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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 21 juillet 2026, n° 25/06371

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [E] [I] un appartement situé [Adresse 5], RDC, 2ème porte gauche , pour un loyer mensuel initial de 617 euros, et 38 euros de provisions sur charges.

Le 22 octobre 2024, un dégât des eaux s'est produit dans le logement, provoquant des désordres dans le studio. 

Des loyers étant impayés et l’assurance non justifiée, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16651,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par notification électronique du 11 mars 2025 Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ; 
- condamner Monsieur [E] [I] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 19 483,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 ; 
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;
o la somme de 2 199 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o les dépens ; 
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] le 25 juin 2025.

Appelée à l'audience du 17 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être examinée au fond le 22 mai 2026. 

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs contestent les éléments de preuve relatifs à l'effondrement du faux plafond, l'attestation de la voisine produite ne respectant pas les règles de forme légales et le bilan d'intervention des pompiers en date du 18 septembre 2025 pour fièvre ne corroborant pas la date du désordre intervenu le 22 octobre 2024.
Ils considèrent que le locataire les a alertés tard quant à ce dégât des eaux. 
Ils mettent en avant le rapport d'expertise rendu le 20 juin 2025 par Monsieur [L] [W], expert auprès de la société ELEX [Localité 1] ILE DE France, concluant que le refoulement d'eau au niveau de la colonne commune de l'immeuble dont l'installation date également de plus de 10 ans a été à l'origine des désordres subis dans le logement objet de la présente instance.
Ils soutiennent que Monsieur [E] [I] ne justifie d'aucun préjudice corporel en lien avec l'état du logement, ni d'aucun préjudice de jouissance ou de frais d'hébergement. 

À l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] , représentés par leur conseil, par conclusions écrites en demande n°1 soutenues oralement, confirment les demandes contenues dans l'acte introductif d'instance et actualisent la dette locative à la hausse à la somme de 28 400,94 euros arrêtée au 7 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. 
Ils soulignent que le locataire n'a plus honorer ses loyers depuis décembre 2023. 
Pour le surplus, ils demandent de débouter Monsieur [I] de ses demandes. 
Ils sollicitent également d'ordonner la capitalisation des intérêts et la somme de 3 579 euros au titre de l'article 700 du CPC. Ils demandent enfin la condamnation de Monsieur [E] [I] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi, en particulier par Madame [X] dont l'état de santé s'est dégradé. 

Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 6 mars 2025 sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'il n'a pas justifié de l'assurance dans le délai d'un mois après la délivrance du commandement. 
Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ils exposent qu'un dégât des eaux est intervenu en septembre 2024 et que Monsieur [I] a effectué opportunément postérieurement à l'assignation un signalement auprès des services techniques de la ville de [Localité 1]. Un rapport d'expertise a conclu à un refoulement d'eau entrainant un écoulement d'eau et l'effondrement d'une partie du plafond. 
Ils confirment l'arrêté d'insalubrité en date du 4 mai 2026. 

Monsieur [E] [I], comparant en personne et assisté de son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :
- dire et juger que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles de délivrance et d'entretien d'un logement décent ; 
- dire et juger que les époux [X] ont agi de mauvaise foi en actionnant la clause résolutoire tout en manquant gravement à leurs propres obligations ; 
- rejeter la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; 
- dire et juger que l'exception n'inexécution invoquée par Monsieur [I] est fondée et justifie la suspension du paiement des loyers ; 
- rejeter la demande d'expulsion en application de l'article 1719 alinéa 1-1 du code civil ; 
- ordonner la réduction du loyer de 100% en raison de l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [I] ; 

A titre reconventionnel
- condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [X] née [J] à proposer à Monsieur [E] [I] une offre de relogement confirme à ses besoins et à ses ressources, dans un délai de 3 mois, à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [X] à verser à Monsieur [B] [I] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices : 
o 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 
o 8 000 euros au titre du préjudice corporel ; 
o 5 000 euros au titre du préjudice moral ; 
o 5 000 euros au titre du préjudice d'anxiété ; 
o 1 146,55 euros au titre des frais d'hébergement passés ; 
Soit un total de 31 145,65 euros ;

A titre subsidiaire 
- Ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ; 
- Constater l'extinction de la créance locative des époux [X] et condamner solidairement ces derniers au paiement du solde de 20 162,99 euros en faveur de Monsieur [I] ; 

