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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Limoges, Première Chambre, 26 mai 2026, n° 24/01148

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 décembre 2019, régularisé en l’étude de la SCP [Z] notaires à Magnac-Bourg (87), Madame [J] [A] a vendu à Monsieur [V] [R] une maison d’habitation située [Adresse 4], moyennant le prix de 106.720 euros. 

L’acquéreur a versé 10.000 euros comptant et s’est engagé à régler le solde de 96.720 euros au moyen de 156 échéances mensuelles de 620 euros sans intérêts, la première échéance étant fixée au 5 janvier 2020 et la dernière au 5 décembre 2032. 

L’acte prévoyait, en garantie, une clause de privilège du vendeur. 

Madame [J] [A] est décédée le 11 août 2023. Ses enfants, Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T], ont recueilli le bien immobilier.

Monsieur [R] a cessé de régler l’échéance mensuelle de 620 euros à compter du mois d’octobre 2023. 

M. [R] a donné le bien en location à compter du 1er octobre 2022. 

Le 3 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire de l’acte de vente a été délivré à Monsieur [R] pour un montant total de 3.875,20 euros (mensualités d’octobre 2023 à mars 2024 et frais d’exécution). 

Aucun règlement n’est intervenu dans le mois suivant.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, Mme [C] [I] [T] et M. [P] [B] [T] ont fait assigner M. [V] [R] devant le tribunal judiciaire de Limoges afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.


PRÉTENTIONS ET MOYENS 

Suivant leurs conclusions notifiées par RPVA en date du 25 août 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal de :

Dire et juger mal fondées les demandes de Monsieur [R] et l’en débouter ;
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire conclue le 6 décembre 2019 ;
Dire que par ses effets, l’immeuble situé [Adresse 5], objet de cette vente, redevient la propriété des héritiers de la venderesse, à savoir, Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] et que le jugement à intervenir vaudra transfert de propriété à leur profit ;
dire que le jugement à intervenir sera publié au bureau des hypothèques de [Localité 9] comme valant transfert de propriété ;
dire que les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme des mensualités,et des frais engagés par Monsieur [R] au titre d’embellissements demeureront acquises à Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T], sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant à titre de dommages intérêts forfaitaires ;

Ordonner à Monsieur [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs dèsla signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 100€ par jour à
compter de la signification du jugement ;

condamner Monsieur [V] [R] à restituer à Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] les loyers perçus de la part des locataires soit la somme de 900 € par mois depuis le mois d’octobre 2022 et ce jusqu’au prononcé du jugement, soit un total à ce jour de 20.700 € ;
condamner Monsieur [V] [R] à verser à Madame [C] [T] épouse [U] et à Monsieur [P] [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code Procédure Civile ;
Condamner le même aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 1656 du code civil, que la clause résolutoire stipulée dans l’acte notarié du 6 décembre 2019 a vocation à recevoir application dès lors que l’acquéreur n’a pas réglé les échéances convenues et qu’un commandement de payer lui a été délivré. 

A ce titre, ils affirment que M. [V] [R] a cessé tout paiement depuis octobre 2023, alors même qu’il perçoit un loyer mensuel de 900 euros au titre de la location du bien, et qu’un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 3 avril 2024, resté sans effet à l’expiration du délai d’un mois.

Ils soutiennent que la clause résolutoire insérée dans l’acte authentique est licite et dépourvue d’ambiguïté et qu’elle prévoit expressément la résolution de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux. Ils précisent que le commandement délivré respecte l’ensemble des exigences contractuelles et légales, de sorte que la résolution doit être constatée.

Ils soutiennent, au visa de l’article 1656 du code civil, que le juge ne peut accorder aucun délai de paiement après délivrance d’une sommation visant la clause résolutoire et, qu’en tout état de cause, les conditions d’octroi de délais ne sont pas réunies, Monsieur [R] ne justifiant d’aucune capacité financière, n’ayant effectué aucun paiement depuis le commandement et ne présentant aucune proposition sérieuse d’apurement.

En outre, ils soutiennent, au visa de la clause contractuelle figurant à l’acte du 6 décembre 2019, que Monsieur [R] ne peut prétendre au remboursement ni du prix versé, ni des mensualités, ni des travaux réalisés, lesquels restent acquis aux vendeurs.

Enfin, ils soutiennent, au visa des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, que la restitution consécutive à la résolution inclut les fruits et la valeur de la jouissance procurée par le bien et que, dès lors, Monsieur [R] doit restituer les loyers perçus depuis octobre 2022, pour un montant total de 20.700 euros à la date du septembre 2024.


