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Décision de justice

Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 11 juin 2026, n° 25/12514

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Exposé du litige

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Exposé du litige



A la suite de procédures complexes menées dans le cadre de la liquidation de successions, le bien de Cagnes sur Mer constitué d'un appartement avec cave et parking est devenu, par l'effet d'un état liquidatif de 2007 homologué par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 17 janvier 2013, la propriété indivise de': 

- [A] [O] à concurrence de 14,86 % 

- [S] [O] à concurrence de 16,20 % 

- [Z] [O] à concurrence de 50,76 %

- [B] [K] dit [O] épouse [U] à concurrence de 18,18 %.



[B] [K] dit [O] et [A] [O] ont initié une action en licitation-partage de ce bien en 2016 devant le tribunal de grande instance de Grasse. Celui-ci, par jugement du 8 février 2017, a ordonné la vente sur licitation en un seul lot sur la mise à prix de 320.000 euros, avec faculté de baisse du quart en cas d'enchères désertes. Il est constant que cette décision a été signifiée le 24 mars 2017 et qu'un certificat de non-appel a été délivré le 28 avril 2017. 

Le bien indivis a été mis en vente le 14 juin 2018 et le juge des criées du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la carence d'enchères.



[H] [F] est venu aux droits de [A] [O], son époux décédé le [Date décès 1] 2018. Il a saisi le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'obtenir l'autorisation de licitation à une mise à prix inférieure. 



Le tribunal judiciaire de Grasse, a, par jugement du 28 avril 2023 : 

- ordonné le partage de l'indivision immobilière existante entre les parties, 

- désigné Maître [Q], notaire à [Localité 5], en qualité de notaire commis pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage, 

- désigné le juge commis

- ordonné, préalablement à l'ouverture des opérations de partage et pour y parvenir, qu'il sera procédé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Grasse sur le cahier des charges déjà déposé par maître [T], la vente sur licitation aux enchères publiques en un seul lot des biens indivis situés à Cagnes-sur-mer, sur la mise à prix de 100.000 euros. Cette décision a été signifiée les 1er et 5 juin 2023 et le certificat de non-appel délivré le 13 juillet 2023



Les biens et droits immobiliers ont été adjugés, à l'audience des criées du'15 février 2024, à [Z] [O], colicitant, au prix de 308.000 euros.

L'adjudicataire a versé, le 23 mai 2024, entre les mains de Maître [Q], la somme de 151.659,20 euros, correspondant, selon lui, à la proportion du prix d'adjudication correspondant aux parts dont il n'est pas indivisaire et il s'est acquitté des frais d'adjudication. 

Le jugement d'adjudication a été publié le 17 juin 2024. 



[S] [O] a fait sommation à l'adjudicataire, par message RPVA du 27 novembre 2024, de justifier de l'acquis des conditions exigibles de l'adjudication et notamment du paiement du prix adjudication. 

En l'absence d'exécution de cette injonction et sur requête de [S] [O], le greffier a délivré le 5 mars 2025, un certificat attestant de la non justification par l'adjudicataire du paiement du prix en vue de la réitération des enchères. Il a été signifié à l'adjudicataire par [S] [O] le 25 mars 2025 et notifié à son conseil le 31 mars 2025.



Par jugement du 16 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Grasse, juge de l'exécution service des saisies immobilières, a':

- Déclaré [Z] [O] irrecevable et non fondé en ses fins de non-recevoir et exceptions de nullité ;

- Débouté [Z] [O] de sa demande de validation du paiement opéré à la suite de l'adjudication et de sa demande de compensation judiciaire entre la dette de paiement partiel du prix et sa créance sur l'indivision sur le fondement des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du même code ;

- Déclaré sa demande de sursis à statuer aux poursuites irrecevable ;

- Jugé que la vente sur licitation par adjudication du 15 février 2024 des biens et droits immobiliers situés à [Localité 6] (Alpes-Maritimes), [Adresse 5] (anciennement [Adresse 6], numéros [Adresse 7] et [Cadastre 1], cadastrés section BI [Cadastre 2], savoir le lot numéro 53 consistant dans un appartement, lot 23 consistant dans une cave et le lot 622 consistant dans un parking et les millièmes des parties communes afférentes est résolue de plein droit par suite de l'absence de paiement de l'intégralité du prix d'adjudication par l'adjudicataire ;

- Ordonné la vente sur réitération des enchères de ces biens et droits immobiliers conformément à l'article R 322-69 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Fixé la nouvelle audience de vente sur réitération des enchères au jeudi 5 février 2026 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le jugement du 28 avril 2023 ;

- Désigné la SCP [V] [W], commissaires de justice à l'effet d'assurer les visites des biens afin de permettre aux éventuels acquéreurs d'être parfaitement renseignés sur la nature et la consistance des biens, ledit commissaire de justice se faisant assister, lors de l'une des visites de professionnels qui établira les diagnostics amiante et termites et éventuellement plomb, si nécessaire ;

- Jugé que la publicité se fera aux mêmes conditions que lors de l'adjudication du 15 février 2024 ;

- Ordonné la publication du présent jugement exécutoire par provision au service de la publicité foncière territorialement compétent

- Débouté [Z] [O] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

- Condamné [Z] [O] aux dépens de l'incident ; 

- Débouté [Z] [O] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; 

- Condamné [Z] [O] à porter et payer à [S] [O] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



[Z] [O] a formé appel par déclaration par voie électronique le 27 octobre 2025 visant et reproduisant les chefs du jugement contestés. 



[S] [O] a constitué avocat le 4 décembre 2025. 



[H] [F] a constitué avocat le 15 janvier 2026. 



Le 22 janvier 2026, le greffe de la chambre 1-9 devant laquelle l'affaire a été orientée, a informé l'appelant de la fixation de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2026. 



Le 28 janvier 2026, l'appelant a fait signifier aux intimés la déclaration d'appel. 

L'acte destiné à [B] [K] dit [O] épouse [U] a été déposé en l'étude.



Selon ses dernières conclusions du 6 mars 2026, signifiées le 12 mars 2026 à madame [B] [K] dite [O] épouse [U], l'appelant [Z] [O] demande à la cour de': 

- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution de [Localité 1], le 16 octobre 2025, sur tous ses chefs qu'il énumère, 

Statuant à nouveau sur la totalité des écritures des parties, 

A titre principal, 

Vu le paiement par Monsieur [Z] [O] de l'intégralité des frais et droits relatifs à l'adjudication et de la quote-part du prix lui incombant, entre les mains de Maître [Q], 

- Surseoir à statuer et surseoir aux poursuites en réitération des enchères initiées par [S] [O] jusqu'à l'issue de la procédure de partage à intervenir par devant Maître [Q], notaire à [Localité 6]. 



A titre subsidiaire, sur la procédure, 

- Annuler, comme étant entachée de nullité, la signification avec sommation délivrée par [S] [O] à [Z] [O] le 25 mars 2025 sur le fondement de l'article R. 322-67 du code des procédures civiles d'exécution, faute d'avoir mis en cause les autres colicitants. 

