Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 10 juin 2026, n° 17/06743

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2007, la société [V] a donné à bail commercial en renouvellement à la société NAF NAF BOUTIQUES, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er février 2007, des locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 14], afin qu’elle y exploite un commerce de prêt-à-porter hommes, femmes et enfants, accessoires et toutes activités annexes et complémentaires, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 169.740 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

La société NAF NAF est venue aux droits et obligations de la société NAF NAF BOUTIQUES aux termes d’une fusion absorption intervenue au 31 août 2009.

Par acte extrajudiciaire du 16 avril 2015, la société [V] a fait délivrer à la société NAF NAF BOUTIQUES un congé à effet du 31 janvier 2016, portant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d'éviction.

Par acte d’huissier du 13 avril 2017, la société NAF NAF a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de PARIS en nullité de ce congé signifié à la société NAF NAF BOUTIQUES, société radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 23 septembre 2009 et, subsidiairement, aux fins de voir fixer à la somme de 1.800.000 euros le montant de l’indemnité d'éviction due par la bailleresse.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2017, la société NAF NAF a ensuite sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la société [V] à compter du 1er janvier 2018.

Par acte du 13 décembre 2017, la société [V] a refusé le renouvellement de bail demandé et offert le paiement d'une indemnité d'éviction.

Par ordonnance en date du 04 février 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la bailleresse, confiée à Mme [Y] [I], avec pour mission de fournir tous éléments permettant au tribunal de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la locataire et de fixer l'indemnité d'occupation due à la bailleresse.

Par jugement en date du 15 mai 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société NAF NAF et désigné, d’une part, la SELARL [H] ET ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [G] [H] et la SELARL [Z] CHARPENTIER, en la personne de Maître [U] [Z], en qualité d’administrateurs judiciaires et, d’autre part, la société [W] [P] et la SELAFA MJA, agissant par Maître [K] [Q], aux fonctions de mandataires judiciaires.

Par lettre recommandée de son avocat en date du 03 juin 2020, la société [V] a déclaré sa créance au passif de la société NAF NAF auprès de la société [W] [P] ès qualités, pour un montant de 35.635,13 euros, correspondant à l’arriéré locatif impayé pour la période du 1er avril 2020 au 14 mai 2020, à titre privilégié.

Par jugement en date du 19 juin 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession au profit de la société SY CORPORATE FRANCE, avec faculté de substitution au profit de la société [B] NAF NAF dont elle demeurerait garante, du fonds exploité dans les lieux loués incluant le droit au bail commercial, à effet du 20 juin 2020. 

Par un second jugement du 19 juin 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société NAF NAF en liquidation judiciaire, et nommé la société [W] [P] et la SELAFA MJA, en la personne de Maître [K] [Q], en qualité de liquidateurs judiciaires.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS a constaté la caducité de la désignation de l'expert judiciaire nommé le 04 février 2019, faute de versement de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert par la société [V], ainsi que l’interruption de l’instance, et a imparti un délai de cinq mois aux parties pour effectuer les diligences nécessaires à la reprise de l'instance.

La société [W] [P] et la société MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF, sont intervenues volontairement à l'instance, de même que la société [B] NAF NAF, cessionnaire du fonds de commerce de la société liquidée exploité dans les lieux loués.

Par jugement mixte du 10 novembre 2021, ce tribunal a notamment :
- dit recevables les interventions volontaires de la société [B] NAF NAF, ainsi que de la société [W] [P] et de la société MJA, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF,
- constaté la reprise de l'instance précédemment interrompue du fait de l'ouverture d'une procédure collective à l'égard de la société NAF NAF,
- constaté l'acquiescement de la société [V] à la demande d'annulation du congé signifié le 16 avril 2015 à la société NAF NAF BOUTIQUES,
- annulé en conséquence ledit congé,
- dit que le bail du 25 février 2007 portant sur des locaux à usage de boutique situés [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 14] avait pris fin le 31 décembre 2017 à 24h00 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société NAF NAF le 31 octobre 2017,
- dit que la société [B] NAF NAF pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction du fait du refus de renouvellement du bail de la société [V] en date du 13 décembre 2017,
- ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société [V], avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation susceptibles d'être respectivement dues par les parties, confiée à Mme [Y] [I], 
- sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Par actes extrajudiciaires des 26 avril et 03 mai 2022, la société [V] a informé la société [B] NAF NAF qu'elle exerçait son droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, et qu'elle lui offrait le renouvellement de son bail, moyennant un loyer annuel qu’elle entendait voir fixer à la somme de 226.278,60 euros en principal.

Par jugement du 06 septembre 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [B] NAF NAF et désigné la SELARLU [H] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H] et la SELARL AJASSOCIES, agissant par Maître [A] [C], en qualité d’administrateurs judiciaires. La société ASTEREN, en la personne de Maître [K] [Q] et la société MJS PARTNERS, agissant par Maître [A] [L], ont quant à elles été désignées aux fonctions de mandataires judiciaires.

Par lettre recommandée de son avocat en date du 09 novembre 2023, la société [V] a déclaré sa créance au passif de la société [B] NAF NAF auprès de la SELARL [T] PARTNERS ès qualités, pour un montant de 465.427,80 euros au titre de l’arriéré locatif impayé (loyers et provisions sur charges, taxes et indemnités d’occupation dues), à titre privilégié.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la bailleresse d’une demande d’extension de la mission précédemment confiée à Mme [I] a essentiellement :
- modifié la mission d'expertise ordonnée par le jugement du 10 novembre 2021 en ce sens qu'aux lieu et place de l'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation décrites dans ledit jugement, il était demandé à Mme [I] de fournir (1) tout avis ou tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'occupation prévue à l'article L145-28 du code de commerce par les organes de la liquidation judiciaire de la société NAF NAF entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020, puis par la société [B] NAF NAF entre le 20 juin 2020 et le 25 avril 2022, et (2) tout avis ou tous éléments permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé par l'effet de la notification, le 26 avril 2022, du repentir de la bailleresse, notamment en recherchant la valeur locative des lieux loués à cette date conformément à l'article L145-33 du code de commerce,
- dit que, pour le surplus, sa mission décrite dans le jugement du 10 novembre 2021 restait inchangée,
- fixé l'indemnité d'occupation et le loyer provisionnels dus à la société [V] pour la durée de l’instance au montant du loyer du bail expiré en principal, outre les charges,
- réservé les dépens de l'instance.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2023, la société [B] NAF NAF, assistée de ses administrateurs et mandataires judiciaires, a signifié à la société [V] son intention de renoncer au renouvellement du bail offert et de restituer les locaux loués à la bailleresse le vendredi 24 novembre 2023. 
 
La remise des clés du local à la société [V] est intervenue en présence de Maître [E] [X], commissaire de justice, le 24 novembre 2023.

Mme [I] a établi son rapport en date du 17 avril 2024. Elle est d’avis que l’indemnité d’occupation due, pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, peut être chiffrée à valeur locative à la somme annuelle de 152.257 euros en principal et qu’elle ressort, pour la période du 20 juin 2020 au 25 avril 2022, à la somme annuelle de 128.176 euros en principal. Elle précise par ailleurs que la valeur locative des locaux au 26 avril 2022, date du renouvellement de bail résultant du repentir de la bailleresse, peut être évaluée à la somme annuelle de 128.806 euros en principal.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société [B] NAF NAF et désigné la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [Q], et la société MJS PARTNERS, en la personne de Maître [L], aux fonctions de liquidateurs judiciaires.

La SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS sont intervenues à l’instance ès qualités.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, la société NAF NAF, la SELARL BAILLY [T] et la SELAFA MJA agissant toutes deux en qualité de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF, d’une part, la société [B] NAF NAF, la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS agissant toutes deux en qualité de liquidateurs judiciaires de la société [B] NAF NAF, d’autre part, demandent au tribunal, de :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation,
FIXER à 152.257 € l’an en principal le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Naf Naf à la société [V] pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020 inclus,

CONDAMNER, en conséquence, la société [V] à rembourser la somme de 172.524,26 € TTC au titre des trop-versés d’indemnités d’occupation dus à la société Naf Naf sur la période allant du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020 entre les mains des sociétés [W] [O] et Mandataires Judiciaires Associés (MJA) en leur qualité de liquidateurs judiciaires,
 
FIXER à 128.176 € l’an en principal le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [B] Naf Naf à la société [V] pour la période comprise entre le 20 juin 2020 et le 24 novembre 2023 inclus,
 
CONDAMNER, en conséquence, la société [V] à rembourser la somme de 407.108,65 € TTC au titre des trop-versés d’indemnités d’occupation dus à la société [B] Naf Naf à compter du 20 juin 2020 jusqu’au 24 novembre 2023 entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners en leur qualité de liquidateurs judiciaires,
 
DIRE que les trop-versés d’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal, au profit de la société [W] [O] et de la société Mandataires Judiciaires Associés MJA à compter du 1er janvier 2018 puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020 et au profit de la société [B] Naf Naf depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023,
 
Sur le remboursement des frais de procédure (article L.145-58 du Code de commerce), 

CONDAMNER la société [V] à rembourser la somme de 25.552,14 € entre les mains des sociétés Mandataires Judiciaires Associés MJA et [W] [T] es qualité de liquidateurs judiciaires à titre de remboursement des frais de procédure exposés jusqu’au repentir du bailleur du 26 avril 2022, sauf à parfaire ou compléter,
 
CONDAMNER la société [V] à rembourser la somme de 6.333,60 € entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners, es qualité de liquidateurs judiciaires de la société [B] Naf Naf à titre de remboursement des frais de procédure exposés jusqu’au repentir du bailleur du 26 avril 2022, sauf à parfaire ou compléter,
 
En tout état de cause,

DEBOUTER la société [V] de ses demandes, fins et conclusions,
 
CONDAMNER la société [V] à payer une somme de 6.000 € entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners, liquidateurs de la société [B] Naf Naf au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [V] à payer la somme de 6.000 € entre les mains des sociétés [W] [O] et Mandataires Judiciaires Associés MJA es qualités de liquidateurs de la société Naf Naf au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [V] aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine VALADE (SELARL BARBIER ASSOCIES), avocat au Barreau de Paris, à les recouvrer directement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
 
ORDONNER l'exécution provisoire.

Les demandeurs font valoir qu’à la suite de l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF, les locataires successives sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter rétroactivement du 1er janvier 2018, date tenant compte du refus opposé par la société [V], par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2017, à la demande de renouvellement de bail formée par société NAF NAF. Ils précisent, qu’en application de l’article L145-57 du code de commerce, cette indemnité d’occupation correspond à une indemnité statutaire jusqu’à la date d’exercice dudit droit d’option, qui doit être fixée à la valeur locative telle que définie aux articles R145-2 et suivants du même code.