Suivant ses conclusions notifiées par RPVA en date du 04 novembre 2025, M. [R] demande au tribunal de :

- déclarer Monsieur [V] [R] recevable et bien fondé en ses demandes ;
- rejeter toutes fins et prétentions contraires ;


A titre principal, 

- constater la nullité du commandement de payer délivré le 03 avril 2024 ;
- déclarer inefficace la clause résolutoire de l’acte notarié du 06 décembre 2019 ;
- débouter Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
- accorder des délais de paiement pour le versement des mensualités impayées ;

à titre subsidiaire, 

- constater le caractère équivoque et imprécis de la clause résolutoire de l’acte notarié du 06 décembre 2019 ;
- rejeter la demande de résolution du contrat de vente en date du 06 décembre 2019 ;
- accorder un échelonnement et des délais de paiements pour le recouvrement des mensualités ;

à titre infiniment subsidiaire,

- remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente ;

en conséquence, 

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à rembourser à Monsieur [V] [R] les sommes suivantes :
> le montant déjà versé par Monsieur [V] [R] soit la somme de 10.000€,
> les mensualités versées par Monsieur [V] [R] soit la somme de 13.020,00 €,
> rémunération de viager limousin mandaté pour la recherche d’un acquéreur à hauteur de 6.500,00 €,
> des frais notariés et de la publicité foncière ainsi que impôts et taxes depuis son acquisition,

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à verser à Monsieur [V] [R] le montant des loyers impayés de mars 2023 au 7 octobre 2024, soit un montant de 8.817,00 € en juillet 2024 à parfaire au jour du délibéré ;

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à rembourser à Monsieur [V] [R] les embellissements du bien immobilier :
> 13.742,56 € pour le remplacement de huisseries pour lequel il a contracté un prêt chez Financo,
> 18.100,00 € pour l’installation d’une pompe à chaleur et de VMC,

en toutes hypothèses, 

- constater la bonne foi de Monsieur [V] [R] ;
- accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [R] ;
- rejeter les demandes de Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 1225 du code civil, que la clause résolutoire de l’acte du 6 décembre 2019 est imprécise et équivoque, faute d’exprimer clairement la commune intention des parties de résoudre la vente de plein droit. Il fait valoir qu’elle ne fixe aucun délai certain de régularisation et laisse au seul vendeur la faculté d’en poursuivre le bénéfice, ce qui exclut toute automaticité.

Il soutient, au visa de la jurisprudence relative aux commandements équivoques, que le commandement de payer du 3 avril 2024 est nul, en ce qu’il comporte des injonctions contradictoires (exigence d’un paiement immédiat puis délai d’un mois) et renvoie à une clause elle-même équivoque. 

En outre, il fait valoir, au visa de l’article 1228 du code civil, que le juge retrouve son pouvoir d’appréciation dès lors que la clause n’est pas exprimée de manière non équivoque, et rappelle que le terme contractuel du paiement du prix est fixé au 5 décembre 2032, de sorte qu’il dispose encore du délai initialement convenu.

Il soutient, au visa de l’article 1343-5 du code civil, qu’il est fondé à obtenir des délais de paiement, en raison des impayés de loyers de ses locataires, des démarches engagées pour leur recouvrement, et de sa situation personnelle marquée par plusieurs périodes d’incarcération et un état dépressif sévère.

À titre infiniment subsidiaire, il soutient, au visa de l’article 1229 du code civil, que la résolution impose la remise des parties dans l’état antérieur, impliquant la restitution des sommes versées (paiement comptant, mensualités, frais notariés, publicité foncière, impôts et taxes, ainsi que la rémunération de [G] [X]. Il ajoute, au visa de l’article 1352-7 du code civil, que seuls les fruits échus à compter de la demande en justice peuvent être réclamés en cas de bonne foi, ce qui exclut toute restitution rétroactive des loyers perçus avant l’assignation du 7 octobre 2024.

Enfin, il soutient être fondé à obtenir le remboursement des embellissements réalisés dans l’immeuble, et que sa bonne foi doit être constatée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

Par ordonnance du 12 mars 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 26 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Les articles 1224 et 1225 du code civil disposent que : 
« La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

« La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

La clause résolutoire de plein droit doit être exprimée de manière non équivoque pour recevoir application, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’acte notarié, tandis que le défendeur invoque le caractère équivoque de la clause, privant d’effet celle-ci, ainsi que le commandement de payer délivré le 3 avril 2024 dont il sollicite de voir constater la nullité.

La clause prévue à l’acte de vente du 6 décembre 2019 est rédigée comme suit : 

« Résolution de la vente : par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de mensualité présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble au vendeur, un mois après un simple commandement de payer rester infructueux, contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, toutes les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme de la mensualité, ainsi que tous embellissements et améliorations qui auront pu être apportées aux biens vendus, demeureront acquis au vendeur sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant, à titre de dommages et intérêts de l’indemnité forfaitaire.

Il est ici rappelé qu’en cas de difficultés de paiement l’acquéreur, préalablement à ces formalités, possède la faculté de revendre le bien ainsi que le prévoit l’article 8 ci-après. Tous les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et tous les frais de commandement d’avoir à payer avancer par le vendeur seront à la charge exclusive de l’acquéreur. Aussi, l’acquéreur devra rembourser au vendeur délivré dans le délai de 15 jours de la note de frais par lettre recommandée avec accusé de réception.