- Annuler, encore comme étant entachée de nullité, cette même signification avec sommation sur le fondement des articles 652 et 678 du code de procédure civile, faute d'avoir faire l'objet d'une notification préalable entre avocats, 

- Annuler encore comme étant irrecevable et entachée de nullité sur le fondement de l'article R. 322-66 du code des procédures civiles d'exécution, la signification avec sommation délivrée par [S] [O] à [Z] [O] le 25 mars 2025, pour défaut de qualité à agir, 

- Déclarer encore irrecevable la signification avec sommation délivrée par [S] [O] faute pour lui de justifier d'un intérêt légitime au visa de l'article 31 du code de procédure civile pour poursuivre la réitération des enchères. 



A titre subsidiaire, sur le fond, 

- Confirmer que [Z] [O] a valablement payé le prix dans les délais de droit commun, sous déduction de sa part dans la succession, 

- Valider ce paiement en application du principe général de compensation visé à l'article 1347 du Code civil, 



A titre subsidiaire, 

- Prononcer la compensation judiciaire entre la dette de paiement partiel du prix de [Z] [O] et sa créance sur l'indivision sur le fondement des articles 1348 et 1348-1 du Code civil, 

En conséquence, 

- Débouter [S] [O] de l'ensemble de ses demandes, 



En tout état de cause, 

- Condamner [S] [O] au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du Code Civil. 

- Condamner enfin [S] [O] au paiement d'une somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.



Il invoque la nullité de la signification du certificat de non-paiement du prix au motif qu'elle n'a pas été adressée aux autres colicitants, assimilables au « créancier poursuivant la vente » cité par l'article [Etablissement 1] 322-67 du code des procédures civiles d'exécution auquel renvoie expressément l'article 1278 du code de procédure civile relatif à la vente sur licitation. En réplique à la motivation du premier juge, il soutient qu'il est en droit de contester la validité de la procédure de réitération des enchères même si les autres colicitants ne se sont pas prévalus de la nullité de la signification. 



Il ajoute que le certificat de non-paiement du prix devait être notifié préalablement à son conseil, conformément aux dispositions de l'article 678 du code de procédure civile applicable aux fins de faire respecter le principe du contradictoire, permettant aux parties représentées d'être conseillées sur leurs droits. 



Il admet qu'une réitération des enchères peut être poursuivie dans le cadre d'une licitation lorsque l'adjudicataire est un colicitant. Il indique qu'il soulève la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité de [S] [O] pour solliciter la réitération des enchères au sens de l'article R. 322-66 du code des procédures civiles d'exécution. Il rappelle que le texte précité, applicable en licitation, énumère limitativement les personnes pouvant solliciter une réitération des enchères et que son frère n'en fait pas partie. 



Il ajoute que [S] [O] est dépourvu d'intérêt à agir car ses droits sont sauvegardés, quel que soit le montant versé au titre du prix de l'immeuble indivis. Il soutient qu'il a seulement pour objet de lui nuire. Il ajoute que le notaire peut commencer ses opérations de liquidation et de comptes sans détenir l'intégralité du prix d'adjudication et qu'il peut mettre des soultes à la charge des indivisaires si les sommes détenues pour le compte de l'indivision ne sont pas suffisantes. Il fait valoir que, ni le notaire qui sollicite le versement de l'intégralité du prix, ni le premier juge, ne fondent juridiquement leur demande de ce chef. 



Il se prévaut de l'intention de nuire de son frère depuis de longues années dans le cadre de la gestion du bien indivis et ses man'uvres pour obtenir plus que sa part. Il note qu'il est le seul des autres indivisaires à avoir contesté les conditions de l'adjudication. 



Il soutient que ses droits d'indivisaires ont été reconnus par le service de l'enregistrement qui a perçu les droits proportionnels au prix payé pour les droits indivis qu'il a acquis.

Il note que le jugement a été rendu par le juge de l'exécution alors qu'il appartenait au juge des criées du tribunal de statuer. 

Il soutient qu'il a rempli l'ensemble de ses obligations en tant qu'adjudicataire en payant les frais de la vente et la part du prix de vente qui ne doit pas lui revenir à l'issue du partage. Il précise qu'il appartient à [S] [O] de saisir le notaire pour faire avancer les opérations de partage du prix de vente pour percevoir sa part et qu'il ne justifierait d'un préjudice que si le partage de ce prix n'était pas possible. 



Il soutient que le notaire peut procéder au partage en valeur même en l'absence de règlement de l'intégralité du prix d'adjudication. Il indique que ce n'est qu'à l'issue du partage qu'il sera possible de déterminer les sommes revenant à chacun et si une soulte doit être réglée. Il fait valoir que le premier juge ne cite aucun texte selon lequel un tel partage ne serait pas possible. 

Il soutient que l'actif à partager est de 151.659,20 euros, soit la somme versée, et qu'il doit être attribué à chacun des trois autres indivisaires à concurrence de leurs droits sur le bien. Il répond que les intérêts qui auraient été produits sur le solde du prix non versé n'auraient profité qu'à lui.

Il soutient qu'il n'a aucune dette envers l'indivision et qu'il a toujours réglé sa quote-part des charges afférentes au bien indivis et qu'il n'est pas concerné par les dettes envers le syndicat des copropriétaires. Il précise que le 4 mars 2026, il a procédé au règlement de l'arriéré de charges. 



Il soutient que, malgré l'absence de clause d'attribution dans le cahier des conditions de vente, il disposait de la possibilité de procéder à la déduction du prix d'adjudication de la valeur correspondant aux parts qu'il détient sur le bien vendu, par application de la compensation. Il indique que celle-ci joue entre la partie du prix non payée à l'indivision et la créance qu'il détient envers elle au titre de sa part indivise. Il rappelle que la compensation ne peut être refusée par le juge au seul motif qu'une des créances ne serait pas liquide et exigible. A titre subsidiaire, il demande la compensation judiciaire entre le montant du prix non payé et sa créance sur l'indivision.



Il soutient que la réitération des enchères aurait pour lui des conséquences manifestement excessives car il s'est endetté pour que le bien reste dans la famille, pour le rénover afin d'y loger alors que son épouse est gravement malade et que son état de santé est altéré en raison de l'attitude nuisible de son frère. 



Par ses conclusions du 18 mars 2026, [S] [O] demande à la cour de': 

- Débouter [Z] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 16 octobre 2025,

Y ajoutant

- Condamner [Z] [O] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de la réitération des enchères. 



Il soutient que les demandes d'annulation des actes de procédure n'ont pas été présentées par [Z] [O] avant toute défense au fond devant le premier juge, de sorte qu'elles sont irrecevables. Il ajoute que la modification, en appel, de l'ordre de présentation de ses moyens de défense ne permet pas de régulariser la fin de non-recevoir. 



Subsidiairement sur ce point, il fait valoir que la contestation de la qualité pour agir de [S] [O] pour solliciter la réitération des enchères constitue une fin de non-recevoir et non une cause de nullité et qu'elle a été présentée avant tout autre moyen. En réponse à cette fin de non-recevoir il soutient qu'en qualité de colicitant, soit un indivisaire poursuivant la vente pour sortir de l'indivision, il a qualité, selon les textes applicables, pour solliciter la réitération des enchères. 

