Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 3 août 2026, n° 24/07708

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société Supermarchés Match est locataire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (67) donné à bail par la société Foncimag, crédit-preneur du terrain. Elle y exploite un supermarché. 




Par acte sous seing privé du 11 octobre 2016, la société Supermarchés Match a consenti à la société [L] [Y] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un emplacement extérieur de stationnement d’une surface d’environ 40 m² sur le parking du supermarché. 

Le bail était conclu à destination de vente de produits de restauration à consommer sur place et à emporter au moyen d’un véhicule spécialement aménagé pour la restauration (« [Y] truck ») pour une durée de trois années à effet du 11 octobre 2016 venant à échéance le 10 octobre 2019. Il était stipulé que le bailleur devait déplacer des bouteilles de gaz et faire poser une chape de béton sur la future assiette du bail avec une franchise de deux mois de loyers en contrepartie 
Une nouvelle franchise de loyers était consentie au preneur par avenant du 16 mai 2017. 

Le 8 octobre 2019, les parties convenaient d’un nouveau bail dérogatoire conclu sur le même emplacement, pour une durée de trois années et venant à échéance le 10 octobre 2022 

La société [L] [Y] ayant été avisée de la volonté du bailleur de récupérer les lieux en fin de bail, son conseil adressait un courrier recommandé à la société Supermarchés Match le 2 juin 2022 par lequel il exposait que le deuxième bail conclu le 10 octobre 2019 ne pouvait être conclu en dérogation au statut des baux commerciaux. En conséquence, il était indiqué que la société [L] [Y] se maintiendrait dans les lieux au-delà du terme du bail. 

En réponse, par courrier recommandé du 17 juin 2022 adressé à la société [L] [Y], la société Supermarchés Match exposait que le statut des baux commerciaux ne pouvait s’appliquer du fait du choix des parties, du caractère démontable de l’installation et de sa dépendance en eau par rapport au bailleur. 

Par ailleurs, la société Supermarchés Match exposait une série de griefs, notamment que la société [L] [Y] exerçait son activité dans un container et non dans un véhicule équipé pour la restauration, que les limites de la zone louée n’étaient pas respectées du fait de l’installation d’une terrasse sur des places de stationnement et les espaces verts attenants. Le preneur était mis en demeure de se mettre en conformité dans les sept jours. La bailleresse maintenait que le contrat prendrait fin le 10 octobre 2022.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2022, le conseil de la société [L] [Y] indiquait que le bailleur avait connaissance de la présence d’un container aménagé et que le directeur du supermarché avait verbalement autorisé l’installation des terrasses.

Dans ce contexte, un commandement d’exécuter les clauses du bail visant la clause résolutoire insérée au bail du 8 octobre 2019 était délivré le 9 septembre 2022 à la société [L] [Y] par commissaire de justice. 

Cet acte faisait commandement à la demanderesse d’exercer son activité dans un véhicule en lieu et place d’un container et de libérer les places de stationnement et espaces verts situés en dehors de la surface louée et aménagés en terrasses par le preneur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2022, la société [L] [Y] assignait la société Supermarchés Match devant la présente juridiction aux fins de requalification du contrat en bail commercial.

La société Supermarchés Match constituait avocat. 





Par ordonnance du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi sur incident par la défenderesse a notamment :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de prétentions de la société demanderesse ;

- déclaré la société [L] [Y] irrecevable à agir en raison de la prescription .

Dans un arrêt du 23 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 4] a, réformant l’ordonnance du juge de la mise en état, rejeté la demande tendant à voir déclarer la société [L] [Y] irrecevable comme prescrite en son action et ses demandes.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, la société [L] [Y] demande au tribunal de :

Sur la demande principale

Juger que la société [L] [Y] est titulaire d’un bail commercial depuis le 19 octobre 2019 ;
Lui Accorder le bénéfice des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce ;
Prononcer la nullité de l’ensemble des dispositions du bail conclu le 8 octobre 2019 comme étant contraires aux dispositions d’ordre public issues des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce ;
Sur la demande reconventionnelle adverse,

Débouter la société Supermarché Match de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
En tout état de cause,

