notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 12 juin 2026, n° 25/03851

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 août 2024, M. [R] [W] a loué à M. [U] [D] un local à usage d'habitation, dont il est propriétaire avec Mme [O] [F], situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 €, outre un dépôt de garantie de 800 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 14 octobre 2024, Mme [O] [F] a demandé à M. [U] [D] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, M. [R] [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 490, 32 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus. Ce commandement a été dénoncé à Mme [O] [F] le 14 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 et 28 juillet 2025, M. [R] [W] a fait assigner M. [U] [D] et Mme [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

juger que la décision à intervenir sera opposable à Mme [O] [F]constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus, charges locatives et indemnités d’occupation,condamner le locataire à payer la somme de 7 690,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 490,32 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les assignations aux fins de constat de résiliation du bail ont été notifiées au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 29 juillet 2025.

M. [U] [D] a quitté les lieux le 18 août 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026, après plusieurs renvois à la demande des parties.

A cette audience, M. [R] [W], représenté par son conseil, par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, a soulevé l’irrecevabilité des conclusions de M. [U] [D] au motif que celle-ci ne comporte pas les mentions exigées par l’article 59 du code de procédure civile. En réponse à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la défense, il a fait valoir que le contrat de bail signé par un seul des propriétaires avec un locataire n’est pas nul mais seulement inopposable aux autres indivisaires, de sorte que le demandeur a bien qualité pour agir en résiliation du contrat. Il a ajouté que la demande de résiliation a été portée à la connaissance de Mme [S] puisque le commandement de payer lui a été dénoncé.

Sur le fond, il a conclu au rejet des moyens adverses et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 354, 84 €, selon un décompte arrêté au 13 mars 2026, terme du mois d’août 2025 inclus. Il a ajouté se désister de sa demande d’expulsion. En réponse aux moyens soulevés par la défense relatifs au caractère inopérant de la clause résolutoire, il a soutenu que l’absence d’état des lieux d’entrée n’affecte nullement la validité du contrat de bail. S’agissant de l’absence de diagnostic technique, il a souligné que les dispositions prévues par l’article 3-3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation du contrat de bail ou la demande de diminution du loyer en cas d’absence de ce document, ne peuvent trouver application lorsque la clause résolutoire est déjà acquise et sont au demeurant conditionnées au fait que le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Concernant le moyen relatif à l’irrégularité du commandement de payer, le demandeur a déclaré que le bailleur est fondé à solliciter le paiement du dépôt de garantie en cours de bail. Il a relevé l’absence de preuve de paiement du dépôt de garantie par le preneur. Par ailleurs, il a fait remarquer que le commandement est conforme aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il distingue de manière détaillée les différentes causes d’impayés. Enfin, s’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur, il a fait valoir que le défaut de transmission du relevé d’identité bancaire du propriétaire pour permettre le paiement des loyers ne constitue pas un manquement suffisamment grave permettant au locataire de se dispenser de régler les loyers. Par ailleurs, le fait qu’un tiers au contrat, Mme [F], exige le départ du locataire des lieux, ne saurait constituer un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible. Enfin, les travaux effectués à la demande du locataire ne démontrent pas une indécence du logement et une urgence à intervenir qui auraient justifié l’arrêt de paiement des loyers.

Mme [S], intervenante forcée, a comparu représentée par son conseil. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, elle a sollicité :
-la condamnation de M. [U] [D] à la somme de 7 354, 84 euros à M. [R] [W] et Mme [O] [F], majorés des intérêts légaux sur la somme de 4 490,32 euros à compter du 10 janvier 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- la condamnation de M. [U] [D] à la somme de 850 euros à Mme [O] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’est associée aux moyens développés par le demandeur, rappelant notamment que seul l’un des co-indivisaires peut se prévaloir de l’inopposabilité du contrat de bail signé sans son consentement.

