coffres sont bien entretenues, les autres pièces auraient grand besoin d’être rénovées. Il semble qu’il existe un problème de ventilation au regard des traces que l’on trouve sur les plafonds. 
Synthèse de la visite :
Chauffage et climatisation :
On a vu que les trois niveaux sont équipés d’un système de climatisation réversible.
Embellissements – Etat des locaux
Les locaux sont en bon état d’entretien. Les embellissements sont classiques.
Le second étage n’a pas la même qualité de prestation que les étages recevant du public. 
Le sous-sol présente des problèmes de ventilation.
Aucun diagnostic n’a été fourni ».
Dans son résumé, l’experte retient en éléments positifs :
- configuration de la partie accueil satisfaisante. Belle longueur de façade. Local en angle de rue,
- immeuble de caractère,
- locaux archives en sous-sol.
En éléments négatifs, elle retient :
- la répartition des surfaces sur 4 niveaux peut ne pas être optimale en termes d’ergonomie d’autant que les niveaux ne sont desservis que par des escaliers. Pas adapté aux normes PMR pour les collaborateurs. Pas de sanitaires au rez-de-chaussée.
- immeuble ancien,
- local social au deuxième étage sans ascenseur, WC au premier étage,
- pas de stationnement dédié ni au personnel ni à la clientèle ».
Les parties ne contestent pas l’analyse de l’experte sur ce point et n’ont pas fourni davantage de pièce et notamment aucun diagnostic de performance énergétique dans le cadre de l’instance.

1.4. Sur les surfaces

L’experte judiciaire fait référence dans son rapport à une surface utile brute de 494,40 m² outre 31,2 m² pour les annexes en reprenant pour ce faire un tableau établi par Gexpertise. 
L’experte judiciaire n’explique pas pourquoi dans son tableau reprenant les calculs de pondération, la surface réelle est finalement évaluée à 456,5 m².
Toutefois, si la bailleresse conteste le calcul de l’experte, elle se prévaut d’une surface de 462,53 m² qui se rapproche nettement des surfaces finalement retenues par l’experte plutôt que la surface retenue selon Gexpertise sans expliquer son mode de calcul. 
En l’état des moyens présentés, il n’y a pas lieu de remettre en cause le calcul de l’experte.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 

Sur ce point, la bailleresse conteste à nouveau, les pondérations faites par l’experte mais sans ajouter de motivation pour étayer les pondérations qu’elle entendrait voir appliquer et qu’elle a simplement listé en page 12 de son mémoire. 

En l’état, aucun élément ne permet de remettre en cause l’analyse de l’experte, il convient donc de retenir une surface pondérée de 229 m².

1.5. Sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents et couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte judiciaire a mis en évidence douze références sans préciser pour chacune les éléments de comparaison avec les locaux objets du présent litige.
Il y a lieu de constater que les prix s’échelonnent de 421 euros à 725 euros avec des baux du 1er avril 2015 au 1er février 2021.
Elle souligne que les références les plus hautes concernent les commerces de la [Adresse 5] même si l’un d’eux est occupé par une activité de service.
L’experte fait référence en particulier à une fixation judiciaire pour des locaux d’une banque également en angle en renouvellement le 1er octobre 2017 situés [Adresse 10] dont la commercialité est inférieure ce qui justifie pour elle une différence de 50 € par m²/p. 
L’experte retient ainsi une valeur locative de 650 €/m²P.

La bailleresse conteste cette évaluation en faisant état de références non versées aux débats donnant une moyenne de 629 €/m²P.

La locataire s’appuie de son côté essentiellement sur la moyenne des références citées ce qui ne constitue pas une démarche pertinente sans comparer les locaux objets du litige avec les références citées. En outre, elle fait une moyenne des références de la [Adresse 5] sans distinguer entre les différentes parties de celle-ci suivant leur emplacement en rapport de la [Adresse 11] alors que la première partie, où se trouvent les locaux objets du présent litige, située entre l’[Adresse 12] et la [Adresse 6] présente une commercialité supérieure à la seconde partie située en direction du [Adresse 13] où se trouve la référence du [Adresse 14] à 613 euros et encore davantage pour la référence du [Adresse 15] qui a trait à une banque mais située au-delà du [Adresse 13]. 

De fait, il apparaît qu’outre la fixation judiciaire relevée par l’experte, la référence la plus pertinente en termes d’emplacement est celle du commerce de restauration rapide située [Adresse 16] dans la même partie de la rue. Les locaux présentent des tailles similaires puisqu’il est retenu pour cette référence une surface pondérée de 262 m². En revanche, aucune indication n’est donnée sur la qualité de l’immeuble. Par ailleurs, le renouvellement est ancien par rapport au présent litige puisque daté du 1er janvier 2016 et les activités concernées sont difficilement comparables de sorte que la valeur locative ne peut être strictement calquée. 

En revanche, cette référence permet de valider l’analyse de l’experte sur la commercialité supérieure des locaux notamment par rapport à la fixation judiciaire du [Adresse 10].

