Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 16 juin 2026, n° 25/00065

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 6 mai 2024, Mme [Z] [E] et ses enfants, MM. [Y] [E] et M. [K] [E] (ci-après dénommés “les consorts [E]”) ont adressé à la commune de [Localité 3] une mise en demeure d’avoir à acquérir la propriété des parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], d’une contenance totale de 5 684 m², grevées d’un emplacement réservé n°13 pris au bénéfice de la commune, en exerçant leur droit de délaissement prévu à l’article L.152-2 du code de l’urbanisme.

Cette mesure de préservation a été adoptée par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 3] du 19 juin 2013, approuvant son plan local d’urbanisme.

Par délibérations du 7 avril 2025, le conseil municipal de la commune de [Localité 3] a approuvé une convention pré-opérationnelle et délégué l’exercice du droit de délaissement à l’Etablissement public foncier local d’Occitanie (ci-après dénommé “EPFL d’Occitanie”) dans le cadre de l’emplacement réservé sur les parcelles susvisées.

Par décision 2025/52 du 29 avril 2025, l’EPFL d’Occitanie a décidé de répondre favorablement à la demande des consorts [E] et de procéder à l’acquisition des parcelles précitées moyennant un prix total de 295 000 euros, offre alors conforme à une première évaluation des biens établie par France Domaine dans un avis du 23 avril 2025.

Estimant celle-ci insuffisante, les consorts [E] ont, suivant courrier du 23 juin 2025, décliné la proposition de l’EPFL d’Occitanie et invité celui-ci à formuler une nouvelle proposition d’acquisition.

En l’absence d’accord, l’EPFL d’Occitanie a saisi le 1er août 2025 le Juge de l’expropriation de ce siège aux fins de fixation du prix de l’immeuble.

Selon une ordonnance du 3 octobre 2025, un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025, en présence de l’ensemble des parties régulièrement représentées ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Une audience n'ayant pu être tenue à l'issue du transport, l'affaire a été appelée pour plaidoiries le 13 janvier 2026 et retenue, après renvoi, à l’audience du 17 mars 2026.

Aux termes de ses dernières écritures, l’EPFL d’Occitanie sollicite de la juridiction de :
- prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 5 684 m² (d’une contenance respective de 4 590 m² et 1 094 m²), situées lieudit [Localité 4] [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 3], appartenant en indivision à Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E], au profit de l’EPFL d’Occitanie ;
- fixer à la somme de 326 831 euros TTC, toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, meubles et encombrants, le prix des parcelles cadastrées sections AB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 5 684 m², objet du droit de délaissement, situées lieudit [Localité 5] sur le territoire de [Localité 3], appartenant à Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E] ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- débouter Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- statuer ce que de droit sur les dépens ;

Au soutien de ses prétentions, l’EPFL d’Occitanie fait valoir :
- qu’il doit être fait application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans la mesure où par acte antérieur de cinq ans au transfert de propriété à venir, Mme [Z] [E] a cédé à titre gratuit à chacun de ses fils la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1], ce qui a donné lieu à une estimation des Domaines le 23 avril 2025 de 252 450 euros nettement supérieure à la valeur déclarée de la parcelle AB [Cadastre 1] à hauteur de 91 800 euros ;
- qu’il n’est pas démontré en défense que l’estimation domaniale n’a pas tenu compte de l’évolution du marché de l’immobilier local et qu’aucune modification du bien soit intervenue sur le plan matériel et juridique depuis l’acte de donation, celui-ci étant alors déjà classé selon le même zonage et constructible, ce qui ressort de l’acte-même, qui ne fait en revanche pas référence à l’emplacement réservé grevant le bien qui aurait justifié une diminution volontaire de la valeur par les consorts [E] ; qu’en particulier, les termes cités par les Domaines demeurent récents, leurs méthodes d’évaluation sont publiées sous forme de charte ; que contrairement à ce qu’ils prétendent, la hausse continue des prix de l’immobilier semble stagner en périphérie toulousaine ;
- que par ailleurs, son offre à 55 euros/m² pour la parcelle AB [Cadastre 1] et 40 euros/m² pour la parcelle AB [Cadastre 2], conforme à l’avis du service des Domaines, est cohérente avec le marché immobilier local portant sur des biens similaires, citant ainsi en priorité trois termes de référence des 12 octobre 2022, 21 février 2023 et 14 décembre 2023 à [Localité 3] et [Localité 6], également visés par le commissaire du Gouvernement, ainsi qu’une mutation plus récente du 29 septembre 2025 relative à un projet de lotissements en onze lots portant sur un terrain partiellement bâti d’environ 10 000 m², à 61 euros/m² ;
- que les termes cités par le commissaire du Gouvernement confortent son offre s’agissant en particulier des quatre références situées en zone UB ;
- qu’il ne doit pas être tenu compte des annonces immobilières citées par les consorts [E], celles-ci ne constituant que des simples renseignements ;
- s’agissant des références citées par l’expert mandaté par les consorts [E], faisant ressortir une valorisation à 175 euros/m², que certaines parcelles ne sont pas identifiables, que d’autres sont de trop petites superficies, sont des terrains à bâtir viabilisés au sein de lotissements ou ne constituent qu’une voie d’accès, de sorte qu’ils ne sont pas comparables ; 
- qu’il convient d’appliquer une approche “aménageur”, fondée sur la méthode du centre de formation à l’expertise immobilière, s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1], celle-ci étant divisible dans le cadre d’un projet de lotissement ; qu’une telle méthode en retenant la valorisation du terrain à 175 euros/m² proposée par les consorts [E], après analyse du nombre de lots au regard de 80% de la surface effectivement cessible, des charges fixes et de la marge pour l’aménageur, fait ressortir une charge foncière admissible 249 563 euros soit 54,3 euros/m², confortant son offre ;
- que les consorts [E] ne tiennent à cet égard pas compte des coûts nécessaires à l’aménagement d’un terrain en lots ou pour accueillir un bâtiment collectif, s’agissant des termes cités par leur expert dans son second rapport ;
- que la parcelle AB [Cadastre 2] doit quant à elle se voir appliquer un abattement important en raison de sa configuration étroite de 13 mètres de largeur, des règles urbanistiques en matière de retrait de la voirie ainsi que des prescriptions du SDIS 31 en matière de sécurité incendie, lesquelles viennent compromettre la constructibilité du terrain puisque ne subsisterait qu’une surface résiduelle pour édification d’habitations individuelles ou résidences collectives de 7 mètres voire 5 mètres en largeur, alors que la moyenne des constructions s’établit entre 7 mètres et 10 mètres ;

En l'état de leur mémoire récapitulatif en défense, les consorts [E] demandent à la juridiction de bien vouloir :
- rejeter les conclusions de l’EPFL d’Occitanie ;
à titre principal :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 994 700 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 101 470 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 852 600 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 87 260 euros ;
en toute hypothèse :
- condamner l’EPFL d’Occitanie à leur verser la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l’EPFL d’Occitanie à leur verser la somme correspondant au titre des frais d’expertise immobilière ;
- condamner l’EPFL d’Occitanie aux entiers dépens ;

Les consorts [E] font valoir que :
- se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise immobilière de Mme [B] [W], ayant retenu onze termes de comparaison à [Localité 3], [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 9], que les parcelles peuvent être valorisées à 175 euros/m², cette analyse étant du reste confortée par une annonce immobilière récente à [Localité 3] ;
- que l’abattement proposé en raison de la grandeur de la parcelle AB [Cadastre 1] est disproportionné et ne tient pas compte de la destination urbanistique du terrain pouvant faire l’objet d’une division parcellaire ou d’un projet de bâtiment collectif ; qu’à cet égard, les prix des terrains à bâtir à destination de maisons individuelles et des terrains à destination collective résidentielle confirment des valeurs de 175 euros/m², d’après les conclusions actualisés de l’expert amiable ;
- en réponse aux arguments adverses, que les termes 1, 2, 6, 9, 10 et 11 cités par leur expert dans son premier rapport sont pertinents, dès lors qu’aucune différence significative de prix au m² n’est relevé dans le marché local selon la superficie plus ou moins grande des terrains, que l’un de ces termes (T6) constituant une voie d’accès a été détachée de sa parcelle d’origine, qui avait été vendue pour un prix bien supérieur, et qu’enfin, la circonstance que certaines mutations concernent des biens d’une plus petite superficie situés au sein d’un lotissement communal ne justifie pas de les écarter des débats ; 
- que l’évaluation par le service des Domaines le 23 avril 2025, sur laquelle se fonde l’EPFL, n’est pas neutre car orientée par les objectifs de l’entité l’ayant consulté et n’est pas pertinente au regard des termes de comparaison qui ont été retenus, anciens pour dater de 2022 ou 2023, situé pour l’un d’eux en zone d’urbanisation future non dont les orientations d’aménagement et de programmation imposent des prescriptions limitant la constructibilité et relatif, pour le dernier d’entre eux, à une acquisition en bloc par un lotisseur impliquant une forte décote pour l’aménagement de la parcelle ;

