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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 11 juin 2026, n° 25/02423

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrats divers
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2022, la SCI [Adresse 3], a consenti à la SARL JACOMINO IMMOBILIER un bail de courte durée portant sur un local situé [Adresse 5], dérogeant au statut des baux commerciaux, pour un loyer de 11 400 euros, payable d’avance, par terme trimestriel au 1er jour du trimestre de location. Le contrat fixe à la charge du locataire un dépôt de garantie de 5 700 euros à verser au bailleur lors de la signature du bail. 

Un état des lieux de sortie était réalisée contradictoirement le 18 octobre 2024. 

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 la SARL JACOMINO IMMOBILIER a fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, aux fins notamment de voir:
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 850 euros correspondant à la somme indûment retenue par le bailleur sur la caution versée par le locataire ;
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour rétention abusive;
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

A l’audience utile du 5 mai 2026, la SARL JACOMINO IMMOBILIER, représentée par son conseil, reprend ses demandes initiales formulées dans son assignation du 12 mai 2025 et sollicite le débouté des demandes formulées par la SCI [Adresse 3]. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 3], représentée par son conseil, sollicite de la présente juridiction notamment de : 
- débouter la SARL JACOMINO IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer, le solde du dépôt de garantie, soit 2 800 euros ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts, le doublement de l’indemnité d’occupation du 2 octobre 2024 au 2 décembre 2024, soit 3 248,30 euros ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui remettre une facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 6 mois ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 11 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l’article L 145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Dès lors, le contrat relève exclusivement du droit commun du Code civil.

Il ressort de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La SARL JACOMINO IMMOBILIER demande de condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 850 euros correspondant à la somme indûment retenue par le bailleur sur la caution versée par le locataire. 
A ce titre elle rappelle que le dégât des eaux du 5 septembre 2024 ne peut lui être imputable, élément convenu dans un constat amiable. Elle relève avoir fait preuve de diligence pour procéder aux réparations et contacter les différents intervenants. Elle note que lors de l’état des lieux de sortie, seule la réparation de la fuite avait été réalisée par le syndic sur les parties communes. Elle conteste le manquement contractuel résultant du retard dans les travaux de remise en état, relevant que de tels travaux ne pouvaient être réalisés qu’à l’issue de la réparation de la fuite d’eau. Elle considère que la restitution des locaux a eu lieu le 18 octobre 2024, conformément à l’accord du bailleur. Dès lors, elle soutient que le bailleur n’est aucunement fondé à retenir une partie du dépôt de garantie. 

La SCI [Adresse 3] sollicite le débouté de la demande. 
Elle considère que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles. Elle relève l’absence de diligence du locataire depuis la déclaration de sinistre du 17 juillet 2024. Le défendeur note que le locataire n’a pas respecté son engagement de lui fournir l’attestation d’assurance de l’entreprise intervenant dans les locaux. Elle précise que le locataire a faussement indiqué le 30 septembre 2024 que les travaux étaient achevés. Elle considère qu’au regard de la restitution du local le 2 décembre 2024, ce retard constitue un manquement à l’obligation du locataire de rendre les lieux en bon état dans les délais, et ce au regard de l’occupation des lieux jusqu’en décembre et la non restitution des clés. Sur ce dernier point, Elle note que tant que toutes les clés n’ont pas été remises au bailleur, elle ne pouvait disposer du local, ni même pénétrer librement, de sorte que la restitution n’était pas effective. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail souscrit entre les parties qu’au visa de l’article 7, « qu’en garantie des obligations lui incombant au titre du présent bail et de la loi, le Preneur verse, à la signature du présent bail, au Bailleur qui lui en donne quittance, la somme de 5 700 euros correspondant à deux termes de loyers hors taxes et hors charges. Elle sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée d’occupation et jusqu’au règlement définitif de toutes sommes ou indemnités que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à sa sortie des locaux loués.»

