Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 8 juin 2026, n° 23/00157

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [F] ép.[P] c/ [L] [V], S.D.C. [Adresse 1], S.D.C. [Etablissement 1], Société GROUPAMA MEDITERRANEE, [M] [S], S.C.I. PASCAL, S.A.R.L. GAN ASSURANCES 

MINUTE N° 2026/ 329
Du 08 Juin 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/00157 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OUB6 
 















Grosse délivrée à 
Me Hervé BOULARD - 650
Me Bastien CAIRE - 207
Me Florence CATTENATI - 157
Me Anna-karin FACCENDINI - 472
Me Pierre-paul VALLI - 21
Me Pierre VARENNE - 90


expédition délivrée à 


le 10 juin 2026


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique, devant :
Président Madame Françoise BENZAQUEN
Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 08 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juin 2026, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

Madame [H] [F] épouse [P]
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Anna-karin FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [L] [V] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [M] [S]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”
Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, la SCI PASCAL dont le siège social- [Adresse 4]
représentée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. PASCAL
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”
sis [Adresse 5]
pris en la personne de son syndic le cabinet O.R. IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 1]
représentée par Me Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société GROUPAMA MEDITERRANEE
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. GAN ASSURANCES
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre-paul VALLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






EXPOSÉ DU LITIGE

Vu les exploits d'huissier en date des 21, 22, 23 et 29 décembre 2022 par lesquels madame [H] [F] épouse [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à NICE pris en la personne de son syndic en exercice, la société d'assurance mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE prise en la personne de son représentant légal en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1], monsieur [M] [S], madame [L] [V] épouse [S], la SCI PASCAL prise en la personne de son représentant légal, la SA GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal en qualité d'assureur de la SCI PASCAL, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à NICE pris en la personne de son syndic bénévole en exercice la SCI PASCAL, devant le tribunal judiciaire de céans ; 
Vu l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024 et le renvoi de l'affaire en plaidoirie incident en date du 20 juin 2024 ;
Vu l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 septembre 2024 et le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 5 décembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions de madame [J] (rpva 3 juin 2025) qui sollicite de voir :
- Déclarer recevables et bien fondées ses demandes,

