notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 13 mai 2026, n° 24/03198

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

* * *


EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2023, la SCI NXIMO a consenti à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 9] à PUGNAC (33710), moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre un dépôt de garantie du même montant. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à la même date. 

Par un second acte sous seing privé en date du 30 avril 2023, la SCI NXIMO a consenti à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] un bail portant sur la moitié de la surface d’une grange de stockage située au [Adresse 9] à PUGNAC (33710), moyennant un loyer mensuel de 50 euros. 

Le 30 avril 2024 et par acte séparé, Monsieur [I] [O] s’est porté caution solidaire du loyer, des charges, des dégradations et des réparations locatives du bail d’habitation.

Par lettre recommandée, déposée le 18 septembre 2023, la SCI NXIMO a mis en demeure Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] de payer, avant le 27 septembre 2023, la somme de 890 euros au titre des loyers de septembre 2023. 

Par courrier en date du 9 octobre 2023, Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] ont informé la SCI NXIMO de leur volonté de résilier leur bail d’habitation, après respect d’un délai de préavis de trois mois. 

Par courrier en date du 9 octobre 2023, Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] ont informé la SCI NXIMO de leur volonté de résilier le bail portant sur la grange, après respect d’un délai de préavis d’un mois. 

Un procès-verbal de constat a été établi le 9 et 12 janvier 2024, à la requête de la SCI NXIMO.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 16, 17 et 22 février 2024, la SCI NXIMO a mis en demeure Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] de lui payer les sommes de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés et de 9.536,61 euros au titre des travaux de remise en état, sous huit jours. 
Par ordonnance du 16 juillet 2024 n°21-24-002292, le juge du tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment enjoint à Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] de payer à la SCI NXIMO la somme de 2.120,28 euros en principal. 

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [I] [O] et Monsieur [E] [Y] le 31 juillet 2024 et à Madame [N] [S] le 7 août 2024. 

Par lettre recommandée en date du 9 août 2024, reçue au greffe le 23 août 2024, le conseil de Monsieur [I] [O] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance. 

Par lettre recommandée en date du 20 août 2024, déposée le 21 août 2024, Monsieur [E] [Y] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, le dossier a fait l’objet de huit renvois pour citation de Madame [N] [S], échange de conclusions et de pièces entre les parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 12 mars 2026. 

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, la SCI NXIMO, régulièrement représentée, demande au juge de : 
Juger Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] recevables mais mal fondés en leur opposition ;En conséquence, 
Juger que l’acte de caution de Monsieur [I] [O] est valide et emporte les effets juridiques attachés ;Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 9.536,61 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état du bien ;Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 750 euros sera déduit du montant dû au titre des réparations ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] aux entiers dépens. 
S’agissant de la validité de l’acte de caution solidaire, elle se prévaut de l’article 2297 du code civil et ajoute que depuis le 1er janvier 2022 la mention manuscrite n’est plus obligatoire, le texte faisant désormais référence à une mention apposée par la caution elle-même. Elle soutient qu’il comporte la date et la signature de Monsieur [I] [O], démontrant une lecture attentive et un engagement en connaissance de cause, ainsi que toutes les mentions relatives aux engagements pris. 

S’agissant des loyers impayés, elle explique que les locataires n’ont pas réglé l’échéance du mois de septembre 2023 et que Madame [N] [S] a donné son préavis le 9 octobre 2023 avec effet en janvier 2024, de sorte que les loyers de cette période demeurent dus. Elle ajoute que le contrat de bail comporte une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les locataires, dont les effets ne sauraient être annulés par une information téléphonique de l’un des locataires, sans en justifier. Elle considère que le fait que Monsieur [E] [M] ait été contraint par une décision pénale de quitter le logement est sans incidence sur ses obligations à son égard. Elle soutient également qu’il n’appartient pas aux locataires de décider de l’imputation du dépôt de garantie, qui n’a pas pour vocation de couvrir une dette locative, mais d’éventuels manquements au titre des dégradations locatives. 

S’agissant des réparations du logement, elle se prévaut de l’article 1417 du code de procédure civile et soutient que la juridiction est compétente pour statuer sur la demande initiale relative aux loyers impayés, et toutes les demandes incidentes dont celle relative à des dommages et intérêts pour des réparations locatives. Elle indique que le logement était en bon état à l’entrée. Elle conteste les allégations de Madame [N] [S] relatives à la présence de moisissures et humidité, en ce qu’elles ne sont pas justifiées, et ajoute que les locataires n’ont jamais fait état durant leur occupation de difficultés à ce titre. Elle indique que Madame [N] [S] étant absente, elle a autorisé Monsieur [E] [Y] à la représenter pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et que la circonstance que son ex-compagnon ait refusé d’y participer ne peut constituer un motif de remise en cause de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute que deux dates différentes ont été fixées afin de lui permettre d’être présente.
Elle indique que la comparaison des états des lieux démontre que l’état du logement n’est plus le même, de nombreux impacts et traces de salissures sur les murs et la présence meubles appartenant aux locataires ayant été constatés. La SCI indique avoir constaté après la réalisation de l’état des lieux de sortie une imprégnation de nicotine ayant provoqué un jaunissement des menuiseries en PVC, justifiant en outre la réfection des peintures des plafonds. 