Il ajoute que l'article 678 du code de procédure civile n'est pas applicable à l'acte de notification du certificat de payer l'intégralité du prix. 



Il soutient qu'en l'absence d'insertion d'une clause d'attribution dans le cahier des charges de la vente, tout adjudicataire, même s'il est colicitant, doit verser l'intégralité du prix de vente du bien sous peine de réitération des enchères. Il soutient qu'il justifie d'un intérêt à agir car les opérations de partage sont paralysées en raison de l'absence de versement de l'intégralité du prix. Il réplique que les intérêts sur le prix seront partagés comme le principal et profiteront à l'ensemble des indivisaires et que seules les opérations du notaire commis pourront permettre de déterminer les droits de chacun. 



Dans ses conclusions du 18 mars 2026, il réplique que la pièce 48 communiquée par l'appelant contenant une ordonnance sur requête portant rectification du jugement d'adjudication n'a pas autorité de chose jugée au principal concernant la part du prix de vente que l'adjudicataire doit régler. Il ajoute qu'elle ne peut remettre en cause les jugements de 2017 et de 2024 ordonnant la vente de l'immeuble dans son entier préalablement au partage. 



Il précise qu'au terme de ses conclusions du 6 mars 2026, [Z] [O] admet qu'il a acquis, par adjudication, 49,24 % du bien mis en vente pour la somme de 308.000 euros qu'il doit régler en totalité. 



Il s'oppose à la compensation dans la mesure où tant que les opérations de partage ne sont pas terminées, aucun des indivisaires ne détient de créance liquide et exigible. Il rappelle que le prix de vente doit servir à régler les créanciers éventuels de l'indivision et qu'il est nécessaire d'établir les comptes de chaque indivisaire envers l'indivision. Il rappelle que l'article du cahier des charges relatif au versement du prix de vente ne prévoit aucune possibilité de paiement par compensation



Il réplique que l'acceptation par le Service de la Publicité Foncière d'enregistrer la vente de la seule partie dont sont titulaires les colicitants non adjudicataire est sans emport sur la décision du juge. 



Il rappelle que [Z] [O] est redevable, au 20 janvier 2026, d'intérêts de retard d'un montant de 36.347.40 euros, au taux légal majoré de cinq points en sus du complément du prix de vente. 



Il répond qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la fin des opérations de partage qui ne peuvent avoir lieu en raison de l'absence de versement de la totalité du prix. 





Par conclusions du 31 mars 2026 communiquées par l'intimé [H] [F], venant aux droits de [A] [O], ce dernier demande à la cour de': 

- Statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel,



- Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident et de l'appel distraits au profit de la SELARL Rouillot-Gambini. 



Il indique qu'il considère que la consignation intervenue est suffisante pour permettre la poursuite des opérations de partage et le paiement de ses droits. Néanmoins, si la cour devait confirmer qu'il convient de procéder à une nouvelle adjudication, il précise qu'il procédera aux formalités en sa qualité de poursuivant. 



Pendant la procédure d'appel, selon jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 5 février 2026, suivi d'un jugement en rectification d'erreur matérielle en date du 5 mars 2026, il a été ordonné le report de la vente sur licitation à l'audience du jeudi 10 septembre 2026. 



La clôture de la procédure a été prononcée à la date de l'audience du 29 avril 2026 avant l'ouverture des débats.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.



Sur la qualification de la décision



L'intimée non représentée n'a pas eu connaissance à personne de l'acte de signification de la déclaration d'appel. En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 749 du même code, la décision sera rendue par défaut.



Sur la question de la recevabilité de la demande d'annulation de l'acte de signification du certificat de non-paiement du prix



Il ressort du contenu du jugement que [Z] [O] s'est prévalu, devant le premier juge, en premier lieu, du défaut de qualité à agir de [S] [O] et, en second lieu, de la nullité de la sommation de payer l'intégralité du prix pour absence de notification aux autres colicitants et pour absence de notification préalable aux avocats. 



Ainsi que l'a justement apprécié le premier juge, le moyen tiré du défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir alors que la nullité d'un acte pour non-respect des conditions formelles de sa validité constitue une exception de procédure. L'article 74 du code de procédure civile prévoit que, pour être recevable, une telle exception doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Or, en l'espèce, l'exception de nullité a été soulevée avant la fin de non-recevoir dans le cadre de la procédure. La modification de l'ordre de présentation des demandes dans la procédure d'appel ne permet pas de modifier a posteriori celle de première instance, de sorte que la décision du premier juge sera confirmée, en ce qu'il a déclaré irrecevables les exceptions de nullité soulevées par [Z] [O] après une fin de non-recevoir. 



Sur la question de la qualité à agir de [S] [O]



L'article 1278 du code de procédure civile est situé dans le chapitre IV de ce code intitulé «'La vente des immeubles et des fonds de commerce appartenant à des mineurs en tutelle ou à des majeurs en tutelle.» Les ventes sur licitation d'immeubles indivis sont réalisées selon les modalités de ce chapitre prévoyant, notamment, la vente aux enchères devant notaire ou devant la chambre des criées du tribunal judiciaire, sur la base de la mise à prix fixée par le tribunal et d'un cahier des charges. 

Ce texte prévoit que': «Sont déclarés communes au présent chapitre les dispositions des articles R. 322-39 à R. 322-49, R. 322-59, R. 322-61, R. 322-62, R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution.». 









Ces textes contiennent l'article R. 322-66, selon lequel': «A défaut pour l'adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.». Les textes suivants prévoient que celui qui poursuit la réitération se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l'adjudicataire n'a pas justifié du versement du prix ou de sa consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation qu'il fait signifier à l'adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente, avec notamment sommation d'avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours. A défaut de contestation par l'adjudicataire ou en cas de rejet de sa contestation par le juge, une nouvelle vente aux enchères intervient. 



Dans le cas de la licitation d'un bien indivis préalable au partage de l'indivision, il n'y a pas de créancier poursuivant ou de débiteur saisi. Il y a lieu de procéder à l'application de ces textes par analogie. Les indivisaires demandeurs au partage sont dans la position des créanciers poursuivants car ils procèdent au dépôt du cahier des charges et aux formalités de la vente. L'ensemble des indivisaires de l'immeuble mis en vente peuvent aussi être assimilés à des débiteurs saisis car l'immeuble dont ils détiennent une part de propriété est mis en vente au plus offrant. Dès lors, chaque indivisaire a qualité pour solliciter la réitération des enchères si les conditions prévues par les textes sont remplies. 



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par [Z] [O] de ce chef. 



Sur la question de l'intérêt à agir de [S] [O]



La procédure de réitération des enchères prévue par le code des procédures civiles d'exécution 

est applicable en cas de vente sur licitation de biens indivis sans qu'il soit besoin d'introduire dans le cahier des charges de la vente une clause la prévoyant. 