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande d'expulsion
- Dire et juger que l'expulsion ne pourra être mise à exécution qu'après justification par les époux [X] d'une offre de relogement confirme aux dispositions de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ; 
- Accorder à Monsieur [I] un délai de trois ans pour quitter les lieux ; 

A titre plus subsidiaire 
- Accorder à Monsieur [I] des délais de paiement de trois ans pour le règlement du solde éventuel de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ; 

A titre infiniment subsidiaire 
- Fixer l'indemnité d'occupation à 50% du loyer contractuel, soit 340 euros par mois ; 

En tout état de cause 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SESARL KOHEN AVOCAT conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

A l'audience, il reconnait tant le principe que le montant de la dette. 
Il confirme l’arrêté d’insalubrité pris par le préfet de [Localité 1]. 
Il fait valoir l'exception d'inexécution des bailleurs au regard de l'insalubrité du logement. Il souligne qu'il n'a pas pu accueillir sa fille à son domicile au regard de l'état de ce dernier. 
Il confirme avoir formé une demande de logement social et fait valoir l'obligation des bailleurs de reloger Monsieur [I] dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité. 
En cas d'expulsion, il sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :


Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par Monsieur [M] [S] et de Madame [H] [J] le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [S] et de Madame [H] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII intitulé clause résolutoire, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2025. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines, ni de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer et que l’assurance n’a pas été justifiée .

Toutefois, il n'est pas contesté qu'un dégât de eaux a affecté le logement objet du présent litige le 22 octobre 2024, et qu'il a entrainé l'effondrement d'une partie du plafond de la pièce principale.
Les parties ne produisent pas de déclaration de sinistre. 

Un rapport d'expertise commun a été rendu le 20 juin 2025 par Monsieur [L] [W], expert auprès de la société ELEX [Localité 1] ILE DE France, produit aux débats, conclut que le " sinistre a été causé par un refoulement d'eau au niveau de la colonne commune de l'immeuble dont l'installation date également de plus de 10 ans. Ce refoulement s'est manifesté dans l'appartement de Madame [V] [D], au 1er étage, entrainant un écoulement d'eau qui a causé des dommages d'origine et locatifs dans le logement de Monsieur [E] [I] ". 

Puis, la sous-direction de l'habitat et le service technique de l'habitat a été saisie par Monsieur [E] [I] et Monsieur [C] [N], dans son rapport d'insalubrité remédiable non daté, suite à une visite du 15 septembre 2025 dans le logement, conclut que le logement comporte des insalubrités en raison d'une humidité de condensation et par infiltration des eaux potables et usées, l'absence de protection du logement contre les intempéries et insécurité des personnes, l'absence d'équipement nécessaire à la salubrité d'un local à usage d'habitation et au défaut d'entretien du logement, ces éléments étant de nature à porter atteinte à la santé des occupants. 

Puis par arrêté du 4 mai 2026, le Préfet de [Localité 1] a déclaré insalubre à titre remédiable le logement objet du présent litige et a enjoint les propriétaires à la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois, ces derniers devant être réalisés en milieu non occupé.

Cet arrêté d'insalubrité susmentionné a été pris le 4 mai 2026 par le Préfet de [Localité 1], est entrée en vigueur au jour du présent jugement au regard de l'absence d'élément versé par les parties sur un éventuel recours. 

Si l’état d’insalubrité n’était pas déclaré au moment de la délivrance du commandement de payer le 6 mars 2025, il n’en demeure pas mois que le dégat des eaux était intervenu six mois auparavant et que les causes de l’arrêté d’insalubrité s’appuient sur le dégat des eaux susmentionné et qu’à tout le moins, le logement comportait les mêmes éléments permettant de caractériser l’indécence de ce dernier. 
 
En ces conditions, il peut en être déduit que le commandement de payer a été délivré le 6 mars 2025 alors que les bailleurs ne pouvaient ignoer l’état du lgoement, et qu’il a donc été délivré de mauvaise foi.
Il s’ensuit qu’il ne peut produire ses effets, à savoir à l'acquisition de la clause résolutoire et que les bailleurs ne peuvent faire valoir la résiliation du contrat de bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

En ces conditions, les demandes formées au titre l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion du locataire et de l'indemnité d'occupation seront rejetées. 




Sur l'insalubrité du logement et ses conséquences
 

Sur la demande de relogement

Aux termes de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.