Vu le rapport d'expert et l'accord intervenus entre le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et la SCI PASCAL,
- Condamner solidairement les défendeurs et leur compagnie d'assurance GAN ASSURANCE et GROUPAMA MEDITERRANEE : A lui payer la somme de 47 235 euros en réparation du préjudice de jouissance, outre la somme de 595 euros au titre des taxes ordures ménagères récupérables sur les locataires.
- Condamner solidairement la SCI PASCAL, les époux [S], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à lui payer la somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi ;
- Débouter l'ensemble des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] (rpva 3 décembre 2024) qui sollicite de voir :
Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 
Vu les dispositions de l'article L113-1 alinéa 1er du code des assurances, 
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] en date du 22 septembre 2021, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la Jurisprudence, 
1) A TITRE PRINCIPAL : 
- JUGER que la demande de réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l'expert judiciaire formée par Madame [H] [F] est sans objet, 
- JUGER que les préjudices allégués par Madame [H] [F] ne sont justifiés ni en leur principe ni en leur quantum, 
En conséquence, 
- DEBOUTER Madame [H] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
2) A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- JUGER que les responsabilités dans la survenance du sinistre et de leurs conséquences doivent être ventilées comme suit : 
- Syndicat des copropriétaires " [Etablissement 1] " 60 % 
- SCI PASCAL et consorts [S] = 40 %,
- JUGER que la garantie d'indemnisation prévue au contrat d'assurance qu'il a souscrit auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANÉE est mobilisable, 
En conséquence, 
- CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANÉE à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre, 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l'instance, 
- DIRE N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de GROUPAMA MEDITERRANEE (rpva 11 avril 2025) qui sollicite de voir : 
Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions de l'article L.112-6 du Code des assurances,
Vu les pièces versées aux débats,
- DEBOUTER Madame [H] [F] ainsi que le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] ainsi que toutes autres parties de leurs demandes formulées à son encontre, la police n'étant pas mobilisable,
- DEBOUTER Madame [H] [F] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi que des frais annexes, le lien de causalité n'étant pas démontré,
- DEBOUTER Madame [H] [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, cette demande étant injustifiée,
- VENTILER les responsabilités entre le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et la SCI PASCAL à hauteur de 60 % pour le premier et 40% pour la seconde, 
A titre subsidiaire,
- ARRETER le préjudice de jouissance de Madame [H] [F] au titre de son prétendu préjudice de jouissance au 1° juin 2023,
- LIMITER l'indemnisation éventuellement allouée à Madame [H] [F] à 50 % de son préjudice allégué,
Dans tous les cas,
- LIMITER son éventuelle condamnation à la somme de 9.405 euros au titre du préjudice locatif allégué par Madame [H] [F], 
- JUGER la franchise contractuelle opposable au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et aux tiers,
- CONAMNER Madame [H] [F] à lui payer la somme de 2.500 euros à valoir sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de Monsieur [M] [S] (rpva 27 mai 2025) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,
Vu les pièces en la cause,
Vu le rapport [E],
Vu la réalisation des travaux réalisés par l'entreprise ARDICLI réceptionnés le 5 juin 2023,
- Débouter madame [F] de sa demande de réalisation de travaux 
Vu la propriété exclusive du mur litigieux au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] 
Vu le défaut de conception du mur litigieux par le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] 
Vu la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] 
- Débouter madame [F] de l'ensemble de ses demandes 
En tout état de cause, mettre hors de cause Monsieur [S],
Si par extraordinaire le tribunal estime la responsabilité partagée, 
Vu la propriété de la SCI PASCAL, 
Vu le défaut d'entretien des ouvrages de la SCI PASCAL, 
- Dire n'y avoir condamnation à l'encontre Monsieur [S],
- Condamner madame [F] ou tous succombants au paiement d'une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de référé et d'expertise ;

Vu les dernières conclusions de la SCI PASCAL (rpva 24 décembre 2025) qui sollicite de voir :
Vu l'article L 113-1 du code des assurances, 
Vu l'article 1240 du code civil, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les éléments du dossier, 
A titre principal, 
- JUGER sans objet la demande de réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire, 
- JUGER que les préjudices allégués par Madame [D] [F] - [P] ne sont pas démontrés 
EN CONSEQUENCE 
- DEBOUTER Madame [D] [F] - [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre subsidiaire, 
-JUGER qu'elle n'est pas responsable des désordres affectant la propriété de Madame [D] [F] - [P] 
JUGER qu'elle doit être mise hors de cause, 
EN CONSEQUENCE, 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] et GROUPAMA MEDITERRANEE de leur demande de ventilation des responsabilités à son encontre,
- DEBOUTER Madame [D] - [F]- [P] de sa demande de condamnation financière dirigée à son encontre et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], 
A titre plus subsidiaire, 
Si par extraordinaire le Tribunal retenait sa responsabilité,
Vu l'article L 113-1 du code des assurances 
-JUGER que la garantie de la compagnie Cie GAN ASSURANCE doit être actionnée, 
-CONDAMNER la compagnie GAN ASSURANCES à la relever et garantir de toute condamnations prononcées à son encontre, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
-CONDAMNER tout succombant à lui payer, ainsi qu'au syndic bénévole de l'immeuble cadastré LW [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
-LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance ;

