notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Verdun, JCP FOND, 9 juin 2026, n° 25/00043

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 février 2023, la SCI [N] [Q] a donné à bail à Mme [S] [K] et M. [F] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à CHATILLON SOUS LES COTES (55400) pour un loyer mensuel de 640€ et 140 € de charges.

Par acte du même jour, M. [C] [H] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et réparations dégradations locatives, impôts et taxes, et des frais de procédure dus en vertu du contrat de bail. 
 
La SCI [N] [Q] a fait délivrer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] le 11 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 912,66€ au titre des loyers et charges impayés de février à septembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [H] le 16 octobre 2024

Par exploits de commissaire de justice en date des 8 et 13 janvier 2025, la SCI [N] [Q] a fait assigner Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] à lui payer 1.697,92 € au titre de la dette locative, loyer de novembre 2024 inclu avec intérêts au taux légal,
- fixer une indemnité d’occupation outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient du payer si le bail s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion desdites lieux et de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- les condamner solidairement à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX et des frais exposés pour l’expulsion,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 2 juin 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 2 mars 2026.

A cette audience, la SCI [N] [Q], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] à lui payer 1.697,92 € au titre de la dette locative, loyer de novembre 2024 inclu avec intérêts au taux légal,
- fixer une indemnité d’occupation outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient du payer si le bail s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion desdites lieux et de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- les condamner solidairement à lui payer 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

Au soutien de ses prétentions, la SCI [N] [Q] fait valoir que Mme [S] [K] et M. [F] [H] ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et des charges, de sorte qu’en l’absence de régularisation des causes du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire est acquise. 

Elle conclut au rejet des demandes en paiement de Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] en faisant valoir que des provisions sur charges d’un montant de 150 € par mois sont exigibles en l’absence d’avenant au contrat de bail entre les parties et qu’elle justifie des charges dont elle sollicite le paiement. Elle considère que l’acte de cautionnement de M. [C] [H] n’encourt pas la nullité dès lors que ses mentions n’ont pas à être manuscrites ; que son auteur a validé par sa signature l’acte conformément à l’article 1174 du code civil ; qu’il a reproduit à l’acte les mentions obligatoires ; qu’il était informé du contenu du contrat en ce qu’il l’a signé le jour même et a reconnu en avoir reçu un exemplaire ; qu’il connaissait les éléments essentiels de son engagement et ne saurait se méprendre sur ses obligations. 

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H]. Elle explique avoir installé une chaudière au fioul pour le logement loué dans le but de permettre une facturation à proportion de la consommation, mais que les locataires ont refusé de signer l’avenant pour que ce système de chauffage soit effectif. Elle indique que l’installation est conforme. Elle expose que les locataires ont de leur propre initiative acheté des radiateurs électriques les exposant à une surconsommation sans que sa responsabilité ne puisse être engagée. Elle indique que les locataires ont retiré le détecteur de fumée. Elle s’oppose à la qualification de non décence du logement loué. Elle expose qu’il ressort du procès-verbal de constat qu’elle produit que la VMC fonctionnait. Elle soutient que ces désordres sont imputables à un défaut d’entretien et à des dégradations commises par les locataires. Elle expose avoir entrepris des travaux pour remédier à l’état du logement mais que les locataires se sont opposés de manière répétée à laisser entrer les artisans qu’elle a mandaté. Elle indique que le rapport de visite de la DDT du 12 juillet 2024 a conclut à la levée de tous les points de contrôle. Concernant la consommation électrique de la porte d’entrée dont il est fait grief, elle fait valoir que les locataires se sont branchés de leur propre initiative sur ce circuit, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer une voie de fait pour obtenir indemnisation et que le coût exposé est dérisoire. Concernant l’installation électrique, elle indique que des travaux importants ont été réalisés avant l’entrée dans les lieux et qu’elle produit des attestation de vérification électrique et de mise en sécurité du logement. 

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H], représentés par leur Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles ils ont demandé de: 
- prononcer la nullité de l’acte de caution signé par M. [C] [H] et en conséquence débouter la SCI [N] [Q] de ses demandes formées à l’encontre de ce dernier, 
- condamner la SCI [N] [Q] à payer à M. [C] [H] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SCI [N] [Q] de ses demandes à l’encontre de M. [F] [H] et Mme [S] [K],
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer 18.000€ au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre une indemnité pour troubles de jouissance de 500€ par mois jusqu’à suppression définitive des troubles,
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer un trop perçu de loyer de 32,34 €,
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer la somme de 748,50€ au titre des charges 2023 et de 927,72€ au titre des charges 2024,
- condamner la SCI [N] [Q] à payer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] chacun la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, 