L’article 10 dudit contrat, concernant l’entretien et les réparations, rappelle que le Preneur doit tenir les locaux loués en bon état d’entretien et de réparation. A ce titre, le Preneur s’oblige à exécuter, de son propre chef et à ses frais, tous travaux d’entretien et de réparation des locaux loués, de leurs installations et biens d’équipements, au besoin en prévoyant leur remplacement, même dans l’hypothèse où ses travaux seraient occasionnés par un cas de force majeur. 

Au visa de l’article 15, en cas de sinistre, le Preneur s’engage à déclarer le sinistre dès qu’il en a connaissance, faute de quoi il demeurera personnellement responsable des dégâts dont le montant n’aurait pu, par suite de l’omission ou de retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie qui assure l’immeuble. 

Concernant la restitution des lieux, le contrat stipule en son article 21 que le preneur devra restituer les locaux également en bon état d’entretien et de réparation, et en cas de maintien dans les lieux le Preneur sera redevable d’une indemnité journalière d’occupation de 100 euros. 

Le 23 décembre 2024, la SCI [Adresse 3] restituait au demandeur la moitié du dépôt de garantie, soit la somme de 2 850 euros. 

Il ressort des pièces versées au débat que le 5 septembre 2024 un constat amiable de dégât des eaux a été réalisé entre la SARL JACOMINO IMMOBILIER et le syndic de la copropriété de l’immeuble, faisant état d’une « fuite provenant de la colonne EU CABINET AGIT : syndic du [Adresse 6] (immeuble mitoyen). Il convient de relever qu’à cette date la cause du sinistre n’est pas réparée est l’origine du dégât ne provient pas du local litigieux. Si la date du sinistre n’est pas indiquée, il ressort des échanges par messages téléphoniques entre les parties que c’est à compter du 17 juillet 2024 que des fuites sont constatées par le locataire. 

Il apparaît à la lecture des courriels entre la SARL JACOMINO IMMOBILIER et son assurance que c’est à compter du 4 septembre 2024 que le locataire a contacté son assurance. 

Si la SARL JACOMINO IMMOBILIER n’a pas contacté son assurance dans un délai immédiat à compter du 17 juillet 2024, jour où il avait connaissance d’un dégât des eaux, le locataire a néanmoins procédé aux démarches nécessaires pour réaliser le constat amiable et contacter le syndicat des copropriétaires dès le 5 septembre. A cette date, il est établi que la cause du dégât des eaux n’est pas réparé.

Aucun travaux de remise en état ne peut être envisagé avant la réparation de la cause du dégât des eaux, qui ne sera acté qu’à compter de la fin du mois de septembre, comme le rappelle le courriel du 30 septembre 2024.

L’absence de communication immédiate par le locataire à son assureur du dégât des eaux est sans conséquence réelle. Le contrat de bail soumet le Preneur à une telle obligation de diligence dans la seule perspective de sa responsabilité personnelle en cas de non prise en compte intégrale des dégâts par l’assurance. Or, la question de la prise en charge des frais de réparations par l’assurance n’est nullement l’objet du présent litige. 

Ainsi, il n’est pas démontré un défaut de diligence de la part du locataire. 

Par ailleurs, ledit courriel du 30 septembre 2024 de la SARL JACOMINO IMMOBILIER, informant le bailleur de son congé avec libération le 17 octobre 2024, indique clairement que si les travaux relatifs au dégât des eaux ont été achevés, il demeure en attente du devis pour la rénovation des murs impactés. Le locataire a été parfaitement transparent et n’a nullement trompé le bailleur sur l’état du local litigieux avant l’état des lieux de sortie. 

Ainsi, il n’est pas démontré un manquement contractuel du locataire à ce titre. 

Enfin, l’état des lieux de sortie, contradictoirement réalisé le 18 octobre 2024, indique clairement que le dégât des eaux qui a eu lieu dans l’appartement n’est pas de la responsabilité de la SARL JACOMINO IMMOBILIER, et qu’une entreprise a été mandatée par le locataire pour réaliser les travaux de plâtrerie et de peinture sur les deux murs impactés. Il est clairement stipulé qu’à l’issue des travaux le dépôt de garantie sera restitué.