Ils se prévalent des termes du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [I] pour demander au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation due par la société NAF NAF à la somme de 152.257 euros par an en principal, pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, et par la société [B] NAF NAF à la somme de 128.176 euros par an en principal, pour la période du 20 juin 2020 au 24 novembre 2023, date de restitution des locaux. Ils expliquent que l’indemnité d’occupation de droit commun due à la suite de l’exercice du droit d’option exercé le 21 novembre 2023 n’a couru que sur trois jours et que la bailleresse ne démontre pas avoir subi un préjudice supérieur pour justifier d’une indemnité d’occupation de droit commun plus élevée à ce titre. 

Ils en déduisent que compte tenu des sommes provisionnelles acquittées par les locataires successives, ils sont fondés à obtenir le remboursement des trop-versés d’indemnités d’occupation perçues par la société [V] soit la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT) au profit de la société NAF NAF agissant par ses liquidateurs judiciaires et la somme de 407.108,65 euros TTC (339.257,21 euros HT) au profit de la société [B] NAF NAF agissant par ses liquidateurs judiciaires.

La société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, demande également que la société [V] soit condamnée à lui verser une somme de 25.552,14 euros au titre des frais qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la procédure d’éviction, en application de l’article L145-58 du code de commerce et de la jurisprudence selon laquelle le bailleur doit assumer totalement la charge financière de la procédure de refus de renouvellement jusqu’à l’exercice de son repentir, y compris les frais d’avocat, le remboursement prévu par ce texte n’étant pas limité aux seuls frais taxables. La société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, sollicite de son côté le paiement d’une somme de 6.333,60 euros au titre des frais qu’elle a exposés pour les besoins de la même procédure d’éviction jusqu’au repentir de l’ancienne bailleresse.

Au visa des articles L622-21 et L641-3 du code de commerce, les demandeurs s’opposent à l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société [V] relatives aux indemnités d’occupation, ainsi qu’aux frais de procédure fondées tant sur l’article L145-57 du code de commerce que sur 700 du code de procédure civile. Ils font valoir qu’il appartenait à la société [V] de déclarer au passif de la société NAF NAF, puis de la société [B] NAF NAF, la totalité des sommes dont elle était susceptible d’être créancière de ces chefs ce qu’elle n’a pas fait. Ils ajoutent que l’arrêt des poursuites individuelles interdit toute condamnation au paiement de sommes ayant une origine antérieure aux liquidations judiciaires respectives des sociétés NAF NAF et [B] NAF NAF, seule une fixation au passif étant ouverte. Ils insistent aussi sur le fait que les indemnités d’occupation n’ont pas été déclarées en tant que telles et que la défenderesse n’a pas déclaré de créance au titre des frais de procédure. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, la société [V] demande au tribunal, de :

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :
 
Pour la période du 1er Janvier 2018 au 25 avril 2022 :
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par les liquidations judiciaires des Société NAF NAF et [B] NAF NAF à la Société [V] à la somme annuelle de 260.136,70 € hors taxe et hors charge, 
 
CONDAMNER solidairement à titre principal les Sociétés [W] [T] et MJA en leurs qualités de mandataires liquidateurs de la Société NAF NAF au paiement des indemnités d’occupation et de ses accessoires qui n’auraient pas été payées par la Société NAF NAF à la date de la cession des actifs au titre de la période courant du 1er janvier 2018 date d’effet du congé avec refus de renouvellement au 19 Juin 2020 à la somme 125.286,73 € hors taxe et hors charge soit 150.344,08 € TTC et à titre subsidiaire à la somme de 4.356,99 € hors taxe soit 5.228,39 € TTC, à titre de reliquat correspondant à la différence entre les sommes versées par cette dernière au titre de son occupation des lieux entre cette même période du 1er janvier 2018 au 19 Juin 2020 augmentée des intérêts au taux légal, 

CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 75.971,56 € hors taxe et hors charge soit 91.165,87 € TTC à titre de reliquat correspondant à la différence entre les sommes versées par cette dernière au titre de son occupation des lieux entre cette même période du 20 Juin 2020 au 25 avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal,
 
DIRE que les reliquats des sommes d’indemnité d’occupation à payer porteront intérêts au taux légal, au profit de la Société [V] à compter du 1er janvier 2018 puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020 à l’encontre de la liquidation judiciaire de la Société NAF NAF et depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023 à l’encontre de la liquidation judiciaire de la Société [B] NAF NAF, 
 
Pour la période du 25 avril 2022 au 24 novembre 2023 inclus :
 
A TITRE PRINCIPAL,
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la liquidation judiciaire de la Société [B] NAF NAF au montant de l’ancien loyer hors taxe et hors charge applicable selon le bail expiré, 
 
SUR LES FRAIS DE PROCEDURE 

A TITRE PRINCIPAL,
 
CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 14.311,08 €, au titre des frais exposés par la Société [V], conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce,
 
SUBSIDIAIREMENT,
 
Sur les frais devant incomber à la Société [V] sur le fondement de l’article L.145-58 du Code de commerce :

LIMITER strictement le montant des frais à la charge de la Société [V] aux seuls frais de l’instance fixés à la somme de 116,34 € à l’exclusion de tout autre frais étrangers à l’instance en elle-même et à la procédure portant sur l’éviction,
 
FIXER à la somme de 116,34 € le montant des frais de procédure sur éviction, dont le remboursement incombe à la Société [V],
 
Sur les frais devant incomber à la Société [B] NAF NAF sur le fondement de l’article L145-57 du Code de commerce

CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de la somme 12.111,08 € à titre de remboursement des frais exposés par la Société [V] conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce,

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

REJETER les Sociétés NAF NAF, [B] NAF NAF, [W] [T], MJA, ASTEREN, MJS PARTNERS en leurs demandes, fins et conclusions, 
 
CONDAMNER solidairement les Sociétés [W] [T] et MJA prises en leur qualité de liquidateurs de la Société NAF NAF et les Sociétés ASTEREN, MJS PARTNERS prises en leur qualité de liquidateurs de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile, 
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société [V] expose que le tribunal est appelé à se prononcer, d’une part, sur les indemnités d’occupation dues par la locataire et, d’autre part, sur la prise en charge des frais de procédure en application des dispositions des article L145-57 et L145-58 du code de commerce consécutivement à l’exercice de son droit de repentir, suivant actes des 26 avril et 03 mai 2022, qui a eu pour effet d’offrir à la locataire le renouvellement de son bail et de rendre sans objet la procédure tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction introduite par celle-ci à la suite du refus de renouvellement qu’elle lui avait initialement opposé le 13 décembre 2017, puis de l’exercice de son droit d’option par la locataire en date du 21 novembre 2023, qui a mis un terme au renouvellement de bail offert.

Elle précise qu’en application de la jurisprudence, la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire, fixée à la valeur locative, telle que prévue à l’article L145-28 du code de commerce, tant durant la période qui s’est écoulée entre l’expiration du bail et l’exercice de son droit de repentir, que durant la période qui s’est écoulée ensuite entre ledit repentir et l’exercice par la locataire de son droit d’option. Elle soutient qu’à compter de la signification de son droit d’option par la locataire, celle-ci est en revanche redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la restitution des locaux, qui peut excéder la valeur locative des lieux loués.

Elle s’oppose aux prétentions des demandeurs qui se prévalent du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [I] pour voir fixer l’indemnité annuelle d’occupation à la somme de 152.257 euros en principal à compter du 1er janvier 2018, puis à la somme annuelle de 128.176 euros en principal à compter du 20 juin 2020. Elle conteste en effet tant la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire que le prix unitaire proposé et les abattements pratiqués.

Selon elle, l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative à la somme annuelle de 260.136,70 euros (145 m²p X 1.826 euros/m²p/an X 0,98). Pour la période postérieure à l’exercice de son droit d’option par la société [B] NAF NAF agissant par ses liquidateurs, elle demande au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due jusqu’à la libération des locaux au montant des sommes acquittées par la locataire à titre provisionnel.

Compte tenu des sommes versées par la société NAF NAF pour la période entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020 (516.525,95 euros en principal), elle poursuit reconventionnellement le paiement d’un reliquat d’indemnité d’occupation d’un montant total de 150.344,07 euros TTC (125.286,73 euros HT) à l’encontre de ses liquidateurs judiciaires ès qualités, solidairement. A leur demande de débouté, elle oppose qu’elle a dûment procédé à une déclaration de créance à la suite du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société NAF NAF et qu’elle n’avait pas à formaliser de nouvelle déclaration de créance à l’occasion de sa conversion en liquidation judiciaire. Elle rappelle en outre que les sommes dues en contrepartie de son occupation des locaux jusqu’à la cession du fonds de commerce y exploité étaient nécessaires à la liquidation judiciaire et qu’elles auraient dû être payées à l’échéance dans le cadre du redressement judiciaire. Subsidiairement, elle requiert le paiement de la somme de 5.228,39 euros TTC (4.356,99 euros HT), si le tribunal estimait que la bailleresse aurait dû procéder à une déclaration de créance au passif entre les mains des liquidateurs judiciaires.

Concernant la société [B] NAF NAF, déduction faite des sommes acquittées par elle entre le 20 juin 2020 et le 25 avril 2022 (404.854,87euros en principal), elle sollicite le paiement d’un reliquat d’indemnité d’occupation, d’un montant total de 91.165,87 euros TTC (75.971,56 euros HT). 

Par ailleurs, la société [V] soutient que la société [B] NAF NAF représentée par ses liquidateurs judiciaires doit supporter tous les frais de l’instance en application de l’article L145-57 du code de commerce dans la mesure où l’exercice de son droit d’option est à l’origine du refus de renouvellement qu’elle lui avait offert en exerçant son droit de repentir. Elle sollicite à ce titre le paiement de la somme de 14.311,08 euros. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de limiter les frais qui pourraient être mis à sa charge aux frais taxables et dépens exposés par les demandeurs jusqu’à l’exercice de son droit de repentir en excluant les frais d’avocat, arguant qu’ils ne relèvent pas des frais prévus à l’article L145-58 du code de commerce. Elle sollicite que lui soit allouée une somme de 12.111,08 euros titre des frais postérieurs à l’exercice de son droit d’option au la société [B] NAF NAF en application de l’article L145-57 du même code.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 février 2026.

Motifs

MOTIFS


I- Sur la fixation du montant des indemnité d’occupation dues consécutivement à l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF 

Selon l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail auquel il avait mis fin. Il est irrévocable et, lorsque le repentir est exercé après l'expiration du bail, le nouveau bail prend effet à compter du jour où il est notifié. Pendant la période intermédiaire, le locataire est tenu de payer une indemnité d'occupation déterminée en application de l'article L145-28 du même code.

L'article L145-28 dudit code précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation (...).