M. [U] [D] a comparu, représenté par son avocat. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, il a sollicité :

- l’irrecevabilité des demandes de M. [R] [W]
- le rejet des demandes de M. [R] [W]
- la condamnation de M. [R] [W] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [R] [W], il a expliqué, en se fondant sur l’article 815-3 du code civil, que le contrat de bail était irrégulier en raison de la signature du bail par un seul des indivisaires seulement. A l’oral, il a également soutenu que le contrat était nul pour vice du consentement, une erreur existant sur la personne du cocontractant. Sur le fond, il a sollicité le rejet des demandes adverses en invoquant à titre principal l’irrégularité du contrat de bail et donc de la clause résolutoire en l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée et de dossier de diagnostic technique. A titre subsidiaire, il a fondé le rejet des demandes sur la nullité du commandement de payer, qui a réclamé le dépôt de garantie en cours de bail, induisant le locataire en erreur sur les sommes à régler. A titre infiniment subsidiaire, il a invoqué l’exception d’inexécution pour justifier de l’absence de paiement des loyers, estimant que le bailleur l’a empêché de régler les loyers en refusant de lui transmettre un relevé d’identité bancaire. Par ailleurs, la lettre de Mme [F] lui demandant de quitter les lieux constitue selon lui un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible. Enfin, il a fait remarquer qu’il avait fait procéder à l’exécution de travaux imputables au bailleur, lesquels avaient été justifiés par l’urgence.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’opposabilité du jugement à Mme [O] [F]

L’article 331 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile prévoit « qu’un tiers peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, M. [R] [W] a mis en cause Mme [O] [F] par l’acte d’assignation du 23 juillet 2025. Cette dernière a déposé lors de l’audience du 7 avril 2026 par l’intermédiaire de son conseil des conclusions aux termes desquelles elle réclame la condamnation de M. [D] à lui payer l’intégralité des sommes restant dues au titre du contrat de location, outre les indemnités d’occupation.
Il y a lieu donc lieu de juger que la décision sera opposable à Mme [O] [F].

II. Sur les fins de non-recevoir

-Sur la recevabilité des demandes de M. [R] [W]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de M. [R] [W] en résiliation du bail 
L’article 125 alinéa 3 du code de procédure civile prévoit que lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le défendeur invoque l’absence de qualité à agir en résiliation du bail du demandeur du fait de la nullité du contrat qui résulte à titre principal de l’absence de signature de l’un des indivisaire, et à titre subsidiaire du fait de l’erreur sur la qualité du cocontractant.

L’article 815-3 du code de procédure civile indique que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que vendre des meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Le bail d'un bien indivis à usage d'habitation, consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n'est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage. (Ccass civ 1ère 6 mars 2024). En présence d’une insuffisance de pouvoir d’un indivisaire pour conclure un bail, les locataires ne peuvent soulever la nullité du contrat (Cass 3e civ, 25 janvier 2006).



Il en résulte que le contrat de bail signé par M. [W] le 13 août 2024 n’est pas nul pour ce motif. 
L'article 1130 du code civil indique que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1133 du code civil ajoute que les qualités essentielles de la prestation sont celles
 qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles
les parties ont contracté (...) L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation
exclut l'erreur relative à cette qualité.

En l'espèce, le défendeur indique à l’oral que son consentement a été vicié lors de la signature du bail d'habitation par l'erreur commise sur la personne de son cocontractant.
Or la lecture du contrat de bail permet de constater que M. [D] a bien contracté avec M.[W] uniquement. Par ailleurs, il n’est pas mentionné dans ce contrat que le bailleur est l’unique propriétaire du bien ou qu’il a reçu mandat de l’autre indivisaire pour signer ce contrat de bail. Le fait que M. [R] [W] soit l’unique propriétaire du bien acquis n’est pas non érigé comme une qualité essentielle attendue du bailleur. En l’absence de plus amples explications, il ne peut être considéré qu’une erreur a été commise sur la personne du cocontractant. La demande de nullité du contrat sur ce fondement sera rejetée.

Il ressort de ces éléments que le contrat n’est pas nul. Dès lors, M. [R] [W], en tant que partie au contrat, a bien qualité pour agir en résiliation du bail.
Sur la notification de l’assignation au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur la recevabilité des conclusions en défense de M. [U] [D]

Selon l’article 59 du code de procédure civile, le défendeur doit, à peine d'être déclaré, même d'office, irrecevable en sa défense, faire connaître, s'il s'agit d'une personne physique, ses noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
En l’espèce, les conclusions de M. [U] [D], déposées le jour de l’audience visées par le greffe, qui saisissent la juridiction, mentionnent l’ensemble des informations exigées par l’article 59 du code de procédure. M. [U] [D] sera donc déclaré recevable en sa défense.


III. Sur la validité du contrat de bail

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la remise de la restitution des clefs et doit être joint au contrat de location.

