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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 23/03868

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

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FAITS ET PROCEDURE

Le 1er janvier 2008, madame [M] [U] a conclu avec monsieur [V] [X] un bail « trois ans ou plus », à usage « mixte professionnel » portant sur deux hangars vides sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer annuel de 2000 euros.
Madame [K] [U] est venue aux droits de sa mère décédée le 12 septembre 2012.
Constatant que les locaux étaient en réalité occupés par la société [X], dont monsieur [V] [X] a été gérant avant de céder ses parts à son fils [T], et estimant n’être liée par aucun bail avec la société [X], madame [K] [U] a, par actes extrajudiciaire délivrés le 26 avril 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] aux fins de prononcer la résiliation du bail conclu avec monsieur [X], à ses torts exclusifs, d’ordonner son expulsion et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026, date de l’audience de plaidoiries.

A l’audience, le tribunal a demandé aux parties de bien vouloir produire, en cours de délibéré, l’original du bail conclu entre la société CHEMINEES [X] et madame [U] outre l’intégralité des documents produits par madame [U] en pièces 20 et 21 et des documents comportant la signature de [M] [U].

Ces documents ont été transmis au tribunal les 29 mai et 1er juin 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, madame [K] [U] demande au tribunal, sur le fondement de « la loi de 1989 », des articles 1221 et suivants, 1231 et suivants et 1240 du code civil, et de l’article L. 145-1 du code de commerce,
A titre principal :
- ordonner le rabat de la clôture à la date de plaidoirie,
- prendre acte du congé délivré par le preneur et de la libération effective des lieux,
- ordonner la libération du solde de 4 800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] à compter de la mise à disposition de la décision à intervenir et au plus tard 10 jours à compter de la signification de la décision,
- juger que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de loyers à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
-juger que monsieur [V] [X] a commis des manquements graves aux obligations contractuelles du bail en sous-louant les locaux à la SARL [X],
-juger que cette SARL occupe les locaux et y exerce une activité commerciale alors qu’il n’existe aucun bail entre elle et Mme [U] de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre,
-juger que le bail commercial en date du 01.01.2010 produit par les défendeurs est un faux et ne peut recevoir application, 
-débouter les défendeurs de toutes leurs demandes en ce compris celle visant à faire constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux entre les parties,

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il existe un contrat entre Mme [K] [U] et la SARL [X] :
– prononcer la nullité pour cause d’erreur, du contrat en date du 01.01.2008 signé par Mme [M] [U],

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il existe un contrat entre Mme [K] [U] et la SARL [X] :
– débouter M. [V] [X] et la SARL [X] de leur demande en requalification du bail du 01.01.2008 en bail commercial,
-prononcer la résiliation judiciaire du contrat signé entre M. [V] [X] et Mme [U] le 01.01.2008,