- que le terme du 29 septembre 2025 cité par l’[Etablissement 1] pour valider son raisonnement n’est pas valable en ce qu’il porte sur une unité foncière nettement supérieure aux parcelles en cause, destinée à la réalisation de onze lots, alors qu’une telle cession en bloc implique une décote en raison de l’effet de volume et des charges d’aménagement globalisées ;
- que les estimations du commissaire du Gouvernement sont nettement inférieures aux valeurs retenues par leur expert ;
- que les dispositions de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne trouvent pas à s’appliquer dans la mesure où la donation par Mme [Z] [E] à chacun de ses fils, par moitié, de la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1], par acte authentique du 5 avril 2023, tenait compte de ce qu’elle était grevée d’un emplacement réservé n°13 depuis plusieurs années et d’une configuration particulière, de sorte que l’évaluation du bien a été volontairement diminuée ; qu’ils réfutent toute logique d’optimisation fiscale ; d’autre part, l’estimation de la parcelle AB [Cadastre 1] par le service des Domaines à hauteur de 55 euros/m² ne reflétait pas la réalité du marché foncier local, en ce qu’elle n’intégrait pas la progression des prix dans une commune en forte croissance résidentielle, intégrée à l’aire urbaine toulousaine ;
- que les abattements suggérés au titre de la configuration défavorable des parcelles ne sont pas justifiés puisque le coût de la viabilisation des terrains est marginal par rapport à leur valeur globale, que l’absence de contiguïté ne prive pas les parcelles de leur potentiel de constructibilité autonome ;
- s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 2], que son étroitesse n’y rend pas impossible l’implantation de constructions dès lors que les règles prévues par le PLU en matière de retrait permettraient un projet immobilier sur 7m de largeur, en profondeur importante, ce qui est compatible avec l’implantation de maisons individuelles, de logement en bande et d’un petit collectif linéaire ; de plus, que la longueur de la parcelle AB [Cadastre 2] compense sa faible largeur en ce qu’elle permet d’accueillir ainsi plusieurs unités bâties selon un schéma classique de division parcellaire ou un programme de logements intermédiaires, ce qui lui donne un certain potentiel économique ; qu’en respectant les prescriptions du SDIS 31 relative à la création d’une voirie de 5m, il demeurerait une largeur résiduelle de 9m disponible suffisante pour des constructions ;
- que l’approche “aménageur” suggérée par l’EPFL qui en déduit une charge foncière admissible de 54 euros/m² en cas d’opération de lotissement sur la parcelle AB [Cadastre 1] n’est pas justifiée dans ses modalités d’application et que les références qu’ils versent démontrent au contraire que les terrains susceptibles d’accueillir une opération d’habitat collectif démontrent des valeurs nettement supérieures de 122 euros/m², 165 euros/m² et 173 euros/m² ;





Dans ses conclusions du 11 mars 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer les indemnités comme suit :
A titre principal :             Pour la parcelle AB [Cadastre 1] : indemnité principale à 252 450 euros et indemnité de remploi à 26 245 euros, soit une indemnité totale de 278 695 euros,
             Pour la parcelle AB [Cadastre 2] : indemnité principale à 43 760 euros et indemnité de remploi à 5 376 euros, soit une indemnité totale de 49 136 euros,
A titre subsidiaire :             Pour la parcelle AB [Cadastre 1] : indemnité principale à 276 777 euros et indemnité de remploi à 38 678 euros, soit une indemnité totale de 305 455 euros,
             Pour la parcelle AB [Cadastre 2] : indemnité principale à 51 309 euros et indemnité de remploi à 6 131 euros, soit une indemnité totale de 57 440 euros,

Le commissaire du Gouvernement suggère de :
- retenir des indemnités distinctes pour chacune des parcelles au regard des différents droits de propriété sur ces biens ;
- faire application à titre principal de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique au regard des mutations à titre gratuit intervenues dans les cinq ans précédent le transfert de propriété, pour des valeurs déclarées inférieures à l’estimation faite par le service des Domaines, dès lors qu’aucune évolution du marché immobilier ni modification de la consistance des biens depuis l’avis n’est en l’espèce avérée ; qu’en conséquence, les valeurs retenues par les Domaines constituent des seuils indemnitaires ne pouvant être dépassés, pour les deux parcelles ;
- subsidiairement, de faire application de la méthode comparative en privilégiant après analyse de neuf termes de comparaison à [Localité 3], [Localité 10], [Localité 11] et [Localité 12], deux mutations des 10 octobre 2022 et 23 juillet 2022 portant sur des biens situées dans la même commune et en même zonage UBa que les parcelles litigieuses, aux prix respectifs de 72 euros/m² et 62 euros/m², soit une moyenne de 67 euros/m² à retenir tant pour la parcelle AB [Cadastre 1] que la parcelle AB [Cadastre 2] ;
- d’appliquer néanmoins un abattement de 30% sur la valeur de la parcelle AB [Cadastre 2] qui, si elle est de belle surface, demeure de configuration étroite et très allongée, n’est pas viabilisée et est encombrée, ce qui constitue des facteurs pénalisants dans le cadre de la réalisation d’un projet de construction ; 
- s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1], d’appliquer un abattement de seulement 10% dans la mesure où, si elle est de belle forme, elle n’est pas viabilisée,
- il fait par ailleurs remarquer que les termes cités par les consorts [E] au soutien de leur argumentaire ne portent pas sur des biens comparables, s’agissant principalement de terrains déjà lôtis ou n’étant pas destinés à des projets d’aménagement ou d’habitat collectif ;

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Le délibéré a été fixé le 18 mai 2026, prorogé au 11 juin 2026, puis au 16 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance des biens

Sur les biens délaissés,

Les emprises sont deux parcelles distinctes et non contiguës, cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] suivant les bases cadastrales du lieu-dit “[Adresse 6] [Localité 13]” à [Localité 3] et d’une contenance totale de 5 684 m².

La parcelle AB [Cadastre 1], d’une contenance de 4 590 m², est non bâtie, en nature de prairie, plane et située le long du [Adresse 7].

La parcelle AB [Cadastre 2], d’une contenance de 1 094 m², est quant à elle non bâtie, en longueur, étroite et arborée, dont la façade donne sur le chemin des Ecoles.

Les terrains sont situés à proximité des écoles, du centre médical et d’une brigade de gendarmerie en construction.

Les parcelles présentent des droits de propriété différents :
- les deux parcelles ont été attribuées à Mme [Z] [E] suivant partage successoral du 27 juillet 2022 publié le 5 septembre 2022,
- sur quoi, sont intervenues deux donation les 1er septembre 2022 et 5 avril 2023, publiées respectivement les 29 septembre 2022 et 24 avril 2023, par lesquelles Mme [Z] [E] a cédé à chacun de ses fils la nue-propriété, par moitié, de la parcelle AB [Cadastre 1] ;
- en définitive, Mme [Z] [E] a la pleine propriété de la parcelle AB [Cadastre 2], tandis qu’elle est usufruitière de la parcelle AB [Cadastre 1] dont la nue-propriété est détenue par moitié par MM. [Y] [E] et [K] [E] ;

La parcelle AB [Cadastre 1] fait l’objet d’une convention de mise à disposition auprès de la SAFER d’Occitanie. La parcelle AB [Cadastre 2] est quant à elle libre d’occupation.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.


Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme fixant le régime du délaissement, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de la commune de [Localité 3] applicable et définissant l’emplacement réservé n°13 remonte au 19 juin 2023. Il est devenu exécutoire le 27 juin 2013. C'est cette dernière date qui sera retenue comme référence, ce point n’étant au demeurant pas débattu entre les parties.

A ce moment, les parcelles étaient situées en zone UBa du PLU de la commune, soit une zone d’urbanisation d’habitat pavillonnaire en extension autour du village ancien.

Elles sont grevées d’un emplacement réservé n°13, en vue de la création d’une place publique, d’équipements socioculturels, sociaux ou liés à l’école.

Le terrain est située en zone constructible et desservi par les réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ainsi que par une voirie. Il peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce point ne souffre d’aucune discussion entre les parties.

II. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix en cas de demande de délaissement, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le délaissement.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Tel est le cas en matière de délaissement, le jugement ayant vocation à prononcer le transfert de propriété, lequel éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en labsence de déclaration d’utilité publique antérieure (C. urb., art. L.230-5).

C’est à la date du 11 juin 2026 que devra être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.
Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Sur l’application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Selon l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, applicable en matière de délaissement, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.
Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.
Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6.

Les parcelles étant discontiguës et ne formant pas un ensemble foncier, il convient d’apprécier l’application de la disposition susvisée pour chacune des parcelles prises séparément.

Sur la parcelle AB [Cadastre 1],

Au cas présent, il est acquis à la cause que Mme [Z] [E] a cédé à titre gratuit, par actes distincts des 1er septembre 2022 et 5 avril 2023, la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1] à ses enfants, MM. [K] [E] et [Y] [E].

Cet acte constitue une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, soit le présent jugement.

Ladite parcelle a été évaluée en pleine propriété par les consorts [E] à 91 800 euros.



Le service des Domaines, consulté par l’EPFL, a par avis du 23 avril 2025 évalué la parcelle AB [Cadastre 1] à hauteur de 252 450 euros HT.

La déclaration d’un montant de 91 800 euros est nettement inférieure à l’estimation administrative.

Or, le juge de l’expropriation est lié par l’estimation des Domaines et l’indemnité allouée ne peut ainsi excéder le montant retenu par l’administration fiscale, sauf à ce que les consorts [E] ne rapportent la preuve que cette estimation n’avait pas pris correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier ou que le bien en cause avait subi des modifications dans sa consistance matérielle ou juridique, son état ou sa situation d’occupation.

L’argument avancé selon lequel la parcelle avait fait l’objet d’une diminution de sa valeur devant notaire en raison de sa configuration particulière et surtout de ce qu’elle était grevée d’un emplacement réservé n°13 n’est pas opérant, d’une part car la lecture de l’acte de donation ne fait pas apparaître que ces données aient été prises en compte par les parties (la parcelle est seulement qualifiée de terrain à bâtir, sans que n’apparaisse une quelconque mention de l’emplacement réservé) et d’autre part car la minoration volontaire de la valeur d’un bien par les parties à la donation ne saurait constituer un critère justifiant d’écarter l’application de l’article L.322-9 précité puisque, précisément, le législateur a entendu inciter les propriétaires à ne pas sous-estimer la valeur des biens qui leur ont été transmis ni à dissimuler une partie du prix d’acquisition de ces biens, poursuivant ainsi un but de lutte contre la fraude fiscale qui constitue un objectif de valeur constitutionnelle (Cons. const., 20 avr. 2012, Mme [C] [J], n°2012-236 QPC).