L’article 1731 du code civil indique le défaut d’état des lieux ou de remis d’une xemplaire à l’une des parties fait obstacle à ce que la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte puisse invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il ressort de ces articles que l’absence d’état des lieux d’entrée n’affecte pas la régularité du contrat de bail, qui n’est pas nul. Par ailleurs, une telle sanction n’est pas non plus prévue dans le contrat de bail produit au débat.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature. L’alinéa 2 indique que les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix en l’absence de dossier de diagnostic technique.

En l’espèce, l’examen du contrat révèle qu’il n’existe effectivement pas de dossier de diagnostic technique. Pour autant, il n’est pas démontré que le bien objet de la location se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, de sorte que M. [U] [D] ne peut demander la résolution ou la diminution du prix en se fondant sur l’article susmentionné. En tout état de cause, l’absence de ce document n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat et ne fait pas obstacle à la clause résolutoire.

IV. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient à peine de nullité:la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure de résiliation de son bail d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort de l’article précité que la clause résolutoire prévue au bail est acquise notamment en cas de non-paiement du dépôt de garantie. Le bailleur est donc en droit de réclamer par l’intermédiaire d’un commandement de payer les sommes dues au titre du dépôt de garantie au cours du bail. Par ailleurs, si M. [D] allègue avoir versé cette somme à la signature du bail, il ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’il l’avait intégralement réglée à la date du commandement de payer. La lecture de l’acte produit aux débat permet en outre de constater qu’est distingué de manière précise les sommes dues au titre des loyers et celle due au titre du dépôt de garantie de sorte qu’il ne peut être soutenu que le locataire a été induit en erreur sur les sommes dues. Il en résulte que le défendeur échoue à démontrer l’irrégularité du commandement de payer délivré le 10 janvier 2025.

En l’absence de précision dans le contrat de bail, le bail sera résilié de plein droit six semaines après le commandement de payer resté infructueux, en application de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 février 2025.

V.Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil indique qu’une  partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

L'inexécution par l'une des parties de quelques uns de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre de toutes ses obligations; il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

En application de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 

En l’espèce, pour justifier l’absence de paiement des loyers, M. [U] [D] invoque trois manquements du bailleur à ses obligations.

Tout d’abord, il lui reproche de ne pas lui avoir communiqué son relevé d’identité bancaire, ce qui a fait obstacle au paiement des loyers. Il produit des échanges de SMS entre lui et le bailleur qui démontrent qu’il a sollicité la communication du RIB du bailleur dès le 11 octobre 2024 et que ce document ne lui a été envoyé que le 21 novembre 2024 . Si cette communication est tardive, il convient de constater qu’il était en mesure d’effectuer des virements à l’attention de M. [R] [W] dès novembre 2024. Au demeurant, le simple fait de pas recevoir un relevé d’identité bancaire de son bailleur ne constitue pas un manquement de la part du bailleur à une de ses obligations dans la mesure où le paiement des loyers peut être réalisé par chèque ou espèces.

En second lieu, M. [U] [D] estime qu’est caractérisé un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, en raison de la demande faite par courrier par l’autre indivisaire, Mme [F], aux fins qu’il quitte les lieux loués. S’il est indéniable que cette demande faite par la copropriétaire des lieux loués a occasionné un désagrément et a généré un stress pour le locataire, il convient de relever que cette lettre n’a pas été suivie d’autres mises en demeure ou sommation de quitter les lieux, ni d’intrusion physique empêchant l’accès aux lieux loués. Il n’est d’ailleurs pas contesté que le preneur a continué a résidé de manière continue dans les lieux jusqu’au 18 août 2025, sans qu’il reçoive de nouvelles injonctions de quitter les lieux. Dès lors, en l’absence de plus amples éléments, cette unique lettre ne caractérise pas un manquement suffisamment grave du bailleur à sa garantie de jouissance paisible des lieux justifiant l’absence de paiement des loyers.

Enfin, le preneur explique que le logement est en mauvais état et qu’il a dû payer des travaux qui incombait au bailleur. Il produit au soutien de ses prétentions une facture du 16 août 2024 à son nom « PCVC STOCL 4M X4.03 » et des photographies, lesquelles ne sont pas datées et ne permettent pas de savoir s’il s’agit du logement litigieux. Par ailleurs, la facture produite ne permet pas de prouver que les travaux effectués incombaient au bailleurs et concernaient des désordres imputables aux propriétaires suffisamment graves pour justifier une dispense des loyers.