En défense, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Madame [N] [S], régulièrement représentée, sollicite du juge de : 
Juger recevable et bien fondée ses demandes,Juger que la demande de la SCI NXIMO est limitée à l’ordonnance portant injonction de payer, et ne concerne donc que l’arriéré de loyer et non les réparations, Juger que le dépôt de garantie doit être déduit de la dette locative de 2.120 euros, Débouter la SCI NXIMO de sa demande de 9.536,61 euros au titre des réparations imputables au fait des locataires, Débouter la SCI NXIMO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état du bien, Débouter la SCI NXIMO de sa demande concernant les dépens,Juger que Monsieur [I] [O] sera mis hors de cause.
S’agissant de l’arriéré de loyer, elle indique avoir trouvé un logement en décembre 2023, de sorte qu’elle n’était pas en mesure de régler deux loyers, et précise que seul Monsieur [E] [M] était dans les lieux, alors qu’il avait une interdiction de paraitre au domicile. Elle ne conteste pas l’arriéré de loyer, mais indique qu’il convient de déduire le dépôt de garantie de 750 euros. 

S’agissant des réparations, elle soutient que l’ordonnance d’injonction de payer ne concerne que l’arriéré de loyer, de sorte que la demande relative aux réparations doit être rejetées car non prévue dans l’ordonnance. 
Elle soutient que cette demande est en outre exorbitante et injustifiée. Elle explique qu’à l’entrée le logement était en état d’usage et contenait de la moisissure et de l’humidité. Elle indique également ne pas avoir été présente lors de l’état des lieux de sortie. Elle précise que le constat du commissaire de justice a eu lieu en deux temps, le 9 janvier 2024, pour elle, sa fille, Madame [F] [O] la représentant et le 12 janvier 2024 pour Monsieur [E] [Y]. Elle indique que ce dernier n’a pas nettoyé le logement et n’a pas récupéré ses meubles. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Monsieur [I] [O], régulièrement représenté, sollicite du juge de :
Constater la nullité de son engagement de caution,A titre subsidiaire : 
Débouter le bailleur de ses demandes en dommages et intérêts pour rénovation du bien loué,Lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois.
S’agissant de la nullité de son acte de cautionnement, il se prévaut des articles 2297 et 1174 alinéa 2 du code civil et indique avoir daté et signé l’acte mais ne pas avoir opposé lui-même la mention prévue à l’article 2297 du code civil. Il précise qu’au jour de cet engagement il était âgé de 27 ans, et n’a pas pris la mesure de son engagement, n’ayant l’intention de se porter garant que de Madame [N] [S]. 

S’agissant des demandes de financières de la SCI NXIMO, il indique qu’elle modifie ses demandes initiales et y ajoutant le remboursement de dégradations locatives. A cet égard, il précise que le constat d’huissier fait apparaitre un logement qui n’a pas été déménagé et nettoyé. Il rappelle que les locataires ne sont restés que quelques mois et que le bailleur en profite pour faire une rénovation totale de l’appartement. 

Monsieur [E] [Y] n’a comparu qu’aux audiences des 4 avril, 18 juin et 3 septembre 2025, et n’était ni présent ni représenté à celles des 6 mai, 10 octobre 2025, et 12 mars 2026. 

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026. 

Les parties n’ayant pas toutes comparu et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

I - Sur la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer :

L'article 1416 du code procédure civile prévoit que l'opposition à l'injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.
 
L'opposition doit être faite par déclaration au greffe ou par lettre recommandée, la date de l'opposition étant en ce cas la date l'expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d'émission.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] a fait opposition par courrier en date du 9 août 2024 reçu le 23 août 2024 à l’encontre de l’ordonnance qui lui a été signifiée le 31 juillet 2024. L'opposition a donc été formée dans le mois suivant la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

Monsieur [E] [Y] a fait opposition par courrier posté le 21 août 2024 à l’encontre de l’ordonnance qui lui a été signifiée le 31 juillet 2024. L'opposition a donc été formée dans le mois suivant la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

Par conséquent, Monsieur [I] [O] et Monsieur [E] [Y] sont recevables en leur opposition, et le présent jugement se substitue à l’ordonnance du 16 juillet 2024 n°21-24-002292 portant injonction de payer, en application de l'article 1420 du code de procédure civile. Il convient donc de statuer à nouveau sur la demande en paiement.

II – Sur la recevabilité de la demande additionnelle de la SCI NXIMO :

L’article 1417 code de procédure civile dispose que le tribunal statue sur la demande en recouvrement. Il connaît, dans les limites de sa compétence d'attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. En cas de décision d'incompétence, ou dans le cas prévu à l'article 1408, l'affaire est renvoyée devant la juridiction compétente selon les règles prévues à l'article 82.

L’article 70 du même code prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] soutiennent que la SCI NXIMO ne saurait présenter une demande excédant le périmètre de l’ordonnance portant injonction de payer. 

Ce moyen doit s’analyser comme une contestation de la recevabilité d’une demande nouvelle, comme excédant l’étendue de la saisine issue de l’ordonnance d’injonction de payer. 

La requête en injonction de payée est fondée sur l’existence d’une dette locative née de l’inexécution du bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 9] à PUGNAC (33710) consenti par la SCI NXIMO à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S], le 30 avril 2023. 
La demande formée ultérieurement par la SCI NXIMO au titre de l’indemnisation des dégradations locatives trouve également son origine dans ce même bail d’habitation, ainsi que dans les obligations pesant sur les locataires lors de la restitution des lieux. 

Au surplus, cette demande relève de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection, conformément à l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. 