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] ont soutenu que la nullité de l’action de cautionnement est encourue en ce que ce document est pré dactylographié et que la SCI [N] [Q] n’a pas rapporté la preuve de la remise à la caution d’un exemplaire du contrat. Ils ont sollicité la nullité du commandement de payer en se prévalant de la fausseté des sommes réclamées par la SCI [N] [Q]. Ils ont contesté le montant des charges réclamées par la bailleresse en ce que le décompte annexé au commandement mentionne des provisions sur charges de 150 € alors que la provision sur charges a été portée à la somme de 15 € à compter du 1er mars 2024, selon avenant convenu entre les parties. Ils ont exposé qu’il incombe au propriétaire de calculer les charges et de réévaluer le montant de la provision sur charges. Ils se sont estimés ainsi redevables de la somme de 32,34 € à la date de la délivrance du commandement de payer. Ils ont contesté en outre la régularisation de charges pour l’année 2023 en indiquant qu’ils ne peuvent être tenus au paiement de l’intégralité de la facture de consommation de fioul alors que le bail précisait que le chauffage était collectif de sorte que ce coût est divisible entre les occupants de l’immeuble. Ils ont considéré que leur consommation doit être évaluée à 874,71€, soit le tiers de la consommation par litre des trois occupants de l’immeuble. Ils ont estimé ainsi que la SCI [N] [Q] doit être tenue à leur restituer la différence entre leur consommation de fioul et les provisions qu’ils ont versés. Concernant les charges 2024, ils ont font valoir que la SCI [N] [Q] s’est reconnue redevable de la somme de 927,72 € par courrier du 8 janvier 2025, de sorte qu’elle doit être condamnée au paiement de cette somme qui ne leur a pas été réglée. 

Ils soutiennent également que la SCI [N] [Q] a engagé sa responsabilité contractuelle en s’abstenant de leur mettre à disposition un logement décent et les a privés de tout moyen de chauffage, justifiant l’octroi de dommages et intérêts. Ils font ainsi valoir que la SCI [N] [Q] a manqué à ses obligations contractuelles en ce que le logement n’est pas décent ; que le DPE fait mention d’un risque d’électrocution ; qu’ils se sont équipés de radiateurs électriques ; que la chaudière n’est pas conforme ; qu’ils se sont acquittés pendant six mois de la consommation électrique de la porte d’entrée de l’immeuble ; que certaines pièces comportent des moisissures ; qu’ils subissent d’importants troubles de voisinage. Ils indiquent que la SCI [N] [Q] ne conteste pas que le logement a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité et reconnaît qu’ils ont vécu dans un logement indécent depuis plus de 17 mois. Ils exposent que des traces de moisissures affectent toujours les lieux, ce dont la SCI [N] [Q] n’a tiré aucune conséquence ; que la persistance de moisissures peut être expliquée par le fonctionnement de la VMC. Ils indiquent que le certificat de conformité de l’installation de chauffage au fioul ne leur a pas été transmis. Concernant les travaux allégués par la SCI [N] [Q] concernant la VMC, ils considèrent que le témoignage de l’artisan M. [T] produit en demande est sujet à caution, s’agissant d’un associé de la société de la SCI [N] [Q] et opposent que les travaux réalisés par la bailleresse n’ont pas été sérieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 16 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [N] [Q] réclame le paiement de la somme de la somme de 1.697,92 € au titre de la dette locative, se fondant sur un décompte de créance mentionnant un solde restant du par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de 1.697,92€ au titre des loyers et des provisions sur charges dus de février à novembre 2024 et de frais de vidange de fosse sceptique (pièce n°5). 

Il n’est pas contesté que le montant du loyer, fixé initialement à 640 €, a été indexé à 662,38 € à compter de mars 2024 conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

S’agissant des charges, les parties sont en désaccord quant au montant de la provision sur charges mentionné dans le décompte produit, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] considérant que celui-ci est porté à 15 € à compter du 1er janvier 2024. 

Il ressort du contrat de bail que le montant de la provision sur charges a été fixé à la somme de 150 €. 

Les éléments versés aux débats ne permettent pas d’attester d’un accord intervenu entre les parties sur une modification de la provision sur charges à hauteur de 15€. En effet, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] produisent un avenant au contrat de bail, non signé entre les parties.

Il en résulte que, sauf meilleur accord entre les parties, la SCI [N] [Q] est en droit de réclamer des provisions sur charges de 150 €, et que les loyers et provisions sur charges mentionnés dans le décompte sont exigibles de février à novembre 2024, soit la somme de 1.582,42 €, déduction faite des frais de vidange de fosse sceptique.

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] considèrent n’être redevables d’aucun arriéré locatif, sollicitant la condamnation de la SCI [N] [Q] au remboursement de la somme de 748,50 € au titre des charges de l’année 2023 et de 927,72€ au titre des charges de l’année 2024. 

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

En application de ces dispositions, il appartient au bailleur, à qui incombe la charge de la preuve de sa demande en paiement des charges locatives, de produire la facture dont il demande le paiement.

En application des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution.

Il est admis que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indû, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve. Il appartient ainsi au bailleur, pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions, de justifier des charges réelles. Une telle restitution peut également avoir lieu en cas de régularisation de charges non justifiée.

En l’espèce, la SCI [N] [Q] communique seulement un décompte mentionnant des charges au titre des années 2023 et 2024 (pièce n°6), insuffisant pour justifier de la régularisation annuelle des charges récupérables imposées par la loi. 

Elle ne produit aucun détail des calculs opérés au titre de ces régularisations ni aucune facture permettant de vérifier le bien-fondé de ces charges dont l’exigibilité est contestée. 
A cet égard, la somme de 115,50 € mentionnée dans le décompte au titre de frais de vidange de fosse sceptique n’est pas justifiée.

