Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 10 juillet 2026, n° 25/06876

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 mai 2010, la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3], ci-après dénommée la SCAF DE [Localité 3], a loué M. [B] [R] un pavillon et trois boxs attenants situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 €, charges comprises.

M. [B] [R] est également salarié en qualité d’ouvrier agricole au sein de la SCAF DE [Localité 3], avec qui il est actuellement au litige devant le conseil des prud’hommes.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la SCAF DE [Localité 3] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 19 168,59 euros au titre des loyers et charges échus arrêté au 21 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 avril 2025.

Selon arrêté du 7 août 2025, notifié le 8 octobre 2025, le Préfet de Seine et Marne a déclaré ce logement insalubre et ordonné à la propriétaire de faire cesser le danger imminent dans la maison litigieuse dans un délai de deux semaines et de faire mettre en sécurité l’installation électrique par un professionnel qualifié.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SCAF DE [Localité 3] a fait assigner M. [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,supprimer l’application des délais prévus par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution et réduire ce délai subsidiairement,ordonner l’appréhension, le transport et le séquestre dans un garde-meuble des objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, ainsi que sur les terrains agricoles et dans la grange abusivement occupés par les véhicules identifiés dans le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2025 par Maître [H],condamner le locataire à payer la somme de 23 587,91 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 19 405,05 euros et à compter de l’assignation pour le surpluscondamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 739,36 euros jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 500€ euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens inclus le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 octobre 2025.

Par ordonnance du 9 janvier 2026, le juge des référés a condamné sous astreinte M. [R] à enlever six véhicules stationnés sur la propriété de la SCAF de [Localité 3] ainsi que les encombrants entreposés dans la grange dans un délai de trois mois.


L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026, après un renvoi.

A cette audience, la SCAF DE [Localité 3], représentée par son conseil, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement, aux termes desquelles elle maintient les demandes dans les termes de son assignation, à l’exception de sa demande d’appréhension des biens mobiliers se trouvant sur les terrains agricoles et le garage compte-tenu de l’ordonnance en référé rendue sur ce point. Elle actualise sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 24 327,87 € correspondant à l’arriéré locatif avec l’échéance de février 2026 incluse, les loyers entre novembre 2025 et février 2026 ayant été suspendus suite à l’arrêté d’insalubrité.

Elles fondent ses prétentions sur les articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1731 du code civil. En réponse aux moyens soulevés par la défense, elle fait valoir tout d’abord qu’il n’est nullement rapporté la preuve que le logement litigieux est un logement de fonction et qu’en tout état de cause même si une requalification devait avoir lieu, le défendeur serait tout de même redevable d’un loyer. Par ailleurs, en réponse à l’exception d’inexécution soulevée par la défense, elle soutient qu’il n’est nullement démontré le caractère inhabitable du logement avant octobre 2025, date à laquelle l’arrêté d’insalubrité lui a été notifié, de sorte que l’ensemble des loyers échus avant novembre 2025 sont dus. Elle souligne que M. [B] [R] n’a jamais dénoncé auparavant les désordres affectant le logement et qu’il empêche la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité. Pour ce même motif, elle considère qu’il doit être condamné à une indemnité d’occupation en dépit de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux au motif qu’il a déjà bénéficié de larges délais et que les travaux de conformité doivent être exécutés en urgence.

Par des conclusions visées par le greffe soutenues oralement, M. [B] [R], représenté par son conseil, sollicite  :