A titre très infiniment subsidiaire 
-prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [V] [X] à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Dans toutes les hypothèses de condamnation demandées à titre principal, à titre subsidiaire, infiniment subsidiaire et très infiniment subsidiaire:
- juger qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation la SARL [X] et M. [V] [X] sont occupants sans droit ni titre dans les locaux situés [Adresse 4] [Localité 2],
– ordonner l'expulsion de M. [V] [X] et de la SARL [X] ainsi que tous les occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
– ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
– condamner M. [V] [X] et la SARL [X] à verser à Mme [K] [U] une indemnité d'occupation égale 1275 euros par mois, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
-condamner M. [V] [X] et la SARL [X] à verser à Mme [K] [U] une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts,
-dire que les condamnations ci-dessus prononcées seront assorties de l’intérêt légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,
–condamner M. [V] [X] et de la SARL [X] à payer à Mme [K] [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [K] [U] expose à titre liminaire prendre acte du fait que monsieur [X] n’occupe plus les lieux personnellement et que la société [X] lui a délivré un congé. Elle souligne que cependant, ce congé prenant effet le 30 juin 2026, elle n’a pas encore vidé les lieux de sorte que ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation conservent leur pertinence. Elle ajoute qu’elle a toujours intérêt à demander des dommages et intérêts.
Elle conteste avoir conclu un bail avec la société [X], soutenant que le seul bail dont elle a connaissance est celui conclu le 1er janvier 2008 entre monsieur [V] [X] et sa mère, [M] [U] ; elle reproche à monsieur [X] de s’être substitué un preneur, sans en avertir son bailleur. En conséquence, elle demande au tribunal de constater que la SARL [X] occupe sans droit ni titre les hangars. 
Elle souligne que monsieur [X] a conclu en son nom propre le bail litigieux, n’indiquant à aucun moment intervenir pour le compte de la SARL et n’a jamais revendiqué de bail commercial ; elle ajoute qu’aucune des clauses habituellement présente dans un bail commercial n’est mentionnée (durée de 9 ans, dépôt de garantie, charges spécifiques pesant sur le locataire, etc). Elle considère en tout état de cause que si une erreur devait être retenue, elle devrait l’être en faveur du bailleur et non du locataire. Elle relève que sa mère, à l’époque âgée de 78 ans, n’avait certainement pas l’intention de conclure un bail commercial, qui plus est à un loyer dérisoire. Elle ajoute qu’elle n’avait nullement l’intention de conclure un bail avec une société. Elle en déduit que le bail est nul.
S’agissant de la requalification du bail, elle fait valoir que ni monsieur [X] ni la société [X] ne peuvent invoquer la requalification du bail en bail commercial au motif que monsieur [V] [X] est à la retraite et n’a pas plus d’activité et qu’ il n’est même plus associé de la SARL. S’agissant du bail produit en fin de procédure, qui aurait été signé entre madame [M] [U] et la SARL [X] le 1er janvier 2010, elle souligne le caractère opportuniste de cette découverte tardive et conteste l’authenticité du bail, la signature portée n’étant pas celle de sa mère, comme le montre la simple comparaison entre les deux baux. Elle souligne que si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé, il pourrait ordonner une expertise graphologique. Elle ajoute que ce bail ne comporte aucune clause habituelle en matière de bail commercial (révision triennale du loyer, état des lieux, clause d’échelle mobile). Elle ajoute que le preneur ne lui a jamais demandé le renouvellement du bail.
Elle souligne également que la SARL [X] n’a pas davantage la qualité pour revendiquer la requalification du bail en bail commercial car elle n’a pas signé de bail. Elle ajoute qu’aucun fonds n’est exploité à l’adresse des hangars, l’extrait Kbis de la société [X] montrant qu’aucun établissement ni fonds n’a été déclaré à cette adresse.
Elle considère en tout état de cause que l’action en revendication du bail commercial est prescrite, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Elle fait valoir en outre que le preneur ne peut lui imposer de requalifier le bail à usage mixte professionnel en bail professionnel d’une durée minimale de 6 ans, quand bien même il l’aurait utilisé à des fins exclusivement professionnelles, de sorte que le locataire ne peut imposer au bailleur une reconduction tacite d’une durée de 6 ans, argument opportunément invoqué en défense pour combattre l’acquisition de la prescription. Elle en déduit que le bail ne pouvait se renouveler que de trois ans en trois ans de sorte que la demande de requalification aurait dû intervenir avant janvier 2022, ce qui n’a pas été le cas. Quoiqu’il en soit, au vu du congé délivré par le preneur en cours de procédure, elle estime que ses demandes tendant à demander la résiliation du bail et maintien dans les lieux sont devenues sans objet.
Si le tribunal estimait le contrat valable, elle demande la résiliation sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, en ce que le preneur a manqué à l’article 11 du contrat qui interdit expressément au locataire d’installer le siège de l’entreprise dont il est le créateur ou le représentant légal ni exercer une quelconque activité commerciale. Or, elle fait valoir que la SARL [X] occupe précisément les lieux et a aménagé une partie du hangar en espace showroom. Elle reproche aussi à monsieur [X] d’avoir sous-loué les locaux sans autorisation. Elle reproche également aux défendeurs d’occuper davantage que les deux hangars en ce qu’est également occupée une partie du terrain à usage de parking. Elle ajoute que depuis le début de la procédure contentieuse, aucune somme n’a été versée au bailleur. En conséquence de la résiliation judiciaire, elle demande une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer réel tel qu’évalué par monsieur [C], expert amiable qu’elle a mandaté, considérant que le loyer demandé a été manifestement sous-évalué.
Madame [U] considère que l’utilisation contraire aux obligations du bail lui a causé un préjudice notamment financier car malgré plusieurs courriers non retirés elle n’a pas pu reprendre possession des lieux et les louer au juste prix, les locaux ayant une valeur locative d’au moins 1275 euros. Elle sollicite 30 000 euros de dommages et intérêts.
En réplique, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2026, la SARL CHEMINEES [X] et monsieur [V] [X] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1 et L. 145-5 et suivants du code de commerce :
A titre principal, de :
-prendre acte du congé délivré par le preneur et de la libération effective des lieux,
-ordonner la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] à compter de la mise à disposition de la décision à intervenir et au plus tard 10 jours à compter de la signification de la décision,
-dire et juger que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de loyers à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
-débouter la demanderesse du surplus des demandes.
A titre subsidiaire, de :
-constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux entre les parties,
-débouter madame [U] de ses demandes,
-autoriser la société CHEMINEES [X] à se maintenir dans les locaux en qualité de preneur à bail commercial.
A titre infiniment subsidiaire, de :
-requalifier le bail signé entre les parties en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux,
-débouter madame [U] de l’ensemble de ses demandes,
-autoriser la société CHEMINEES [X] à se maintenir dans les locaux en qualité de preneur à bail commercial.
En tout état de cause, condamner madame [U] à leur verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur défense, monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X], font valoir que les familles [X] et [U] se connaissent depuis plus de 40 ans et que M. [V] [X] occupait les hangars litigieux selon bail verbal conclu avec le père de madame [U]. Ils indiquent qu’un premier écrit a été régularisé le 1er janvier 2008 mais qu’il a été formalisé sur un formulaire type applicable aux baux d’habitation, inadapté à la situation, l’objet réel étant l’usage professionnel de hangars affecté à l’activité [X], [V] [X] étant l’ancien gérant de la société du même nom. Le loyer initialement fixé à 2000 euros a été régulièrement revalorisé au fil des ans pour atteindre 2400 euros.
Ils font valoir que si le bail originel est mal qualifié, les parties étant profanes, monsieur [X] a été autorisé à effectuer des travaux pour « son usage professionnel ». Ils ajoutent que madame [U], voisine immédiate et mitoyenne des lieux ne pouvait ignorer l’occupation des lieux par la SARL et l’usage commercial des lieux loués ; elle ne peut feindre de l’avoir découvert au moment de l’ouverture de la succession de sa mère. Ils ajoutent avoir retrouvé dans les archives de la société un bail commercial conclu le 1er janvier 2010 entre Madame [M] [U] et la société CHEMINEES [X]. Là non plus, le bail, sur un formulaire prérempli, ne correspondait pas à la situation. 
Ils soulignent que madame [U], dans le cadre de négociations en vue de leur vendre le local, traitait avec la société [X] comme une occupante économique et professionnelle des lieux, non comme des occupants clandestins. Ils indiquent que le processus de négociation s’est interrompu soudainement et que madame [U] a cessé d’encaisser les chèques, qui lui ont pourtant été remis. La société a donc régularisé le payement des loyers par virement auprès d’un compte CARPA ouvert à cet effet.
Sur le bail du 1er janvier 2010, ils font valoir qu’il est arrivé à échéance le 31 décembre 2019 et a fait l’objet d’une reconduction tacite. Ils soulignent que si madame [U] conteste l’authenticité de ce bail comme étant un faux, une telle conclusion ne peut résulter d’une simple comparaison visuelle et que si le tribunal estimait devoir approfondir ce point, il lui reviendrait d’ordonner une vérification d’écriture prévue par les articles 1373, 1367 du code civil et 287 et suivants du code de procédure civile, les pièces produites par la demanderesse étant insuffisantes pour y procéder en l’état. Quoiqu’il en soit, ils estiment que dès lors que la société a donné congé et a vidé les lieux, la restitution des clés devant intervenir pour le 30 juin, les demandes de qualification du contrat de bail afin de clarifier la situation juridique n’ont plus lieu d’être pour l’avenir.
Ils soulignent en tout état de cause qu’ils ont intérêt à se défendre dans la présente instance, ayant été attraits et ont intérêt à demander la requalification du bail en bail commercial.
Sur la demande d’indemnité d’occupation de 1275 euros par mois, ils la rejettent au motif qu’elle fait double emploi avec la demande indemnitaire qui est fondée sur une sous-évaluation du loyer. En outre, ils font valoir qu’une telle indemnité supposerait que le contrat de bail soit résilié, alors que le seul envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne peut valoir congé valablement délivré.
Concernant la demande indemnitaire, ils s’y opposent faute de démonstration d’un préjudice, alors qu’en 30 ans de relations, le bailleur n’a jamais demandé de revalorisation du loyer en vigueur et que la demande indemnitaire est fondée sur une prétendue valeur locative estimée.
Subsidiairement, alors même que les défendeurs ne revendiquent pas de maintien dans les lieux, si le tribunal devait procéder néanmoins à la qualification du bail litigieux, ils estiment que le bail conclu le 1er janvier 2008 ne peut être qualifié de professionnel, l’activité n’étant pas une profession libérale. Ils ajoutent qu’un nouveau bail a été conclu le 1er janvier 2010, de sorte que la société [X] ne peut être considérée comme une occupante sans droit ni titre. Ils ajoutent que quand bien même ce bail n’aurait pas été retrouvé, elle aurait bénéficié du régime applicable aux baux dérogatoires prévu par l’article L. 145-5 du code de commerce au regard du maintien dans les lieux après la durée du bail dérogatoire, faisant valoir que monsieur [X], qui a toujours exercé son activité artisanale sous la forme sociétaire, depuis 1999, a entendu conclure le bail au nom de sa société. Ils contestent ainsi toute sous-location irrégulière, la société étant en réalité la locataire initiale.
Ils soulignent que l’action en reconnaissance d’un bail commercial est imprescriptible et que tel est bien le cas ici puisque le bail a été soumis automatiquement au statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-45 du code de commerce. Quoiqu’il en soit ils estiment que la prescription ne serait pas acquise pour une action en requalification du bail puisque le délai de prescription biennale commence à courir à compter de la date de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée et que le dernier renouvellement tacite de 6 ans étant intervenu en janvier 2023, ils avaient jusqu’en janvier 2025 pour s’en prévaloir. 
Enfin, subsidiairement, ils se prévalent de la fraude du bailleur, que ce soit madame [M] [U] ou madame [K] [U], qui n’ignorait pas que le bail litigieux avait été conclu dans le cadre d’une activité commerciale, les locaux étant voisins de la maison d’habitation du bailleur, ce qui suspend toute prescription.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de constater que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet car celle-ci est intervenue le jour des plaidoiries. Les dernières conclusions notifiées avant la clôture sont donc recevables.
En outre, il convient de constater l’accord des parties pour la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] et pour le versement par la société CHEMINEES [X] de la somme de 1200 euros correspondant à 6 mois d’occupation des lieux, lors de la remise des clés, laquelle est prévue le 30 juin 2026.
Sur la demande de résiliation du bail consenti à monsieur [V] [X]
Avant de statuer sur cette demande, il convient de statuer sur la validité du document mentionnant une location des lieux litigieux consentie par madame [U] à la société CHEMINEES [X] puisque si ce bail est valable, monsieur [V] [X] ne peut plus être considéré comme locataire.
Sur la vérification d’écriture
Selon l’article 1372 du code civil : « L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause. »
Néanmoins, aux termes de l’article 1373 du même code : « La partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture. »
S’agissant de la signature, l’article 1367 de ce code précise que : « La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. »
Selon l’article 287 du code de procédure civile, « Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres./ Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites »
Selon l’article 288 du même code : « Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture./ Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. »
L’article 289 précise quant à lui que « S'il ne statue pas sur-le-champ, le juge retient l'écrit à vérifier et les pièces de comparaison ou ordonne leur dépôt au greffe de la juridiction. »
N° RG : N° RG 23/03868 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3P