Or, à défaut de régularisation et de toute justification, le bailleur ne saurait réclamer aux locataires de quelconques sommes à ce titre pour les années 2023 et 2024, et doit à l'inverse leur restituer les provisions reçues de façon indue.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] se reconnaissent toutefois redevables de frais de chauffage à hauteur de 874,71€ au titre des charges de l’année 2023 et de charges de 163,29€ au titre de l’année 2024, de sorte qu’ils en seront tenus. 

Il n’est pas contesté que Mme [S] [K] et M. [F] [H] se sont acquittés au titre des provisions sur charges de la somme de 1.623,21 € sur la période de l’année 2023, et de la somme de 1.091,01 € sur l’année 2024 (pièces 8 et 13 défendeurs). 

Dès lors, la SCI [N] [Q] doit être tenue au remboursement de la somme de 748,5€ (1.623,21-874,71) au titre des charges perçues en 2023 et de 927,72 € (1.091,01-163,29) au titre des charges perçues en 2024.

En considération de ces éléments, la créance de la SCI [N] [Q] apparaît fondée à hauteur de 654,7 € au titre des loyers et charges dus de février à novembre 2024 (1.582,42-927,72).

Par conséquent, en présence d’une clause expresse de solidarité, Mme [S] [K], M. [F] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 654,7 € au titre des arriérés de loyers et charges dus en 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer. 

La SCI [N] [Q] sera également condamnée à restituer la somme de 748,5€ au titre des charges perçues en 2023. 


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

La SCI [N] [Q] a fait délivrer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] le 11 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 912,66€ au titre des loyers et provisions sur charges impayés de février à septembre 2024.

Sur l'exception de nullité du commandement soulevée, il est constant que le commandement de payer, même délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance, n'en demeure pas moins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Il en résulte que l'erreur sur la somme réclamée, s’agissant de la provision sur charges, ne suffit pas en elle-même à affecter la validité du commandement de payer et à faire échec à l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail. Au surplus, les défendeurs n’allèguent ni ne justifient d’aucun grief justifiant que soit prononcée la nullité du commandement. Il en résulte que l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée. 

Néanmoins, il appartient au bailleur d'établir les sommes effectivement exigibles à la date de la délivrance du commandement de payer. 

Il résulte des developpements précédents que les loyers et provisions sur charges mentionnés dans le décompte sont exigibles de février à novembre 2024. Le montant visé au commandement ne représente pas l’arriéré réellement du par les locataires au titre de la période considérée, s’élevant à hauteur de 654,7 € au titre des loyers et charges. 

La demande de Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de remboursement de la somme de 32,34 € à la date du commandement de payer sera rejetée. 

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n'ont pas réglé l’intégralité des sommes effectivement exigibles dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 12 décembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 décembre 2024.

Les locataires n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [S] [K] et M. [F] [H] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. 


Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 22-1 alinéa 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi [Localité 5] du 23 novembre 2028, en sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, si M. [C] [H] n’a ajouté lui-même aucune mention sur l’acte de cautionnement, la nullité de l’acte de cautionnement n’est pas encourue sur ce point s’agissant d’un acte conclu après le 25 novembre 2018.

Toutefois, la SCI [N] [Q] ne justifie pas de la remise à M. [C] [H] d’un exemplaire du contrat que celui-ci au demeurant n’a pas signé.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande et de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement. La SCI [N] [Q] sera en conséquence déboutée de ses demandes à l’égard de M. [C] [H].


Sur la demande indemnitaire

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« - il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

La preuve de l'indécence du logement consenti à bail incombe au locataire qui s'en prévaut. Le bailleur peut être déchargé de son obligation en apportant la preuve que l'indécence du logement est la conséquence directe du manque d'entretien du locataire. 

En premier lieu, Mme [S] [K] et M. [F] [H] font grief à leur bailleur d’avoir été privés de tout moyen de chauffage. Ils expliquent que l’installation de chauffage n’est pas conforme et qu’ils utilisent des radiateurs électriques pour chauffer leur logement. 

Il ressort du premier rapport de visite le technicien de la plate-forme « Habitat dégradé » que des radiateurs électriques ont été installés dans le logement de Mme [S] [K] et M. [F] [H]. 

Or, Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément démontrant que le logement était dépourvu de tout système de chauffage fonctionnel. 

Si le technicien a conclu à la non décence des lieux concernant les moyens de chauffage lors de la visite initiale le 28 novembre 2023, il n’a fait état d’aucune cause objective d’un désordre du système de chauffage imputable au bailleur, se fondant uniquement sur des propos rapportés par les locataires selon lesquels les radiateurs centralisés ne sont pas fonctionnels, alors qu’il est constaté la présence de radiateurs centralisés dans les pièces du logement. Dès lors, les éléments sur lesquels ce rapport de décence a fondé sa conclusion s’agissant des moyens de chauffage ne peuvent être rattachés à la responsabilité du bailleur. 

Leurs allégations sont par ailleurs contredites par un procès-verbal de commissaire de justice constatant le raccordement du logement à la chaudière au fioul. Il a été constaté d’ailleurs la décence des lieux lors d’une seconde visite de contrôle en date du 17 septembre 2024. 