En l'espèce l'arrêté préfectoral en date du 4 mai 2026 dispose dans son article 3 que " compte -tenu de la nature et de l'importance des travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité, ceux-ci devront être réalisés en milieu non occupé. 
Pendant la réalisation des travaux, les personnes mentionnées à l'article I sont tenues d'assurer l'hébergement temporaire de l'occupant en application des articles 1511-18, L.521-1 et L521-31 du code de la construction et de l'habitation. Elle doit également avoir informé les services du préfet de l'offre d'hébergement qu'elles auront faite à l'occupant, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêté ". 

A l'audience du 22 mai 2026, les bailleurs ont déclaré ne pas avoir été destinataires de l'arrêté préfectoral du 4 mai 2026, plausible au regard du caractère récent de l'arrêté. Ils n'ont donc pas été en capacité de former une proposition de logement. Il ne peut donc leur en être fait grief au jour du jugement. 
Il convient toutefois de leur rappeler cette obligation et de préciser que cette offre devra correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire et aux frais des propriétaires. 
La demande d'astreinte sera rejetée cette dernière apparaissant disproportionnée au regard de la résolution du litige. 


Sur la demande en paiement et l'exception d'inexécution :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Enfin, l'article 1219 du code civil relative à l'exception d'inexécution dispose qu'une partie peut refuse son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2018, du commandement de payer délivré le 6 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 mai 2026 que Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] font état d'arriérés de loyers et charges d'un montant de 28 400,94 euros, échéance de mai 2026 incluse. 
Le décompte confirme que Monsieur [E] [I] a cessé de payer ses loyers depuis décembre 2023. A l'audience, ce dernier reconnait tant le principe que le quantum de la dette. 

Toutefois, Monsieur [E] [I] soulève une exception d'inexécution au regard de l'état du logement, du dégât des eaux intervenus et des désordres engendrés, et de l'arrêté d'insalubrité pris par le préfet de [Localité 1]. 
Il n'est pas contesté que le dégât des eaux intervenu dans le logement a eu lieu le 22 octobre 2024, entrainant l'effondrement partiel du plafond, avec une présence d'humidité et de moisissures. Les deux rapports susmentionnés rédigés par l'expert Monsieur [L] [W] le 26 juin 2025 et par Monsieur [C] [N], inspecteur de salubrité, suite à la visite du logement le 15 septembre 2025 sont concordants sur les désordres du logement, à savoir l'effondrement d'une partie du plafond et un taux d'hydrométrie de 60%. 
Le logement présente des éléments d'indécence tels qu'il ne demeure plus en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. 
En raison de la gravité des manquements des bailleurs à leurs obligations, le preneur se trouve dans l'impossibilité d'user de la chose louée. Il s'ensuit que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. 
Le logement étant constitué d'un studio de 22 m2, il peut être considéré que l'effondrement du plafond non réparé à ce jour ainsi que ses conséquences, l'humidité constaté ont rendu le logement totalement inhabitable. 
A compter de cette date du 22 octobre 2024, le locataire établit donc le caractère totalement inhabitable du logement constituant une exception d'inexécution du logement. 

Il s'ensuit qu'à compter du 22 octobre 2024, Monsieur [E] [I] n'était plus redevable des loyers et charges. 
 
A contrario, antérieurement à cette date, Monsieur [E] [I] s'est abstenu partiellement de régler ses loyers, puis totalement à partir de décembre 2023. Il s'ensuit qu'il reste redevable de ces impayés de loyers qui s'élèvent à la somme de 14 215,25 euros au 1er octobre 2024. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] la somme de 14 215,25 euros, au titre des sommes dues au 7 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient enfin de rappeler qu'aux termes de l'Article L521-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 4 de l'arrêté du 4 mai 2026 que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il sera donc rappelé que jusqu'à la réalisation des travaux mentionnés dans l'arrêté précédemment visé, Monsieur [E] [I] ne sera pas tenu d'honorer ses loyers et charges fixés au contrat de bail à usage d'habitation en date du 1er février 2018. 

Sur les délais de paiement : 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Monsieur [E] [I], sollicite des délais de paiement. 
Il justifie de sa situation personnelle, père célibataire ayant une fille mineure à charge, qu'il accueille un weekend sur deux. 
Il précise également sa situation financière avec un revenu fiscal de référence de 19 247 euros au titre de ses revenus 2024. Il justifie percevoir l'allocation de retour à l'emploi, et est donc en mesure de régler la dette locative. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [E] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Sur la demande des bailleurs 

Au regard de la résolution du litige, la demande de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] sera rejetée. 