Dans le cas où la signature est déniée ou méconnue, c’est à la partie qui se prévaut de l’acte qu’il appartient d’en démontrer la sincérité (Civ 1ère 17 mai 1972, pourvoi n° 71-11.211). Ici, la charge de la preuve de la sincérité de l’acte incombe donc aux défendeurs.
En l’espèce, madame [U] contestant que la signature apposée par sa mère décédée sur le bail versé en procédure par les défendeurs en date du 1er janvier 2010, il y a lieu de procéder à une vérification d’écriture.
Il sera à cet égard rappelé qu’à l’audience, le tribunal a demandé aux parties de bien vouloir produire en cours de délibéré l’original du bail conclu entre la société CHEMINEES [X] et madame [U] outre l’intégralité des documents produits par madame [U] en pièces 20 et 21 et des documents comportant la signature de [M] [U].
Des documents, dont l’original des deux baux, ont été transmis au tribunal les 29 mai et 1er juin 2026.
Il ressort de l’examen des pièces produites que la signature apposée sur le premier bail conclu le 1er janvier 2008, entre madame [U] et monsieur [X], non contesté, comporte la signature de madame [U]. Cette signature se décompose en deux parties, d’abord l’initiale «m» suivie d’un point puis le nom [U] souligné d’un trait partant de la dernière lettre du nom, en arrondi puis revenant en ligne droite pour terminer la signature. Aucun des documents produits par madame [K] [U] comportant la signature de sa mère ne correspond strictement à cette signature : en effet, l’initiale « M » y apparaît toujours en majuscule, le nom [U] est souligné mais le trait, droit ou légèrement arrondi, est situé sous le nom et ne le touche pas. Il faut toutefois rappeler qu’une signature est par nature évolutive et que les documents en comparaison sont tous bien plus anciens que ce bail (1997, 1999, 2000 pour les documents datés). 
Le bail litigieux objet de la présente vérification d’écriture, qui date du 1er janvier 2010, comporte une signature sensiblement différente puisque le nom qui semble être le nom [U] n’est pas précédé d’une initiale, ni majuscule ni minuscule, et le trait apposé souligne et barre en partie le nom. Le stylo utilisé semblant en manque d’encre, il ne peut toutefois être affirmé que la signature n’est pas tronquée. De plus, cette signature intervient 2 ans après le précédent bail, de sorte qu’elle peut avoir évolué et ne plus ressembler aux anciennes signatures. 
Il ne peut donc être affirmé de façon certaine qu’il s’agit de la signature de madame [U] ou non, sans pour autant pouvoir affirmer comme le demande madame [U] qu’il s’agisse d’un faux. 
Monsieur [X] et la société CHEMINEES [X] ne produisent de leur côté aucun autre document signé par madame [U], tel une quittance de loyer par exemple ou encore un courrier adressé à eux et signé de sa main, permettant d’authentifier la signature de madame [U] [M] sur le second bail produit. 
Aussi, étant rappelé que la charge de la preuve leur incombe et que dans un tel cas, le doute profite aux héritiers, il y a lieu de considérer, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise graphologique, que le seul bail non contestable ayant lié madame [M] [U] est celui qu’elle a signé avec monsieur [V] [X] le 1er janvier 2008.
Sur la faute du preneur
Aux termes de l’article 1717 du code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite./ Elle peut être interdite pour le tout ou partie./Cette clause est toujours de rigueur. »
Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat.
Selon l’article 1229 du même code : « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. »
En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2008 porte sur un local à usage « mixte professionnel ». Il s’agit de deux hangars vides de 150 m².
Ce bail a été consenti à monsieur [V] [X], sans aucune référence à une entreprise.  D’ailleurs, selon l’article 11.5 du bail, « le locataire ne pourra installer dans le présent local le siège de l’entreprise dont il est le créateur ou le représentant légal, ni exercer une quelconque activité ». Il ne peut donc être raisonnablement soutenu, en l’absence d’autre élément permettant de déterminer que la commune intention des parties était différente de l’engagement écrit, que le bail a été conclu pour que monsieur [X] installe son entreprise dans les locaux.
En outre, il résulte de l’article 11. 17 du contrat de bail en date du 1er janvier 2008 que « toute cession du présent bail, toute sous-location, totale ou partielle, sont rigoureusement interdites. Le locataire ne pourra laisser la disposition des lieux même gratuitement ou par prêt à aucune personne étrangère à son foyer ». 
Or, il n’est pas contesté que les lieux ont été occupés par la SARL CHEMINEES [X] laquelle a, d’ailleurs, délivré un congé le 31 décembre 2025 indiquant que la société quitterait les lieux pour le 30 juin 2026.
Monsieur [V] [X] ne pouvant, en sa qualité de preneur, ni installer dans les locaux la société qu’il gérait, ni les sous-louer à cette société lorsqu’il ne la gérait plus, le bail doit être résilié à ses torts exclusifs, à compter de la date de l’assignation, soit le 26 avril 2023. En effet, le bail était toujours en cours à cette date faute pur lui de l’avoir résilié, quand bien même il ne l’occupait plus personnellement. 
En conséquence, il y a lieu également de constater que la société CHEMINEES [X] est occupante sans droit ni titre et ordonner en tant que de besoin son expulsion selon les modalités prévues dans le dispositif, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer d’astreinte. Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle tendant à reconnaître au bénéfice de cette société l’existence d’un bail commercial ou de requalifier son bail en bail commercial doit être rejetée. 
L’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation, sera fixée au regard du montant du dernier loyer payé de 2400 euros l’an selon les conclusions des défendeurs, sans autre indexation conformément aux termes du bail, soit 200 euros par mois, la demande tendant à la fixer à la somme de 1275 euros correspondant à la valeur locative n’étant aucunement fondée sur les termes du contrat.
En revanche, à défaut de lien contractuel avec la société CHEMINEES [X], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire.
Sur la demande indemnitaire
Selon l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
En l’espèce, il ressort des pièces du débat que le local loué se situe à proximité immédiate de la maison de madame [U] et que monsieur [X] occupe les lieux depuis, au moins, 2008. Madame [M] [U] est décédée en 2012. Or à cette époque, il est vraisemblable que la société CHEMINEE [X] occupait déjà les lieux sans être inquiétée par son bailleur, pourtant voisin. Des discussions ont eu lieu jusqu’en 2021 avec sa fille pour envisager la vente du local loué, discussions qui se sont soldées par un échec et l’introduction du présent contentieux. Aucune pièce n’est versée aux débats démontrant que madame [K] [U] a contesté avant la présente procédure la régularité de l’occupation des défendeurs ou a mis en demeure monsieur [X] de mettre fin à la sous-location qu’elle considérait irrégulière. Il n’est pas davantage démontré qu’elle a perdu des occasions de louer plus cher le local litigieux. En conséquence, à défaut de préjudice démontré, sa demande indemnitaire doit être rejetée. 
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X] tenus au paiement des dépens, seront condamnés in solidum à payer à madame [K] [U] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X] seront quant à eux déboutés de leur demande formée de ce chef.
Sur l'exécution provisoire
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 21 mai 2026,
Ordonne la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] au plus tard à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement,
Donne acte aux parties de ce que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de « loyers » à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
Constate que la SARL CHEMINEES [X] est occupante sans droit ni-titre, 
En conséquence,
Rejette la demande de monsieur [X] et de la SARL CHEMINEES [X] tendant à constater l’existence d’un bail commercial la liant à madame [M] [U] à compter du 1er janvier 2010, ou à requalifier le bail en bail commercial,
Déboute madame [K] [U] de sa demande tendant à constater que ce bail est un faux,
Prononce la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2008 entre monsieur [V] [X] et madame [M] [U], aux torts du preneur, à compter du 23 avril 2023,
Ordonne en tant que de besoin son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, en ce compris la SARL CHEMINEES [X], avec le cas échéant le concours de la force publique, et dit que le sort des meubles sera conforme aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 
Dit n’y avoir lieu à astreinte,
Condamne monsieur [V] [X] à payer à madame [K] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 200 euros par mois à compter de la date du présent jugement, jusqu’à remise effective des clés, sans indexation conformément au contrat du 1er janvier 2008,
Rejette la demande de condamnation solidaire de la SARL CHEMINEES [X],
Déboute madame [K] [U] de sa demande indemnitaire,
Condamne in solidum monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] aux dépens,
Condamne in solidum monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] à verser à madame [K] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
Rejette la demande de monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
Rappelle l’exécution provisoire