En l'espèce, la licitation portait sur la propriété de la totalité du bien et non sur une partie des droits indivis. Elle a été ordonnée car le bien indivis n'était pas partageable en nature et les indivisaires ne se sont pas entendus pour le rachat des droits des indivisaires souhaitant sortir de l'indivision. Aucun des indivisaires n'a sollicité l'introduction dans le cahier des charges de la vente d'une clause d'attribution entraînant, en cas d'adjudication à l'un des indivisaires, l'attribution du bien à son profit et le report du paiement du prix à la date de la liquidation des droits de chacun, selon le montant obtenu par compensation partielle. 



Le but de la licitation du bien indivis est de faciliter le partage en convertissant un bien non partageable en nature en une somme d'argent partageable en valeur. Le versement par l'adjudicataire d'une partie seulement du prix du bien déterminée par le mécanisme des enchères ne permet pas à l'indivision de disposer de la totalité de son actif partageable, permettant d'éviter le recours à l'incertitude d'une soulte. [S] [O], en qualité de coindivisaire, dispose donc d'un intérêt à solliciter l'application de la sanction prévue par les textes en cas de non-paiement par l'adjudicataire de la totalité du prix. 



Le jugement de première instance sera confirmé de ce chef. 



Sur la demande de compensation



Selon les articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, à moins qu'elle soit prononcée par le juge, «même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible » ou soit décidée par accord commun des parties. 



Le paiement partiel par compensation dans le cas d'une adjudication au profit d'un des indivisaires n'a pas été prévu en l'espèce. En effet, ni le jugement de 2017, ni le jugement de 2023 n'ont autorisé l'inclusion, dans le cahier des charges, d'une clause d'attribution, qui n'avait été sollicité par aucun des indivisaires.





Au contraire, le jugement de 2023 a rappelé, dans son dispositif, que « le prix d'adjudication sera payé entre les mains du séquestre désigné dans le cahier des charges et conditions de vente, lequel procédera au règlement sur présentation de l'acte de partage établi par le notaire ou sur présentation d'une décision de justice passée en force de chose jugée.»



La licitation a été ordonnée, en l'espèce, afin de permettre le partage en substituant une somme d'argent à un immeuble non partageable. L'objet de la vente aux enchères n'est pas la cession de droits indivis afin d'obtenir que l'un des indivisaires devienne propriétaire du bien. Elle porte sur l'ensemble du bien immobilier détenu en indivision par les quatre frères et s'ur en un seul lot. 



Le partage a pour objet de rendre divis des droits indivis sur un même bien. Les droits indivis ne s'exercent pas sur des parties définies du bien mais sur l'ensemble de ses parties. Tant que les droits de chaque indivisaire n'ont pas été liquidés après établissement des comptes de chacun à l'égard et à l'encontre de l'indivision, la part de chaque indivisaire n'est pas individualisée. Les opérations de comptes et liquidation n'étant pas réalisées, il n'est pas établi que [Z] [O] serait en droit de percevoir 50,76 % de la valeur du bien fixée par le mécanisme des enchères. 

Les droits de chaque indivisaire n'étant pas liquidés, la compensation ne peut opérer de plein droit et ne peut être prononcée par le juge. Elle ne recueille pas le consentement de tous les indivisaires. 



Maître [Q], notaire chargée de la liquidation et du partage de l'indivision sur le bien litigieux, a indiqué par courriel du 3 avril 2025 qu'elle détenait la somme de 151.659,20 euros représentant une partie du prix de vente du bien indivis et qu'elle demandait à l'indivisaire adjudicataire de lui faire parvenir la totalité du prix fixé lors de l'adjudication afin qu'elle puisse procéder aux opérations de partage. 



Il résulte de ces motifs qu'en l'espèce, sans qu'il soit besoin d'une mention spécifique dans le cahier des charges, l'adjudicataire, même s'il est colicitant, doit régler l'intégralité du prix de l'immeuble à partager à peine de réitération des enchères. 



En l'absence de clause d'attribution autorisée par le tribunal et mentionnée dans la déclaration d'adjudicataire, la vente du bien indivis aux enchères n'a pas eu pour effet de provoquer un partage partiel. Le fait que les services fiscaux aient accepté de publier la vente d'une partie seulement des droits indivis et d'appliquer, sur la somme réglée par [Z] [O], le droit de partage de 2,5 % pour des motifs qui sont propres aux règles fiscales n'a pas d'incidence sur la solution du présent litige. 



Le montant des sommes investies dans le bien indivis s'ils l'ont amélioré ou ont participé à sa conservation et les sommes payées par [Z] [O] pour le compte de l'indivision seront pris en compte dans les opérations de comptes de l'indivision, avant liquidation des droits de chacun des indivisaires et partage. Il ne peut donc invoquer de préjudice de ce chef. En outre, la somme payée au titre d'une partie du prix lui sera restituée du fait de la résolution de la précédente vente sur adjudication et de la réitération des enchères. 



Le jugement dont appel sera donc aussi confirmé en ce qu'il a jugé que la vente du 15 février 2024 est résolue et a ordonné la réitération des enchères, fixé les modalités de publicité et de la vente. Les parties et la procédure seront renvoyés devant le juge des criées du tribunal judiciaire de Grasse, en tant que de besoin, pour fixer la date de la nouvelle vente aux enchères. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens 



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné [Z] [O] aux dépens et à régler à [S] [O] les dépens de première instance. 



Les dépens d'appel seront pris en charge intégralement par [Z] [O]. Le recouvrement direct sera autorisé par la SELARL Rouillot Gambini pour ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision. 





[Z] [O] devra régler à [S] [O] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure au titre des frais irrépétibles de procédure qu'il est inéquitable de laisser à sa charge. 



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à [Z] [O] et [H] [F], es qualité, les frais qu'ils ont exposés à l'occasion de la procédure d'appel et non compris dans les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort :



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour'; 



Y ajoutant, 



Renvoie la cause et les parties devant le juge des criées du tribunal judiciaire de Grasse, en tant que de besoin, pour fixer la date de la nouvelle vente aux enchères';



Condamne monsieur [Z] [O] aux dépens d'appel': 



Autorise la SELARL Rouillot-Gambini à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision'; 



Condamne monsieur [Z] [O] à verser à monsieur [S] [O] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure'; 



Rejette les demandes de [Z] [O] et monsieur [H] [F], venant aux droits de feu [A] [O], au titre des frais irrépétibles de procédure. 







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JUIN 2026



N° 2026/ 298 









Rôle N° RG 25/12514 N° Portalis DBVB-V-B7J-BPI57







[Z] [E] [X] [O]





C/



[H] [L] [F]

[B] [R] [D] [K] [P] [O] épouse [U]

[S] [O]











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Maud DAVAL-GUEDJ 



Me Maxime ROUILLOT 



Me Frédéric KIEFFER 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 16 Octobre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00084.





APPELANT



Monsieur [Z] [E] [X] [O]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,



INTIMÉS



Monsieur [H] [L] [F] , venant aux droits de Monsieur [A] [K] [P] [O], son époux, décédé le [Date décès 1] 2018 

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE



Madame [B] [R] [D] [K] [P] [O] épouse [U]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

assignée le 28/01/2026 remise à l'Etude

signification des conclusions le 12/03/2026 à Etude



défaillante



Monsieur [S] [O]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 4]



représenté et plaidant par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*







COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 29 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale BOYER, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026.





ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Exposé du litige



A la suite de procédures complexes menées dans le cadre de la liquidation de successions, le bien de Cagnes sur Mer constitué d'un appartement avec cave et parking est devenu, par l'effet d'un état liquidatif de 2007 homologué par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 17 janvier 2013, la propriété indivise de': 

- [A] [O] à concurrence de 14,86 % 

- [S] [O] à concurrence de 16,20 % 

- [Z] [O] à concurrence de 50,76 %

- [B] [K] dit [O] épouse [U] à concurrence de 18,18 %.



[B] [K] dit [O] et [A] [O] ont initié une action en licitation-partage de ce bien en 2016 devant le tribunal de grande instance de Grasse. Celui-ci, par jugement du 8 février 2017, a ordonné la vente sur licitation en un seul lot sur la mise à prix de 320.000 euros, avec faculté de baisse du quart en cas d'enchères désertes. Il est constant que cette décision a été signifiée le 24 mars 2017 et qu'un certificat de non-appel a été délivré le 28 avril 2017. 

Le bien indivis a été mis en vente le 14 juin 2018 et le juge des criées du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la carence d'enchères.



[H] [F] est venu aux droits de [A] [O], son époux décédé le [Date décès 1] 2018. Il a saisi le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'obtenir l'autorisation de licitation à une mise à prix inférieure. 



Le tribunal judiciaire de Grasse, a, par jugement du 28 avril 2023 : 

- ordonné le partage de l'indivision immobilière existante entre les parties, 

- désigné Maître [Q], notaire à [Localité 5], en qualité de notaire commis pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage, 

- désigné le juge commis

- ordonné, préalablement à l'ouverture des opérations de partage et pour y parvenir, qu'il sera procédé à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Grasse sur le cahier des charges déjà déposé par maître [T], la vente sur licitation aux enchères publiques en un seul lot des biens indivis situés à Cagnes-sur-mer, sur la mise à prix de 100.000 euros. Cette décision a été signifiée les 1er et 5 juin 2023 et le certificat de non-appel délivré le 13 juillet 2023



Les biens et droits immobiliers ont été adjugés, à l'audience des criées du'15 février 2024, à [Z] [O], colicitant, au prix de 308.000 euros.

L'adjudicataire a versé, le 23 mai 2024, entre les mains de Maître [Q], la somme de 151.659,20 euros, correspondant, selon lui, à la proportion du prix d'adjudication correspondant aux parts dont il n'est pas indivisaire et il s'est acquitté des frais d'adjudication. 

Le jugement d'adjudication a été publié le 17 juin 2024. 



[S] [O] a fait sommation à l'adjudicataire, par message RPVA du 27 novembre 2024, de justifier de l'acquis des conditions exigibles de l'adjudication et notamment du paiement du prix adjudication. 

En l'absence d'exécution de cette injonction et sur requête de [S] [O], le greffier a délivré le 5 mars 2025, un certificat attestant de la non justification par l'adjudicataire du paiement du prix en vue de la réitération des enchères. Il a été signifié à l'adjudicataire par [S] [O] le 25 mars 2025 et notifié à son conseil le 31 mars 2025.



Par jugement du 16 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Grasse, juge de l'exécution service des saisies immobilières, a':

- Déclaré [Z] [O] irrecevable et non fondé en ses fins de non-recevoir et exceptions de nullité ;

- Débouté [Z] [O] de sa demande de validation du paiement opéré à la suite de l'adjudication et de sa demande de compensation judiciaire entre la dette de paiement partiel du prix et sa créance sur l'indivision sur le fondement des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du même code ;

- Déclaré sa demande de sursis à statuer aux poursuites irrecevable ;

- Jugé que la vente sur licitation par adjudication du 15 février 2024 des biens et droits immobiliers situés à [Localité 6] (Alpes-Maritimes), [Adresse 5] (anciennement [Adresse 6], numéros [Adresse 7] et [Cadastre 1], cadastrés section BI [Cadastre 2], savoir le lot numéro 53 consistant dans un appartement, lot 23 consistant dans une cave et le lot 622 consistant dans un parking et les millièmes des parties communes afférentes est résolue de plein droit par suite de l'absence de paiement de l'intégralité du prix d'adjudication par l'adjudicataire ;

- Ordonné la vente sur réitération des enchères de ces biens et droits immobiliers conformément à l'article R 322-69 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Fixé la nouvelle audience de vente sur réitération des enchères au jeudi 5 février 2026 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le jugement du 28 avril 2023 ;

- Désigné la SCP [V] [W], commissaires de justice à l'effet d'assurer les visites des biens afin de permettre aux éventuels acquéreurs d'être parfaitement renseignés sur la nature et la consistance des biens, ledit commissaire de justice se faisant assister, lors de l'une des visites de professionnels qui établira les diagnostics amiante et termites et éventuellement plomb, si nécessaire ;

- Jugé que la publicité se fera aux mêmes conditions que lors de l'adjudication du 15 février 2024 ;

- Ordonné la publication du présent jugement exécutoire par provision au service de la publicité foncière territorialement compétent

- Débouté [Z] [O] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

- Condamné [Z] [O] aux dépens de l'incident ; 

- Débouté [Z] [O] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; 

- Condamné [Z] [O] à porter et payer à [S] [O] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



[Z] [O] a formé appel par déclaration par voie électronique le 27 octobre 2025 visant et reproduisant les chefs du jugement contestés. 



[S] [O] a constitué avocat le 4 décembre 2025. 



[H] [F] a constitué avocat le 15 janvier 2026. 



Le 22 janvier 2026, le greffe de la chambre 1-9 devant laquelle l'affaire a été orientée, a informé l'appelant de la fixation de l'affaire à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2026. 



Le 28 janvier 2026, l'appelant a fait signifier aux intimés la déclaration d'appel. 

L'acte destiné à [B] [K] dit [O] épouse [U] a été déposé en l'étude.



Selon ses dernières conclusions du 6 mars 2026, signifiées le 12 mars 2026 à madame [B] [K] dite [O] épouse [U], l'appelant [Z] [O] demande à la cour de': 

- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution de [Localité 1], le 16 octobre 2025, sur tous ses chefs qu'il énumère, 

Statuant à nouveau sur la totalité des écritures des parties, 

A titre principal, 

Vu le paiement par Monsieur [Z] [O] de l'intégralité des frais et droits relatifs à l'adjudication et de la quote-part du prix lui incombant, entre les mains de Maître [Q], 

- Surseoir à statuer et surseoir aux poursuites en réitération des enchères initiées par [S] [O] jusqu'à l'issue de la procédure de partage à intervenir par devant Maître [Q], notaire à [Localité 6]. 



A titre subsidiaire, sur la procédure, 

- Annuler, comme étant entachée de nullité, la signification avec sommation délivrée par [S] [O] à [Z] [O] le 25 mars 2025 sur le fondement de l'article R. 322-67 du code des procédures civiles d'exécution, faute d'avoir mis en cause les autres colicitants. 