Dès lors, cette demande additionnelle, qui procède du même rapport contractuel et tend à la réparation des conséquences de son inexécution, présente un lien suffisant avec la demande initiale. 

Par conséquent, Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] seront déboutés de leur demande tendant à voir limiter les prétentions de la SCI NXIMO au seul périmètre l’ordonnance d’injonction de payer relative à l’arriéré locatif. 

III – Sur la validité de l’engagement de caution : 

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire produit aux débats par la SCI NXIMO comporte une date manuscrite ainsi qu’une signature attribuées à Monsieur [I] [O]. Toutefois, ce dernier fait valoir qu’il n’a pas lui-même apposé la mention de l’engagement en violation de l’article 2297 du code civil. 

La SCI NXIMO ne formule aucune observation sur ce point, alors même qu’elle reconnait que Monsieur [I] [O] est l’auteur de la date et de la signature y figurant. 

Or, il incombe au créancier qui se prévaut d’un engagement de caution de rapporter la preuve de la régularité formelle de celui-ci. 

En l’absence de preuve que Monsieur [I] [O] a bien apposé lui-même la mention requise, la SCI NXIMO échoue à démontrer la validité de l’engagement invoqué. 

Dès lors, ce cautionnement n’apparaît pas conforme aux dispositions précitées.

Par conséquent, la SCI NXIMO sera déboutée donc de toutes ses demandes dirigées contre Monsieur [I] [O].

IV – Sur les loyers impayés :

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient par ailleurs d'observer que dès lors que l'obligation de payer est établie, c'est au locataire qu'il incombe de démontrer qu'il a payé.

En l'espèce, il est constant que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] ont restitué le logement loué le 12 janvier 2024.

Il résulte de la requête en injonction de payer du 3 avril 2024 que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont redevables de la somme de 2.120,28 euros au titre du solde du loyer du mois d’octobre 2023, des loyers des mois de novembre et décembre 2023, ainsi que du prorata du loyer du mois de janvier 2024. 


Monsieur [E] [Y], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Madame [N] [S] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, mais soutient que le montant du dépôt de garantie doit en être déduit. La SCI NXIMO s’y oppose, faisant valoir, d’une part, qu’il n’appartient pas aux locataires d’en décider l’imputation et, d’autre part, qu’il a vocation à couvrir les manquements locatifs dont elle exclut les impayés de loyers. 

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l’exécution des obligations du locataire nées du contrat de bail incluant tant le paiement du loyer et des charges que la réparation des dégradations locatives et la remise en état des lieux. 

Ainsi, la créance exigible s’établit à la somme de 2 120,28 euros.



V – Sur les dégradations locatives :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que “le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement” et “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées”.

Il convient de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature. 

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, la SCI NXIMO verse aux débat un état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 30 avril 2023, qui indique que le logement pris à bail par Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] était dans un état global bon lors de l'entrée dans les lieux.

La SCI NXIMO produit également un procès-verbal de constat établi les 9 et 12 janvier 2024.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que les opérations ont été réalisées, d’une part, le 9 janvier 2024, en présence de Madame [F] [O], fille de Madame [N] [S], laquelle indique dans ses écritures avoir valablement mandatée sa fille pour la représenter à cette date, et d’autre part, le 12 janvier 2024, en présence de Monsieur [E] [Y]. Cet acte mentionne que Madame [N] [S] a autorisé Monsieur [E] [Y] à la représenter lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’est pas contesté.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [E] [Y], présent au début des opérations, a ensuite refusé de procéder à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, dès lors que les locataires ne contestent ni leur convocation, ni leur représentation lors des opérations, le refus de participation ou de signature de l’un d’eux ne saurait faire obstacle à l’établissement de l’état des lieux de sortie.
 
Le procès-verbal de constat, valant état des lieux de sortie, doit en conséquence être regardé comme ayant été établi contradictoirement.

L'existence de dégradations locatives sera donc appréciée en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie.

Sur le nettoyage : la SCI NXIMO sollicite la somme de 742,50 euros, sur la base de la facture n°FA00000208 établie le 13 février 2024 par la SARL MRP correspondant à la dépose des étagères du salon et à l’évacuation de l’ensemble des éléments laissés par les locataires. 

L’état des lieux de sortie relève, dans la pièce principale, la présence d’objets appartenant aux locataires, et les photographies jointes permettent d’établir la présence d’une étagère fixée sur l’un des murs du salon. Les locataires ne contestent ni cet aménagement ni le fait qu’il n’ait pas été retiré à leur départ, de sorte qu’ils doivent supporter les frais de remise en état. 

L’état des lieux de sortie mentionne en outre que Monsieur [E] [Y] a refusé d’emporter les meubles restants dans le logement et qu’il a abandonné lesdits meubles, tandis que Madame [N] [S] a autorisé le bailleur à procéder à leur évacuation. 
 
Il ressort également de cet élément la présence d’objets appartenant aux locataires dans l’ensemble des pièces du logement, ce qui caractérise un manquement à leur obligation de restituer le logement libre de tout mobilier et effet personnel.

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO la somme de 742,50 euros sollicitée, compte tenu des manquements ci-dessus évoqués.

Sur l’électricité : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 495 euros et 420 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant au changement des prises et interrupteurs ainsi qu’à la fourniture des équipements correspondants. 

Si l’état des lieux de sortie mentionne que le fonctionnement des équipements électriques n’a pas pu être vérifié en raison de l’absence d’alimentation, une telle mention ne saurait suffire à caractériser des dégradations imputables aux locataires. 