Ainsi, aucune faute à la charge de la SCI [N] [Q] n'est démontrée concernant les équipements de chauffage, étant au surplus noté que Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément permettant de fixer l'étendue et les conséquences de tels désordres sur leur jouissance paisible des lieux ni sur l'indécence du logement.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] allèguent, en second lieu, d’un risque d’électrocution mentionnée dans le DPE. Toutefois, aucun précision n’est apportée détaillant l’existence d’une non-conformité de l’installation électrique et aucune pièce n’est produite à l’appui de cette allégation. Cette conclusion est en outre contredite par les rapports successifs de la plate-forme « Habitat dégradé » qui ne relèvent aucun désordre de l’installation électrique. Ainsi, les éléments produits ne démontrent pas que l'installation électrique n'était pas conforme aux normes de sécurité au cours du bail, ni qu'elle a présenté un dysfonctionnement continu, un risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, ni même qu'elle a rendu le logement non conforme à son usage.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] expliquent en troisième lieu que certaines pièces du logement comportaient de la moisissure. Ils font état de leur persistance depuis le dernier rapport de visite du technicien de la plate-forme « Habitat dégradé ». Ils indiquent que ces moisissures peuvent être expliquées par le fonctionnement de la VMC et par le fait que le certificat de conformité du chauffage au fioul ne leur a pas été transmis. Ils considèrent que le témoignage de M. [T] produit en demande est sujet à caution, s’agissant d’un associé de la SCI [N] [Q].

Il ressort en effet du rapport de la plate-forme « Habitat dégradé » que le logement présentait, lors de la visite initiale du 28 novembre 2023 des traces de moisissures dans plusieurs pièces du logement. Le dernier rapport de visite constate la présence de traces anciennes de moisissures dans la salle de bain et la salle de douche du second étage, 

Cependant, Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément permettant de déterminer objectivement leur origine et leur cause en dépit des travaux réalisés par la bailleresse ou d’établir l’existence de ce désordre dès l’entrée dans les lieux. 

Ceci alors qu’il ressort du dernier rapport de visite et d’une attestation de M. [T], artisan mandaté par la SCI [N] [Q], que l’absence d’utilisation par les locataires de leur système de chauffage peut être la cause de l’apparition de moisissures. A cet égard, il est à relever qu’il n’est pas démontré que l’attestant soit lié à la SCI [N] [Q] par un lien de subordination, de sorte que la force probante de ce document n’est pas remise en cause. 

En outre, en l’absence de signalement préalable par les locataires et considérant que le logement est présumé avoir été reçu en bon état, il n’est pas démontré depuis quand la situation existe et il ne peut donc être déterminé si les locataires ont réellement eu à souffrir de ce trouble pendant leur occupation et pendant quelle durée.

Il y a lieu de noter également qu’il ressort des pièces produites que la SCI [N] [Q] a mandaté un artisan pour diligenter des travaux sur la VMC et a réalisé des travaux concernant l’étanchéité de la porte d’entrée, la salle de bain du 1er étage lors de la première visite de contrôle, et le conduit de la cheminée et la salle de douche du deuxième étage lors de la seconde visite, le technicien concluant lors de cette visite à la décence des lieux.

Si les défendeurs contestent l’efficacité des travaux ainsi réalisés, ces allégations sont contredites par le dernier rapport de visite du technicien, concluant à la décence des lieux. Ils ne produisent par ailleurs aucune pièce démontrant que les travaux n’ont permis de remédier à l’indécence des lieux, les seules photographies à cet égard étant insuffisantes pour faire la preuve de leurs allégations.

Ainsi, aucune faute à la charge de la SCI [N] [Q] n'est démontrée dans la présence de moisissures constatées au sein du local loué.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] déplorent enfin s’être acquittés pendant six mois de la consommation électrique de la porte d’entrée de l’immeuble et avoir subis d’importants troubles de voisinage. Cependant, ces allégations ne sont corroborées par aucune pièce versée aux débats qui n'émanerait pas des défendeurs eux même, et ne constituent pas, en tout état de cause, un critère de la décence d'un logement, ni ne sont suffisants pour caractériser un trouble dans la jouissance du local loué.

En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [K] et M. [F] [H], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département, et à l’exception du coût de la dénonciation à la caution du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnés aux dépens, Mme [S] [K] et M. [F] [H] seront condamnés in solidum à verser à la SCI [N] [Q] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à M. [C] [H] la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] la somme de 654,7 € au titre des arriérés de loyers et charges dus de février à novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SCI [N] [Q] à rembourser à Mme [S] [K] et M. [F] [H] la somme de 748,5 € au titre des charges perçues en 2023 ; 

CONSTATE la résiliation à la date du 12 décembre 2024 du contrat de bail conclu le 6 février 2023 portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 6];

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [S] [K] et M. [F] [H], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] ; 

DEBOUTE Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de leur demande de remboursement de la somme de 32,34 € ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement de M. [C] [H] ; 

DEBOUTE la SCI [N] [Q] de ses demandes formées à l’encontre de M. [C] [H] ;

DEBOUTE Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [F] [H] aux dépens, en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification au représentant de l’Etat dans le département ; 

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00043 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BPHH
AFFAIRE : S.C.I. [N] [Q] C/ [F] [H], [S] [K], [C] [H]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. [N] [Q], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabrice HAGNIER, avocat au barreau de MEUSE,



DEFENDEURS :

M. [F] [H]
né le 23 Mai 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE,

Mme [S] [K]
née le 28 Décembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

représenté par Me Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE,

M. [C] [H]
né le 10 Mars 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par Me David LAUMONT, avocat au barreau de la MEUSE,


Débats tenus à l’audience du : 2 mars 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 9 juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 février 2023, la SCI [N] [Q] a donné à bail à Mme [S] [K] et M. [F] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à CHATILLON SOUS LES COTES (55400) pour un loyer mensuel de 640€ et 140 € de charges.