Ainsi, en tenant compte :
- des facteurs locaux de commercialité (très bon emplacement sur un axe principal),
- de la destination des lieux (banque, change, bourse, agence de voyages et toutes opérations s’y rapportant directement ou indirectement),
- des caractéristiques du local considéré (immeuble ancien mais de caractère, configuration de la partie accueil satisfaisante, belle longueur de façade, local en angle de rue, répartition des surfaces sur quatre niveaux pas optimales, locaux pas adaptés aux normes PMR pour les collaborateurs, pas de sanitaires au rez-de-chaussée, pas de stationnement dédié, local social en deuxième étage sans ascenseur, absence de certification environnementale, pas de performance énergétique avérée ),
- de la surface pondérée ( 229 m²/P), 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel comportant essentiellement des références anciennes où les locaux présentent l’un des meilleurs emplacements et des caractéristiques favorables en termes de façade et de disposition en angle sur des rues animées),
Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 650 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 148.850 euros (229 x 650).

1.6. Sur l’application de majoration ou minoration au titre des obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.6.1. Sur la clause d’accession en fin de jouissance

L’article 4 3° du bail stipule que « tous embellissements, améliorations et installations faits par la Société preneuse pendant le cours du bail, resteront la propriété des bailleurs en fin de jouissance, sans aucune indemnité pour la Société preneuse mais aussi sans que les bailleurs puissent demander le rétablissement des lieux dans leur état d’origine, à l’exception des baies de façade du premier étage qui devront être remises en leur état d’origine en fin de jouissance si les propriétaires le demandent ».

Si le bail comporte effectivement une clause d’accession en fin de jouissance, une telle clause ne peut justifier de minoration qu’en présence de locaux livrés brut de béton et fluides en attente (CA [Localité 1], 19 nov. 2023, n° 22/01927, CA [Localité 1] , 16 mai 2024, n° 22/04151) ou à tout le moins que la locataire démontre que l’état des locaux au moment de la livraison nécessitait impérativement des aménagements majeurs et indispensables à l’exercice d’une quelconque activité commerciale.


Sur ce point, l’experte n’a pas apporté de précision.

Si la locataire produit en pièce E3 un document censé listé les travaux réalisés pour un montant total de 371.176,66 euros, ce simple document ne peut démontrer que l’installation dans les locaux nécessitait des aménagements majeurs et indispensables dépassant les aménagements commerciaux courants liés à une entrée dans de nouveaux locaux.

En conséquence, aucune minoration ne pourra être imputée à ce titre.

1.6.2. sur la clause d’exclusivité

La bailleresse fait état d’une clause d’exclusivité qui se trouverait insérée dans le bail sans faire référence précisément à une stipulation contractuelle.
Il n’appartient pas à la présente juridiction de rechercher dans le bail à quelle clause il pourrait être fait référence et par conséquent, aucune majoration ne sera retenue à ce titre.

1.6.3. Sur la clause de cession

L’article 9 du bail stipule que : « la société preneuse est autorisée à céder son droit au bail en totalité seulement, soit à son successeur dans son commerce soit pour le même commerce, soit à usage de tout autre commerce non bruyant ni malodorant, et en restant garant et répondant solidaire avec le cessionnaire des charges du bail cédé jusqu’à expiration ».

La clause ainsi rédigée apparaît particulièrement favorable, la restriction relevée par la locataire relative aux activités bruyantes ou malodorantes apparaît peu pénalisante, a fortiori, pour des locaux situés en centre-ville de [Localité 1] dont la destination économique et les contraintes urbanistiques semblent, en toute hypothèse, peu compatibles avec des activités significativement bruyantes ou malodorantes.

Il apparaît donc justifier qu’une majoration de 5 % soit retenue à ce titre.

1.6.4. Sur l’absence de remise en état d’origine des locaux

L’absence de droit pour le bailleur de demander la remise en état des locaux dans leur état d’origine trouve sa contrepartie dans l’accession réalisée sur les aménagements réalisés par la locataire sans contrepartie financière.
Cette clause ne constitue donc pas une suggestion particulière pour la bailleresse qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

1.6.5 Sur la clause d’enseigne

La bailleresse fait état d’une clause d’enseigne qui se trouverait insérée dans le bail sans faire référence précisément à une stipulation contractuelle.
Il n’appartient pas à la présente juridiction de rechercher dans le bail à quelle clause il pourrait être fait référence et par conséquent, aucune majoration ne sera retenue à ce titre.

1.6.6. Sur la valeur locative nette

Au regard des éléments ci-dessus, la valeur locative nette sera fixée à la somme arrondie de 156.292 euros (148.850 euros x 1,05).
Cette somme étant inférieure au plafond légal retenu au point 1.1., le montant du loyer sera fixé à la valeur locative ainsi retenue.

2. Sur les intérêts sur les trop-perçus de loyer

Le loyer fixé étant inférieur au loyer en cours, le bailleur est redevable de trop-perçus.

Dans ce cas, les intérêts doivent partir du jour de l'assignation lorsque c'est le preneur qui a engagé la procédure, ou du jour de la notification de son mémoire en défense comportant une demande reconventionnelle, lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative de la procédure. 