En outre, l’état des lieux de sortie relève uniquement la présence d’une prise électrique démontée dans la pièce principale.

Dès lors, la SCI NXIMO ne rapporte pas la preuve de dégradations d’une ampleur justifiant les travaux facturés, lesquels apparaissent disproportionnés au regard du seul désordre constaté. 

Il y a donc lieu de limiter l’indemnisation au strict coût de remise en état du désordre établi. 

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une somme de 50 euros.

Sur la plomberie : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 123 euros et 30 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant au nettoyage et à la réfection des joints de la douche ainsi qu’à la fourniture de silicone et détergeant. 

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation affectant les joints de la douche ou de la porte de douche. Au contraire, il précise que la cabine de douche, le mitigeur et le flexible sont en bon état. 

Dans ces conditions, la SCI NXIMO ne rapporte pas la preuve d'une dégradation locative imputable aux locataires. 

Sur la plâtrerie : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 185,62 euros et 55 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant à la réparation de l’angle du mur couloir / cuisine, la pose d’une cornière métallique à enduire ainsi que la fourniture de mortier, enduits et cornière métallique.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’une baguette d’angle est partiellement arrachée dans le coin cuisine, ce qui caractérise une dégradation imputable aux locataires, excédant l’usure normale. 

Toutefois, les photographies révèlent que l’élément d’origine est une baguette d’angle en bois peinte, tandis que la facture fait état de la fourniture et pose d’une cornière métallique, matériau distinct et plus onéreux. 

Or, la réparation des dégradations locatives ne peut avoir pour effet d’améliorer le bien loué, mais doit uniquement replacer le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de dommage. 

Il y a donc lieu de de réduire les sommes sollicitées à un montant correspondant au remplacement à l’identique. 
 
Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une indemnité de 120 euros.

Sur les peintures : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 2.723 euros et 4.762,49 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant à la protection des zones, ponçage et application de deux couches de peinture aux plafonds, ainsi qu’au rebouchage des trous, ponçage et application de deux couches aux murs. 

L’état des lieux de sortie relève la présence de nombreuses traces, impacts et trous de fixation sur les murs de plusieurs pièces, ainsi que certains désordres localisés (partie passe de l’angle du mur de la cuisine en mauvais état, moisissure sur partie basse du mur de gauche de la deuxième chambre et traces de peinture au plafond de la troisième chambre). 

Néanmoins, il mentionne également que plusieurs plafonds sont en bon état.

Par ailleurs, la SCI NXIMO n’apporte aucun élément de nature à établir une imprégnation de nicotine justifiant une réfection intégrale des peintures.

En outre, Madame [N] [S], qui soutient que la moisissure préexistait à leur entrée dans les lieux, ne produit aucun élément permettant de l’établir. 

Toutefois, il ressort de la facture produite que les travaux envisagés consistent en une remise en peinture complète deux couches, laquelle excède manifestement les nécessités de remise en état au regard des désordres localisés et de l’état des peintures à l’entrée dans les lieux.

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une somme de 1.000 euros.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont donc redevables de la somme de 1.912,50 euros au titre des dégradations locatives. 

Il résulte de ce qui précède que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont redevables de la somme de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés et de la somme de 1.912,50 euros au titre des dégradations locatives.

Le bail d’habitation conclut le 30 avril 2023 comporte une clause de solidarité en son paragraphe VII.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 750 euros, Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la SCI NXIMO la somme de 3.282,78 euros (2.120,28 + 1.912,50 - 750 euros) au titre au titre des loyers impayés et des dégradations locatives.

VI – Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et seront recouvrés, le cas échéant, conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y], condamnés aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à SCI NXIMO une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros du code de procédure civile. 

En outre, la SCI NXIMO succombe à l’égard de Monsieur [I] [O]. Il convient donc de condamner la SCI NXIMO à payer à Monsieur [I] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable les oppositions formées les 21 et 23 août 2024 à l’encontre de l'ordonnance d'injonction de payer n°21-24-002292 en date du 16 juillet 2024, le présent jugement s’y substituant ; 

DÉBOUTE Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] de leur demande tendant voir limiter les prétentions de la SCI NXIMO au seul périmètre l’ordonnance d’injonction de payer relative à l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE la SCI NXIMO de ses demandes dirigées contre Monsieur [I] [O] ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI NXIMO la somme de 3.282,78 euros au titre au titre des loyers impayés et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] aux dépens, seront recouvrés, le cas échéant, conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle; 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI NXIMO la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI NXIMO à payer à Monsieur [I] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE
Texte intégral
Du 13 mai 2026


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 24/03198 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4UR







S.C.I. NXIMO

C/

[E] [P] [Y], [I] [O], [N] [S]





- Expéditions délivrées à
Me HASSINE
M. [Y]
Me BOUTARD

- FE délivrée à 
Me LAGEYRE
Me HASSINE

Le 13/05/2026


Avocats : Me Aurélie BOUTARD
Me Nadia HASSINE
Me Carol LAGEYRE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 13 mai 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.C.I. NXIMO
RCS de [Localité 1] N° 822581005
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Me Nadia HASSINE Avocat au barreau de LIBOURNE




DEFENDEURS :

1 - Monsieur [E] [P] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Non comparant

2 - Monsieur [I] [O]
Né le 15/01/1997 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représenté par Me Carol LAGEYRE Avocat au barreau de BORDEAUX

3 - Madame [N] [S]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Représentée par Me Aurélie BOUTARD Avocat au barreau de BORDEAUX



DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Mars 2026


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

* * *


EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2023, la SCI NXIMO a consenti à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 9] à PUGNAC (33710), moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre un dépôt de garantie du même montant. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à la même date. 