Il est constant que les travaux ont été réalisés et que le dernier jeu de clé a été remis le 2 décembre 2024. La SCI [Adresse 3] ne fait état d’aucune difficulté concernant le bon état d’entretien et de réparation de l’appartement à l’issu desdits travaux. 

Comme le rappelle l’état des lieux de sorties et les échanges de courriel, les parties ont convenu que le dernier jeu de clés serait restitué à l’issue des travaux pour permettre à l’entreprise de réaliser lesdits travaux de remise en état. Ainsi, au regard de cet accord il ne peut être valablement considéré que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a joui des locaux jusqu’au 2 décembre 2024. 

En outre, si le locataire ne verse pas l’attestation d’assurance de l’entreprise en charge des travaux, il ne ressort pas du contrat de bail l’existence d’une telle obligation à la charge du Preneur. 


Dès lors, il n’est pas démontré par la SCI [Adresse 3] l’existence d’un quelconque manquement contractuel du locataire, justifiant la retenue de 2 850 euros du dépôt de garantie. 

Par conséquent, la SCI [Adresse 3] sera condamnée à verser à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 850 euros, au titre du solde du dépôt de garantie. En raison de l’absence de fondement contractuel, la SARL JACOMINO IMMOBILIER sera déboutée par voie de conséquence de sa demande subséquente de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER au paiement de l’autre moité du dépôt du dépôt de garantie. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de condamnation au paiement de 3 248,30 euros à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, comme il a été rappelé, il ressort de l’état des lieux de sortie et des échanges de courriel que les parties ont convenu que le dernier jeu de clés serait restitué à l’issue des travaux pour permettre à l’entreprise de réaliser les travaux de remise en état. 

Ainsi, il ne peut être valablement considéré que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a joui des locaux jusqu’au 2 décembre 2024. 

Par ailleurs, il n’est pas démontré par la SCI [Adresse 3] l’existence d’une faute commise par la SARL JACOMINO IMMOBILIER. 

Par conséquent la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de condamnation sous astreinte à la production de pièce : 

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile alinéa 2 : si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime. 

Aux termes de l’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

La SCI [Adresse 3] demande de condamner la SCI SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui remettre une facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 6 mois ;

La SARL JACOMINO IMMOBILIER s’oppose à cette demande. 

En l’espèce, la défenderesse ne fonde dans ses conclusions sa demande de production de pièce sur aucun fondement juridique. En l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, le juge du fond doit examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

Pour mémoire, le juge dispose en matière de production forcée de pièce, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

Or, au regard de l’absence de faute contractuelle à l’encontre du demandeur, aucun élément sérieux ne justifie de faire droit à la demande de production de pièce sollicitée par la SCI [Adresse 3]. 

Par conséquent, la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de condamnation de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de paiement de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le demandeur sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts à raison de la rétention abusive

La SCI [Adresse 3] s’oppose à cette demande. 

En l’espèce, la SARL JACOMINO IMMOBILIER n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du débiteur. Au surplus, il ne justifie d’aucune résistance de la part de la SCI [Adresse 3], et ne produit aucune mise en demeure.

Par conséquent la SARL JACOMINO IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens :
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 3] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles :
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SCI [Adresse 3] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SCI [Adresse 3] sera donc condamnée à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 850 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 850 euros ; 

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 3 248,30 euros à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de production sous astreinte de la facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ;

DÉBOUTE la SARL JACOMINO IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ; 

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 11 Juin 2026

N° RG 25/02423 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QPWW




 




 
























Grosse délivrée
à Me D’ORTOLI

Expédition délivrée
à Me GARCIA

le







DEMANDERESSE:

S.A.R.L. JACOMINO IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Camille D’ORTOLI, avocate au barreau de GRASSE


DEFENDERESSE:

SCI [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE


COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe 

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2022, la SCI [Adresse 3], a consenti à la SARL JACOMINO IMMOBILIER un bail de courte durée portant sur un local situé [Adresse 5], dérogeant au statut des baux commerciaux, pour un loyer de 11 400 euros, payable d’avance, par terme trimestriel au 1er jour du trimestre de location. Le contrat fixe à la charge du locataire un dépôt de garantie de 5 700 euros à verser au bailleur lors de la signature du bail. 

