notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 15 juin 2026, n° 25/01375

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Motifs

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995, l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord a donné en location à Madame [J] [V] un pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer d’un montant de 370 euros. 

Par courrier en date du 22 mars 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, agissant au nom de l’ancien OPH du département des CÔTES DU NORD, a alerté Madame [J] [V] sur le constat de nombreux encombrants devant son logement. Se fondant sur l’article 2-5 du règlement annexé au contrat de bail, le bailleur social a mis en demeure sa locataire d’évacuer les encombrants avec le 20 avril 2023.

Par courrier en date du 20 avril 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a souhaité rencontrer Madame [J] [V] pour discuter de ses conditions d’occupation du logement et a proposé un rendez-vous le 4 mai 2023 à 10h30.

Un nouveau rendez-vous a été fixé pour le jeudi 15 juin 2023 à 11h30 ; Madame [J] [V] n’étant pas présente au rendez-vous du 4 mai 2023.

Malgré plusieurs autres rendez-vous posés, par courrier en date du 24 janvier 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fixé un ultime rendez-vous au 12 février 2024 avec mise en demeure de procéder à la remise en état des espaces extérieurs, du garage et la possibilité d’organiser une visite du logement, avec saisine du juge.

Par requête en date du 7 juin 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a demandé au juge des contentieux de la protection de faire injonction à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-faire procéder à l’enlèvement des encombrants devant le logement ;
-de faire procéder à la taille de la végétation ;
-de donner accès au logement au représentant de l’OPH afin de vérifier les conditions d’occupation des lieux par la locataire.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants entreposés de part et d’autre du pavillon ;
-procéder à l’enlèvement des deux véhicules (voiture et scooter) immobilisés devant le pavillon ;
-procéder à la taille des végétaux ;
-justifier auprès de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la réalisation des travaux ;
-permettre l’accès de son logement au représentant de l’office HLM sur justification de sa qualité ;

Le juge des contentieux de la protection a également fixé au lundi 21 octobre 2024 l’audience si Madame [J] [C] épouse [V] n’exécutaient pas les injonctions de faire qui lui ont été signifiées.

L’ordonnance d’injonction de faire a été adressée à Madame [J] [C] épouse [V] par lettre recommandée avec accusé réception. Madame [J] [C] épouse [V] a été avisé du pli mais celui-ci n’a pas été réclamé.

Par courrier en date du 19 août 2024, le greffe du tribunal judiciaire a invité l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT à faire signifier l’ordonnance d’injonction de faire par un commissaire de justice.

A l’audience du 21 octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, est représentée par un agent. Le bailleur social explique qu’il essaie en vain de rentrer en contact avec Madame [J] [C] épouse [V], et que l’idée est de pouvoir entrer en contact avec la locataire. L’OPH précise qu’éventuellement il y aurait une demande d’expulsion mais qu’il ne veut pas en arriver là.

Madame [J] [C] épouse [V] est non comparante. 



Par jugement en date du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection, constatant que le bailleur social n’a pas fait signifier l’ordonnance d’injonction de faire par commissaire de justice à Madame [C] épouse [V], a prononcé une radiation de l’affaire et rappelé qu’une demande de ré-enrôlement était possible en cas de preuve de la réalisation de la diligence requise.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice le 10 février 2025 pour un impayé de loyers de 5922,44 euros au 29 janvier 2025.

Par courriel du 18 mars 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a rapporté la preuve de la signification de l’ordonnance d’injonction de faire à Madame [J] [C] épouse [V] et demandé la remise au rôle de l’affaire.

L’affaire a été réenrôlé à l’audience du 22 septembre 2025. 

En parallèle faute de régularisation de l’impayé de loyers, l’OPH a fait délivrer une assignation le 19 mai 2025 pour l’audience du 27 octobre 2025 aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement des impayés de Madame [J] [C] épouse [V].

A l’audience du 22 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 27 octobre 2025 pour que les deux recours (injonction de procédure à un désencombrement du logement et acquisition de la clause résolutoire) soient appelés à la même audience.

A l’audience du 27 octobre 2025, le bailleur social a demandé le renvoi des affaires afin de voir si Madame [J] [C] épouse [V] poursuivait l’apurement de sa dette de loyers.