Toute somme due, tant à titre principal qu’à titre accessoire entraînera la résolution de la vente. »

Il résulte de la lecture de cette clause que le premier paragraphe prévoit, de manière non équivoque, que la résolution de la vente sera acquise à défaut de paiement d’un terme de mensualité, un mois après un commandement de payer resté infructueux visant la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que l’acquéreur a cessé de régler les mensualités à compter du mois d’octobre 2023.

Les demandeurs ont adressé à M. [R] deux courriels datés des 22 octobre et 15 décembre 2023 afin de le rappeler à ses obligations, puis un commandement de payer signifié le 3 avril 2024, lui faisant commandement de payer les 6 mensualités dues, d’octobre 2023 à mars 2024 soit 3.720 euros, outre les frais d’acte.

Le commandement de payer du 3 avril 2024 fait référence à la clause résolutoire, en reproduit les termes, et évoque le même délai d’un mois pour procéder au paiement.

Ainsi contrairement à ce que soutient le défendeur ni la clause résolutoire, ni le commandement de payer ne sont équivoques ; ils visent le même délai mensuel et n’ont pu créer de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, de sorte que le défendeur sera débouté de sa demande de voir déclarés ces actes équivoques et dépourvus d’effet.

Il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire incluse à l’acte de vente du 6 décembre 2019, avec effet au 4 mai 2024 soit un mois après le commandement de payer infructueux signifié le 3 avril 2024 à M. [R].

Sur les effets de la résolution de la vente

- Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Dans le contrat de vente du 6 décembre 2019 en cause, il est mentionné à la clause résolutoire qu’en cas de résolution de la vente : « Dans ce cas, toutes les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme de la mensualité, ainsi que tous embellissements et améliorations qui auront pu être apportées aux biens vendus, demeureront acquis au vendeur sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant, à titre de dommages et intérêts de l’indemnité forfaitaire ».

Cette clause consiste en l’évaluation forfaitaire et d’avance de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution par le cocontractant de son obligation, et s’analyse donc en clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 

Les dispositions précitées permettent au juge de modérer une telle clause si elle est manifestement excessive, même d’office. 

Pour apprécier le caractère excessif de la mesure convenue, le juge doit se placer à la date de la décision. 

La clause prévoit que les sommes versées tant au titre du prix payé comptant que des mensualités, resteront acquises au vendeur, de même que les frais engagés par M. [R] au titre d’embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente.

Il ressort des pièces produites que M. [R] a réglé 10.000 euros comptant au jour de l’acquisition de la maison, puis des échéances de 620 euros par mois du 5 janvier 2020 au 5 septembre 2023 soit durant 3 ans et 9 mois, soit un total maximal de (45 x 620) = 27.900 euros ; les échéances à compter du mois d’octobre 2023 n’ayant pas été réglées par M. [R]. 

M. [R] indique avoir réglé 13.020 euros au titre des mensualités entre le 5 janvier 2020 et le 5 septembre 2023. Les demandeurs ne produisent pas de décompte et ne contestent pas ce montant.

La clause pénale s’élèverait donc à la somme de 23.020 euros sans compter les embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente.

Ce montant est manifestement excessif en ce qu’il prévoit que resteront acquis aux vendeurs les embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente. 

En conséquence, la clause pénale susvisée sera limitée à la somme de 23.020 euros correspondant aux sommes payées par M. [R] (10.000 euros comptant puis 13.020 euros au titre des mensualités).- Sur les restitutions

L’article 1229 du code civil dispose que : 

« La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Les articles 1352 à 1352-9 du code civil organisent les restitutions réciproques, de sorte à ce que la situation finale des parties soit la plus proche possible de celle qui préexistait au contrat. 

La bonne foi n’a pas d’incidence sur l’obligation de restituer du fait de la résolution, sauf pour la restitution des fruits dans les conditions de l’article 1352-7 du code civil ou pour prendre en compte la charge des dégradations (1352-1 code civil).


- Sur la restitution du prix de vente et du bien objet de la vente 

Il résulte des articles précités qu’en matière de vente, l’acheteur doit restituer la chose et le vendeur le prix. 

En ce qui concerne les sommes d’argent, le principe du nominalisme monétaire impose la restitution de la somme versée sans revalorisation. 

Lorsque le contrat a transféré un bien, celui-ci doit être restitué.

Il résulte de ces dispositions que la restitution de l’immeuble située [Adresse 6], [Localité 10] [Adresse 7], à M. et Mme [T], sera ordonnée à M. [R], sous astreinte de 50 euros par jour, un mois à compter de la signification du présent jugement ; ainsi que la récupération des meubles lui appartenant.

Il appartiendra aux demandeurs de solliciter la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière. 

Les sommes payées comptants au jour de la vente, soit 10.000 euros, et au titre des mensualités, soit 13.020 euros entre le 5 janvier 2020 et le 5 septembre 2023, resteront acquise aux vendeurs par l’effet de la clause pénale précitée. 


- Sur les fruits perçus

S’agissant des fruits perçus, tels que les loyers, l’article 1352-7 du code civil dispose que celui qui les a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande, et celui qui les a reçu de mauvaise foi à compter du paiement. 

