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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 11 juin 2026, n° 24/03864

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [C] est propriétaire de deux terrains situés [Adresse 4] à [Localité 4] [Adresse 5] constituant deux lots du lotissement nommé “[Adresse 6]” : 
- Le lot n° 1 inscrit au cadastre section AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; 
- Le lot n°2 inscrit au cadastre section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. 

Au cours de l'année 2023, il a donné mandat à la société “Vivre ici”, pour les mettre en vente. 

Monsieur [Y] [L] et son père, Monsieur [I] [L] (ci-après les consorts [L]) ont souhaité les acquérir. Ils ont effectué une première offre d'achat concernant les deux lots au prix global de 620 000 € le 23 mai 2023 et ont proposé une signature du compromis de vente au plus tard le 9 juin 2023. 

Monsieur [K] [C] a refusé cette offre.

Le 27 mai 2023, les consorts [L] ont fait deux autres propositions d'achat : 
-pour le lot n°1 d'un montant de 324 600 euros dont 24 600 euros de frais d'agence, 
-pour le lot n°2 d'un montant de 300 000 euros. 

Les propositions d'achat précisaient que l'acceptation de l'offre devait intervenir avant le 31 mai 2023, la signature d'un compromis de vente devant intervenir devant notaire avant le 16 juin 2023. 

Suivant courrier électronique du 31 mai 2023, l'agence immobilière “Vivre ici” a retourné aux consorts [L] leurs propositions acceptées par M. [K] [C]. 

Par mail du 5 juin 2023, la rédaction du compromis de vente a été confiée à l'étude notariale mandatée par le vendeur, en la personne de Maître [P] [D]. Les acquéreurs ont été assistés par la société civile professionnelle [H], notaire. 

Le 29 décembre 2023, M. [K] [C] a vendu à un tiers le lot n°1 au prix de 305 000 euros, hors frais d'agence.
Le lot n°2 n'a pas été vendu. 

Suivant acte d'huissier signifié le 14 juin 2024, les consorts [L] ont fait assigner M. [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir déclarer parfaite la vente au 27 mai 2023, d'ordonner son exécution forcée s'agissant du lot n°2, et de verser des dommages et intérêts au titre du préjudice subi. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 4 novembre 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’audience de plaidoirie a eu lieu le 2 avril 2026. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, les consorts [L] demandent au tribunal de bien vouloir : 

A titre principal :
-Déclarer parfaite la vente au 31 mai 2023 concernant les terrains sis [Adresse 7] à [Localité 5] cadastrés section AD [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 4] entre les consorts [L] et M. [K] [C] ; 
-Ordonner à M. [C] de régulariser la vente du terrain sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (lot n°2) au prix de 300 000 euros au profit de M. [Y] [L] et de M. [I] [L] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
-Ordonner la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent ; 
-A défaut de signature du compromis de vente dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, ordonner la publication de la décision valant acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 3], inscrit au cadastre section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au prix de 300 000 € auprès du service de publicité foncière ; 
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

A titre subsidiaire : 
-Juger que la responsabilité de M. [K] [C] est engagée au titre de la rupture abusive des pourparlers de vente ;
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

En tout état de cause :
-Condamner M. [K] [C] aux dépens en ce compris le coût de la publication au service de la publicité foncière ;
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 3 500 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 août 2025, M. [K] [C] demande au tribunal de bien vouloir : 

-Débouter M. [Y] [L] et M. [I] [L] de l'ensemble de leurs demandes ; 
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L], in solidum, au paiement d'une indemnité de 60 000 euros au titre de l'immobilisation des terrains ; 
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Courrech avocat ;
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L] in solidum au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS

I / Sur la demande en vente forcée du lot n°2

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public.”

L’article 1113 du code civil précise : “Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.”

L’article 1114 du même code indique : “L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

En application de ces textes, le contenu du contrat, fondamental pour analyser la volonté des parties au contrat, doit être étudié pour déterminer si l’offre d’achat constitue une simple entrée en pourparlers, ou si elle vaut vente dès son acceptation par son bénéficiaire, le propriétaire du bien qui en est l’objet. 