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG : N° RG 23/03868 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3P
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






51B

N° RG : N° RG 23/03868 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3P





AFFAIRE :


[K] [U]

C/

S.A.R.L. [X], [V] [X]



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 
le
à 
Avocats :
la SELARL MINERAL
la SELARL SAINT GERMAIN PENY



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré
Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2026, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

Madame [K] [U]
née le 06 Octobre 1958 à [Localité 1]
de nationalité Française [Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Christine SAINT GERMAIN PENY de la SELARL SAINT GERMAIN PENY, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

S.A.R.L. CHEMINEES [X] exerçant sous le n°RCS [Numéro identifiant 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Yasmine DEVELLE de la SELARL MINERAL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/03868 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3P

Monsieur [V] [X]
né le 02 Mai 1950 
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Yasmine DEVELLE de la SELARL MINERAL, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


******


FAITS ET PROCEDURE

Le 1er janvier 2008, madame [M] [U] a conclu avec monsieur [V] [X] un bail « trois ans ou plus », à usage « mixte professionnel » portant sur deux hangars vides sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer annuel de 2000 euros.
Madame [K] [U] est venue aux droits de sa mère décédée le 12 septembre 2012.
Constatant que les locaux étaient en réalité occupés par la société [X], dont monsieur [V] [X] a été gérant avant de céder ses parts à son fils [T], et estimant n’être liée par aucun bail avec la société [X], madame [K] [U] a, par actes extrajudiciaire délivrés le 26 avril 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] aux fins de prononcer la résiliation du bail conclu avec monsieur [X], à ses torts exclusifs, d’ordonner son expulsion et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2026, date de l’audience de plaidoiries.