Il ressort des pièces produites que M. [R] a loué le bien objet de la vente à compter du 1er octobre 2022 à M. [L], lequel a cessé de s’acquitter du loyer de 900 euros à compter du mois de mars 2023 ; selon le décompte produit par le commissaire de justice mandaté par M. [R] pour adresser à son locataire un commandement de payer en date du 17 juillet 2024.
M. [R] a été incarcéré à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’en novembre 2024, la date du début de son incarcération correspondant à la date à laquelle il a cessé de rembourser les mensualités dues à la venderesse ; dont le règlement avait perduré en dépit du défaut de paiement des locataires de M. [R]. 

Il résulte de ce qui précède que M. [R] a perçu, entre le 1er octobre 2022 et mars 2023, les loyers issus de la location du bien objet de la vente, de bonne foi.

Ces fruits lui resteront acquis et la demande de M. et Mme [T] sera rejetée.


- Sur les embellissements

S’agissant des embellissements ou améliorations du bien objet de la restitution, il résulte de l’article 1352-5 du code civil que le bénéficiaire de la restitution en doit le remboursement, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

En l’espèce M. [R] justifie avoir réglé la somme de 13.742,56 euros au titre du remplacement d’huisseries simple vitrage par des menuiseries et porte d’entrée neuves en double vitrage, le 13 février 2023. 

Il produit également une facture du 25 mai 2022 justifiant de l’installation d’un système de ventilation mécanique, d’un ballon thermodynamique ainsi que d’une pompe à chaleur. Après déduction de différentes aides (Ma Prime Rénov et Prime Certificat d’Economie d’Energie) le reste à charge de M. [R] était de 3.850 euros. 

Il résulte de ce qui précède que M. [P] [T] et Mme [C] [T] seront condamnés solidairement à la restitution des impenses faites par M. [R] aux fins d’amélioration du bien, à hauteur de 17.592,56 euros. 


- Sur le surplus des demandes de M. [R] 

M. [R] sollicite au titre des restitutions le remboursement de la rémunération de l’agent immobilier [X] [G] (6.500 euros) outre des « frais notariés et impôts et taxes », depuis l’acquisition du bien.

S’il résulte de l’article 1352-5 du code civil que les frais engagés pour la conservation du bien sont dus par le bénéficiaire de la restitution, qui est réputé n’avoir jamais cessé d’être propriétaire et qui profite de la conservation, il sera relevé que : 

- la rémunération de l’agent immobilier [Adresse 8] ne fait pas partie des frais engagés pour la conservation du bien, pas plus que les frais notariés relatifs à l’acquisition initiale,

- les « impôts et taxes » ne font l’objet d’aucune demande chiffrée. 

Ces demandes de M. [R] seront en conséquence rejetées. 

M. [R] sollicite en outre le paiement par M. et Mme [T] des loyers impayés par le locataire de M. [R] depuis le mois de mars 2023. 

Cette demande qui concerne un contrat de location auquel sont étrangers les demandeurs sera rejetée. 





Sur les frais du procès

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.


Sur les frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [V] [R], tenu aux dépens, devra verser à M. [P] [T] et à Mme [C] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 750 euros chacun.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à la disposition des parties au greffe de la juridiction :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente du 6 décembre 2019, au bénéfice de Mme [C] [T] et de M. [P] [T], à la date du 4 mai 2024,

Ordonne la restitution par M. [V] [R] de l’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 11], sous astreinte de 50 € par jour, un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Ordonne la récupération des meubles lui appartenant ;

Condamne solidairement Madame [C] [T] et M. [P] [T] à payer à M. [V] [R] les sommes de : 
- 17.742,56 euros à titre de remboursement des réparations et améliorations utiles, 

Dit que la somme de 23.020 euros versée comptant au jour de la vente du bien sis [Adresse 9]) à hauteur de 10.000 euros, puis par le biais de mensualités à hauteur de 13.020 euros, restera acquise aux demandeurs au titre de la clause pénale incluse dans le contrat du 6 décembre 2019 ;

Condamne M. [V] [R] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [V] [R] au paiement à M. [P] [T] et à Mme [C] [T] de la somme de 750 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 





AINSI JUGE PAR :

- Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,
- Madame GOUGUET, Vice-Présidente,
- Madame BUSTREAU, Juge,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du vingt six Mai deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Texte intégral
JUGEMENT DU : 26 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01148 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GESZ
AFFAIRE : [C] [I] [T], [P] [B] [T] C/ [V] [K] [R]
NATURE : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [I] [T]
née le 29 Mai 1962 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [P] [B] [T]
né le 18 Mai 1966 à [Localité 3] (SEINE-[Localité 4])
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDEUR

Monsieur [V] [K] [R]
né le 13 Novembre 1981 à [Localité 6] ([Localité 7])
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES


 La cause a été appelée à l’audience collégiale du
 26 Mars 2026 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUET et BUSTREAU, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats. 

A cette audience, Madame BUSTREAU, Juge, a été entendue en son rapport oral.