Sur les demandes du locataire 

Sur le préjudice de jouissance, il convient de considérer que l'effacement total des loyers postérieurement au dégât des eaux constitue la juste compensation du préjudice. Il ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé de celui a été déjà réparé. 
La demande formée à ce titre sera donc rejetée. 
 
Sur le préjudice le préjudice corporel, le locataire produit un certificat médical en date du 2 novembre 2024, faisant état d'une gonalgie postérieure droite une douleur au dos du pieds gauche et une contusion lombaire basse gauche. 
Il joint également des ordonnances et un compte rendu radiographique du 6 octobre 2025 des deux genoux concluant à de discrets signes d'arthrose fémoro-tibiale modérée bilatérale, mais ne permettant toutefois pas d'établir un lien de causalité entre le dégât des eaux et les problématiques de santé constatées. 
Le certificat médical du docteur [P] [G] en date du 3 octobre 2025 constate uniquement un syndrome anxieux mais aucune pathologie qui résulterait de l'état du logement. 
L'arrêt de travail produit en date du 3 octobre 2025 n'est pas concomitant du dégât des eaux, ne ait mention d'aucun élément médical ne permettant pas la encore d'établir un préjudice et un lien de causalité avec les désordres susmentionnés ; 
En ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur le préjudice moral et le préjudice d'anxiété, Monsieur [E] [I] fait état d'anxiété, de démarches régulières auprès de ses bailleurs pour mettre fin aux désordres et de l'inertie de ces derniers. 
Au jour du jugement, il ne peut être que constater que les désordres n'ont pas disparues, qu'ils mettent en danger la santé de l'occupant au point qu'un arrêté d'insalubrité a été pris par le préfet de [Localité 1] le 4 mai 2026. 
Il est manifeste que l'effondrement de ce plafond et les conditions d'habitation de Monsieur [E] [I] ont pu entrainer de l'anxiété, d'autant plus qu'il accueille dans ledit logement sa fille mineure un weekend sur deux ; 

Il convient en conséquence d'accueillir sa demande à ce titre et Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Concernant la demande en remboursement des frais d’hébergement, il sollicite la somme de 1 146,65 euros et transmet des justificatifs entre le 5 et le 21 novembre 2024. Il ne peut toutefois fonder sa demande sur l’état d’insalubrité du logement à cette pariode le logement étant déclaré insalubre qu’à compter le 4 mai 2026. 
En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée. 


Sur la demande de capitalisation des intérêts : 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la compensation judiciaire

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
L'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, au regard de la résolution du litige et des créances réciproques des parties, il y a lieu d'ordonner la compensation judiciaire. 

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] les frais irrépétibles qu'ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire; 

CONSTATE que le commandement de payer délivré le 6 mars 2025 par Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] a été délivré de mauvaise foi et ne peut produire ses effets; 

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2018 entre Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] d'une part, et Monsieur [E] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] ; 

CONSTATE qu'un arrêté d'insalubrité a été rendu par le Préfet de police de [Localité 1] le 4 mai 2026 concernant le studio sis [Adresse 6] ; 

REJETTE la demande d'expulsion ainsi que celle formée au titre de l'indemnité d'occupation; 

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] la somme de 14 215,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mai 2026 échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ACCORDE un délai à Monsieur [E] [I] pour le paiement de ces sommes ; 

AUTORISE Monsieur [E] [I] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

RAPPELLE que les loyers et charges ne sont pas dus postérieurement à l'arrêté du 4 mai 2026 du Préfet de [Localité 1], à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, et sont dus à nouveau à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites ; 

RAPPELLE que Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] sont tenus d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;

REJETTE la demande d'astreinte : 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice corporel et en remboursement de frais d’hébergement formée par Monsieur [E] [I]; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et son préjudice d'anxiété ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; 

ORDONNE la compensation des créances ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CAPPEX ; 

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] et Monsieur [E] [I] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à :

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Jérôme DOULET 
Me Reda KOHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/06371 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAI4K

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 21 juillet 2026


DEMANDEURS

Monsieur [Y] [X] , 
[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, 

Madame [H] [J] épouse [X] , 
[Adresse 3]
représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [I], 
[Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06371 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAI4K


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [E] [I] un appartement situé [Adresse 5], RDC, 2ème porte gauche , pour un loyer mensuel initial de 617 euros, et 38 euros de provisions sur charges.