Vu les dernières conclusions de la compagnie GAN ASSURANCES (rpva 2 octobre 2023) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,
Vu la jurisprudence en la matière,
Vu les pièces versées au débat,
Ayant tous égards de droit vis à vis du rapport [E] du 22 septembre 2021,
Juger sans objet la demande de réalisation de travaux,
- Débouter Madame [H] [F]-[P] de sa demande de condamnation financière, dirigée à son encontre, 
A tout le moins,
- Juger qu'elle est bien fondée à opposer dénégation de garantie à la SCI PASCAL pour défaut d'entretien patent du mur séparatif,
Par suite,
- Débouter Madame [H] [F]-[P] de ses demandes, fins et conclusions, dirigée à l'encontre de la Cie GAN Assurances,
- Débouter de même toute partie de ses éventuelles demandes incidentes, même à titre subsidiaire, en ce qu'elles seraient dirigées contre elle,
- Condamner Madame [H] [F]-[P] ou touts succombants à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [H] [F]-[P] ou tous succombants aux entiers dépens de l'instance, comprenant ceux de référé et les frais d'expertise [E] et allouer à Pierre-Paul VALLI, avocat en la cause, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 fixant la clôture de la procédure au 2 janvier 2026 ; 
Vu le report de l'affaire à l'audience civile collégiale du 17 février 2026 ;
Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

Madame [H] [F] épouse [P] est propriétaire en propre d'un bien situé immeuble [Etablissement 1] [Adresse 1] à [Localité 1], 1er étage, avec cour et jardin en partie Est (lots 12 et 46) pour l'avoir reçu de sa sœur décédée le 6 novembre 2011.

La terrasse comporte un mur séparatif avec la propriété voisine située [Adresse 1], appartenant à la SCI PASCAL et aux époux [S], qui menaçait de s'effondrer, ce qui a provoqué des fissures et des infiltrations dans l'appartement [F] en mars 2019.
Une expertise judiciaire a été ordonnée le 26 novembre 2019 en référé, monsieur [B] a été désigné en qualité d'expert, puis a été remplacé par monsieur [E].

Par ordonnance en date du 26 novembre 2019, l'intervention volontaire de madame [F] a été déclarée recevable et bien fondée.

Le rapport d'expertise a été déposé le 22 septembre 2021.

Madame [F] explique qu'un accord est intervenu entre les parties, que l'assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2023 a adopté les résolutions nécessaires conformément aux travaux préconisés par l'expert judiciaire.

Elle indique que ces travaux ont été réalisés et sollicite l'indemnisation de ses préjudices. 
Elle expose qu'elle louait l'appartement en cause depuis plusieurs années pour un loyer mensuel de 880 euros, que la locataire a quitté les lieux le 31 décembre 2018 à cause des désordres, arguant qu'un constat d'huissier établi par le syndic le 11 mars 2019 a confirmé que l'appartement n'était plus louable en l'état, la terrasse présentant des dangers d'effondrement et qu'une fissure importante était constatée à l'intérieur de la chambre.

Elle ajoute que l'expert a confirmé (point 12) que le bien était impropre à sa destination depuis le 31 décembre 2018, date du départ du locataire.

Elle invoque également un préjudice moral.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 1] à NICE, assuré auprès de la compagnie GROUPAMA, explique que la copropriété [Etablissement 1] est voisine avec une maison d'habitation, cadastrée LW [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à NICE, qu'au sein de cette construction, il existe 3 lots répartis de la façon suivante : lot n°1 appartenant à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [S], lots n°2 et 3 appartenant à la SCI PASCAL, que les deux propriétés sont séparées par un mur de soutènement lui-même surmonté d'un mur séparatif, qui était gravement fissuré à plusieurs endroits et menaçait de s'effondrer.

Il indique que l'expert judiciaire a préconisé que les travaux visant à réparer les désordres, soient confiés à l'entreprise ARDICLI, que l'assemblée générale des copropriétaires a validé ces travaux, réalisés et réceptionnés sans réserve le 5 juin 2023.

Il conclut au débouté des demandes de madame [F], arguant que le départ de son locataire n'est pas consécutif à la situation de l'appartement mais à un choix personnel de celui-ci, qu'elle ne justifie pas avoir réalisé des travaux dans son lot permettant à celui-ci d'être loué et qu'après les travaux terminés depuis le 5 Juin 2023, Madame [F] n'a jamais remis son logement en location, qu'elle n'a jamais eu pour volonté de louer son appartement avant de finalement décider de le mettre en vente.

