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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dunkerque, Référés, 11 juin 2026, n° 26/00043

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire en date du 14 janvier 2025, conclu pour une durée de 12 mois à compter du 17 janvier 2025, la société IBELMO a donné à bail à la société CYS [Q] des locaux d’une surface de 552 m² environ dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, et ce moyennant un loyer de 50.400 € HT et hors charges par an, payable mensuellement et le premier jour de chaque mois, outre une provision de mensuelle de 460,00 euros sur les charges.

En l’absence de demande de renouvellement du bail formulée par le preneur, le bailleur lui a, par courrier recommandé du 26 novembre 2025, rappelé la date d’expiration du bail au 16 janvier 2026, et la nécessité de libérer les lieux.

Par courriel du 12 décembre 2025, la société IBELMO a informé la société CYS [Q] de la date de l’état des lieux de sortie, le 16 janvier 2026, en la présence d’un commissaire de justice, et lui a rappelé qu’elle était redevable d’une dette de loyers et charges s’élevant à la somme de 16.550,00 euros. 

Par courriel du même jour, le preneur a indiqué au bailleur qu’il entendait rester dans les lieux. 

Suivant procès-verbal du 16 janvier 2026, le commissaire de justice a constaté que la société CYS [Q] occupait toujours les lieux, et refusait de procéder à l’état des lieux de sortie. 

Par procès-verbal de commissaire de justice du 2 février 2026, il a à nouveau été constaté que la société CYS [Q] refusait de quitter les lieux. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2026, la société IBELMO a fait assigner la société CYS [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 19 mars 2026, et lui demande de :
- constater que le bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025 a expiré le 16 janvier 2026 et que que la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 17 janvier 2026 ; 
- ordonner l’expulsion sans délai de la société CYS [Q] et de tous occupants de son chef des locaux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier; 
- fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due par la société CYS [Q] à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la parfaite libération des lieux à la somme de 5.500,00 euros TTC par mois ; 
- la condamner à lui payer à titre provisionnel : 
* la somme de 13.888,71 euros TTC au titre des loyers et charges impayés selon 
décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* la somme de 5.500,00 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter 
du 17 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- la condamner à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les frais et dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 16 janvier et 2 février 2026 ; 

- dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q]. 

A l’audience du 21 mai 2026, la société IBELMO, représentée par son conseil, réitère les prétentions fomulées à l’acte introductif d’instance, demande au juge des référés de se déclarer compétent pour connaître de l’affaire, et de débouter la défenderesse de ses prétentions. 

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir en substance que le bail dérogatoire a expiré le 16 janvier 2026, le preneur n’ayant pas sollicité son renouvellement dans les termes prévus par le contrat, et s’est maintenu dans les lieux, se refusant à l’établissement d’un état des lieux de sortie, de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis 17 janvier 2026. Elle estime qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle au paiement des loyers et charges dus jusqu’au 16 janvier 2026, puis d’une indemnité d’occupation, dès lors que la société défenderesse ne justifie pas des infiltrations en toiture qu’elle allègue, ni d’un manquement du bailleur concernant la défaillance du système de chauffage. Elle ajoute enfin qu’il n’y a pas lieu à compensation au titre des travaux réalisés par le preneur, qui doivent rester à sa charge, ni avec la “caution”, ajoutant que le décompte des sommes dues qui est produit est suffisamment détaillé. 

En défense, la sociéyé CYS [Q], représentée par son conseil, soulève in limine litis une exception d’incompétence, au profit du tribunal de commerce, et conclut au principal au débouté, et à la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose in limine litis, que le bail dérogatoire a été conclu entre deux commerçants, et constitue donc un acte de commerce, relevant de la compétence du tribunal de commerce. Au principal, elle se prévaut de manquements contractuels du bailleur amenant des contestations sérieuses sur la créance dont il se prévaut, tant dans son principe que dans son quantum, soulignant que dans ce contexte, le maintien dans les lieux ne saurait s’analyser en une occupation générant un trouble manifestement illicite de nature à justifier une mesure d’expulsion. Elle ajoute que la suspension du paiement des loyers qu’elle opère s’analyse en une exception d’inexécution 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

En matière d’exception d’incompétence, en application des dispositions de l’article 81 du code de procédure civile, lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu'il estime compétente. Cette désignation s'impose aux parties et au juge de renvoi.
L’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire confère au tribunal judiciaire compétence pour connaître, notamment des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce.


En l’espèce, le litige porte sur l’expiration d’un bail dérogatoire, conclu entre la société IBELMO et la société CYS [Q], en application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce.