Le 22 octobre 2024, un dégât des eaux s'est produit dans le logement, provoquant des désordres dans le studio. 

Des loyers étant impayés et l’assurance non justifiée, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16651,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par notification électronique du 11 mars 2025 Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ; 
- condamner Monsieur [E] [I] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 19 483,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 ; 
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;
o la somme de 2 199 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o les dépens ; 
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] le 25 juin 2025.

Appelée à l'audience du 17 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être examinée au fond le 22 mai 2026. 

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs contestent les éléments de preuve relatifs à l'effondrement du faux plafond, l'attestation de la voisine produite ne respectant pas les règles de forme légales et le bilan d'intervention des pompiers en date du 18 septembre 2025 pour fièvre ne corroborant pas la date du désordre intervenu le 22 octobre 2024.
Ils considèrent que le locataire les a alertés tard quant à ce dégât des eaux. 
Ils mettent en avant le rapport d'expertise rendu le 20 juin 2025 par Monsieur [L] [W], expert auprès de la société ELEX [Localité 1] ILE DE France, concluant que le refoulement d'eau au niveau de la colonne commune de l'immeuble dont l'installation date également de plus de 10 ans a été à l'origine des désordres subis dans le logement objet de la présente instance.
Ils soutiennent que Monsieur [E] [I] ne justifie d'aucun préjudice corporel en lien avec l'état du logement, ni d'aucun préjudice de jouissance ou de frais d'hébergement. 

À l'audience du 22 mai 2026, Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] , représentés par leur conseil, par conclusions écrites en demande n°1 soutenues oralement, confirment les demandes contenues dans l'acte introductif d'instance et actualisent la dette locative à la hausse à la somme de 28 400,94 euros arrêtée au 7 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. 
Ils soulignent que le locataire n'a plus honorer ses loyers depuis décembre 2023. 
Pour le surplus, ils demandent de débouter Monsieur [I] de ses demandes. 
Ils sollicitent également d'ordonner la capitalisation des intérêts et la somme de 3 579 euros au titre de l'article 700 du CPC. Ils demandent enfin la condamnation de Monsieur [E] [I] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi, en particulier par Madame [X] dont l'état de santé s'est dégradé. 

Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 6 mars 2025 sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'il n'a pas justifié de l'assurance dans le délai d'un mois après la délivrance du commandement. 
Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ils exposent qu'un dégât des eaux est intervenu en septembre 2024 et que Monsieur [I] a effectué opportunément postérieurement à l'assignation un signalement auprès des services techniques de la ville de [Localité 1]. Un rapport d'expertise a conclu à un refoulement d'eau entrainant un écoulement d'eau et l'effondrement d'une partie du plafond. 
Ils confirment l'arrêté d'insalubrité en date du 4 mai 2026. 

Monsieur [E] [I], comparant en personne et assisté de son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :
- dire et juger que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles de délivrance et d'entretien d'un logement décent ; 
- dire et juger que les époux [X] ont agi de mauvaise foi en actionnant la clause résolutoire tout en manquant gravement à leurs propres obligations ; 
- rejeter la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; 
- dire et juger que l'exception n'inexécution invoquée par Monsieur [I] est fondée et justifie la suspension du paiement des loyers ; 
- rejeter la demande d'expulsion en application de l'article 1719 alinéa 1-1 du code civil ; 
- ordonner la réduction du loyer de 100% en raison de l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [I] ; 

A titre reconventionnel
- condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [X] née [J] à proposer à Monsieur [E] [I] une offre de relogement confirme à ses besoins et à ses ressources, dans un délai de 3 mois, à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [X] à verser à Monsieur [B] [I] les sommes suivantes en réparation de ses préjudices : 
o 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 
o 8 000 euros au titre du préjudice corporel ; 
o 5 000 euros au titre du préjudice moral ; 
o 5 000 euros au titre du préjudice d'anxiété ; 
o 1 146,55 euros au titre des frais d'hébergement passés ; 
Soit un total de 31 145,65 euros ;

A titre subsidiaire 
- Ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ; 
- Constater l'extinction de la créance locative des époux [X] et condamner solidairement ces derniers au paiement du solde de 20 162,99 euros en faveur de Monsieur [I] ; 