- Annuler, encore comme étant entachée de nullité, cette même signification avec sommation sur le fondement des articles 652 et 678 du code de procédure civile, faute d'avoir faire l'objet d'une notification préalable entre avocats, 

- Annuler encore comme étant irrecevable et entachée de nullité sur le fondement de l'article R. 322-66 du code des procédures civiles d'exécution, la signification avec sommation délivrée par [S] [O] à [Z] [O] le 25 mars 2025, pour défaut de qualité à agir, 

- Déclarer encore irrecevable la signification avec sommation délivrée par [S] [O] faute pour lui de justifier d'un intérêt légitime au visa de l'article 31 du code de procédure civile pour poursuivre la réitération des enchères. 



A titre subsidiaire, sur le fond, 

- Confirmer que [Z] [O] a valablement payé le prix dans les délais de droit commun, sous déduction de sa part dans la succession, 

- Valider ce paiement en application du principe général de compensation visé à l'article 1347 du Code civil, 



A titre subsidiaire, 

- Prononcer la compensation judiciaire entre la dette de paiement partiel du prix de [Z] [O] et sa créance sur l'indivision sur le fondement des articles 1348 et 1348-1 du Code civil, 

En conséquence, 

- Débouter [S] [O] de l'ensemble de ses demandes, 



En tout état de cause, 

- Condamner [S] [O] au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du Code Civil. 

- Condamner enfin [S] [O] au paiement d'une somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.



Il invoque la nullité de la signification du certificat de non-paiement du prix au motif qu'elle n'a pas été adressée aux autres colicitants, assimilables au « créancier poursuivant la vente » cité par l'article [Etablissement 1] 322-67 du code des procédures civiles d'exécution auquel renvoie expressément l'article 1278 du code de procédure civile relatif à la vente sur licitation. En réplique à la motivation du premier juge, il soutient qu'il est en droit de contester la validité de la procédure de réitération des enchères même si les autres colicitants ne se sont pas prévalus de la nullité de la signification. 



Il ajoute que le certificat de non-paiement du prix devait être notifié préalablement à son conseil, conformément aux dispositions de l'article 678 du code de procédure civile applicable aux fins de faire respecter le principe du contradictoire, permettant aux parties représentées d'être conseillées sur leurs droits. 



Il admet qu'une réitération des enchères peut être poursuivie dans le cadre d'une licitation lorsque l'adjudicataire est un colicitant. Il indique qu'il soulève la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité de [S] [O] pour solliciter la réitération des enchères au sens de l'article R. 322-66 du code des procédures civiles d'exécution. Il rappelle que le texte précité, applicable en licitation, énumère limitativement les personnes pouvant solliciter une réitération des enchères et que son frère n'en fait pas partie. 



Il ajoute que [S] [O] est dépourvu d'intérêt à agir car ses droits sont sauvegardés, quel que soit le montant versé au titre du prix de l'immeuble indivis. Il soutient qu'il a seulement pour objet de lui nuire. Il ajoute que le notaire peut commencer ses opérations de liquidation et de comptes sans détenir l'intégralité du prix d'adjudication et qu'il peut mettre des soultes à la charge des indivisaires si les sommes détenues pour le compte de l'indivision ne sont pas suffisantes. Il fait valoir que, ni le notaire qui sollicite le versement de l'intégralité du prix, ni le premier juge, ne fondent juridiquement leur demande de ce chef. 



Il se prévaut de l'intention de nuire de son frère depuis de longues années dans le cadre de la gestion du bien indivis et ses man'uvres pour obtenir plus que sa part. Il note qu'il est le seul des autres indivisaires à avoir contesté les conditions de l'adjudication. 



Il soutient que ses droits d'indivisaires ont été reconnus par le service de l'enregistrement qui a perçu les droits proportionnels au prix payé pour les droits indivis qu'il a acquis.

Il note que le jugement a été rendu par le juge de l'exécution alors qu'il appartenait au juge des criées du tribunal de statuer. 

Il soutient qu'il a rempli l'ensemble de ses obligations en tant qu'adjudicataire en payant les frais de la vente et la part du prix de vente qui ne doit pas lui revenir à l'issue du partage. Il précise qu'il appartient à [S] [O] de saisir le notaire pour faire avancer les opérations de partage du prix de vente pour percevoir sa part et qu'il ne justifierait d'un préjudice que si le partage de ce prix n'était pas possible. 



Il soutient que le notaire peut procéder au partage en valeur même en l'absence de règlement de l'intégralité du prix d'adjudication. Il indique que ce n'est qu'à l'issue du partage qu'il sera possible de déterminer les sommes revenant à chacun et si une soulte doit être réglée. Il fait valoir que le premier juge ne cite aucun texte selon lequel un tel partage ne serait pas possible. 

Il soutient que l'actif à partager est de 151.659,20 euros, soit la somme versée, et qu'il doit être attribué à chacun des trois autres indivisaires à concurrence de leurs droits sur le bien. Il répond que les intérêts qui auraient été produits sur le solde du prix non versé n'auraient profité qu'à lui.

Il soutient qu'il n'a aucune dette envers l'indivision et qu'il a toujours réglé sa quote-part des charges afférentes au bien indivis et qu'il n'est pas concerné par les dettes envers le syndicat des copropriétaires. Il précise que le 4 mars 2026, il a procédé au règlement de l'arriéré de charges. 



Il soutient que, malgré l'absence de clause d'attribution dans le cahier des conditions de vente, il disposait de la possibilité de procéder à la déduction du prix d'adjudication de la valeur correspondant aux parts qu'il détient sur le bien vendu, par application de la compensation. Il indique que celle-ci joue entre la partie du prix non payée à l'indivision et la créance qu'il détient envers elle au titre de sa part indivise. Il rappelle que la compensation ne peut être refusée par le juge au seul motif qu'une des créances ne serait pas liquide et exigible. A titre subsidiaire, il demande la compensation judiciaire entre le montant du prix non payé et sa créance sur l'indivision.



Il soutient que la réitération des enchères aurait pour lui des conséquences manifestement excessives car il s'est endetté pour que le bien reste dans la famille, pour le rénover afin d'y loger alors que son épouse est gravement malade et que son état de santé est altéré en raison de l'attitude nuisible de son frère. 



Par ses conclusions du 18 mars 2026, [S] [O] demande à la cour de': 

- Débouter [Z] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 16 octobre 2025,

Y ajoutant

- Condamner [Z] [O] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de la réitération des enchères. 



Il soutient que les demandes d'annulation des actes de procédure n'ont pas été présentées par [Z] [O] avant toute défense au fond devant le premier juge, de sorte qu'elles sont irrecevables. Il ajoute que la modification, en appel, de l'ordre de présentation de ses moyens de défense ne permet pas de régulariser la fin de non-recevoir. 



Subsidiairement sur ce point, il fait valoir que la contestation de la qualité pour agir de [S] [O] pour solliciter la réitération des enchères constitue une fin de non-recevoir et non une cause de nullité et qu'elle a été présentée avant tout autre moyen. En réponse à cette fin de non-recevoir il soutient qu'en qualité de colicitant, soit un indivisaire poursuivant la vente pour sortir de l'indivision, il a qualité, selon les textes applicables, pour solliciter la réitération des enchères. 