- à titre principal de requalifier le logement litigieux en logement de fonction et débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire, accueillir l’exception d’inexécution et considérer qu’il était fondé à suspendre le paiement des loyers depuis décembre 2022, et rejeter l’ensemble des demandes de la société demanderesse
- à titre plus subsidiaire, condamner la SCAF DE [Localité 3] à payer à M. [B] [R] la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et ordonner la compensation avec la créance d’arriéré de loyer,
- à titre plus subsidiaire, réduire le montant du loyer compte-tenu de l’indécence du logement sur les trois dernières années et débouter la société demanderesse de sa demande en indemnité d’occupation eu égard à la persistance de l’état d’insalubrité du logement
 - en tout état de cause, lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement, constater le désistement de la société demanderesse de sa demande tendant à appréhender les meubles et véhicules sur les terrains agricoles et le garage et débouter la société demanderesse de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Il fonde ses prétentions sur l’article L. 716-1 alinéa 1 du code rural, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1919 et 1920 du code civil. A titre principal, il rappelle que la société défenderesse est également son employeur et que le logement litigieux était un logement de fonction, lui permettant d’être constamment présent sur les lieux en tant que gardien de moutons. Il ajoute qu’il n’est redevable d’aucun loyer car ceux-ci étaient réglés par compensation avec la rémunération de tâches excédant les heures déclarées sur les bulletins de salaires. Pour l’avenir, il estime n’être redevable d’aucun loyer dans la mesure où le logement est insalubre. A titre subsidiaire, il invoque le rapport établi par l’[Localité 7] le 25 juillet 2025 pour démontrer que le logement est atteint de graves désordres et rappelle qu’un arrêté de la préfecture notifié en octobre 2025 a qualifié le logement d’insalubre en raison de l’installation électrique dangereuse. Compte-tenu de la nature des défauts affectant le logement, le défendeur estime que ces dysfonctionnements sont très anciens et existaient nécessairement trois ans auparavant quand il a cessé de payer ses loyers de sorte que les conditions sont réunies pour opposer l’exception d’inexécution à la bailleresse. Il ajoute que cette exception a été soulevée de bonne foi lorsqu’il est tombé malade et a été privé d’indemnités journalières et de toutes ressources en raison de l’absence de déclarations de l’intégralité de ses heures travaillées par son employeur. En réponse au moyen invoqué par la demanderesse, il déclare avoir adressé un courrier à la bailleresse le 18 septembre 2023, au terme duquel il mentionne l’insalubrité du logement et sollicite l’annulation de la dette locative, sans qu’aucune mesure ne soit prise par la suite. En outre, il fait valoir que son refus de voir réaliser des travaux s’explique par le fait qu’aucune solution de relogement, même temporaire, pendant le temps des travaux ne lui a été proposée par la bailleresse. A titre plus subsidiaire, il estime que ces graves désordres lui ont occasionné un préjudice de jouissance justifiant une indemnisation à hauteur de 25 000 euros, étant souligné qu’il justifie de pathologies résultant de l’insalubrité du logement. Il fait valoir qu’au regard de l’arrêté d’insalubrité et de l’absence de solution de relogement proposée par la bailleresse, il ne peut être tenu de payer une indemnité d’occupation. Si l’exception d’inexécution était rejetée et le bail résilié, il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2025. 

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 octobre 2025., soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur la demande de requalification du logement litigieux en logement de fonction

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, M. [B] [R] soutient que le logement litigieux est un logement de fonction qui constitue un avantage en nature et que le loyer était déduit directement par son employeur de la rémunération d’heures supplémentaires non déclarées.

Au soutien de cette allégation, M. [B] [R] se fonde sur sa pièce 22 produite aux débats, dont la première partie est constituée de quatre pages de comptabilité manuscrite intitulées « 2016 », « 2017 », « 2018 », et « 2019 » où figurent à chaque page la mention de « loyer » et « salaire » dans les éléments pris en compte pour comptabiliser un solde total dû. La seconde partie est constituée de quatre chèques adressés par Mme [U] [C] à M. [R] établis en 2016 et 2020, dont les deux derniers sont intitulés « solde 2016» et « solde 2017 ». Certains montants de ces chèques correspondent au solde indiqué dans la comptabilité manuscrite produite par M. [R] mais aucun élément, hormis les feuilles manuscrites émanant de M. [R] lui même, ne renseigne sur la cause de ces paiements. Rien ne permet d’en conclure que les sommes réglées correspondent aux salaires de M. [R] en qualité d’ouvrier agricole travaillant pour le compte de la SCAF de la GRAND’CROIX. En l’absence de plus amples éléments, ces documents ne suffisent pas à eux seuls à démontrer que les loyers étaient déduits par la société demanderesse avant 2023 du salaire de M. [R] en contrepartie d’heures supplémentaires non déclarées.

De la même manière, la procuration produite par la défense en date du 5 décembre 2016 (pièce n°4), au terme de laquelle la société civile agricole de [Localité 3] autorise son salarié M. [R] à  porter plainte pour les vols et dégradations intervenus sur le domaine de la société situé au même endroit que le logement litigieux ne permet pas d’en conclure que le pavillon litigieux constitue un logement de fonction. En effet, aucun élément versé aux débats ne révèle un accord des parties sur ce point ni sur la nécessité pour M. [R] d’être présent de manière constante sur le domaine, élément qui aurait expliqué l’attribution d’un logement de fonction.

En effet, aucun contrat de travail, où aurait été mentionné l’attribution d’un logement de fonction, n’est produit. Par ailleurs, les sept bulletins de salaires versés aux débats, datant pour l’un d’entre eux de 2013 et pour les autres de 2025 et 2026, n’évoquent nullement l’existence d’un logement de fonction. Enfin, le contrat de bail produit aux débats est un contrat de bail de droit commun, soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, moyennant un loyer de 600 euros. L’analyse de ce document permet de constater qu’a été coché la case «habitation principale » et non celle juste en dessous intitulée « professionnelle et habitation principale » de sorte que l’attribution d’un logement de fonction a été contractuellement exclue. Conformément aux développements antérieurs, le défendeur échoue à rapporter la preuve contraire d’un accord tacite ou de l’existence d’un usage sur l’attribution d’un logement de fonction dans le cadre de l’emploi exercé par M. [R].