Mesdames [E] et [S],, auditrices de justice, ont siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré. 

A ladite audience, Maîtres Marine BONNAUD-LANGLOYS et [D] [Y] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ; 

A l’audience du 26 Mai 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 décembre 2019, régularisé en l’étude de la SCP [Z] notaires à Magnac-Bourg (87), Madame [J] [A] a vendu à Monsieur [V] [R] une maison d’habitation située [Adresse 4], moyennant le prix de 106.720 euros. 

L’acquéreur a versé 10.000 euros comptant et s’est engagé à régler le solde de 96.720 euros au moyen de 156 échéances mensuelles de 620 euros sans intérêts, la première échéance étant fixée au 5 janvier 2020 et la dernière au 5 décembre 2032. 

L’acte prévoyait, en garantie, une clause de privilège du vendeur. 

Madame [J] [A] est décédée le 11 août 2023. Ses enfants, Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T], ont recueilli le bien immobilier.

Monsieur [R] a cessé de régler l’échéance mensuelle de 620 euros à compter du mois d’octobre 2023. 

M. [R] a donné le bien en location à compter du 1er octobre 2022. 

Le 3 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire de l’acte de vente a été délivré à Monsieur [R] pour un montant total de 3.875,20 euros (mensualités d’octobre 2023 à mars 2024 et frais d’exécution). 

Aucun règlement n’est intervenu dans le mois suivant.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, Mme [C] [I] [T] et M. [P] [B] [T] ont fait assigner M. [V] [R] devant le tribunal judiciaire de Limoges afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.


PRÉTENTIONS ET MOYENS 

Suivant leurs conclusions notifiées par RPVA en date du 25 août 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal de :

Dire et juger mal fondées les demandes de Monsieur [R] et l’en débouter ;
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire conclue le 6 décembre 2019 ;
Dire que par ses effets, l’immeuble situé [Adresse 5], objet de cette vente, redevient la propriété des héritiers de la venderesse, à savoir, Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] et que le jugement à intervenir vaudra transfert de propriété à leur profit ;
dire que le jugement à intervenir sera publié au bureau des hypothèques de [Localité 9] comme valant transfert de propriété ;
dire que les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme des mensualités,et des frais engagés par Monsieur [R] au titre d’embellissements demeureront acquises à Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T], sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant à titre de dommages intérêts forfaitaires ;

Ordonner à Monsieur [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs dèsla signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 100€ par jour à
compter de la signification du jugement ;

condamner Monsieur [V] [R] à restituer à Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] les loyers perçus de la part des locataires soit la somme de 900 € par mois depuis le mois d’octobre 2022 et ce jusqu’au prononcé du jugement, soit un total à ce jour de 20.700 € ;
condamner Monsieur [V] [R] à verser à Madame [C] [T] épouse [U] et à Monsieur [P] [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code Procédure Civile ;
Condamner le même aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa de l’article 1656 du code civil, que la clause résolutoire stipulée dans l’acte notarié du 6 décembre 2019 a vocation à recevoir application dès lors que l’acquéreur n’a pas réglé les échéances convenues et qu’un commandement de payer lui a été délivré. 

A ce titre, ils affirment que M. [V] [R] a cessé tout paiement depuis octobre 2023, alors même qu’il perçoit un loyer mensuel de 900 euros au titre de la location du bien, et qu’un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 3 avril 2024, resté sans effet à l’expiration du délai d’un mois.

Ils soutiennent que la clause résolutoire insérée dans l’acte authentique est licite et dépourvue d’ambiguïté et qu’elle prévoit expressément la résolution de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux. Ils précisent que le commandement délivré respecte l’ensemble des exigences contractuelles et légales, de sorte que la résolution doit être constatée.

Ils soutiennent, au visa de l’article 1656 du code civil, que le juge ne peut accorder aucun délai de paiement après délivrance d’une sommation visant la clause résolutoire et, qu’en tout état de cause, les conditions d’octroi de délais ne sont pas réunies, Monsieur [R] ne justifiant d’aucune capacité financière, n’ayant effectué aucun paiement depuis le commandement et ne présentant aucune proposition sérieuse d’apurement.

En outre, ils soutiennent, au visa de la clause contractuelle figurant à l’acte du 6 décembre 2019, que Monsieur [R] ne peut prétendre au remboursement ni du prix versé, ni des mensualités, ni des travaux réalisés, lesquels restent acquis aux vendeurs.

Enfin, ils soutiennent, au visa des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, que la restitution consécutive à la résolution inclut les fruits et la valeur de la jouissance procurée par le bien et que, dès lors, Monsieur [R] doit restituer les loyers perçus depuis octobre 2022, pour un montant total de 20.700 euros à la date du septembre 2024.