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande d'expulsion
- Dire et juger que l'expulsion ne pourra être mise à exécution qu'après justification par les époux [X] d'une offre de relogement confirme aux dispositions de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ; 
- Accorder à Monsieur [I] un délai de trois ans pour quitter les lieux ; 

A titre plus subsidiaire 
- Accorder à Monsieur [I] des délais de paiement de trois ans pour le règlement du solde éventuel de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ; 

A titre infiniment subsidiaire 
- Fixer l'indemnité d'occupation à 50% du loyer contractuel, soit 340 euros par mois ; 

En tout état de cause 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [Y] [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SESARL KOHEN AVOCAT conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

A l'audience, il reconnait tant le principe que le montant de la dette. 
Il confirme l’arrêté d’insalubrité pris par le préfet de [Localité 1]. 
Il fait valoir l'exception d'inexécution des bailleurs au regard de l'insalubrité du logement. Il souligne qu'il n'a pas pu accueillir sa fille à son domicile au regard de l'état de ce dernier. 
Il confirme avoir formé une demande de logement social et fait valoir l'obligation des bailleurs de reloger Monsieur [I] dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté d'insalubrité. 
En cas d'expulsion, il sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :


Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par Monsieur [M] [S] et de Madame [H] [J] le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [S] et de Madame [H] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII intitulé clause résolutoire, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2025. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines, ni de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer et que l’assurance n’a pas été justifiée .

Toutefois, il n'est pas contesté qu'un dégât de eaux a affecté le logement objet du présent litige le 22 octobre 2024, et qu'il a entrainé l'effondrement d'une partie du plafond de la pièce principale.
Les parties ne produisent pas de déclaration de sinistre. 

Un rapport d'expertise commun a été rendu le 20 juin 2025 par Monsieur [L] [W], expert auprès de la société ELEX [Localité 1] ILE DE France, produit aux débats, conclut que le " sinistre a été causé par un refoulement d'eau au niveau de la colonne commune de l'immeuble dont l'installation date également de plus de 10 ans. Ce refoulement s'est manifesté dans l'appartement de Madame [V] [D], au 1er étage, entrainant un écoulement d'eau qui a causé des dommages d'origine et locatifs dans le logement de Monsieur [E] [I] ". 

Puis, la sous-direction de l'habitat et le service technique de l'habitat a été saisie par Monsieur [E] [I] et Monsieur [C] [N], dans son rapport d'insalubrité remédiable non daté, suite à une visite du 15 septembre 2025 dans le logement, conclut que le logement comporte des insalubrités en raison d'une humidité de condensation et par infiltration des eaux potables et usées, l'absence de protection du logement contre les intempéries et insécurité des personnes, l'absence d'équipement nécessaire à la salubrité d'un local à usage d'habitation et au défaut d'entretien du logement, ces éléments étant de nature à porter atteinte à la santé des occupants. 

Puis par arrêté du 4 mai 2026, le Préfet de [Localité 1] a déclaré insalubre à titre remédiable le logement objet du présent litige et a enjoint les propriétaires à la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois, ces derniers devant être réalisés en milieu non occupé.

Cet arrêté d'insalubrité susmentionné a été pris le 4 mai 2026 par le Préfet de [Localité 1], est entrée en vigueur au jour du présent jugement au regard de l'absence d'élément versé par les parties sur un éventuel recours. 

Si l’état d’insalubrité n’était pas déclaré au moment de la délivrance du commandement de payer le 6 mars 2025, il n’en demeure pas mois que le dégat des eaux était intervenu six mois auparavant et que les causes de l’arrêté d’insalubrité s’appuient sur le dégat des eaux susmentionné et qu’à tout le moins, le logement comportait les mêmes éléments permettant de caractériser l’indécence de ce dernier. 
 
En ces conditions, il peut en être déduit que le commandement de payer a été délivré le 6 mars 2025 alors que les bailleurs ne pouvaient ignoer l’état du lgoement, et qu’il a donc été délivré de mauvaise foi.
Il s’ensuit qu’il ne peut produire ses effets, à savoir à l'acquisition de la clause résolutoire et que les bailleurs ne peuvent faire valoir la résiliation du contrat de bail pour demander l'expulsion de l'occupant. 

En ces conditions, les demandes formées au titre l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion du locataire et de l'indemnité d'occupation seront rejetées. 