La demande de M. [R] de requalification en logement de fonction sera donc rejetée.

- Sur la décence du logement

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Toute déclaration d’insalubrité doit être constatée selon une procédure administrative détaillée au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation et résulte d’un arrêté préfectoral.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains énonce que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2022 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [B] [R] verse au débat un rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé réalisée le 25 juillet 2025 selon lequel : la cuisine est dépourvue de grille de ventilation et contient des branchements électriques dangereux, dans la chambre 1 sont également présents des branchements électriques non sécurisés et la fenêtre est dépourvue de garde-corps, dans la chambre 2 des parties de lattes sont absentes occasionnant un risque de chute et des traces d’infiltration sont présentes au plafond, la fenêtre est dépourvue de garde-corps, les toilettes et la salle de bain sont dépourvues d’arrivée d’eau et de ventilation, des traces de moisissures sont présentes au plafond au-dessus de la douche ; les escaliers sont dépourvus de système de retenue des personnes ; la présence de galeries creusées par des rongeurs est constatée dans un placard d’une chambre.

Il verse également aux débats l’arrêté d’insalubrité notifié le 8 octobre 2025, au terme duquel, l’installation électrique du logement est qualifiée de dangereuse, présentant des risques d’électrisation, de brûlures, d’électrocution pour les occupants, et où il est enjoint à la bailleresse de faire procéder, dans un délai de deux semaines suivant la notification, à des travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

L’état des lieux d’entrée n’est pas produit.

Il ressort de ces éléments que plusieurs critères relatifs à la décence du logement ne sont pas remplis du fait de l’absence de ventilation manifestement nécessaire compte tenu de la présence de moisissures et traces d’infiltration dans plusieurs pièces, et de l’absence de garde-corps à la fenêtre des deux chambres, de l’absence d’arrivée d’eau dans les toilettes et la salle de bain, d’une installation électrique dangereuse et de la présence de rongeurs.

Ainsi, il ressort de ces éléments que le bailleur ne se conforme pas aux dispositions légales, le logement présentant des défauts affectant sa décence, et ayant été qualifié d’insalubre en raison de son installation électrique présentant des risques pour la sécurité de l’occupant. 

Sur l’exception d’inexécution
L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du code civil indique qu’une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Un locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable, sauf à établir l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués.

En l’espèce, M. [R] estime avoir été bien fondé à suspendre le paiement de ses loyers à compter de janvier 2023, date à laquelle est né l’arriéré locatif, en raison du caractère totalement inhabitable du logement et du manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Au soutien de sa demande, M. [R] produit aux débats un unique courrier daté du 18 septembre 2023, qu’il a adressé à la société demanderesse, au terme duquel il sollicite l’annulation de son arriéré locatif en compensation de ses heures de travail impayées et déplore que la bailleresse lui réclame les arriérés de loyer « pour les locaux insalubre que j’occupe, compte-tenu de ma situation et de vos manquements graves à la législation de travail ».

Si le défendeur qualifie effectivement à cette occasion le logement « d’insalubre », il ne se prévaut pas du manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier les impayés de loyer mais du manquement de la société à la législation du travail en sa qualité d’employeur. Par ailleurs, il n’est nullement précisé les désordres affectant le logement relevant de l’indécence ou de l’insalubrité, de sorte que ce courrier ne permet pas de fixer la date d’apparition des désordres, en particulier ceux relatifs aux systèmes électriques ayant justifié l’arrêté d’insalubrité. Contrairement à ce qui est soutenu pas la défense, il ne peut être déduit du rapport de l’[Localité 7] que les défauts constatés sont nécessairement très anciens et existaient en janvier 2023, date à laquelle M. [S] [R] a cessé de régler ces loyers.

Le défendeur ne rapportant pas la preuve de l'impossibilité d'habiter les lieux entre janvier 2023 et juillet 2025, M. [S] [R] ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers. 