Il ne peut pas plus être retenu un biais de jugement à l’encontre de l’évaluateur des Domaines qui, s’il a été saisi par l’EPFL, n’en demeure pas moins neutre et indépendant dans son estimation et tenu d’appliquer les méthodes d’évaluation telles qu’elles résultent de la Charte d’évaluation des Domaines accessible au public.

Les consorts [E] ne font état d’aucune modification de la parcelle AB [Cadastre 1] entre la donation de 2023 et l’estimation des biens en 2025. Les débats confirment à cet égard qu’elle n’a subi aucun changement dans sa consistance tant matérielle que juridique, ni dans son état ou sa situation d’occupation.

Aussi, le critère essentiel est ici l’évolution du marché immobilier, dont il n’aurait pas été tenu compte correctement par l’administration fiscale.

Il appartient ainsi aux consorts [E] de démontrer, d’une part, que l’analyse domaniale n’était pas pertinente et, d’autre part, que le marché de l’immobilier local, en périphérie toulousaine, a effectivement connu une hausse des prix entre l’acte de donation et l’avis des Domaines, entraînant une plus grande valorisation du bien.

En premier lieu, l’évaluation du service des Domaines repose sur trois mutations intervenues entre le 12 octobre 2022 et le 14 décembre 2023. Celles-ci demeurent récentes par rapport à la date de l’estimation et ne peuvent être considéré comme désuètes. Les termes cités par les défendeurs sont à peine plus récents pour dater majoritairement de la fin de l’année 2023 à janvier 2025.

S’agissant de la pertinence des références citées par les Domaines, la juridiction constate qu’elles portent sur des parcelles d’une contenance comprise entre 2 890 m² et 6 758 m², soit une moyenne proche de celle de la parcelle AB [Cadastre 1]. 

Le premier terme du 12 octobre 2022 concerne un terrain valorisé à 72 euros/m² en zone constructible en centre-bourg de [Localité 3], ancien jardin accueillant une piscine hors d’usage.

Le deuxième terme, du 21 février 2023, est relatif à un terrain valorisé à 52 euros/m² situé dans la commune limitrophe de [Localité 14], en zone constructible et qui n’est pas viabilisé, au même titre que la parcelle litigieuse.

L’emplacement de ce terrain en zone d’urbanisation future (AUd) soumise aux prescriptions prévues par les orientations d’aménagement et de programmation produite par les défendeur, n’est pas de nature à priver le terme de pertinence au motif que le terrain serait à vocation différé et non immédiatement constructible, puisque la parcelle AB [Cadastre 1] est elle-même, à la date de l’évaluation, grevée d’un emplacement réservé au PLU, sujette à une convention de mise à disposition au bénéfice de la SAFER d’Occitanie et doit être viabilisée. La parcelle AB [Cadastre 1] connait donc également des obstacles à une constructibilité immédiate et libre.

La dernière vente citée, du 14 décembre 2023, porte sur trois parcelles à [Localité 10], commune également limitrophe de [Localité 3], évaluées à 51,8 euros/m², étant précisé qu’elles sont desservies et viabilisées. Le terrain est d’une forme et d’une contenance très proche de la parcelle AB [Cadastre 1].

Les consorts [E] soutiennent que cette vente n’est pas pertinente dans la mesure où, s’agissant d’un achat en bloc par un lotisseur, elle serait soumise à une forte dépréciation estimée à 50% de la valeur de revente unitaire d’un lot, sans toutefois fournir d’explications quant à une telle décote.

A contrario, il résulte de la simulation réalisée par l’EPFL, fondée sur les références du Centre de formation à l’expertise immobilire et à laquelle il sera renvoyé pour le détail, qu’en appliquant à la parcelle AB [Cadastre 1] l’approche “aménageur”, la charge foncière admissible pour le promoteur serait évaluée à 54,3 euros/m², soit un prix proche de celui retenu pour l’acquisition du terrain à [Localité 10].

Il s’ensuit que les terrains objet des termes cités par les Domaines, s’ils ne sont pas strictement identiques à la parcelle AB [Cadastre 1], présentent pour chacun une caractéristique proche de celles de la propriété des consorts [E], de sorte qu’ils constituent, ensemble, un panel pouvant a priori être qualifié de représentatif de la valeur de biens similaires dans le secteur géographique proche de [Localité 3] à la date du 23 avril 2025.

Il reste à vérifier toutefois que cette estimation domaniale ne soit pas mal fondée au regard d’autres ventes intervenues dans le secteur postérieurement à la donation, qui témoigneraient d’une augmentation local du prix de l’immobilier au sens de l’article L.322-9 précité, en examinant la pertinence des termes cités en défense dont il résulterait une valorisation du bien à 175 euros/m².

En premier lieu, il doit être relevé que les annonces immobilières citées par les consorts [E] ne peuvent tenir lieu de termes de comparaison, n’ayant pas la valeur de mutation réalisée (Civ. 3e, 8 janv. 1992, n°89-70.345). Il y a lieu de les écarter.

Les ventes des 17 décembre 2024, 22 mai 2024 et 23 janvier 2025 (T1, T2 et T3), faisant apparaître une valorisation à 143 euros/m², sont certes intervenues à [Localité 3], mais portent sur des biens d’une contenance moyenne de 764,3 m², soit une superficie nettement inférieure à la parcelle AB [Cadastre 1]. Ils sont en outre situés en centre-bourg et/ou au sein de lotissement, au contraire de la parcelle AB [Cadastre 1]. Ces parcelles sont donc nécessairement d’une valeur supérieure, de sorte que les termes doivent être écartés.

Il en va de même des ventes des 30 août 2023 et 26 juin 2024 (T4, T5) à [Localité 7], puisque les terrains en question, valorisés à 190,5 m², sont d’une plus faible contenance (816,5 m²) et sont à bâtir au sein de lotissements préexistants. Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement fait observer à cet égard que ces parcelles, avant d’être vendues loties, avaient fait l’objet d’une acquisition par la commune avec d’autres parcelles le 17 décembre 2021 au prix de 1 200 000 euros révélant un tarif de 39 euros/m².

La vente du 11 septembre 2023 (T6) à [Localité 7] porte sur une parcelle de 1 003 m² valorisée à 194,4 euros/m². En bande et constitutive d’une voie d’accès au sein d’un lotissement, sa configuration, davantage comparable à la parcelle AB [Cadastre 2], et sa localisation en font une référence trop éloignée de la parcelle AB [Cadastre 1]. Elle sera écartée des débats.

Les mutations des 4 et 18 octobre 2024 à [Localité 8] (T7, T8), portant sur des biens de 1 042 m² et 1 583 m² valorisés à 216,5 euros/m², ne sont pas référencées par l’expert [W]. Ni l’EPFL, ni le commissaire du Gouvernement ne sont parvenus à identifier les parcelles en cause (ZD [Cadastre 4] et ZD [Cadastre 5]). La juridiction, en cours de délibéré, s’y est essayée, en vain. Ces termes ne sont donc pas exploitables.

S’agissant enfin des ventes des 2 novembre 2023, 27 novembre 2023 et 4 janvier 2024 à [Localité 9] (T9, T10 et T11), faisant ressortir une valeur moyenne de 181 euros/m², il apparaît qu’elles portent sur des biens de faible contenance (811,3 m² en moyenne) et surtout, que les parcelles constituent des lots au sein de lotissements et n’ont pas vocation à être divisées.

Il résulte de ce qui précède que les termes visés par l’expert [W] dans son premier rapport ne portent pas sur des biens comparables à la parcelle AB [Cadastre 1].

Il ne peut notamment pas être soutenu en défense qu’il n’existe aucune différence significative en fonction de la superficie des terrains, alors que la majeure partie des termes précités portent sur des parcelles divisées prêtes à accueillir des maisons individuelles.

Les consorts [E] soutiennent, en s’appuyant sur les conclusions actualisées de leur expert, qu’il n’aurait en outre pas été tenu compte des destinations urbanistiques de leur parcelle, ayant vocation à être divisées pour l’accueil de maisons individuelles ou à supporter un bâtiment collectif.

S’agissant en premier lieu des prix des terrains pour la création de maisons individuelles, le tableau présenté par l’expert [W] dans son second rapport, portant sur sept ventes intervenues entre octobre 2023 et novembre 2025, dont il ressortirait une valeur moyenne de 151 euros/m² (les valeurs maximales, sur lesquelles se fondent les consorts [E] dans leurs écritures, étant quant à elles situées entre 170 euros/m² et 175 euros/m²), s’attarde, d’après la contenance des terrains, les observations du commissaire du Gouvernement et à la lumière du site cadastre.data.gouv.fr, exclusivement sur des terrains déjà lôtis, de sorte que la valeur au m² est nécessairement plus élevée que celle d’une parcelle à viabiliser et aménager. Il n’a donc pas été tenu compte par les consorts [E], dans leur proposition, des nécessaires charges que devrait supporter un investisseur pour le lotissement de la parcelle AB [Cadastre 1], permettant ainsi de chiffrer la charge foncière admissible et sa réelle valeur.

Ce tableau souffre en outre de la comparaison avec la vente citée par l’EPFL en date du 29 septembre 2025, dont l’acte est versé aux débats, dont il résulte qu’un bien d’une contenance totale de 9 986 m² situé à [Localité 15] a été vendu à la SARL Création Foncière, aménageur-lotisseur, en vue de la création de 11 lots au prix de 610 000 euros soit 61,1 euros/m² de charge foncière admissible.

Ce prix est relativement proche de l’analyse faite par les Domaines de la parcelle AB [Cadastre 1] évaluée à 55 euros/m², ainsi que du résultat de la simulation opérée par l’EPFL de cette même parcelle dont il résulterait une charge foncière admissible de de 54,3 euros/m².

Si la parcelle objet de cette vente est d’une contenance nettement supérieure à celle de la parcelle AB [Cadastre 1] (9 986 m² contre 4 590 m²), il n’est pas démontré par les consorts [E] que cette différence constitue en l’espèce un élément déterminant de dépréciation du prix, si ce n’est que les charges de viabilisation et d’aménagement de la parcelle plus large seront proportionnellement plus hautes pour le lotisseur.