Un état des lieux de sortie était réalisée contradictoirement le 18 octobre 2024. 

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 la SARL JACOMINO IMMOBILIER a fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, aux fins notamment de voir:
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 850 euros correspondant à la somme indûment retenue par le bailleur sur la caution versée par le locataire ;
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour rétention abusive;
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

A l’audience utile du 5 mai 2026, la SARL JACOMINO IMMOBILIER, représentée par son conseil, reprend ses demandes initiales formulées dans son assignation du 12 mai 2025 et sollicite le débouté des demandes formulées par la SCI [Adresse 3]. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 3], représentée par son conseil, sollicite de la présente juridiction notamment de : 
- débouter la SARL JACOMINO IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer, le solde du dépôt de garantie, soit 2 800 euros ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts, le doublement de l’indemnité d’occupation du 2 octobre 2024 au 2 décembre 2024, soit 3 248,30 euros ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui remettre une facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 6 mois ;
- condamner la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 11 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l’article L 145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Dès lors, le contrat relève exclusivement du droit commun du Code civil.

Il ressort de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

La SARL JACOMINO IMMOBILIER demande de condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 850 euros correspondant à la somme indûment retenue par le bailleur sur la caution versée par le locataire. 
A ce titre elle rappelle que le dégât des eaux du 5 septembre 2024 ne peut lui être imputable, élément convenu dans un constat amiable. Elle relève avoir fait preuve de diligence pour procéder aux réparations et contacter les différents intervenants. Elle note que lors de l’état des lieux de sortie, seule la réparation de la fuite avait été réalisée par le syndic sur les parties communes. Elle conteste le manquement contractuel résultant du retard dans les travaux de remise en état, relevant que de tels travaux ne pouvaient être réalisés qu’à l’issue de la réparation de la fuite d’eau. Elle considère que la restitution des locaux a eu lieu le 18 octobre 2024, conformément à l’accord du bailleur. Dès lors, elle soutient que le bailleur n’est aucunement fondé à retenir une partie du dépôt de garantie. 

La SCI [Adresse 3] sollicite le débouté de la demande. 
Elle considère que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles. Elle relève l’absence de diligence du locataire depuis la déclaration de sinistre du 17 juillet 2024. Le défendeur note que le locataire n’a pas respecté son engagement de lui fournir l’attestation d’assurance de l’entreprise intervenant dans les locaux. Elle précise que le locataire a faussement indiqué le 30 septembre 2024 que les travaux étaient achevés. Elle considère qu’au regard de la restitution du local le 2 décembre 2024, ce retard constitue un manquement à l’obligation du locataire de rendre les lieux en bon état dans les délais, et ce au regard de l’occupation des lieux jusqu’en décembre et la non restitution des clés. Sur ce dernier point, Elle note que tant que toutes les clés n’ont pas été remises au bailleur, elle ne pouvait disposer du local, ni même pénétrer librement, de sorte que la restitution n’était pas effective. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail souscrit entre les parties qu’au visa de l’article 7, « qu’en garantie des obligations lui incombant au titre du présent bail et de la loi, le Preneur verse, à la signature du présent bail, au Bailleur qui lui en donne quittance, la somme de 5 700 euros correspondant à deux termes de loyers hors taxes et hors charges. Elle sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée d’occupation et jusqu’au règlement définitif de toutes sommes ou indemnités que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à sa sortie des locaux loués.»