Ce texte, inséré dans un chapitre intitulé “bail commercial”, est expressément visé parmi ceux mentionnés à l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, qui prévoit la compétence du tribunal judiciaire, et non celle du tribunal de commerce. 

Il s’en évince que la présente juridiction est compétente pour connaître du litige, et la société IBELMO sera déboutée de l’exception d’incompétence qu’elle a soulevée. 
Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’espèce, les parties ont conclu, à effet du 17 janvier 2025 et pour une durée de douze mois, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au sens de l’article L.145-5 du code de commerce.

Le bail stipule expressément en son article 3 que le preneur restituera les clés et libèrera les lieux à la date d’échéance sans qu’aucune demande préalable ne soit nécessaire, à moins que le preneur n’informe le bailleur de son souhait de rester dans les lieux pour renouveler sa période de location sous le statut du bail dérogatoire pour une durée ne pouvant excéder 24 mois, par courrier recommandé et en respectant un préavis de 2 mois avant le terme du bail. Il est encore précisé dans cette clause, in fine, que si à l’expiration du délai de douze mois et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. 

Il ressort des pièces produites que la société CYS [Q] s’est abstenue de solliciter le renouvellement du bail avant le 16 novembre 2025, soit deux mois avant son terme, dans les conditions contractuellement prévues.

En l’absence d’une telle demande, la société IBELMO a clairement manifesté sa volonté de reprendre les lieux, par courrier recommandé du 26 novembre 2025 puis par courriel du 12 décembre 2025, et enfin en organisant un rendez-vous d’état des lieux de sortie le 16 janvier 2026, auquel le bailleur a refusé de se prêter, tout comme il a refusé son concours au rendez-vous d’état des lieux de sortie du 2 février 2026, ce qui a été constaté par commissaire de justice. 

Dès lors, la société IBELMO ne saurait être considérée comme ayant voulu laisser la société CYS [Q] en possession des lieux au-delà du terme du bail dérogatoire, et ce quelle que soit la teneur des échanges ayant eu lieu entre les parties postérieurement au 12 décembre 2025. 

Il ne saurait donc être considéré, au cas d’espèce, qu’il s’est opéré un nouveau bail relevant du statut des baux commerciaux entre les parties, au sens de l’article L.145-5 du code de commerce et des stipulations contractuelles, et il est établi que depuis le terme du bail dérogatoire, la société CYS [Q] se maintient manifestement dans les lieux.


Partant, dès lors que le bail est expiré depuis le 16 janvier 2026, ce qu’il convient de constater, la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail dérogatoire du 14 janvier 2025, ce qui constitue une trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, auquel il convient de mettre un terme en ordonnant son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance. 

Sur les demandes provisionnelles en paiement 

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les loyers et charges impayés

La société IBELMO justifie de l’obligation dont elle se prévaut au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 janvier 2026, terme du bail, par la production du contrat de bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025, des factures de loyers et charges d’août 2025 au 16 janvier 2026, et d’un décompte de sa créance arrêté à cette date, pièces qui sont suffisamment détaillées pour permettre de s’assurer du calcul des sommes réclamées.

Il s’en évince que la créance du bailleur au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2026 s’établit à la somme de 13.888,71 euros. 

La société CYS [Q] ne saurait, pour s’opposer à la demande en paiement, se prévaloir de désordres en toiture générant des infiltrations, dont elle ne rapporte pas la preuve, ni de la défaillance du système de chauffage qu’elle allègue, étant observé sur ce dernier point que de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties sur la possibilité de changer le système de chauffage, qui démontrent que le bailleur n’a pas manqué à ses obligations dans une mesure qui justifierait que le preneur s’abstienne de payer les loyers et charges dûs dans le cadre d’une exception d’inexécution. De plus, le procès-verbal de constat des températures régnant dans les locaux considéré, en date du 23 janvier 2026 et produit par le preneur, est inopérant, pour avoir été établi postérieurement à la résiliation du bail et donc postérieurement à la période pour laquelle les loyers et charges sont dûs. 

Par ailleurs, les travaux d’aménagement réalisés par le preneur sont, aux termes du contrat, incorporés aux locaux en fin de bail sans indemnisation au profit du preneur, et ne sauraient ouvrir droit à compensation avec les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, pas plus que le dépôt de garantie n’a vocation à être compensé avec ces sommes. 
Partant, la société CYS [Q] ne justifie d’aucune contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande en paiement par provision présentée par la société IBELMO au titre des loyers et charges impayés.

Elle sera donc condamnée au paiement provisionnel de la somme de 13.888,71 euros au profit du bailleur, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026, date de délivrance de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

La société CYS [Q], occupante sans droit ni titre des locaux considérés, est tenue, à compter du 17 janvier 2026, de s'acquitter auprès de la société IBELMO, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer fixé dans le bail, soit 5.500,00 euros par mois, et ce juqu’à la libération effective des lieux. 