En conséquence, M. [U] [D] ne démontre pas que les conditions légales sont réunies pour pouvoir invoquer une exception d’inexécution et se dispenser du paiement des loyers. Il sera donc tenu de payer les loyers et indemnités d’occupation.

VI. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [R] [W] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 21 février 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, la dette locative de M. [U] [D] s’élève à la somme de 2 690,32 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme d’une partie du mois de février 2025 inclus. Le défendeur sera condamné à payer cette somme à M. [R] [W]. Mme [O] [F] sera en revanche déboutée de sa demande de paiement au titre des loyers, n’étant pas partie au contrat de bail.

M. [U] [D] sera condamné à payer à Mme [O] [F] et à M. [R] [W] la somme de 4 664,52 € au titre des indemnités d’occupation dues entre le 21 février 2025 et le 18 août 2025.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

VII. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [D] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [R] [W] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [U] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 850,00 € en application de l’article précité. Il sera également condamné à payer la somme de 400€ à Mme [O] [F]. Compte-tenu de la solution du litige, M. [U] [D] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le jugement est opposable à Mme [O] [F],

DÉCLARE l'action de M. [R] [W] recevable ;

DECLARE recevables les conclusions en défense de M. [U] [D],

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M. [U] [D] ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] au titre de l’arriéré locatif la somme de 2 690,32 € (jusqu au 21 février 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2024, entre M. [R] [W], d'une part, et M. [U] [D] d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] et Mme [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit, pour la période courant jusqu’au 18 août 2025, la somme de 4 664,52 €, terme du mois d’août 2025 inclus ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] une somme de 850,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à Mme [O] [F] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/03851 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDNV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026





Monsieur [R] [Z] [Q] [W]


C/

Monsieur [U] [D]
Madame [O] [V] [G] [F]










Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SCP BABOUT & OBADIA
- Maître Khéops LARA
- SCP FRANCHON BECK - CARTEROT - [I] - [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Z] [Q] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN



ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Khéops LARA, avocat au barreau de MELUN

Madame [O] [V] [G] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Franck MOULY de la SCP FRANCHON BECK - CARTEROT - MOULY - DELATOUCHE, avocats au barreau de MEAUX






Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 août 2024, M. [R] [W] a loué à M. [U] [D] un local à usage d'habitation, dont il est propriétaire avec Mme [O] [F], situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 €, outre un dépôt de garantie de 800 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 14 octobre 2024, Mme [O] [F] a demandé à M. [U] [D] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, M. [R] [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 490, 32 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus. Ce commandement a été dénoncé à Mme [O] [F] le 14 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 et 28 juillet 2025, M. [R] [W] a fait assigner M. [U] [D] et Mme [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

juger que la décision à intervenir sera opposable à Mme [O] [F]constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus, charges locatives et indemnités d’occupation,condamner le locataire à payer la somme de 7 690,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 490,32 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les assignations aux fins de constat de résiliation du bail ont été notifiées au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 29 juillet 2025.

M. [U] [D] a quitté les lieux le 18 août 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026, après plusieurs renvois à la demande des parties.

A cette audience, M. [R] [W], représenté par son conseil, par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, a soulevé l’irrecevabilité des conclusions de M. [U] [D] au motif que celle-ci ne comporte pas les mentions exigées par l’article 59 du code de procédure civile. En réponse à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la défense, il a fait valoir que le contrat de bail signé par un seul des propriétaires avec un locataire n’est pas nul mais seulement inopposable aux autres indivisaires, de sorte que le demandeur a bien qualité pour agir en résiliation du contrat. Il a ajouté que la demande de résiliation a été portée à la connaissance de Mme [S] puisque le commandement de payer lui a été dénoncé.