Enfin, il doit par ailleurs être tenu compte de ce que la commune de [Localité 15] présente davantage d’attractivité que la commune de [Localité 3] pour être plus proche de l’agglomération toulousaine. Aussi, dans l’éventualité où une décote devait être appliquée pour superficie du terrain, la plus-value liée à l’emplacement de la parcelle viendrait compenser une telle dépréciation.

Quant aux mutations invoquées pour témoigner d’une valeur plus haute des terrains pouvant accueillir du collectif résidentiel, il apparaît que quatre des termes cités par l’expert [W] dans son second rapport (T1, T2, T3 et T5) avaient pour projet la création de maisons individuelles sur des terrains lôtis, tandis que le T4 concernait un projet de lotissement en six lots.

Ces ventes ne sont donc pas pertinentes pour déterminer la valeur de la parcelle AB [Cadastre 1] en tant que terrain ayant vocation à accueillir des collectifs résidentiels. L’analyse portée par les consorts [E], dont il résulterait une valorisation moyenne de biens de cette nature à 130 euros/m², avec des valeurs hautes à 173 euros/m², sera rejetée.

Il résulte de ce ce qui précède que les consorts [E] n’établissent pas, au moyen des mutations qu’ils invoquent, que le marché de l’immobilier local ait connu une évolution telle que la valeur de leur bien s’établissait à 175 euros/m² en 2025, et qu’il n’en aurait pas été tenu compte par le service des Domaines dans son évaluation.

Dans ces conditions, l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique trouve à s’appliquer s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1].

L’indemnisation des consorts [E] pour la dépossession de la parcelle AB [Cadastre 1] ne pourra donc excéder l’estimation à 252 450 euros faite par les Domaines le 23 avril 2025.

Ce montant correspondant à l’offre de l’EPFL corroborée par le commissaire du Gouvernement, il ne pourra pas plus être retenu d’indemnité principale d’un montant inférieur.

Les consorts [E] seront dans ces conditions indemnisés comme suit :
- 252 450 euros au titre de l’indemnité principale (55 euros x 4 590 m²),
- 26 245 au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien exproprié à 278 695 euros,

Sur la parcelle AB [Cadastre 2],

Le service des Domaines a procédé à l’estimation de la parcelle AB [Cadastre 2] à hauteur de 43 760 euros soit 40 euros/m² lorsqu’il a été saisi par l’EPFL.

Selon le commissaire du Gouvernement, cette estimation lierait la juridiction dans la détermination du montant maximal de l’indemnité principale.

Il convient toutefois de rappeler l’article L.322-9 précité ne s’applique que dans le cas où une mutation à titre gratuit ou onéreux est intervenue dans les cinq ans précédant la décision portant transfert de propriété.

Les actes de donation des 1er septembre 2022 et 5 avril 2023 ne concernent cependant que la parcelle AB [Cadastre 1].

Le seul acte relatif à la parcelle AB [Cadastre 2], antérieur de cinq ans à la date du présent jugement, est l’acte de partage du 27 juillet 2022 publié le 5 septembre 2022 par lequel Mme [Z] [E] s’est vue attribuer ladite parcelle dans le cadre de la succession de ses parents, M. [F] [N] et Mme [X] [H], sans versement de soulte à ses co-partageants.

Or, parce qu’il a un effet simplement déclaratif, le partage ne peut pas servir de mutation de référence au sens de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (pour un ex. : Civ. 3e, 17 janv. 1973, n°71-70.235).

Mme [Z] [E] a acquis la propriété de la parcelle AB [Cadastre 2] par le seul effet du décès de ses parents.

Il en résulte que l’estimation faite par les Domaines ne lie pas la juridiction et que la parcelle AB [Cadastre 2] doit pouvoir être valorisée librement.

Sur la valorisation de la parcelle AB [Cadastre 2],

Comme dit plus haut, cette parcelle est d’une configuration particulière et en partie différente de la parcelle AB [Cadastre 1] : en bande étroite, très arborée et non viabilisée.




Aucun des termes communiqués par les parties, ni le commissaire du Gouvernement, ne porte sur des biens ayant des caractéristiques parfaitement identiques à celle de la parcelle, notamment en termes de largeur.

Seule la vente du 11 septembre 2023 de la parcelle ZD [Cadastre 6] à [Localité 7] d’une contenance de 1 003 m², au prix de 195 000 euros (soit une valeur de 194,4 euros/m²), présente une forme similaire. Toutefois, dans la mesure où elle est située au sein d’un lotissement et déjà viabilisée, elle ne peut servir de référence pour évaluer la parcelle litigieuse.

Dans ces conditions, faute de ventes portant sur des biens comparables, il convient de retenir de retenir une valeur moyenne des terrains nus à bâtir dans le secteur géographique puis, dans un deuxième temps, de procéder à un abattement pour tenir compte des obstacles éventuels à la constructibilité.

S’agissant des termes cités par les consorts [E], il sera renvoyé aux précédents développements.

L’EPFL se rapporte quant à lui à l’estimation des Domaines à 40 euros/m² retenant les limites en termes de constructibilité.

Le commissaire du Gouvernement propose quant à lui, après examen de sept mutations, de ne retenir à titre de comparaison que deux mutations des 10 octobre 2022 et 23 juillet 2022, portant sur des parcelles non viabilisées de 2 890 m² et 1 610 m², situées en zone UBa, au prix de 210 000 euros et 100 000 euros soit 72 euros/m² et 62 euros/m².

L’EPFL suggère d’élargir les références aux mutations des 10 mars 2022 et 21 février 2022 à [Localité 10] et [Localité 11], avec des valeurs de 44 euros/m² et 52 euros/m², dans la mesure où les biens en cause sont également situés en zone Ub.

Toutefois, il apparaît plus pertinent de limiter l’analyse aux ventes intervenues à [Localité 3].

Le commissaire du Gouvernement sera donc suivi dans son raisonnement, de sorte que la valeur de base pour l’évaluation de la parcelle AB [Cadastre 2] s’établira à 67 euros/m², soit la moyenne des deux termes pertinents cités dans ses conclusions.

S’agissant des limites à la constructibilité, il est constant que la parcelle litigieuse est d’une largeur de 13m et d’une grande profondeur.


Le PLU applicable impose, en zone UBa, des règles de retrait de 3 mètres en limite séparative.

En outre, le guide d’accessibilité des engins de secours du SDIS 31 communiqué par l’EPFL prévoit en matière de sécurité incendie une voie minimale de 4 mètres pour l’accès des engins et un éloignement de la plateforme à 1 mètre minimum de la façade de construction, soit 5 mètres supplémentaires ne pouvant être dédiés à la construction.

Il en résulte ainsi une largeur résiduelle constructible de 7 mètres dans le premier cas, et de 5 mètres en cas d’implantation d’une voie d’accès compatible avec les prescriptions du SDIS 31.

Dans ces conditions, tout projet de division de la parcelle en plusieurs lots serait vain et les perspectives d’implantation d’une résidence colllective, sur une largeur limitée de 7 mètres, seraient considérablement réduites, nonobstant la profondeur de la parcelle.

En revanche, la parcelle AB [Cadastre 2] peut accueillir une habitation individuelle, les parties s’accordant à ce titre sur le fait qu’une largeur de 7 mètres constitue un minimum en la matière. Sa profondeur ne doit pas non plus être négligée.

Il est ainsi indéniable que la parcelle AB [Cadastre 2] présente, par sa configuration et les règles urbanistiques et sécuritaires en vigueur, des possibilités légales et effectives de construction réduites justifiant l’application d’un abattement.

Considérant que le terrain peut supporter une maison individuelle malgré des conditions très strictes, et que le défaut de viabilisation de la parcelle a déjà été pris en compte dans la détermination de la valeur de base, un abattement de 30% tel que suggéré par le commissaire du Gouvernement et repris à son compte par l’EPFL apparaît trop élevé.

Il sera ainsi privilégié un abattement de 20% de la valeur du bien.

Il s’ensuit une indemnité principale de 58 638,4 euros arrondie à 58 638 euros (67 euros x 1 094 m² - 20% d’abattement).

Mme [Z] [E] sera dans ces conditions indemnisée comme suit :
- 58 638 euros au titre de l’indemnité principale,
- 6 864 euros (arrondis) au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien délaissé à 65 502 euros,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge des consorts [E], parties perdantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.



Les consorts [E] étant tenus aux dépens et eu égard à la nature spécifique du contentieux, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de demande chiffrée et de justificatifs, et dans la mesure où ils perdent leur procès, les consorts [E] seront également déboutés de leur demande de prise en charge des frais d’expertise amiable.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 7] à [Localité 16] appartenant à [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB n°[Cadastre 1], correspondant à un terrain à bâtir de 4 590 m2, à la somme de 252 450 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 26 245 euros ;

PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de l’Etablissement public foncier local d’Occitanie moyennant la somme globale de 278 695 euros ;

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], appartenant à [Z] [E], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB [Cadastre 2], correspondant à un terrain à bâtir de 1 094 m² à la somme de 58 638 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 6 864 euros ;

PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de l’Etablissement public foncier local d’Occitanie moyennant la somme globale de 65 502 euros ;

CONDAMNE [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E] aux dépens ;

DEBOUTE [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E] de leurs demandes au titre des frais d’expertise et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00065 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UL2F
JUGEMENT DU: 16/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

A l’audience publique tenue au Pal
ais de Justice de [Localité 1]
 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIERL LOCAL D’OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant, vestiaire :

D’AUTRE PART

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 106

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 18 Novembre 2025et plaidoirie du 17 Mars 2026,

En présence de [Q] [I], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 2] SUIT,


Vu le mémoire de saisine de l’Etablissement public foncier local d’Occitanie du 1er août 2025, reçu le 4 août 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités en application des articles L.152-2 et L.230-1 et suivants du code de l’urbanisme ;

Vu l’ordonnance du 3 octobre 2025, fixant la date de la visite des lieux au 18 novembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 6 mai 2024, Mme [Z] [E] et ses enfants, MM. [Y] [E] et M. [K] [E] (ci-après dénommés “les consorts [E]”) ont adressé à la commune de [Localité 3] une mise en demeure d’avoir à acquérir la propriété des parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], d’une contenance totale de 5 684 m², grevées d’un emplacement réservé n°13 pris au bénéfice de la commune, en exerçant leur droit de délaissement prévu à l’article L.152-2 du code de l’urbanisme.