Elle sera en tant que de besoin condamnée au paiement provisionnel de cette indemnité. 

Sur les autres demandes

En application de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La société CYS [Q], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris, les frais d’acte de commissaire de justice au titre des procès-verbaux de constat des 16 janvier 2026 et 2 février 2026.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société IBELMO l’intégralité des sommes exposées par elle en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice. 

La société CYS [Q] sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente ordonnance, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 dudécret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q]. 

PAR CES MOTIFS
 
Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire de Dunkerque, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
 
Mais dès à présent :

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société CYS [Q], et nous déclarons compétent pour connaître du litige opposant la société IBELMO à la société CYS [Q] ;
Constatons que le bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025 entre la société IBELMO, bailleur, et la société CYS [Q], preneur, a expiré le 16 janvier 2026 et que que la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, depuis le 17 janvier 2026 ; 

Ordonnons en conséquence l’expulsion de la société CYS [Q] et de tous occupants de son chef des locaux situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, et ce passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons la société CYS [Q] à payer, à titre provisionnel, à la société IBELMO, la somme de 13.888,71 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter 17 février 2026 ;


Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à la société IBELMO par la société CYS [Q] à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la parfaite libération des lieux à la somme de 5.500,00 euros TTC par mois, et condamnons en tant que de besoin la société CYS [Q] au paiement provisionnel de cette indemnité à la société IBELMO; 

Condamnons la société CYS [Q] à payer à la société IBELMO une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société CYS [Q] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 16 janvier et 2 février 2026 ; 

Disons qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la rpésente ordonnance, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q] ; 

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ; 

Ainsi jugé et prononcé le 11 juin 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° R.G : 26/00043 - N° Portalis DBZQ-W-B7K-F6MU
N° Minute : 26/00124




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUIN 2026 


DEMANDERESSE

Société IBELMO immatriculée au RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le numéro 821 744 513, dont le siège social est sis [Adresse 1] BELGIQUE
représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE




DEFENDERESSE

S.A.S. CYS [Q] SAS au capital de 7 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le n° 927 694 083, 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE







PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS
GREFFIER LORS DES DEBATS : Céline THIBAULT 
GREFFIER LORS DU DELIBERE: Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 21 Mai 2026

ORDONNANCE contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026








EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire en date du 14 janvier 2025, conclu pour une durée de 12 mois à compter du 17 janvier 2025, la société IBELMO a donné à bail à la société CYS [Q] des locaux d’une surface de 552 m² environ dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, et ce moyennant un loyer de 50.400 € HT et hors charges par an, payable mensuellement et le premier jour de chaque mois, outre une provision de mensuelle de 460,00 euros sur les charges.

En l’absence de demande de renouvellement du bail formulée par le preneur, le bailleur lui a, par courrier recommandé du 26 novembre 2025, rappelé la date d’expiration du bail au 16 janvier 2026, et la nécessité de libérer les lieux.

Par courriel du 12 décembre 2025, la société IBELMO a informé la société CYS [Q] de la date de l’état des lieux de sortie, le 16 janvier 2026, en la présence d’un commissaire de justice, et lui a rappelé qu’elle était redevable d’une dette de loyers et charges s’élevant à la somme de 16.550,00 euros. 

Par courriel du même jour, le preneur a indiqué au bailleur qu’il entendait rester dans les lieux. 

Suivant procès-verbal du 16 janvier 2026, le commissaire de justice a constaté que la société CYS [Q] occupait toujours les lieux, et refusait de procéder à l’état des lieux de sortie. 

Par procès-verbal de commissaire de justice du 2 février 2026, il a à nouveau été constaté que la société CYS [Q] refusait de quitter les lieux. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2026, la société IBELMO a fait assigner la société CYS [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 19 mars 2026, et lui demande de :
- constater que le bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025 a expiré le 16 janvier 2026 et que que la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 17 janvier 2026 ; 
- ordonner l’expulsion sans délai de la société CYS [Q] et de tous occupants de son chef des locaux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier; 
- fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due par la société CYS [Q] à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la parfaite libération des lieux à la somme de 5.500,00 euros TTC par mois ; 
- la condamner à lui payer à titre provisionnel : 
* la somme de 13.888,71 euros TTC au titre des loyers et charges impayés selon 
décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* la somme de 5.500,00 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter 
du 17 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- la condamner à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les frais et dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 16 janvier et 2 février 2026 ; 

- dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q]. 

