Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 11 juin 2026, n° 23/02100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 23/02100 - N° Portalis DB2G-W-B7H-INEH
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 11 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

SA [N] HABITAT, venant aux droits de la S.A. [N] [Localité 2] EST, venant aux droits de la SA D’HLM [N], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [O] [J], né le 17 Février 1987 à [Localité 3] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 5] - [Localité 5] [Adresse 6]

représenté par Me Mélanie VOGEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 60
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2026-001757 du 16/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie ROSSIGNOL : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 07 Mai 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 et signé par Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 7], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrats signés les 27 avril 2021 et 28 avril 2021, la SA [N] a donné en location à [J] [O], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] et un garage sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel actuel global de 323,07 €, provision sur charges comprises.

A compter du 29 décembre 2022, la SA [N] [Localité 2] EST a mis en demeure [J] [O] de cesser toutes nuisances sonores et propos injurieux à l’égard des voisins.

Par courrier du 5 juin 2023, la SA [N] [Localité 2] EST a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 14 août 2023, la SA [N] GRAND EST a attrait [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, en vue de son expulsion.

Aux termes de son acte introductif d'instance, la SA [N] [Localité 2] EST sollicite :
- prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation, et à défaut de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail du garage ;
- d'ordonner l'expulsion de [J] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, 
- de condamner [J] [O] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 
- 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance,
- d'ordonner l'exécution provisoire 

Le 16 août 2023, la SA [N] [Localité 2] EST a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 7 mai 2026 à la suite de plusieurs renvois. 

Lors de l’audience, la SA [N] [Localité 2] EST, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’elle sollicite au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1500 € et le débouté du défendeur.
Elle soutient que le contrat de bail d’habitation comporte une clause résolutoire permettant la résiliation du bail en cas de défaut d’usage paisible du bien et verse en ce sens plusieurs mains courantes de voisins datées de 2022 et 2023, une plainte d’un voisin datée du 21 juillet 2025, plusieurs courriers de mise en demeure de cesser le trouble, et des signalements effectués au bailleur par les voisins.

[J] [O] conclu à l’irrecevabilité et au débouté des prétentions adverses. Il sollicite la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[J] [O] soutient notamment qu’il n’a jamais eu de problèmes avec les voisins et qu’il a toujours payé ses loyers.

Il considère la demande adverse comme étant irrecevable au motif qu’en l’application de la clause résolutoire figurant au contrat de bail seuls des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée peut justifier la résiliation de plein droit. 

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 5 juin 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Tant le contrat de bail d’habitation que le contrat de bail du garage prévoient une clause résolutoire indiquant que : « le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut d’usage paisible, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée dans les conditions prévues par la réglementation (...) »

En l’espèce, le demandeur ne produit pas à la présente procédure de décision de justice passée en force de chose jugée venant constater des troubles du voisinage.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Sur la demande en résiliation judiciaire des contrats et ses conséquences
Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 et 1104 du code civil, de l’article 7 (b) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués.
Aussi, l’article 1728 1° du Code civil impose au locataire d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
L’article 1729 du même code dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. 
Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, il se dégage des pièces versées à la présente procédure que plusieurs voisins ont eu à se plaindre du comportement de Monsieur [J] depuis 2022 et que le bailleur en a averti son locataire par mise en demeure. 

Les troubles décrits consistent en des hurlements et tapages nocturnes poussant même l’un des voisins à devoir dormir dans un autre logement, des menaces ne rendant pas le dialogue possible et une agressivité relevée également par un travailleur social qui a rencontré le locataire. 
Enfin la conciliatrice de justice a noté que les forces de l’ordre seraient déjà intervenues à plusieurs reprises.
Le locataire conteste l’ensemble de ces déclarations et indique que les propos rapportés par les voisins ne sont pas justifiés, qu’il n’a pas eu par le passé de difficultés de voisinage, qu’il n’est fourni aucun constat permettant d’attester de ces troubles et qu’il a lui-même subi des menaces.
Il résulte de ce qui précède que les éléments rapportés par le bailleur sont d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Monsieur [J] [O] ne disposant plus de droits ni titre pour occuper les lieux à compter de la présente décision, il sera condamné à les évacuer.
Monsieur [J] [O] bénéficiera dès lors d’un délai de deux mois à compter de la signification à venir du commandement d’avoir à libérer les lieux.
Par ailleurs, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [O] à quitter les lieux.

A compter de la date de résiliation du bail, le bailleur est en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant correspond au loyer et ses charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi. 
Le locataire sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner [J] [O], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de la notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, [J] [O] sera condamné à payer à la SA [N] [Localité 2] EST la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, 

DÉBOUTE la SA [N] [Localité 2] EST de sa demande en résiliation des contrats datés des 27 et 28 avril 2021 sur le fondement de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation signé le 27 avril 2021 sis [Adresse 7] et du contrat de bail du garage signé le 28 avril 2021 sis [Adresse 8] à effet à la date de la présente décision ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de [J] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par [J] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE [J] [O] à verser à la SA [N] [Localité 2] EST ladite indemnité mensuelle à compter de la présente décision et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; 

CONDAMNE [J] [O] au paiement des dépens ;

CONDAMNE [J] [O] à payer à la SA [N] [Localité 2] EST la somme de 700,00 € (sept cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026, par Sophie ROSSIGNOL, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,