A l’audience, le tribunal a demandé aux parties de bien vouloir produire, en cours de délibéré, l’original du bail conclu entre la société CHEMINEES [X] et madame [U] outre l’intégralité des documents produits par madame [U] en pièces 20 et 21 et des documents comportant la signature de [M] [U].

Ces documents ont été transmis au tribunal les 29 mai et 1er juin 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, madame [K] [U] demande au tribunal, sur le fondement de « la loi de 1989 », des articles 1221 et suivants, 1231 et suivants et 1240 du code civil, et de l’article L. 145-1 du code de commerce,
A titre principal :
- ordonner le rabat de la clôture à la date de plaidoirie,
- prendre acte du congé délivré par le preneur et de la libération effective des lieux,
- ordonner la libération du solde de 4 800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] à compter de la mise à disposition de la décision à intervenir et au plus tard 10 jours à compter de la signification de la décision,
- juger que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de loyers à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
-juger que monsieur [V] [X] a commis des manquements graves aux obligations contractuelles du bail en sous-louant les locaux à la SARL [X],
-juger que cette SARL occupe les locaux et y exerce une activité commerciale alors qu’il n’existe aucun bail entre elle et Mme [U] de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre,
-juger que le bail commercial en date du 01.01.2010 produit par les défendeurs est un faux et ne peut recevoir application, 
-débouter les défendeurs de toutes leurs demandes en ce compris celle visant à faire constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux entre les parties,

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il existe un contrat entre Mme [K] [U] et la SARL [X] :
– prononcer la nullité pour cause d’erreur, du contrat en date du 01.01.2008 signé par Mme [M] [U],

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il existe un contrat entre Mme [K] [U] et la SARL [X] :
– débouter M. [V] [X] et la SARL [X] de leur demande en requalification du bail du 01.01.2008 en bail commercial,
-prononcer la résiliation judiciaire du contrat signé entre M. [V] [X] et Mme [U] le 01.01.2008,