A l’audience du 21 mai 2026, la société IBELMO, représentée par son conseil, réitère les prétentions fomulées à l’acte introductif d’instance, demande au juge des référés de se déclarer compétent pour connaître de l’affaire, et de débouter la défenderesse de ses prétentions. 

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir en substance que le bail dérogatoire a expiré le 16 janvier 2026, le preneur n’ayant pas sollicité son renouvellement dans les termes prévus par le contrat, et s’est maintenu dans les lieux, se refusant à l’établissement d’un état des lieux de sortie, de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis 17 janvier 2026. Elle estime qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle au paiement des loyers et charges dus jusqu’au 16 janvier 2026, puis d’une indemnité d’occupation, dès lors que la société défenderesse ne justifie pas des infiltrations en toiture qu’elle allègue, ni d’un manquement du bailleur concernant la défaillance du système de chauffage. Elle ajoute enfin qu’il n’y a pas lieu à compensation au titre des travaux réalisés par le preneur, qui doivent rester à sa charge, ni avec la “caution”, ajoutant que le décompte des sommes dues qui est produit est suffisamment détaillé. 

En défense, la sociéyé CYS [Q], représentée par son conseil, soulève in limine litis une exception d’incompétence, au profit du tribunal de commerce, et conclut au principal au débouté, et à la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose in limine litis, que le bail dérogatoire a été conclu entre deux commerçants, et constitue donc un acte de commerce, relevant de la compétence du tribunal de commerce. Au principal, elle se prévaut de manquements contractuels du bailleur amenant des contestations sérieuses sur la créance dont il se prévaut, tant dans son principe que dans son quantum, soulignant que dans ce contexte, le maintien dans les lieux ne saurait s’analyser en une occupation générant un trouble manifestement illicite de nature à justifier une mesure d’expulsion. Elle ajoute que la suspension du paiement des loyers qu’elle opère s’analyse en une exception d’inexécution 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

En matière d’exception d’incompétence, en application des dispositions de l’article 81 du code de procédure civile, lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu'il estime compétente. Cette désignation s'impose aux parties et au juge de renvoi.
L’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire confère au tribunal judiciaire compétence pour connaître, notamment des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce.


En l’espèce, le litige porte sur l’expiration d’un bail dérogatoire, conclu entre la société IBELMO et la société CYS [Q], en application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce.

Ce texte, inséré dans un chapitre intitulé “bail commercial”, est expressément visé parmi ceux mentionnés à l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, qui prévoit la compétence du tribunal judiciaire, et non celle du tribunal de commerce. 

Il s’en évince que la présente juridiction est compétente pour connaître du litige, et la société IBELMO sera déboutée de l’exception d’incompétence qu’elle a soulevée. 
Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En l’espèce, les parties ont conclu, à effet du 17 janvier 2025 et pour une durée de douze mois, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au sens de l’article L.145-5 du code de commerce.

Le bail stipule expressément en son article 3 que le preneur restituera les clés et libèrera les lieux à la date d’échéance sans qu’aucune demande préalable ne soit nécessaire, à moins que le preneur n’informe le bailleur de son souhait de rester dans les lieux pour renouveler sa période de location sous le statut du bail dérogatoire pour une durée ne pouvant excéder 24 mois, par courrier recommandé et en respectant un préavis de 2 mois avant le terme du bail. Il est encore précisé dans cette clause, in fine, que si à l’expiration du délai de douze mois et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. 

Il ressort des pièces produites que la société CYS [Q] s’est abstenue de solliciter le renouvellement du bail avant le 16 novembre 2025, soit deux mois avant son terme, dans les conditions contractuellement prévues.

En l’absence d’une telle demande, la société IBELMO a clairement manifesté sa volonté de reprendre les lieux, par courrier recommandé du 26 novembre 2025 puis par courriel du 12 décembre 2025, et enfin en organisant un rendez-vous d’état des lieux de sortie le 16 janvier 2026, auquel le bailleur a refusé de se prêter, tout comme il a refusé son concours au rendez-vous d’état des lieux de sortie du 2 février 2026, ce qui a été constaté par commissaire de justice. 

Dès lors, la société IBELMO ne saurait être considérée comme ayant voulu laisser la société CYS [Q] en possession des lieux au-delà du terme du bail dérogatoire, et ce quelle que soit la teneur des échanges ayant eu lieu entre les parties postérieurement au 12 décembre 2025. 

Il ne saurait donc être considéré, au cas d’espèce, qu’il s’est opéré un nouveau bail relevant du statut des baux commerciaux entre les parties, au sens de l’article L.145-5 du code de commerce et des stipulations contractuelles, et il est établi que depuis le terme du bail dérogatoire, la société CYS [Q] se maintient manifestement dans les lieux.