Il en conclut qu'il n'est absolument pas démontré que la volonté de Madame [F] était de mettre en location son bien après le départ de son dernier locataire le 31 décembre 2018.
Il ajoute que son préjudice moral n'est pas démontré, qu'il ne peut exister le moindre préjudice moral lié à l'absence de perception de loyer.

A titre subsidiaire, il sollicite de voir ventiler les responsabilités entre lui (60 %), la SCI PASCAL et les consorts [S] (40 %), propriétaires de la parcelle et de la construction voisine.

Il sollicite que son assureur multirisque, en l'espèce la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANÉE le relève et garantisse de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre, arguant que le sinistre n'était pas préexistant à la souscription du contrat a effet au 1er août 2009 et que tous les procès-verbaux d'assemblée générale produits qui reprennent habituellement les travaux commandés par la copropriété ne font nullement état entre 2009 et 2016 de la moindre problématique liée au mur séparatif ou de travaux de confortement réalisés.

En réponse, la compagnie d'assurance GROUPAMA MEDITERRANEE conclut que les travaux ont été effectués, que la demande de condamnation aux fins de voir réaliser les travaux sous astreinte formulée par Madame [F] est sans objet.
Elle conteste devoir sa garantie, au motif que les premiers travaux de reprise du mur ont été réalisés en 2010, que des fissures ou la défaillance du mur étaient sûrement visibles et connues du syndicat des copropriétaires lors de la souscription de la police.

Elle ajoute que la garantie n'est pas mobilisable dans son principe, comme relevant d'un vice de la construction et non d'un dégât des eaux, d'un incendie, ou d'un évènement climatique et que cette indemnité n'est due qu'aux copropriétaires occupants non assurés ou mal assurés.

Elle sollicite que les responsabilités soient ventilées à hauteur de 60 % à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et 40 % à l'encontre de la SCI PASCAL, arguant que l'Expert a retenu que l'absence de dispositif de drainage en pied de mur a contribué à la fragilisation du mur et qu'il a constaté une importance souche d'un yucca tronçonné à proximité du mur séparatif portée par le mur de soutènement.

Elle précise que la SCI PASCAL a participé spontanément à la prise en charge et au financement des travaux de reprise du mur.

Elle conclut au débouté des demandes de madame [F] au titre de son préjudice de jouissance car le congé donné par le locataire ne fait nullement état de dommages, qu'il s'agit éventuellement d'une perte de chance de louer son appartement, ajoutant que depuis juin 2023 elle n'a pas réalisé les travaux permettant la remise en location de son bien.

Elle sollicite à titre subsidiaire que l'indemnisation de la perte de chance du préjudice locatif éventuellement alloué à Madame [F] soit valorisée à 50 % du préjudice locatif allégué.

Elle conclut au débouté de la demande au titre du préjudice moral, qu'elle juge infondé.

Elle invoque le plafond de garantie prévu au contrat d'assurance portant sur les préjudices immatériels indemnisables dans le cadre d'un dégât des eaux et sollicite à titre subsidiaire de voir l'indemnisation limitée à la somme de 9.405 euros.

Elle conclut à l'opposabilité aux tiers de la franchise contractuelle.

En réponse, monsieur [S] propriétaire du lot n°1 dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], expose qu'il a divorcé d’avec son épouse le 16 avril 2024 par convention de divorce par consentement mutuel, que dans le cadre du partage, il est devenu seul propriétaire de l'appartement en cause.

Il conclut que la demande de réalisation des travaux sous astreinte est sans objet, puisque les travaux ont été réalisés et réceptionnés le 5 Juin 2023.