A titre très infiniment subsidiaire 
-prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [V] [X] à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Dans toutes les hypothèses de condamnation demandées à titre principal, à titre subsidiaire, infiniment subsidiaire et très infiniment subsidiaire:
- juger qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation la SARL [X] et M. [V] [X] sont occupants sans droit ni titre dans les locaux situés [Adresse 4] [Localité 2],
– ordonner l'expulsion de M. [V] [X] et de la SARL [X] ainsi que tous les occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,
– ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
– condamner M. [V] [X] et la SARL [X] à verser à Mme [K] [U] une indemnité d'occupation égale 1275 euros par mois, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
-condamner M. [V] [X] et la SARL [X] à verser à Mme [K] [U] une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts,
-dire que les condamnations ci-dessus prononcées seront assorties de l’intérêt légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,
–condamner M. [V] [X] et de la SARL [X] à payer à Mme [K] [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [K] [U] expose à titre liminaire prendre acte du fait que monsieur [X] n’occupe plus les lieux personnellement et que la société [X] lui a délivré un congé. Elle souligne que cependant, ce congé prenant effet le 30 juin 2026, elle n’a pas encore vidé les lieux de sorte que ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation conservent leur pertinence. Elle ajoute qu’elle a toujours intérêt à demander des dommages et intérêts.
Elle conteste avoir conclu un bail avec la société [X], soutenant que le seul bail dont elle a connaissance est celui conclu le 1er janvier 2008 entre monsieur [V] [X] et sa mère, [M] [U] ; elle reproche à monsieur [X] de s’être substitué un preneur, sans en avertir son bailleur. En conséquence, elle demande au tribunal de constater que la SARL [X] occupe sans droit ni titre les hangars. 
Elle souligne que monsieur [X] a conclu en son nom propre le bail litigieux, n’indiquant à aucun moment intervenir pour le compte de la SARL et n’a jamais revendiqué de bail commercial ; elle ajoute qu’aucune des clauses habituellement présente dans un bail commercial n’est mentionnée (durée de 9 ans, dépôt de garantie, charges spécifiques pesant sur le locataire, etc). Elle considère en tout état de cause que si une erreur devait être retenue, elle devrait l’être en faveur du bailleur et non du locataire. Elle relève que sa mère, à l’époque âgée de 78 ans, n’avait certainement pas l’intention de conclure un bail commercial, qui plus est à un loyer dérisoire. Elle ajoute qu’elle n’avait nullement l’intention de conclure un bail avec une société. Elle en déduit que le bail est nul.
S’agissant de la requalification du bail, elle fait valoir que ni monsieur [X] ni la société [X] ne peuvent invoquer la requalification du bail en bail commercial au motif que monsieur [V] [X] est à la retraite et n’a pas plus d’activité et qu’ il n’est même plus associé de la SARL. S’agissant du bail produit en fin de procédure, qui aurait été signé entre madame [M] [U] et la SARL [X] le 1er janvier 2010, elle souligne le caractère opportuniste de cette découverte tardive et conteste l’authenticité du bail, la signature portée n’étant pas celle de sa mère, comme le montre la simple comparaison entre les deux baux. Elle souligne que si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé, il pourrait ordonner une expertise graphologique. Elle ajoute que ce bail ne comporte aucune clause habituelle en matière de bail commercial (révision triennale du loyer, état des lieux, clause d’échelle mobile). Elle ajoute que le preneur ne lui a jamais demandé le renouvellement du bail.
Elle souligne également que la SARL [X] n’a pas davantage la qualité pour revendiquer la requalification du bail en bail commercial car elle n’a pas signé de bail. Elle ajoute qu’aucun fonds n’est exploité à l’adresse des hangars, l’extrait Kbis de la société [X] montrant qu’aucun établissement ni fonds n’a été déclaré à cette adresse.
Elle considère en tout état de cause que l’action en revendication du bail commercial est prescrite, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Elle fait valoir en outre que le preneur ne peut lui imposer de requalifier le bail à usage mixte professionnel en bail professionnel d’une durée minimale de 6 ans, quand bien même il l’aurait utilisé à des fins exclusivement professionnelles, de sorte que le locataire ne peut imposer au bailleur une reconduction tacite d’une durée de 6 ans, argument opportunément invoqué en défense pour combattre l’acquisition de la prescription. Elle en déduit que le bail ne pouvait se renouveler que de trois ans en trois ans de sorte que la demande de requalification aurait dû intervenir avant janvier 2022, ce qui n’a pas été le cas. Quoiqu’il en soit, au vu du congé délivré par le preneur en cours de procédure, elle estime que ses demandes tendant à demander la résiliation du bail et maintien dans les lieux sont devenues sans objet.
Si le tribunal estimait le contrat valable, elle demande la résiliation sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, en ce que le preneur a manqué à l’article 11 du contrat qui interdit expressément au locataire d’installer le siège de l’entreprise dont il est le créateur ou le représentant légal ni exercer une quelconque activité commerciale. Or, elle fait valoir que la SARL [X] occupe précisément les lieux et a aménagé une partie du hangar en espace showroom. Elle reproche aussi à monsieur [X] d’avoir sous-loué les locaux sans autorisation. Elle reproche également aux défendeurs d’occuper davantage que les deux hangars en ce qu’est également occupée une partie du terrain à usage de parking. Elle ajoute que depuis le début de la procédure contentieuse, aucune somme n’a été versée au bailleur. En conséquence de la résiliation judiciaire, elle demande une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer réel tel qu’évalué par monsieur [C], expert amiable qu’elle a mandaté, considérant que le loyer demandé a été manifestement sous-évalué.
Madame [U] considère que l’utilisation contraire aux obligations du bail lui a causé un préjudice notamment financier car malgré plusieurs courriers non retirés elle n’a pas pu reprendre possession des lieux et les louer au juste prix, les locaux ayant une valeur locative d’au moins 1275 euros. Elle sollicite 30 000 euros de dommages et intérêts.
En réplique, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2026, la SARL CHEMINEES [X] et monsieur [V] [X] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1 et L. 145-5 et suivants du code de commerce :
A titre principal, de :
-prendre acte du congé délivré par le preneur et de la libération effective des lieux,
-ordonner la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] à compter de la mise à disposition de la décision à intervenir et au plus tard 10 jours à compter de la signification de la décision,
-dire et juger que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de loyers à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
-débouter la demanderesse du surplus des demandes.
A titre subsidiaire, de :
-constater l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux entre les parties,
-débouter madame [U] de ses demandes,
-autoriser la société CHEMINEES [X] à se maintenir dans les locaux en qualité de preneur à bail commercial.
A titre infiniment subsidiaire, de :
-requalifier le bail signé entre les parties en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux,