Sur le fond, il a conclu au rejet des moyens adverses et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 354, 84 €, selon un décompte arrêté au 13 mars 2026, terme du mois d’août 2025 inclus. Il a ajouté se désister de sa demande d’expulsion. En réponse aux moyens soulevés par la défense relatifs au caractère inopérant de la clause résolutoire, il a soutenu que l’absence d’état des lieux d’entrée n’affecte nullement la validité du contrat de bail. S’agissant de l’absence de diagnostic technique, il a souligné que les dispositions prévues par l’article 3-3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation du contrat de bail ou la demande de diminution du loyer en cas d’absence de ce document, ne peuvent trouver application lorsque la clause résolutoire est déjà acquise et sont au demeurant conditionnées au fait que le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Concernant le moyen relatif à l’irrégularité du commandement de payer, le demandeur a déclaré que le bailleur est fondé à solliciter le paiement du dépôt de garantie en cours de bail. Il a relevé l’absence de preuve de paiement du dépôt de garantie par le preneur. Par ailleurs, il a fait remarquer que le commandement est conforme aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il distingue de manière détaillée les différentes causes d’impayés. Enfin, s’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par le défendeur, il a fait valoir que le défaut de transmission du relevé d’identité bancaire du propriétaire pour permettre le paiement des loyers ne constitue pas un manquement suffisamment grave permettant au locataire de se dispenser de régler les loyers. Par ailleurs, le fait qu’un tiers au contrat, Mme [F], exige le départ du locataire des lieux, ne saurait constituer un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible. Enfin, les travaux effectués à la demande du locataire ne démontrent pas une indécence du logement et une urgence à intervenir qui auraient justifié l’arrêt de paiement des loyers.

Mme [S], intervenante forcée, a comparu représentée par son conseil. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, elle a sollicité :
-la condamnation de M. [U] [D] à la somme de 7 354, 84 euros à M. [R] [W] et Mme [O] [F], majorés des intérêts légaux sur la somme de 4 490,32 euros à compter du 10 janvier 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- la condamnation de M. [U] [D] à la somme de 850 euros à Mme [O] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’est associée aux moyens développés par le demandeur, rappelant notamment que seul l’un des co-indivisaires peut se prévaloir de l’inopposabilité du contrat de bail signé sans son consentement.

M. [U] [D] a comparu, représenté par son avocat. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, il a sollicité :

- l’irrecevabilité des demandes de M. [R] [W]
- le rejet des demandes de M. [R] [W]
- la condamnation de M. [R] [W] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [R] [W], il a expliqué, en se fondant sur l’article 815-3 du code civil, que le contrat de bail était irrégulier en raison de la signature du bail par un seul des indivisaires seulement. A l’oral, il a également soutenu que le contrat était nul pour vice du consentement, une erreur existant sur la personne du cocontractant. Sur le fond, il a sollicité le rejet des demandes adverses en invoquant à titre principal l’irrégularité du contrat de bail et donc de la clause résolutoire en l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée et de dossier de diagnostic technique. A titre subsidiaire, il a fondé le rejet des demandes sur la nullité du commandement de payer, qui a réclamé le dépôt de garantie en cours de bail, induisant le locataire en erreur sur les sommes à régler. A titre infiniment subsidiaire, il a invoqué l’exception d’inexécution pour justifier de l’absence de paiement des loyers, estimant que le bailleur l’a empêché de régler les loyers en refusant de lui transmettre un relevé d’identité bancaire. Par ailleurs, la lettre de Mme [F] lui demandant de quitter les lieux constitue selon lui un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible. Enfin, il a fait remarquer qu’il avait fait procéder à l’exécution de travaux imputables au bailleur, lesquels avaient été justifiés par l’urgence.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’opposabilité du jugement à Mme [O] [F]

L’article 331 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile prévoit « qu’un tiers peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, M. [R] [W] a mis en cause Mme [O] [F] par l’acte d’assignation du 23 juillet 2025. Cette dernière a déposé lors de l’audience du 7 avril 2026 par l’intermédiaire de son conseil des conclusions aux termes desquelles elle réclame la condamnation de M. [D] à lui payer l’intégralité des sommes restant dues au titre du contrat de location, outre les indemnités d’occupation.
Il y a lieu donc lieu de juger que la décision sera opposable à Mme [O] [F].

II. Sur les fins de non-recevoir

-Sur la recevabilité des demandes de M. [R] [W]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de M. [R] [W] en résiliation du bail 
L’article 125 alinéa 3 du code de procédure civile prévoit que lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le défendeur invoque l’absence de qualité à agir en résiliation du bail du demandeur du fait de la nullité du contrat qui résulte à titre principal de l’absence de signature de l’un des indivisaire, et à titre subsidiaire du fait de l’erreur sur la qualité du cocontractant.