Sur les demandes de madame [F], il conclut qu'il n'est pas prouvé que le locataire de madame [F] ait donné congé le 31 décembre 2018 compte tenu de désordres qui auraient affecté son appartement, qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une impossibilité totale de disposer du bien, ni de vouloir relouer le bien, arguant que madame [F] n'a jamais évoqué le problème en assemblée générale et que l'appartement n'a jamais été reloué, que son préjudice moral n'est pas justifié.

Il conclut que les désordres relèvent de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pour défaut et de conception (absence de drainage ) et d'entretien.

Il conclut à sa mise hors de cause.

En réponse, la SCI PASCAL explique qu'elle est propriétaire des lots n°2 et n°3 d'une maison d'habitation cadastrée LW [Cadastre 1] sise [Adresse 1] à Nice, voisine de la propriété “[Etablissement 1]”, que la limite séparative entre les deux propriétés est définie de longue date par un mur séparatif en angle droit entre les deux terrains, qui avait pour office de délimiter et séparer visuellement les deux propriétés, le sol étant de même niveau de part et d'autre, que le profil du mur était le même sur toute la longueur et que le terrain d'assiette ne comportait pas d'excavation.

Elle indique que la construction de l'immeuble “[Etablissement 1]” a nécessité un décaissement de plus de 5 mètres et la réalisation dans la propriété voisine d'un mur de soutènement en sous œuvre.

Elle conclut que les travaux préconisés par l'expert judiciaire ont été réalisés et réceptionnés sans réserve le 5 juin 2023, mettant ainsi un terme au préjudice de jouissance subi par Madame [F], que sa demande de réalisation des travaux est sans objet.

Sur les demandes au titre des préjudices, elle souligne qu'elle a, depuis l'origine, toujours contesté sa responsabilité dans cette affaire mais que légitimement inquiète pour la stabilité de son terrain naturel au regard de l'état de dégradation du mur de soutènement voisin, elle a accepté de fournir une aide ponctuelle à hauteur de 23 553,95 € pour que les travaux préconisés par l'expert judiciaire soient réalisés dans les meilleurs délais sans attendre le dénouement judiciaire, qu'il ne s'agit pas d'une reconnaissance de responsabilité.

Elle ajoute que la demanderesse ne prouve pas son préjudice locatif ni moral, arguant que le problème n'a jamais été évoqué en assemblée générale, que son locataire a quitté l'appartement pour convenances personnelles.

A titre subsidiaire, elle conclut à l'absence totale de responsabilité de sa part dans la survenance des désordres et conclut à sa mise hors de cause, concluant à un défaut d'entretien du mur par le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1].

Elle ajoute que le yucca évoqué par l'expert judiciaire se situe non pas à 50 cm de la zone des désordres tel qu'indiqué par erreur par l'expert mais à 5 mètres de la zone des désordres, comme on peut le voir sur les photographies et que son système racinaire est constitué de rhizomes, beaucoup moins imposant qu'un système racinaire classique. 

Concernant l'affaissement de la terrasse de Madame [F], elle souligne que l'expert judiciaire conclut à la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] pour défaut d'entretien, qui doit en supporter seul la responsabilité.

A titre subsidiaire, sur sa garantie, si le tribunal estime que sa responsabilité doit être retenue, elle sollicite d'être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par la compagnie GAN ASSURANCES son assureur responsabilité civile, arguant qu'elle n'a commis aucune faute exclusive de garantie, se référant aux conclusions de l'expert judiciaire.

En réponse, la compagnie GAN ASSURANCES conclut que la demande de réalisation des travaux est sans objet, puisqu'ils ont été réalisés.

Elle dénie sa garantie, invoquant la responsabilité commune du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] du [Adresse 5], de la SCI PASCAL et des époux [S] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], que le mur de soutènement est la propriété du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] du [Adresse 5] pour être édifié sur le fonds exclusif de ce dernier, que ni le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ni les époux [S], ni la SCI PASCAL ne pouvaient procéder à la réfection de ce mur de soutènement qui ne leur appartient pas.