La Condamner aux dépens et à, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros.
Au soutien de ses demandes, la société [L] [Y], sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, fait valoir que la signature du 2ème bail en date du 8 octobre 2019 ne constitue pas une renonciation au statut des baux commerciaux qui lui est acquis dès lors qu’elle s’est maintenue dans les lieux et qu’elle a été laissée en possession au-delà du terme du contrat de bail dérogatoire du 11 octobre 2016. Elle expose que les lieux loués correspondent à des locaux commerciaux puisqu’il s’agit d’un container rattaché à l’emplacement loué bénéficiant d’une adduction d’eau et d’une alimentation électrique lui conférant un caractère stable et permanent. Elle soutient qu’elle est propriétaire d’une clientèle propre dès lors que l’accès à son commerce se fait de manière autonome des horaires d’ouverture du supermarché et qu’il est directement accessible par la voie publique.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle en « résiliation » du bail et en expulsion elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1226 alinéa 4 du code civil, que les manquements évoqués par la société Supermarchés Match ne sont pas établis et qu’ils sont dépourvus d’une gravité telle qu’ils justifieraient la rupture du contrat. 



Elle expose que l’installation du container et du raccordement électrique ont été faites en concertation avec la société Supermarchés Match et qu’en conséquence elle ne saurait lui reprocher que l’exploitation n’est pas faite dans un véhicule aménagé pour la restauration. En second lieu, elle fait valoir que la présence d’une terrasse aménagée en dehors de la surface louée était connue de la bailleresse qui n’a élevé de grief à ce titre qu’à compter de son courrier de mise en demeure du 27 juin 2022 puis dans le commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2022. Sur ce point, elle conteste l’argument de la société Supermarchés Match selon lequel elle n’avait pas la qualité pour accepter les empiétements qu’elle dénonce dès lors que la sous-location de la surface concernée n’exigeait pas d’agrément de la part du crédit-bailleur. 


Dans ses conclusions notifiées le 19 février 2025, la société Supermarchés Match demande au tribunal de :

Débouter la société [L] [Y] de ses demandes ;
Reconventionnellement,

Constater la résiliation de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation aux torts et griefs de [L] [Y] de la convention de location ;
En conséquence, 

Ordonner l’expulsion de la société [L] [Y] des surfaces qu’elle occupe ;
La condamner à évacuer les lieux loués et ceux attenants dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;
La Condamner à procéder à ses frais à l’enlèvement de tous matériels, installations de toute nature et mobiliers installés par elle ;
Dire que passé le délai de quinze jours pour libération, la décision sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, et s’en réserver la liquidation ;
Dire qu’à défaut de libération des lieux sous un mois à compter de la signification de la décision, elle sera autorisée à faire procéder à la libération des lieux avec le concours de la force publique aux frais de la société [L] [Y] ;
Condamner la société [L] [Y] à une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, la société Supermarchés Match estime d’abord, au visa de l’article L145-1-I alinéa 1er, que l’objet de la location ne permettrait pas l’application du statut des baux commerciaux dès lors qu’il s’agit d’un emplacement extérieur ne s’apparentant pas à un local ou une construction comme requis par ce texte. Elle fait valoir que le bail a été consenti afin qu’un véhicule spécialement aménagé pour la restauration y soit installé pour une activité ambulante.

 Elle fait également valoir que la société [L] [Y] n’aurait pas de clientèle propre et qu’elle ne bénéficie que de la clientèle attachée au supermarché Match de sorte qu’elle ne peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux. Elle fait enfin grief à la demanderesse d’avoir étendu unilatéralement son installation sur une surface globale de 50 mètres carrés.



Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société Supermarchés Match expose que, quelque soit la qualification du bail, la société [L] [Y] en a violé les dispositions en installant un container en lieu et place d’un véhicule aménagé pour la restauration et en ayant étendu son activité sur des surfaces non-louées. Elle considère que ces infractions au bail sont suffisamment graves pour justifier sa résiliation.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 1er octobre 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 mars 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juin 2026 prorogé au 3 août 2026.

Motifs

MOTIVATION

I- Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux

L'article L.145-1 I du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Le statut des baux commerciaux est réservé à la location de lieux clos, d’immeubles et de locaux accessoires à l'activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il ne peut porter sur un terrain nu, sauf le cas prévu à l'article L 145-1 I 2° qui précise que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. 