Il ajoute que l'article 678 du code de procédure civile n'est pas applicable à l'acte de notification du certificat de payer l'intégralité du prix. 



Il soutient qu'en l'absence d'insertion d'une clause d'attribution dans le cahier des charges de la vente, tout adjudicataire, même s'il est colicitant, doit verser l'intégralité du prix de vente du bien sous peine de réitération des enchères. Il soutient qu'il justifie d'un intérêt à agir car les opérations de partage sont paralysées en raison de l'absence de versement de l'intégralité du prix. Il réplique que les intérêts sur le prix seront partagés comme le principal et profiteront à l'ensemble des indivisaires et que seules les opérations du notaire commis pourront permettre de déterminer les droits de chacun. 



Dans ses conclusions du 18 mars 2026, il réplique que la pièce 48 communiquée par l'appelant contenant une ordonnance sur requête portant rectification du jugement d'adjudication n'a pas autorité de chose jugée au principal concernant la part du prix de vente que l'adjudicataire doit régler. Il ajoute qu'elle ne peut remettre en cause les jugements de 2017 et de 2024 ordonnant la vente de l'immeuble dans son entier préalablement au partage. 



Il précise qu'au terme de ses conclusions du 6 mars 2026, [Z] [O] admet qu'il a acquis, par adjudication, 49,24 % du bien mis en vente pour la somme de 308.000 euros qu'il doit régler en totalité. 



Il s'oppose à la compensation dans la mesure où tant que les opérations de partage ne sont pas terminées, aucun des indivisaires ne détient de créance liquide et exigible. Il rappelle que le prix de vente doit servir à régler les créanciers éventuels de l'indivision et qu'il est nécessaire d'établir les comptes de chaque indivisaire envers l'indivision. Il rappelle que l'article du cahier des charges relatif au versement du prix de vente ne prévoit aucune possibilité de paiement par compensation



Il réplique que l'acceptation par le Service de la Publicité Foncière d'enregistrer la vente de la seule partie dont sont titulaires les colicitants non adjudicataire est sans emport sur la décision du juge. 



Il rappelle que [Z] [O] est redevable, au 20 janvier 2026, d'intérêts de retard d'un montant de 36.347.40 euros, au taux légal majoré de cinq points en sus du complément du prix de vente. 



Il répond qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la fin des opérations de partage qui ne peuvent avoir lieu en raison de l'absence de versement de la totalité du prix. 





Par conclusions du 31 mars 2026 communiquées par l'intimé [H] [F], venant aux droits de [A] [O], ce dernier demande à la cour de': 

- Statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel,



- Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident et de l'appel distraits au profit de la SELARL Rouillot-Gambini. 



Il indique qu'il considère que la consignation intervenue est suffisante pour permettre la poursuite des opérations de partage et le paiement de ses droits. Néanmoins, si la cour devait confirmer qu'il convient de procéder à une nouvelle adjudication, il précise qu'il procédera aux formalités en sa qualité de poursuivant. 



Pendant la procédure d'appel, selon jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 5 février 2026, suivi d'un jugement en rectification d'erreur matérielle en date du 5 mars 2026, il a été ordonné le report de la vente sur licitation à l'audience du jeudi 10 septembre 2026. 



La clôture de la procédure a été prononcée à la date de l'audience du 29 avril 2026 avant l'ouverture des débats. 



 MOTIFS DE LA DÉCISION 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.



Sur la qualification de la décision



L'intimée non représentée n'a pas eu connaissance à personne de l'acte de signification de la déclaration d'appel. En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 749 du même code, la décision sera rendue par défaut.



Sur la question de la recevabilité de la demande d'annulation de l'acte de signification du certificat de non-paiement du prix



Il ressort du contenu du jugement que [Z] [O] s'est prévalu, devant le premier juge, en premier lieu, du défaut de qualité à agir de [S] [O] et, en second lieu, de la nullité de la sommation de payer l'intégralité du prix pour absence de notification aux autres colicitants et pour absence de notification préalable aux avocats. 



Ainsi que l'a justement apprécié le premier juge, le moyen tiré du défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir alors que la nullité d'un acte pour non-respect des conditions formelles de sa validité constitue une exception de procédure. L'article 74 du code de procédure civile prévoit que, pour être recevable, une telle exception doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Or, en l'espèce, l'exception de nullité a été soulevée avant la fin de non-recevoir dans le cadre de la procédure. La modification de l'ordre de présentation des demandes dans la procédure d'appel ne permet pas de modifier a posteriori celle de première instance, de sorte que la décision du premier juge sera confirmée, en ce qu'il a déclaré irrecevables les exceptions de nullité soulevées par [Z] [O] après une fin de non-recevoir. 



Sur la question de la qualité à agir de [S] [O]



L'article 1278 du code de procédure civile est situé dans le chapitre IV de ce code intitulé «'La vente des immeubles et des fonds de commerce appartenant à des mineurs en tutelle ou à des majeurs en tutelle.» Les ventes sur licitation d'immeubles indivis sont réalisées selon les modalités de ce chapitre prévoyant, notamment, la vente aux enchères devant notaire ou devant la chambre des criées du tribunal judiciaire, sur la base de la mise à prix fixée par le tribunal et d'un cahier des charges. 

Ce texte prévoit que': «Sont déclarés communes au présent chapitre les dispositions des articles R. 322-39 à R. 322-49, R. 322-59, R. 322-61, R. 322-62, R. 322-66 à R. 322-72 du code des procédures civiles d'exécution.». 









Ces textes contiennent l'article R. 322-66, selon lequel': «A défaut pour l'adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.». Les textes suivants prévoient que celui qui poursuit la réitération se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l'adjudicataire n'a pas justifié du versement du prix ou de sa consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation qu'il fait signifier à l'adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente, avec notamment sommation d'avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours. A défaut de contestation par l'adjudicataire ou en cas de rejet de sa contestation par le juge, une nouvelle vente aux enchères intervient. 



Dans le cas de la licitation d'un bien indivis préalable au partage de l'indivision, il n'y a pas de créancier poursuivant ou de débiteur saisi. Il y a lieu de procéder à l'application de ces textes par analogie. Les indivisaires demandeurs au partage sont dans la position des créanciers poursuivants car ils procèdent au dépôt du cahier des charges et aux formalités de la vente. L'ensemble des indivisaires de l'immeuble mis en vente peuvent aussi être assimilés à des débiteurs saisis car l'immeuble dont ils détiennent une part de propriété est mis en vente au plus offrant. Dès lors, chaque indivisaire a qualité pour solliciter la réitération des enchères si les conditions prévues par les textes sont remplies. 



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par [Z] [O] de ce chef. 



Sur la question de l'intérêt à agir de [S] [O]



La procédure de réitération des enchères prévue par le code des procédures civiles d'exécution 

est applicable en cas de vente sur licitation de biens indivis sans qu'il soit besoin d'introduire dans le cahier des charges de la vente une clause la prévoyant. 