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L145-33 du code de commerce, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu. L'occupation étant précaire, il est en outre d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10%.

Par ailleurs, en application de l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est acquis que le preneur, qui exerce son droit d’option et renonce au renouvellement du bail qui lui avait été offert, à la suite de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, est redevable d’une indemnité occupation depuis la date d’échéance du bail non renouvelé jusqu’à à son départ. Au titre de la période courue entre la date d’échéance du bail expiré et l’exercice de son droit d’option, il s’agit d’une indemnité statutaire. 

S’il se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun, qui a une nature mixte, indemnitaire et compensatoire et dont la fixation obéit aux règles applicables à l’indemnisation de tout préjudice. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les éléments à prendre en considération, l'étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l'indemnité d’occupation de droit commun sans être tenus de le fixer à la valeur locative.

En l’espèce, les parties conviennent que la société NAF NAF est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, et que la société [B] NAF NAF est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 20 juin 2020 et jusqu’à la veille de l’exercice de son droit d’option, puis d’une indemnité de droit commun du 21 novembre 2023 jusqu’au 24 novembre 2023, date de restitution des locaux. Elles s’opposent cependant sur leur montant.

Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation statutaire 

Mme [I] a évalué l'indemnité d'occupation statutaire de la façon suivante :
- au 1er janvier 2018 : à la somme de 152. 257 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 132,79 m²B, un prix unitaire de 1.300 euros/m²B/an et un abattement de 3.107 euros au titre de la taxe foncière (2% de la valeur locative brute), outre un abattement de précarité de 10%.
- au 10 juin 2020 : à la somme de 128.176 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 132,79 m²B, un prix unitaire de 1.100 euros/m²B/an et un abattement de 3.286 euros au titre de la taxe foncière (2,5% de la valeur locative brute), outre un abattement de précarité de 10%.

Les demandeurs souscrivent à ces évaluations et sollicitent du tribunal la fixation des indemnités d’occupation dues respectivement par les sociétés NAF NAF et [B] NAF NAF dans les termes proposés par l’expert judiciaire, y compris pour la période postérieure à l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF au motif que les locaux ont été restitués quelques jours plus tard à la bailleresse et que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice supérieur à ce titre.
 
La société [V] s'oppose à la fixation des indemnités d'occupation respectives aux montants proposés par l’expert judiciaire dont elle conteste tant la pondération des surfaces que le prix unitaire et les abattements retenus. Elle revendique une valeur locative chiffrée à la somme de 260.136,70 euros par an en principal, correspondant à une surface pondérée de 147,35 m²B, un prix unitaire de 1.825 euros/m²B/an et un abattement limité à 2%, au titre de la taxe foncière.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :
- les lieux loués, sis [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 15] , sont situés dans la partie médiane de la [Adresse 11] comprise entre la [Adresse 12] et la [Adresse 13] dont la commercialité est caractérisée par la présence en pied d’immeuble de commerces essentiellement orientés vers l’équipement de la personne et l’équipement de la maison, ainsi que par la présence de cafés, bars, restaurants et quelques commerces de services (optique banque, téléphonie…), et où le commerce d’enseigne est massivement représenté, outre quelques établissements emblématiques tels que le BARRIO LATINO devenu le PACHAMAMA, le SANZ devenu le FITZROY et le CORCORAN PUB, quelques établissements indépendants complétant l’offre notamment à destination des noctambules ;
- les locaux dépendent d’un ensemble immobilier ouvrant sur la [Adresse 11] élevé d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un troisième étage légèrement mansardé sous zinc (façade maçonnée peinte sous enduit – ravalement ancien) et sur la [Adresse 14] élevé d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un second sous combles (façade maçonnée peinte sous enduit – ravalement récent) ;
- ils bénéficient d’un linéaire de façade de 10 mètres environ et sont accessibles, depuis la [Adresse 11], par une porte vitrée à double vantail à ouverture automatique située à gauche de l’entrée de l’immeuble ; celle-ci donne sur une aire de vente se développant sur une profondeur supérieure à 30 mètres, la largeur variant de 10 mètres sur la partie avant, à 3,50 mètres en partie médiane, puis 10 mètres en partie arrière (sol revêtement plastique, murs et faux-plafonds peints avec éclairage encastré, hauteur sous plafond de 2,37 et 2,15 mètres environ, présence de nombreux piliers) et équipée d’un comptoir caisse en partie médiane, de six cabines d’essayage avec accès sur réserve d’appoint en fond de local par une porte menant aux surfaces non-accessibles à la clientèle : dégagement menant vers les parties communes de l’immeuble, réserve de configuration rationnelle avec porte d’accès vers le local climatisation donnant sur la [Adresse 14] et protégé par grilles, outre une pièce de petite dimension à usage de salle de pause/vestiaire, une porte donnant accès à des WC (murs peints, plafond en crépi projeté, sol dallé en revêtement plastique).

Sur la surface locative pondérée

L’expert judiciaire a calculé la surface pondérée des locaux en appliquant, selon l’usage, les coefficients de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques de centre-ville dont la surface est inférieure à 600 m² à la surface des locaux issue des plans d’aménagement partiellement cotés établis le 13 janvier 2017 par le service interne de la société locataire et rapprochés du croquis d’implantation réalisé le 02 mars 1998 par M. [F], architecte. 

Sous réserve d’un contrôle par un géomètre-expert en cas de contestation, Mme [I] conclut à une surface pondérée de 132,79 m²B pour une surface utile de 245,78 m²U :


La société [V] critique les coefficients appliqués aux zones 2, 3, ainsi qu’aux réserves. Elle considère qu’un coefficient de 1 devrait être retenu pour la zone 2 puisqu’elle se situe dans le prolongement de la porte d’entrée, un coefficient de 0,6 pour la zone 3 dès lors qu’elle bénéficie d’une bonne commercialité et d’une largeur de 10 mètres en partie médiane, et un coefficient de 0,40 pour les réserves compte tenu de leur distribution rationnelle, de leur hauteur sous plafond et de leur accès vers l’extérieur. Selon elle, la surface pondérée ressort à 147,35 m²B pour une surface utile de 245,78 m²U.

L’expert a justifié le coefficient de 0,80 appliqué à la zone 2 par le rétrécissement de la zone de vente de 50% par rapport au linéaire de façade qui constitue la largeur de la zone 1, le coefficient de 0,5 appliqué à la zone 3 par la profondeur de cette zone qui s’étend sur dix mètres environs, et le coefficient de 0,30 appliqué aux réserves en fond de locaux par le fait que, non accessibles à la clientèle, elles ne sauraient être affectées d’un coefficient plus élevé que celui de la zone 4. 

Au regard de ces explications, qui tiennent compte de la spécificité des locaux tenant à leur grande profondeur, les coefficients proposés par l’expert judiciaire, qui sont adaptés, seront retenus. 

La surface locative pondérée est donc de 132,79 m²B.

Sur le prix unitaire

Mme [I] a, dans le cadre de la méthode par comparaison, analysé seize références dont :

- treize issues de commerces implantés dans la même section, comprise entre la [Adresse 12] et la [Adresse 13] (cinq locations nouvelles : respectivement en 2014, 2016, 2018 de 1.450 euros/m²B/an pour une surface de 117,25 m²B, 1.829 euros/m²B/an pour une surface de 82 m²B, 2.203 euros/m²B/an pour une surface de 177 m²B, et en 2022 : 924 euros/m²B/an pour une surface de 83 m²B et 1.234 euros/m²B/an pour une surface de 181 m²B ; deux renouvellements amiables en 2016 : 1.108 euros/m²B/an pour une surface de 166,64 m²B et en 2018 : 662 euros/m²B/an pour une surface de 136 m²B ; six baux pour lesquels a été versé un droit au bail en 2015 : 2.712 euros/m²B/an pour une surface de 121,70 m²B, en 2016 : 1.133 euros/m²B/an pour une surface de 79 m²B et 1.049 euros/m²B/an pour une surface de 81 m²B, en 2017 : 1.000 euros/m²B/an pour une surface de 35 m²B, en 2019 : 863 euros/m²B/an pour une surface de 69,50 m²B et en 2022 : 960 euros/m²B/an pour une surface de 99 m²B) ;
- et trois références de commerces situés dans la section comprise entre la [Adresse 13] et la [Adresse 15] (une location nouvelle de 2014 : 1.091 euros/m²B/an pour une surface de 96,25m²B et deux renouvellements amiables de 2016 et 2021 : respectivement 820 euros/m²B/an pour une surface de 164,70 m²B et 1.366 euros/m²B/an pour une surface de 39 m²B).

Compte tenu de la bonne situation des locaux au regard de l’activité de prêt-à-porter exploitée, dans un secteur particulièrement actif de la capitale bénéficiant à la fois de la fréquentation de la population résidente, de la population salariée et, dans une moindre mesure, de la population touristique, ainsi que de leur bonne desserte par les transports en commun (métro lignes 1, 5, 8 du métro et bus 76 et 86), de leur assez bon état d’entretien apparent, des matériaux et agencements de qualité ordinaire, de la protection de la boutique par un rideau de fer, de la présence d’une climatisation réversible et d’un système de vidéosurveillance, de la répartition des surfaces sur un seul niveau mais de leur déficit d’éclairement naturel et de la faible hauteur sous plafond, Mme [I] a proposé de retenir un prix unitaire de 1.300 euros/m²B/an au 1er janvier 2018 et un prix unitaire de 1.100 euros/m²B/an au 20 juin 2020.

La société [V] reproche à l’expert judiciaire, d’une part, d’avoir pris en compte des références de commerces n’exerçant pas la même activité d’équipement de la personne - prêt-à-porter, et situés au-delà du secteur immédiat (à moins de cent mètres) et, d’autre part, d’avoir écarté trois références de commerces de prêt-à-porter (IKKS, VOLCOM et KAPORAL). Elle considère que le prix unitaire à retenir doit être chiffré à 1.826 euros/m²B/an, correspondant à la moyenne des cinq références qu’elle estime pertinentes.

L’expert judiciaire a justifié le rejet de certaines références (TAMARIS, FOOT LOCKER, [D] [N], INTIMISSI-CALZEDONIA) par les incohérences relevées tant sur les surfaces pondérées que sur la date de renouvellement. Elle a également précisé, concernant la référence KAPORAL qu’il s’agissait d’une simple offre, concernant VOLCOM que faute de disposer des plans les coefficients de pondération proposés par la bailleresse n’apparaissaient pas cohérents et, concernant la référence IKKS, que le loyer indexé ne pouvait être pris en compte.