Cette mesure de préservation a été adoptée par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 3] du 19 juin 2013, approuvant son plan local d’urbanisme.

Par délibérations du 7 avril 2025, le conseil municipal de la commune de [Localité 3] a approuvé une convention pré-opérationnelle et délégué l’exercice du droit de délaissement à l’Etablissement public foncier local d’Occitanie (ci-après dénommé “EPFL d’Occitanie”) dans le cadre de l’emplacement réservé sur les parcelles susvisées.

Par décision 2025/52 du 29 avril 2025, l’EPFL d’Occitanie a décidé de répondre favorablement à la demande des consorts [E] et de procéder à l’acquisition des parcelles précitées moyennant un prix total de 295 000 euros, offre alors conforme à une première évaluation des biens établie par France Domaine dans un avis du 23 avril 2025.

Estimant celle-ci insuffisante, les consorts [E] ont, suivant courrier du 23 juin 2025, décliné la proposition de l’EPFL d’Occitanie et invité celui-ci à formuler une nouvelle proposition d’acquisition.

En l’absence d’accord, l’EPFL d’Occitanie a saisi le 1er août 2025 le Juge de l’expropriation de ce siège aux fins de fixation du prix de l’immeuble.

Selon une ordonnance du 3 octobre 2025, un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025, en présence de l’ensemble des parties régulièrement représentées ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Une audience n'ayant pu être tenue à l'issue du transport, l'affaire a été appelée pour plaidoiries le 13 janvier 2026 et retenue, après renvoi, à l’audience du 17 mars 2026.

Aux termes de ses dernières écritures, l’EPFL d’Occitanie sollicite de la juridiction de :
- prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 5 684 m² (d’une contenance respective de 4 590 m² et 1 094 m²), situées lieudit [Localité 4] [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 3], appartenant en indivision à Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E], au profit de l’EPFL d’Occitanie ;
- fixer à la somme de 326 831 euros TTC, toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, meubles et encombrants, le prix des parcelles cadastrées sections AB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 5 684 m², objet du droit de délaissement, situées lieudit [Localité 5] sur le territoire de [Localité 3], appartenant à Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E] ;
- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;
- débouter Mme [Z] [E], M. [Y] [E] et M. [K] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- statuer ce que de droit sur les dépens ;

Au soutien de ses prétentions, l’EPFL d’Occitanie fait valoir :
- qu’il doit être fait application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans la mesure où par acte antérieur de cinq ans au transfert de propriété à venir, Mme [Z] [E] a cédé à titre gratuit à chacun de ses fils la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1], ce qui a donné lieu à une estimation des Domaines le 23 avril 2025 de 252 450 euros nettement supérieure à la valeur déclarée de la parcelle AB [Cadastre 1] à hauteur de 91 800 euros ;
- qu’il n’est pas démontré en défense que l’estimation domaniale n’a pas tenu compte de l’évolution du marché de l’immobilier local et qu’aucune modification du bien soit intervenue sur le plan matériel et juridique depuis l’acte de donation, celui-ci étant alors déjà classé selon le même zonage et constructible, ce qui ressort de l’acte-même, qui ne fait en revanche pas référence à l’emplacement réservé grevant le bien qui aurait justifié une diminution volontaire de la valeur par les consorts [E] ; qu’en particulier, les termes cités par les Domaines demeurent récents, leurs méthodes d’évaluation sont publiées sous forme de charte ; que contrairement à ce qu’ils prétendent, la hausse continue des prix de l’immobilier semble stagner en périphérie toulousaine ;
- que par ailleurs, son offre à 55 euros/m² pour la parcelle AB [Cadastre 1] et 40 euros/m² pour la parcelle AB [Cadastre 2], conforme à l’avis du service des Domaines, est cohérente avec le marché immobilier local portant sur des biens similaires, citant ainsi en priorité trois termes de référence des 12 octobre 2022, 21 février 2023 et 14 décembre 2023 à [Localité 3] et [Localité 6], également visés par le commissaire du Gouvernement, ainsi qu’une mutation plus récente du 29 septembre 2025 relative à un projet de lotissements en onze lots portant sur un terrain partiellement bâti d’environ 10 000 m², à 61 euros/m² ;
- que les termes cités par le commissaire du Gouvernement confortent son offre s’agissant en particulier des quatre références situées en zone UB ;
- qu’il ne doit pas être tenu compte des annonces immobilières citées par les consorts [E], celles-ci ne constituant que des simples renseignements ;
- s’agissant des références citées par l’expert mandaté par les consorts [E], faisant ressortir une valorisation à 175 euros/m², que certaines parcelles ne sont pas identifiables, que d’autres sont de trop petites superficies, sont des terrains à bâtir viabilisés au sein de lotissements ou ne constituent qu’une voie d’accès, de sorte qu’ils ne sont pas comparables ; 
- qu’il convient d’appliquer une approche “aménageur”, fondée sur la méthode du centre de formation à l’expertise immobilière, s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1], celle-ci étant divisible dans le cadre d’un projet de lotissement ; qu’une telle méthode en retenant la valorisation du terrain à 175 euros/m² proposée par les consorts [E], après analyse du nombre de lots au regard de 80% de la surface effectivement cessible, des charges fixes et de la marge pour l’aménageur, fait ressortir une charge foncière admissible 249 563 euros soit 54,3 euros/m², confortant son offre ;
- que les consorts [E] ne tiennent à cet égard pas compte des coûts nécessaires à l’aménagement d’un terrain en lots ou pour accueillir un bâtiment collectif, s’agissant des termes cités par leur expert dans son second rapport ;
- que la parcelle AB [Cadastre 2] doit quant à elle se voir appliquer un abattement important en raison de sa configuration étroite de 13 mètres de largeur, des règles urbanistiques en matière de retrait de la voirie ainsi que des prescriptions du SDIS 31 en matière de sécurité incendie, lesquelles viennent compromettre la constructibilité du terrain puisque ne subsisterait qu’une surface résiduelle pour édification d’habitations individuelles ou résidences collectives de 7 mètres voire 5 mètres en largeur, alors que la moyenne des constructions s’établit entre 7 mètres et 10 mètres ;

En l'état de leur mémoire récapitulatif en défense, les consorts [E] demandent à la juridiction de bien vouloir :
- rejeter les conclusions de l’EPFL d’Occitanie ;
à titre principal :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 994 700 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 101 470 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 852 600 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 87 260 euros ;
en toute hypothèse :
- condamner l’EPFL d’Occitanie à leur verser la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l’EPFL d’Occitanie à leur verser la somme correspondant au titre des frais d’expertise immobilière ;
- condamner l’EPFL d’Occitanie aux entiers dépens ;

Les consorts [E] font valoir que :
- se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise immobilière de Mme [B] [W], ayant retenu onze termes de comparaison à [Localité 3], [Localité 7], [Localité 8] et [Localité 9], que les parcelles peuvent être valorisées à 175 euros/m², cette analyse étant du reste confortée par une annonce immobilière récente à [Localité 3] ;
- que l’abattement proposé en raison de la grandeur de la parcelle AB [Cadastre 1] est disproportionné et ne tient pas compte de la destination urbanistique du terrain pouvant faire l’objet d’une division parcellaire ou d’un projet de bâtiment collectif ; qu’à cet égard, les prix des terrains à bâtir à destination de maisons individuelles et des terrains à destination collective résidentielle confirment des valeurs de 175 euros/m², d’après les conclusions actualisés de l’expert amiable ;
- en réponse aux arguments adverses, que les termes 1, 2, 6, 9, 10 et 11 cités par leur expert dans son premier rapport sont pertinents, dès lors qu’aucune différence significative de prix au m² n’est relevé dans le marché local selon la superficie plus ou moins grande des terrains, que l’un de ces termes (T6) constituant une voie d’accès a été détachée de sa parcelle d’origine, qui avait été vendue pour un prix bien supérieur, et qu’enfin, la circonstance que certaines mutations concernent des biens d’une plus petite superficie situés au sein d’un lotissement communal ne justifie pas de les écarter des débats ; 
- que l’évaluation par le service des Domaines le 23 avril 2025, sur laquelle se fonde l’EPFL, n’est pas neutre car orientée par les objectifs de l’entité l’ayant consulté et n’est pas pertinente au regard des termes de comparaison qui ont été retenus, anciens pour dater de 2022 ou 2023, situé pour l’un d’eux en zone d’urbanisation future non dont les orientations d’aménagement et de programmation imposent des prescriptions limitant la constructibilité et relatif, pour le dernier d’entre eux, à une acquisition en bloc par un lotisseur impliquant une forte décote pour l’aménagement de la parcelle ;