En l'espèce, la licitation portait sur la propriété de la totalité du bien et non sur une partie des droits indivis. Elle a été ordonnée car le bien indivis n'était pas partageable en nature et les indivisaires ne se sont pas entendus pour le rachat des droits des indivisaires souhaitant sortir de l'indivision. Aucun des indivisaires n'a sollicité l'introduction dans le cahier des charges de la vente d'une clause d'attribution entraînant, en cas d'adjudication à l'un des indivisaires, l'attribution du bien à son profit et le report du paiement du prix à la date de la liquidation des droits de chacun, selon le montant obtenu par compensation partielle. 



Le but de la licitation du bien indivis est de faciliter le partage en convertissant un bien non partageable en nature en une somme d'argent partageable en valeur. Le versement par l'adjudicataire d'une partie seulement du prix du bien déterminée par le mécanisme des enchères ne permet pas à l'indivision de disposer de la totalité de son actif partageable, permettant d'éviter le recours à l'incertitude d'une soulte. [S] [O], en qualité de coindivisaire, dispose donc d'un intérêt à solliciter l'application de la sanction prévue par les textes en cas de non-paiement par l'adjudicataire de la totalité du prix. 



Le jugement de première instance sera confirmé de ce chef. 



Sur la demande de compensation



Selon les articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, à moins qu'elle soit prononcée par le juge, «même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible » ou soit décidée par accord commun des parties. 



Le paiement partiel par compensation dans le cas d'une adjudication au profit d'un des indivisaires n'a pas été prévu en l'espèce. En effet, ni le jugement de 2017, ni le jugement de 2023 n'ont autorisé l'inclusion, dans le cahier des charges, d'une clause d'attribution, qui n'avait été sollicité par aucun des indivisaires.





Au contraire, le jugement de 2023 a rappelé, dans son dispositif, que « le prix d'adjudication sera payé entre les mains du séquestre désigné dans le cahier des charges et conditions de vente, lequel procédera au règlement sur présentation de l'acte de partage établi par le notaire ou sur présentation d'une décision de justice passée en force de chose jugée.»



La licitation a été ordonnée, en l'espèce, afin de permettre le partage en substituant une somme d'argent à un immeuble non partageable. L'objet de la vente aux enchères n'est pas la cession de droits indivis afin d'obtenir que l'un des indivisaires devienne propriétaire du bien. Elle porte sur l'ensemble du bien immobilier détenu en indivision par les quatre frères et s'ur en un seul lot. 



Le partage a pour objet de rendre divis des droits indivis sur un même bien. Les droits indivis ne s'exercent pas sur des parties définies du bien mais sur l'ensemble de ses parties. Tant que les droits de chaque indivisaire n'ont pas été liquidés après établissement des comptes de chacun à l'égard et à l'encontre de l'indivision, la part de chaque indivisaire n'est pas individualisée. Les opérations de comptes et liquidation n'étant pas réalisées, il n'est pas établi que [Z] [O] serait en droit de percevoir 50,76 % de la valeur du bien fixée par le mécanisme des enchères. 

Les droits de chaque indivisaire n'étant pas liquidés, la compensation ne peut opérer de plein droit et ne peut être prononcée par le juge. Elle ne recueille pas le consentement de tous les indivisaires. 



Maître [Q], notaire chargée de la liquidation et du partage de l'indivision sur le bien litigieux, a indiqué par courriel du 3 avril 2025 qu'elle détenait la somme de 151.659,20 euros représentant une partie du prix de vente du bien indivis et qu'elle demandait à l'indivisaire adjudicataire de lui faire parvenir la totalité du prix fixé lors de l'adjudication afin qu'elle puisse procéder aux opérations de partage. 



Il résulte de ces motifs qu'en l'espèce, sans qu'il soit besoin d'une mention spécifique dans le cahier des charges, l'adjudicataire, même s'il est colicitant, doit régler l'intégralité du prix de l'immeuble à partager à peine de réitération des enchères. 



En l'absence de clause d'attribution autorisée par le tribunal et mentionnée dans la déclaration d'adjudicataire, la vente du bien indivis aux enchères n'a pas eu pour effet de provoquer un partage partiel. Le fait que les services fiscaux aient accepté de publier la vente d'une partie seulement des droits indivis et d'appliquer, sur la somme réglée par [Z] [O], le droit de partage de 2,5 % pour des motifs qui sont propres aux règles fiscales n'a pas d'incidence sur la solution du présent litige. 



Le montant des sommes investies dans le bien indivis s'ils l'ont amélioré ou ont participé à sa conservation et les sommes payées par [Z] [O] pour le compte de l'indivision seront pris en compte dans les opérations de comptes de l'indivision, avant liquidation des droits de chacun des indivisaires et partage. Il ne peut donc invoquer de préjudice de ce chef. En outre, la somme payée au titre d'une partie du prix lui sera restituée du fait de la résolution de la précédente vente sur adjudication et de la réitération des enchères. 



Le jugement dont appel sera donc aussi confirmé en ce qu'il a jugé que la vente du 15 février 2024 est résolue et a ordonné la réitération des enchères, fixé les modalités de publicité et de la vente. Les parties et la procédure seront renvoyés devant le juge des criées du tribunal judiciaire de Grasse, en tant que de besoin, pour fixer la date de la nouvelle vente aux enchères. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens 



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné [Z] [O] aux dépens et à régler à [S] [O] les dépens de première instance. 



Les dépens d'appel seront pris en charge intégralement par [Z] [O]. Le recouvrement direct sera autorisé par la SELARL Rouillot Gambini pour ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision. 





[Z] [O] devra régler à [S] [O] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure au titre des frais irrépétibles de procédure qu'il est inéquitable de laisser à sa charge. 



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à [Z] [O] et [H] [F], es qualité, les frais qu'ils ont exposés à l'occasion de la procédure d'appel et non compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS



La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort :



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour'; 



Y ajoutant, 



Renvoie la cause et les parties devant le juge des criées du tribunal judiciaire de Grasse, en tant que de besoin, pour fixer la date de la nouvelle vente aux enchères';



Condamne monsieur [Z] [O] aux dépens d'appel': 



Autorise la SELARL Rouillot-Gambini à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision'; 



Condamne monsieur [Z] [O] à verser à monsieur [S] [O] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure'; 



Rejette les demandes de [Z] [O] et monsieur [H] [F], venant aux droits de feu [A] [O], au titre des frais irrépétibles de procédure. 







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-49, code des procedures civiles d'execution R322-66, code civil 1348-1, code des procedures civiles d'execution R322-61, code des procedures civiles d'execution R322-72, code civil 1348, code des procedures civiles d'execution R322-59, code des procedures civiles d'execution R322-62, code de procedure civile 1348, code de procedure civile 652, code de procedure civile 678, code de procedure civile 1278, code des procedures civiles d'execution R322-67, code des procedures civiles d'execution R322-69, code des procedures civiles d'execution R322-39, code de procedure civile 749). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-20T17:21:08.598Z.