Trois conditions sont requises pour qu'un terrain nu bénéficie du statut : l'édification de constructions sur le terrain, l'autorisation expresse du bailleur et l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal dans les lieux loués (Cassation civile 3ème du 11 mai 1988 n° 86-19.631). 

Les constructions visées par l'article L 145-1 I 2° doivent présenter cumulativement un caractère de fixité et de solidité suffisants, ce qui exclut toute réalisation sommaire ou démontable.

De même, il faut un accord exprès du bailleur et la simple tolérance ou connaissance de ce dernier ne remplit pas les conditions légales .

En l’espèce, il est stipulé dans le contrat de sous-location conclu entre les parties le 8 octobre 2019 que l’objet du contrat est la location « d’un emplacement extérieur d’une surface d’environ 40 m² situé sur le parking de l’ensemble immobilier ».





Les parties ont convenu expressément à l’article 1, de ne pas soumettre la convention au statut des baux commerciaux, et en ont fait une condition déterminante de leur consentement. 

Il est spécifié à l’article relatif à la désignation des lieux que « Sur cet Emplacement, le Preneur est autorisé par le Bailleur à installer un [Y] TRUCK, véhicule équipé d’installations pour la vente d’aliments et de boissons. Cette installation est la propriété ou la location de l’Occupant. Le Bailleur pourra à tout moment modifier l’Emplacement loué, ce qu’accepte expressément l’Occupant.[...] ».

Il est en outre convenu à l’article 5 Etat des Lieux que « L’emplacement doit être restitué totalement vide ce qui constitue une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur sans laquelle il n’aurait pas contracté. ».

Au regard de l’ensemble de ces clauses, les parties ont entendu convenir de l’installation d’un dispositif mobile (food-truck) et provisoire, puisqu’elles ont spécifié que le bailleur pouvait modifier l’emplacement en cours de bail et qu’à l’issue du bail, l’emplacement devait être vidé, ce qui implique le retrait du food-truck qui reste la propriété du preneur.

Il est constant que bien qu’il ait été prévu dès le premier bail l’installation d’un food truck, la société [L] [Y] a fait le choix d’installer un container, sans que la bailleresse ne s’y oppose. Il est cependant tout aussi constant que la société Supermarchés Match n’a aucunement formalisé d’accord exprès audit container ni n’a autorisé la construction d’un local.

Surtout, le container, quand bien même il est raccordé aux réseaux de distribution de l’eau et de l’électricité, reste un dispositif par nature léger et amovible, non fixé au sol par des fondations et qui peut donc être déplacé de l’emplacement choisi. Un container ne constitue pas un local commercial ni une construction au sens de l’article L.145-1 du code de commerce.

Les conditions de l’article L.145-1 du code de commerce n’étant pas réunies, la société [L] [Y] ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux et le contrat du 8 octobre 2019 ne peut être qualifié de bail commercial.

La société [L] [Y] sera par conséquent déboutée de ses demandes tendant à la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial à son profit et au bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux. Consécutivement, elle sera déboutée de sa demande tendant à la nullité des clauses contraires au statut des baux commerciaux.


II- Sur la résiliation de la convention de location

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 



Il sera relevé à titre liminaire que le contrat de sous-location n’étant pas requalifié en bail commercial, il a pris fin à son échéance, soit le 10 octobre 2022, sans droit au renouvellement pour le preneur, de sorte que l’expulsion du preneur pourrait être ordonnée sur cette seule base.

La société Supermarchés Match a en outre fait délivrer un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire insérée à l’article 14 du bail le 9 septembre 2022 et sollicite la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire sur ce fondement.

Le commandement délivré vise des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, soit l’installation d’un container au lieu d’un food-truck et l’installation d’une terrasse au-delà de l’emplacement loué, sur des places de stationnement et un espace vert.

Ces manquements sont objectivés par plusieurs constats de commissaire de justice réalisés les 3 août et 7 octobre 2022 et 27 septembre 2024.

La simple tolérance du bailleur ne vaut pas autorisation et ne le prive pas de la possibilité de solliciter le respect du contrat.

