Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 16 juin 2026, n° 24/00609

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [K], épouse [U], et Monsieur [B] [U] étaient propriétaires d'une maison d'habitation située à [Localité 1] au lieudit " [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3] ". 

Entre janvier et avril 2022, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] se montraient intéressés par l'acquisition de ce bien, proposant par mails des 7 et 8 janvier 2022 un prix de 750 000 puis de 785 000 euros, accepté par Madame [T] [K], laquelle avait été autorisée à vendre le bien seule.

Suivant acte authentique en date du 30 août 2022, Monsieur [U] et Madame [K] ont vendu le bien immobilier litigieux à des tiers pour un prix de 795 000 euros.

Suite à une première assignation non placée, et par exploits en date des 15 novembre et 21 décembre 2022, Madame [K] a fait assigner les époux [W] aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat de vente conclu entre elle et ces derniers, et de les condamner à lui verser la somme de 75 000 euros.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le Juge de la mise en état a notamment déclaré Madame [K] irrecevable en ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Par acte délivré le 30 janvier 2024, les consorts [Y] ont fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins de les condamner à leur verser la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, les consorts [Y] reprennent les mêmes prétentions, sollicitant en outre le rejet de l'ensemble des demandes des époux [W].
 
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] visent les articles 1113 et suivants, 1217, 1231-1, 1583 et 1650 du code civil.

S'agissant de la faute alléguée, ils font valoir qu'un contrat s'est formé par l'accord des parties sur les modalités de la vente et notamment sur la chose et le prix au regard de l'offre d'achat acceptée, ainsi que des échanges en vue de la préparation de l'acte authentique. Selon eux, les défendeurs ne pouvaient mettre fin au " processus de vente " et refuser de payer le prix, en mettant indûment en cause l'inertie de l'agence immobilière, de Madame [K] et de son notaire. Ils ajoutent au sujet de leurs adversaires que " le contrat de vente litigieux a été résolu unilatéralement de leur propre initiative, donc de manière fautive ". En réponse aux moyens adverses, les consorts [Y] précisent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de ce que la vente était subordonnée à diverses conditions, et notamment à la réalisation de travaux et à l'absence d'une nouvelle inondation, alors que rien n'était stipulé en ce sens dans leur offre, qu'aucune démarche n'a été réalisée par ces derniers auprès de la commune, et que les inondations survenues étaient exceptionnelles. Selon eux, les acheteurs avaient simplement indiqué que la possibilité de construire une piscine et une terrasse était prise en compte pour la détermination du prix. Ils ajoutent qu'il n'est pas établi que Madame [K] leur aurait " juré " qu'elles pouvaient être construites.
Les consorts [Y] considèrent que la signature d'une promesse de vente n'était pas davantage une condition de perfection du contrat conclu. Ils estiment en outre que la présence de conditions suspensives dans le projet de promesse produit n'est pas pertinente, s'agissant d'une ébauche. Ils en concluent que les défendeurs auraient dû être plus précautionneux sur leur engagement et ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, refusant en réalité de payer le prix par défaut de liquidités.
Selon eux, l'acceptation de l'offre était parvenue aux défendeurs par l'entremise de l'agence immobilière, sans difficulté particulière. 

Sur le préjudice subi, les consorts [Y] exposent que la vente du bien a été retardée, puisqu'il a été immobilisé de janvier à avril 2022. Ils invoquent les usages en matière de vente, consistant à fixer des indemnités d'immobilisation à 10% du prix de vente.

Sur la demande reconventionnelle adverse, les consorts [Y] font valoir que les défendeurs n'ont pu subir de préjudice s'agissant d'une assignation non placée et d'une assignation irrecevable ayant donné lieu à leur indemnisation au titre des frais irrépétibles. En outre, ils contestent toute faute, le droit d'agir en justice étant fondamental.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, les époux [W] demandent de débouter les consorts [Y] de toutes leurs prétentions, et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [W] visent les articles 1114 et suivants, 1240 et 1583 du code civil, ainsi que les articles L. 271-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation.
S'agissant de la demande adverse, ils contestent la formation d'un contrat de vente. Ils exposent qu'ils n'ont jamais reçu l'acceptation de leur offre par Madame [K], y compris par l'agence immobilière mandatée, qui n'a donné aucune explication quant à une éventuelle remise sur sa commission, au regard des négociations sur le prix global de vente.