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de l’assignation du 13 avril 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement pour les échéances postérieures, des intérêts ne pouvant être dus sur des sommes indues qui n’étaient pas encore réglées. 

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts. 

Il y a lieu par ailleurs d’écarter la demande de la société PARIS VICTOIRES sur la date d’indexation du nouveau loyer qui excède la compétence de la présente juridiction.

3. Sur les autres demandes

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié avec s’il y a lieu droit de recouvrement direct au profit de Me de KERCKHOVE.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.2 Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

Fixe, à compter du 3 mars 2021, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78), liant la société CCF à la société PARIS VICTOIRES, au montant de la valeur locative fixée à la somme de 156.292 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 13 avril 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures,

Dit qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct, s’il y a lieu, au profit de Me Michèle de KERCKHOVE,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026




N° RG 25/06481 - N° Portalis DB22-W-B7J-TQ6P
Code NAC : 30C 




DEMANDERESSE

La société CCF, société anonyme immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 315 769 257, dont le siège social est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, substituée de plein droit à la société HSBC CONTINENTAL EUROPE (RCS PARIS 775 670 284) par apport partiel d’actifs du 1er janvier 2024, placé sous le régime des scissions, 

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE

La société PARIS VICTOIRES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 477 935 399 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean [S] BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.






DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Mai 2026, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 mars 2008, la SCI PARIS VICTOIRES a donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Versailles (78), à destination de commerce de banque, change, bourse, agence de voyages et toutes opérations s’y rapportant directement ou indirectement, pour une durée de neuf années à compter du 
1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 135.000 € en principal. 

Arrivé à échéance le 31 décembre 2014, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. 

Par acte du 17 mai 2017, la société HSBC France a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2017. Par acte en réponse du 28 juillet 2017, la SCI Paris Victoire a refusé le renouvellement du bail et offert à la société HSBC France le paiement d’une indemnité d’éviction de 171.500 €. 

Des pourparlers ont été engagés mais n’ont pas permis aux parties de régler leur différend. 

Considérant que la SCI PARIS VICTOIRES avait exercé son droit de repentir le 12 mars 2019, la société HSBC France a alors, par acte du 4 juin 2019, saisi le tribunal judiciaire de Versailles afin de constater le renouvellement du bail ou, à défaut, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due. En parallèle, la SCI PARIS VICTOIRES a, par acte du 21 juin 2019, fait assigner la société HSBC France devant la tribunal judiciaire de Versailles en fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2017. 

Les deux procédures ont été jointes par décision du juge de la mise en état rendue le 26 novembre 2019 et enrôlées sous le numéro de RG n° 19/05046. 

Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour HSBC Continental Europe.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a considéré que le bail n’avait pas été renouvelé et que la SCI PARIS VICTOIRES était redevable, à l’endroit de la société HSBC Continental Europe, d’une indemnité d’éviction. Il a commis Madame [K] [R] en qualité d’expert judiciaire afin de se prononcer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre. 

Puis, par acte du 3 mars 2021, la SCI PARIS VICTOIRES a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail à la société HSBC Continental Europe. 

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la SCI PARIS VICTOIRES un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le 1er mars 2023, la société HSBC Continental Europe l’a, par exploit introductif d’instance délivré le 13 avril 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Versailles aux fins de : 
- Fixer à la somme de 110.000 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021 dû par la société HSBC Continental Europe pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78),
- Dire que la société PARIS VICTOIRES devra rembourser à la société HSBC Continental Europe les trop-perçus de loyers depuis la date de renouvellement du bail à effet du 3 mars 2021, majorés des intérêts au taux légal depuis le 
3 mars 2021, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,
- Préalablement, ordonner une expertise conformément à l’article R. 145-30 du code de commerce,
- Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de 110.000 € l’an à effet du 3 mars 2021 jusqu’à la fixation définitive,
- Condamner la société PARIS VICTOIRES à payer à la société HSBC Continental Europe une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société PARIS VICTOIRES aux entiers dépens. 

Par jugement du 23 janvier 2024, la présente juridiction a :

- constaté le renouvellement au 3 mars 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78) ;
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail 
renouvelé :
- ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [P] [G],
- fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; 
- réservé les dépens ; 
- sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’experte a déposé son rapport le 5 novembre 2025.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 12 mars 2026.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société PARIS VICTOIRES par lettre recommandée le 2 avril 2026, la société CCF, venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, demande au juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L.145-58, L.145-33, L.145-34 et L.145-12 du Code de commerce,
Vu les articles R.145-2 à R.145-8 et R.145-11 du Code de commerce,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