Les affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 23 février 2026.

A cette audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par un agent muni d’un pouvoir. Le bailleur social, s’en rapportant à ses écritures a demandé au juge des contentieux de la protection :
-de prononcer la jonction des deux recours (RG 24-76 et RG 25-1375) ;
-de constater que Madame [J] [C] épouse [V] a soldé sa dette depuis le 10 octobre 2025 ;
-de constater que Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas exécuté ses obligations de locataire rappelées dans l’ordonnance d’injonction de faire ;
-de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de ses obligations par le locataire ;
-d’ordonner faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [C] épouse [V], si besoin avec le concours de la force publique.

En défense, Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas comparu. 

Un procès-verbal de carence a été rendu par les services chargés de réaliser le diagnostic social et financier ; Madame [J] [C] épouse [V] ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026, prorogé au 15 juin 2026

EXPOSE DES MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1–Sur la jonction des deux recours

Selon l'article 367 du Code de procédure civile, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Au regard du lien évident entre les deux instances pendantes, l'une fondée sur la demande de résiliation du contrat de bail pour trouble de jouissance et l'autre fondée sur la demande de résolution du contrat de bail pour loyers impayés, il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire juger ensemble.

Par conséquent, il sera prononcé la jonction des recours RG 24-76 et RG 25-1375 sous le numéro RG 24-76.


2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il convient de constater qu’à l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a informé le juge des contentieux de la protection que Madame [J] [C] épouse [V] a régularisé sa dette de loyers. 

Cette régularisation est intervenue le 10 octobre 2025, soit après l’écoulement du délai prévu avec le commandement de payer délivré le 10 février 2025.


3 – Sur l’inexécution de ses obligations par le locataire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges (…) ;
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination (…) ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (…) ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le Conseil d’Etat ;
e) De permettre l’accès au lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (…)

L’obligation d’entretien courant est précisée par le décret n°87-712 du 26 août 1987, avec une annexe reprenant les entretiens à la charge du locataire :
-jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Et selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement (…), le bailleur peut, suivant les circonstance, faire résilier le bail.

Plus précisément, selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés par des tiers ou le locataire.


* * *

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995, l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord a donné en location à Madame [J] [V] un pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Depuis le 22 mars 2023 l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, venant aux droits de l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord,a effectué de nombreuses démarches auprès de Madame [J] [C] épouse [V] pour qu’elle procède au désencombrement des extérieurs de son logement et à la taille des végétaux du jardin rattaché à son logement.

A défaut de rencontres initiées par le bailleur, celui-ci a adressé à Madame [J] [C] épouse [V] une mise en demeure le 13 février 2024, avant de saisir le juge des contentieux de la protection d’une requête.

Au soutien de sa demande d’ordonnance d’injonction de faire, le bailleur social a produit :
-une planche de photos du 10 mars 2023 montrant la présence de véhicule (voiture et un scooter devant le pavillon), des poubelles présentes à la porte du logement ainsi que devant la porte du garage, des végétaux envahissant une allée ;
-un courrier de mise en demeure du 22 mars 2023 rappelant l’article 2-5 du règlement intérieur interdisant au locataire de déposer des encombrants aux abords des logements ;
-des courriers de tentatives de rencontres avec Madame [J] [C] épouse [V] (20 avril 2023, 9 mai 2023, 24 janvier 2024)
-une nouvelle mise en demeure du 13 février 2024.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants entreposés de part et d’autre du pavillon ;
-procéder à l’enlèvement des deux véhicules (voiture et scooter) immobilisés devant le pavillon ;
-procéder à la taille des végétaux ;
-justifier auprès de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la réalisation des travaux ;
-permettre l’accès de son logement au représentant de l’office HLM sur justification de sa qualité.

Cette ordonnance a fait l’objet d’une signification à Madame [J] [C] épouse [V] le 18 septembre 2025 remise à personne.