Ils ajoutent que leur offre du 8 janvier 2022 n'était pas ferme en ce qu'elle était faite sous condition de pouvoir construire une terrasse et une piscine et sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, et alors qu'il était nécessaire de mettre en place des servitudes avec l'intervention d'un géomètre. Ils précisent encore que dès le 10 janvier 2022, ils s'enquéraient des réponses sur des éléments essentiels du contrat de vente, et que le lendemain, ils sollicitaient leur notaire pour rédaction d'une promesse de vente, un projet inachevé étant produit, ce qui atteste de simples pourparlers.

Ils estiment en outre que les consorts [Y] se contredisent en mentionnant une vente alors qu'une autre vente a été conclue en août 2022 avec un tiers.

Les époux [W] contestent également toute faute dans la façon dont ils ont mené et mis fin aux négociations, et soutiennent qu'à l'inverse, Madame [K] leur avait affirmé que les aménagements prévus étaient possibles, et avait mentionné avoir effectué des démarches pour la construction d'une terrasse ; deux points qui seraient contredits par la mairie. Ils lui reprochent en outre de ne pas les avoir informés du changement de plan local d'urbanisme (PLU) et de ce qu'elle s'était désistée de l'expertise destinée à déterminer l'origine de l'inondation ayant affecté le bien, sur laquelle seules des informations parcellaires ont été fournies. Selon eux, ils ont mis fin aux négociations le 3 avril 2022 au regard de ces éléments essentiels, et non d'un manque de liquidités, ayant acheté cinq mois plus tard un bien pour plus d'un million d'euros.

Les époux [W] réfutent également le préjudice allégué par les demandeurs, puisque le bien a été vendu à un montant supérieur à l'offre qui avait été faite, par promesse de vente du 2 juin 2022 réitérée le 30 août suivant, et puisqu'aucune indemnité d'immobilisation n'avait été contractualisée.
Au soutien de leur demande reconventionnelle, les époux [W] font valoir qu'ils ont reçu trois assignations en deux ans, délivrées de mauvaise foi, alors même que le bien avait été vendu à un prix plus élevé que leur offre, et que pour se défendre ils avaient dû effectuer des démarches auprès de la mairie de [Localité 4] concernant la requalification du PLU, de la Communauté d'agglomération du [Localité 5] [Localité 6] Sud, concernant l'inondation survenue, et de leur notaire, face à l'inertie des vendeurs.

La clôture est intervenue le 3 novembre 2025, par ordonnance du même jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande indemnitaire des consorts [Y]

Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

L'article 1114 du même code dispose que l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L'article 1583 du code civil prévoit quant à lui que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de leur pouvoir souverain d'appréciation, les juges du fond peuvent estimer que certaines modalités ordinairement accessoires, telles que la formalisation du contrat par un acte définitif et détaillé, ont été tenues par l'une des parties comme des éléments constitutifs de son consentement et qu'à défaut d'accord sur ces points, le contrat ne s'est pas formé.

En l'espèce, dans un premier courriel du 7 janvier 2022, les époux [W] indiquaient à l'agence immobilière mandatée : " Nous avons été séduits par cette très belle demeure à [Localité 7] (…) Par la présente, nous vous soumettons une offre à 750 ke (sept cent cinquante mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire principalement piscine et grande terrasse. (…) En matière de financement, par-delà 500 ke d'épargne immédiatement disponible, nous recourrerions à un prêt relais, dans l'attente de la vente de notre appartement (…).". Ce mail comprenait ensuite les coordonnées de leur notaire.

Dans un second courriel du lendemain, ils exposaient à la même agence : " nous vous soumettons une offre à 785 ke (sept cent quatre-vingt-cinq mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire (principalement piscine, grande terrasse et volets). (…)
Nous nous permettons de vous encourager à échanger avec votre manager, pour que ce dernier apprécie (avec vous) la faculté de Laforêt de faire un effort sur sa commission de telle sorte que la propriétaire obtienne le même prix net vendeur (que celui pré-négocié avec vous, sur la base du prix de vente affiché à 795 ke). ". Ce mail comprenait toujours les modalités de prêt envisagées et les coordonnées de leur notaire.