Sur le préjudice de jouissance
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme développé précédemment, le locataire démontre le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 25 juillet 2025, date où ces défauts ont été constatés par l’[Localité 7] lors de sa visite, aucun élément versé aux débats ne permettant de retenir une date antérieure précise d’apparition des désordres. Les travaux de mise en conformité n’ont pas encore été réalisés le jour de l’audience malgré l’arrêté d’insalubrité enjoignant leur réalisation dans un délai de deux semaines à compter du 8 octobre 2025. Soutenant avoir tout mis en œuvre pour les exécuter dans le délai imparti, la société demanderesse produit un procès-verbal de commissaire de justice daté du 9 décembre 2025, dont il ressort que M. [R] a empêché l’entrée des plombiers et des électriciens pour la réalisation des travaux et a déclaré qu’il s’y opposerait tant qu’il occuperait les lieux. Toutefois, il convient de relever que la SCAF de [Localité 3] ne justifie pas avoir proposé de reloger temporairement l’occupant le temps des travaux conformément à l’article L.521-3-1, alors que par leur nature et leur importance ces travaux rendent le logement inhabitable.

Il ressort de ces éléments que M. [R] est bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance sur la période de juillet 2025 à mai 2026, le préjudice subi étant évalué au montant du loyer actuel au regard du caractère insalubre du logement, soit la somme totale de 7 393,6 euros.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au cas d’espèce, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Conformément à l’article susmentionné, M. [B] [R] n’est plus redevable des loyers à compter de novembre 2025, qui correspond au mois suivant l’envoi de la ntoficiation de l’arrêté le 8 octobre 2025.

Il ressort des pièces fournies qu'au 1er novembre 2025, la dette locative de M. [S] [R] s’élève à la somme de 24 327,87 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [B] [R] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Comme développé précédemment, la preuve de l’impossibilité d’habiter les lieux avant le 25 juillet 2025 n’étant pas établi, le locataire n’était pas fondé à suspendre le paiement des loyers avant cette date, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets le 10 juin 2025, peu importe l’adoption par le préfet d’un arrêté, le 7 août 2025, déclarant la maison insalubre.

- Sur l’expulsion et la dispense des indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers n’ayant pas repris le jour de l’audience, l’expulsion de M. [B] [R] sera ordonnée.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au cas d’espèce, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En vertu de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Il ressort de ces différents textes que M. [B] [R] est dispensé du paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la réalisation définitive des travaux de mise en conformité de l’installation électrique tels que prescrit par l’arrêté d’insalubrité notifié le 8 octobre 2025. A compter de la réalisation définitive des travaux, le preneur sera de nouveau redevable d’une indemnité d’occupation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

- Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [S] [R] sollicite les plus larges délais, donc le délai de douze mois, pour quitter les lieux.
 
En effet, M. [S] [R] justifie être dans une situation financière précaire, percevant le RSA à hauteur de 284 , 75 euros, et avoir déposé une demande d’attribution de logement social le 31 décembre 2023, renouvelée le 22 septembre 2025.

Il n’a payé aucun loyer ou indemnité d’occupation depuis janvier 2023. L’autoriser à se maintenir dans les lieux dans ces conditions ne contribuerait qu’à aggraver la dette déjà très conséquente (puisqu’il sera de nouveau redevable de l’indemnité d’occupation à compter de la notification de l’arrêté de mainlevée) , alors qu’il a déjà bénéficié de délais de fait relativement longs.

Sa demande sera donc rejetée.

- Sur la compensation et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.
Dès lors, il convient de condamner M. [S] [R] à payer à la société demanderesse la somme de 16 934,27 euros (soit 24 327,87 – 7393,6 ).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société demanderesse et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [B] [R] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE le désistement de la part de la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] de sa demande tendant à appréhender les meubles et véhicules sur les terrains agricoles et dans la grange tels qu’identifiés dans le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2025 par Maître [H] ;

REJETTE la demande de requalification du logement litigieux en logement de fonction formée par M.[B] [R] ;

REJETTE l’exception d’inexécution invoquée par M. [B] [R] ;

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 24 327,87 € ( terme du mois d’octobre 2025 inclus) ;

FIXE le préjudice subi par M. [B] [R] à la somme de 7 393,6 euros ;

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] la somme de 16 934,27 €, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2010 entre la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] , d'une part, et M. [B] [R], d'autre part, concernant le pavillon et les trois boxs situés au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

REJETTE la demande de délai formée par M.[B] [R] pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISPENSE M. [B] [R] de payer l’indemnité d’occupation du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6] à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3], à compter de novembre 2025 jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ;
CONDAMNE M. [B] [R] à payer indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;




RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/06876 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGTA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 10/07/2026


S.C. LA SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] 
Société civile immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 432 232 619
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

Monsieur [B] [R] Monsieur [B] [R]
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]



Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN
- Maître Philippe VOGEL

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C. LA SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] 
Société civile immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 432 232 619
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS



ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R] Monsieur [B] [R]
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4] / FRANCE
comparant en personne assisté de Maître Philippe VOGEL, avocat au barreau de MELUN
au titre de l’Aide Juridictionnelle totale




Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 mai 2010, la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3], ci-après dénommée la SCAF DE [Localité 3], a loué M. [B] [R] un pavillon et trois boxs attenants situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 €, charges comprises.