Suivant ses conclusions notifiées par RPVA en date du 04 novembre 2025, M. [R] demande au tribunal de :

- déclarer Monsieur [V] [R] recevable et bien fondé en ses demandes ;
- rejeter toutes fins et prétentions contraires ;


A titre principal, 

- constater la nullité du commandement de payer délivré le 03 avril 2024 ;
- déclarer inefficace la clause résolutoire de l’acte notarié du 06 décembre 2019 ;
- débouter Madame [C] [T] épouse [U] et Monsieur [P] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
- accorder des délais de paiement pour le versement des mensualités impayées ;

à titre subsidiaire, 

- constater le caractère équivoque et imprécis de la clause résolutoire de l’acte notarié du 06 décembre 2019 ;
- rejeter la demande de résolution du contrat de vente en date du 06 décembre 2019 ;
- accorder un échelonnement et des délais de paiements pour le recouvrement des mensualités ;

à titre infiniment subsidiaire,

- remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la vente ;

en conséquence, 

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à rembourser à Monsieur [V] [R] les sommes suivantes :
> le montant déjà versé par Monsieur [V] [R] soit la somme de 10.000€,
> les mensualités versées par Monsieur [V] [R] soit la somme de 13.020,00 €,
> rémunération de viager limousin mandaté pour la recherche d’un acquéreur à hauteur de 6.500,00 €,
> des frais notariés et de la publicité foncière ainsi que impôts et taxes depuis son acquisition,

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à verser à Monsieur [V] [R] le montant des loyers impayés de mars 2023 au 7 octobre 2024, soit un montant de 8.817,00 € en juillet 2024 à parfaire au jour du délibéré ;

- condamner Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] à rembourser à Monsieur [V] [R] les embellissements du bien immobilier :
> 13.742,56 € pour le remplacement de huisseries pour lequel il a contracté un prêt chez Financo,
> 18.100,00 € pour l’installation d’une pompe à chaleur et de VMC,

en toutes hypothèses, 

- constater la bonne foi de Monsieur [V] [R] ;
- accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [R] ;
- rejeter les demandes de Monsieur [P] [T] et Madame [C] [T] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 1225 du code civil, que la clause résolutoire de l’acte du 6 décembre 2019 est imprécise et équivoque, faute d’exprimer clairement la commune intention des parties de résoudre la vente de plein droit. Il fait valoir qu’elle ne fixe aucun délai certain de régularisation et laisse au seul vendeur la faculté d’en poursuivre le bénéfice, ce qui exclut toute automaticité.

Il soutient, au visa de la jurisprudence relative aux commandements équivoques, que le commandement de payer du 3 avril 2024 est nul, en ce qu’il comporte des injonctions contradictoires (exigence d’un paiement immédiat puis délai d’un mois) et renvoie à une clause elle-même équivoque. 

En outre, il fait valoir, au visa de l’article 1228 du code civil, que le juge retrouve son pouvoir d’appréciation dès lors que la clause n’est pas exprimée de manière non équivoque, et rappelle que le terme contractuel du paiement du prix est fixé au 5 décembre 2032, de sorte qu’il dispose encore du délai initialement convenu.

Il soutient, au visa de l’article 1343-5 du code civil, qu’il est fondé à obtenir des délais de paiement, en raison des impayés de loyers de ses locataires, des démarches engagées pour leur recouvrement, et de sa situation personnelle marquée par plusieurs périodes d’incarcération et un état dépressif sévère.

À titre infiniment subsidiaire, il soutient, au visa de l’article 1229 du code civil, que la résolution impose la remise des parties dans l’état antérieur, impliquant la restitution des sommes versées (paiement comptant, mensualités, frais notariés, publicité foncière, impôts et taxes, ainsi que la rémunération de [G] [X]. Il ajoute, au visa de l’article 1352-7 du code civil, que seuls les fruits échus à compter de la demande en justice peuvent être réclamés en cas de bonne foi, ce qui exclut toute restitution rétroactive des loyers perçus avant l’assignation du 7 octobre 2024.

Enfin, il soutient être fondé à obtenir le remboursement des embellissements réalisés dans l’immeuble, et que sa bonne foi doit être constatée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

Par ordonnance du 12 mars 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 26 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Les articles 1224 et 1225 du code civil disposent que : 
« La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

« La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

La clause résolutoire de plein droit doit être exprimée de manière non équivoque pour recevoir application, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’acte notarié, tandis que le défendeur invoque le caractère équivoque de la clause, privant d’effet celle-ci, ainsi que le commandement de payer délivré le 3 avril 2024 dont il sollicite de voir constater la nullité.

La clause prévue à l’acte de vente du 6 décembre 2019 est rédigée comme suit : 

« Résolution de la vente : par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de mensualité présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, purement et simplement résolue, si bon semble au vendeur, un mois après un simple commandement de payer rester infructueux, contenant déclaration par le vendeur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, toutes les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme de la mensualité, ainsi que tous embellissements et améliorations qui auront pu être apportées aux biens vendus, demeureront acquis au vendeur sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant, à titre de dommages et intérêts de l’indemnité forfaitaire.

Il est ici rappelé qu’en cas de difficultés de paiement l’acquéreur, préalablement à ces formalités, possède la faculté de revendre le bien ainsi que le prévoit l’article 8 ci-après. Tous les frais afférents aux rappels effectués par lettre recommandée et tous les frais de commandement d’avoir à payer avancer par le vendeur seront à la charge exclusive de l’acquéreur. Aussi, l’acquéreur devra rembourser au vendeur délivré dans le délai de 15 jours de la note de frais par lettre recommandée avec accusé de réception.