A l’appui de sa demande, le bailleur produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 qui fait état :
De la présence d’un véhicule PEUGEOT modèle 206 immatriculé 5544 WR qui est entièrement verdi et avec les pneus dégonflés ;
Les parterres ne sont pas entretenus (grand arbuste non taillé, lierre qui s’étale) ;
Présence de sacs avec des vêtements entreposés devant la porte d’entrée du pavillon ;
Le jardin est clôturé par un grillage ancien garni de végétation et de liserons, la haie séparative avec la propriété mitoyenne située à gauche est non taillée ;
L’ensemble du jardin est en friche.

Il est manifeste que Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas exécuté les obligations que le juge lui avait faites dans le cadre de l’ordonnance d’injonction de faire.

Le juge ne peut que constater la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles de locataire tant l’entretien du bien loué que dans le fait de jouir paisiblement des lieux en n’encombrant pas les parties communes.

En conséquent, le contrat de bail conclu le 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995 par Madame [J] [C] épouse [V] portant sur le pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sera résilié.

4-Sur la demande d’expulsion

Le contrat de bail étant résilié, Madame [J] [C] épouse [V] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux.





Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

5-Sur l’indemnité d’occupation:

Dans l’attente de son départ, Madame [J] [C] épouse [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, avec indexation légale à compter du jugement, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

6- Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [C] épouse [V] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, 
statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des recours RG 24-76 et RG 25-1375 sous le numéro RG 24-76 ;

CONSTATE que à Madame [J] [C] épouse [V] est à jour de ses loyers ;

CONSTATE le manquement de Madame [J] [C] épouse [V] à ses obligations contractuelles ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu par Madame [J] [C] épouse [V] le 14 décembre 1995 portant sur le pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [C] épouse [V] et tous les autres occupants de son chef, de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [C] épouse [V] et les autres occupants des lieux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pourra, à l'issue de ce délai, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [C] épouse [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026.
 
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION






Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT
- 1 CCC par LS à [J] [C] épouse [V]
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00273
N° RG 25/01375 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F4EP
Le 15 JUIN 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 15 JUIN 2026 après prorogation

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le quinze Juin deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, 
Dont le siège social est sis [Adresse 3] 
[Localité 3]
Représenté par Madame [H], munie d’un pouvoir de représentation,


ET :

Madame [J] [C] épouse [V], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée,













 -1-
EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995, l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord a donné en location à Madame [J] [V] un pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer d’un montant de 370 euros. 

Par courrier en date du 22 mars 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, agissant au nom de l’ancien OPH du département des CÔTES DU NORD, a alerté Madame [J] [V] sur le constat de nombreux encombrants devant son logement. Se fondant sur l’article 2-5 du règlement annexé au contrat de bail, le bailleur social a mis en demeure sa locataire d’évacuer les encombrants avec le 20 avril 2023.

Par courrier en date du 20 avril 2023, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a souhaité rencontrer Madame [J] [V] pour discuter de ses conditions d’occupation du logement et a proposé un rendez-vous le 4 mai 2023 à 10h30.

Un nouveau rendez-vous a été fixé pour le jeudi 15 juin 2023 à 11h30 ; Madame [J] [V] n’étant pas présente au rendez-vous du 4 mai 2023.

Malgré plusieurs autres rendez-vous posés, par courrier en date du 24 janvier 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fixé un ultime rendez-vous au 12 février 2024 avec mise en demeure de procéder à la remise en état des espaces extérieurs, du garage et la possibilité d’organiser une visite du logement, avec saisine du juge.

Par requête en date du 7 juin 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a demandé au juge des contentieux de la protection de faire injonction à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-faire procéder à l’enlèvement des encombrants devant le logement ;
-de faire procéder à la taille de la végétation ;
-de donner accès au logement au représentant de l’OPH afin de vérifier les conditions d’occupation des lieux par la locataire.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants entreposés de part et d’autre du pavillon ;
-procéder à l’enlèvement des deux véhicules (voiture et scooter) immobilisés devant le pavillon ;
-procéder à la taille des végétaux ;
-justifier auprès de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la réalisation des travaux ;
-permettre l’accès de son logement au représentant de l’office HLM sur justification de sa qualité ;

Le juge des contentieux de la protection a également fixé au lundi 21 octobre 2024 l’audience si Madame [J] [C] épouse [V] n’exécutaient pas les injonctions de faire qui lui ont été signifiées.