Par acte du même jour, M. [C] [H] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et réparations dégradations locatives, impôts et taxes, et des frais de procédure dus en vertu du contrat de bail. 
 
La SCI [N] [Q] a fait délivrer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] le 11 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 912,66€ au titre des loyers et charges impayés de février à septembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [H] le 16 octobre 2024

Par exploits de commissaire de justice en date des 8 et 13 janvier 2025, la SCI [N] [Q] a fait assigner Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] à lui payer 1.697,92 € au titre de la dette locative, loyer de novembre 2024 inclu avec intérêts au taux légal,
- fixer une indemnité d’occupation outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient du payer si le bail s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion desdites lieux et de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- les condamner solidairement à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX et des frais exposés pour l’expulsion,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 2 juin 2025, renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 2 mars 2026.

A cette audience, la SCI [N] [Q], représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il demande de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] à lui payer 1.697,92 € au titre de la dette locative, loyer de novembre 2024 inclu avec intérêts au taux légal,
- fixer une indemnité d’occupation outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient du payer si le bail s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,
- ordonner l’expulsion desdites lieux et de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- les condamner solidairement à lui payer 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

Au soutien de ses prétentions, la SCI [N] [Q] fait valoir que Mme [S] [K] et M. [F] [H] ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et des charges, de sorte qu’en l’absence de régularisation des causes du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire est acquise. 

Elle conclut au rejet des demandes en paiement de Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] en faisant valoir que des provisions sur charges d’un montant de 150 € par mois sont exigibles en l’absence d’avenant au contrat de bail entre les parties et qu’elle justifie des charges dont elle sollicite le paiement. Elle considère que l’acte de cautionnement de M. [C] [H] n’encourt pas la nullité dès lors que ses mentions n’ont pas à être manuscrites ; que son auteur a validé par sa signature l’acte conformément à l’article 1174 du code civil ; qu’il a reproduit à l’acte les mentions obligatoires ; qu’il était informé du contenu du contrat en ce qu’il l’a signé le jour même et a reconnu en avoir reçu un exemplaire ; qu’il connaissait les éléments essentiels de son engagement et ne saurait se méprendre sur ses obligations. 

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H]. Elle explique avoir installé une chaudière au fioul pour le logement loué dans le but de permettre une facturation à proportion de la consommation, mais que les locataires ont refusé de signer l’avenant pour que ce système de chauffage soit effectif. Elle indique que l’installation est conforme. Elle expose que les locataires ont de leur propre initiative acheté des radiateurs électriques les exposant à une surconsommation sans que sa responsabilité ne puisse être engagée. Elle indique que les locataires ont retiré le détecteur de fumée. Elle s’oppose à la qualification de non décence du logement loué. Elle expose qu’il ressort du procès-verbal de constat qu’elle produit que la VMC fonctionnait. Elle soutient que ces désordres sont imputables à un défaut d’entretien et à des dégradations commises par les locataires. Elle expose avoir entrepris des travaux pour remédier à l’état du logement mais que les locataires se sont opposés de manière répétée à laisser entrer les artisans qu’elle a mandaté. Elle indique que le rapport de visite de la DDT du 12 juillet 2024 a conclut à la levée de tous les points de contrôle. Concernant la consommation électrique de la porte d’entrée dont il est fait grief, elle fait valoir que les locataires se sont branchés de leur propre initiative sur ce circuit, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer une voie de fait pour obtenir indemnisation et que le coût exposé est dérisoire. Concernant l’installation électrique, elle indique que des travaux importants ont été réalisés avant l’entrée dans les lieux et qu’elle produit des attestation de vérification électrique et de mise en sécurité du logement. 

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H], représentés par leur Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles ils ont demandé de: 
- prononcer la nullité de l’acte de caution signé par M. [C] [H] et en conséquence débouter la SCI [N] [Q] de ses demandes formées à l’encontre de ce dernier, 
- condamner la SCI [N] [Q] à payer à M. [C] [H] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SCI [N] [Q] de ses demandes à l’encontre de M. [F] [H] et Mme [S] [K],
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer 18.000€ au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre une indemnité pour troubles de jouissance de 500€ par mois jusqu’à suppression définitive des troubles,
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer un trop perçu de loyer de 32,34 €,
- condamner la SCI [N] [Q] à leur payer la somme de 748,50€ au titre des charges 2023 et de 927,72€ au titre des charges 2024,
- condamner la SCI [N] [Q] à payer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] chacun la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, 