Toute somme due, tant à titre principal qu’à titre accessoire entraînera la résolution de la vente. »

Il résulte de la lecture de cette clause que le premier paragraphe prévoit, de manière non équivoque, que la résolution de la vente sera acquise à défaut de paiement d’un terme de mensualité, un mois après un commandement de payer resté infructueux visant la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que l’acquéreur a cessé de régler les mensualités à compter du mois d’octobre 2023.

Les demandeurs ont adressé à M. [R] deux courriels datés des 22 octobre et 15 décembre 2023 afin de le rappeler à ses obligations, puis un commandement de payer signifié le 3 avril 2024, lui faisant commandement de payer les 6 mensualités dues, d’octobre 2023 à mars 2024 soit 3.720 euros, outre les frais d’acte.

Le commandement de payer du 3 avril 2024 fait référence à la clause résolutoire, en reproduit les termes, et évoque le même délai d’un mois pour procéder au paiement.

Ainsi contrairement à ce que soutient le défendeur ni la clause résolutoire, ni le commandement de payer ne sont équivoques ; ils visent le même délai mensuel et n’ont pu créer de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, de sorte que le défendeur sera débouté de sa demande de voir déclarés ces actes équivoques et dépourvus d’effet.

Il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire incluse à l’acte de vente du 6 décembre 2019, avec effet au 4 mai 2024 soit un mois après le commandement de payer infructueux signifié le 3 avril 2024 à M. [R].

Sur les effets de la résolution de la vente

- Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Dans le contrat de vente du 6 décembre 2019 en cause, il est mentionné à la clause résolutoire qu’en cas de résolution de la vente : « Dans ce cas, toutes les sommes versées au titre du prix payé au comptant comme de la mensualité, ainsi que tous embellissements et améliorations qui auront pu être apportées aux biens vendus, demeureront acquis au vendeur sans indemnité ni répétition de la part de l’acquéreur défaillant, à titre de dommages et intérêts de l’indemnité forfaitaire ».

Cette clause consiste en l’évaluation forfaitaire et d’avance de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution par le cocontractant de son obligation, et s’analyse donc en clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 

Les dispositions précitées permettent au juge de modérer une telle clause si elle est manifestement excessive, même d’office. 

Pour apprécier le caractère excessif de la mesure convenue, le juge doit se placer à la date de la décision. 

La clause prévoit que les sommes versées tant au titre du prix payé comptant que des mensualités, resteront acquises au vendeur, de même que les frais engagés par M. [R] au titre d’embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente.

Il ressort des pièces produites que M. [R] a réglé 10.000 euros comptant au jour de l’acquisition de la maison, puis des échéances de 620 euros par mois du 5 janvier 2020 au 5 septembre 2023 soit durant 3 ans et 9 mois, soit un total maximal de (45 x 620) = 27.900 euros ; les échéances à compter du mois d’octobre 2023 n’ayant pas été réglées par M. [R]. 

M. [R] indique avoir réglé 13.020 euros au titre des mensualités entre le 5 janvier 2020 et le 5 septembre 2023. Les demandeurs ne produisent pas de décompte et ne contestent pas ce montant.

La clause pénale s’élèverait donc à la somme de 23.020 euros sans compter les embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente.

Ce montant est manifestement excessif en ce qu’il prévoit que resteront acquis aux vendeurs les embellissements et améliorations apportés au bien objet de la vente. 

En conséquence, la clause pénale susvisée sera limitée à la somme de 23.020 euros correspondant aux sommes payées par M. [R] (10.000 euros comptant puis 13.020 euros au titre des mensualités).- Sur les restitutions

L’article 1229 du code civil dispose que : 

« La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Les articles 1352 à 1352-9 du code civil organisent les restitutions réciproques, de sorte à ce que la situation finale des parties soit la plus proche possible de celle qui préexistait au contrat. 

La bonne foi n’a pas d’incidence sur l’obligation de restituer du fait de la résolution, sauf pour la restitution des fruits dans les conditions de l’article 1352-7 du code civil ou pour prendre en compte la charge des dégradations (1352-1 code civil).


- Sur la restitution du prix de vente et du bien objet de la vente 

Il résulte des articles précités qu’en matière de vente, l’acheteur doit restituer la chose et le vendeur le prix. 

En ce qui concerne les sommes d’argent, le principe du nominalisme monétaire impose la restitution de la somme versée sans revalorisation. 

Lorsque le contrat a transféré un bien, celui-ci doit être restitué.

Il résulte de ces dispositions que la restitution de l’immeuble située [Adresse 6], [Localité 10] [Adresse 7], à M. et Mme [T], sera ordonnée à M. [R], sous astreinte de 50 euros par jour, un mois à compter de la signification du présent jugement ; ainsi que la récupération des meubles lui appartenant.