Il ressort des termes mêmes de ces écrits, rédigés au conditionnel, évoquant des pré-négociations, ce qui sous-entend qu'ils constituent eux-mêmes des négociations, qu'ils ne peuvent être considérés comme des offres fermes. En outre, ils sont adressés non au vendeur mais à un agent immobilier chargé des négociations et indiquent les coordonnées d'un notaire, manifestant la volonté de leur auteur de formaliser un contrat authentique. 

Il ressort d'ailleurs des éléments produits qu'une promesse de vente était en cours de rédaction, avec un certain nombre de points en suspens, notamment sur la prise en charge de la constitution des servitudes, sur l'éventuelle prise en charge de travaux et sur l'obtention d'un crédit. 

Au surplus, les modalités de financement de l'acquisition étaient entrées dans le champ contractuel, un prêt étant annoncé, conditionnant manifestement l'achat à son obtention. 

De même, des éléments essentiels sont entrés dans le champ contractuel et conditionnaient l'engagement des défendeurs, à savoir la possibilité d'aménagements précis, comme il ressort notamment du mail du 7 janvier 2022 de l'agence immobilière comprenant un schéma de construction de terrasse. 

Dès lors, l'accord sur le prix ne pouvait suffire à la réalisation du contrat. 

La vente ne peut par conséquent être réalisée au titre de l'offre produite.

La rupture brutale des pourparlers n'est par ailleurs pas alléguée à titre subsidiaire par les demandeurs, qui soulignent se fonder exclusivement sur l'inexécution du contrat et le défaut de versement du prix de vente, ou sa résolution injustifiée. Elle n'est au surplus pas établie en application de l'article 1112 du code civil, les défendeurs ayant fait preuve de bonne foi et mis fin aux négociations le 3 avril 2022 au regard de l'impossibilité d'aménager le bien selon leurs souhaits, après avoir reçu un mail du 31 mars 2022 du responsable de l'urbanisme à [Localité 4], concluant à un défaut d'autorisation des projets annoncés.

En tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas démontré alors que les demandeurs ont immobilisé le bien sur une très courte période et l'ont vendu quelques mois après la fin des négociations, à un prix supérieur à celui proposé.

La demande sera donc rejetée.

II. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [W]

Aux termes de 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, si les prétentions de la demanderesse sont mal-fondées et que l'issue du litige apparaissait juridiquement prévisible pour une partie conseillée par avocat, cette seule prévisibilité ne peut être assimilée à un abus de droit, alors que l'intention de nuire des demandeurs n'est pas établie par la succession des assignations s'étant heurtées à des difficultés procédurales et ayant donné lieu notamment à une condamnation aux frais irrépétibles. 

Dès lors, il convient de rejeter la demande à ce titre. 

III. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code procédure civile : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". 

En l'espèce, les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée.
Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. 

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ".

En l'espèce, l'équité commande de condamner les consorts [Y], condamnés aux dépens, à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter la demande contraire.
Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. 

C. Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L'article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, rien ne permet d'écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] de l'intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] de leur demande à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l'instance ;
 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1] Contentieux
Affaire : N° RG 24/00609 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HQ2I

HM/EB


JUGEMENT DU SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS :

Madame [T] [K]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [U]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocate postulante au barreau de MELUN, Maître Gautier DERAMOND de ROUCY de la SELARL GDR AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Madame [I] [J]
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [D] [W]
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 05 mai 2026 sur le rapport de Mathilde BERNARD.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, juge 
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge 

assistés de Maïlys GAUME, auditrice de justice et de Naïma HABIB-GOLDBERG, magistrat à titre temporaire en formation 


GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats
Estelle BANDIERA, lors du prononcé


DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 16 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [K], épouse [U], et Monsieur [B] [U] étaient propriétaires d'une maison d'habitation située à [Localité 1] au lieudit " [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3] ". 