M. [B] [R] est également salarié en qualité d’ouvrier agricole au sein de la SCAF DE [Localité 3], avec qui il est actuellement au litige devant le conseil des prud’hommes.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la SCAF DE [Localité 3] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 19 168,59 euros au titre des loyers et charges échus arrêté au 21 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 avril 2025.

Selon arrêté du 7 août 2025, notifié le 8 octobre 2025, le Préfet de Seine et Marne a déclaré ce logement insalubre et ordonné à la propriétaire de faire cesser le danger imminent dans la maison litigieuse dans un délai de deux semaines et de faire mettre en sécurité l’installation électrique par un professionnel qualifié.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SCAF DE [Localité 3] a fait assigner M. [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,supprimer l’application des délais prévus par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution et réduire ce délai subsidiairement,ordonner l’appréhension, le transport et le séquestre dans un garde-meuble des objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, ainsi que sur les terrains agricoles et dans la grange abusivement occupés par les véhicules identifiés dans le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2025 par Maître [H],condamner le locataire à payer la somme de 23 587,91 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 19 405,05 euros et à compter de l’assignation pour le surpluscondamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 739,36 euros jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 500€ euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens inclus le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 octobre 2025.

Par ordonnance du 9 janvier 2026, le juge des référés a condamné sous astreinte M. [R] à enlever six véhicules stationnés sur la propriété de la SCAF de [Localité 3] ainsi que les encombrants entreposés dans la grange dans un délai de trois mois.


L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026, après un renvoi.

A cette audience, la SCAF DE [Localité 3], représentée par son conseil, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement, aux termes desquelles elle maintient les demandes dans les termes de son assignation, à l’exception de sa demande d’appréhension des biens mobiliers se trouvant sur les terrains agricoles et le garage compte-tenu de l’ordonnance en référé rendue sur ce point. Elle actualise sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 24 327,87 € correspondant à l’arriéré locatif avec l’échéance de février 2026 incluse, les loyers entre novembre 2025 et février 2026 ayant été suspendus suite à l’arrêté d’insalubrité.

Elles fondent ses prétentions sur les articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1731 du code civil. En réponse aux moyens soulevés par la défense, elle fait valoir tout d’abord qu’il n’est nullement rapporté la preuve que le logement litigieux est un logement de fonction et qu’en tout état de cause même si une requalification devait avoir lieu, le défendeur serait tout de même redevable d’un loyer. Par ailleurs, en réponse à l’exception d’inexécution soulevée par la défense, elle soutient qu’il n’est nullement démontré le caractère inhabitable du logement avant octobre 2025, date à laquelle l’arrêté d’insalubrité lui a été notifié, de sorte que l’ensemble des loyers échus avant novembre 2025 sont dus. Elle souligne que M. [B] [R] n’a jamais dénoncé auparavant les désordres affectant le logement et qu’il empêche la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité. Pour ce même motif, elle considère qu’il doit être condamné à une indemnité d’occupation en dépit de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux au motif qu’il a déjà bénéficié de larges délais et que les travaux de conformité doivent être exécutés en urgence.

Par des conclusions visées par le greffe soutenues oralement, M. [B] [R], représenté par son conseil, sollicite  :