Par un second acte sous seing privé en date du 30 avril 2023, la SCI NXIMO a consenti à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] un bail portant sur la moitié de la surface d’une grange de stockage située au [Adresse 9] à PUGNAC (33710), moyennant un loyer mensuel de 50 euros. 

Le 30 avril 2024 et par acte séparé, Monsieur [I] [O] s’est porté caution solidaire du loyer, des charges, des dégradations et des réparations locatives du bail d’habitation.

Par lettre recommandée, déposée le 18 septembre 2023, la SCI NXIMO a mis en demeure Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] de payer, avant le 27 septembre 2023, la somme de 890 euros au titre des loyers de septembre 2023. 

Par courrier en date du 9 octobre 2023, Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] ont informé la SCI NXIMO de leur volonté de résilier leur bail d’habitation, après respect d’un délai de préavis de trois mois. 

Par courrier en date du 9 octobre 2023, Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S] ont informé la SCI NXIMO de leur volonté de résilier le bail portant sur la grange, après respect d’un délai de préavis d’un mois. 

Un procès-verbal de constat a été établi le 9 et 12 janvier 2024, à la requête de la SCI NXIMO.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 16, 17 et 22 février 2024, la SCI NXIMO a mis en demeure Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] de lui payer les sommes de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés et de 9.536,61 euros au titre des travaux de remise en état, sous huit jours. 
Par ordonnance du 16 juillet 2024 n°21-24-002292, le juge du tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment enjoint à Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] de payer à la SCI NXIMO la somme de 2.120,28 euros en principal. 

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [I] [O] et Monsieur [E] [Y] le 31 juillet 2024 et à Madame [N] [S] le 7 août 2024. 

Par lettre recommandée en date du 9 août 2024, reçue au greffe le 23 août 2024, le conseil de Monsieur [I] [O] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance. 

Par lettre recommandée en date du 20 août 2024, déposée le 21 août 2024, Monsieur [E] [Y] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, le dossier a fait l’objet de huit renvois pour citation de Madame [N] [S], échange de conclusions et de pièces entre les parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 12 mars 2026. 

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, la SCI NXIMO, régulièrement représentée, demande au juge de : 
Juger Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] recevables mais mal fondés en leur opposition ;En conséquence, 
Juger que l’acte de caution de Monsieur [I] [O] est valide et emporte les effets juridiques attachés ;Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 9.536,61 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état du bien ;Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 750 euros sera déduit du montant dû au titre des réparations ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [N] [S], Monsieur [E] [Y] et Monsieur [I] [O] aux entiers dépens. 
S’agissant de la validité de l’acte de caution solidaire, elle se prévaut de l’article 2297 du code civil et ajoute que depuis le 1er janvier 2022 la mention manuscrite n’est plus obligatoire, le texte faisant désormais référence à une mention apposée par la caution elle-même. Elle soutient qu’il comporte la date et la signature de Monsieur [I] [O], démontrant une lecture attentive et un engagement en connaissance de cause, ainsi que toutes les mentions relatives aux engagements pris. 

S’agissant des loyers impayés, elle explique que les locataires n’ont pas réglé l’échéance du mois de septembre 2023 et que Madame [N] [S] a donné son préavis le 9 octobre 2023 avec effet en janvier 2024, de sorte que les loyers de cette période demeurent dus. Elle ajoute que le contrat de bail comporte une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les locataires, dont les effets ne sauraient être annulés par une information téléphonique de l’un des locataires, sans en justifier. Elle considère que le fait que Monsieur [E] [M] ait été contraint par une décision pénale de quitter le logement est sans incidence sur ses obligations à son égard. Elle soutient également qu’il n’appartient pas aux locataires de décider de l’imputation du dépôt de garantie, qui n’a pas pour vocation de couvrir une dette locative, mais d’éventuels manquements au titre des dégradations locatives. 

S’agissant des réparations du logement, elle se prévaut de l’article 1417 du code de procédure civile et soutient que la juridiction est compétente pour statuer sur la demande initiale relative aux loyers impayés, et toutes les demandes incidentes dont celle relative à des dommages et intérêts pour des réparations locatives. Elle indique que le logement était en bon état à l’entrée. Elle conteste les allégations de Madame [N] [S] relatives à la présence de moisissures et humidité, en ce qu’elles ne sont pas justifiées, et ajoute que les locataires n’ont jamais fait état durant leur occupation de difficultés à ce titre. Elle indique que Madame [N] [S] étant absente, elle a autorisé Monsieur [E] [Y] à la représenter pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et que la circonstance que son ex-compagnon ait refusé d’y participer ne peut constituer un motif de remise en cause de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute que deux dates différentes ont été fixées afin de lui permettre d’être présente.
Elle indique que la comparaison des états des lieux démontre que l’état du logement n’est plus le même, de nombreux impacts et traces de salissures sur les murs et la présence meubles appartenant aux locataires ayant été constatés. La SCI indique avoir constaté après la réalisation de l’état des lieux de sortie une imprégnation de nicotine ayant provoqué un jaunissement des menuiseries en PVC, justifiant en outre la réfection des peintures des plafonds. 