Entre janvier et avril 2022, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] se montraient intéressés par l'acquisition de ce bien, proposant par mails des 7 et 8 janvier 2022 un prix de 750 000 puis de 785 000 euros, accepté par Madame [T] [K], laquelle avait été autorisée à vendre le bien seule.

Suivant acte authentique en date du 30 août 2022, Monsieur [U] et Madame [K] ont vendu le bien immobilier litigieux à des tiers pour un prix de 795 000 euros.

Suite à une première assignation non placée, et par exploits en date des 15 novembre et 21 décembre 2022, Madame [K] a fait assigner les époux [W] aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat de vente conclu entre elle et ces derniers, et de les condamner à lui verser la somme de 75 000 euros.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le Juge de la mise en état a notamment déclaré Madame [K] irrecevable en ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Par acte délivré le 30 janvier 2024, les consorts [Y] ont fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins de les condamner à leur verser la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, les consorts [Y] reprennent les mêmes prétentions, sollicitant en outre le rejet de l'ensemble des demandes des époux [W].
 
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Y] visent les articles 1113 et suivants, 1217, 1231-1, 1583 et 1650 du code civil.

S'agissant de la faute alléguée, ils font valoir qu'un contrat s'est formé par l'accord des parties sur les modalités de la vente et notamment sur la chose et le prix au regard de l'offre d'achat acceptée, ainsi que des échanges en vue de la préparation de l'acte authentique. Selon eux, les défendeurs ne pouvaient mettre fin au " processus de vente " et refuser de payer le prix, en mettant indûment en cause l'inertie de l'agence immobilière, de Madame [K] et de son notaire. Ils ajoutent au sujet de leurs adversaires que " le contrat de vente litigieux a été résolu unilatéralement de leur propre initiative, donc de manière fautive ". En réponse aux moyens adverses, les consorts [Y] précisent que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de ce que la vente était subordonnée à diverses conditions, et notamment à la réalisation de travaux et à l'absence d'une nouvelle inondation, alors que rien n'était stipulé en ce sens dans leur offre, qu'aucune démarche n'a été réalisée par ces derniers auprès de la commune, et que les inondations survenues étaient exceptionnelles. Selon eux, les acheteurs avaient simplement indiqué que la possibilité de construire une piscine et une terrasse était prise en compte pour la détermination du prix. Ils ajoutent qu'il n'est pas établi que Madame [K] leur aurait " juré " qu'elles pouvaient être construites.
Les consorts [Y] considèrent que la signature d'une promesse de vente n'était pas davantage une condition de perfection du contrat conclu. Ils estiment en outre que la présence de conditions suspensives dans le projet de promesse produit n'est pas pertinente, s'agissant d'une ébauche. Ils en concluent que les défendeurs auraient dû être plus précautionneux sur leur engagement et ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, refusant en réalité de payer le prix par défaut de liquidités.
Selon eux, l'acceptation de l'offre était parvenue aux défendeurs par l'entremise de l'agence immobilière, sans difficulté particulière. 

Sur le préjudice subi, les consorts [Y] exposent que la vente du bien a été retardée, puisqu'il a été immobilisé de janvier à avril 2022. Ils invoquent les usages en matière de vente, consistant à fixer des indemnités d'immobilisation à 10% du prix de vente.

Sur la demande reconventionnelle adverse, les consorts [Y] font valoir que les défendeurs n'ont pu subir de préjudice s'agissant d'une assignation non placée et d'une assignation irrecevable ayant donné lieu à leur indemnisation au titre des frais irrépétibles. En outre, ils contestent toute faute, le droit d'agir en justice étant fondamental.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, les époux [W] demandent de débouter les consorts [Y] de toutes leurs prétentions, et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [W] visent les articles 1114 et suivants, 1240 et 1583 du code civil, ainsi que les articles L. 271-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation.
S'agissant de la demande adverse, ils contestent la formation d'un contrat de vente. Ils exposent qu'ils n'ont jamais reçu l'acceptation de leur offre par Madame [K], y compris par l'agence immobilière mandatée, qui n'a donné aucune explication quant à une éventuelle remise sur sa commission, au regard des négociations sur le prix global de vente.