- à titre principal de requalifier le logement litigieux en logement de fonction et débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire, accueillir l’exception d’inexécution et considérer qu’il était fondé à suspendre le paiement des loyers depuis décembre 2022, et rejeter l’ensemble des demandes de la société demanderesse
- à titre plus subsidiaire, condamner la SCAF DE [Localité 3] à payer à M. [B] [R] la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et ordonner la compensation avec la créance d’arriéré de loyer,
- à titre plus subsidiaire, réduire le montant du loyer compte-tenu de l’indécence du logement sur les trois dernières années et débouter la société demanderesse de sa demande en indemnité d’occupation eu égard à la persistance de l’état d’insalubrité du logement
 - en tout état de cause, lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement, constater le désistement de la société demanderesse de sa demande tendant à appréhender les meubles et véhicules sur les terrains agricoles et le garage et débouter la société demanderesse de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Il fonde ses prétentions sur l’article L. 716-1 alinéa 1 du code rural, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1919 et 1920 du code civil. A titre principal, il rappelle que la société défenderesse est également son employeur et que le logement litigieux était un logement de fonction, lui permettant d’être constamment présent sur les lieux en tant que gardien de moutons. Il ajoute qu’il n’est redevable d’aucun loyer car ceux-ci étaient réglés par compensation avec la rémunération de tâches excédant les heures déclarées sur les bulletins de salaires. Pour l’avenir, il estime n’être redevable d’aucun loyer dans la mesure où le logement est insalubre. A titre subsidiaire, il invoque le rapport établi par l’[Localité 7] le 25 juillet 2025 pour démontrer que le logement est atteint de graves désordres et rappelle qu’un arrêté de la préfecture notifié en octobre 2025 a qualifié le logement d’insalubre en raison de l’installation électrique dangereuse. Compte-tenu de la nature des défauts affectant le logement, le défendeur estime que ces dysfonctionnements sont très anciens et existaient nécessairement trois ans auparavant quand il a cessé de payer ses loyers de sorte que les conditions sont réunies pour opposer l’exception d’inexécution à la bailleresse. Il ajoute que cette exception a été soulevée de bonne foi lorsqu’il est tombé malade et a été privé d’indemnités journalières et de toutes ressources en raison de l’absence de déclarations de l’intégralité de ses heures travaillées par son employeur. En réponse au moyen invoqué par la demanderesse, il déclare avoir adressé un courrier à la bailleresse le 18 septembre 2023, au terme duquel il mentionne l’insalubrité du logement et sollicite l’annulation de la dette locative, sans qu’aucune mesure ne soit prise par la suite. En outre, il fait valoir que son refus de voir réaliser des travaux s’explique par le fait qu’aucune solution de relogement, même temporaire, pendant le temps des travaux ne lui a été proposée par la bailleresse. A titre plus subsidiaire, il estime que ces graves désordres lui ont occasionné un préjudice de jouissance justifiant une indemnisation à hauteur de 25 000 euros, étant souligné qu’il justifie de pathologies résultant de l’insalubrité du logement. Il fait valoir qu’au regard de l’arrêté d’insalubrité et de l’absence de solution de relogement proposée par la bailleresse, il ne peut être tenu de payer une indemnité d’occupation. Si l’exception d’inexécution était rejetée et le bail résilié, il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2025. 

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 octobre 2025., soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur la demande de requalification du logement litigieux en logement de fonction

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, M. [B] [R] soutient que le logement litigieux est un logement de fonction qui constitue un avantage en nature et que le loyer était déduit directement par son employeur de la rémunération d’heures supplémentaires non déclarées.

Au soutien de cette allégation, M. [B] [R] se fonde sur sa pièce 22 produite aux débats, dont la première partie est constituée de quatre pages de comptabilité manuscrite intitulées « 2016 », « 2017 », « 2018 », et « 2019 » où figurent à chaque page la mention de « loyer » et « salaire » dans les éléments pris en compte pour comptabiliser un solde total dû. La seconde partie est constituée de quatre chèques adressés par Mme [U] [C] à M. [R] établis en 2016 et 2020, dont les deux derniers sont intitulés « solde 2016» et « solde 2017 ». Certains montants de ces chèques correspondent au solde indiqué dans la comptabilité manuscrite produite par M. [R] mais aucun élément, hormis les feuilles manuscrites émanant de M. [R] lui même, ne renseigne sur la cause de ces paiements. Rien ne permet d’en conclure que les sommes réglées correspondent aux salaires de M. [R] en qualité d’ouvrier agricole travaillant pour le compte de la SCAF de la GRAND’CROIX. En l’absence de plus amples éléments, ces documents ne suffisent pas à eux seuls à démontrer que les loyers étaient déduits par la société demanderesse avant 2023 du salaire de M. [R] en contrepartie d’heures supplémentaires non déclarées.

De la même manière, la procuration produite par la défense en date du 5 décembre 2016 (pièce n°4), au terme de laquelle la société civile agricole de [Localité 3] autorise son salarié M. [R] à  porter plainte pour les vols et dégradations intervenus sur le domaine de la société situé au même endroit que le logement litigieux ne permet pas d’en conclure que le pavillon litigieux constitue un logement de fonction. En effet, aucun élément versé aux débats ne révèle un accord des parties sur ce point ni sur la nécessité pour M. [R] d’être présent de manière constante sur le domaine, élément qui aurait expliqué l’attribution d’un logement de fonction.

En effet, aucun contrat de travail, où aurait été mentionné l’attribution d’un logement de fonction, n’est produit. Par ailleurs, les sept bulletins de salaires versés aux débats, datant pour l’un d’entre eux de 2013 et pour les autres de 2025 et 2026, n’évoquent nullement l’existence d’un logement de fonction. Enfin, le contrat de bail produit aux débats est un contrat de bail de droit commun, soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, moyennant un loyer de 600 euros. L’analyse de ce document permet de constater qu’a été coché la case «habitation principale » et non celle juste en dessous intitulée « professionnelle et habitation principale » de sorte que l’attribution d’un logement de fonction a été contractuellement exclue. Conformément aux développements antérieurs, le défendeur échoue à rapporter la preuve contraire d’un accord tacite ou de l’existence d’un usage sur l’attribution d’un logement de fonction dans le cadre de l’emploi exercé par M. [R].