Elle invoque le procès-verbal d'assemblée générale du 2 mars 2023 qui évoque l'arrêt de la procédure contre la SCI PASCAL et les époux [S] et consacre la décision des copropriétaires de faire réaliser les travaux de réfection selon devis accepté et pour lesquels la SCI PASCAL a abondé spontanément.

Elle ajoute que la participation financière spontanée de la SCI PASCAL lui est inopposable et dénie sa garantie pour absence d'entretien du mur séparatif édifié en 1930.

Sur la demande de travaux :

Il convient de constater que cette demande n'est plus formulée par la demanderesse.

Il n'est d'ailleurs pas contesté que les travaux ont été réalisés par l'entreprise ARDICLI et ont été réceptionnés sans réserve le 5 juin 2023.

Il ne sera donc pas statué sur cette demande abandonnée.

Sur le rapport d'expertise judiciaire et les responsabilités :

Le rapport de monsieur [E], dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relative au litige opposant les parties.

L'expert liste les désordres : fissuration et déplacement du mur mitoyen et de ses fondations et du muret donnant sur le jardin de madame [F], fissuration à l'angle du mur de sa chambre, décollement des peintures et enduits dans sa chambre, affaissement de sa terrasse, muret d'accès au jardin effondré.

Il expose qu'à l'origine, un mur mitoyen a été érigé par les deux propriétaires (immeuble [Etablissement 1] et SCI PASCAL / monsieur [S]) de part et d'autre de la limite de propriété, que les désordres 1, 2, 3 et 4 sont la conséquence des infiltrations d'eau en pied du mur de soutènement.

Il conclut que le soutènement à l'origine des désordres 1, 2 et 4 est la propriété de l'immeuble “[Etablissement 1]”, construit avec l'immeuble pour palier au décaissement du terrain naturel pour permettre la construction de l'immeuble et de son sous-sol (il y a 50 ans). 

Il indique que les mesures effectuées par le sapiteur SOL ESSAI démontrent que le soutènement n'assure plus sa fonction, que le terrain de la SCI PASCAL a déplacé le soutènement, créant des fissures sur les murs, décomprimant le terrain de la SCI PASCAL et comprimant celui de l'immeuble [Etablissement 1], que cela est dû à une fragilisation du mur de soutènement qui n'assurait plus sa fonction comme à l'origine, que l'absence de drainage du côté de la SCI PASCAL est un facteur accélérateur du processus, l'eau pouvant s'infiltrer en pied de mur. 

Il évoque la présence d'un Yucca côté maison SCI PASCAL / monsieur [S], qui peut avoir contribué au mouvement du mur au niveau des racines et poussée des terres, mais ne peut aucunement expliquer la totalité du phénomène.

Il précise surtout que le mur mitoyen réalisé en pudding (galets) date de plus de 90 ans, qu'il a subi l'usure du temps, que le soutènement mise en place en 1960 lors de la construction de l'immeuble “[Etablissement 1]” a également plus de 50 ans et n'était pas équipé d'un système de drainage et d'évacuation de l'eau pluviale au niveau des terres situées environ à 1,30 ml au-dessus du jardin de madame [F].

Il indique que les désordres ont pour origine une absence d'entretien ou un entretien inefficace du soutènement de la SCI PASCAL. 

L'expert n'a pas ventilé les responsabilités.

Il convient, à la lecture de ses conclusions, de les ventiler ainsi qu'il suit :
- 50 % à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1],
- 50 % à l'encontre de la SCI PASCAL.

En effet, les constructions (mur mitoyen, muret, terrasse, soutènement …), avec ajouts de part et d'autre comme l'on peut le voir en page 8 du rapport d'expertise, ne permettent pas de fixer une répartition différente.

Rien ne permet de mettre à la charge de monsieur [S] une part de responsabilité.

Il sera donc mis hors de cause.
 