Etant rappelé que les références de baux conclus ou renouvelés postérieurement à la date de fixation de la valeur locative (soit postérieurement au 1er janvier 2018 s’agissant de l’indemnité d’occupation due par la société NAF NAF et postérieurement au 19 juin 2020 s’agissant de la société [B] NAF NAF) ne peuvent être retenues, qu’il est d'usage d'écarter les références les plus extrêmes et que le prix unitaire ne peut correspondre à la moyenne des références en ce qu’il doit tenir compte des spécificités de l'emplacement, de l'activité et de l'état des locaux donnés à bail, les prix unitaires proposée par l'expert, respectivement de 1.300 euros/m²B/an au 1er janvier 2018 et de 1.100 euros/m²B/an au 20 juin 2020 apparaissent adaptés et seront donc retenus.

Par conséquent, la valeur locative annuelle brute ressort au 1er janvier 2018 à la somme de 172.627 euros (132,79 m²B X 1.300 euros/m²B/an) et au 20 juin 2020 à la somme de 146.069 euros (132,79 m²B X 1.100 euros/m²B/an).

Sur les abattements

La société [V] reproche à l’expert judiciaire d’avoir appliqué un abattement de 5% au titre de la taxe foncière dont le coût a été mis à la charge du preneur par le bail, au lieu de 2% tel qu’initialement envisagé, ainsi qu’un abattement de précarité de 10%.

Or, l’expert judiciaire n’a pas pratiqué l’abattement argué de 5% au titre de la taxe foncière, mais un abattement de 2% sur la valeur locative brute au 1er janvier 2018 et à 2,5% de la valeur locative brute au 20 juin 2020, tenant compte du montant de ladite taxe pour les années concernées.

L’expert judiciaire a par ailleurs appliqué un abattement de précarité de 10% pour tenir compte de la précarité de l’occupation consécutivement au refus de renouvellement du bail opposé par la bailleresse en date du 13 décembre 2017, qui a perduré jusqu’à l’exercice de son droit de repentir le 26 avril 2022. 

Or, un tel abattement est conforme aux usages.

Dans ces conditions, les abattements au titre de la taxe foncière et de précarité proposés par l’expert judiciaire, qui sont justifiés, seront retenus.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, au 1er janvier 2018 sera fixée à la somme de 152. 257 euros hors taxes et hors charges (132,79 m²B, X 1.300 euros/m²B/an X 0,88) et l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, au 19 juin 2020 sera fixée à la somme de 128.176 euros hors taxes et hors charges (132,79 m²B, X 1.300 euros/m²B/an X 0,875).

Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation de droit commun

Pour la période postérieure à l’exercice de son droit d’option par la société [B] NAF NAF, l’indemnité d’occupation de droit commun ne peut être fixée à la valeur locative statutaire comme le sollicitent les demandeurs. 

Au regard de son caractère mixte, notamment indemnitaire, elle sera justement fixée, pour la période du 21 au 24 novembre 2023 au montant des sommes provisionnelles acquittées, tel que le demande la bailleresse, lesquelles correspondaient au montant du loyer et l’indemnisent justement de l’occupation subie.


II- Sur les demandes de condamnation de la société [V] au remboursement des trop perçus d’indemnités d’occupation

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que la société [V] soit condamnée à leur rembourser les trop versés d’indemnités d’occupation résultant de la fixation judiciaire. La société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, demande le paiement de la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT) et la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, le paiement de la somme de 407.108,65 euros TTC (339.257,21 euros HT).

La société [V] ne conteste pas avoir perçu des locataires successives les indemnités d’occupation provisionnellement fixées au montant du loyer du bail expiré augmenté des charges et taxes contractuelles.

Aussi, compte tenu des fixations par le tribunal des indemnités d’occupation statutaires et de droit commun, la société [V] devra rembourser les trop perçus d’indemnités d’occupation suivants :

- à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT),
- à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC (336.601,82 euros HT).

Les demandeurs sollicitent que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2018, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020, d’une part, et depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023, d’autre part.

En application de l’article 1352-7 dernier alinéa du code civil, en l’absence de mauvaise foi démontrée de la bailleresse, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu’à acompter des conclusions notifiées par les demandeurs le 02 avril 2025.

Par conséquent, la société [V] sera condamnée à payer à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025. 

En outre, aucune créance n’étant reconnue à la bailleresse, il n’y a pas lieu de se prononcer sur sa déclaration au passif de l’indemnité d’occupation, sauf à préciser que la demande de condamnation formulée aurait, en tout état de cause, été irrecevable en application de l’article L622-21 du code de commerce.


III- Sur les demandes de condamnation au paiement des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce

Selon l’article L145-58 du code de commerce, l’exercice du droit de repentir emporte obligation pour le bailleur de supporter les frais de l'instance.

Cette disposition relative aux frais de l’instance a pour objet d'atténuer la charge imposée au preneur, en lui permettant d'être indemnisé par le bailleur des dépenses engagées par lui pour défendre ses droits dans le cadre d'une procédure d'éviction née de la volonté dudit bailleur de donner congé et dont il est également au pouvoir de celui-ci de mettre un terme unilatéralement jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force jugée.

Il est constant que le preneur doit être indemnisé de la totalité des frais taxables et non taxables qu’il a engagés. 

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des éléments produits par les demandeurs la société [V] devra prendre en charge les frais suivants exposés jusqu’à l’exercice par la bailleresse de son repentir, dans le cadre de la procédure d’éviction par ses locataires successives :

- à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros,
- à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros.

Par conséquent, la société [V] sera condamnée à payer à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros, et à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros.


IV- Sur la demande de condamnation au paiement des frais exposés par la société [V] en application de l’article L145-57 du code de commerce

L’exercice de son droit d’option par le preneur emporte obligation pour lui de supporter les frais de l'instance du bailleur, en application de l’article L145-57 du code de commerce.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article L641-3 du code de commerce dispose que le jugement qui prononce la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L'article L622-21 dudit code ajoute que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d'ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.

L’article L622-24 du même code prévoit en outre qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat. (…) La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation. (…) Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d'exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d'un contrat à exécution successive déclarent l'intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. 

En l’espèce, la société [V] tire argument de l’exercice du droit d’option par la société [B] NAF NAF pour demander reconventionnellement au tribunal de condamner solidairement ses liquidateurs judiciaires ès qualités à lui payer la somme 12.111,08 euros au titre des frais qu’elles a exposés depuis son repentir, en application de l’article L145-57 du code de commerce.

Toutefois, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société [B] NAF NAF par jugement du 18 juin 2024, soit postérieurement à l’exercice de son droit d’option en date du 21 novembre 2023.

En application de l'article L622-21 du code commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, la société [V] était donc tenue de déclarer sa créance entre les mains des liquidateurs judiciaires de la société [B] NAF NAF au titre desdits frais, cette créance étant antérieure au prononcé de la liquidateur judiciaire, ce qu’elle reconnaît ne pas avoir fait.

En l’absence de déclaration de sa créance au passif de la société [B] NAF NAF, les demandeurs sont fondés à conclure au rejet de sa prétention, sauf pour le tribunal à requalifier leur prétention en fin de non-recevoir.

En effet, il convient de rappeler que l’arrêt des poursuites individuelles résultant du texte précité interdit de condamner la société [B] NAF NAF au paiement d’une créance dont l’origine est antérieure à sa liquidation judiciaire, le créancier ne pouvant prétendre qu’à sa fixation au passif pour le montant déclaré entre les mains du liquidateur.

Par conséquent, la demande de condamnation formée par la société [V] en application de l’article L145-57 du code de commerce, sera déclarée irrecevable.


V- Sur les mesures accessoires

La société [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, dans les conditions fixées par l’article 699 du même code.

Condamnée aux dépens, la société [V] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances d’équité justifient en revanche d’allouer une indemnité de 2.000 euros à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, de même qu’à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, que la société [V] sera condamnée à leur verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité annuelle d’occupation due au 1er janvier 2018 par la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, à la société [V], à la somme de 152. 257 euros (cent cinquante-deux mille deux cent cinquante-sept euros) hors taxes et hors charges,

FIXE l’indemnité annuelle d’occupation due au 20 juin 2020 par la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, à la société [V], à la somme de 128.176 euros (cent vingt-huit mille cent soixante-seize euros) hors taxes et hors charges,

FIXE l’indemnité d’occupation due à la société [V] par la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, pour la période du 21 novembre 2023 au 24 novembre 2024, aux sommes acquittées à titre provisionnel,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC (cent soixante-douze mille cinq cent vingt-quatre euros vingt-six centimes) au titre des trop perçus d’indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC (quatre cent trois mille neuf cent vingt-deux euros et dix-huit centimes) au titre des trop perçus d’indemnités d’occupation pour la période du 20 juin 2020 au 20 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025,

DEBOUTE la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, de sa demande de remboursement d’un trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période du 21 novembre 2023 au 24 novembre 2023,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros (vingt-cinq mille cinq cent cinquante-deux euros et quatorze centimes) au titre des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros (six mille trois cent trente-trois euros et soixante centimes) au titre des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce,

REJETTE, comme irrecevables, toutes les demandes de condamnation formées par la société [V] à l’encontre de la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires et à l’encontre de la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, au titre des indemnités d’occupation et des frais en application de l’article L145-57 du code de commerce,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 2.000 euros (deux mille euros ) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société [V] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [V] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me VALADE (C0987)
 Me FOUCHER (E1563)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 17/06743 
N° Portalis 352J-W-B7B-CKOU6

N° MINUTE : 2

Assignation du :
13 Avril 2017















JUGEMENT 
rendu le 10 Juin 2026 

DEMANDERESSE

S.A.S. NAF NAF (RCS de [Localité 2] n°300 345 808)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987


DÉFENDERESSE

S.A.S. [V] (RCS de [Localité 4] n°432 046 423)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Julie FOUCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1563,


PARTIES INTERVENANTES 

S.A.S. [B] NAF NAF (RCS de [Localité 6] n°884 276 569), par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 4]
[Localité 7]
Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 17/06743 - N° Portalis 352J-W-B7B-CKOU6


S.E.L.A.R.L. [W] [P] (RCS de [Localité 6] n°821 325 941), ès-qualités de liquidateur de la société NAF NAF, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 5]
[Localité 8]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES - MJA (RCS de [Localité 1] n°440 672 509), prise en la personne de Me [K] [Q], ès-qualités de liquidateur de la société NAF NAF, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 6]
[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. ASTEREN (RCS de [Localité 10] n°808 344 071), pris en la personne de Me [R] [Q], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [B] NAF NAF, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 7]
[Localité 11]

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS (RCS de [Localité 12] METROPOLE n°403 608 136), prise en la personne de Me [A] [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [B] NAF NAF, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 8]
[Localité 13]

représentées par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0987


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Paulin MAGIS, Greffier.