Sur l'insalubrité du logement et ses conséquences
 

Sur la demande de relogement

Aux termes de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.

En l'espèce l'arrêté préfectoral en date du 4 mai 2026 dispose dans son article 3 que " compte -tenu de la nature et de l'importance des travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité, ceux-ci devront être réalisés en milieu non occupé. 
Pendant la réalisation des travaux, les personnes mentionnées à l'article I sont tenues d'assurer l'hébergement temporaire de l'occupant en application des articles 1511-18, L.521-1 et L521-31 du code de la construction et de l'habitation. Elle doit également avoir informé les services du préfet de l'offre d'hébergement qu'elles auront faite à l'occupant, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêté ". 

A l'audience du 22 mai 2026, les bailleurs ont déclaré ne pas avoir été destinataires de l'arrêté préfectoral du 4 mai 2026, plausible au regard du caractère récent de l'arrêté. Ils n'ont donc pas été en capacité de former une proposition de logement. Il ne peut donc leur en être fait grief au jour du jugement. 
Il convient toutefois de leur rappeler cette obligation et de préciser que cette offre devra correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire et aux frais des propriétaires. 
La demande d'astreinte sera rejetée cette dernière apparaissant disproportionnée au regard de la résolution du litige. 


Sur la demande en paiement et l'exception d'inexécution :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Enfin, l'article 1219 du code civil relative à l'exception d'inexécution dispose qu'une partie peut refuse son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2018, du commandement de payer délivré le 6 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 mai 2026 que Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] font état d'arriérés de loyers et charges d'un montant de 28 400,94 euros, échéance de mai 2026 incluse. 
Le décompte confirme que Monsieur [E] [I] a cessé de payer ses loyers depuis décembre 2023. A l'audience, ce dernier reconnait tant le principe que le quantum de la dette. 

Toutefois, Monsieur [E] [I] soulève une exception d'inexécution au regard de l'état du logement, du dégât des eaux intervenus et des désordres engendrés, et de l'arrêté d'insalubrité pris par le préfet de [Localité 1]. 
Il n'est pas contesté que le dégât des eaux intervenu dans le logement a eu lieu le 22 octobre 2024, entrainant l'effondrement partiel du plafond, avec une présence d'humidité et de moisissures. Les deux rapports susmentionnés rédigés par l'expert Monsieur [L] [W] le 26 juin 2025 et par Monsieur [C] [N], inspecteur de salubrité, suite à la visite du logement le 15 septembre 2025 sont concordants sur les désordres du logement, à savoir l'effondrement d'une partie du plafond et un taux d'hydrométrie de 60%. 
Le logement présente des éléments d'indécence tels qu'il ne demeure plus en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. 
En raison de la gravité des manquements des bailleurs à leurs obligations, le preneur se trouve dans l'impossibilité d'user de la chose louée. Il s'ensuit que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. 
Le logement étant constitué d'un studio de 22 m2, il peut être considéré que l'effondrement du plafond non réparé à ce jour ainsi que ses conséquences, l'humidité constaté ont rendu le logement totalement inhabitable. 
A compter de cette date du 22 octobre 2024, le locataire établit donc le caractère totalement inhabitable du logement constituant une exception d'inexécution du logement. 

Il s'ensuit qu'à compter du 22 octobre 2024, Monsieur [E] [I] n'était plus redevable des loyers et charges. 
 
A contrario, antérieurement à cette date, Monsieur [E] [I] s'est abstenu partiellement de régler ses loyers, puis totalement à partir de décembre 2023. Il s'ensuit qu'il reste redevable de ces impayés de loyers qui s'élèvent à la somme de 14 215,25 euros au 1er octobre 2024. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] la somme de 14 215,25 euros, au titre des sommes dues au 7 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient enfin de rappeler qu'aux termes de l'Article L521-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 4 de l'arrêté du 4 mai 2026 que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il sera donc rappelé que jusqu'à la réalisation des travaux mentionnés dans l'arrêté précédemment visé, Monsieur [E] [I] ne sera pas tenu d'honorer ses loyers et charges fixés au contrat de bail à usage d'habitation en date du 1er février 2018. 