En défense, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Madame [N] [S], régulièrement représentée, sollicite du juge de : 
Juger recevable et bien fondée ses demandes,Juger que la demande de la SCI NXIMO est limitée à l’ordonnance portant injonction de payer, et ne concerne donc que l’arriéré de loyer et non les réparations, Juger que le dépôt de garantie doit être déduit de la dette locative de 2.120 euros, Débouter la SCI NXIMO de sa demande de 9.536,61 euros au titre des réparations imputables au fait des locataires, Débouter la SCI NXIMO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, à titre de dommages et intérêts pour les travaux de remise en état du bien, Débouter la SCI NXIMO de sa demande concernant les dépens,Juger que Monsieur [I] [O] sera mis hors de cause.
S’agissant de l’arriéré de loyer, elle indique avoir trouvé un logement en décembre 2023, de sorte qu’elle n’était pas en mesure de régler deux loyers, et précise que seul Monsieur [E] [M] était dans les lieux, alors qu’il avait une interdiction de paraitre au domicile. Elle ne conteste pas l’arriéré de loyer, mais indique qu’il convient de déduire le dépôt de garantie de 750 euros. 

S’agissant des réparations, elle soutient que l’ordonnance d’injonction de payer ne concerne que l’arriéré de loyer, de sorte que la demande relative aux réparations doit être rejetées car non prévue dans l’ordonnance. 
Elle soutient que cette demande est en outre exorbitante et injustifiée. Elle explique qu’à l’entrée le logement était en état d’usage et contenait de la moisissure et de l’humidité. Elle indique également ne pas avoir été présente lors de l’état des lieux de sortie. Elle précise que le constat du commissaire de justice a eu lieu en deux temps, le 9 janvier 2024, pour elle, sa fille, Madame [F] [O] la représentant et le 12 janvier 2024 pour Monsieur [E] [Y]. Elle indique que ce dernier n’a pas nettoyé le logement et n’a pas récupéré ses meubles. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Monsieur [I] [O], régulièrement représenté, sollicite du juge de :
Constater la nullité de son engagement de caution,A titre subsidiaire : 
Débouter le bailleur de ses demandes en dommages et intérêts pour rénovation du bien loué,Lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois.
S’agissant de la nullité de son acte de cautionnement, il se prévaut des articles 2297 et 1174 alinéa 2 du code civil et indique avoir daté et signé l’acte mais ne pas avoir opposé lui-même la mention prévue à l’article 2297 du code civil. Il précise qu’au jour de cet engagement il était âgé de 27 ans, et n’a pas pris la mesure de son engagement, n’ayant l’intention de se porter garant que de Madame [N] [S]. 

S’agissant des demandes de financières de la SCI NXIMO, il indique qu’elle modifie ses demandes initiales et y ajoutant le remboursement de dégradations locatives. A cet égard, il précise que le constat d’huissier fait apparaitre un logement qui n’a pas été déménagé et nettoyé. Il rappelle que les locataires ne sont restés que quelques mois et que le bailleur en profite pour faire une rénovation totale de l’appartement. 

Monsieur [E] [Y] n’a comparu qu’aux audiences des 4 avril, 18 juin et 3 septembre 2025, et n’était ni présent ni représenté à celles des 6 mai, 10 octobre 2025, et 12 mars 2026. 

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026. 

Les parties n’ayant pas toutes comparu et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.


MOTIFS

I - Sur la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer :

L'article 1416 du code procédure civile prévoit que l'opposition à l'injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.
 
L'opposition doit être faite par déclaration au greffe ou par lettre recommandée, la date de l'opposition étant en ce cas la date l'expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d'émission.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] a fait opposition par courrier en date du 9 août 2024 reçu le 23 août 2024 à l’encontre de l’ordonnance qui lui a été signifiée le 31 juillet 2024. L'opposition a donc été formée dans le mois suivant la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

Monsieur [E] [Y] a fait opposition par courrier posté le 21 août 2024 à l’encontre de l’ordonnance qui lui a été signifiée le 31 juillet 2024. L'opposition a donc été formée dans le mois suivant la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

Par conséquent, Monsieur [I] [O] et Monsieur [E] [Y] sont recevables en leur opposition, et le présent jugement se substitue à l’ordonnance du 16 juillet 2024 n°21-24-002292 portant injonction de payer, en application de l'article 1420 du code de procédure civile. Il convient donc de statuer à nouveau sur la demande en paiement.

II – Sur la recevabilité de la demande additionnelle de la SCI NXIMO :

L’article 1417 code de procédure civile dispose que le tribunal statue sur la demande en recouvrement. Il connaît, dans les limites de sa compétence d'attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. En cas de décision d'incompétence, ou dans le cas prévu à l'article 1408, l'affaire est renvoyée devant la juridiction compétente selon les règles prévues à l'article 82.

L’article 70 du même code prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] soutiennent que la SCI NXIMO ne saurait présenter une demande excédant le périmètre de l’ordonnance portant injonction de payer. 

Ce moyen doit s’analyser comme une contestation de la recevabilité d’une demande nouvelle, comme excédant l’étendue de la saisine issue de l’ordonnance d’injonction de payer. 

La requête en injonction de payée est fondée sur l’existence d’une dette locative née de l’inexécution du bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 9] à PUGNAC (33710) consenti par la SCI NXIMO à Monsieur [E] [Y] et Madame [N] [S], le 30 avril 2023. 
La demande formée ultérieurement par la SCI NXIMO au titre de l’indemnisation des dégradations locatives trouve également son origine dans ce même bail d’habitation, ainsi que dans les obligations pesant sur les locataires lors de la restitution des lieux. 