La résiliation par l’effet d’une clause résolutoire est une sanction contractuelle qui échappe au contrôle par le juge de la gravité du manquement.

En l’occurrence, il est établi par les constats des 7 octobre 2022 et 7 septembre 2024 que le locataire a notamment maintenu sa terrasse sur des espaces non prévus au contrat, après le délai d’un mois rappelé dans le commandement pour s’exécuter.

La clause résolutoire est donc acquise et le contrat résilié de plein droit par l’effet de la clause.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société [L] à défaut de libération volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique si nécessaire, et selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire, la restitution des lieux étant suffisamment garantie par le recours à la force publique.


III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.


2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [L] [Y] succombant, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 4 000 euros.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail commercial à son profit depuis le 19 octobre 2019 ;

LA DÉBOUTE de sa demande tendant au bénéfice des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce ;

LA DÉBOUTE de sa demande de nullité des dispositions du bail du 19 octobre 2019 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location liant la S.A.S. Supermarchés Match à la S.A.S.U. [L] [Y] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 octobre 2022 ;

ORDONNE l'expulsion de la S.A.S.U. [L] [Y] et de tous occupants de son chef de l'emplacement de parking précisé au contrat situé sur le parking de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (67), et des espaces attenant occupés par elle, à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire;

LA CONDAMNE à procéder à ses frais à l’enlèvement de tous matériels, installations de toute nature et mobiliers installés par elle ;

DÉBOUTE la société Supermarchés Match de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la société [L] [Y] à payer à la S.A.S. Supermarchés Match la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Supermarchés Match de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S.U. [L] [Y] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON













Chambre 01

N° RG 24/07708 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YR7G

S.A.S.U. [L] [Y]
C/
S.A.S. SUPERMARCHES MATCH

Dispositif

EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01
N° RG 24/07708 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YR7G


JUGEMENT DU 03 AOUT 2026



DEMANDERESSE :

S.A.S.U. [L] [Y],
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1] 
représentée par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, plaidant


DÉFENDERESSE :

S.A.S. SUPERMARCHES MATCH
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-François CORMONT, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 09 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Juin 2026, prorogé au 29 Juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 03 Août 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Août 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

La société Supermarchés Match est locataire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (67) donné à bail par la société Foncimag, crédit-preneur du terrain. Elle y exploite un supermarché. 




Par acte sous seing privé du 11 octobre 2016, la société Supermarchés Match a consenti à la société [L] [Y] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un emplacement extérieur de stationnement d’une surface d’environ 40 m² sur le parking du supermarché. 

Le bail était conclu à destination de vente de produits de restauration à consommer sur place et à emporter au moyen d’un véhicule spécialement aménagé pour la restauration (« [Y] truck ») pour une durée de trois années à effet du 11 octobre 2016 venant à échéance le 10 octobre 2019. Il était stipulé que le bailleur devait déplacer des bouteilles de gaz et faire poser une chape de béton sur la future assiette du bail avec une franchise de deux mois de loyers en contrepartie 
Une nouvelle franchise de loyers était consentie au preneur par avenant du 16 mai 2017. 

Le 8 octobre 2019, les parties convenaient d’un nouveau bail dérogatoire conclu sur le même emplacement, pour une durée de trois années et venant à échéance le 10 octobre 2022 

La société [L] [Y] ayant été avisée de la volonté du bailleur de récupérer les lieux en fin de bail, son conseil adressait un courrier recommandé à la société Supermarchés Match le 2 juin 2022 par lequel il exposait que le deuxième bail conclu le 10 octobre 2019 ne pouvait être conclu en dérogation au statut des baux commerciaux. En conséquence, il était indiqué que la société [L] [Y] se maintiendrait dans les lieux au-delà du terme du bail. 

En réponse, par courrier recommandé du 17 juin 2022 adressé à la société [L] [Y], la société Supermarchés Match exposait que le statut des baux commerciaux ne pouvait s’appliquer du fait du choix des parties, du caractère démontable de l’installation et de sa dépendance en eau par rapport au bailleur. 