La demande de M. [R] de requalification en logement de fonction sera donc rejetée.

- Sur la décence du logement

Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Toute déclaration d’insalubrité doit être constatée selon une procédure administrative détaillée au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation et résulte d’un arrêté préfectoral.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains énonce que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2022 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, M. [B] [R] verse au débat un rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé réalisée le 25 juillet 2025 selon lequel : la cuisine est dépourvue de grille de ventilation et contient des branchements électriques dangereux, dans la chambre 1 sont également présents des branchements électriques non sécurisés et la fenêtre est dépourvue de garde-corps, dans la chambre 2 des parties de lattes sont absentes occasionnant un risque de chute et des traces d’infiltration sont présentes au plafond, la fenêtre est dépourvue de garde-corps, les toilettes et la salle de bain sont dépourvues d’arrivée d’eau et de ventilation, des traces de moisissures sont présentes au plafond au-dessus de la douche ; les escaliers sont dépourvus de système de retenue des personnes ; la présence de galeries creusées par des rongeurs est constatée dans un placard d’une chambre.

Il verse également aux débats l’arrêté d’insalubrité notifié le 8 octobre 2025, au terme duquel, l’installation électrique du logement est qualifiée de dangereuse, présentant des risques d’électrisation, de brûlures, d’électrocution pour les occupants, et où il est enjoint à la bailleresse de faire procéder, dans un délai de deux semaines suivant la notification, à des travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

L’état des lieux d’entrée n’est pas produit.

Il ressort de ces éléments que plusieurs critères relatifs à la décence du logement ne sont pas remplis du fait de l’absence de ventilation manifestement nécessaire compte tenu de la présence de moisissures et traces d’infiltration dans plusieurs pièces, et de l’absence de garde-corps à la fenêtre des deux chambres, de l’absence d’arrivée d’eau dans les toilettes et la salle de bain, d’une installation électrique dangereuse et de la présence de rongeurs.

Ainsi, il ressort de ces éléments que le bailleur ne se conforme pas aux dispositions légales, le logement présentant des défauts affectant sa décence, et ayant été qualifié d’insalubre en raison de son installation électrique présentant des risques pour la sécurité de l’occupant. 

Sur l’exception d’inexécution
L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du code civil indique qu’une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Un locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable, sauf à établir l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués.

En l’espèce, M. [R] estime avoir été bien fondé à suspendre le paiement de ses loyers à compter de janvier 2023, date à laquelle est né l’arriéré locatif, en raison du caractère totalement inhabitable du logement et du manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Au soutien de sa demande, M. [R] produit aux débats un unique courrier daté du 18 septembre 2023, qu’il a adressé à la société demanderesse, au terme duquel il sollicite l’annulation de son arriéré locatif en compensation de ses heures de travail impayées et déplore que la bailleresse lui réclame les arriérés de loyer « pour les locaux insalubre que j’occupe, compte-tenu de ma situation et de vos manquements graves à la législation de travail ».

Si le défendeur qualifie effectivement à cette occasion le logement « d’insalubre », il ne se prévaut pas du manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier les impayés de loyer mais du manquement de la société à la législation du travail en sa qualité d’employeur. Par ailleurs, il n’est nullement précisé les désordres affectant le logement relevant de l’indécence ou de l’insalubrité, de sorte que ce courrier ne permet pas de fixer la date d’apparition des désordres, en particulier ceux relatifs aux systèmes électriques ayant justifié l’arrêté d’insalubrité. Contrairement à ce qui est soutenu pas la défense, il ne peut être déduit du rapport de l’[Localité 7] que les défauts constatés sont nécessairement très anciens et existaient en janvier 2023, date à laquelle M. [S] [R] a cessé de régler ces loyers.

Le défendeur ne rapportant pas la preuve de l'impossibilité d'habiter les lieux entre janvier 2023 et juillet 2025, M. [S] [R] ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers. 