Sur les délais de paiement : 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Monsieur [E] [I], sollicite des délais de paiement. 
Il justifie de sa situation personnelle, père célibataire ayant une fille mineure à charge, qu'il accueille un weekend sur deux. 
Il précise également sa situation financière avec un revenu fiscal de référence de 19 247 euros au titre de ses revenus 2024. Il justifie percevoir l'allocation de retour à l'emploi, et est donc en mesure de régler la dette locative. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [E] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Sur la demande des bailleurs 

Au regard de la résolution du litige, la demande de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] sera rejetée. 

Sur les demandes du locataire 

Sur le préjudice de jouissance, il convient de considérer que l'effacement total des loyers postérieurement au dégât des eaux constitue la juste compensation du préjudice. Il ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé de celui a été déjà réparé. 
La demande formée à ce titre sera donc rejetée. 
 
Sur le préjudice le préjudice corporel, le locataire produit un certificat médical en date du 2 novembre 2024, faisant état d'une gonalgie postérieure droite une douleur au dos du pieds gauche et une contusion lombaire basse gauche. 
Il joint également des ordonnances et un compte rendu radiographique du 6 octobre 2025 des deux genoux concluant à de discrets signes d'arthrose fémoro-tibiale modérée bilatérale, mais ne permettant toutefois pas d'établir un lien de causalité entre le dégât des eaux et les problématiques de santé constatées. 
Le certificat médical du docteur [P] [G] en date du 3 octobre 2025 constate uniquement un syndrome anxieux mais aucune pathologie qui résulterait de l'état du logement. 
L'arrêt de travail produit en date du 3 octobre 2025 n'est pas concomitant du dégât des eaux, ne ait mention d'aucun élément médical ne permettant pas la encore d'établir un préjudice et un lien de causalité avec les désordres susmentionnés ; 
En ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur le préjudice moral et le préjudice d'anxiété, Monsieur [E] [I] fait état d'anxiété, de démarches régulières auprès de ses bailleurs pour mettre fin aux désordres et de l'inertie de ces derniers. 
Au jour du jugement, il ne peut être que constater que les désordres n'ont pas disparues, qu'ils mettent en danger la santé de l'occupant au point qu'un arrêté d'insalubrité a été pris par le préfet de [Localité 1] le 4 mai 2026. 
Il est manifeste que l'effondrement de ce plafond et les conditions d'habitation de Monsieur [E] [I] ont pu entrainer de l'anxiété, d'autant plus qu'il accueille dans ledit logement sa fille mineure un weekend sur deux ; 

Il convient en conséquence d'accueillir sa demande à ce titre et Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] seront condamnés à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Concernant la demande en remboursement des frais d’hébergement, il sollicite la somme de 1 146,65 euros et transmet des justificatifs entre le 5 et le 21 novembre 2024. Il ne peut toutefois fonder sa demande sur l’état d’insalubrité du logement à cette pariode le logement étant déclaré insalubre qu’à compter le 4 mai 2026. 
En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée. 


Sur la demande de capitalisation des intérêts : 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la compensation judiciaire

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
L'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, au regard de la résolution du litige et des créances réciproques des parties, il y a lieu d'ordonner la compensation judiciaire. 

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] les frais irrépétibles qu'ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire; 

CONSTATE que le commandement de payer délivré le 6 mars 2025 par Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] a été délivré de mauvaise foi et ne peut produire ses effets; 

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2018 entre Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] d'une part, et Monsieur [E] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] ; 

CONSTATE qu'un arrêté d'insalubrité a été rendu par le Préfet de police de [Localité 1] le 4 mai 2026 concernant le studio sis [Adresse 6] ; 

REJETTE la demande d'expulsion ainsi que celle formée au titre de l'indemnité d'occupation; 

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] la somme de 14 215,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mai 2026 échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ACCORDE un délai à Monsieur [E] [I] pour le paiement de ces sommes ; 

AUTORISE Monsieur [E] [I] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; 

RAPPELLE que les loyers et charges ne sont pas dus postérieurement à l'arrêté du 4 mai 2026 du Préfet de [Localité 1], à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, et sont dus à nouveau à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites ; 

RAPPELLE que Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] sont tenus d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;

REJETTE la demande d'astreinte : 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice corporel et en remboursement de frais d’hébergement formée par Monsieur [E] [I]; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et son préjudice d'anxiété ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; 

ORDONNE la compensation des créances ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] à verser à Monsieur [E] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CAPPEX ; 

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [H] [J] épouse [X] et Monsieur [E] [I] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la sante publique L1331-22, code civil 1348, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de procedure civile 469). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:24:46.487Z.