L’article 10 dudit contrat, concernant l’entretien et les réparations, rappelle que le Preneur doit tenir les locaux loués en bon état d’entretien et de réparation. A ce titre, le Preneur s’oblige à exécuter, de son propre chef et à ses frais, tous travaux d’entretien et de réparation des locaux loués, de leurs installations et biens d’équipements, au besoin en prévoyant leur remplacement, même dans l’hypothèse où ses travaux seraient occasionnés par un cas de force majeur. 

Au visa de l’article 15, en cas de sinistre, le Preneur s’engage à déclarer le sinistre dès qu’il en a connaissance, faute de quoi il demeurera personnellement responsable des dégâts dont le montant n’aurait pu, par suite de l’omission ou de retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie qui assure l’immeuble. 

Concernant la restitution des lieux, le contrat stipule en son article 21 que le preneur devra restituer les locaux également en bon état d’entretien et de réparation, et en cas de maintien dans les lieux le Preneur sera redevable d’une indemnité journalière d’occupation de 100 euros. 

Le 23 décembre 2024, la SCI [Adresse 3] restituait au demandeur la moitié du dépôt de garantie, soit la somme de 2 850 euros. 

Il ressort des pièces versées au débat que le 5 septembre 2024 un constat amiable de dégât des eaux a été réalisé entre la SARL JACOMINO IMMOBILIER et le syndic de la copropriété de l’immeuble, faisant état d’une « fuite provenant de la colonne EU CABINET AGIT : syndic du [Adresse 6] (immeuble mitoyen). Il convient de relever qu’à cette date la cause du sinistre n’est pas réparée est l’origine du dégât ne provient pas du local litigieux. Si la date du sinistre n’est pas indiquée, il ressort des échanges par messages téléphoniques entre les parties que c’est à compter du 17 juillet 2024 que des fuites sont constatées par le locataire. 

Il apparaît à la lecture des courriels entre la SARL JACOMINO IMMOBILIER et son assurance que c’est à compter du 4 septembre 2024 que le locataire a contacté son assurance. 

Si la SARL JACOMINO IMMOBILIER n’a pas contacté son assurance dans un délai immédiat à compter du 17 juillet 2024, jour où il avait connaissance d’un dégât des eaux, le locataire a néanmoins procédé aux démarches nécessaires pour réaliser le constat amiable et contacter le syndicat des copropriétaires dès le 5 septembre. A cette date, il est établi que la cause du dégât des eaux n’est pas réparé.

Aucun travaux de remise en état ne peut être envisagé avant la réparation de la cause du dégât des eaux, qui ne sera acté qu’à compter de la fin du mois de septembre, comme le rappelle le courriel du 30 septembre 2024.

L’absence de communication immédiate par le locataire à son assureur du dégât des eaux est sans conséquence réelle. Le contrat de bail soumet le Preneur à une telle obligation de diligence dans la seule perspective de sa responsabilité personnelle en cas de non prise en compte intégrale des dégâts par l’assurance. Or, la question de la prise en charge des frais de réparations par l’assurance n’est nullement l’objet du présent litige. 

Ainsi, il n’est pas démontré un défaut de diligence de la part du locataire. 

Par ailleurs, ledit courriel du 30 septembre 2024 de la SARL JACOMINO IMMOBILIER, informant le bailleur de son congé avec libération le 17 octobre 2024, indique clairement que si les travaux relatifs au dégât des eaux ont été achevés, il demeure en attente du devis pour la rénovation des murs impactés. Le locataire a été parfaitement transparent et n’a nullement trompé le bailleur sur l’état du local litigieux avant l’état des lieux de sortie. 

Ainsi, il n’est pas démontré un manquement contractuel du locataire à ce titre. 

Enfin, l’état des lieux de sortie, contradictoirement réalisé le 18 octobre 2024, indique clairement que le dégât des eaux qui a eu lieu dans l’appartement n’est pas de la responsabilité de la SARL JACOMINO IMMOBILIER, et qu’une entreprise a été mandatée par le locataire pour réaliser les travaux de plâtrerie et de peinture sur les deux murs impactés. Il est clairement stipulé qu’à l’issue des travaux le dépôt de garantie sera restitué.