Par ailleurs, la société Supermarchés Match exposait une série de griefs, notamment que la société [L] [Y] exerçait son activité dans un container et non dans un véhicule équipé pour la restauration, que les limites de la zone louée n’étaient pas respectées du fait de l’installation d’une terrasse sur des places de stationnement et les espaces verts attenants. Le preneur était mis en demeure de se mettre en conformité dans les sept jours. La bailleresse maintenait que le contrat prendrait fin le 10 octobre 2022.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2022, le conseil de la société [L] [Y] indiquait que le bailleur avait connaissance de la présence d’un container aménagé et que le directeur du supermarché avait verbalement autorisé l’installation des terrasses.

Dans ce contexte, un commandement d’exécuter les clauses du bail visant la clause résolutoire insérée au bail du 8 octobre 2019 était délivré le 9 septembre 2022 à la société [L] [Y] par commissaire de justice. 

Cet acte faisait commandement à la demanderesse d’exercer son activité dans un véhicule en lieu et place d’un container et de libérer les places de stationnement et espaces verts situés en dehors de la surface louée et aménagés en terrasses par le preneur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2022, la société [L] [Y] assignait la société Supermarchés Match devant la présente juridiction aux fins de requalification du contrat en bail commercial.

La société Supermarchés Match constituait avocat. 





Par ordonnance du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi sur incident par la défenderesse a notamment :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de prétentions de la société demanderesse ;

- déclaré la société [L] [Y] irrecevable à agir en raison de la prescription .

Dans un arrêt du 23 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 4] a, réformant l’ordonnance du juge de la mise en état, rejeté la demande tendant à voir déclarer la société [L] [Y] irrecevable comme prescrite en son action et ses demandes.


Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, la société [L] [Y] demande au tribunal de :

Sur la demande principale

Juger que la société [L] [Y] est titulaire d’un bail commercial depuis le 19 octobre 2019 ;
Lui Accorder le bénéfice des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce ;
Prononcer la nullité de l’ensemble des dispositions du bail conclu le 8 octobre 2019 comme étant contraires aux dispositions d’ordre public issues des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce ;
Sur la demande reconventionnelle adverse,

Débouter la société Supermarché Match de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
En tout état de cause,

La Condamner aux dépens et à, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros.
Au soutien de ses demandes, la société [L] [Y], sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, fait valoir que la signature du 2ème bail en date du 8 octobre 2019 ne constitue pas une renonciation au statut des baux commerciaux qui lui est acquis dès lors qu’elle s’est maintenue dans les lieux et qu’elle a été laissée en possession au-delà du terme du contrat de bail dérogatoire du 11 octobre 2016. Elle expose que les lieux loués correspondent à des locaux commerciaux puisqu’il s’agit d’un container rattaché à l’emplacement loué bénéficiant d’une adduction d’eau et d’une alimentation électrique lui conférant un caractère stable et permanent. Elle soutient qu’elle est propriétaire d’une clientèle propre dès lors que l’accès à son commerce se fait de manière autonome des horaires d’ouverture du supermarché et qu’il est directement accessible par la voie publique.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle en « résiliation » du bail et en expulsion elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1226 alinéa 4 du code civil, que les manquements évoqués par la société Supermarchés Match ne sont pas établis et qu’ils sont dépourvus d’une gravité telle qu’ils justifieraient la rupture du contrat. 



Elle expose que l’installation du container et du raccordement électrique ont été faites en concertation avec la société Supermarchés Match et qu’en conséquence elle ne saurait lui reprocher que l’exploitation n’est pas faite dans un véhicule aménagé pour la restauration. En second lieu, elle fait valoir que la présence d’une terrasse aménagée en dehors de la surface louée était connue de la bailleresse qui n’a élevé de grief à ce titre qu’à compter de son courrier de mise en demeure du 27 juin 2022 puis dans le commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2022. Sur ce point, elle conteste l’argument de la société Supermarchés Match selon lequel elle n’avait pas la qualité pour accepter les empiétements qu’elle dénonce dès lors que la sous-location de la surface concernée n’exigeait pas d’agrément de la part du crédit-bailleur. 