L’ordonnance d’injonction de faire a été adressée à Madame [J] [C] épouse [V] par lettre recommandée avec accusé réception. Madame [J] [C] épouse [V] a été avisé du pli mais celui-ci n’a pas été réclamé.

Par courrier en date du 19 août 2024, le greffe du tribunal judiciaire a invité l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT à faire signifier l’ordonnance d’injonction de faire par un commissaire de justice.

A l’audience du 21 octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, est représentée par un agent. Le bailleur social explique qu’il essaie en vain de rentrer en contact avec Madame [J] [C] épouse [V], et que l’idée est de pouvoir entrer en contact avec la locataire. L’OPH précise qu’éventuellement il y aurait une demande d’expulsion mais qu’il ne veut pas en arriver là.

Madame [J] [C] épouse [V] est non comparante. 



Par jugement en date du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection, constatant que le bailleur social n’a pas fait signifier l’ordonnance d’injonction de faire par commissaire de justice à Madame [C] épouse [V], a prononcé une radiation de l’affaire et rappelé qu’une demande de ré-enrôlement était possible en cas de preuve de la réalisation de la diligence requise.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice le 10 février 2025 pour un impayé de loyers de 5922,44 euros au 29 janvier 2025.

Par courriel du 18 mars 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a rapporté la preuve de la signification de l’ordonnance d’injonction de faire à Madame [J] [C] épouse [V] et demandé la remise au rôle de l’affaire.

L’affaire a été réenrôlé à l’audience du 22 septembre 2025. 

En parallèle faute de régularisation de l’impayé de loyers, l’OPH a fait délivrer une assignation le 19 mai 2025 pour l’audience du 27 octobre 2025 aux fins d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement des impayés de Madame [J] [C] épouse [V].

A l’audience du 22 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 27 octobre 2025 pour que les deux recours (injonction de procédure à un désencombrement du logement et acquisition de la clause résolutoire) soient appelés à la même audience.

A l’audience du 27 octobre 2025, le bailleur social a demandé le renvoi des affaires afin de voir si Madame [J] [C] épouse [V] poursuivait l’apurement de sa dette de loyers.

Les affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 23 février 2026.

A cette audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par un agent muni d’un pouvoir. Le bailleur social, s’en rapportant à ses écritures a demandé au juge des contentieux de la protection :
-de prononcer la jonction des deux recours (RG 24-76 et RG 25-1375) ;
-de constater que Madame [J] [C] épouse [V] a soldé sa dette depuis le 10 octobre 2025 ;
-de constater que Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas exécuté ses obligations de locataire rappelées dans l’ordonnance d’injonction de faire ;
-de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de ses obligations par le locataire ;
-d’ordonner faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [C] épouse [V], si besoin avec le concours de la force publique.

En défense, Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas comparu. 

Un procès-verbal de carence a été rendu par les services chargés de réaliser le diagnostic social et financier ; Madame [J] [C] épouse [V] ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026, prorogé au 15 juin 2026

EXPOSE DES MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1–Sur la jonction des deux recours

Selon l'article 367 du Code de procédure civile, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Au regard du lien évident entre les deux instances pendantes, l'une fondée sur la demande de résiliation du contrat de bail pour trouble de jouissance et l'autre fondée sur la demande de résolution du contrat de bail pour loyers impayés, il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire juger ensemble.

Par conséquent, il sera prononcé la jonction des recours RG 24-76 et RG 25-1375 sous le numéro RG 24-76.


2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il convient de constater qu’à l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a informé le juge des contentieux de la protection que Madame [J] [C] épouse [V] a régularisé sa dette de loyers. 

Cette régularisation est intervenue le 10 octobre 2025, soit après l’écoulement du délai prévu avec le commandement de payer délivré le 10 février 2025.


3 – Sur l’inexécution de ses obligations par le locataire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges (…) ;
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination (…) ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (…) ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le Conseil d’Etat ;
e) De permettre l’accès au lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (…)

L’obligation d’entretien courant est précisée par le décret n°87-712 du 26 août 1987, avec une annexe reprenant les entretiens à la charge du locataire :
-jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Et selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement (…), le bailleur peut, suivant les circonstance, faire résilier le bail.

