Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 11 juin 2026, n° 23/05567

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 11 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/05567 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PTS2

NAC : 71F

Jugement Rendu le 11 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Madame [K] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE


ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 3], immatriculée au RCS d’[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [V] est propriétaire des lots 109006 et 10123 consistant en un appartement de quatre pièces et un emplacement de stationnement au sein de la copropriété [Adresse 4]’ située [Adresse 5] [Localité 3].

Le 22 décembre 2022, le dossier de déclaration de surendettement de Mme [K] [V] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne qui, par décision du 25 mai 2023, a approuvé le plan conventionnel de redressement définitif de l’intéressée.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023 a été adoptée la résolution n°19 autorisant le syndic à poursuivre la saisie en vue de la vente des lots appartenant à Mme [K] [V] afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, Mme [K] [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4]’, pris en la personne de son syndic la Sarl Cabinet Preclair, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de voir annuler la résolution n°19 et de toutes autres résolutions, notamment la résolution n°18, qui en seraient la conséquence ou le fondement adopté lors de l’assemblée générale du 26 juin 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 06 octobre 2025, Mme [K] [V] demande au tribunal de:

-Déclarer Madame [K] [V] recevable et fondée en ses demandes.

Y faisant droit,
Vu les articles L. 722-2 et R. 732-1 du code de la consommation,

-Annuler la résolution n° 19 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence RESPIR [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] en date du 26 juin 2023.

-Annuler toutes autres résolutions, notamment la résolution n° 18, qui en seraient la conséquence ou le fondement.

-Concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sous la plus expresse réserve de leur recevabilité,

-Le débouter de sa demande au titre des frais nécessaires.
-Le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

En tout état de cause

-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de sa demande tendant à voir la concluante débouter de sa demande initiale.

-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] à payer à la concluante la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] aux entiers dépens.

Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [A] [P] pourra recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de sa demande principale tendant à l’annulation de la résolution n°19, Mme [K] [V] soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut autoriser la poursuite en vue de la vente sur saisie immobilière de ses biens alors qu’elle se trouve en situation de surendettement, sans contrevenir aux dispositions d’ordre public qui protège le débiteur endetté.

Elle estime que les demandes reconventionnelles, qui n’ont aucun lien avec la demande initiale, sont infondées et qu’elles ne peuvent donc pas prospérer.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse n°3, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 08 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]’ demande au tribunal de:

Au fond et à titre principal:

-DEBOUTER Madame [K] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment celles visant à obtenir l’annulation de résolution n°19 de l’assemblée générale du 26
juin 2023.

A titre reconventionnel:

-RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], RÉSIDENCE RESPIR', [Adresse 8], représenté par son syndic, la Société CABINET PRECLAIRE, en l’ensemble de ses demandes
reconventionnelles et l’y déclarant bien-fondé ;

-CONDAMNER Madame [K] [V] à lui payer les sommes suivantes :

- 6.331,07 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 8 octobre 2025 ;
- 217,91 € au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la Loi du 1965;
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l'article 1231 du Code civil.

En tout état de cause:

-CONDAMNER Madame [K] [V] à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], RÉSIDENCE RESPIR', [Adresse 9], représenté par son syndic, la Société CABINET PRECLAIRE, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNER sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [X] [V] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL [U] AVOCATS prise en la personne de Maître [G] [U].

Au soutien, le syndicat des copropriétaires expose que la résolution n°19 qui ne constitue ni une mesure conservatoire, ni une mesure d’exécution ni une sûreté ne contrevient aucunement aux dispositions de l’article L.722-2 du code de la consommation qui ne l’empêchent pas de faire procéder au vote d’une autorisation au syndic aux fins de diligenter une mesure d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires s’estime bien fondé à demander reconventionnellement la condamnation de Mme [K] [V] au paiement des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 8 octobre 2025 outre sa condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2025.

L’affaire a été fixée, appelée et retenue sur l’audience juge rapporteur du 12 mars 2026 et les parties ont été informées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution n°19

Aux termes des dispositions de l’article L.122-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Il est constant que, si la recevabilité de la demande de traitement d'une situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution, elle ne fait cependant pas obstacle à la possibilité offerte pour le créancier de solliciter la délivrance d'un titre exécutoire à l'encontre de son débiteur.




En l’espèce, Mme [K] [V] n’apparaît pas bien fondée à demander l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 26 juin 2023 alors que cette résolution, qui autorise le syndic à poursuivre la saisie en vue de la vente de ses lots afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires, ne constitue pas une mesure d’exécution au sens des dispositions de l’article L.122-2 sus rappelées.

La demande d’annulation de la résolution n°19 n’apparaît pas bien fondée et Mme [K] [V] ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux autres dépenses..
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, Mme [K] [V], qui mentionne dans le dispositif de ses conclusions sa plus expresse réserve sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, n’explicite pas davantage cette réserve qui n’apparaît dès lors pas bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 8 octobre 2025 la somme de 6.331,07 euros et Mme [K] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la créance réclamée.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 08 octobre 2025, sur la période du 01/01/2022 au 03/10/2025 appel du 01/10/2025 au 31/12/2025, fonds travaux Alur et virement de 233,45 euros du 03/10/2025 inclus, s’élève à la somme de 6.331,07 euros. 



Sur la demande reconventionnelle en paiement de frais de recouvrement

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 217,91 euros au titre des frais de recouvrement tandis que la défenderesse conclut au rejet de la demande.

La demande présentée au titre des frais des mises en demeure n’apparaît pas bien fondée alors qu’il n’est pas justifié des modalités d’envoi en recommandé des dites lettres.

Il est en revanche justifié d’un commandement de payer en date du 18 octobre 2022 pour un montant de 151,87 euros au paiement duquel la défenderesse ne peut qu’être condamnée sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 sus rappelées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [K] [V] au surplus dans un contexte où cette dernière justifie bénéficier d’un plan de surendettement et où elle a régulièrement effectué des versements pour tenter de contenir sa dette ainsi qu’il en ressort du décompte versé aux débats. Au surplus, il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [K] [V], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par la Selarl [U] Avocats prise en la personne de Maître [G] [U], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable de condamner Mme [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

DÉBOUTE Mme [K] [V] de sa demande d’annulation de la résolution n°19

CONDAMNE Mme [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]’ au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 08 octobre 2025, sur la période du 01/01/2022 au 03/10/2025 appel du 01/10/2025 au 31/12/2025, fonds travaux Alur et virement de 233,45 euros du 03/10/2025 inclus, la somme de 6.331,07 euros

CONDAMNE Mme [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]’ la somme de 151,87 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]’ de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]’ la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Mme [K] [V] aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par la Selarl [U] Avocats prise en la personne de Maître Eric Simonnet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Ainsi fait et rendu le ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,