Partant, dès lors que le bail est expiré depuis le 16 janvier 2026, ce qu’il convient de constater, la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail dérogatoire du 14 janvier 2025, ce qui constitue une trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, auquel il convient de mettre un terme en ordonnant son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance. 

Sur les demandes provisionnelles en paiement 

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les loyers et charges impayés

La société IBELMO justifie de l’obligation dont elle se prévaut au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 janvier 2026, terme du bail, par la production du contrat de bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025, des factures de loyers et charges d’août 2025 au 16 janvier 2026, et d’un décompte de sa créance arrêté à cette date, pièces qui sont suffisamment détaillées pour permettre de s’assurer du calcul des sommes réclamées.

Il s’en évince que la créance du bailleur au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2026 s’établit à la somme de 13.888,71 euros. 

La société CYS [Q] ne saurait, pour s’opposer à la demande en paiement, se prévaloir de désordres en toiture générant des infiltrations, dont elle ne rapporte pas la preuve, ni de la défaillance du système de chauffage qu’elle allègue, étant observé sur ce dernier point que de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties sur la possibilité de changer le système de chauffage, qui démontrent que le bailleur n’a pas manqué à ses obligations dans une mesure qui justifierait que le preneur s’abstienne de payer les loyers et charges dûs dans le cadre d’une exception d’inexécution. De plus, le procès-verbal de constat des températures régnant dans les locaux considéré, en date du 23 janvier 2026 et produit par le preneur, est inopérant, pour avoir été établi postérieurement à la résiliation du bail et donc postérieurement à la période pour laquelle les loyers et charges sont dûs. 

Par ailleurs, les travaux d’aménagement réalisés par le preneur sont, aux termes du contrat, incorporés aux locaux en fin de bail sans indemnisation au profit du preneur, et ne sauraient ouvrir droit à compensation avec les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, pas plus que le dépôt de garantie n’a vocation à être compensé avec ces sommes. 
Partant, la société CYS [Q] ne justifie d’aucune contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande en paiement par provision présentée par la société IBELMO au titre des loyers et charges impayés.

Elle sera donc condamnée au paiement provisionnel de la somme de 13.888,71 euros au profit du bailleur, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2026, date de délivrance de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

La société CYS [Q], occupante sans droit ni titre des locaux considérés, est tenue, à compter du 17 janvier 2026, de s'acquitter auprès de la société IBELMO, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer fixé dans le bail, soit 5.500,00 euros par mois, et ce juqu’à la libération effective des lieux. 

Elle sera en tant que de besoin condamnée au paiement provisionnel de cette indemnité. 

Sur les autres demandes

En application de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La société CYS [Q], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris, les frais d’acte de commissaire de justice au titre des procès-verbaux de constat des 16 janvier 2026 et 2 février 2026.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société IBELMO l’intégralité des sommes exposées par elle en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice. 

La société CYS [Q] sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente ordonnance, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 dudécret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q]. 

PAR CES MOTIFS
 
Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire de Dunkerque, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
 
Mais dès à présent :

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société CYS [Q], et nous déclarons compétent pour connaître du litige opposant la société IBELMO à la société CYS [Q] ;
Constatons que le bail dérogatoire signé le 14 janvier 2025 entre la société IBELMO, bailleur, et la société CYS [Q], preneur, a expiré le 16 janvier 2026 et que que la société CYS [Q] est occupante sans droit ni titre des locaux situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, depuis le 17 janvier 2026 ; 

Ordonnons en conséquence l’expulsion de la société CYS [Q] et de tous occupants de son chef des locaux situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], à l’arrière du bâtiment C, comprenant une surface de 512 m² environ en rez-de-chaussée et 40 m² environ en mezzanine, et ce passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons la société CYS [Q] à payer, à titre provisionnel, à la société IBELMO, la somme de 13.888,71 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter 17 février 2026 ;


Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à la société IBELMO par la société CYS [Q] à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la parfaite libération des lieux à la somme de 5.500,00 euros TTC par mois, et condamnons en tant que de besoin la société CYS [Q] au paiement provisionnel de cette indemnité à la société IBELMO; 

Condamnons la société CYS [Q] à payer à la société IBELMO une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société CYS [Q] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 16 janvier et 2 février 2026 ; 

Disons qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la rpésente ordonnance, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080, devra être supporté par la société CYS [Q] ; 

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision ; 

Ainsi jugé et prononcé le 11 juin 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT
















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code de l'organisation judiciaire R211-4, code de procedure civile 81, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:53:06.778Z.