-débouter madame [U] de l’ensemble de ses demandes,
-autoriser la société CHEMINEES [X] à se maintenir dans les locaux en qualité de preneur à bail commercial.
En tout état de cause, condamner madame [U] à leur verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur défense, monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X], font valoir que les familles [X] et [U] se connaissent depuis plus de 40 ans et que M. [V] [X] occupait les hangars litigieux selon bail verbal conclu avec le père de madame [U]. Ils indiquent qu’un premier écrit a été régularisé le 1er janvier 2008 mais qu’il a été formalisé sur un formulaire type applicable aux baux d’habitation, inadapté à la situation, l’objet réel étant l’usage professionnel de hangars affecté à l’activité [X], [V] [X] étant l’ancien gérant de la société du même nom. Le loyer initialement fixé à 2000 euros a été régulièrement revalorisé au fil des ans pour atteindre 2400 euros.
Ils font valoir que si le bail originel est mal qualifié, les parties étant profanes, monsieur [X] a été autorisé à effectuer des travaux pour « son usage professionnel ». Ils ajoutent que madame [U], voisine immédiate et mitoyenne des lieux ne pouvait ignorer l’occupation des lieux par la SARL et l’usage commercial des lieux loués ; elle ne peut feindre de l’avoir découvert au moment de l’ouverture de la succession de sa mère. Ils ajoutent avoir retrouvé dans les archives de la société un bail commercial conclu le 1er janvier 2010 entre Madame [M] [U] et la société CHEMINEES [X]. Là non plus, le bail, sur un formulaire prérempli, ne correspondait pas à la situation. 
Ils soulignent que madame [U], dans le cadre de négociations en vue de leur vendre le local, traitait avec la société [X] comme une occupante économique et professionnelle des lieux, non comme des occupants clandestins. Ils indiquent que le processus de négociation s’est interrompu soudainement et que madame [U] a cessé d’encaisser les chèques, qui lui ont pourtant été remis. La société a donc régularisé le payement des loyers par virement auprès d’un compte CARPA ouvert à cet effet.
Sur le bail du 1er janvier 2010, ils font valoir qu’il est arrivé à échéance le 31 décembre 2019 et a fait l’objet d’une reconduction tacite. Ils soulignent que si madame [U] conteste l’authenticité de ce bail comme étant un faux, une telle conclusion ne peut résulter d’une simple comparaison visuelle et que si le tribunal estimait devoir approfondir ce point, il lui reviendrait d’ordonner une vérification d’écriture prévue par les articles 1373, 1367 du code civil et 287 et suivants du code de procédure civile, les pièces produites par la demanderesse étant insuffisantes pour y procéder en l’état. Quoiqu’il en soit, ils estiment que dès lors que la société a donné congé et a vidé les lieux, la restitution des clés devant intervenir pour le 30 juin, les demandes de qualification du contrat de bail afin de clarifier la situation juridique n’ont plus lieu d’être pour l’avenir.
Ils soulignent en tout état de cause qu’ils ont intérêt à se défendre dans la présente instance, ayant été attraits et ont intérêt à demander la requalification du bail en bail commercial.
Sur la demande d’indemnité d’occupation de 1275 euros par mois, ils la rejettent au motif qu’elle fait double emploi avec la demande indemnitaire qui est fondée sur une sous-évaluation du loyer. En outre, ils font valoir qu’une telle indemnité supposerait que le contrat de bail soit résilié, alors que le seul envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne peut valoir congé valablement délivré.
Concernant la demande indemnitaire, ils s’y opposent faute de démonstration d’un préjudice, alors qu’en 30 ans de relations, le bailleur n’a jamais demandé de revalorisation du loyer en vigueur et que la demande indemnitaire est fondée sur une prétendue valeur locative estimée.
Subsidiairement, alors même que les défendeurs ne revendiquent pas de maintien dans les lieux, si le tribunal devait procéder néanmoins à la qualification du bail litigieux, ils estiment que le bail conclu le 1er janvier 2008 ne peut être qualifié de professionnel, l’activité n’étant pas une profession libérale. Ils ajoutent qu’un nouveau bail a été conclu le 1er janvier 2010, de sorte que la société [X] ne peut être considérée comme une occupante sans droit ni titre. Ils ajoutent que quand bien même ce bail n’aurait pas été retrouvé, elle aurait bénéficié du régime applicable aux baux dérogatoires prévu par l’article L. 145-5 du code de commerce au regard du maintien dans les lieux après la durée du bail dérogatoire, faisant valoir que monsieur [X], qui a toujours exercé son activité artisanale sous la forme sociétaire, depuis 1999, a entendu conclure le bail au nom de sa société. Ils contestent ainsi toute sous-location irrégulière, la société étant en réalité la locataire initiale.
Ils soulignent que l’action en reconnaissance d’un bail commercial est imprescriptible et que tel est bien le cas ici puisque le bail a été soumis automatiquement au statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-45 du code de commerce. Quoiqu’il en soit ils estiment que la prescription ne serait pas acquise pour une action en requalification du bail puisque le délai de prescription biennale commence à courir à compter de la date de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée et que le dernier renouvellement tacite de 6 ans étant intervenu en janvier 2023, ils avaient jusqu’en janvier 2025 pour s’en prévaloir. 
Enfin, subsidiairement, ils se prévalent de la fraude du bailleur, que ce soit madame [M] [U] ou madame [K] [U], qui n’ignorait pas que le bail litigieux avait été conclu dans le cadre d’une activité commerciale, les locaux étant voisins de la maison d’habitation du bailleur, ce qui suspend toute prescription.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de constater que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est sans objet car celle-ci est intervenue le jour des plaidoiries. Les dernières conclusions notifiées avant la clôture sont donc recevables.
En outre, il convient de constater l’accord des parties pour la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] et pour le versement par la société CHEMINEES [X] de la somme de 1200 euros correspondant à 6 mois d’occupation des lieux, lors de la remise des clés, laquelle est prévue le 30 juin 2026.
Sur la demande de résiliation du bail consenti à monsieur [V] [X]
Avant de statuer sur cette demande, il convient de statuer sur la validité du document mentionnant une location des lieux litigieux consentie par madame [U] à la société CHEMINEES [X] puisque si ce bail est valable, monsieur [V] [X] ne peut plus être considéré comme locataire.
Sur la vérification d’écriture
Selon l’article 1372 du code civil : « L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause. »
Néanmoins, aux termes de l’article 1373 du même code : « La partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture. »
S’agissant de la signature, l’article 1367 de ce code précise que : « La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. »
Selon l’article 287 du code de procédure civile, « Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres./ Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites »
Selon l’article 288 du même code : « Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture./ Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. »
L’article 289 précise quant à lui que « S'il ne statue pas sur-le-champ, le juge retient l'écrit à vérifier et les pièces de comparaison ou ordonne leur dépôt au greffe de la juridiction. »
N° RG : N° RG 23/03868 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3P