- que le terme du 29 septembre 2025 cité par l’[Etablissement 1] pour valider son raisonnement n’est pas valable en ce qu’il porte sur une unité foncière nettement supérieure aux parcelles en cause, destinée à la réalisation de onze lots, alors qu’une telle cession en bloc implique une décote en raison de l’effet de volume et des charges d’aménagement globalisées ;
- que les estimations du commissaire du Gouvernement sont nettement inférieures aux valeurs retenues par leur expert ;
- que les dispositions de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne trouvent pas à s’appliquer dans la mesure où la donation par Mme [Z] [E] à chacun de ses fils, par moitié, de la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1], par acte authentique du 5 avril 2023, tenait compte de ce qu’elle était grevée d’un emplacement réservé n°13 depuis plusieurs années et d’une configuration particulière, de sorte que l’évaluation du bien a été volontairement diminuée ; qu’ils réfutent toute logique d’optimisation fiscale ; d’autre part, l’estimation de la parcelle AB [Cadastre 1] par le service des Domaines à hauteur de 55 euros/m² ne reflétait pas la réalité du marché foncier local, en ce qu’elle n’intégrait pas la progression des prix dans une commune en forte croissance résidentielle, intégrée à l’aire urbaine toulousaine ;
- que les abattements suggérés au titre de la configuration défavorable des parcelles ne sont pas justifiés puisque le coût de la viabilisation des terrains est marginal par rapport à leur valeur globale, que l’absence de contiguïté ne prive pas les parcelles de leur potentiel de constructibilité autonome ;
- s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 2], que son étroitesse n’y rend pas impossible l’implantation de constructions dès lors que les règles prévues par le PLU en matière de retrait permettraient un projet immobilier sur 7m de largeur, en profondeur importante, ce qui est compatible avec l’implantation de maisons individuelles, de logement en bande et d’un petit collectif linéaire ; de plus, que la longueur de la parcelle AB [Cadastre 2] compense sa faible largeur en ce qu’elle permet d’accueillir ainsi plusieurs unités bâties selon un schéma classique de division parcellaire ou un programme de logements intermédiaires, ce qui lui donne un certain potentiel économique ; qu’en respectant les prescriptions du SDIS 31 relative à la création d’une voirie de 5m, il demeurerait une largeur résiduelle de 9m disponible suffisante pour des constructions ;
- que l’approche “aménageur” suggérée par l’EPFL qui en déduit une charge foncière admissible de 54 euros/m² en cas d’opération de lotissement sur la parcelle AB [Cadastre 1] n’est pas justifiée dans ses modalités d’application et que les références qu’ils versent démontrent au contraire que les terrains susceptibles d’accueillir une opération d’habitat collectif démontrent des valeurs nettement supérieures de 122 euros/m², 165 euros/m² et 173 euros/m² ;





Dans ses conclusions du 11 mars 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer les indemnités comme suit :
A titre principal :             Pour la parcelle AB [Cadastre 1] : indemnité principale à 252 450 euros et indemnité de remploi à 26 245 euros, soit une indemnité totale de 278 695 euros,
             Pour la parcelle AB [Cadastre 2] : indemnité principale à 43 760 euros et indemnité de remploi à 5 376 euros, soit une indemnité totale de 49 136 euros,
A titre subsidiaire :             Pour la parcelle AB [Cadastre 1] : indemnité principale à 276 777 euros et indemnité de remploi à 38 678 euros, soit une indemnité totale de 305 455 euros,
             Pour la parcelle AB [Cadastre 2] : indemnité principale à 51 309 euros et indemnité de remploi à 6 131 euros, soit une indemnité totale de 57 440 euros,

Le commissaire du Gouvernement suggère de :
- retenir des indemnités distinctes pour chacune des parcelles au regard des différents droits de propriété sur ces biens ;
- faire application à titre principal de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique au regard des mutations à titre gratuit intervenues dans les cinq ans précédent le transfert de propriété, pour des valeurs déclarées inférieures à l’estimation faite par le service des Domaines, dès lors qu’aucune évolution du marché immobilier ni modification de la consistance des biens depuis l’avis n’est en l’espèce avérée ; qu’en conséquence, les valeurs retenues par les Domaines constituent des seuils indemnitaires ne pouvant être dépassés, pour les deux parcelles ;
- subsidiairement, de faire application de la méthode comparative en privilégiant après analyse de neuf termes de comparaison à [Localité 3], [Localité 10], [Localité 11] et [Localité 12], deux mutations des 10 octobre 2022 et 23 juillet 2022 portant sur des biens situées dans la même commune et en même zonage UBa que les parcelles litigieuses, aux prix respectifs de 72 euros/m² et 62 euros/m², soit une moyenne de 67 euros/m² à retenir tant pour la parcelle AB [Cadastre 1] que la parcelle AB [Cadastre 2] ;
- d’appliquer néanmoins un abattement de 30% sur la valeur de la parcelle AB [Cadastre 2] qui, si elle est de belle surface, demeure de configuration étroite et très allongée, n’est pas viabilisée et est encombrée, ce qui constitue des facteurs pénalisants dans le cadre de la réalisation d’un projet de construction ; 
- s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1], d’appliquer un abattement de seulement 10% dans la mesure où, si elle est de belle forme, elle n’est pas viabilisée,
- il fait par ailleurs remarquer que les termes cités par les consorts [E] au soutien de leur argumentaire ne portent pas sur des biens comparables, s’agissant principalement de terrains déjà lôtis ou n’étant pas destinés à des projets d’aménagement ou d’habitat collectif ;

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Le délibéré a été fixé le 18 mai 2026, prorogé au 11 juin 2026, puis au 16 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance des biens

Sur les biens délaissés,

Les emprises sont deux parcelles distinctes et non contiguës, cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] suivant les bases cadastrales du lieu-dit “[Adresse 6] [Localité 13]” à [Localité 3] et d’une contenance totale de 5 684 m².

La parcelle AB [Cadastre 1], d’une contenance de 4 590 m², est non bâtie, en nature de prairie, plane et située le long du [Adresse 7].

La parcelle AB [Cadastre 2], d’une contenance de 1 094 m², est quant à elle non bâtie, en longueur, étroite et arborée, dont la façade donne sur le chemin des Ecoles.

Les terrains sont situés à proximité des écoles, du centre médical et d’une brigade de gendarmerie en construction.

Les parcelles présentent des droits de propriété différents :
- les deux parcelles ont été attribuées à Mme [Z] [E] suivant partage successoral du 27 juillet 2022 publié le 5 septembre 2022,
- sur quoi, sont intervenues deux donation les 1er septembre 2022 et 5 avril 2023, publiées respectivement les 29 septembre 2022 et 24 avril 2023, par lesquelles Mme [Z] [E] a cédé à chacun de ses fils la nue-propriété, par moitié, de la parcelle AB [Cadastre 1] ;
- en définitive, Mme [Z] [E] a la pleine propriété de la parcelle AB [Cadastre 2], tandis qu’elle est usufruitière de la parcelle AB [Cadastre 1] dont la nue-propriété est détenue par moitié par MM. [Y] [E] et [K] [E] ;

La parcelle AB [Cadastre 1] fait l’objet d’une convention de mise à disposition auprès de la SAFER d’Occitanie. La parcelle AB [Cadastre 2] est quant à elle libre d’occupation.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.


Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme fixant le régime du délaissement, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de la commune de [Localité 3] applicable et définissant l’emplacement réservé n°13 remonte au 19 juin 2023. Il est devenu exécutoire le 27 juin 2013. C'est cette dernière date qui sera retenue comme référence, ce point n’étant au demeurant pas débattu entre les parties.

A ce moment, les parcelles étaient situées en zone UBa du PLU de la commune, soit une zone d’urbanisation d’habitat pavillonnaire en extension autour du village ancien.

Elles sont grevées d’un emplacement réservé n°13, en vue de la création d’une place publique, d’équipements socioculturels, sociaux ou liés à l’école.

Le terrain est située en zone constructible et desservi par les réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ainsi que par une voirie. Il peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce point ne souffre d’aucune discussion entre les parties.

II. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix en cas de demande de délaissement, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le délaissement.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Tel est le cas en matière de délaissement, le jugement ayant vocation à prononcer le transfert de propriété, lequel éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en labsence de déclaration d’utilité publique antérieure (C. urb., art. L.230-5).

C’est à la date du 11 juin 2026 que devra être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.
Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Sur l’application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Selon l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, applicable en matière de délaissement, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.
Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.
Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6.

Les parcelles étant discontiguës et ne formant pas un ensemble foncier, il convient d’apprécier l’application de la disposition susvisée pour chacune des parcelles prises séparément.

Sur la parcelle AB [Cadastre 1],

Au cas présent, il est acquis à la cause que Mme [Z] [E] a cédé à titre gratuit, par actes distincts des 1er septembre 2022 et 5 avril 2023, la nue-propriété de la parcelle AB [Cadastre 1] à ses enfants, MM. [K] [E] et [Y] [E].

Cet acte constitue une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, soit le présent jugement.

Ladite parcelle a été évaluée en pleine propriété par les consorts [E] à 91 800 euros.



Le service des Domaines, consulté par l’EPFL, a par avis du 23 avril 2025 évalué la parcelle AB [Cadastre 1] à hauteur de 252 450 euros HT.

La déclaration d’un montant de 91 800 euros est nettement inférieure à l’estimation administrative.

Or, le juge de l’expropriation est lié par l’estimation des Domaines et l’indemnité allouée ne peut ainsi excéder le montant retenu par l’administration fiscale, sauf à ce que les consorts [E] ne rapportent la preuve que cette estimation n’avait pas pris correctement en compte l’évolution du marché de l’immobilier ou que le bien en cause avait subi des modifications dans sa consistance matérielle ou juridique, son état ou sa situation d’occupation.

L’argument avancé selon lequel la parcelle avait fait l’objet d’une diminution de sa valeur devant notaire en raison de sa configuration particulière et surtout de ce qu’elle était grevée d’un emplacement réservé n°13 n’est pas opérant, d’une part car la lecture de l’acte de donation ne fait pas apparaître que ces données aient été prises en compte par les parties (la parcelle est seulement qualifiée de terrain à bâtir, sans que n’apparaisse une quelconque mention de l’emplacement réservé) et d’autre part car la minoration volontaire de la valeur d’un bien par les parties à la donation ne saurait constituer un critère justifiant d’écarter l’application de l’article L.322-9 précité puisque, précisément, le législateur a entendu inciter les propriétaires à ne pas sous-estimer la valeur des biens qui leur ont été transmis ni à dissimuler une partie du prix d’acquisition de ces biens, poursuivant ainsi un but de lutte contre la fraude fiscale qui constitue un objectif de valeur constitutionnelle (Cons. const., 20 avr. 2012, Mme [C] [J], n°2012-236 QPC).