- fixer à la somme de 113.400 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé au 3 mars 2021 dû par la société CCF pour les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 2],
- majorer les trop-versés de loyers, dus par la société Paris Victoires à la société CCF, des intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation du 
10 mai 2023 délivrée à l’initiative du preneur, puis à compter de chaque échéance contractuelle,
- ordonner l’anatocisme,
- débouter la société Paris Victoires de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Paris Victoires à payer à la société CCF une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- condamner la société Paris Victoires aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Michèle de KERCKHOVE (BVK AVOCATS ASSOCIÉS), Avocat au Barreau de VERSAILLES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
- ce sont les dispositions générales des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce qui s’appliquent et non les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce,
- le dernier indice publié à la date du renouvellement du bail est l’indice du troisième trimestre 2020 qui doit être pris en compte pour le calcul du plafond légal et par conséquent l’indice du troisième trimestre 2005,
- la calcul du bailleur crée une distorsion contra legem,
- la valeur locative estimée par l’expert est inférieure,
- l’experte a bien pris en compte les surfaces encore occupées par elle,
- le prix unitaire de l’expert est nettement supérieur aux références ayant une destination identique ou comparable à l’agence du CCF,
- un abattement au titre de la clause de report de l’accession des améliorations en fin de jouissance est justifié,
- les majorations sollicitées par le bailleur doivent être rejetées comme l’a fait l’expert,
- quand le bail permet au preneur d’apposer une enseigne sur les locaux loués, il ne s’agit pas d’un avantage, mais d’une nécessité pour permettre l’exploitation du commerce autorisé dans les lieux loués,
- il serait pénalisant pour le preneur d’avoir à supporter en fin de jouissance les frais de dépose des aménagements qu’il a réalisés. Il n’y a donc aucune majoration à pratiquer,
- la clause d’exclusivité n’apporte en pratique aucune avantage à la société CCF étant donné qu’elle occupe la totalité du rez-de-chaussée de l’immeuble,
- la clause de cession n’est pas une clause de cession libre pour tout commerce, dès lors qu’elle exclut expressément les commerces bruyants et malodorants,
- une cession ne peut s’envisager qu’au regard des autres clauses et conditions du bail stipulées à l’article 5 « Conditions générales »,
- la société Paris Victoires demande, sur le fondement de l’article R.145-22 du code de commerce, à adapter une clause d’indexation que le bail ne contient pas.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société CCF par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 20 mars 2026, 
la société PARIS VICTOIRES demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le prix du bail renouvelé au 3 mars 2021 à la somme annuelle de 
168 932,51 euros hors charges et hors taxes calculée en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,
- juger que les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer ne pourront courir qu'à compter de la date de la demande en justice puis à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du code civil,
- pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d'avenant de modification du loyer, de renouvellement du bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-
39 du code de commerce, la date d'application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, en application de l'article R. 145-22 du code de commerce, dire que la date d'indexation sera fixée a la date d'effet du nouveau loyer et l'indice de base sera le dernier indice publié à cette date,
- dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner le partage les dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise par moitié par chacune des parties.

Elle fait valoir que :
- les locaux se trouvent à un emplacement de bonne commercialité parfaitement adapté à l'activité exercée au sein d'un secteur mixte qui profite à la fois de la fréquentation de la population résidente, de bureaux ainsi que du flux touristique à proximité du [Localité 3] de [Localité 1] et de pôles commerçants,
- l’experte a commis une erreur de métrage,
- les zones identifiées par l’expert sur les plans ne sont pas pondérées conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière,
- la valeur proposée par la société CCF est bien inférieure à la réalité commerciale du secteur géographique concerné,
- eu égard à la qualité de l'emplacement, du très bon état général des locaux, des prestations fournies par le propriétaire et de l'activité exercée, une comparaison plus objective mène à prendre en considération ces références et retenir une valeur de 700€/m²P,
- la clause d'exclusivité prévue par le bail commercial pour un local de centre-ville constitue un avantage réel pour le preneur, alors surtout qu'elle n'a été introduite dans le bail qu'à la demande du preneur,
- il n'est pas exigé du bailleur qu'il démontre qu'il serait propriétaire d'une autre surface commerciale équivalente dans le même immeuble et qu'il serait susceptible de la louer pour une activité similaire,
- la clause de cession constitue un avantage inhabituel puisqu'elle peut être qualifiée de « tout commerce »,
- en fin de jouissance, la société CCF est déchargée de l'obligation de restituer les locaux dans leur état primitif et donc de réaliser les travaux nécessaires. II s'agit en conséquence d'un avantage financier considérable qu'il convient de prendre en compte pour la fixation de la valeur locative,
- les travaux mentionnés par la société CCF relèvent en réalité de l'entretien normal des lieux donnés a bail (peinture, contrôle technique, équipement alarme) et de l’agencement des locaux conformément au réseau d'agences bancaires CCF. Ainsi, sur l'ensemble des travaux réalisés, seuls ceux portant sur la réalisation des escaliers peuvent réellement être considérés comme un aménagement d'ampleur,
- toutefois, ces aménagements s’élevant à la seule somme de 52 809,21 euros sur neuf ans, soit un investissement de 5 867 euros par an, ils ne sauraient caractériser un investissement notable de la part de la société CCF,
- la clause correspond à une simple application de l'accession au bailleur des travaux réalisés par le preneur, qui ne justifie aucun abattement sur la valeur locative dans la mesure où le preneur n'a pas réalisé de travaux portant sur le gros œuvre,
- la clause d’enseigne permet au locataire une meilleure visibilité,
- le loyer doit être fixé au plafond légal calculé en prenant comme référence le troisième trimestre 2020 et le deuxième trimestre 2005.


MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

1.1. Sur le plafond indiciaire

Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

L’expert judiciaire a indiqué sur ce point :
« Il s’agit ici de répondre à la question du tribunal sans se prononcer sur la possibilité de mise en œuvre de cette disposition au regard de la durée du bail initial et de la date à laquelle il a été renouvelé du fait des différentes procédures.
Si le bail de 1997 ou le renouvellement de 2006 contenaient des dispositions particulières il aurait été aisé de les reprendre.
Cependant aucun des deux documents ne contient de clause suffisamment précise.
Dans le bail de 1997 signé le 5 novembre 1997 et prenant rétroactivement effet au 1er janvier 1997, il est indiqué que le loyer sera révisé selon la législation sans précision ni d’indice ni de trimestre de référence.
Dans le renouvellement du bail signé le 31 mars 2008 prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2006 il n’y a pas de dispositions spécifiques sur l’évolution du loyer.
Il faut alors prendre en compte les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce. […]
Je rappelle les données en présence.
Au regard des dispositions de l’article 145-34, on se réfère à l’indice connu au jour de la fixation du loyer de renouvellement.
Le 3 mars 2021, le dernier ILC publié était celui du troisième trimestre 2020 soit 115,70.
Cet indice a été publié le 23 décembre 2020. L’indice du 4T 2020 a été publié le 21 mars 2021 donc postérieurement à la date de renouvellement.
On calcule ensuite le nombre de trimestres entre la date du renouvellement et la date d’effet de l’avant dernier renouvellement ( ici le 1er janvier 2006).
Entre les deux dates, quinze années se sont écoulées mais le renouvellement avait pris effet le 1er janvier et le dernier renouvellement prend effet le 3 mars.
Ici se pose la question de savoir si l’on raisonne sur 60 trimestres ou 
61 trimestres. 

Si l’on raisonne sur 60 trimestres l’indice de départ est celui du 3T 2005 soit 92,86.
Si l’on raisonne sur 61 trimestres l’indice de départ est celui du 2T 2005 soit 92,46.

Initialement, le conseil du locataire a privilégié la première solution.

Le plafond légal s’établirait au 3 mars 2021 à 
135.000 € x 115,70 (ILC 3 T 2020) /92,86 (ILC 3 T 2005) soit 168.204,82 euros.

Le conseil du bailleur privilégie la seconde solution.

Le plafond légal s’établirait au 3 mars 2021 à
135.000 € x 115,70 (ILC 3T 2020) /92,46 (2T 2005) soit 168 932,51 €.

Ce calcul ne tient pas compte du plafonnement de l’indexation des loyers puisque les dispositions sont intervenues postérieurement à 2021 et que j’ignore si le locataire peut bénéficier de la mesure. […]

Je retiens, pour l’exercice du calcul du loyer de renouvellement plafonné, le montant de 168.932,51 € ».

L’experte n’explique pas le choix de retenir la seconde méthode d’évaluation qu’elle présente davantage que la première. 

Or, la locataire fait justement valoir qu’il ne s’est écoulé que 15 ans et 62 jours entre les deux renouvellements du bail et non 15 ans et 1 semestre de sorte qu’il n’est pas justifié de retenir 15 ans et 1 trimestre au regard des dispositions de L. 145-34 précédemment rappelées.

Il y a donc lieu de retenir le premier calcul proposé par l’experte et de fixer le plafond à la somme de 168.204,82 euros.

Pour autant, la demanderesse estimant que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi déterminé, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce.

1.2. Sur l’emplacement des locaux

Aux termes du rapport d’expertise, les locaux se situent dans un quartier résidentiel prestigieux de [Localité 1] faisant partie des zones résidentielles haut de gamme de la commune. Elle souligne le niveau socio-économique élevé des résidents et le caractère dynamique du quartier accueillant tant des commerces de proximité que des services. Elle fait également état de la proximité du marché Notre Dame, l’un des marchés les plus emblématiques et les plus importants de [Localité 1].
En conclusion, elle estime que « tous ces éléments concourent à faire de ces lieux un très bon emplacement pour une agence bancaire ». Elle précise dans son résumé « très bonne situation sur un axe principal » et « très bon emplacement au niveau de la ville. Quartier dynamique ».
Les parties ne contestent pas l’analyse de l’experte sur ce point.