L’article 815-3 du code de procédure civile indique que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que vendre des meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Le bail d'un bien indivis à usage d'habitation, consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n'est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage. (Ccass civ 1ère 6 mars 2024). En présence d’une insuffisance de pouvoir d’un indivisaire pour conclure un bail, les locataires ne peuvent soulever la nullité du contrat (Cass 3e civ, 25 janvier 2006).



Il en résulte que le contrat de bail signé par M. [W] le 13 août 2024 n’est pas nul pour ce motif. 
L'article 1130 du code civil indique que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1133 du code civil ajoute que les qualités essentielles de la prestation sont celles
 qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles
les parties ont contracté (...) L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation
exclut l'erreur relative à cette qualité.

En l'espèce, le défendeur indique à l’oral que son consentement a été vicié lors de la signature du bail d'habitation par l'erreur commise sur la personne de son cocontractant.
Or la lecture du contrat de bail permet de constater que M. [D] a bien contracté avec M.[W] uniquement. Par ailleurs, il n’est pas mentionné dans ce contrat que le bailleur est l’unique propriétaire du bien ou qu’il a reçu mandat de l’autre indivisaire pour signer ce contrat de bail. Le fait que M. [R] [W] soit l’unique propriétaire du bien acquis n’est pas non érigé comme une qualité essentielle attendue du bailleur. En l’absence de plus amples explications, il ne peut être considéré qu’une erreur a été commise sur la personne du cocontractant. La demande de nullité du contrat sur ce fondement sera rejetée.

Il ressort de ces éléments que le contrat n’est pas nul. Dès lors, M. [R] [W], en tant que partie au contrat, a bien qualité pour agir en résiliation du bail.
Sur la notification de l’assignation au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur la recevabilité des conclusions en défense de M. [U] [D]

Selon l’article 59 du code de procédure civile, le défendeur doit, à peine d'être déclaré, même d'office, irrecevable en sa défense, faire connaître, s'il s'agit d'une personne physique, ses noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
En l’espèce, les conclusions de M. [U] [D], déposées le jour de l’audience visées par le greffe, qui saisissent la juridiction, mentionnent l’ensemble des informations exigées par l’article 59 du code de procédure. M. [U] [D] sera donc déclaré recevable en sa défense.


III. Sur la validité du contrat de bail

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la remise de la restitution des clefs et doit être joint au contrat de location.

L’article 1731 du code civil indique le défaut d’état des lieux ou de remis d’une xemplaire à l’une des parties fait obstacle à ce que la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte puisse invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il ressort de ces articles que l’absence d’état des lieux d’entrée n’affecte pas la régularité du contrat de bail, qui n’est pas nul. Par ailleurs, une telle sanction n’est pas non plus prévue dans le contrat de bail produit au débat.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature. L’alinéa 2 indique que les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix en l’absence de dossier de diagnostic technique.

En l’espèce, l’examen du contrat révèle qu’il n’existe effectivement pas de dossier de diagnostic technique. Pour autant, il n’est pas démontré que le bien objet de la location se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, de sorte que M. [U] [D] ne peut demander la résolution ou la diminution du prix en se fondant sur l’article susmentionné. En tout état de cause, l’absence de ce document n’est pas sanctionnée par la nullité du contrat et ne fait pas obstacle à la clause résolutoire.

IV. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient à peine de nullité:la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure de résiliation de son bail d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort de l’article précité que la clause résolutoire prévue au bail est acquise notamment en cas de non-paiement du dépôt de garantie. Le bailleur est donc en droit de réclamer par l’intermédiaire d’un commandement de payer les sommes dues au titre du dépôt de garantie au cours du bail. Par ailleurs, si M. [D] allègue avoir versé cette somme à la signature du bail, il ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’il l’avait intégralement réglée à la date du commandement de payer. La lecture de l’acte produit aux débat permet en outre de constater qu’est distingué de manière précise les sommes dues au titre des loyers et celle due au titre du dépôt de garantie de sorte qu’il ne peut être soutenu que le locataire a été induit en erreur sur les sommes dues. Il en résulte que le défendeur échoue à démontrer l’irrégularité du commandement de payer délivré le 10 janvier 2025.

En l’absence de précision dans le contrat de bail, le bail sera résilié de plein droit six semaines après le commandement de payer resté infructueux, en application de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 février 2025.