Ils ajoutent que leur offre du 8 janvier 2022 n'était pas ferme en ce qu'elle était faite sous condition de pouvoir construire une terrasse et une piscine et sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, et alors qu'il était nécessaire de mettre en place des servitudes avec l'intervention d'un géomètre. Ils précisent encore que dès le 10 janvier 2022, ils s'enquéraient des réponses sur des éléments essentiels du contrat de vente, et que le lendemain, ils sollicitaient leur notaire pour rédaction d'une promesse de vente, un projet inachevé étant produit, ce qui atteste de simples pourparlers.

Ils estiment en outre que les consorts [Y] se contredisent en mentionnant une vente alors qu'une autre vente a été conclue en août 2022 avec un tiers.

Les époux [W] contestent également toute faute dans la façon dont ils ont mené et mis fin aux négociations, et soutiennent qu'à l'inverse, Madame [K] leur avait affirmé que les aménagements prévus étaient possibles, et avait mentionné avoir effectué des démarches pour la construction d'une terrasse ; deux points qui seraient contredits par la mairie. Ils lui reprochent en outre de ne pas les avoir informés du changement de plan local d'urbanisme (PLU) et de ce qu'elle s'était désistée de l'expertise destinée à déterminer l'origine de l'inondation ayant affecté le bien, sur laquelle seules des informations parcellaires ont été fournies. Selon eux, ils ont mis fin aux négociations le 3 avril 2022 au regard de ces éléments essentiels, et non d'un manque de liquidités, ayant acheté cinq mois plus tard un bien pour plus d'un million d'euros.

Les époux [W] réfutent également le préjudice allégué par les demandeurs, puisque le bien a été vendu à un montant supérieur à l'offre qui avait été faite, par promesse de vente du 2 juin 2022 réitérée le 30 août suivant, et puisqu'aucune indemnité d'immobilisation n'avait été contractualisée.
Au soutien de leur demande reconventionnelle, les époux [W] font valoir qu'ils ont reçu trois assignations en deux ans, délivrées de mauvaise foi, alors même que le bien avait été vendu à un prix plus élevé que leur offre, et que pour se défendre ils avaient dû effectuer des démarches auprès de la mairie de [Localité 4] concernant la requalification du PLU, de la Communauté d'agglomération du [Localité 5] [Localité 6] Sud, concernant l'inondation survenue, et de leur notaire, face à l'inertie des vendeurs.

La clôture est intervenue le 3 novembre 2025, par ordonnance du même jour.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande indemnitaire des consorts [Y]

Aux termes de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

L'article 1114 du même code dispose que l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. 

L'article 1583 du code civil prévoit quant à lui que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de leur pouvoir souverain d'appréciation, les juges du fond peuvent estimer que certaines modalités ordinairement accessoires, telles que la formalisation du contrat par un acte définitif et détaillé, ont été tenues par l'une des parties comme des éléments constitutifs de son consentement et qu'à défaut d'accord sur ces points, le contrat ne s'est pas formé.

En l'espèce, dans un premier courriel du 7 janvier 2022, les époux [W] indiquaient à l'agence immobilière mandatée : " Nous avons été séduits par cette très belle demeure à [Localité 7] (…) Par la présente, nous vous soumettons une offre à 750 ke (sept cent cinquante mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire principalement piscine et grande terrasse. (…) En matière de financement, par-delà 500 ke d'épargne immédiatement disponible, nous recourrerions à un prêt relais, dans l'attente de la vente de notre appartement (…).". Ce mail comprenait ensuite les coordonnées de leur notaire.

Dans un second courriel du lendemain, ils exposaient à la même agence : " nous vous soumettons une offre à 785 ke (sept cent quatre-vingt-cinq mille euros) ; tenant aussi compte de notre estimation à 150 ke des aménagements que nous souhaiterions y faire (principalement piscine, grande terrasse et volets). (…)
Nous nous permettons de vous encourager à échanger avec votre manager, pour que ce dernier apprécie (avec vous) la faculté de Laforêt de faire un effort sur sa commission de telle sorte que la propriétaire obtienne le même prix net vendeur (que celui pré-négocié avec vous, sur la base du prix de vente affiché à 795 ke). ". Ce mail comprenait toujours les modalités de prêt envisagées et les coordonnées de leur notaire.