1.3. Sur les caractéristiques des locaux

L’experte décrit les locaux ainsi :
« Le bien loué se trouve en pied d’immeuble à usage d’habitation et de commerce.
On voit nettement sur les photos que les locaux se situent dans deux immeubles mitoyens.
Le 17 comprend un rez de chaussée et 4 niveaux carrés. Le 21 est composé d’un rez de chaussée, de 3 étages carrés et d’un dernier niveau très mansardé.
Ils sont édifiés sur les parcelles AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2].
Le rez de chaussée des immeubles est occupé par les locaux de la banque tant sur la [Adresse 5] que sur la [Adresse 6].
On note la présence d’une porte en bois qui dessert les étages et notamment ceux occupés par la banque.
Un DAB est implanté en face sur le [Adresse 7].
Les locaux possède une seule entrée pour le public directement sur la rue.
Il possède, pour les étages, des entrées par la porte d’accès aux appartements au 17 mais ces accès ne sont quasiment jamais utilisés par les collaborateurs.
Il a été convenu avec les conseils de se référer aux plans de Gexpertise et de les annoter si nécessaire au cours de la visite.
Quelques mesures ont été effectuées pour valider les surfaces figurant dans le récapitulatif dressé par le géomètre-expert.
La façade est vitrée. Le linéaire est proche de 18 mètres.
L’entrée s’effectue par une porte vitrée à ouverture automatique et permet d’accéder au hall d’accueil qui dessert à droite un espace DAB ainsi qu’un local contenant quelques coffres et un local pour les convoyeurs. Ce dégagement permet aussi l’accès à deux bureaux. L’un est aveugle et l’autre à une fenêtre sur la rue au pain. 
Sur la gauche de l’accueil se trouve :
Un salon d’attente, deux bureaux et à la suite une réserve ainsi qu’un espace technique […]
Un escalier monumental permet l’accès au premier étage.
Linéaire de façade : Approximativement 15 mètres dont 10 mètres vitrés.
Les sols sont stratifiés ou recouverts de moquette. Les hauteurs sous plafond varient mais sont souvent proches de 2,50 mètres.
Puis on accède, par l’escalier en bois, aux niveaux supérieurs. Il n’y a pas d’ascenseur.
A ce niveau, la différence entre les deux bâtiments est visible puisqu’il faut descendre des marches pour accéder à la partie du bâtiment [Adresse 8].
Le plan de sécurité est conforme au plan de Gexpertise.
Comme au rez de chaussée, il existe un comptoir d’accueil et un petit salon d’attente.
Les bureaux sont réservés aux conseillers. On en dénombre 5. Tous sont éclairés naturellement. Les bureaux situés dans l’immeuble du [Adresse 9] sont desservis par un espace qui sert également de vestiaires.
Ils sont séparés par des cloisons vitrées. La hauteur sous plafond varie entre 2,20 mètres et 2,26 mètres.
A cet étage, se trouvent les sanitaires (il n’en existe pas au rez-de-chaussée) composés de trois toilettes et deux lavabos. On note la présence d’un petit chauffe-eau électrique. Ainsi qu’un local de rangement des produits d’entretien et le local CVC (Chauffage climatisation ventilation).
Les sols sont moquettés. Les murs peints. Les fenêtres ne sont pas toujours bien isolées.
On accède au deuxième étage par un escalier de taille beaucoup plus modeste qui dessert un petit palier.
A cet étage, les lieux loués ne concernent pas toute la surface du plateau mais simplement :
- une pièce à usage de cuisine/local social,
- un bureau,
- une salle de réunion ainsi qu’un local technique.
Une porte donne sur l’escalier qui dessert les autres étages et les appartements (accès par le 17).
La hauteur sous plafond varie en fonction des pièces de 2,45 mètres à 2,65 mètres.
Dans le local social, le sol est recouvert de lino alors que dans les autres pièces on trouve de la moquette. Dans le local technique la chape est peinte.
Les murs et les plafonds sont peints. Certains murs ont été entoilés.
On note un décollement d’un revêtement dans la salle de réunion dont l’origine est peut-être un dégât des eaux.
Le chauffage et la climatisation sont assurés par un système réversible.
Les fenêtres sont en simple vitrage. Il existe des persiennes métalliques pour occulter la lumière.
On note la présence d’un boîtier électrique et d’un tableau de fusibles ainsi que d’un extincteur. En ce qui concerne l’installation électrique, elle semble récente mais je n’ai pas qualité pour certifier la sécurité de l’installation électrique et aucun diagnostic n’a été produit.
Sous-sol
On accède au sous-sol au moyen d’un escalier.
Le sous-sol accueille deux salles des coffres. Des réserves. Un vestiaire. Et pièces d’archivages. Ainsi qu’un local technique pour le climatiseur. On trouve une armoire électrique. Le sol est cimenté et laissé brut hormis dans le dégagement et les salles des coffres où il est recouvert de moquette. Si les salles des coffres sont bien entretenues, les autres pièces auraient grand besoin d’être rénovées. Il semble qu’il existe un problème de ventilation au regard des traces que l’on trouve sur les plafonds. 
Synthèse de la visite :
Chauffage et climatisation :
On a vu que les trois niveaux sont équipés d’un système de climatisation réversible.
Embellissements – Etat des locaux
Les locaux sont en bon état d’entretien. Les embellissements sont classiques.
Le second étage n’a pas la même qualité de prestation que les étages recevant du public. 
Le sous-sol présente des problèmes de ventilation.
Aucun diagnostic n’a été fourni ».
Dans son résumé, l’experte retient en éléments positifs :
- configuration de la partie accueil satisfaisante. Belle longueur de façade. Local en angle de rue,
- immeuble de caractère,
- locaux archives en sous-sol.
En éléments négatifs, elle retient :
- la répartition des surfaces sur 4 niveaux peut ne pas être optimale en termes d’ergonomie d’autant que les niveaux ne sont desservis que par des escaliers. Pas adapté aux normes PMR pour les collaborateurs. Pas de sanitaires au rez-de-chaussée.
- immeuble ancien,
- local social au deuxième étage sans ascenseur, WC au premier étage,
- pas de stationnement dédié ni au personnel ni à la clientèle ».
Les parties ne contestent pas l’analyse de l’experte sur ce point et n’ont pas fourni davantage de pièce et notamment aucun diagnostic de performance énergétique dans le cadre de l’instance.