Il ne peut pas plus être retenu un biais de jugement à l’encontre de l’évaluateur des Domaines qui, s’il a été saisi par l’EPFL, n’en demeure pas moins neutre et indépendant dans son estimation et tenu d’appliquer les méthodes d’évaluation telles qu’elles résultent de la Charte d’évaluation des Domaines accessible au public.

Les consorts [E] ne font état d’aucune modification de la parcelle AB [Cadastre 1] entre la donation de 2023 et l’estimation des biens en 2025. Les débats confirment à cet égard qu’elle n’a subi aucun changement dans sa consistance tant matérielle que juridique, ni dans son état ou sa situation d’occupation.

Aussi, le critère essentiel est ici l’évolution du marché immobilier, dont il n’aurait pas été tenu compte correctement par l’administration fiscale.

Il appartient ainsi aux consorts [E] de démontrer, d’une part, que l’analyse domaniale n’était pas pertinente et, d’autre part, que le marché de l’immobilier local, en périphérie toulousaine, a effectivement connu une hausse des prix entre l’acte de donation et l’avis des Domaines, entraînant une plus grande valorisation du bien.

En premier lieu, l’évaluation du service des Domaines repose sur trois mutations intervenues entre le 12 octobre 2022 et le 14 décembre 2023. Celles-ci demeurent récentes par rapport à la date de l’estimation et ne peuvent être considéré comme désuètes. Les termes cités par les défendeurs sont à peine plus récents pour dater majoritairement de la fin de l’année 2023 à janvier 2025.

S’agissant de la pertinence des références citées par les Domaines, la juridiction constate qu’elles portent sur des parcelles d’une contenance comprise entre 2 890 m² et 6 758 m², soit une moyenne proche de celle de la parcelle AB [Cadastre 1]. 

Le premier terme du 12 octobre 2022 concerne un terrain valorisé à 72 euros/m² en zone constructible en centre-bourg de [Localité 3], ancien jardin accueillant une piscine hors d’usage.

Le deuxième terme, du 21 février 2023, est relatif à un terrain valorisé à 52 euros/m² situé dans la commune limitrophe de [Localité 14], en zone constructible et qui n’est pas viabilisé, au même titre que la parcelle litigieuse.

L’emplacement de ce terrain en zone d’urbanisation future (AUd) soumise aux prescriptions prévues par les orientations d’aménagement et de programmation produite par les défendeur, n’est pas de nature à priver le terme de pertinence au motif que le terrain serait à vocation différé et non immédiatement constructible, puisque la parcelle AB [Cadastre 1] est elle-même, à la date de l’évaluation, grevée d’un emplacement réservé au PLU, sujette à une convention de mise à disposition au bénéfice de la SAFER d’Occitanie et doit être viabilisée. La parcelle AB [Cadastre 1] connait donc également des obstacles à une constructibilité immédiate et libre.

La dernière vente citée, du 14 décembre 2023, porte sur trois parcelles à [Localité 10], commune également limitrophe de [Localité 3], évaluées à 51,8 euros/m², étant précisé qu’elles sont desservies et viabilisées. Le terrain est d’une forme et d’une contenance très proche de la parcelle AB [Cadastre 1].

Les consorts [E] soutiennent que cette vente n’est pas pertinente dans la mesure où, s’agissant d’un achat en bloc par un lotisseur, elle serait soumise à une forte dépréciation estimée à 50% de la valeur de revente unitaire d’un lot, sans toutefois fournir d’explications quant à une telle décote.

A contrario, il résulte de la simulation réalisée par l’EPFL, fondée sur les références du Centre de formation à l’expertise immobilire et à laquelle il sera renvoyé pour le détail, qu’en appliquant à la parcelle AB [Cadastre 1] l’approche “aménageur”, la charge foncière admissible pour le promoteur serait évaluée à 54,3 euros/m², soit un prix proche de celui retenu pour l’acquisition du terrain à [Localité 10].

Il s’ensuit que les terrains objet des termes cités par les Domaines, s’ils ne sont pas strictement identiques à la parcelle AB [Cadastre 1], présentent pour chacun une caractéristique proche de celles de la propriété des consorts [E], de sorte qu’ils constituent, ensemble, un panel pouvant a priori être qualifié de représentatif de la valeur de biens similaires dans le secteur géographique proche de [Localité 3] à la date du 23 avril 2025.

Il reste à vérifier toutefois que cette estimation domaniale ne soit pas mal fondée au regard d’autres ventes intervenues dans le secteur postérieurement à la donation, qui témoigneraient d’une augmentation local du prix de l’immobilier au sens de l’article L.322-9 précité, en examinant la pertinence des termes cités en défense dont il résulterait une valorisation du bien à 175 euros/m².

En premier lieu, il doit être relevé que les annonces immobilières citées par les consorts [E] ne peuvent tenir lieu de termes de comparaison, n’ayant pas la valeur de mutation réalisée (Civ. 3e, 8 janv. 1992, n°89-70.345). Il y a lieu de les écarter.

Les ventes des 17 décembre 2024, 22 mai 2024 et 23 janvier 2025 (T1, T2 et T3), faisant apparaître une valorisation à 143 euros/m², sont certes intervenues à [Localité 3], mais portent sur des biens d’une contenance moyenne de 764,3 m², soit une superficie nettement inférieure à la parcelle AB [Cadastre 1]. Ils sont en outre situés en centre-bourg et/ou au sein de lotissement, au contraire de la parcelle AB [Cadastre 1]. Ces parcelles sont donc nécessairement d’une valeur supérieure, de sorte que les termes doivent être écartés.

Il en va de même des ventes des 30 août 2023 et 26 juin 2024 (T4, T5) à [Localité 7], puisque les terrains en question, valorisés à 190,5 m², sont d’une plus faible contenance (816,5 m²) et sont à bâtir au sein de lotissements préexistants. Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement fait observer à cet égard que ces parcelles, avant d’être vendues loties, avaient fait l’objet d’une acquisition par la commune avec d’autres parcelles le 17 décembre 2021 au prix de 1 200 000 euros révélant un tarif de 39 euros/m².

La vente du 11 septembre 2023 (T6) à [Localité 7] porte sur une parcelle de 1 003 m² valorisée à 194,4 euros/m². En bande et constitutive d’une voie d’accès au sein d’un lotissement, sa configuration, davantage comparable à la parcelle AB [Cadastre 2], et sa localisation en font une référence trop éloignée de la parcelle AB [Cadastre 1]. Elle sera écartée des débats.

Les mutations des 4 et 18 octobre 2024 à [Localité 8] (T7, T8), portant sur des biens de 1 042 m² et 1 583 m² valorisés à 216,5 euros/m², ne sont pas référencées par l’expert [W]. Ni l’EPFL, ni le commissaire du Gouvernement ne sont parvenus à identifier les parcelles en cause (ZD [Cadastre 4] et ZD [Cadastre 5]). La juridiction, en cours de délibéré, s’y est essayée, en vain. Ces termes ne sont donc pas exploitables.

S’agissant enfin des ventes des 2 novembre 2023, 27 novembre 2023 et 4 janvier 2024 à [Localité 9] (T9, T10 et T11), faisant ressortir une valeur moyenne de 181 euros/m², il apparaît qu’elles portent sur des biens de faible contenance (811,3 m² en moyenne) et surtout, que les parcelles constituent des lots au sein de lotissements et n’ont pas vocation à être divisées.

Il résulte de ce qui précède que les termes visés par l’expert [W] dans son premier rapport ne portent pas sur des biens comparables à la parcelle AB [Cadastre 1].

Il ne peut notamment pas être soutenu en défense qu’il n’existe aucune différence significative en fonction de la superficie des terrains, alors que la majeure partie des termes précités portent sur des parcelles divisées prêtes à accueillir des maisons individuelles.

Les consorts [E] soutiennent, en s’appuyant sur les conclusions actualisées de leur expert, qu’il n’aurait en outre pas été tenu compte des destinations urbanistiques de leur parcelle, ayant vocation à être divisées pour l’accueil de maisons individuelles ou à supporter un bâtiment collectif.

S’agissant en premier lieu des prix des terrains pour la création de maisons individuelles, le tableau présenté par l’expert [W] dans son second rapport, portant sur sept ventes intervenues entre octobre 2023 et novembre 2025, dont il ressortirait une valeur moyenne de 151 euros/m² (les valeurs maximales, sur lesquelles se fondent les consorts [E] dans leurs écritures, étant quant à elles situées entre 170 euros/m² et 175 euros/m²), s’attarde, d’après la contenance des terrains, les observations du commissaire du Gouvernement et à la lumière du site cadastre.data.gouv.fr, exclusivement sur des terrains déjà lôtis, de sorte que la valeur au m² est nécessairement plus élevée que celle d’une parcelle à viabiliser et aménager. Il n’a donc pas été tenu compte par les consorts [E], dans leur proposition, des nécessaires charges que devrait supporter un investisseur pour le lotissement de la parcelle AB [Cadastre 1], permettant ainsi de chiffrer la charge foncière admissible et sa réelle valeur.

Ce tableau souffre en outre de la comparaison avec la vente citée par l’EPFL en date du 29 septembre 2025, dont l’acte est versé aux débats, dont il résulte qu’un bien d’une contenance totale de 9 986 m² situé à [Localité 15] a été vendu à la SARL Création Foncière, aménageur-lotisseur, en vue de la création de 11 lots au prix de 610 000 euros soit 61,1 euros/m² de charge foncière admissible.

Ce prix est relativement proche de l’analyse faite par les Domaines de la parcelle AB [Cadastre 1] évaluée à 55 euros/m², ainsi que du résultat de la simulation opérée par l’EPFL de cette même parcelle dont il résulterait une charge foncière admissible de de 54,3 euros/m².

Si la parcelle objet de cette vente est d’une contenance nettement supérieure à celle de la parcelle AB [Cadastre 1] (9 986 m² contre 4 590 m²), il n’est pas démontré par les consorts [E] que cette différence constitue en l’espèce un élément déterminant de dépréciation du prix, si ce n’est que les charges de viabilisation et d’aménagement de la parcelle plus large seront proportionnellement plus hautes pour le lotisseur.

Enfin, il doit par ailleurs être tenu compte de ce que la commune de [Localité 15] présente davantage d’attractivité que la commune de [Localité 3] pour être plus proche de l’agglomération toulousaine. Aussi, dans l’éventualité où une décote devait être appliquée pour superficie du terrain, la plus-value liée à l’emplacement de la parcelle viendrait compenser une telle dépréciation.

Quant aux mutations invoquées pour témoigner d’une valeur plus haute des terrains pouvant accueillir du collectif résidentiel, il apparaît que quatre des termes cités par l’expert [W] dans son second rapport (T1, T2, T3 et T5) avaient pour projet la création de maisons individuelles sur des terrains lôtis, tandis que le T4 concernait un projet de lotissement en six lots.

Ces ventes ne sont donc pas pertinentes pour déterminer la valeur de la parcelle AB [Cadastre 1] en tant que terrain ayant vocation à accueillir des collectifs résidentiels. L’analyse portée par les consorts [E], dont il résulterait une valorisation moyenne de biens de cette nature à 130 euros/m², avec des valeurs hautes à 173 euros/m², sera rejetée.

Il résulte de ce ce qui précède que les consorts [E] n’établissent pas, au moyen des mutations qu’ils invoquent, que le marché de l’immobilier local ait connu une évolution telle que la valeur de leur bien s’établissait à 175 euros/m² en 2025, et qu’il n’en aurait pas été tenu compte par le service des Domaines dans son évaluation.

Dans ces conditions, l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique trouve à s’appliquer s’agissant de la parcelle AB [Cadastre 1].

L’indemnisation des consorts [E] pour la dépossession de la parcelle AB [Cadastre 1] ne pourra donc excéder l’estimation à 252 450 euros faite par les Domaines le 23 avril 2025.

Ce montant correspondant à l’offre de l’EPFL corroborée par le commissaire du Gouvernement, il ne pourra pas plus être retenu d’indemnité principale d’un montant inférieur.

Les consorts [E] seront dans ces conditions indemnisés comme suit :
- 252 450 euros au titre de l’indemnité principale (55 euros x 4 590 m²),
- 26 245 au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien exproprié à 278 695 euros,

Sur la parcelle AB [Cadastre 2],

Le service des Domaines a procédé à l’estimation de la parcelle AB [Cadastre 2] à hauteur de 43 760 euros soit 40 euros/m² lorsqu’il a été saisi par l’EPFL.

Selon le commissaire du Gouvernement, cette estimation lierait la juridiction dans la détermination du montant maximal de l’indemnité principale.

Il convient toutefois de rappeler l’article L.322-9 précité ne s’applique que dans le cas où une mutation à titre gratuit ou onéreux est intervenue dans les cinq ans précédant la décision portant transfert de propriété.

Les actes de donation des 1er septembre 2022 et 5 avril 2023 ne concernent cependant que la parcelle AB [Cadastre 1].

Le seul acte relatif à la parcelle AB [Cadastre 2], antérieur de cinq ans à la date du présent jugement, est l’acte de partage du 27 juillet 2022 publié le 5 septembre 2022 par lequel Mme [Z] [E] s’est vue attribuer ladite parcelle dans le cadre de la succession de ses parents, M. [F] [N] et Mme [X] [H], sans versement de soulte à ses co-partageants.

Or, parce qu’il a un effet simplement déclaratif, le partage ne peut pas servir de mutation de référence au sens de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (pour un ex. : Civ. 3e, 17 janv. 1973, n°71-70.235).

Mme [Z] [E] a acquis la propriété de la parcelle AB [Cadastre 2] par le seul effet du décès de ses parents.

Il en résulte que l’estimation faite par les Domaines ne lie pas la juridiction et que la parcelle AB [Cadastre 2] doit pouvoir être valorisée librement.

Sur la valorisation de la parcelle AB [Cadastre 2],

Comme dit plus haut, cette parcelle est d’une configuration particulière et en partie différente de la parcelle AB [Cadastre 1] : en bande étroite, très arborée et non viabilisée.




Aucun des termes communiqués par les parties, ni le commissaire du Gouvernement, ne porte sur des biens ayant des caractéristiques parfaitement identiques à celle de la parcelle, notamment en termes de largeur.

Seule la vente du 11 septembre 2023 de la parcelle ZD [Cadastre 6] à [Localité 7] d’une contenance de 1 003 m², au prix de 195 000 euros (soit une valeur de 194,4 euros/m²), présente une forme similaire. Toutefois, dans la mesure où elle est située au sein d’un lotissement et déjà viabilisée, elle ne peut servir de référence pour évaluer la parcelle litigieuse.

Dans ces conditions, faute de ventes portant sur des biens comparables, il convient de retenir de retenir une valeur moyenne des terrains nus à bâtir dans le secteur géographique puis, dans un deuxième temps, de procéder à un abattement pour tenir compte des obstacles éventuels à la constructibilité.

S’agissant des termes cités par les consorts [E], il sera renvoyé aux précédents développements.

L’EPFL se rapporte quant à lui à l’estimation des Domaines à 40 euros/m² retenant les limites en termes de constructibilité.

Le commissaire du Gouvernement propose quant à lui, après examen de sept mutations, de ne retenir à titre de comparaison que deux mutations des 10 octobre 2022 et 23 juillet 2022, portant sur des parcelles non viabilisées de 2 890 m² et 1 610 m², situées en zone UBa, au prix de 210 000 euros et 100 000 euros soit 72 euros/m² et 62 euros/m².

L’EPFL suggère d’élargir les références aux mutations des 10 mars 2022 et 21 février 2022 à [Localité 10] et [Localité 11], avec des valeurs de 44 euros/m² et 52 euros/m², dans la mesure où les biens en cause sont également situés en zone Ub.

Toutefois, il apparaît plus pertinent de limiter l’analyse aux ventes intervenues à [Localité 3].

Le commissaire du Gouvernement sera donc suivi dans son raisonnement, de sorte que la valeur de base pour l’évaluation de la parcelle AB [Cadastre 2] s’établira à 67 euros/m², soit la moyenne des deux termes pertinents cités dans ses conclusions.

S’agissant des limites à la constructibilité, il est constant que la parcelle litigieuse est d’une largeur de 13m et d’une grande profondeur.


Le PLU applicable impose, en zone UBa, des règles de retrait de 3 mètres en limite séparative.

En outre, le guide d’accessibilité des engins de secours du SDIS 31 communiqué par l’EPFL prévoit en matière de sécurité incendie une voie minimale de 4 mètres pour l’accès des engins et un éloignement de la plateforme à 1 mètre minimum de la façade de construction, soit 5 mètres supplémentaires ne pouvant être dédiés à la construction.

Il en résulte ainsi une largeur résiduelle constructible de 7 mètres dans le premier cas, et de 5 mètres en cas d’implantation d’une voie d’accès compatible avec les prescriptions du SDIS 31.

Dans ces conditions, tout projet de division de la parcelle en plusieurs lots serait vain et les perspectives d’implantation d’une résidence colllective, sur une largeur limitée de 7 mètres, seraient considérablement réduites, nonobstant la profondeur de la parcelle.

En revanche, la parcelle AB [Cadastre 2] peut accueillir une habitation individuelle, les parties s’accordant à ce titre sur le fait qu’une largeur de 7 mètres constitue un minimum en la matière. Sa profondeur ne doit pas non plus être négligée.

Il est ainsi indéniable que la parcelle AB [Cadastre 2] présente, par sa configuration et les règles urbanistiques et sécuritaires en vigueur, des possibilités légales et effectives de construction réduites justifiant l’application d’un abattement.

Considérant que le terrain peut supporter une maison individuelle malgré des conditions très strictes, et que le défaut de viabilisation de la parcelle a déjà été pris en compte dans la détermination de la valeur de base, un abattement de 30% tel que suggéré par le commissaire du Gouvernement et repris à son compte par l’EPFL apparaît trop élevé.

Il sera ainsi privilégié un abattement de 20% de la valeur du bien.

Il s’ensuit une indemnité principale de 58 638,4 euros arrondie à 58 638 euros (67 euros x 1 094 m² - 20% d’abattement).

Mme [Z] [E] sera dans ces conditions indemnisée comme suit :
- 58 638 euros au titre de l’indemnité principale,
- 6 864 euros (arrondis) au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien délaissé à 65 502 euros,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge des consorts [E], parties perdantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.



Les consorts [E] étant tenus aux dépens et eu égard à la nature spécifique du contentieux, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de demande chiffrée et de justificatifs, et dans la mesure où ils perdent leur procès, les consorts [E] seront également déboutés de leur demande de prise en charge des frais d’expertise amiable.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 7] à [Localité 16] appartenant à [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB n°[Cadastre 1], correspondant à un terrain à bâtir de 4 590 m2, à la somme de 252 450 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 26 245 euros ;

PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de l’Etablissement public foncier local d’Occitanie moyennant la somme globale de 278 695 euros ;

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], appartenant à [Z] [E], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB [Cadastre 2], correspondant à un terrain à bâtir de 1 094 m² à la somme de 58 638 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 6 864 euros ;

PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de l’Etablissement public foncier local d’Occitanie moyennant la somme globale de 65 502 euros ;

CONDAMNE [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E] aux dépens ;

DEBOUTE [Z] [E], [Y] [E] et [K] [E] de leurs demandes au titre des frais d’expertise et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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• 29 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00005

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Mise à jour de la source le 2026-06-16T21:43:04.500Z.