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] ont soutenu que la nullité de l’action de cautionnement est encourue en ce que ce document est pré dactylographié et que la SCI [N] [Q] n’a pas rapporté la preuve de la remise à la caution d’un exemplaire du contrat. Ils ont sollicité la nullité du commandement de payer en se prévalant de la fausseté des sommes réclamées par la SCI [N] [Q]. Ils ont contesté le montant des charges réclamées par la bailleresse en ce que le décompte annexé au commandement mentionne des provisions sur charges de 150 € alors que la provision sur charges a été portée à la somme de 15 € à compter du 1er mars 2024, selon avenant convenu entre les parties. Ils ont exposé qu’il incombe au propriétaire de calculer les charges et de réévaluer le montant de la provision sur charges. Ils se sont estimés ainsi redevables de la somme de 32,34 € à la date de la délivrance du commandement de payer. Ils ont contesté en outre la régularisation de charges pour l’année 2023 en indiquant qu’ils ne peuvent être tenus au paiement de l’intégralité de la facture de consommation de fioul alors que le bail précisait que le chauffage était collectif de sorte que ce coût est divisible entre les occupants de l’immeuble. Ils ont considéré que leur consommation doit être évaluée à 874,71€, soit le tiers de la consommation par litre des trois occupants de l’immeuble. Ils ont estimé ainsi que la SCI [N] [Q] doit être tenue à leur restituer la différence entre leur consommation de fioul et les provisions qu’ils ont versés. Concernant les charges 2024, ils ont font valoir que la SCI [N] [Q] s’est reconnue redevable de la somme de 927,72 € par courrier du 8 janvier 2025, de sorte qu’elle doit être condamnée au paiement de cette somme qui ne leur a pas été réglée. 

Ils soutiennent également que la SCI [N] [Q] a engagé sa responsabilité contractuelle en s’abstenant de leur mettre à disposition un logement décent et les a privés de tout moyen de chauffage, justifiant l’octroi de dommages et intérêts. Ils font ainsi valoir que la SCI [N] [Q] a manqué à ses obligations contractuelles en ce que le logement n’est pas décent ; que le DPE fait mention d’un risque d’électrocution ; qu’ils se sont équipés de radiateurs électriques ; que la chaudière n’est pas conforme ; qu’ils se sont acquittés pendant six mois de la consommation électrique de la porte d’entrée de l’immeuble ; que certaines pièces comportent des moisissures ; qu’ils subissent d’importants troubles de voisinage. Ils indiquent que la SCI [N] [Q] ne conteste pas que le logement a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité et reconnaît qu’ils ont vécu dans un logement indécent depuis plus de 17 mois. Ils exposent que des traces de moisissures affectent toujours les lieux, ce dont la SCI [N] [Q] n’a tiré aucune conséquence ; que la persistance de moisissures peut être expliquée par le fonctionnement de la VMC. Ils indiquent que le certificat de conformité de l’installation de chauffage au fioul ne leur a pas été transmis. Concernant les travaux allégués par la SCI [N] [Q] concernant la VMC, ils considèrent que le témoignage de l’artisan M. [T] produit en demande est sujet à caution, s’agissant d’un associé de la société de la SCI [N] [Q] et opposent que les travaux réalisés par la bailleresse n’ont pas été sérieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 16 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [N] [Q] réclame le paiement de la somme de la somme de 1.697,92 € au titre de la dette locative, se fondant sur un décompte de créance mentionnant un solde restant du par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de 1.697,92€ au titre des loyers et des provisions sur charges dus de février à novembre 2024 et de frais de vidange de fosse sceptique (pièce n°5). 

Il n’est pas contesté que le montant du loyer, fixé initialement à 640 €, a été indexé à 662,38 € à compter de mars 2024 conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

S’agissant des charges, les parties sont en désaccord quant au montant de la provision sur charges mentionné dans le décompte produit, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] considérant que celui-ci est porté à 15 € à compter du 1er janvier 2024. 

Il ressort du contrat de bail que le montant de la provision sur charges a été fixé à la somme de 150 €. 

Les éléments versés aux débats ne permettent pas d’attester d’un accord intervenu entre les parties sur une modification de la provision sur charges à hauteur de 15€. En effet, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] produisent un avenant au contrat de bail, non signé entre les parties.

Il en résulte que, sauf meilleur accord entre les parties, la SCI [N] [Q] est en droit de réclamer des provisions sur charges de 150 €, et que les loyers et provisions sur charges mentionnés dans le décompte sont exigibles de février à novembre 2024, soit la somme de 1.582,42 €, déduction faite des frais de vidange de fosse sceptique.

Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] considèrent n’être redevables d’aucun arriéré locatif, sollicitant la condamnation de la SCI [N] [Q] au remboursement de la somme de 748,50 € au titre des charges de l’année 2023 et de 927,72€ au titre des charges de l’année 2024. 

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

En application de ces dispositions, il appartient au bailleur, à qui incombe la charge de la preuve de sa demande en paiement des charges locatives, de produire la facture dont il demande le paiement.

En application des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution.

Il est admis que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indû, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve. Il appartient ainsi au bailleur, pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions, de justifier des charges réelles. Une telle restitution peut également avoir lieu en cas de régularisation de charges non justifiée.

En l’espèce, la SCI [N] [Q] communique seulement un décompte mentionnant des charges au titre des années 2023 et 2024 (pièce n°6), insuffisant pour justifier de la régularisation annuelle des charges récupérables imposées par la loi. 

Elle ne produit aucun détail des calculs opérés au titre de ces régularisations ni aucune facture permettant de vérifier le bien-fondé de ces charges dont l’exigibilité est contestée. 
A cet égard, la somme de 115,50 € mentionnée dans le décompte au titre de frais de vidange de fosse sceptique n’est pas justifiée.