1.4. Sur les surfaces

L’experte judiciaire fait référence dans son rapport à une surface utile brute de 494,40 m² outre 31,2 m² pour les annexes en reprenant pour ce faire un tableau établi par Gexpertise. 
L’experte judiciaire n’explique pas pourquoi dans son tableau reprenant les calculs de pondération, la surface réelle est finalement évaluée à 456,5 m².
Toutefois, si la bailleresse conteste le calcul de l’experte, elle se prévaut d’une surface de 462,53 m² qui se rapproche nettement des surfaces finalement retenues par l’experte plutôt que la surface retenue selon Gexpertise sans expliquer son mode de calcul. 
En l’état des moyens présentés, il n’y a pas lieu de remettre en cause le calcul de l’experte.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques en centre-ville jusqu’à 600 m2 préconise, selon la nature des surfaces pondérées (zone de vente, annexes, etc.) et le niveau concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et deuxième étage), divers coefficients de pondération. 

Sur ce point, la bailleresse conteste à nouveau, les pondérations faites par l’experte mais sans ajouter de motivation pour étayer les pondérations qu’elle entendrait voir appliquer et qu’elle a simplement listé en page 12 de son mémoire. 

En l’état, aucun élément ne permet de remettre en cause l’analyse de l’experte, il convient donc de retenir une surface pondérée de 229 m².

1.5. Sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents et couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’experte judiciaire a mis en évidence douze références sans préciser pour chacune les éléments de comparaison avec les locaux objets du présent litige.
Il y a lieu de constater que les prix s’échelonnent de 421 euros à 725 euros avec des baux du 1er avril 2015 au 1er février 2021.
Elle souligne que les références les plus hautes concernent les commerces de la [Adresse 5] même si l’un d’eux est occupé par une activité de service.
L’experte fait référence en particulier à une fixation judiciaire pour des locaux d’une banque également en angle en renouvellement le 1er octobre 2017 situés [Adresse 10] dont la commercialité est inférieure ce qui justifie pour elle une différence de 50 € par m²/p. 
L’experte retient ainsi une valeur locative de 650 €/m²P.

La bailleresse conteste cette évaluation en faisant état de références non versées aux débats donnant une moyenne de 629 €/m²P.

La locataire s’appuie de son côté essentiellement sur la moyenne des références citées ce qui ne constitue pas une démarche pertinente sans comparer les locaux objets du litige avec les références citées. En outre, elle fait une moyenne des références de la [Adresse 5] sans distinguer entre les différentes parties de celle-ci suivant leur emplacement en rapport de la [Adresse 11] alors que la première partie, où se trouvent les locaux objets du présent litige, située entre l’[Adresse 12] et la [Adresse 6] présente une commercialité supérieure à la seconde partie située en direction du [Adresse 13] où se trouve la référence du [Adresse 14] à 613 euros et encore davantage pour la référence du [Adresse 15] qui a trait à une banque mais située au-delà du [Adresse 13]. 

De fait, il apparaît qu’outre la fixation judiciaire relevée par l’experte, la référence la plus pertinente en termes d’emplacement est celle du commerce de restauration rapide située [Adresse 16] dans la même partie de la rue. Les locaux présentent des tailles similaires puisqu’il est retenu pour cette référence une surface pondérée de 262 m². En revanche, aucune indication n’est donnée sur la qualité de l’immeuble. Par ailleurs, le renouvellement est ancien par rapport au présent litige puisque daté du 1er janvier 2016 et les activités concernées sont difficilement comparables de sorte que la valeur locative ne peut être strictement calquée. 

En revanche, cette référence permet de valider l’analyse de l’experte sur la commercialité supérieure des locaux notamment par rapport à la fixation judiciaire du [Adresse 10].

Ainsi, en tenant compte :
- des facteurs locaux de commercialité (très bon emplacement sur un axe principal),
- de la destination des lieux (banque, change, bourse, agence de voyages et toutes opérations s’y rapportant directement ou indirectement),
- des caractéristiques du local considéré (immeuble ancien mais de caractère, configuration de la partie accueil satisfaisante, belle longueur de façade, local en angle de rue, répartition des surfaces sur quatre niveaux pas optimales, locaux pas adaptés aux normes PMR pour les collaborateurs, pas de sanitaires au rez-de-chaussée, pas de stationnement dédié, local social en deuxième étage sans ascenseur, absence de certification environnementale, pas de performance énergétique avérée ),
- de la surface pondérée ( 229 m²/P), 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel comportant essentiellement des références anciennes où les locaux présentent l’un des meilleurs emplacements et des caractéristiques favorables en termes de façade et de disposition en angle sur des rues animées),
Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 650 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 148.850 euros (229 x 650).

1.6. Sur l’application de majoration ou minoration au titre des obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.6.1. Sur la clause d’accession en fin de jouissance

L’article 4 3° du bail stipule que « tous embellissements, améliorations et installations faits par la Société preneuse pendant le cours du bail, resteront la propriété des bailleurs en fin de jouissance, sans aucune indemnité pour la Société preneuse mais aussi sans que les bailleurs puissent demander le rétablissement des lieux dans leur état d’origine, à l’exception des baies de façade du premier étage qui devront être remises en leur état d’origine en fin de jouissance si les propriétaires le demandent ».

Si le bail comporte effectivement une clause d’accession en fin de jouissance, une telle clause ne peut justifier de minoration qu’en présence de locaux livrés brut de béton et fluides en attente (CA [Localité 1], 19 nov. 2023, n° 22/01927, CA [Localité 1] , 16 mai 2024, n° 22/04151) ou à tout le moins que la locataire démontre que l’état des locaux au moment de la livraison nécessitait impérativement des aménagements majeurs et indispensables à l’exercice d’une quelconque activité commerciale.


Sur ce point, l’experte n’a pas apporté de précision.

Si la locataire produit en pièce E3 un document censé listé les travaux réalisés pour un montant total de 371.176,66 euros, ce simple document ne peut démontrer que l’installation dans les locaux nécessitait des aménagements majeurs et indispensables dépassant les aménagements commerciaux courants liés à une entrée dans de nouveaux locaux.

En conséquence, aucune minoration ne pourra être imputée à ce titre.

1.6.2. sur la clause d’exclusivité

La bailleresse fait état d’une clause d’exclusivité qui se trouverait insérée dans le bail sans faire référence précisément à une stipulation contractuelle.
Il n’appartient pas à la présente juridiction de rechercher dans le bail à quelle clause il pourrait être fait référence et par conséquent, aucune majoration ne sera retenue à ce titre.

1.6.3. Sur la clause de cession

L’article 9 du bail stipule que : « la société preneuse est autorisée à céder son droit au bail en totalité seulement, soit à son successeur dans son commerce soit pour le même commerce, soit à usage de tout autre commerce non bruyant ni malodorant, et en restant garant et répondant solidaire avec le cessionnaire des charges du bail cédé jusqu’à expiration ».

La clause ainsi rédigée apparaît particulièrement favorable, la restriction relevée par la locataire relative aux activités bruyantes ou malodorantes apparaît peu pénalisante, a fortiori, pour des locaux situés en centre-ville de [Localité 1] dont la destination économique et les contraintes urbanistiques semblent, en toute hypothèse, peu compatibles avec des activités significativement bruyantes ou malodorantes.

Il apparaît donc justifier qu’une majoration de 5 % soit retenue à ce titre.

1.6.4. Sur l’absence de remise en état d’origine des locaux

L’absence de droit pour le bailleur de demander la remise en état des locaux dans leur état d’origine trouve sa contrepartie dans l’accession réalisée sur les aménagements réalisés par la locataire sans contrepartie financière.
Cette clause ne constitue donc pas une suggestion particulière pour la bailleresse qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

1.6.5 Sur la clause d’enseigne

La bailleresse fait état d’une clause d’enseigne qui se trouverait insérée dans le bail sans faire référence précisément à une stipulation contractuelle.
Il n’appartient pas à la présente juridiction de rechercher dans le bail à quelle clause il pourrait être fait référence et par conséquent, aucune majoration ne sera retenue à ce titre.

1.6.6. Sur la valeur locative nette

Au regard des éléments ci-dessus, la valeur locative nette sera fixée à la somme arrondie de 156.292 euros (148.850 euros x 1,05).
Cette somme étant inférieure au plafond légal retenu au point 1.1., le montant du loyer sera fixé à la valeur locative ainsi retenue.

2. Sur les intérêts sur les trop-perçus de loyer

Le loyer fixé étant inférieur au loyer en cours, le bailleur est redevable de trop-perçus.

Dans ce cas, les intérêts doivent partir du jour de l'assignation lorsque c'est le preneur qui a engagé la procédure, ou du jour de la notification de son mémoire en défense comportant une demande reconventionnelle, lorsque c'est le bailleur qui a pris l'initiative de la procédure. 

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de l’assignation du 13 avril 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement pour les échéances postérieures, des intérêts ne pouvant être dus sur des sommes indues qui n’étaient pas encore réglées. 

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts. 

Il y a lieu par ailleurs d’écarter la demande de la société PARIS VICTOIRES sur la date d’indexation du nouveau loyer qui excède la compétence de la présente juridiction.

3. Sur les autres demandes

3.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié avec s’il y a lieu droit de recouvrement direct au profit de Me de KERCKHOVE.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.2 Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : 

Fixe, à compter du 3 mars 2021, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (78), liant la société CCF à la société PARIS VICTOIRES, au montant de la valeur locative fixée à la somme de 156.292 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 13 avril 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures,

Dit qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct, s’il y a lieu, au profit de Me Michèle de KERCKHOVE,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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