Dans le cas où la signature est déniée ou méconnue, c’est à la partie qui se prévaut de l’acte qu’il appartient d’en démontrer la sincérité (Civ 1ère 17 mai 1972, pourvoi n° 71-11.211). Ici, la charge de la preuve de la sincérité de l’acte incombe donc aux défendeurs.
En l’espèce, madame [U] contestant que la signature apposée par sa mère décédée sur le bail versé en procédure par les défendeurs en date du 1er janvier 2010, il y a lieu de procéder à une vérification d’écriture.
Il sera à cet égard rappelé qu’à l’audience, le tribunal a demandé aux parties de bien vouloir produire en cours de délibéré l’original du bail conclu entre la société CHEMINEES [X] et madame [U] outre l’intégralité des documents produits par madame [U] en pièces 20 et 21 et des documents comportant la signature de [M] [U].
Des documents, dont l’original des deux baux, ont été transmis au tribunal les 29 mai et 1er juin 2026.
Il ressort de l’examen des pièces produites que la signature apposée sur le premier bail conclu le 1er janvier 2008, entre madame [U] et monsieur [X], non contesté, comporte la signature de madame [U]. Cette signature se décompose en deux parties, d’abord l’initiale «m» suivie d’un point puis le nom [U] souligné d’un trait partant de la dernière lettre du nom, en arrondi puis revenant en ligne droite pour terminer la signature. Aucun des documents produits par madame [K] [U] comportant la signature de sa mère ne correspond strictement à cette signature : en effet, l’initiale « M » y apparaît toujours en majuscule, le nom [U] est souligné mais le trait, droit ou légèrement arrondi, est situé sous le nom et ne le touche pas. Il faut toutefois rappeler qu’une signature est par nature évolutive et que les documents en comparaison sont tous bien plus anciens que ce bail (1997, 1999, 2000 pour les documents datés). 
Le bail litigieux objet de la présente vérification d’écriture, qui date du 1er janvier 2010, comporte une signature sensiblement différente puisque le nom qui semble être le nom [U] n’est pas précédé d’une initiale, ni majuscule ni minuscule, et le trait apposé souligne et barre en partie le nom. Le stylo utilisé semblant en manque d’encre, il ne peut toutefois être affirmé que la signature n’est pas tronquée. De plus, cette signature intervient 2 ans après le précédent bail, de sorte qu’elle peut avoir évolué et ne plus ressembler aux anciennes signatures. 
Il ne peut donc être affirmé de façon certaine qu’il s’agit de la signature de madame [U] ou non, sans pour autant pouvoir affirmer comme le demande madame [U] qu’il s’agisse d’un faux. 
Monsieur [X] et la société CHEMINEES [X] ne produisent de leur côté aucun autre document signé par madame [U], tel une quittance de loyer par exemple ou encore un courrier adressé à eux et signé de sa main, permettant d’authentifier la signature de madame [U] [M] sur le second bail produit. 
Aussi, étant rappelé que la charge de la preuve leur incombe et que dans un tel cas, le doute profite aux héritiers, il y a lieu de considérer, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise graphologique, que le seul bail non contestable ayant lié madame [M] [U] est celui qu’elle a signé avec monsieur [V] [X] le 1er janvier 2008.
Sur la faute du preneur
Aux termes de l’article 1717 du code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite./ Elle peut être interdite pour le tout ou partie./Cette clause est toujours de rigueur. »
Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat.
Selon l’article 1229 du même code : « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. »
En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2008 porte sur un local à usage « mixte professionnel ». Il s’agit de deux hangars vides de 150 m².
Ce bail a été consenti à monsieur [V] [X], sans aucune référence à une entreprise.  D’ailleurs, selon l’article 11.5 du bail, « le locataire ne pourra installer dans le présent local le siège de l’entreprise dont il est le créateur ou le représentant légal, ni exercer une quelconque activité ». Il ne peut donc être raisonnablement soutenu, en l’absence d’autre élément permettant de déterminer que la commune intention des parties était différente de l’engagement écrit, que le bail a été conclu pour que monsieur [X] installe son entreprise dans les locaux.
En outre, il résulte de l’article 11. 17 du contrat de bail en date du 1er janvier 2008 que « toute cession du présent bail, toute sous-location, totale ou partielle, sont rigoureusement interdites. Le locataire ne pourra laisser la disposition des lieux même gratuitement ou par prêt à aucune personne étrangère à son foyer ». 
Or, il n’est pas contesté que les lieux ont été occupés par la SARL CHEMINEES [X] laquelle a, d’ailleurs, délivré un congé le 31 décembre 2025 indiquant que la société quitterait les lieux pour le 30 juin 2026.
Monsieur [V] [X] ne pouvant, en sa qualité de preneur, ni installer dans les locaux la société qu’il gérait, ni les sous-louer à cette société lorsqu’il ne la gérait plus, le bail doit être résilié à ses torts exclusifs, à compter de la date de l’assignation, soit le 26 avril 2023. En effet, le bail était toujours en cours à cette date faute pur lui de l’avoir résilié, quand bien même il ne l’occupait plus personnellement. 
En conséquence, il y a lieu également de constater que la société CHEMINEES [X] est occupante sans droit ni titre et ordonner en tant que de besoin son expulsion selon les modalités prévues dans le dispositif, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer d’astreinte. Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle tendant à reconnaître au bénéfice de cette société l’existence d’un bail commercial ou de requalifier son bail en bail commercial doit être rejetée. 
L’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation, sera fixée au regard du montant du dernier loyer payé de 2400 euros l’an selon les conclusions des défendeurs, sans autre indexation conformément aux termes du bail, soit 200 euros par mois, la demande tendant à la fixer à la somme de 1275 euros correspondant à la valeur locative n’étant aucunement fondée sur les termes du contrat.
En revanche, à défaut de lien contractuel avec la société CHEMINEES [X], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire.
Sur la demande indemnitaire
Selon l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
En l’espèce, il ressort des pièces du débat que le local loué se situe à proximité immédiate de la maison de madame [U] et que monsieur [X] occupe les lieux depuis, au moins, 2008. Madame [M] [U] est décédée en 2012. Or à cette époque, il est vraisemblable que la société CHEMINEE [X] occupait déjà les lieux sans être inquiétée par son bailleur, pourtant voisin. Des discussions ont eu lieu jusqu’en 2021 avec sa fille pour envisager la vente du local loué, discussions qui se sont soldées par un échec et l’introduction du présent contentieux. Aucune pièce n’est versée aux débats démontrant que madame [K] [U] a contesté avant la présente procédure la régularité de l’occupation des défendeurs ou a mis en demeure monsieur [X] de mettre fin à la sous-location qu’elle considérait irrégulière. Il n’est pas davantage démontré qu’elle a perdu des occasions de louer plus cher le local litigieux. En conséquence, à défaut de préjudice démontré, sa demande indemnitaire doit être rejetée. 
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X] tenus au paiement des dépens, seront condamnés in solidum à payer à madame [K] [U] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
Monsieur [X] et la SARL CHEMINEES [X] seront quant à eux déboutés de leur demande formée de ce chef.
Sur l'exécution provisoire
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 21 mai 2026,
Ordonne la libération du solde de 4800 euros détenu au sein du compte CARPA de Me [P] au plus tard à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement,
Donne acte aux parties de ce que la SARL CHEMINEES [X] s’acquittera de 6 mois de « loyers » à la remise des clés, soit la somme de 1200 euros,
Constate que la SARL CHEMINEES [X] est occupante sans droit ni-titre, 
En conséquence,
Rejette la demande de monsieur [X] et de la SARL CHEMINEES [X] tendant à constater l’existence d’un bail commercial la liant à madame [M] [U] à compter du 1er janvier 2010, ou à requalifier le bail en bail commercial,
Déboute madame [K] [U] de sa demande tendant à constater que ce bail est un faux,
Prononce la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2008 entre monsieur [V] [X] et madame [M] [U], aux torts du preneur, à compter du 23 avril 2023,
Ordonne en tant que de besoin son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, en ce compris la SARL CHEMINEES [X], avec le cas échéant le concours de la force publique, et dit que le sort des meubles sera conforme aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 
Dit n’y avoir lieu à astreinte,
Condamne monsieur [V] [X] à payer à madame [K] [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 200 euros par mois à compter de la date du présent jugement, jusqu’à remise effective des clés, sans indexation conformément au contrat du 1er janvier 2008,
Rejette la demande de condamnation solidaire de la SARL CHEMINEES [X],
Déboute madame [K] [U] de sa demande indemnitaire,
Condamne in solidum monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] aux dépens,
Condamne in solidum monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] à verser à madame [K] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
Rejette la demande de monsieur [V] [X] et la SARL CHEMINEES [X] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
Rappelle l’exécution provisoire

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 287, code civil 288, code civil 1221, code civil 1717, code civil 1372, code civil 1366, code de commerce L145-1, code civil 1367, code de commerce L145-5, code civil 1373, code de commerce L145-45, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-06T18:07:05.724Z.