Il ressort des termes mêmes de ces écrits, rédigés au conditionnel, évoquant des pré-négociations, ce qui sous-entend qu'ils constituent eux-mêmes des négociations, qu'ils ne peuvent être considérés comme des offres fermes. En outre, ils sont adressés non au vendeur mais à un agent immobilier chargé des négociations et indiquent les coordonnées d'un notaire, manifestant la volonté de leur auteur de formaliser un contrat authentique. 

Il ressort d'ailleurs des éléments produits qu'une promesse de vente était en cours de rédaction, avec un certain nombre de points en suspens, notamment sur la prise en charge de la constitution des servitudes, sur l'éventuelle prise en charge de travaux et sur l'obtention d'un crédit. 

Au surplus, les modalités de financement de l'acquisition étaient entrées dans le champ contractuel, un prêt étant annoncé, conditionnant manifestement l'achat à son obtention. 

De même, des éléments essentiels sont entrés dans le champ contractuel et conditionnaient l'engagement des défendeurs, à savoir la possibilité d'aménagements précis, comme il ressort notamment du mail du 7 janvier 2022 de l'agence immobilière comprenant un schéma de construction de terrasse. 

Dès lors, l'accord sur le prix ne pouvait suffire à la réalisation du contrat. 

La vente ne peut par conséquent être réalisée au titre de l'offre produite.

La rupture brutale des pourparlers n'est par ailleurs pas alléguée à titre subsidiaire par les demandeurs, qui soulignent se fonder exclusivement sur l'inexécution du contrat et le défaut de versement du prix de vente, ou sa résolution injustifiée. Elle n'est au surplus pas établie en application de l'article 1112 du code civil, les défendeurs ayant fait preuve de bonne foi et mis fin aux négociations le 3 avril 2022 au regard de l'impossibilité d'aménager le bien selon leurs souhaits, après avoir reçu un mail du 31 mars 2022 du responsable de l'urbanisme à [Localité 4], concluant à un défaut d'autorisation des projets annoncés.

En tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas démontré alors que les demandeurs ont immobilisé le bien sur une très courte période et l'ont vendu quelques mois après la fin des négociations, à un prix supérieur à celui proposé.

La demande sera donc rejetée.

II. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des époux [W]

Aux termes de 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, si les prétentions de la demanderesse sont mal-fondées et que l'issue du litige apparaissait juridiquement prévisible pour une partie conseillée par avocat, cette seule prévisibilité ne peut être assimilée à un abus de droit, alors que l'intention de nuire des demandeurs n'est pas établie par la succession des assignations s'étant heurtées à des difficultés procédurales et ayant donné lieu notamment à une condamnation aux frais irrépétibles. 

Dès lors, il convient de rejeter la demande à ce titre. 

III. Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code procédure civile : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". 

En l'espèce, les consorts [Y], qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée.
Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. 

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ".

En l'espèce, l'équité commande de condamner les consorts [Y], condamnés aux dépens, à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et de rejeter la demande contraire.
Aucune cause de solidarité de la condamnation aux dépens n'est invoquée, elle ne sera donc pas prononcée. 

C. Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L'article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, rien ne permet d'écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] de l'intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] de leur demande à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [W] née [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Madame [T] [K] et Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l'instance ;
 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1114, code civil 1112, code civil 1113, code de la construction et de l'habitation L271-1, code de la construction et de l'habitation L290-2, code civil 1583, code civil 1650). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 21 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02246

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• 29 mai 2026 · Tribunal de commerce d'Auch · n° 2023002730

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• 29 mai 2026 · Tribunal de commerce d'Auch · n° 2023002730

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• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/06612

  en commun : code civil 1114, code civil 1112, code civil 1113, code civil 1583

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Metz · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/02216

  en commun : code civil 1114, code civil 1112, code civil 1113, code civil 1583

• 16 juin 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 24/10076

  en commun : code civil 1114, code civil 1112, code civil 1113, code civil 1583

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03864

  en commun : code civil 1114, code civil 1112, code civil 1113, code civil 1583

Mise à jour de la source le 2026-06-17T19:28:36.220Z.