Il appartiendra aux demandeurs de solliciter la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière. 

Les sommes payées comptants au jour de la vente, soit 10.000 euros, et au titre des mensualités, soit 13.020 euros entre le 5 janvier 2020 et le 5 septembre 2023, resteront acquise aux vendeurs par l’effet de la clause pénale précitée. 


- Sur les fruits perçus

S’agissant des fruits perçus, tels que les loyers, l’article 1352-7 du code civil dispose que celui qui les a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande, et celui qui les a reçu de mauvaise foi à compter du paiement. 

Il ressort des pièces produites que M. [R] a loué le bien objet de la vente à compter du 1er octobre 2022 à M. [L], lequel a cessé de s’acquitter du loyer de 900 euros à compter du mois de mars 2023 ; selon le décompte produit par le commissaire de justice mandaté par M. [R] pour adresser à son locataire un commandement de payer en date du 17 juillet 2024.
M. [R] a été incarcéré à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’en novembre 2024, la date du début de son incarcération correspondant à la date à laquelle il a cessé de rembourser les mensualités dues à la venderesse ; dont le règlement avait perduré en dépit du défaut de paiement des locataires de M. [R]. 

Il résulte de ce qui précède que M. [R] a perçu, entre le 1er octobre 2022 et mars 2023, les loyers issus de la location du bien objet de la vente, de bonne foi.

Ces fruits lui resteront acquis et la demande de M. et Mme [T] sera rejetée.


- Sur les embellissements

S’agissant des embellissements ou améliorations du bien objet de la restitution, il résulte de l’article 1352-5 du code civil que le bénéficiaire de la restitution en doit le remboursement, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

En l’espèce M. [R] justifie avoir réglé la somme de 13.742,56 euros au titre du remplacement d’huisseries simple vitrage par des menuiseries et porte d’entrée neuves en double vitrage, le 13 février 2023. 

Il produit également une facture du 25 mai 2022 justifiant de l’installation d’un système de ventilation mécanique, d’un ballon thermodynamique ainsi que d’une pompe à chaleur. Après déduction de différentes aides (Ma Prime Rénov et Prime Certificat d’Economie d’Energie) le reste à charge de M. [R] était de 3.850 euros. 

Il résulte de ce qui précède que M. [P] [T] et Mme [C] [T] seront condamnés solidairement à la restitution des impenses faites par M. [R] aux fins d’amélioration du bien, à hauteur de 17.592,56 euros. 


- Sur le surplus des demandes de M. [R] 

M. [R] sollicite au titre des restitutions le remboursement de la rémunération de l’agent immobilier [X] [G] (6.500 euros) outre des « frais notariés et impôts et taxes », depuis l’acquisition du bien.

S’il résulte de l’article 1352-5 du code civil que les frais engagés pour la conservation du bien sont dus par le bénéficiaire de la restitution, qui est réputé n’avoir jamais cessé d’être propriétaire et qui profite de la conservation, il sera relevé que : 

- la rémunération de l’agent immobilier [Adresse 8] ne fait pas partie des frais engagés pour la conservation du bien, pas plus que les frais notariés relatifs à l’acquisition initiale,

- les « impôts et taxes » ne font l’objet d’aucune demande chiffrée. 

Ces demandes de M. [R] seront en conséquence rejetées. 

M. [R] sollicite en outre le paiement par M. et Mme [T] des loyers impayés par le locataire de M. [R] depuis le mois de mars 2023. 

Cette demande qui concerne un contrat de location auquel sont étrangers les demandeurs sera rejetée. 





Sur les frais du procès

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.


Sur les frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [V] [R], tenu aux dépens, devra verser à M. [P] [T] et à Mme [C] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 750 euros chacun. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à la disposition des parties au greffe de la juridiction :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente du 6 décembre 2019, au bénéfice de Mme [C] [T] et de M. [P] [T], à la date du 4 mai 2024,

Ordonne la restitution par M. [V] [R] de l’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 11], sous astreinte de 50 € par jour, un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Ordonne la récupération des meubles lui appartenant ;

Condamne solidairement Madame [C] [T] et M. [P] [T] à payer à M. [V] [R] les sommes de : 
- 17.742,56 euros à titre de remboursement des réparations et améliorations utiles, 

Dit que la somme de 23.020 euros versée comptant au jour de la vente du bien sis [Adresse 9]) à hauteur de 10.000 euros, puis par le biais de mensualités à hauteur de 13.020 euros, restera acquise aux demandeurs au titre de la clause pénale incluse dans le contrat du 6 décembre 2019 ;

Condamne M. [V] [R] aux dépens de la présente instance ;

Condamne M. [V] [R] au paiement à M. [P] [T] et à Mme [C] [T] de la somme de 750 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 





AINSI JUGE PAR :

- Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,
- Madame GOUGUET, Vice-Présidente,
- Madame BUSTREAU, Juge,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du vingt six Mai deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1352-9, code civil 1978, code civil 1352-5, code civil 1352-7, code civil 1352-3, code civil 1656, code civil 1352). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:45:06.348Z.