Or, à défaut de régularisation et de toute justification, le bailleur ne saurait réclamer aux locataires de quelconques sommes à ce titre pour les années 2023 et 2024, et doit à l'inverse leur restituer les provisions reçues de façon indue.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] se reconnaissent toutefois redevables de frais de chauffage à hauteur de 874,71€ au titre des charges de l’année 2023 et de charges de 163,29€ au titre de l’année 2024, de sorte qu’ils en seront tenus. 

Il n’est pas contesté que Mme [S] [K] et M. [F] [H] se sont acquittés au titre des provisions sur charges de la somme de 1.623,21 € sur la période de l’année 2023, et de la somme de 1.091,01 € sur l’année 2024 (pièces 8 et 13 défendeurs). 

Dès lors, la SCI [N] [Q] doit être tenue au remboursement de la somme de 748,5€ (1.623,21-874,71) au titre des charges perçues en 2023 et de 927,72 € (1.091,01-163,29) au titre des charges perçues en 2024.

En considération de ces éléments, la créance de la SCI [N] [Q] apparaît fondée à hauteur de 654,7 € au titre des loyers et charges dus de février à novembre 2024 (1.582,42-927,72).

Par conséquent, en présence d’une clause expresse de solidarité, Mme [S] [K], M. [F] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 654,7 € au titre des arriérés de loyers et charges dus en 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer. 

La SCI [N] [Q] sera également condamnée à restituer la somme de 748,5€ au titre des charges perçues en 2023. 


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

La SCI [N] [Q] a fait délivrer à Mme [S] [K] et M. [F] [H] le 11 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 912,66€ au titre des loyers et provisions sur charges impayés de février à septembre 2024.

Sur l'exception de nullité du commandement soulevée, il est constant que le commandement de payer, même délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance, n'en demeure pas moins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Il en résulte que l'erreur sur la somme réclamée, s’agissant de la provision sur charges, ne suffit pas en elle-même à affecter la validité du commandement de payer et à faire échec à l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail. Au surplus, les défendeurs n’allèguent ni ne justifient d’aucun grief justifiant que soit prononcée la nullité du commandement. Il en résulte que l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée. 

Néanmoins, il appartient au bailleur d'établir les sommes effectivement exigibles à la date de la délivrance du commandement de payer. 

Il résulte des developpements précédents que les loyers et provisions sur charges mentionnés dans le décompte sont exigibles de février à novembre 2024. Le montant visé au commandement ne représente pas l’arriéré réellement du par les locataires au titre de la période considérée, s’élevant à hauteur de 654,7 € au titre des loyers et charges. 

La demande de Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de remboursement de la somme de 32,34 € à la date du commandement de payer sera rejetée. 

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n'ont pas réglé l’intégralité des sommes effectivement exigibles dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 12 décembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 décembre 2024.

Les locataires n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [S] [K] et M. [F] [H] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. 


Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 22-1 alinéa 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi [Localité 5] du 23 novembre 2028, en sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, si M. [C] [H] n’a ajouté lui-même aucune mention sur l’acte de cautionnement, la nullité de l’acte de cautionnement n’est pas encourue sur ce point s’agissant d’un acte conclu après le 25 novembre 2018.

Toutefois, la SCI [N] [Q] ne justifie pas de la remise à M. [C] [H] d’un exemplaire du contrat que celui-ci au demeurant n’a pas signé.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande et de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement. La SCI [N] [Q] sera en conséquence déboutée de ses demandes à l’égard de M. [C] [H].


Sur la demande indemnitaire

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« - il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. »

La preuve de l'indécence du logement consenti à bail incombe au locataire qui s'en prévaut. Le bailleur peut être déchargé de son obligation en apportant la preuve que l'indécence du logement est la conséquence directe du manque d'entretien du locataire. 

En premier lieu, Mme [S] [K] et M. [F] [H] font grief à leur bailleur d’avoir été privés de tout moyen de chauffage. Ils expliquent que l’installation de chauffage n’est pas conforme et qu’ils utilisent des radiateurs électriques pour chauffer leur logement. 

Il ressort du premier rapport de visite le technicien de la plate-forme « Habitat dégradé » que des radiateurs électriques ont été installés dans le logement de Mme [S] [K] et M. [F] [H]. 

Or, Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément démontrant que le logement était dépourvu de tout système de chauffage fonctionnel. 

Si le technicien a conclu à la non décence des lieux concernant les moyens de chauffage lors de la visite initiale le 28 novembre 2023, il n’a fait état d’aucune cause objective d’un désordre du système de chauffage imputable au bailleur, se fondant uniquement sur des propos rapportés par les locataires selon lesquels les radiateurs centralisés ne sont pas fonctionnels, alors qu’il est constaté la présence de radiateurs centralisés dans les pièces du logement. Dès lors, les éléments sur lesquels ce rapport de décence a fondé sa conclusion s’agissant des moyens de chauffage ne peuvent être rattachés à la responsabilité du bailleur. 

Leurs allégations sont par ailleurs contredites par un procès-verbal de commissaire de justice constatant le raccordement du logement à la chaudière au fioul. Il a été constaté d’ailleurs la décence des lieux lors d’une seconde visite de contrôle en date du 17 septembre 2024. 