Il est constant que les travaux ont été réalisés et que le dernier jeu de clé a été remis le 2 décembre 2024. La SCI [Adresse 3] ne fait état d’aucune difficulté concernant le bon état d’entretien et de réparation de l’appartement à l’issu desdits travaux. 

Comme le rappelle l’état des lieux de sorties et les échanges de courriel, les parties ont convenu que le dernier jeu de clés serait restitué à l’issue des travaux pour permettre à l’entreprise de réaliser lesdits travaux de remise en état. Ainsi, au regard de cet accord il ne peut être valablement considéré que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a joui des locaux jusqu’au 2 décembre 2024. 

En outre, si le locataire ne verse pas l’attestation d’assurance de l’entreprise en charge des travaux, il ne ressort pas du contrat de bail l’existence d’une telle obligation à la charge du Preneur. 


Dès lors, il n’est pas démontré par la SCI [Adresse 3] l’existence d’un quelconque manquement contractuel du locataire, justifiant la retenue de 2 850 euros du dépôt de garantie. 

Par conséquent, la SCI [Adresse 3] sera condamnée à verser à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 850 euros, au titre du solde du dépôt de garantie. En raison de l’absence de fondement contractuel, la SARL JACOMINO IMMOBILIER sera déboutée par voie de conséquence de sa demande subséquente de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER au paiement de l’autre moité du dépôt du dépôt de garantie. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de condamnation au paiement de 3 248,30 euros à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, comme il a été rappelé, il ressort de l’état des lieux de sortie et des échanges de courriel que les parties ont convenu que le dernier jeu de clés serait restitué à l’issue des travaux pour permettre à l’entreprise de réaliser les travaux de remise en état. 

Ainsi, il ne peut être valablement considéré que la SARL JACOMINO IMMOBILIER a joui des locaux jusqu’au 2 décembre 2024. 

Par ailleurs, il n’est pas démontré par la SCI [Adresse 3] l’existence d’une faute commise par la SARL JACOMINO IMMOBILIER. 

Par conséquent la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de condamnation sous astreinte à la production de pièce : 

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile alinéa 2 : si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime. 

Aux termes de l’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

La SCI [Adresse 3] demande de condamner la SCI SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui remettre une facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 6 mois ;

La SARL JACOMINO IMMOBILIER s’oppose à cette demande. 

En l’espèce, la défenderesse ne fonde dans ses conclusions sa demande de production de pièce sur aucun fondement juridique. En l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, le juge du fond doit examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

Pour mémoire, le juge dispose en matière de production forcée de pièce, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

Or, au regard de l’absence de faute contractuelle à l’encontre du demandeur, aucun élément sérieux ne justifie de faire droit à la demande de production de pièce sollicitée par la SCI [Adresse 3]. 

Par conséquent, la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de condamnation de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de paiement de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le demandeur sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts à raison de la rétention abusive

La SCI [Adresse 3] s’oppose à cette demande. 

En l’espèce, la SARL JACOMINO IMMOBILIER n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du débiteur. Au surplus, il ne justifie d’aucune résistance de la part de la SCI [Adresse 3], et ne produit aucune mise en demeure.

Par conséquent la SARL JACOMINO IMMOBILIER sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens :
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 3] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles :
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SCI [Adresse 3] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SCI [Adresse 3] sera donc condamnée à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 850 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 850 euros ; 

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SARL JACOMINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 3 248,30 euros à titre d’indemnité d’occupation ou de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle de production sous astreinte de la facture des travaux réalisés dans les locaux litigieux, mentionnant les travaux de plâtrerie et l’adresse du local où ils ont été effectués ; ainsi que le justificatif de l’assurance de l’entreprise ayant réalisée dans les locaux litigieux ;

DÉBOUTE la SARL JACOMINO IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ; 

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL JACOMINO IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code de procedure civile L131-1, code de commerce L145-5, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T21:14:25.482Z.