Sur le préjudice de jouissance
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme développé précédemment, le locataire démontre le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du 25 juillet 2025, date où ces défauts ont été constatés par l’[Localité 7] lors de sa visite, aucun élément versé aux débats ne permettant de retenir une date antérieure précise d’apparition des désordres. Les travaux de mise en conformité n’ont pas encore été réalisés le jour de l’audience malgré l’arrêté d’insalubrité enjoignant leur réalisation dans un délai de deux semaines à compter du 8 octobre 2025. Soutenant avoir tout mis en œuvre pour les exécuter dans le délai imparti, la société demanderesse produit un procès-verbal de commissaire de justice daté du 9 décembre 2025, dont il ressort que M. [R] a empêché l’entrée des plombiers et des électriciens pour la réalisation des travaux et a déclaré qu’il s’y opposerait tant qu’il occuperait les lieux. Toutefois, il convient de relever que la SCAF de [Localité 3] ne justifie pas avoir proposé de reloger temporairement l’occupant le temps des travaux conformément à l’article L.521-3-1, alors que par leur nature et leur importance ces travaux rendent le logement inhabitable.

Il ressort de ces éléments que M. [R] est bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance sur la période de juillet 2025 à mai 2026, le préjudice subi étant évalué au montant du loyer actuel au regard du caractère insalubre du logement, soit la somme totale de 7 393,6 euros.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au cas d’espèce, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Conformément à l’article susmentionné, M. [B] [R] n’est plus redevable des loyers à compter de novembre 2025, qui correspond au mois suivant l’envoi de la ntoficiation de l’arrêté le 8 octobre 2025.

Il ressort des pièces fournies qu'au 1er novembre 2025, la dette locative de M. [S] [R] s’élève à la somme de 24 327,87 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [B] [R] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Comme développé précédemment, la preuve de l’impossibilité d’habiter les lieux avant le 25 juillet 2025 n’étant pas établi, le locataire n’était pas fondé à suspendre le paiement des loyers avant cette date, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets le 10 juin 2025, peu importe l’adoption par le préfet d’un arrêté, le 7 août 2025, déclarant la maison insalubre.

- Sur l’expulsion et la dispense des indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers n’ayant pas repris le jour de l’audience, l’expulsion de M. [B] [R] sera ordonnée.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au cas d’espèce, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En vertu de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Il ressort de ces différents textes que M. [B] [R] est dispensé du paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la réalisation définitive des travaux de mise en conformité de l’installation électrique tels que prescrit par l’arrêté d’insalubrité notifié le 8 octobre 2025. A compter de la réalisation définitive des travaux, le preneur sera de nouveau redevable d’une indemnité d’occupation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

- Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, M. [S] [R] sollicite les plus larges délais, donc le délai de douze mois, pour quitter les lieux.
 
En effet, M. [S] [R] justifie être dans une situation financière précaire, percevant le RSA à hauteur de 284 , 75 euros, et avoir déposé une demande d’attribution de logement social le 31 décembre 2023, renouvelée le 22 septembre 2025.

Il n’a payé aucun loyer ou indemnité d’occupation depuis janvier 2023. L’autoriser à se maintenir dans les lieux dans ces conditions ne contribuerait qu’à aggraver la dette déjà très conséquente (puisqu’il sera de nouveau redevable de l’indemnité d’occupation à compter de la notification de l’arrêté de mainlevée) , alors qu’il a déjà bénéficié de délais de fait relativement longs.

Sa demande sera donc rejetée.

- Sur la compensation et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.
Dès lors, il convient de condamner M. [S] [R] à payer à la société demanderesse la somme de 16 934,27 euros (soit 24 327,87 – 7393,6 ).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société demanderesse et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [B] [R] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE le désistement de la part de la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] de sa demande tendant à appréhender les meubles et véhicules sur les terrains agricoles et dans la grange tels qu’identifiés dans le procès-verbal de constat établi le 24 avril 2025 par Maître [H] ;

REJETTE la demande de requalification du logement litigieux en logement de fonction formée par M.[B] [R] ;

REJETTE l’exception d’inexécution invoquée par M. [B] [R] ;

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 24 327,87 € ( terme du mois d’octobre 2025 inclus) ;

FIXE le préjudice subi par M. [B] [R] à la somme de 7 393,6 euros ;

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] la somme de 16 934,27 €, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2010 entre la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] , d'une part, et M. [B] [R], d'autre part, concernant le pavillon et les trois boxs situés au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 10 juin 2025 ;

REJETTE la demande de délai formée par M.[B] [R] pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISPENSE M. [B] [R] de payer l’indemnité d’occupation du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6] à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3], à compter de novembre 2025 jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ;
CONDAMNE M. [B] [R] à payer indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE AGRICOLE DE [Localité 3] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;




RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code de la construction et de l'habitation L511-11, code civil 1919, code civil 1731, code rural et de la peche maritime L716-1, code de procedure civile L412-1, code de la sante publique L1331-22, code civil 1348, code de la construction et de l'habitation L521-2, code civil 1220, code de la construction et de l'habitation L821-1, code civil 1920, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:11:13.949Z.