Ainsi, aucune faute à la charge de la SCI [N] [Q] n'est démontrée concernant les équipements de chauffage, étant au surplus noté que Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément permettant de fixer l'étendue et les conséquences de tels désordres sur leur jouissance paisible des lieux ni sur l'indécence du logement.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] allèguent, en second lieu, d’un risque d’électrocution mentionnée dans le DPE. Toutefois, aucun précision n’est apportée détaillant l’existence d’une non-conformité de l’installation électrique et aucune pièce n’est produite à l’appui de cette allégation. Cette conclusion est en outre contredite par les rapports successifs de la plate-forme « Habitat dégradé » qui ne relèvent aucun désordre de l’installation électrique. Ainsi, les éléments produits ne démontrent pas que l'installation électrique n'était pas conforme aux normes de sécurité au cours du bail, ni qu'elle a présenté un dysfonctionnement continu, un risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, ni même qu'elle a rendu le logement non conforme à son usage.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] expliquent en troisième lieu que certaines pièces du logement comportaient de la moisissure. Ils font état de leur persistance depuis le dernier rapport de visite du technicien de la plate-forme « Habitat dégradé ». Ils indiquent que ces moisissures peuvent être expliquées par le fonctionnement de la VMC et par le fait que le certificat de conformité du chauffage au fioul ne leur a pas été transmis. Ils considèrent que le témoignage de M. [T] produit en demande est sujet à caution, s’agissant d’un associé de la SCI [N] [Q].

Il ressort en effet du rapport de la plate-forme « Habitat dégradé » que le logement présentait, lors de la visite initiale du 28 novembre 2023 des traces de moisissures dans plusieurs pièces du logement. Le dernier rapport de visite constate la présence de traces anciennes de moisissures dans la salle de bain et la salle de douche du second étage, 

Cependant, Mme [S] [K] et M. [F] [H] ne produisent aucun élément permettant de déterminer objectivement leur origine et leur cause en dépit des travaux réalisés par la bailleresse ou d’établir l’existence de ce désordre dès l’entrée dans les lieux. 

Ceci alors qu’il ressort du dernier rapport de visite et d’une attestation de M. [T], artisan mandaté par la SCI [N] [Q], que l’absence d’utilisation par les locataires de leur système de chauffage peut être la cause de l’apparition de moisissures. A cet égard, il est à relever qu’il n’est pas démontré que l’attestant soit lié à la SCI [N] [Q] par un lien de subordination, de sorte que la force probante de ce document n’est pas remise en cause. 

En outre, en l’absence de signalement préalable par les locataires et considérant que le logement est présumé avoir été reçu en bon état, il n’est pas démontré depuis quand la situation existe et il ne peut donc être déterminé si les locataires ont réellement eu à souffrir de ce trouble pendant leur occupation et pendant quelle durée.

Il y a lieu de noter également qu’il ressort des pièces produites que la SCI [N] [Q] a mandaté un artisan pour diligenter des travaux sur la VMC et a réalisé des travaux concernant l’étanchéité de la porte d’entrée, la salle de bain du 1er étage lors de la première visite de contrôle, et le conduit de la cheminée et la salle de douche du deuxième étage lors de la seconde visite, le technicien concluant lors de cette visite à la décence des lieux.

Si les défendeurs contestent l’efficacité des travaux ainsi réalisés, ces allégations sont contredites par le dernier rapport de visite du technicien, concluant à la décence des lieux. Ils ne produisent par ailleurs aucune pièce démontrant que les travaux n’ont permis de remédier à l’indécence des lieux, les seules photographies à cet égard étant insuffisantes pour faire la preuve de leurs allégations.

Ainsi, aucune faute à la charge de la SCI [N] [Q] n'est démontrée dans la présence de moisissures constatées au sein du local loué.

Mme [S] [K] et M. [F] [H] déplorent enfin s’être acquittés pendant six mois de la consommation électrique de la porte d’entrée de l’immeuble et avoir subis d’importants troubles de voisinage. Cependant, ces allégations ne sont corroborées par aucune pièce versée aux débats qui n'émanerait pas des défendeurs eux même, et ne constituent pas, en tout état de cause, un critère de la décence d'un logement, ni ne sont suffisants pour caractériser un trouble dans la jouissance du local loué.

En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [K] et M. [F] [H], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département, et à l’exception du coût de la dénonciation à la caution du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnés aux dépens, Mme [S] [K] et M. [F] [H] seront condamnés in solidum à verser à la SCI [N] [Q] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à M. [C] [H] la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] la somme de 654,7 € au titre des arriérés de loyers et charges dus de février à novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SCI [N] [Q] à rembourser à Mme [S] [K] et M. [F] [H] la somme de 748,5 € au titre des charges perçues en 2023 ; 

CONSTATE la résiliation à la date du 12 décembre 2024 du contrat de bail conclu le 6 février 2023 portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 6];

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [S] [K] et M. [F] [H], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] ; 

DEBOUTE Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de leur demande de remboursement de la somme de 32,34 € ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement de M. [C] [H] ; 

DEBOUTE la SCI [N] [Q] de ses demandes formées à l’encontre de M. [C] [H] ;

DEBOUTE Mme [S] [K], M. [F] [H] et M. [C] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [F] [H] aux dépens, en ce compris le coût de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de la notification au représentant de l’Etat dans le département ; 

CONDAMNE in solidum Mme [S] [K] et M. [F] [H] à payer à la SCI [N] [Q] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1174, code de la construction et de l'habitation L821-1, code civil 2297). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T20:38:37.794Z.