Au surplus, cette demande relève de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection, conformément à l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. 

Dès lors, cette demande additionnelle, qui procède du même rapport contractuel et tend à la réparation des conséquences de son inexécution, présente un lien suffisant avec la demande initiale. 

Par conséquent, Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] seront déboutés de leur demande tendant à voir limiter les prétentions de la SCI NXIMO au seul périmètre l’ordonnance d’injonction de payer relative à l’arriéré locatif. 

III – Sur la validité de l’engagement de caution : 

L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire produit aux débats par la SCI NXIMO comporte une date manuscrite ainsi qu’une signature attribuées à Monsieur [I] [O]. Toutefois, ce dernier fait valoir qu’il n’a pas lui-même apposé la mention de l’engagement en violation de l’article 2297 du code civil. 

La SCI NXIMO ne formule aucune observation sur ce point, alors même qu’elle reconnait que Monsieur [I] [O] est l’auteur de la date et de la signature y figurant. 

Or, il incombe au créancier qui se prévaut d’un engagement de caution de rapporter la preuve de la régularité formelle de celui-ci. 

En l’absence de preuve que Monsieur [I] [O] a bien apposé lui-même la mention requise, la SCI NXIMO échoue à démontrer la validité de l’engagement invoqué. 

Dès lors, ce cautionnement n’apparaît pas conforme aux dispositions précitées.

Par conséquent, la SCI NXIMO sera déboutée donc de toutes ses demandes dirigées contre Monsieur [I] [O].

IV – Sur les loyers impayés :

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient par ailleurs d'observer que dès lors que l'obligation de payer est établie, c'est au locataire qu'il incombe de démontrer qu'il a payé.

En l'espèce, il est constant que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] ont restitué le logement loué le 12 janvier 2024.

Il résulte de la requête en injonction de payer du 3 avril 2024 que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont redevables de la somme de 2.120,28 euros au titre du solde du loyer du mois d’octobre 2023, des loyers des mois de novembre et décembre 2023, ainsi que du prorata du loyer du mois de janvier 2024. 


Monsieur [E] [Y], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Madame [N] [S] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, mais soutient que le montant du dépôt de garantie doit en être déduit. La SCI NXIMO s’y oppose, faisant valoir, d’une part, qu’il n’appartient pas aux locataires d’en décider l’imputation et, d’autre part, qu’il a vocation à couvrir les manquements locatifs dont elle exclut les impayés de loyers. 

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l’exécution des obligations du locataire nées du contrat de bail incluant tant le paiement du loyer et des charges que la réparation des dégradations locatives et la remise en état des lieux. 

Ainsi, la créance exigible s’établit à la somme de 2 120,28 euros.



V – Sur les dégradations locatives :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que “le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement” et “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées”.

Il convient de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature. 

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, la SCI NXIMO verse aux débat un état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 30 avril 2023, qui indique que le logement pris à bail par Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] était dans un état global bon lors de l'entrée dans les lieux.

La SCI NXIMO produit également un procès-verbal de constat établi les 9 et 12 janvier 2024.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que les opérations ont été réalisées, d’une part, le 9 janvier 2024, en présence de Madame [F] [O], fille de Madame [N] [S], laquelle indique dans ses écritures avoir valablement mandatée sa fille pour la représenter à cette date, et d’autre part, le 12 janvier 2024, en présence de Monsieur [E] [Y]. Cet acte mentionne que Madame [N] [S] a autorisé Monsieur [E] [Y] à la représenter lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’est pas contesté.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [E] [Y], présent au début des opérations, a ensuite refusé de procéder à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, dès lors que les locataires ne contestent ni leur convocation, ni leur représentation lors des opérations, le refus de participation ou de signature de l’un d’eux ne saurait faire obstacle à l’établissement de l’état des lieux de sortie.
 
Le procès-verbal de constat, valant état des lieux de sortie, doit en conséquence être regardé comme ayant été établi contradictoirement.

L'existence de dégradations locatives sera donc appréciée en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie.

Sur le nettoyage : la SCI NXIMO sollicite la somme de 742,50 euros, sur la base de la facture n°FA00000208 établie le 13 février 2024 par la SARL MRP correspondant à la dépose des étagères du salon et à l’évacuation de l’ensemble des éléments laissés par les locataires. 

L’état des lieux de sortie relève, dans la pièce principale, la présence d’objets appartenant aux locataires, et les photographies jointes permettent d’établir la présence d’une étagère fixée sur l’un des murs du salon. Les locataires ne contestent ni cet aménagement ni le fait qu’il n’ait pas été retiré à leur départ, de sorte qu’ils doivent supporter les frais de remise en état. 

L’état des lieux de sortie mentionne en outre que Monsieur [E] [Y] a refusé d’emporter les meubles restants dans le logement et qu’il a abandonné lesdits meubles, tandis que Madame [N] [S] a autorisé le bailleur à procéder à leur évacuation. 
 
Il ressort également de cet élément la présence d’objets appartenant aux locataires dans l’ensemble des pièces du logement, ce qui caractérise un manquement à leur obligation de restituer le logement libre de tout mobilier et effet personnel.

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO la somme de 742,50 euros sollicitée, compte tenu des manquements ci-dessus évoqués.