Plus précisément, selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés par des tiers ou le locataire.


* * *

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995, l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord a donné en location à Madame [J] [V] un pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Depuis le 22 mars 2023 l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, venant aux droits de l’office public d’habitation à loyer modéré du département des Côtes du Nord,a effectué de nombreuses démarches auprès de Madame [J] [C] épouse [V] pour qu’elle procède au désencombrement des extérieurs de son logement et à la taille des végétaux du jardin rattaché à son logement.

A défaut de rencontres initiées par le bailleur, celui-ci a adressé à Madame [J] [C] épouse [V] une mise en demeure le 13 février 2024, avant de saisir le juge des contentieux de la protection d’une requête.

Au soutien de sa demande d’ordonnance d’injonction de faire, le bailleur social a produit :
-une planche de photos du 10 mars 2023 montrant la présence de véhicule (voiture et un scooter devant le pavillon), des poubelles présentes à la porte du logement ainsi que devant la porte du garage, des végétaux envahissant une allée ;
-un courrier de mise en demeure du 22 mars 2023 rappelant l’article 2-5 du règlement intérieur interdisant au locataire de déposer des encombrants aux abords des logements ;
-des courriers de tentatives de rencontres avec Madame [J] [C] épouse [V] (20 avril 2023, 9 mai 2023, 24 janvier 2024)
-une nouvelle mise en demeure du 13 février 2024.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Madame [J] [C] épouse [V] de :
-procéder à l’enlèvement de l’ensemble des encombrants entreposés de part et d’autre du pavillon ;
-procéder à l’enlèvement des deux véhicules (voiture et scooter) immobilisés devant le pavillon ;
-procéder à la taille des végétaux ;
-justifier auprès de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT de la réalisation des travaux ;
-permettre l’accès de son logement au représentant de l’office HLM sur justification de sa qualité.

Cette ordonnance a fait l’objet d’une signification à Madame [J] [C] épouse [V] le 18 septembre 2025 remise à personne.

A l’appui de sa demande, le bailleur produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 qui fait état :
De la présence d’un véhicule PEUGEOT modèle 206 immatriculé 5544 WR qui est entièrement verdi et avec les pneus dégonflés ;
Les parterres ne sont pas entretenus (grand arbuste non taillé, lierre qui s’étale) ;
Présence de sacs avec des vêtements entreposés devant la porte d’entrée du pavillon ;
Le jardin est clôturé par un grillage ancien garni de végétation et de liserons, la haie séparative avec la propriété mitoyenne située à gauche est non taillée ;
L’ensemble du jardin est en friche.

Il est manifeste que Madame [J] [C] épouse [V] n’a pas exécuté les obligations que le juge lui avait faites dans le cadre de l’ordonnance d’injonction de faire.

Le juge ne peut que constater la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles de locataire tant l’entretien du bien loué que dans le fait de jouir paisiblement des lieux en n’encombrant pas les parties communes.

En conséquent, le contrat de bail conclu le 14 décembre 1995, avec effet au 1er décembre 1995 par Madame [J] [C] épouse [V] portant sur le pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sera résilié.

4-Sur la demande d’expulsion

Le contrat de bail étant résilié, Madame [J] [C] épouse [V] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux.





Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

5-Sur l’indemnité d’occupation:

Dans l’attente de son départ, Madame [J] [C] épouse [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, avec indexation légale à compter du jugement, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

6- Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [C] épouse [V] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, 
statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des recours RG 24-76 et RG 25-1375 sous le numéro RG 24-76 ;

CONSTATE que à Madame [J] [C] épouse [V] est à jour de ses loyers ;

CONSTATE le manquement de Madame [J] [C] épouse [V] à ses obligations contractuelles ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu par Madame [J] [C] épouse [V] le 14 décembre 1995 portant sur le pavillon situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [C] épouse [V] et tous les autres occupants de son chef, de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [C] épouse [V] et les autres occupants des lieux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pourra, à l'issue de ce délai, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [C] épouse [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 15 juin 2026.
 
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION






Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT
- 1 CCC par LS à [J] [C] épouse [V]
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code de procedure civile 502, code de procedure civile 503, code de procedure civile 675). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-15T22:08:56.207Z.