Dans ses conclusions notifiées le 19 février 2025, la société Supermarchés Match demande au tribunal de :

Débouter la société [L] [Y] de ses demandes ;
Reconventionnellement,

Constater la résiliation de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation aux torts et griefs de [L] [Y] de la convention de location ;
En conséquence, 

Ordonner l’expulsion de la société [L] [Y] des surfaces qu’elle occupe ;
La condamner à évacuer les lieux loués et ceux attenants dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;
La Condamner à procéder à ses frais à l’enlèvement de tous matériels, installations de toute nature et mobiliers installés par elle ;
Dire que passé le délai de quinze jours pour libération, la décision sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, et s’en réserver la liquidation ;
Dire qu’à défaut de libération des lieux sous un mois à compter de la signification de la décision, elle sera autorisée à faire procéder à la libération des lieux avec le concours de la force publique aux frais de la société [L] [Y] ;
Condamner la société [L] [Y] à une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, la société Supermarchés Match estime d’abord, au visa de l’article L145-1-I alinéa 1er, que l’objet de la location ne permettrait pas l’application du statut des baux commerciaux dès lors qu’il s’agit d’un emplacement extérieur ne s’apparentant pas à un local ou une construction comme requis par ce texte. Elle fait valoir que le bail a été consenti afin qu’un véhicule spécialement aménagé pour la restauration y soit installé pour une activité ambulante.

 Elle fait également valoir que la société [L] [Y] n’aurait pas de clientèle propre et qu’elle ne bénéficie que de la clientèle attachée au supermarché Match de sorte qu’elle ne peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux. Elle fait enfin grief à la demanderesse d’avoir étendu unilatéralement son installation sur une surface globale de 50 mètres carrés.



Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société Supermarchés Match expose que, quelque soit la qualification du bail, la société [L] [Y] en a violé les dispositions en installant un container en lieu et place d’un véhicule aménagé pour la restauration et en ayant étendu son activité sur des surfaces non-louées. Elle considère que ces infractions au bail sont suffisamment graves pour justifier sa résiliation.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 1er octobre 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 mars 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juin 2026 prorogé au 3 août 2026.


MOTIVATION

I- Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux

L'article L.145-1 I du code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Le statut des baux commerciaux est réservé à la location de lieux clos, d’immeubles et de locaux accessoires à l'activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il ne peut porter sur un terrain nu, sauf le cas prévu à l'article L 145-1 I 2° qui précise que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. 

Trois conditions sont requises pour qu'un terrain nu bénéficie du statut : l'édification de constructions sur le terrain, l'autorisation expresse du bailleur et l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal dans les lieux loués (Cassation civile 3ème du 11 mai 1988 n° 86-19.631). 

Les constructions visées par l'article L 145-1 I 2° doivent présenter cumulativement un caractère de fixité et de solidité suffisants, ce qui exclut toute réalisation sommaire ou démontable.

De même, il faut un accord exprès du bailleur et la simple tolérance ou connaissance de ce dernier ne remplit pas les conditions légales .

En l’espèce, il est stipulé dans le contrat de sous-location conclu entre les parties le 8 octobre 2019 que l’objet du contrat est la location « d’un emplacement extérieur d’une surface d’environ 40 m² situé sur le parking de l’ensemble immobilier ».





Les parties ont convenu expressément à l’article 1, de ne pas soumettre la convention au statut des baux commerciaux, et en ont fait une condition déterminante de leur consentement. 

Il est spécifié à l’article relatif à la désignation des lieux que « Sur cet Emplacement, le Preneur est autorisé par le Bailleur à installer un [Y] TRUCK, véhicule équipé d’installations pour la vente d’aliments et de boissons. Cette installation est la propriété ou la location de l’Occupant. Le Bailleur pourra à tout moment modifier l’Emplacement loué, ce qu’accepte expressément l’Occupant.[...] ».

Il est en outre convenu à l’article 5 Etat des Lieux que « L’emplacement doit être restitué totalement vide ce qui constitue une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur sans laquelle il n’aurait pas contracté. ».

Au regard de l’ensemble de ces clauses, les parties ont entendu convenir de l’installation d’un dispositif mobile (food-truck) et provisoire, puisqu’elles ont spécifié que le bailleur pouvait modifier l’emplacement en cours de bail et qu’à l’issue du bail, l’emplacement devait être vidé, ce qui implique le retrait du food-truck qui reste la propriété du preneur.