Sur l’électricité : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 495 euros et 420 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant au changement des prises et interrupteurs ainsi qu’à la fourniture des équipements correspondants. 

Si l’état des lieux de sortie mentionne que le fonctionnement des équipements électriques n’a pas pu être vérifié en raison de l’absence d’alimentation, une telle mention ne saurait suffire à caractériser des dégradations imputables aux locataires. 

En outre, l’état des lieux de sortie relève uniquement la présence d’une prise électrique démontée dans la pièce principale.

Dès lors, la SCI NXIMO ne rapporte pas la preuve de dégradations d’une ampleur justifiant les travaux facturés, lesquels apparaissent disproportionnés au regard du seul désordre constaté. 

Il y a donc lieu de limiter l’indemnisation au strict coût de remise en état du désordre établi. 

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une somme de 50 euros.

Sur la plomberie : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 123 euros et 30 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant au nettoyage et à la réfection des joints de la douche ainsi qu’à la fourniture de silicone et détergeant. 

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation affectant les joints de la douche ou de la porte de douche. Au contraire, il précise que la cabine de douche, le mitigeur et le flexible sont en bon état. 

Dans ces conditions, la SCI NXIMO ne rapporte pas la preuve d'une dégradation locative imputable aux locataires. 

Sur la plâtrerie : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 185,62 euros et 55 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant à la réparation de l’angle du mur couloir / cuisine, la pose d’une cornière métallique à enduire ainsi que la fourniture de mortier, enduits et cornière métallique.

L’état des lieux de sortie mentionne qu’une baguette d’angle est partiellement arrachée dans le coin cuisine, ce qui caractérise une dégradation imputable aux locataires, excédant l’usure normale. 

Toutefois, les photographies révèlent que l’élément d’origine est une baguette d’angle en bois peinte, tandis que la facture fait état de la fourniture et pose d’une cornière métallique, matériau distinct et plus onéreux. 

Or, la réparation des dégradations locatives ne peut avoir pour effet d’améliorer le bien loué, mais doit uniquement replacer le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de dommage. 

Il y a donc lieu de de réduire les sommes sollicitées à un montant correspondant au remplacement à l’identique. 
 
Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une indemnité de 120 euros.

Sur les peintures : la SCI NXIMO sollicite les sommes de 2.723 euros et 4.762,49 euros, sur la base de la facture précitée, correspondant à la protection des zones, ponçage et application de deux couches de peinture aux plafonds, ainsi qu’au rebouchage des trous, ponçage et application de deux couches aux murs. 

L’état des lieux de sortie relève la présence de nombreuses traces, impacts et trous de fixation sur les murs de plusieurs pièces, ainsi que certains désordres localisés (partie passe de l’angle du mur de la cuisine en mauvais état, moisissure sur partie basse du mur de gauche de la deuxième chambre et traces de peinture au plafond de la troisième chambre). 

Néanmoins, il mentionne également que plusieurs plafonds sont en bon état.

Par ailleurs, la SCI NXIMO n’apporte aucun élément de nature à établir une imprégnation de nicotine justifiant une réfection intégrale des peintures.

En outre, Madame [N] [S], qui soutient que la moisissure préexistait à leur entrée dans les lieux, ne produit aucun élément permettant de l’établir. 

Toutefois, il ressort de la facture produite que les travaux envisagés consistent en une remise en peinture complète deux couches, laquelle excède manifestement les nécessités de remise en état au regard des désordres localisés et de l’état des peintures à l’entrée dans les lieux.

Ainsi, il convient d’allouer à la SCI NXIMO une somme de 1.000 euros.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont donc redevables de la somme de 1.912,50 euros au titre des dégradations locatives. 

Il résulte de ce qui précède que Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] sont redevables de la somme de 2.120,28 euros au titre des loyers impayés et de la somme de 1.912,50 euros au titre des dégradations locatives.

Le bail d’habitation conclut le 30 avril 2023 comporte une clause de solidarité en son paragraphe VII.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 750 euros, Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] seront condamnés solidairement à payer à la SCI NXIMO la somme de 3.282,78 euros (2.120,28 + 1.912,50 - 750 euros) au titre au titre des loyers impayés et des dégradations locatives.

VI – Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et seront recouvrés, le cas échéant, conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y], condamnés aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à SCI NXIMO une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros du code de procédure civile. 

En outre, la SCI NXIMO succombe à l’égard de Monsieur [I] [O]. Il convient donc de condamner la SCI NXIMO à payer à Monsieur [I] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, 

DÉCLARE recevable les oppositions formées les 21 et 23 août 2024 à l’encontre de l'ordonnance d'injonction de payer n°21-24-002292 en date du 16 juillet 2024, le présent jugement s’y substituant ; 

DÉBOUTE Madame [N] [S] et Monsieur [I] [O] de leur demande tendant voir limiter les prétentions de la SCI NXIMO au seul périmètre l’ordonnance d’injonction de payer relative à l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE la SCI NXIMO de ses demandes dirigées contre Monsieur [I] [O] ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI NXIMO la somme de 3.282,78 euros au titre au titre des loyers impayés et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] aux dépens, seront recouvrés, le cas échéant, conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle; 

CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [E] [Y] à payer à la SCI NXIMO la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI NXIMO à payer à Monsieur [I] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1174, code de procedure civile 1420, code civil 2297, code de procedure civile 1417, code de procedure civile 70). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T19:00:12.384Z.