Sur le préjudice locatif invoqué par la demanderesse :

Au terme de l'article 1240 code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demanderesse expose qu'elle louait l'appartement en cause depuis plusieurs années pour un loyer mensuel de 880 euros, que la locataire a quitté les lieux le 31 décembre 2018 à cause des désordres, arguant qu'un constat d'huissier établi par le syndic le 11 mars 2019 a confirmé que l'appartement n'était plus louable en l'état, la terrasse présentant des dangers d'effondrement et qu'une fissure importante était constatée à l'intérieur de la chambre.

L'expert judiciaire ayant confirmé que le bien était impropre à sa destination depuis le 31 décembre 2018, date du départ du locataire, le préjudice locatif sera retenu, pour la période du 1er janvier 2019 jusqu'à l'achèvement des travaux le 5 juin 2023.

Il s'agit d'une perte de chance de louer son bien.

Il lui sera alloué à ce titre la somme de 30.000 euros.

La SCI PASCAL sera donc condamnée à payer la somme de 15.000 euros à madame [F].

Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sera condamné à payer la somme de 15.000 euros à madame [F].

Elle sera déboutée de sa demande au titre de la taxe des ordures ménagères.

Sur le préjudice moral invoqué par madame [F] :

En l'absence de justificatifs, cette demande sera rejetée.

Sur les assureurs :

Au terme de l'article L 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

Les deux assureurs ne contestent pas le lien contractuel, respectivement Groupama avec le syndicat des copropriétaires et Le Gan avec la SCI PASCAL.

Groupama ne vise aucune exception de garantie prévue au contrat d'assurance produit au débat.

Le Gan ne vise pas davantage d'exception de garantie prévue au contrat d'assurance.

Leur garantie est donc due.

Ils seront condamnés à relever et garantir leur assuré respectif, sous déduction des franchises et limites contractuelles.

Sur les demandes accessoires :

L'exécution provisoire est de droit.
Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Il serait inéquitable à la charge de madame [F] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Les défendeurs (hormis monsieur [S]) seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande respective à ce titre.

Il n'apparaît pas inéquitable que monsieur [S] conserve à sa charge ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Les défendeurs (hormis monsieur [S]) seront condamnés in solidum aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la demande de travaux n'est plus formulée par madame [H] [F],

CONSTATE qu'il n'est pas contesté que les travaux préconisés par l'expert judiciaire ont été réalisés par l'entreprise ARDICLI et ont été réceptionnés sans réserve le 5 juin 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] et la SCI PASCAL à indemniser les préjudices de madame [H] [F],

FIXE leur part de responsabilité ainsi qu'il suit :
- 50 % à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1],
- 50 % à l'encontre de la SCI PASCAL,

PRONONCE la mise hors de cause de monsieur [M] [S],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à payer à madame [H] [F] la somme de 15.000 euros (quinze mille euros) au titre de son préjudice locatif (perte de chance de louer son bien) du 31 décembre 2018 au 5 juin 2023, date de l'achèvement des travaux,

CONDAMNE la SCI PASCAL à payer à madame [H] [F], la somme de 15.000 euros (quinze mille euros) au titre de son préjudice locatif (perte de chance de louer son bien) du 31 décembre 2018 au 5 juin 2023, date de l'achèvement des travaux,

DEBOUTE madame [H] [F] de sa demande au titre de la taxe des ordures ménagères et de sa demande au titre d'un préjudice moral,

CONDAMNE la compagnie GROUPAMA à relever et garantir son assuré le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de l'ensemble des condamnations prononcées par la présente décision, sous déduction des franchises et limites contractuelles,

CONDAMNE Le Gan à relever et garantir son assurée la SCI PASCAL de l'ensemble des condamnations prononcées par la présente décision, sous déduction des franchises et limites contractuelles,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

DIT qu'il n'y a pas lieu de l'écarter,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], la SCI PASCAL, Le Gan et la compagnie Groupama à payer à madame [H] [F] la somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [M] [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], la SCI PASCAL, Le Gan et la compagnie Groupama de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], la SCI PASCAL, Le Gan et la compagnie Groupama aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT