Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 4 septembre 2026, n° 25/00067

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 6 mai 2024, réceptionné le 13 mai 2024, Mme [F] [W] a adressé à la commune de [Localité 1] une mise en demeure d’avoir à acquérir la propriété des parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2], d’une contenance totale de 1.281 m², partiellement grevées d’un emplacement réservé n°13 pris au bénéfice de la commune, en exerçant leur droit de délaissement prévu à l’article L.152-2 du code de l’urbanisme.

Cette mesure de préservation a été adoptée par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] du 19 juin 2013, approuvant son plan local d’urbanisme.

Par correspondance du 15 avril 2025, la commune de [Localité 1] a fait part de son intention d’acquérir la partie des parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] concernée par l’emplacement réservé, au prix estimé par le service des Domaines le 13 juin 2024, soit 40 euros/m².

Estimant cette offre insuffisante, Mme [F] [W] a, suivant courrier du 23 juin 2025, décliné la proposition de la commune de [Localité 1] et invité celle-ci à formuler une nouvelle proposition d’acquisition.

En l’absence d’accord, la commune de [Localité 1] a saisi le 1er août 2025 le Juge de l’expropriation de ce siège aux fins de fixation du prix de l’immeuble.

Suivant une ordonnance du 3 octobre 2025, un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025 en présence de l’ensemble des parties régulièrement représentées ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Une audience n'ayant pu être tenue à l'issue du transport, l'affaire a été appelée pour plaidoiries le 13 janvier 2026 et retenue, après renvois, à l’audience du 12 mai 2026.

Aux termes de son unique mémoire, la commune de [Localité 1] sollicite de la juridiction de :
- fixer la date de transport sur les lieux ;
- prononcer le transfert de propriété de la partie des parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] concernées par l’emplacement réservé n° 13, territoire de la commune de [Localité 1], à son profit ;
- fixer le prix d’acquisition comme suit : 27.000 euros à titre d’indemnité principale et 3.450 euros à titre d’indemnité de remploi ;

Dans son mémoire en défense, Mme [F] [W] demande à la juridiction de bien vouloir :
- rejeter les conclusions de la commune de [Localité 1] ;
à titre principal :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 118.125 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 12.812,50 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 116.343 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 12.634,30 euros ;
en toute hypothèse :
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme correspondant aux frais d’expertise immobilière ;
- condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens ;

Dans ses écritures du 5 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement conclut à ce qu’il plaise à notre juridiction de bien vouloir fixer :
- à titre principal en application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité globale de dépossession à la somme de 30.700 euros, soit 27.000 euros d’indemnité principale et 3.700 euros d’indemnité de remploi ;
- à titre subsidiaire en application de la méthode par comparaison, l’indemnité globale de dépossession à la somme de 35.824 euros, soit 31.658 euros d’indemnité principale et 4.166 euros d’indemnité de remploi ;

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Le délibéré a été fixé le 16 juillet 2026, prorogé au 4 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance des biens

Sur les biens délaissés,

Les parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2], situés à [Localité 1] au sein du lieudit “[Localité 3]”, à proximité notamment du [Adresse 3], ont une contenance respective de 768 m² et 513 m², soit en totalité 1.281 m².

Elles sont contiguës, de forme quasi rectangulaire et constituent un terrain nu, plat et enherbé. Intégralement enclavées, elles ne disposent pas d’accès direct à la voirie et ne sont pas viabilisées.

Le transport sur site a permis de constater que les parcelles étaient entretenues, non clôturées et situées à proximité d’habitations individuelles, d’un centre médical, d’une gendarmerie en construction et d’un groupe scolaire.

Elles sont libres d’occupation.

Les surfaces concernées par l’emplacement réservé sont de 395 m² en parcelle AB [Cadastre 1] et de 280 m² en parcelle AB [Cadastre 2], soit une emprise totale de 675 m², en nord de propriété.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme fixant le régime du délaissement, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de la commune de [Localité 1] applicable et définissant l’emplacement réservé n°13 remonte au 19 juin 2013. Il est devenu exécutoire le 27 juin 2013. C'est cette dernière date qui sera retenue comme référence, les parties s’accordant sur ce point.





A ce moment, les parcelles étaient situées en zone UBa du PLU de la commune, soit une zone d’urbanisation d’habitat pavillonnaire en extension autour du village ancien.

Elles sont grevées d’un emplacement réservé n°13, en vue de la création d’une place publique, d’équipements socioculturels, sociaux ou liés à l’école.

Le terrain est situé en zone constructible desservie par l’ensemble des réseaux. Il dispose d’une voirie indirecte. Il peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce point ne souffre d’aucune discussion entre les parties.


II. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix en cas de demande de délaissement, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le délaissement.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Tel est le cas en matière de délaissement, le jugement ayant vocation à prononcer le transfert de propriété, lequel éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure (C. urb., art. L.230-5).

C’est à la date du 4 septembre 2026 que devra être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.
Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Sur l’application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

L’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, applicable en matière de délaissement, prévoit que :
“Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.
Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.



Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6.”

Au cas présent, le commissaire du Gouvernement soutient que cette disposition trouve à s’appliquer, dans la mesure où, d’une part, les parcelles litigieuses ont fait l’objet le 13 juin 2024 d’une évaluation par les services des Domaines au prix de 27.000 euros, sur une base de 40 euros/m², et où, d’autre part, l’origine de la propriété de Mme [F] [W] réside dans un partage successoral du 22 juillet 2022 publié le 5 septembre suivant, constitutif d’une mutation à titre onéreux ou gratuit, dans le cadre duquel lesdites parcelles ont été estimées à 25.620 euros, montant inférieur à celui retenu par les Domaines.

La commune de [Localité 1] et Mme [F] [W] n’ont pas répondu sur ce point.

Si les biens ont effectivement fait l’objet d’une estimation par l’autorité administrative le 13 juin 2024, et que le montant déclaré dans le cadre du partage successoral du 22 juillet 2022 est inférieur à cette estimation, il doit toutefois être rappelé par la juridiction que le partage n’a qu’un effet simplement déclaratif et ne peut ainsi pas servir de mutation de référence au sens de l’article précité (pour un ex. : Civ. 3e, 17 janv. 1973, n°71-70.235).

En effet, Mme [F] [W] a acquis la propriété des parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] par le seul effet du décès de son/ses de cujus.

Le commissaire du Gouvernement ne sera pas suivi dans son raisonnement.

Il en résulte que l’estimation faite par les Domaines ne lie pas la juridiction et que les parcelles litigieuses doivent pouvoir être valorisées librement.

Sur la valorisation des parcelles,

Les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent pour faire usage de la méthode d’évaluation par comparaison mais s’opposent quant à la valorisation des terrains.

Ainsi, les parties et le commissaire du Gouvernement entendent évaluer les parcelles litigieuses à hauteur de :
- 40 euros/m² s’agissant de la commune de [Localité 1],
- 175 euros/m² ou, subsidiairement, 172,36 euros/m² s’agissant de Mme [F] [W],

- 67 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement, lequel propose l’application d’un abattement subséquent de 30% pour enclavement des parcelles ;

La commune de [Localité 1] base son offre indemnitaire sur l’analyse retenue par les Domaines dans leur évaluation du 13 juin 2024, reposant sur trois termes de comparaison :
- mutation du 12 octobre 2022 à [Localité 1], portant sur un terrain avec piscine hors d’usage de 2.890 m², cédé au prix de 210.000 euros HT, soit une valorisation à 72 euros/m²,
- mutation du 21 février 2023 à [Localité 4], portant sur une parcelle non viabilisée de 3.972 m², cédée à 206.000 euros HT, soit une valorisation à 52 euros/m²,
- mutation du 14 décembre 2023 à [Localité 5], portant sur une unité foncière de 6.758 m² cédée à 350.000 euros, soit une valorisation à 51,80 euros/m² ;

Il convient de préciser, ainsi que le fait remarquer la défenderesse, que l’évaluation portait en l’espèce sur plusieurs parcelles en zone UB d’une contenance de 6.965 m² (AB [Cadastre 3], AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2]), lui appartenant.

Pour justifier l’estimation à 40 euros/m², les services domaniaux relevaient que l’emprise globale était morcelée et n’était pas d’un seul tenant, outre que la parcelle AB [Cadastre 4] était en bande, et mettaient en avant un acte de donation du 5 avril 2023, aux termes duquel la parcelle AB [Cadastre 3] de 4.590 m² avait été estimée par notaire à 20 euros/m², estimation qui à défaut d’être représentative du marché, donnait une valeur plancher.

Il apparaît ainsi que c’est principalement en considération de facteurs extérieurs à l’instance qu’a été effectuée l’évaluation des Domaines, soit l’intégration des parcelles litigieuses à un ensemble foncier non homogène, alors que ces dernières sont parfaitement contiguës, et la configuration spéciale de la parcelle AB [Cadastre 4], non concernée par le délaissement objet du présent jugement.

En particulier, il apparaît injustifié de minorer la valeur des parcelles à 40 euros/m², ce alors même que les termes cités font ressortir une moyenne à hauteur de 58,60 euros/m².

Dans ces conditions, le raisonnement appliqué par les Domaines et repris par la commune de [Localité 1] ne saurait être suivi, dans préjudice de la pertinence des termes cités, appliqué aux seules parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2].

Mme [F] [W], quant à elle, s’appuie pour justifier ses demandes sur les conclusions d’un rapport d’expertise immobilière, unilatéral, réalisé par Mme [I] [M].

L’expert amiable fait référence, pour retenir une valorisation à 175 euros/m², à onze mutations intervenues entre 2023 et 2025, portant sur des terrains constructibles situés à [Localité 1] et dans des communes avoisinantes ([Localité 6], [Localité 7], [Localité 8]), de surfaces diverses comprises entre 660 m² et 1.583 m². 

Les terrains ont été valorisés par l’expert amiable, non viabilisés, entre 136 euros/m² et 259 euros/m², soit des montants nettement supérieurs à ceux invoqués par la commune de [Localité 1].

Plusieurs caractéristiques de ces références sont toutefois critiquées par le commissaire du Gouvernement.

Ainsi, les ventes du 23 janvier 2025 à [Localité 1] et les six ventes intervenues à [Localité 6] et [Localité 9] portaient sur des terrains lotis, donc déjà viabilisés, ce que ne conteste pas Mme [F] [W]. Dans son tableau, l’expert amiable, pour ces ventes, évaluent le coût de la viabilisation à 15.000 euros, sans préciser toutefois son mode de calcul.

Or, le commissaire du Gouvernement démontre précisément que l’écart de prix entre un bien à aménager et un bien loti peut être très important et en veut pour preuve le prix de vente des parcelles ZK [Cadastre 5] et ZK [Cadastre 6] à [Localité 6], une fois loties, à 182 et 193 euros/m² (étant observé que l’expert [M] indique des valeurs différentes, à 183 et 198 euros/m²) alors même que ces biens avaient été valorisés, dans un ensemble foncier de 30.677 m² acquis au prix de 1.200.000 euros, à hauteur de 39 euros/m² le 17 décembre 2021.

Il s’ensuit que le coût de la viabilisation avancé par l’expert amiable, censé démontrer la valeur des parcelles avant lotissement, ne correspond finalement à aucune réalité objective constatée sur le marché local.

En outre, le commissaire du Gouvernement fait remarquer que les actes concernant les ventes à [Localité 7] n’ont pas été retrouvés, et que les parcelles concernées (ZI329 et ZI331) étaient inconnues des bases du cadastre.

La juridiction s’est essayée à l’exercice en cours de délibéré et n’a pu trouver trace desdites parcelles sur les sites accessibles en ligne (DVF, Géoportail).

En tout état de cause, pour être accueillie à titre de référence, une mutation doit pouvoir être identifiée au moyen de son numéro de publication à la publicité foncière, seul élément susceptible de permettre aux parties de commander l’acte de vente afin de connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions (Civ. 3e, 19 mars 2020, n°19-11.463).


Or, ce numéro de publication ne figure pas dans les annexes du rapport [M].

Au regard de ces éléments, les mutations portant sur les biens à [Localité 7] seront écartées.

Enfin, il est relevé très justement par le commissaire du Gouvernement, d’une part, qu’aucune des parcelles visés dans le premier rapport de l’expert [M] n’est située en zone UB, et d’autre part, s’agissant plus précisément de la vente du 22 mai 2024 à [Localité 1], que la parcelle concernée est classée en zone UD, zone pavillonnaire à l’écart du centre-bourg de la commune, contrairement aux parcelles litigieuses, situées en extension du village ancien. Ainsi, les mutations visées ne portent pas sur des parcelles présentant des caractéristiques suffisamment proches de l’emprise, à plus forte raison lorsqu’elles sont situées dans des communes voisines.

Pour l’ensemble de ces raisons, les mutations citées par l’expropriée sur la base du rapport [M], pour soutenir une valorisation des parcelles à 175 euros/m², ne peuvent constituer des termes de comparaison pertinents.

Il en va de même de l’annonce immobilière, publiée le 12 mars 2025, portant sur un terrain à bâtir de 676 m² proposé à 130.000 euros, soit un prix au m² de 192 euros. En effet, s’agissant d’une simple anonce n’ayant pas la valeur de mutation réalisée, elle ne peut constituer un terme recevable devant la juridiction de l’expropriation (Civ. 3e, 8 janv. 1992, n°89-70.345).

Le commissaire du Gouvernement propose une étude de marché portant sur des parcelles situées à [Localité 1] et dans les communes voisines de [Localité 5] et [Localité 10], hors lotissement, en zone urbaine constructible et non viabilisés. Les trois mutations citées par les Domaines dans leur avis sont reprises.

La valeur moyenne des sept mutations référencées, intervenues entre 2022 et 2024, s’établit à environ 77 euros/m².

S’agissant des quatre mutations intervenues à [Localité 1], les valeurs basses et hautes sont éloignées (62 euros/m² et 151 euros/m²). La valeur vénale moyenne s’établit à 97 euros/m².

Les trois autres mutations, à [Localité 5] et [Localité 10], font ressortir des prix unitaires de 44 euros/m² et 52 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement suggère toutefois d’isoler deux de ces termes, à savoir la vente du 10 octobre 2022 portant sur un terrain avec piscine hors d’usage de 2.890 m² situé [Adresse 4] à [Localité 1], valorisé à 72 euros/m², et la vente du 23 juillet 2022 portant sur un terrain à bâtir pour la construction de deux maisons de 1.610 m², situé au [Adresse 5] à [Localité 1], valorisé à 62 euros/m².

Ces deux mutations sont les seules à porter sur des parcelles à la fois situés à [Localité 1] et ayant le même zonage (UBa) que l’emprise, au contraire des mutations des 14 septembre 2022 et 17 décembre 2024 (également cité dans le rapport de l’expert [M]), portant certes sur des biens situées à [Localité 1], mais en zone UC et Uaa.

Plus précisément, il apparaît que le bien situé en zone UC (lieu-dit [Localité 11]), valorisé à 104 euros/m², est excentré et isolé par rapport au centre de la commune. Quant au bien situé en zone Uaa (lotissement [Adresse 6]), valorisé à 151 euros/m², il est au contraire situé dans le centre-bourg, proche des principales commodités. Les situations géographiques ne sont donc pas identiques à celles de l’emprise, situé au PLU en zone pavillonnaire.

Si elles ne constituent pas les termes les plus récents, les ventes des 23 juillet et 10 octobre 2022, datant de près de quatre ans, demeurent relativement proches dans le temps et conservent ainsi une certaine pertinence pour l’évaluation des parcelles.

Par ailleurs, il apparaît plus judicieux de prioriser à la date de la mutation, sauf à ce que celle-ci soit trop ancienne et ainsi inopérante pour apprécier la réalité du marché immobilier local, le zonage dans lequel est situé le terrain étudié, qui constitue une caractéristique de rapprochement prépondérante dans le cadre de l’évaluation d’un bien exproprié.

Les termes de référence invoqués par le commissaire du Gouvernement, portant sur des parcelles non bâties, non viabilisées, situées à [Localité 1] et de même zonage, partagent un grand nombre de caractéristiques avec l’emprise et apparaissent ainsi comme des termes privilégiés pour évaluer la valeur vénale de cette dernière.

Pour contrer le raisonnement du commissaire du Gouvernement, Mme [F] [W] produit les conclusions actualisées de l’expert amiable [M] et soutient que la moyenne issue de l’étude de marché précitée n’est pas représentative du marché actuel, faisant valoir à cet égard plusieurs mutations récentes (2023 à 2025) dont les valeurs sont nettement supérieures à 67 euros/m².

Cependant, parmi les quatorze mutations citées dans l’annexe du rapport actualisé, huit seulement concernent des terrains à bâtir non viabilisés. En isolant ainsi les parcelles à viabiliser, la valeur moyenne des biens s’élève à 105 euros/m², loin des valeurs maximales mises en avant par l’expropriée (jusqu’à 246 euros/m²).

En outre, aucune des parcelles n’est située à [Localité 1] : l’ensemble des terrains se situe dans les communes avoisinantes, voire dans des communes plus éloignées telles [Localité 12] et [Localité 13], dont la proximité avec l’agglomération toulousaine constitue une plus-value. À cet égard, [Localité 1] se situe à 40 minutes de [Localité 14] par la route, tandis que le même trajet en voiture depuis les communes précitées est de 28 à 29 minutes.

Enfin, parmi les biens non viabilisés, deux seuls sont situés en zone UB (ventes des 9 janvier 2024 et 25 février 2025 à [Localité 15], aux prix de 165 euros/m² et 98 euros/m²).

La vente intervenue le 14 décembre 2023 à [Localité 5] (qui était aussi citée par les Domaines) concerne un bien situé en zone UC, d’extension urbaine diffuse (d’après le tableau du commissaire du Gouvernement) et celle du 21 avril 2023 à [Localité 16] porte sur un bien classé en zone UA, correspondant au centre ancien de la commune. Ces parcelles ont donc un zonage différent de l’emprise. En tout état de cause, les valeurs unitaires de ces parcelles étaient moindres (50 euros/m² et 52 euros/m²) et l’expropriée s’opposait à la prise en compte de la vente du 14 décembre 2023 dans son mémoire en défense, en ce qu’il s’agissait d’un achat en bloc par un lotisseur.

Ces références issues des conclusions actualisées de l’expert amiable, bien que plus récentes, présentent ainsi, au regard de la localisation des parcelles et, pour certaines, de leur zonage ou de leur non-viabilisation, des caractéristiques trop éloignées et en tout insuffisamment proches des parcelles délaissées pour être considérées comme représentatives de l’évolution récente du marché immobilier à [Localité 1], et justifier d’écarter les termes pertinents dont dispose la juridiction pour cette commune précise.

Pour l’ensemble de ces raisons, le commissaire du Gouvernement sera suivi dans son raisonnement et la juridiction retiendra un prix unitaire des parcelles de 67 euros/m².

Sur cette valeur, le commissaire du Gouvernement propose l’application d’un abattement de 30% compte tenu de la situation enclavée de la parcelle.

Cet abattement n’est pas repris par la commune de [Localité 1], qui n’a pas répondu aux conclusions du commissaire du Gouvernement.

L’expropriée s’oppose au principe de tout abattement, qu’elle estime injustifié. Elle fait valoir la situation géographique des parcelles situées dans un environnement urbanisé, à proximité immédiate des voiries, réseaux et équipements nécessaires à sa constructibilité. Elle estime excessif d’appliquer une minoration du prix eu égard à l’enclavement des terrains, alors que la situation n’est pas définitive et qu’une servitude de passage pourra être instituée au profit du fonds enclavé.


Considérant que le défaut de viabilisation de l’emprise (non raccordement des réseaux et absence de voie d’accès) a déjà été pris en compte dans la détermination des termes de comparaison pertinents, la situation d’enclavement des parcelles, dont les conséquences sont réduites in fine au seul coût à venir de l’indemnité due au titre des servitudes de passage et les éventuels frais exposés pour leur reconnaissance, étant rappelé le droit institué par l’article 682 du code civil au profit du propriétaire du fonds dominant de réclamer auprès du propriétaire du fonds servant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, l’application d’un abattement de 30%, soit près du tiers de la valeur du bien, apparaît disproportionné.

La juridiction réduira dans ces conditions l’abattement pour enclavement des parcelles délaissées à 10% de leur valeur.

Il s’ensuit une valeur vénale du bien de 40.702,50 euros arrondie à 40.703 euros (67 euros x 675 m² - 10% d’abattement).

Mme [F] [W] sera dans ces conditions indemnisée comme suit :
- 40.703 euros au titre de l’indemnité principale,
- 5.070,30 euros au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien délaissé à 45.773,30 euros,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de Mme [F] [W], partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [F] [W] étant tenue aux dépens et eu égard à la nature spécifique du contentieux, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de demande chiffrée et de justificatifs, et dans la mesure où elle perd son procès, Mme [F] [W] sera également déboutée de sa demande de prise en charge des frais d’expertise amiable.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 3] à [Localité 17] appartenant à [F] [W], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB n°[Cadastre 3], correspondant à un terrain à bâtir de 4 590 m2, à la somme de 40.703 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 5.070,30 euros ;


PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de la commune de [Localité 1] moyennant la somme globale de 45.773,30 euros ;

CONDAMNE [F] [W] aux dépens ;

DEBOUTE [F] [W] de ses demandes au titre des frais d’expertise et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 26/39
DOSSIER : N° RG 25/00067 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UL2H
JUGEMENT DU: 04/09/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE
 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Aurélie LACLAU de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

D’AUTRE PART

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 106

Thibault CUDENNEC, Juge Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 18 Novembre 2025 et plaidoirie du 12 Mai 2026

En présence de [C] [U], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.



LE JUGEMENT DONT LA [Localité 2] SUIT,






Vu le mémoire de saisine de la commune de [Localité 1] du 7 août 2025, reçu le 8 août 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités en application des articles L.152-2 et L.230-1 et suivants du code de l’urbanisme ;

Vu l’ordonnance du 3 octobre 2025, fixant la date de la visite des lieux au 18 novembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier du 6 mai 2024, réceptionné le 13 mai 2024, Mme [F] [W] a adressé à la commune de [Localité 1] une mise en demeure d’avoir à acquérir la propriété des parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2], d’une contenance totale de 1.281 m², partiellement grevées d’un emplacement réservé n°13 pris au bénéfice de la commune, en exerçant leur droit de délaissement prévu à l’article L.152-2 du code de l’urbanisme.

Cette mesure de préservation a été adoptée par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] du 19 juin 2013, approuvant son plan local d’urbanisme.

Par correspondance du 15 avril 2025, la commune de [Localité 1] a fait part de son intention d’acquérir la partie des parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] concernée par l’emplacement réservé, au prix estimé par le service des Domaines le 13 juin 2024, soit 40 euros/m².

Estimant cette offre insuffisante, Mme [F] [W] a, suivant courrier du 23 juin 2025, décliné la proposition de la commune de [Localité 1] et invité celle-ci à formuler une nouvelle proposition d’acquisition.

En l’absence d’accord, la commune de [Localité 1] a saisi le 1er août 2025 le Juge de l’expropriation de ce siège aux fins de fixation du prix de l’immeuble.

Suivant une ordonnance du 3 octobre 2025, un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025 en présence de l’ensemble des parties régulièrement représentées ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Une audience n'ayant pu être tenue à l'issue du transport, l'affaire a été appelée pour plaidoiries le 13 janvier 2026 et retenue, après renvois, à l’audience du 12 mai 2026.

Aux termes de son unique mémoire, la commune de [Localité 1] sollicite de la juridiction de :
- fixer la date de transport sur les lieux ;
- prononcer le transfert de propriété de la partie des parcelles cadastrées AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] concernées par l’emplacement réservé n° 13, territoire de la commune de [Localité 1], à son profit ;
- fixer le prix d’acquisition comme suit : 27.000 euros à titre d’indemnité principale et 3.450 euros à titre d’indemnité de remploi ;

Dans son mémoire en défense, Mme [F] [W] demande à la juridiction de bien vouloir :
- rejeter les conclusions de la commune de [Localité 1] ;
à titre principal :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 118.125 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 12.812,50 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer l’indemnité principale selon la méthode de comparaison à la somme de 116.343 euros ;
- fixer l’indemnité de remploi à la somme de 12.634,30 euros ;
en toute hypothèse :
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme correspondant aux frais d’expertise immobilière ;
- condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens ;

Dans ses écritures du 5 novembre 2025, le commissaire du Gouvernement conclut à ce qu’il plaise à notre juridiction de bien vouloir fixer :
- à titre principal en application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité globale de dépossession à la somme de 30.700 euros, soit 27.000 euros d’indemnité principale et 3.700 euros d’indemnité de remploi ;
- à titre subsidiaire en application de la méthode par comparaison, l’indemnité globale de dépossession à la somme de 35.824 euros, soit 31.658 euros d’indemnité principale et 4.166 euros d’indemnité de remploi ;

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Le délibéré a été fixé le 16 juillet 2026, prorogé au 4 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance des biens

Sur les biens délaissés,

Les parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2], situés à [Localité 1] au sein du lieudit “[Localité 3]”, à proximité notamment du [Adresse 3], ont une contenance respective de 768 m² et 513 m², soit en totalité 1.281 m².

Elles sont contiguës, de forme quasi rectangulaire et constituent un terrain nu, plat et enherbé. Intégralement enclavées, elles ne disposent pas d’accès direct à la voirie et ne sont pas viabilisées.

Le transport sur site a permis de constater que les parcelles étaient entretenues, non clôturées et situées à proximité d’habitations individuelles, d’un centre médical, d’une gendarmerie en construction et d’un groupe scolaire.

Elles sont libres d’occupation.

Les surfaces concernées par l’emplacement réservé sont de 395 m² en parcelle AB [Cadastre 1] et de 280 m² en parcelle AB [Cadastre 2], soit une emprise totale de 675 m², en nord de propriété.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme fixant le régime du délaissement, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de la commune de [Localité 1] applicable et définissant l’emplacement réservé n°13 remonte au 19 juin 2013. Il est devenu exécutoire le 27 juin 2013. C'est cette dernière date qui sera retenue comme référence, les parties s’accordant sur ce point.





A ce moment, les parcelles étaient situées en zone UBa du PLU de la commune, soit une zone d’urbanisation d’habitat pavillonnaire en extension autour du village ancien.

Elles sont grevées d’un emplacement réservé n°13, en vue de la création d’une place publique, d’équipements socioculturels, sociaux ou liés à l’école.

Le terrain est situé en zone constructible desservie par l’ensemble des réseaux. Il dispose d’une voirie indirecte. Il peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce point ne souffre d’aucune discussion entre les parties.


II. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix en cas de demande de délaissement, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le délaissement.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Tel est le cas en matière de délaissement, le jugement ayant vocation à prononcer le transfert de propriété, lequel éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure (C. urb., art. L.230-5).

C’est à la date du 4 septembre 2026 que devra être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.
Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Sur l’application de l’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

L’article L.322-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, applicable en matière de délaissement, prévoit que :
“Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.
Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.



Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6.”

Au cas présent, le commissaire du Gouvernement soutient que cette disposition trouve à s’appliquer, dans la mesure où, d’une part, les parcelles litigieuses ont fait l’objet le 13 juin 2024 d’une évaluation par les services des Domaines au prix de 27.000 euros, sur une base de 40 euros/m², et où, d’autre part, l’origine de la propriété de Mme [F] [W] réside dans un partage successoral du 22 juillet 2022 publié le 5 septembre suivant, constitutif d’une mutation à titre onéreux ou gratuit, dans le cadre duquel lesdites parcelles ont été estimées à 25.620 euros, montant inférieur à celui retenu par les Domaines.

La commune de [Localité 1] et Mme [F] [W] n’ont pas répondu sur ce point.

Si les biens ont effectivement fait l’objet d’une estimation par l’autorité administrative le 13 juin 2024, et que le montant déclaré dans le cadre du partage successoral du 22 juillet 2022 est inférieur à cette estimation, il doit toutefois être rappelé par la juridiction que le partage n’a qu’un effet simplement déclaratif et ne peut ainsi pas servir de mutation de référence au sens de l’article précité (pour un ex. : Civ. 3e, 17 janv. 1973, n°71-70.235).

En effet, Mme [F] [W] a acquis la propriété des parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2] par le seul effet du décès de son/ses de cujus.

Le commissaire du Gouvernement ne sera pas suivi dans son raisonnement.

Il en résulte que l’estimation faite par les Domaines ne lie pas la juridiction et que les parcelles litigieuses doivent pouvoir être valorisées librement.

Sur la valorisation des parcelles,

Les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent pour faire usage de la méthode d’évaluation par comparaison mais s’opposent quant à la valorisation des terrains.

Ainsi, les parties et le commissaire du Gouvernement entendent évaluer les parcelles litigieuses à hauteur de :
- 40 euros/m² s’agissant de la commune de [Localité 1],
- 175 euros/m² ou, subsidiairement, 172,36 euros/m² s’agissant de Mme [F] [W],

- 67 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement, lequel propose l’application d’un abattement subséquent de 30% pour enclavement des parcelles ;

La commune de [Localité 1] base son offre indemnitaire sur l’analyse retenue par les Domaines dans leur évaluation du 13 juin 2024, reposant sur trois termes de comparaison :
- mutation du 12 octobre 2022 à [Localité 1], portant sur un terrain avec piscine hors d’usage de 2.890 m², cédé au prix de 210.000 euros HT, soit une valorisation à 72 euros/m²,
- mutation du 21 février 2023 à [Localité 4], portant sur une parcelle non viabilisée de 3.972 m², cédée à 206.000 euros HT, soit une valorisation à 52 euros/m²,
- mutation du 14 décembre 2023 à [Localité 5], portant sur une unité foncière de 6.758 m² cédée à 350.000 euros, soit une valorisation à 51,80 euros/m² ;

Il convient de préciser, ainsi que le fait remarquer la défenderesse, que l’évaluation portait en l’espèce sur plusieurs parcelles en zone UB d’une contenance de 6.965 m² (AB [Cadastre 3], AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2]), lui appartenant.

Pour justifier l’estimation à 40 euros/m², les services domaniaux relevaient que l’emprise globale était morcelée et n’était pas d’un seul tenant, outre que la parcelle AB [Cadastre 4] était en bande, et mettaient en avant un acte de donation du 5 avril 2023, aux termes duquel la parcelle AB [Cadastre 3] de 4.590 m² avait été estimée par notaire à 20 euros/m², estimation qui à défaut d’être représentative du marché, donnait une valeur plancher.

Il apparaît ainsi que c’est principalement en considération de facteurs extérieurs à l’instance qu’a été effectuée l’évaluation des Domaines, soit l’intégration des parcelles litigieuses à un ensemble foncier non homogène, alors que ces dernières sont parfaitement contiguës, et la configuration spéciale de la parcelle AB [Cadastre 4], non concernée par le délaissement objet du présent jugement.

En particulier, il apparaît injustifié de minorer la valeur des parcelles à 40 euros/m², ce alors même que les termes cités font ressortir une moyenne à hauteur de 58,60 euros/m².

Dans ces conditions, le raisonnement appliqué par les Domaines et repris par la commune de [Localité 1] ne saurait être suivi, dans préjudice de la pertinence des termes cités, appliqué aux seules parcelles AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2].

Mme [F] [W], quant à elle, s’appuie pour justifier ses demandes sur les conclusions d’un rapport d’expertise immobilière, unilatéral, réalisé par Mme [I] [M].

L’expert amiable fait référence, pour retenir une valorisation à 175 euros/m², à onze mutations intervenues entre 2023 et 2025, portant sur des terrains constructibles situés à [Localité 1] et dans des communes avoisinantes ([Localité 6], [Localité 7], [Localité 8]), de surfaces diverses comprises entre 660 m² et 1.583 m². 

Les terrains ont été valorisés par l’expert amiable, non viabilisés, entre 136 euros/m² et 259 euros/m², soit des montants nettement supérieurs à ceux invoqués par la commune de [Localité 1].

Plusieurs caractéristiques de ces références sont toutefois critiquées par le commissaire du Gouvernement.

Ainsi, les ventes du 23 janvier 2025 à [Localité 1] et les six ventes intervenues à [Localité 6] et [Localité 9] portaient sur des terrains lotis, donc déjà viabilisés, ce que ne conteste pas Mme [F] [W]. Dans son tableau, l’expert amiable, pour ces ventes, évaluent le coût de la viabilisation à 15.000 euros, sans préciser toutefois son mode de calcul.

Or, le commissaire du Gouvernement démontre précisément que l’écart de prix entre un bien à aménager et un bien loti peut être très important et en veut pour preuve le prix de vente des parcelles ZK [Cadastre 5] et ZK [Cadastre 6] à [Localité 6], une fois loties, à 182 et 193 euros/m² (étant observé que l’expert [M] indique des valeurs différentes, à 183 et 198 euros/m²) alors même que ces biens avaient été valorisés, dans un ensemble foncier de 30.677 m² acquis au prix de 1.200.000 euros, à hauteur de 39 euros/m² le 17 décembre 2021.

Il s’ensuit que le coût de la viabilisation avancé par l’expert amiable, censé démontrer la valeur des parcelles avant lotissement, ne correspond finalement à aucune réalité objective constatée sur le marché local.

En outre, le commissaire du Gouvernement fait remarquer que les actes concernant les ventes à [Localité 7] n’ont pas été retrouvés, et que les parcelles concernées (ZI329 et ZI331) étaient inconnues des bases du cadastre.

La juridiction s’est essayée à l’exercice en cours de délibéré et n’a pu trouver trace desdites parcelles sur les sites accessibles en ligne (DVF, Géoportail).

En tout état de cause, pour être accueillie à titre de référence, une mutation doit pouvoir être identifiée au moyen de son numéro de publication à la publicité foncière, seul élément susceptible de permettre aux parties de commander l’acte de vente afin de connaître les caractéristiques des biens concernés, ainsi que les modalités des transactions (Civ. 3e, 19 mars 2020, n°19-11.463).


Or, ce numéro de publication ne figure pas dans les annexes du rapport [M].

Au regard de ces éléments, les mutations portant sur les biens à [Localité 7] seront écartées.

Enfin, il est relevé très justement par le commissaire du Gouvernement, d’une part, qu’aucune des parcelles visés dans le premier rapport de l’expert [M] n’est située en zone UB, et d’autre part, s’agissant plus précisément de la vente du 22 mai 2024 à [Localité 1], que la parcelle concernée est classée en zone UD, zone pavillonnaire à l’écart du centre-bourg de la commune, contrairement aux parcelles litigieuses, situées en extension du village ancien. Ainsi, les mutations visées ne portent pas sur des parcelles présentant des caractéristiques suffisamment proches de l’emprise, à plus forte raison lorsqu’elles sont situées dans des communes voisines.

Pour l’ensemble de ces raisons, les mutations citées par l’expropriée sur la base du rapport [M], pour soutenir une valorisation des parcelles à 175 euros/m², ne peuvent constituer des termes de comparaison pertinents.

Il en va de même de l’annonce immobilière, publiée le 12 mars 2025, portant sur un terrain à bâtir de 676 m² proposé à 130.000 euros, soit un prix au m² de 192 euros. En effet, s’agissant d’une simple anonce n’ayant pas la valeur de mutation réalisée, elle ne peut constituer un terme recevable devant la juridiction de l’expropriation (Civ. 3e, 8 janv. 1992, n°89-70.345).

Le commissaire du Gouvernement propose une étude de marché portant sur des parcelles situées à [Localité 1] et dans les communes voisines de [Localité 5] et [Localité 10], hors lotissement, en zone urbaine constructible et non viabilisés. Les trois mutations citées par les Domaines dans leur avis sont reprises.

La valeur moyenne des sept mutations référencées, intervenues entre 2022 et 2024, s’établit à environ 77 euros/m².

S’agissant des quatre mutations intervenues à [Localité 1], les valeurs basses et hautes sont éloignées (62 euros/m² et 151 euros/m²). La valeur vénale moyenne s’établit à 97 euros/m².

Les trois autres mutations, à [Localité 5] et [Localité 10], font ressortir des prix unitaires de 44 euros/m² et 52 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement suggère toutefois d’isoler deux de ces termes, à savoir la vente du 10 octobre 2022 portant sur un terrain avec piscine hors d’usage de 2.890 m² situé [Adresse 4] à [Localité 1], valorisé à 72 euros/m², et la vente du 23 juillet 2022 portant sur un terrain à bâtir pour la construction de deux maisons de 1.610 m², situé au [Adresse 5] à [Localité 1], valorisé à 62 euros/m².

Ces deux mutations sont les seules à porter sur des parcelles à la fois situés à [Localité 1] et ayant le même zonage (UBa) que l’emprise, au contraire des mutations des 14 septembre 2022 et 17 décembre 2024 (également cité dans le rapport de l’expert [M]), portant certes sur des biens situées à [Localité 1], mais en zone UC et Uaa.

Plus précisément, il apparaît que le bien situé en zone UC (lieu-dit [Localité 11]), valorisé à 104 euros/m², est excentré et isolé par rapport au centre de la commune. Quant au bien situé en zone Uaa (lotissement [Adresse 6]), valorisé à 151 euros/m², il est au contraire situé dans le centre-bourg, proche des principales commodités. Les situations géographiques ne sont donc pas identiques à celles de l’emprise, situé au PLU en zone pavillonnaire.

Si elles ne constituent pas les termes les plus récents, les ventes des 23 juillet et 10 octobre 2022, datant de près de quatre ans, demeurent relativement proches dans le temps et conservent ainsi une certaine pertinence pour l’évaluation des parcelles.

Par ailleurs, il apparaît plus judicieux de prioriser à la date de la mutation, sauf à ce que celle-ci soit trop ancienne et ainsi inopérante pour apprécier la réalité du marché immobilier local, le zonage dans lequel est situé le terrain étudié, qui constitue une caractéristique de rapprochement prépondérante dans le cadre de l’évaluation d’un bien exproprié.

Les termes de référence invoqués par le commissaire du Gouvernement, portant sur des parcelles non bâties, non viabilisées, situées à [Localité 1] et de même zonage, partagent un grand nombre de caractéristiques avec l’emprise et apparaissent ainsi comme des termes privilégiés pour évaluer la valeur vénale de cette dernière.

Pour contrer le raisonnement du commissaire du Gouvernement, Mme [F] [W] produit les conclusions actualisées de l’expert amiable [M] et soutient que la moyenne issue de l’étude de marché précitée n’est pas représentative du marché actuel, faisant valoir à cet égard plusieurs mutations récentes (2023 à 2025) dont les valeurs sont nettement supérieures à 67 euros/m².

Cependant, parmi les quatorze mutations citées dans l’annexe du rapport actualisé, huit seulement concernent des terrains à bâtir non viabilisés. En isolant ainsi les parcelles à viabiliser, la valeur moyenne des biens s’élève à 105 euros/m², loin des valeurs maximales mises en avant par l’expropriée (jusqu’à 246 euros/m²).

En outre, aucune des parcelles n’est située à [Localité 1] : l’ensemble des terrains se situe dans les communes avoisinantes, voire dans des communes plus éloignées telles [Localité 12] et [Localité 13], dont la proximité avec l’agglomération toulousaine constitue une plus-value. À cet égard, [Localité 1] se situe à 40 minutes de [Localité 14] par la route, tandis que le même trajet en voiture depuis les communes précitées est de 28 à 29 minutes.

Enfin, parmi les biens non viabilisés, deux seuls sont situés en zone UB (ventes des 9 janvier 2024 et 25 février 2025 à [Localité 15], aux prix de 165 euros/m² et 98 euros/m²).

La vente intervenue le 14 décembre 2023 à [Localité 5] (qui était aussi citée par les Domaines) concerne un bien situé en zone UC, d’extension urbaine diffuse (d’après le tableau du commissaire du Gouvernement) et celle du 21 avril 2023 à [Localité 16] porte sur un bien classé en zone UA, correspondant au centre ancien de la commune. Ces parcelles ont donc un zonage différent de l’emprise. En tout état de cause, les valeurs unitaires de ces parcelles étaient moindres (50 euros/m² et 52 euros/m²) et l’expropriée s’opposait à la prise en compte de la vente du 14 décembre 2023 dans son mémoire en défense, en ce qu’il s’agissait d’un achat en bloc par un lotisseur.

Ces références issues des conclusions actualisées de l’expert amiable, bien que plus récentes, présentent ainsi, au regard de la localisation des parcelles et, pour certaines, de leur zonage ou de leur non-viabilisation, des caractéristiques trop éloignées et en tout insuffisamment proches des parcelles délaissées pour être considérées comme représentatives de l’évolution récente du marché immobilier à [Localité 1], et justifier d’écarter les termes pertinents dont dispose la juridiction pour cette commune précise.

Pour l’ensemble de ces raisons, le commissaire du Gouvernement sera suivi dans son raisonnement et la juridiction retiendra un prix unitaire des parcelles de 67 euros/m².

Sur cette valeur, le commissaire du Gouvernement propose l’application d’un abattement de 30% compte tenu de la situation enclavée de la parcelle.

Cet abattement n’est pas repris par la commune de [Localité 1], qui n’a pas répondu aux conclusions du commissaire du Gouvernement.

L’expropriée s’oppose au principe de tout abattement, qu’elle estime injustifié. Elle fait valoir la situation géographique des parcelles situées dans un environnement urbanisé, à proximité immédiate des voiries, réseaux et équipements nécessaires à sa constructibilité. Elle estime excessif d’appliquer une minoration du prix eu égard à l’enclavement des terrains, alors que la situation n’est pas définitive et qu’une servitude de passage pourra être instituée au profit du fonds enclavé.


Considérant que le défaut de viabilisation de l’emprise (non raccordement des réseaux et absence de voie d’accès) a déjà été pris en compte dans la détermination des termes de comparaison pertinents, la situation d’enclavement des parcelles, dont les conséquences sont réduites in fine au seul coût à venir de l’indemnité due au titre des servitudes de passage et les éventuels frais exposés pour leur reconnaissance, étant rappelé le droit institué par l’article 682 du code civil au profit du propriétaire du fonds dominant de réclamer auprès du propriétaire du fonds servant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, l’application d’un abattement de 30%, soit près du tiers de la valeur du bien, apparaît disproportionné.

La juridiction réduira dans ces conditions l’abattement pour enclavement des parcelles délaissées à 10% de leur valeur.

Il s’ensuit une valeur vénale du bien de 40.702,50 euros arrondie à 40.703 euros (67 euros x 675 m² - 10% d’abattement).

Mme [F] [W] sera dans ces conditions indemnisée comme suit :
- 40.703 euros au titre de l’indemnité principale,
- 5.070,30 euros au titre du remploi selon les règles classiques en la matière (20% jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, 10% au-delà de 15 000 euros),
- soit une estimation globale du bien délaissé à 45.773,30 euros,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de Mme [F] [W], partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [F] [W] étant tenue aux dépens et eu égard à la nature spécifique du contentieux, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de demande chiffrée et de justificatifs, et dans la mesure où elle perd son procès, Mme [F] [W] sera également déboutée de sa demande de prise en charge des frais d’expertise amiable.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE la valeur vénale du bien situé [Adresse 3] à [Localité 17] appartenant à [F] [W], frappé de l'emplacement réservé n° 13, cadastré section AB n°[Cadastre 3], correspondant à un terrain à bâtir de 4 590 m2, à la somme de 40.703 euros hors taxes ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 5.070,30 euros ;


PRONONCE le transfert de propriété dudit bien au profit de la commune de [Localité 1] moyennant la somme globale de 45.773,30 euros ;

CONDAMNE [F] [W] aux dépens ;

DEBOUTE [F] [W] de ses demandes au titre des frais d’expertise et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 545, code civil 682, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-9). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00065

  en commun : code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-9

• 12 février 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 24/04190

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00039

  en commun : code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 15 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00109

  en commun : code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 29 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00005

  en commun : code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 8 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00037

  en commun : code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

• 8 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00038

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• 8 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00036

  en commun : code de l'urbanisme L230-3, code de l'urbanisme L152-2, code de l'urbanisme L230-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3

Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:38:57.645Z.