V.Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil indique qu’une  partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

L'inexécution par l'une des parties de quelques uns de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre de toutes ses obligations; il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

En application de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 

En l’espèce, pour justifier l’absence de paiement des loyers, M. [U] [D] invoque trois manquements du bailleur à ses obligations.

Tout d’abord, il lui reproche de ne pas lui avoir communiqué son relevé d’identité bancaire, ce qui a fait obstacle au paiement des loyers. Il produit des échanges de SMS entre lui et le bailleur qui démontrent qu’il a sollicité la communication du RIB du bailleur dès le 11 octobre 2024 et que ce document ne lui a été envoyé que le 21 novembre 2024 . Si cette communication est tardive, il convient de constater qu’il était en mesure d’effectuer des virements à l’attention de M. [R] [W] dès novembre 2024. Au demeurant, le simple fait de pas recevoir un relevé d’identité bancaire de son bailleur ne constitue pas un manquement de la part du bailleur à une de ses obligations dans la mesure où le paiement des loyers peut être réalisé par chèque ou espèces.

En second lieu, M. [U] [D] estime qu’est caractérisé un manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, en raison de la demande faite par courrier par l’autre indivisaire, Mme [F], aux fins qu’il quitte les lieux loués. S’il est indéniable que cette demande faite par la copropriétaire des lieux loués a occasionné un désagrément et a généré un stress pour le locataire, il convient de relever que cette lettre n’a pas été suivie d’autres mises en demeure ou sommation de quitter les lieux, ni d’intrusion physique empêchant l’accès aux lieux loués. Il n’est d’ailleurs pas contesté que le preneur a continué a résidé de manière continue dans les lieux jusqu’au 18 août 2025, sans qu’il reçoive de nouvelles injonctions de quitter les lieux. Dès lors, en l’absence de plus amples éléments, cette unique lettre ne caractérise pas un manquement suffisamment grave du bailleur à sa garantie de jouissance paisible des lieux justifiant l’absence de paiement des loyers.

Enfin, le preneur explique que le logement est en mauvais état et qu’il a dû payer des travaux qui incombait au bailleur. Il produit au soutien de ses prétentions une facture du 16 août 2024 à son nom « PCVC STOCL 4M X4.03 » et des photographies, lesquelles ne sont pas datées et ne permettent pas de savoir s’il s’agit du logement litigieux. Par ailleurs, la facture produite ne permet pas de prouver que les travaux effectués incombaient au bailleurs et concernaient des désordres imputables aux propriétaires suffisamment graves pour justifier une dispense des loyers.


En conséquence, M. [U] [D] ne démontre pas que les conditions légales sont réunies pour pouvoir invoquer une exception d’inexécution et se dispenser du paiement des loyers. Il sera donc tenu de payer les loyers et indemnités d’occupation.

VI. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [R] [W] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 21 février 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, la dette locative de M. [U] [D] s’élève à la somme de 2 690,32 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme d’une partie du mois de février 2025 inclus. Le défendeur sera condamné à payer cette somme à M. [R] [W]. Mme [O] [F] sera en revanche déboutée de sa demande de paiement au titre des loyers, n’étant pas partie au contrat de bail.

M. [U] [D] sera condamné à payer à Mme [O] [F] et à M. [R] [W] la somme de 4 664,52 € au titre des indemnités d’occupation dues entre le 21 février 2025 et le 18 août 2025.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

VII. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [D] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [R] [W] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [U] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 850,00 € en application de l’article précité. Il sera également condamné à payer la somme de 400€ à Mme [O] [F]. Compte-tenu de la solution du litige, M. [U] [D] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le jugement est opposable à Mme [O] [F],

DÉCLARE l'action de M. [R] [W] recevable ;

DECLARE recevables les conclusions en défense de M. [U] [D],

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M. [U] [D] ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] au titre de l’arriéré locatif la somme de 2 690,32 € (jusqu au 21 février 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2024, entre M. [R] [W], d'une part, et M. [U] [D] d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] et Mme [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit, pour la période courant jusqu’au 18 août 2025, la somme de 4 664,52 €, terme du mois d’août 2025 inclus ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à M. [R] [W] une somme de 850,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à Mme [O] [F] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code de procedure penale 59, code civil 815-3, code civil 1133, code de procedure civile 815-3, code civil 1220, code de procedure civile 59). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T20:52:05.121Z.