Il est constant que bien qu’il ait été prévu dès le premier bail l’installation d’un food truck, la société [L] [Y] a fait le choix d’installer un container, sans que la bailleresse ne s’y oppose. Il est cependant tout aussi constant que la société Supermarchés Match n’a aucunement formalisé d’accord exprès audit container ni n’a autorisé la construction d’un local.

Surtout, le container, quand bien même il est raccordé aux réseaux de distribution de l’eau et de l’électricité, reste un dispositif par nature léger et amovible, non fixé au sol par des fondations et qui peut donc être déplacé de l’emplacement choisi. Un container ne constitue pas un local commercial ni une construction au sens de l’article L.145-1 du code de commerce.

Les conditions de l’article L.145-1 du code de commerce n’étant pas réunies, la société [L] [Y] ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux et le contrat du 8 octobre 2019 ne peut être qualifié de bail commercial.

La société [L] [Y] sera par conséquent déboutée de ses demandes tendant à la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial à son profit et au bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux. Consécutivement, elle sera déboutée de sa demande tendant à la nullité des clauses contraires au statut des baux commerciaux.


II- Sur la résiliation de la convention de location

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 



Il sera relevé à titre liminaire que le contrat de sous-location n’étant pas requalifié en bail commercial, il a pris fin à son échéance, soit le 10 octobre 2022, sans droit au renouvellement pour le preneur, de sorte que l’expulsion du preneur pourrait être ordonnée sur cette seule base.

La société Supermarchés Match a en outre fait délivrer un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire insérée à l’article 14 du bail le 9 septembre 2022 et sollicite la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire sur ce fondement.

Le commandement délivré vise des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, soit l’installation d’un container au lieu d’un food-truck et l’installation d’une terrasse au-delà de l’emplacement loué, sur des places de stationnement et un espace vert.

Ces manquements sont objectivés par plusieurs constats de commissaire de justice réalisés les 3 août et 7 octobre 2022 et 27 septembre 2024.

La simple tolérance du bailleur ne vaut pas autorisation et ne le prive pas de la possibilité de solliciter le respect du contrat.

La résiliation par l’effet d’une clause résolutoire est une sanction contractuelle qui échappe au contrôle par le juge de la gravité du manquement.

En l’occurrence, il est établi par les constats des 7 octobre 2022 et 7 septembre 2024 que le locataire a notamment maintenu sa terrasse sur des espaces non prévus au contrat, après le délai d’un mois rappelé dans le commandement pour s’exécuter.

La clause résolutoire est donc acquise et le contrat résilié de plein droit par l’effet de la clause.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société [L] à défaut de libération volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, avec le concours de la force publique si nécessaire, et selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

En revanche, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire, la restitution des lieux étant suffisamment garantie par le recours à la force publique.


III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.


2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [L] [Y] succombant, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 4 000 euros.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail commercial à son profit depuis le 19 octobre 2019 ;

LA DÉBOUTE de sa demande tendant au bénéfice des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, conformément aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce ;

LA DÉBOUTE de sa demande de nullité des dispositions du bail du 19 octobre 2019 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location liant la S.A.S. Supermarchés Match à la S.A.S.U. [L] [Y] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 octobre 2022 ;

ORDONNE l'expulsion de la S.A.S.U. [L] [Y] et de tous occupants de son chef de l'emplacement de parking précisé au contrat situé sur le parking de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (67), et des espaces attenant occupés par elle, à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire;

LA CONDAMNE à procéder à ses frais à l’enlèvement de tous matériels, installations de toute nature et mobiliers installés par elle ;

DÉBOUTE la société Supermarchés Match de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la société [L] [Y] à payer à la S.A.S. Supermarchés Match la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S.U. [L] [Y] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la société Supermarchés Match de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S.U. [L] [Y] aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON













Chambre 01

N° RG 24/07708 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YR7G

S.A.S.U. [L] [Y]
C/
S.A.S. SUPERMARCHES MATCH



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1226, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-08-20T09:55:31.698Z.