DEBATS

A l’audience du 12 Février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mai 20226, délibéré prorogé au 10 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2007, la société [V] a donné à bail commercial en renouvellement à la société NAF NAF BOUTIQUES, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er février 2007, des locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 14], afin qu’elle y exploite un commerce de prêt-à-porter hommes, femmes et enfants, accessoires et toutes activités annexes et complémentaires, moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 169.740 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

La société NAF NAF est venue aux droits et obligations de la société NAF NAF BOUTIQUES aux termes d’une fusion absorption intervenue au 31 août 2009.

Par acte extrajudiciaire du 16 avril 2015, la société [V] a fait délivrer à la société NAF NAF BOUTIQUES un congé à effet du 31 janvier 2016, portant refus de renouvellement de son bail et offre de paiement d’une indemnité d'éviction.

Par acte d’huissier du 13 avril 2017, la société NAF NAF a fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de PARIS en nullité de ce congé signifié à la société NAF NAF BOUTIQUES, société radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 23 septembre 2009 et, subsidiairement, aux fins de voir fixer à la somme de 1.800.000 euros le montant de l’indemnité d'éviction due par la bailleresse.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2017, la société NAF NAF a ensuite sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la société [V] à compter du 1er janvier 2018.

Par acte du 13 décembre 2017, la société [V] a refusé le renouvellement de bail demandé et offert le paiement d'une indemnité d'éviction.

Par ordonnance en date du 04 février 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la bailleresse, confiée à Mme [Y] [I], avec pour mission de fournir tous éléments permettant au tribunal de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la locataire et de fixer l'indemnité d'occupation due à la bailleresse.

Par jugement en date du 15 mai 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société NAF NAF et désigné, d’une part, la SELARL [H] ET ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE, prise en la personne de Maître [G] [H] et la SELARL [Z] CHARPENTIER, en la personne de Maître [U] [Z], en qualité d’administrateurs judiciaires et, d’autre part, la société [W] [P] et la SELAFA MJA, agissant par Maître [K] [Q], aux fonctions de mandataires judiciaires.

Par lettre recommandée de son avocat en date du 03 juin 2020, la société [V] a déclaré sa créance au passif de la société NAF NAF auprès de la société [W] [P] ès qualités, pour un montant de 35.635,13 euros, correspondant à l’arriéré locatif impayé pour la période du 1er avril 2020 au 14 mai 2020, à titre privilégié.

Par jugement en date du 19 juin 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession au profit de la société SY CORPORATE FRANCE, avec faculté de substitution au profit de la société [B] NAF NAF dont elle demeurerait garante, du fonds exploité dans les lieux loués incluant le droit au bail commercial, à effet du 20 juin 2020. 

Par un second jugement du 19 juin 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société NAF NAF en liquidation judiciaire, et nommé la société [W] [P] et la SELAFA MJA, en la personne de Maître [K] [Q], en qualité de liquidateurs judiciaires.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS a constaté la caducité de la désignation de l'expert judiciaire nommé le 04 février 2019, faute de versement de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert par la société [V], ainsi que l’interruption de l’instance, et a imparti un délai de cinq mois aux parties pour effectuer les diligences nécessaires à la reprise de l'instance.

La société [W] [P] et la société MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF, sont intervenues volontairement à l'instance, de même que la société [B] NAF NAF, cessionnaire du fonds de commerce de la société liquidée exploité dans les lieux loués.

Par jugement mixte du 10 novembre 2021, ce tribunal a notamment :
- dit recevables les interventions volontaires de la société [B] NAF NAF, ainsi que de la société [W] [P] et de la société MJA, ès qualités de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF,
- constaté la reprise de l'instance précédemment interrompue du fait de l'ouverture d'une procédure collective à l'égard de la société NAF NAF,
- constaté l'acquiescement de la société [V] à la demande d'annulation du congé signifié le 16 avril 2015 à la société NAF NAF BOUTIQUES,
- annulé en conséquence ledit congé,
- dit que le bail du 25 février 2007 portant sur des locaux à usage de boutique situés [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 14] avait pris fin le 31 décembre 2017 à 24h00 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société NAF NAF le 31 octobre 2017,
- dit que la société [B] NAF NAF pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction du fait du refus de renouvellement du bail de la société [V] en date du 13 décembre 2017,
- ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société [V], avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation susceptibles d'être respectivement dues par les parties, confiée à Mme [Y] [I], 
- sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Par actes extrajudiciaires des 26 avril et 03 mai 2022, la société [V] a informé la société [B] NAF NAF qu'elle exerçait son droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L145-58 du code de commerce, et qu'elle lui offrait le renouvellement de son bail, moyennant un loyer annuel qu’elle entendait voir fixer à la somme de 226.278,60 euros en principal.

Par jugement du 06 septembre 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [B] NAF NAF et désigné la SELARLU [H] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [H] et la SELARL AJASSOCIES, agissant par Maître [A] [C], en qualité d’administrateurs judiciaires. La société ASTEREN, en la personne de Maître [K] [Q] et la société MJS PARTNERS, agissant par Maître [A] [L], ont quant à elles été désignées aux fonctions de mandataires judiciaires.

Par lettre recommandée de son avocat en date du 09 novembre 2023, la société [V] a déclaré sa créance au passif de la société [B] NAF NAF auprès de la SELARL [T] PARTNERS ès qualités, pour un montant de 465.427,80 euros au titre de l’arriéré locatif impayé (loyers et provisions sur charges, taxes et indemnités d’occupation dues), à titre privilégié.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la bailleresse d’une demande d’extension de la mission précédemment confiée à Mme [I] a essentiellement :
- modifié la mission d'expertise ordonnée par le jugement du 10 novembre 2021 en ce sens qu'aux lieu et place de l'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation décrites dans ledit jugement, il était demandé à Mme [I] de fournir (1) tout avis ou tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'occupation prévue à l'article L145-28 du code de commerce par les organes de la liquidation judiciaire de la société NAF NAF entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020, puis par la société [B] NAF NAF entre le 20 juin 2020 et le 25 avril 2022, et (2) tout avis ou tous éléments permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé par l'effet de la notification, le 26 avril 2022, du repentir de la bailleresse, notamment en recherchant la valeur locative des lieux loués à cette date conformément à l'article L145-33 du code de commerce,
- dit que, pour le surplus, sa mission décrite dans le jugement du 10 novembre 2021 restait inchangée,
- fixé l'indemnité d'occupation et le loyer provisionnels dus à la société [V] pour la durée de l’instance au montant du loyer du bail expiré en principal, outre les charges,
- réservé les dépens de l'instance.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2023, la société [B] NAF NAF, assistée de ses administrateurs et mandataires judiciaires, a signifié à la société [V] son intention de renoncer au renouvellement du bail offert et de restituer les locaux loués à la bailleresse le vendredi 24 novembre 2023. 
 
La remise des clés du local à la société [V] est intervenue en présence de Maître [E] [X], commissaire de justice, le 24 novembre 2023.

Mme [I] a établi son rapport en date du 17 avril 2024. Elle est d’avis que l’indemnité d’occupation due, pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, peut être chiffrée à valeur locative à la somme annuelle de 152.257 euros en principal et qu’elle ressort, pour la période du 20 juin 2020 au 25 avril 2022, à la somme annuelle de 128.176 euros en principal. Elle précise par ailleurs que la valeur locative des locaux au 26 avril 2022, date du renouvellement de bail résultant du repentir de la bailleresse, peut être évaluée à la somme annuelle de 128.806 euros en principal.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société [B] NAF NAF et désigné la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [Q], et la société MJS PARTNERS, en la personne de Maître [L], aux fonctions de liquidateurs judiciaires.

La SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS sont intervenues à l’instance ès qualités.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, la société NAF NAF, la SELARL BAILLY [T] et la SELAFA MJA agissant toutes deux en qualité de liquidateurs judiciaires de la société NAF NAF, d’une part, la société [B] NAF NAF, la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS agissant toutes deux en qualité de liquidateurs judiciaires de la société [B] NAF NAF, d’autre part, demandent au tribunal, de :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation,
FIXER à 152.257 € l’an en principal le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Naf Naf à la société [V] pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020 inclus,

CONDAMNER, en conséquence, la société [V] à rembourser la somme de 172.524,26 € TTC au titre des trop-versés d’indemnités d’occupation dus à la société Naf Naf sur la période allant du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020 entre les mains des sociétés [W] [O] et Mandataires Judiciaires Associés (MJA) en leur qualité de liquidateurs judiciaires,
 
FIXER à 128.176 € l’an en principal le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [B] Naf Naf à la société [V] pour la période comprise entre le 20 juin 2020 et le 24 novembre 2023 inclus,
 
CONDAMNER, en conséquence, la société [V] à rembourser la somme de 407.108,65 € TTC au titre des trop-versés d’indemnités d’occupation dus à la société [B] Naf Naf à compter du 20 juin 2020 jusqu’au 24 novembre 2023 entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners en leur qualité de liquidateurs judiciaires,
 
DIRE que les trop-versés d’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal, au profit de la société [W] [O] et de la société Mandataires Judiciaires Associés MJA à compter du 1er janvier 2018 puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020 et au profit de la société [B] Naf Naf depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023,
 
Sur le remboursement des frais de procédure (article L.145-58 du Code de commerce), 

CONDAMNER la société [V] à rembourser la somme de 25.552,14 € entre les mains des sociétés Mandataires Judiciaires Associés MJA et [W] [T] es qualité de liquidateurs judiciaires à titre de remboursement des frais de procédure exposés jusqu’au repentir du bailleur du 26 avril 2022, sauf à parfaire ou compléter,
 
CONDAMNER la société [V] à rembourser la somme de 6.333,60 € entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners, es qualité de liquidateurs judiciaires de la société [B] Naf Naf à titre de remboursement des frais de procédure exposés jusqu’au repentir du bailleur du 26 avril 2022, sauf à parfaire ou compléter,
 
En tout état de cause,

DEBOUTER la société [V] de ses demandes, fins et conclusions,
 
CONDAMNER la société [V] à payer une somme de 6.000 € entre les mains des sociétés Asteren et MJS Partners, liquidateurs de la société [B] Naf Naf au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [V] à payer la somme de 6.000 € entre les mains des sociétés [W] [O] et Mandataires Judiciaires Associés MJA es qualités de liquidateurs de la société Naf Naf au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER la société [V] aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine VALADE (SELARL BARBIER ASSOCIES), avocat au Barreau de Paris, à les recouvrer directement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
 
ORDONNER l'exécution provisoire.

Les demandeurs font valoir qu’à la suite de l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF, les locataires successives sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter rétroactivement du 1er janvier 2018, date tenant compte du refus opposé par la société [V], par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2017, à la demande de renouvellement de bail formée par société NAF NAF. Ils précisent, qu’en application de l’article L145-57 du code de commerce, cette indemnité d’occupation correspond à une indemnité statutaire jusqu’à la date d’exercice dudit droit d’option, qui doit être fixée à la valeur locative telle que définie aux articles R145-2 et suivants du même code.

Ils se prévalent des termes du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [I] pour demander au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation due par la société NAF NAF à la somme de 152.257 euros par an en principal, pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, et par la société [B] NAF NAF à la somme de 128.176 euros par an en principal, pour la période du 20 juin 2020 au 24 novembre 2023, date de restitution des locaux. Ils expliquent que l’indemnité d’occupation de droit commun due à la suite de l’exercice du droit d’option exercé le 21 novembre 2023 n’a couru que sur trois jours et que la bailleresse ne démontre pas avoir subi un préjudice supérieur pour justifier d’une indemnité d’occupation de droit commun plus élevée à ce titre. 

Ils en déduisent que compte tenu des sommes provisionnelles acquittées par les locataires successives, ils sont fondés à obtenir le remboursement des trop-versés d’indemnités d’occupation perçues par la société [V] soit la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT) au profit de la société NAF NAF agissant par ses liquidateurs judiciaires et la somme de 407.108,65 euros TTC (339.257,21 euros HT) au profit de la société [B] NAF NAF agissant par ses liquidateurs judiciaires.

La société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, demande également que la société [V] soit condamnée à lui verser une somme de 25.552,14 euros au titre des frais qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la procédure d’éviction, en application de l’article L145-58 du code de commerce et de la jurisprudence selon laquelle le bailleur doit assumer totalement la charge financière de la procédure de refus de renouvellement jusqu’à l’exercice de son repentir, y compris les frais d’avocat, le remboursement prévu par ce texte n’étant pas limité aux seuls frais taxables. La société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, sollicite de son côté le paiement d’une somme de 6.333,60 euros au titre des frais qu’elle a exposés pour les besoins de la même procédure d’éviction jusqu’au repentir de l’ancienne bailleresse.

Au visa des articles L622-21 et L641-3 du code de commerce, les demandeurs s’opposent à l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société [V] relatives aux indemnités d’occupation, ainsi qu’aux frais de procédure fondées tant sur l’article L145-57 du code de commerce que sur 700 du code de procédure civile. Ils font valoir qu’il appartenait à la société [V] de déclarer au passif de la société NAF NAF, puis de la société [B] NAF NAF, la totalité des sommes dont elle était susceptible d’être créancière de ces chefs ce qu’elle n’a pas fait. Ils ajoutent que l’arrêt des poursuites individuelles interdit toute condamnation au paiement de sommes ayant une origine antérieure aux liquidations judiciaires respectives des sociétés NAF NAF et [B] NAF NAF, seule une fixation au passif étant ouverte. Ils insistent aussi sur le fait que les indemnités d’occupation n’ont pas été déclarées en tant que telles et que la défenderesse n’a pas déclaré de créance au titre des frais de procédure. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, la société [V] demande au tribunal, de :

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :
 
Pour la période du 1er Janvier 2018 au 25 avril 2022 :
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par les liquidations judiciaires des Société NAF NAF et [B] NAF NAF à la Société [V] à la somme annuelle de 260.136,70 € hors taxe et hors charge, 
 
CONDAMNER solidairement à titre principal les Sociétés [W] [T] et MJA en leurs qualités de mandataires liquidateurs de la Société NAF NAF au paiement des indemnités d’occupation et de ses accessoires qui n’auraient pas été payées par la Société NAF NAF à la date de la cession des actifs au titre de la période courant du 1er janvier 2018 date d’effet du congé avec refus de renouvellement au 19 Juin 2020 à la somme 125.286,73 € hors taxe et hors charge soit 150.344,08 € TTC et à titre subsidiaire à la somme de 4.356,99 € hors taxe soit 5.228,39 € TTC, à titre de reliquat correspondant à la différence entre les sommes versées par cette dernière au titre de son occupation des lieux entre cette même période du 1er janvier 2018 au 19 Juin 2020 augmentée des intérêts au taux légal, 

CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 75.971,56 € hors taxe et hors charge soit 91.165,87 € TTC à titre de reliquat correspondant à la différence entre les sommes versées par cette dernière au titre de son occupation des lieux entre cette même période du 20 Juin 2020 au 25 avril 2022, augmentée des intérêts au taux légal,
 
DIRE que les reliquats des sommes d’indemnité d’occupation à payer porteront intérêts au taux légal, au profit de la Société [V] à compter du 1er janvier 2018 puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020 à l’encontre de la liquidation judiciaire de la Société NAF NAF et depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023 à l’encontre de la liquidation judiciaire de la Société [B] NAF NAF, 
 
Pour la période du 25 avril 2022 au 24 novembre 2023 inclus :
 
A TITRE PRINCIPAL,
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la liquidation judiciaire de la Société [B] NAF NAF au montant de l’ancien loyer hors taxe et hors charge applicable selon le bail expiré, 
 
SUR LES FRAIS DE PROCEDURE 

A TITRE PRINCIPAL,
 
CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 14.311,08 €, au titre des frais exposés par la Société [V], conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce,
 
SUBSIDIAIREMENT,
 
Sur les frais devant incomber à la Société [V] sur le fondement de l’article L.145-58 du Code de commerce :

LIMITER strictement le montant des frais à la charge de la Société [V] aux seuls frais de l’instance fixés à la somme de 116,34 € à l’exclusion de tout autre frais étrangers à l’instance en elle-même et à la procédure portant sur l’éviction,
 
FIXER à la somme de 116,34 € le montant des frais de procédure sur éviction, dont le remboursement incombe à la Société [V],
 
Sur les frais devant incomber à la Société [B] NAF NAF sur le fondement de l’article L145-57 du Code de commerce

CONDAMNER solidairement les Sociétés ASTEREN et la Société [O].S PARTNERS es qualités de liquidateurs judiciaires de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de la somme 12.111,08 € à titre de remboursement des frais exposés par la Société [V] conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce,

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

REJETER les Sociétés NAF NAF, [B] NAF NAF, [W] [T], MJA, ASTEREN, MJS PARTNERS en leurs demandes, fins et conclusions, 
 
CONDAMNER solidairement les Sociétés [W] [T] et MJA prises en leur qualité de liquidateurs de la Société NAF NAF et les Sociétés ASTEREN, MJS PARTNERS prises en leur qualité de liquidateurs de la Société [B] NAF NAF au paiement de la somme de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile, 
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société [V] expose que le tribunal est appelé à se prononcer, d’une part, sur les indemnités d’occupation dues par la locataire et, d’autre part, sur la prise en charge des frais de procédure en application des dispositions des article L145-57 et L145-58 du code de commerce consécutivement à l’exercice de son droit de repentir, suivant actes des 26 avril et 03 mai 2022, qui a eu pour effet d’offrir à la locataire le renouvellement de son bail et de rendre sans objet la procédure tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction introduite par celle-ci à la suite du refus de renouvellement qu’elle lui avait initialement opposé le 13 décembre 2017, puis de l’exercice de son droit d’option par la locataire en date du 21 novembre 2023, qui a mis un terme au renouvellement de bail offert.

Elle précise qu’en application de la jurisprudence, la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire, fixée à la valeur locative, telle que prévue à l’article L145-28 du code de commerce, tant durant la période qui s’est écoulée entre l’expiration du bail et l’exercice de son droit de repentir, que durant la période qui s’est écoulée ensuite entre ledit repentir et l’exercice par la locataire de son droit d’option. Elle soutient qu’à compter de la signification de son droit d’option par la locataire, celle-ci est en revanche redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la restitution des locaux, qui peut excéder la valeur locative des lieux loués.

Elle s’oppose aux prétentions des demandeurs qui se prévalent du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [I] pour voir fixer l’indemnité annuelle d’occupation à la somme de 152.257 euros en principal à compter du 1er janvier 2018, puis à la somme annuelle de 128.176 euros en principal à compter du 20 juin 2020. Elle conteste en effet tant la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire que le prix unitaire proposé et les abattements pratiqués.

Selon elle, l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative à la somme annuelle de 260.136,70 euros (145 m²p X 1.826 euros/m²p/an X 0,98). Pour la période postérieure à l’exercice de son droit d’option par la société [B] NAF NAF agissant par ses liquidateurs, elle demande au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due jusqu’à la libération des locaux au montant des sommes acquittées par la locataire à titre provisionnel.

Compte tenu des sommes versées par la société NAF NAF pour la période entre le 1er janvier 2018 et le 19 juin 2020 (516.525,95 euros en principal), elle poursuit reconventionnellement le paiement d’un reliquat d’indemnité d’occupation d’un montant total de 150.344,07 euros TTC (125.286,73 euros HT) à l’encontre de ses liquidateurs judiciaires ès qualités, solidairement. A leur demande de débouté, elle oppose qu’elle a dûment procédé à une déclaration de créance à la suite du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société NAF NAF et qu’elle n’avait pas à formaliser de nouvelle déclaration de créance à l’occasion de sa conversion en liquidation judiciaire. Elle rappelle en outre que les sommes dues en contrepartie de son occupation des locaux jusqu’à la cession du fonds de commerce y exploité étaient nécessaires à la liquidation judiciaire et qu’elles auraient dû être payées à l’échéance dans le cadre du redressement judiciaire. Subsidiairement, elle requiert le paiement de la somme de 5.228,39 euros TTC (4.356,99 euros HT), si le tribunal estimait que la bailleresse aurait dû procéder à une déclaration de créance au passif entre les mains des liquidateurs judiciaires.

Concernant la société [B] NAF NAF, déduction faite des sommes acquittées par elle entre le 20 juin 2020 et le 25 avril 2022 (404.854,87euros en principal), elle sollicite le paiement d’un reliquat d’indemnité d’occupation, d’un montant total de 91.165,87 euros TTC (75.971,56 euros HT). 

Par ailleurs, la société [V] soutient que la société [B] NAF NAF représentée par ses liquidateurs judiciaires doit supporter tous les frais de l’instance en application de l’article L145-57 du code de commerce dans la mesure où l’exercice de son droit d’option est à l’origine du refus de renouvellement qu’elle lui avait offert en exerçant son droit de repentir. Elle sollicite à ce titre le paiement de la somme de 14.311,08 euros. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de limiter les frais qui pourraient être mis à sa charge aux frais taxables et dépens exposés par les demandeurs jusqu’à l’exercice de son droit de repentir en excluant les frais d’avocat, arguant qu’ils ne relèvent pas des frais prévus à l’article L145-58 du code de commerce. Elle sollicite que lui soit allouée une somme de 12.111,08 euros titre des frais postérieurs à l’exercice de son droit d’option au la société [B] NAF NAF en application de l’article L145-57 du même code.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 février 2026.


MOTIFS


I- Sur la fixation du montant des indemnité d’occupation dues consécutivement à l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF 

Selon l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail auquel il avait mis fin. Il est irrévocable et, lorsque le repentir est exercé après l'expiration du bail, le nouveau bail prend effet à compter du jour où il est notifié. Pendant la période intermédiaire, le locataire est tenu de payer une indemnité d'occupation déterminée en application de l'article L145-28 du même code.

L'article L145-28 dudit code précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation (...).

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L145-33 du code de commerce, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu. L'occupation étant précaire, il est en outre d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10%.

Par ailleurs, en application de l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est acquis que le preneur, qui exerce son droit d’option et renonce au renouvellement du bail qui lui avait été offert, à la suite de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, est redevable d’une indemnité occupation depuis la date d’échéance du bail non renouvelé jusqu’à à son départ. Au titre de la période courue entre la date d’échéance du bail expiré et l’exercice de son droit d’option, il s’agit d’une indemnité statutaire. 

S’il se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun, qui a une nature mixte, indemnitaire et compensatoire et dont la fixation obéit aux règles applicables à l’indemnisation de tout préjudice. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer les éléments à prendre en considération, l'étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l'indemnité d’occupation de droit commun sans être tenus de le fixer à la valeur locative.

En l’espèce, les parties conviennent que la société NAF NAF est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, et que la société [B] NAF NAF est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 20 juin 2020 et jusqu’à la veille de l’exercice de son droit d’option, puis d’une indemnité de droit commun du 21 novembre 2023 jusqu’au 24 novembre 2023, date de restitution des locaux. Elles s’opposent cependant sur leur montant.

Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation statutaire 

Mme [I] a évalué l'indemnité d'occupation statutaire de la façon suivante :
- au 1er janvier 2018 : à la somme de 152. 257 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 132,79 m²B, un prix unitaire de 1.300 euros/m²B/an et un abattement de 3.107 euros au titre de la taxe foncière (2% de la valeur locative brute), outre un abattement de précarité de 10%.
- au 10 juin 2020 : à la somme de 128.176 euros en principal, par an, correspondant à une surface pondérée de 132,79 m²B, un prix unitaire de 1.100 euros/m²B/an et un abattement de 3.286 euros au titre de la taxe foncière (2,5% de la valeur locative brute), outre un abattement de précarité de 10%.

Les demandeurs souscrivent à ces évaluations et sollicitent du tribunal la fixation des indemnités d’occupation dues respectivement par les sociétés NAF NAF et [B] NAF NAF dans les termes proposés par l’expert judiciaire, y compris pour la période postérieure à l’exercice du droit d’option de la société [B] NAF NAF au motif que les locaux ont été restitués quelques jours plus tard à la bailleresse et que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice supérieur à ce titre.
 
La société [V] s'oppose à la fixation des indemnités d'occupation respectives aux montants proposés par l’expert judiciaire dont elle conteste tant la pondération des surfaces que le prix unitaire et les abattements retenus. Elle revendique une valeur locative chiffrée à la somme de 260.136,70 euros par an en principal, correspondant à une surface pondérée de 147,35 m²B, un prix unitaire de 1.825 euros/m²B/an et un abattement limité à 2%, au titre de la taxe foncière.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :
- les lieux loués, sis [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 15] , sont situés dans la partie médiane de la [Adresse 11] comprise entre la [Adresse 12] et la [Adresse 13] dont la commercialité est caractérisée par la présence en pied d’immeuble de commerces essentiellement orientés vers l’équipement de la personne et l’équipement de la maison, ainsi que par la présence de cafés, bars, restaurants et quelques commerces de services (optique banque, téléphonie…), et où le commerce d’enseigne est massivement représenté, outre quelques établissements emblématiques tels que le BARRIO LATINO devenu le PACHAMAMA, le SANZ devenu le FITZROY et le CORCORAN PUB, quelques établissements indépendants complétant l’offre notamment à destination des noctambules ;
- les locaux dépendent d’un ensemble immobilier ouvrant sur la [Adresse 11] élevé d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un troisième étage légèrement mansardé sous zinc (façade maçonnée peinte sous enduit – ravalement ancien) et sur la [Adresse 14] élevé d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un second sous combles (façade maçonnée peinte sous enduit – ravalement récent) ;
- ils bénéficient d’un linéaire de façade de 10 mètres environ et sont accessibles, depuis la [Adresse 11], par une porte vitrée à double vantail à ouverture automatique située à gauche de l’entrée de l’immeuble ; celle-ci donne sur une aire de vente se développant sur une profondeur supérieure à 30 mètres, la largeur variant de 10 mètres sur la partie avant, à 3,50 mètres en partie médiane, puis 10 mètres en partie arrière (sol revêtement plastique, murs et faux-plafonds peints avec éclairage encastré, hauteur sous plafond de 2,37 et 2,15 mètres environ, présence de nombreux piliers) et équipée d’un comptoir caisse en partie médiane, de six cabines d’essayage avec accès sur réserve d’appoint en fond de local par une porte menant aux surfaces non-accessibles à la clientèle : dégagement menant vers les parties communes de l’immeuble, réserve de configuration rationnelle avec porte d’accès vers le local climatisation donnant sur la [Adresse 14] et protégé par grilles, outre une pièce de petite dimension à usage de salle de pause/vestiaire, une porte donnant accès à des WC (murs peints, plafond en crépi projeté, sol dallé en revêtement plastique).

Sur la surface locative pondérée

L’expert judiciaire a calculé la surface pondérée des locaux en appliquant, selon l’usage, les coefficients de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques de centre-ville dont la surface est inférieure à 600 m² à la surface des locaux issue des plans d’aménagement partiellement cotés établis le 13 janvier 2017 par le service interne de la société locataire et rapprochés du croquis d’implantation réalisé le 02 mars 1998 par M. [F], architecte. 

Sous réserve d’un contrôle par un géomètre-expert en cas de contestation, Mme [I] conclut à une surface pondérée de 132,79 m²B pour une surface utile de 245,78 m²U :


La société [V] critique les coefficients appliqués aux zones 2, 3, ainsi qu’aux réserves. Elle considère qu’un coefficient de 1 devrait être retenu pour la zone 2 puisqu’elle se situe dans le prolongement de la porte d’entrée, un coefficient de 0,6 pour la zone 3 dès lors qu’elle bénéficie d’une bonne commercialité et d’une largeur de 10 mètres en partie médiane, et un coefficient de 0,40 pour les réserves compte tenu de leur distribution rationnelle, de leur hauteur sous plafond et de leur accès vers l’extérieur. Selon elle, la surface pondérée ressort à 147,35 m²B pour une surface utile de 245,78 m²U.

L’expert a justifié le coefficient de 0,80 appliqué à la zone 2 par le rétrécissement de la zone de vente de 50% par rapport au linéaire de façade qui constitue la largeur de la zone 1, le coefficient de 0,5 appliqué à la zone 3 par la profondeur de cette zone qui s’étend sur dix mètres environs, et le coefficient de 0,30 appliqué aux réserves en fond de locaux par le fait que, non accessibles à la clientèle, elles ne sauraient être affectées d’un coefficient plus élevé que celui de la zone 4. 

Au regard de ces explications, qui tiennent compte de la spécificité des locaux tenant à leur grande profondeur, les coefficients proposés par l’expert judiciaire, qui sont adaptés, seront retenus. 

La surface locative pondérée est donc de 132,79 m²B.

Sur le prix unitaire

Mme [I] a, dans le cadre de la méthode par comparaison, analysé seize références dont :

- treize issues de commerces implantés dans la même section, comprise entre la [Adresse 12] et la [Adresse 13] (cinq locations nouvelles : respectivement en 2014, 2016, 2018 de 1.450 euros/m²B/an pour une surface de 117,25 m²B, 1.829 euros/m²B/an pour une surface de 82 m²B, 2.203 euros/m²B/an pour une surface de 177 m²B, et en 2022 : 924 euros/m²B/an pour une surface de 83 m²B et 1.234 euros/m²B/an pour une surface de 181 m²B ; deux renouvellements amiables en 2016 : 1.108 euros/m²B/an pour une surface de 166,64 m²B et en 2018 : 662 euros/m²B/an pour une surface de 136 m²B ; six baux pour lesquels a été versé un droit au bail en 2015 : 2.712 euros/m²B/an pour une surface de 121,70 m²B, en 2016 : 1.133 euros/m²B/an pour une surface de 79 m²B et 1.049 euros/m²B/an pour une surface de 81 m²B, en 2017 : 1.000 euros/m²B/an pour une surface de 35 m²B, en 2019 : 863 euros/m²B/an pour une surface de 69,50 m²B et en 2022 : 960 euros/m²B/an pour une surface de 99 m²B) ;
- et trois références de commerces situés dans la section comprise entre la [Adresse 13] et la [Adresse 15] (une location nouvelle de 2014 : 1.091 euros/m²B/an pour une surface de 96,25m²B et deux renouvellements amiables de 2016 et 2021 : respectivement 820 euros/m²B/an pour une surface de 164,70 m²B et 1.366 euros/m²B/an pour une surface de 39 m²B).

Compte tenu de la bonne situation des locaux au regard de l’activité de prêt-à-porter exploitée, dans un secteur particulièrement actif de la capitale bénéficiant à la fois de la fréquentation de la population résidente, de la population salariée et, dans une moindre mesure, de la population touristique, ainsi que de leur bonne desserte par les transports en commun (métro lignes 1, 5, 8 du métro et bus 76 et 86), de leur assez bon état d’entretien apparent, des matériaux et agencements de qualité ordinaire, de la protection de la boutique par un rideau de fer, de la présence d’une climatisation réversible et d’un système de vidéosurveillance, de la répartition des surfaces sur un seul niveau mais de leur déficit d’éclairement naturel et de la faible hauteur sous plafond, Mme [I] a proposé de retenir un prix unitaire de 1.300 euros/m²B/an au 1er janvier 2018 et un prix unitaire de 1.100 euros/m²B/an au 20 juin 2020.

La société [V] reproche à l’expert judiciaire, d’une part, d’avoir pris en compte des références de commerces n’exerçant pas la même activité d’équipement de la personne - prêt-à-porter, et situés au-delà du secteur immédiat (à moins de cent mètres) et, d’autre part, d’avoir écarté trois références de commerces de prêt-à-porter (IKKS, VOLCOM et KAPORAL). Elle considère que le prix unitaire à retenir doit être chiffré à 1.826 euros/m²B/an, correspondant à la moyenne des cinq références qu’elle estime pertinentes.

L’expert judiciaire a justifié le rejet de certaines références (TAMARIS, FOOT LOCKER, [D] [N], INTIMISSI-CALZEDONIA) par les incohérences relevées tant sur les surfaces pondérées que sur la date de renouvellement. Elle a également précisé, concernant la référence KAPORAL qu’il s’agissait d’une simple offre, concernant VOLCOM que faute de disposer des plans les coefficients de pondération proposés par la bailleresse n’apparaissaient pas cohérents et, concernant la référence IKKS, que le loyer indexé ne pouvait être pris en compte.

Etant rappelé que les références de baux conclus ou renouvelés postérieurement à la date de fixation de la valeur locative (soit postérieurement au 1er janvier 2018 s’agissant de l’indemnité d’occupation due par la société NAF NAF et postérieurement au 19 juin 2020 s’agissant de la société [B] NAF NAF) ne peuvent être retenues, qu’il est d'usage d'écarter les références les plus extrêmes et que le prix unitaire ne peut correspondre à la moyenne des références en ce qu’il doit tenir compte des spécificités de l'emplacement, de l'activité et de l'état des locaux donnés à bail, les prix unitaires proposée par l'expert, respectivement de 1.300 euros/m²B/an au 1er janvier 2018 et de 1.100 euros/m²B/an au 20 juin 2020 apparaissent adaptés et seront donc retenus.

Par conséquent, la valeur locative annuelle brute ressort au 1er janvier 2018 à la somme de 172.627 euros (132,79 m²B X 1.300 euros/m²B/an) et au 20 juin 2020 à la somme de 146.069 euros (132,79 m²B X 1.100 euros/m²B/an).

Sur les abattements

La société [V] reproche à l’expert judiciaire d’avoir appliqué un abattement de 5% au titre de la taxe foncière dont le coût a été mis à la charge du preneur par le bail, au lieu de 2% tel qu’initialement envisagé, ainsi qu’un abattement de précarité de 10%.

Or, l’expert judiciaire n’a pas pratiqué l’abattement argué de 5% au titre de la taxe foncière, mais un abattement de 2% sur la valeur locative brute au 1er janvier 2018 et à 2,5% de la valeur locative brute au 20 juin 2020, tenant compte du montant de ladite taxe pour les années concernées.

L’expert judiciaire a par ailleurs appliqué un abattement de précarité de 10% pour tenir compte de la précarité de l’occupation consécutivement au refus de renouvellement du bail opposé par la bailleresse en date du 13 décembre 2017, qui a perduré jusqu’à l’exercice de son droit de repentir le 26 avril 2022. 

Or, un tel abattement est conforme aux usages.

Dans ces conditions, les abattements au titre de la taxe foncière et de précarité proposés par l’expert judiciaire, qui sont justifiés, seront retenus.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, au 1er janvier 2018 sera fixée à la somme de 152. 257 euros hors taxes et hors charges (132,79 m²B, X 1.300 euros/m²B/an X 0,88) et l’indemnité annuelle d’occupation statutaire due par la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, au 19 juin 2020 sera fixée à la somme de 128.176 euros hors taxes et hors charges (132,79 m²B, X 1.300 euros/m²B/an X 0,875).

Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation de droit commun

Pour la période postérieure à l’exercice de son droit d’option par la société [B] NAF NAF, l’indemnité d’occupation de droit commun ne peut être fixée à la valeur locative statutaire comme le sollicitent les demandeurs. 

Au regard de son caractère mixte, notamment indemnitaire, elle sera justement fixée, pour la période du 21 au 24 novembre 2023 au montant des sommes provisionnelles acquittées, tel que le demande la bailleresse, lesquelles correspondaient au montant du loyer et l’indemnisent justement de l’occupation subie.


II- Sur les demandes de condamnation de la société [V] au remboursement des trop perçus d’indemnités d’occupation

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent que la société [V] soit condamnée à leur rembourser les trop versés d’indemnités d’occupation résultant de la fixation judiciaire. La société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, demande le paiement de la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT) et la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, le paiement de la somme de 407.108,65 euros TTC (339.257,21 euros HT).

La société [V] ne conteste pas avoir perçu des locataires successives les indemnités d’occupation provisionnellement fixées au montant du loyer du bail expiré augmenté des charges et taxes contractuelles.

Aussi, compte tenu des fixations par le tribunal des indemnités d’occupation statutaires et de droit commun, la société [V] devra rembourser les trop perçus d’indemnités d’occupation suivants :

- à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC (143.770,22 euros HT),
- à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC (336.601,82 euros HT).

Les demandeurs sollicitent que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2018, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 19 juin 2020, d’une part, et depuis le 20 juin 2020, puis à compter de chaque échéance trimestrielle jusqu’au 24 novembre 2023, d’autre part.

En application de l’article 1352-7 dernier alinéa du code civil, en l’absence de mauvaise foi démontrée de la bailleresse, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu’à acompter des conclusions notifiées par les demandeurs le 02 avril 2025.

Par conséquent, la société [V] sera condamnée à payer à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025. 

En outre, aucune créance n’étant reconnue à la bailleresse, il n’y a pas lieu de se prononcer sur sa déclaration au passif de l’indemnité d’occupation, sauf à préciser que la demande de condamnation formulée aurait, en tout état de cause, été irrecevable en application de l’article L622-21 du code de commerce.


III- Sur les demandes de condamnation au paiement des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce

Selon l’article L145-58 du code de commerce, l’exercice du droit de repentir emporte obligation pour le bailleur de supporter les frais de l'instance.

Cette disposition relative aux frais de l’instance a pour objet d'atténuer la charge imposée au preneur, en lui permettant d'être indemnisé par le bailleur des dépenses engagées par lui pour défendre ses droits dans le cadre d'une procédure d'éviction née de la volonté dudit bailleur de donner congé et dont il est également au pouvoir de celui-ci de mettre un terme unilatéralement jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force jugée.

Il est constant que le preneur doit être indemnisé de la totalité des frais taxables et non taxables qu’il a engagés. 

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des éléments produits par les demandeurs la société [V] devra prendre en charge les frais suivants exposés jusqu’à l’exercice par la bailleresse de son repentir, dans le cadre de la procédure d’éviction par ses locataires successives :

- à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros,
- à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros.

Par conséquent, la société [V] sera condamnée à payer à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros, et à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros.


IV- Sur la demande de condamnation au paiement des frais exposés par la société [V] en application de l’article L145-57 du code de commerce

L’exercice de son droit d’option par le preneur emporte obligation pour lui de supporter les frais de l'instance du bailleur, en application de l’article L145-57 du code de commerce.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article L641-3 du code de commerce dispose que le jugement qui prononce la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L'article L622-21 dudit code ajoute que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d'ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.

L’article L622-24 du même code prévoit en outre qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat. (…) La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation. (…) Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d'exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d'un contrat à exécution successive déclarent l'intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. 

En l’espèce, la société [V] tire argument de l’exercice du droit d’option par la société [B] NAF NAF pour demander reconventionnellement au tribunal de condamner solidairement ses liquidateurs judiciaires ès qualités à lui payer la somme 12.111,08 euros au titre des frais qu’elles a exposés depuis son repentir, en application de l’article L145-57 du code de commerce.

Toutefois, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société [B] NAF NAF par jugement du 18 juin 2024, soit postérieurement à l’exercice de son droit d’option en date du 21 novembre 2023.

En application de l'article L622-21 du code commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, la société [V] était donc tenue de déclarer sa créance entre les mains des liquidateurs judiciaires de la société [B] NAF NAF au titre desdits frais, cette créance étant antérieure au prononcé de la liquidateur judiciaire, ce qu’elle reconnaît ne pas avoir fait.

En l’absence de déclaration de sa créance au passif de la société [B] NAF NAF, les demandeurs sont fondés à conclure au rejet de sa prétention, sauf pour le tribunal à requalifier leur prétention en fin de non-recevoir.

En effet, il convient de rappeler que l’arrêt des poursuites individuelles résultant du texte précité interdit de condamner la société [B] NAF NAF au paiement d’une créance dont l’origine est antérieure à sa liquidation judiciaire, le créancier ne pouvant prétendre qu’à sa fixation au passif pour le montant déclaré entre les mains du liquidateur.

Par conséquent, la demande de condamnation formée par la société [V] en application de l’article L145-57 du code de commerce, sera déclarée irrecevable.


V- Sur les mesures accessoires

La société [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, dans les conditions fixées par l’article 699 du même code.

Condamnée aux dépens, la société [V] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances d’équité justifient en revanche d’allouer une indemnité de 2.000 euros à la société NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, de même qu’à la société [B] NAF NAF, représentée par ses liquidateurs, que la société [V] sera condamnée à leur verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité annuelle d’occupation due au 1er janvier 2018 par la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, à la société [V], à la somme de 152. 257 euros (cent cinquante-deux mille deux cent cinquante-sept euros) hors taxes et hors charges,

FIXE l’indemnité annuelle d’occupation due au 20 juin 2020 par la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, à la société [V], à la somme de 128.176 euros (cent vingt-huit mille cent soixante-seize euros) hors taxes et hors charges,

FIXE l’indemnité d’occupation due à la société [V] par la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, pour la période du 21 novembre 2023 au 24 novembre 2024, aux sommes acquittées à titre provisionnel,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 172.524,26 euros TTC (cent soixante-douze mille cinq cent vingt-quatre euros vingt-six centimes) au titre des trop perçus d’indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2018 au 19 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 403.922,18 euros TTC (quatre cent trois mille neuf cent vingt-deux euros et dix-huit centimes) au titre des trop perçus d’indemnités d’occupation pour la période du 20 juin 2020 au 20 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2025,

DEBOUTE la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, de sa demande de remboursement d’un trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période du 21 novembre 2023 au 24 novembre 2023,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 25.552,14 euros (vingt-cinq mille cinq cent cinquante-deux euros et quatorze centimes) au titre des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 6.333,60 euros (six mille trois cent trente-trois euros et soixante centimes) au titre des frais dus en application de l’article L145-58 du code de commerce,

REJETTE, comme irrecevables, toutes les demandes de condamnation formées par la société [V] à l’encontre de la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires et à l’encontre de la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, au titre des indemnités d’occupation et des frais en application de l’article L145-57 du code de commerce,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société NAF NAF, représentée par la société [W] [P] et la SELAFA MJA ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 2.000 euros (deux mille euros ) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [V] à payer à la société [B] NAF NAF, représentée par la SELARL ASTEREN et la société MJS PARTNERS ès qualités de liquidateurs judiciaires, la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société [V] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [V] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce R145-2, code de commerce L641-3, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil 1352-7, code de commerce L622-24). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02237

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code civil 1352-7

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Autre décision avant dire droit · n° 25/08479

  en commun : code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code civil 1352-7

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10619

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L641-3, code de commerce L145-33, code civil 1352-7, code de commerce L622-24

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08025

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce R145-2, code de commerce L145-33

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/06481

  en commun : code de commerce L145-58, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/13498

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/02557

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07964

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:35:27.754Z.