A ce titre, la mention selon laquelle il sera établi un avant-contrat de type promesse de vente, encore appelé compromis de vente, n’est pas nécessairement déterminante, en ce qu’il y a lieu de rechercher si elle a pour objet de renvoyer à un acte ultérieur pour fixer les modalités de la vente déjà réalisée, ou si les parties ont voulu faire de cet acte futur un élément de leur consentement ou une condition de formation de la vente. 




En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que deux offres d’achat, intitulées “proposition d’achat”, ont été émises le 27 mai 2023 :
-l’une portant sur le lot n°1, distinctement et précisément désigné, pour un prix de 324 600 €, 
-l’une portant sur le lot n°2, distinctement et précisément désigné, pour un prix de 300 000 €. 

Les deux offres mentionnent en outre : 
“Modalités de la proposition d’achat : l’acceptation de la présente offre par le propriétaire vendeur devra intervenir avant le 31/05/2023. 
La signature d’un avant-contrat devra intervenir au plus tard le : la signature d’un compromis de vente devant notaire devra intervenir avant le 16/06/2023. 
Au-delà de cette date, la proposition d’achat ne sera plus valable. 
En cas d’accord avec les propriétaires dans le délai ci-dessus indiqué, nous nous engageons à régulariser un avant-contrat.”

En l’occurrence, les offres ont été acceptées par M. [C] en sa qualité de propriétaire puis transmises aux consorts [L] par l’agent immobilier le 31 mai 2023. 

En effet, la première offre présente la mention manuscrite “lu et approuvé, le propriétaire, bon pour accord. [R] [C]”, ainsi que la signature de ce dernier. 

Sur la seconde est ajoutée la mention manuscrite suivante : “lu et approuvé, le propriétaire, [R] [C]. Bon pour accord, la commission d’agence est prélevée sur le lot 1. Le tarif net vendeur final lot n°1 + lot n°2 s’élève à 600 000 € six cent mille euros. Le lot n°2 doit faire l’objet d’un nivellement (conditions à définir au moment de la signature).”

Les offres mentionnent par ailleurs des conditions suspensives dans les termes suivants :
“1) obtention d’un permis de construire, 
2) toute information qui aurait pu ne pas être communiquée et qui pourrait limiter la constructibilité. Les informations communiquées à ce jour sont : le plan du terrain, le PLU, de règlement du PA, étude G1. Le vendeur annonce qu’il n’y a pas de cahier des charges du lotissement, ni frais de copropriété récurrents autres que l’électricité (éclairage et pompe de relevage).
3) l’achat se fera conjointement avec le lot [n°1 ou n°2 selon l’offre examinée].”

Elles précisent en outre : “Les modalités du financement et les éventuelles conditions suspensives seront déterminées lors de la signature de l’avant-contrat.”

Dès lors que les offres ont été acceptées, il convient de déterminer si en l’espèce, la vente était parfaite dès l’acceptation de l’offre d’achat. 

A ce stade, il convient de rappeler que l’accord des parties doit être distingué des avants-contrats : négociations, pourparlers ou documents précontractuels, l’accord échangé à l’occasion d’un avant-contrat demeurant insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu’il ne comporte pas tous les éléments essentiels à sa formation. 

La vente d’immeuble est une opération complexe à l’occasion de laquelle le simple accord sur la chose et sur le prix ne constitue pas nécessairement une vente parfaite notamment lorsque des conditions sont prévues dont la mise en oeuvre reste à être précisée comme cela apparaît dans le cas présent.

En effet, plusieurs conditions suspensives ont été listées, sans qu’aucune précision n’ait été apportée.

Il ne peut qu’être constaté que la première condition suspensive figurant sur les offres d’achat, malgré l’importance qu’elle revêt, n’est mentionnée qu’à titre d’information, aucune précision n’étant apportée sur son contenu, et notamment la nature de la construction devant faire l’objet d’un permis de construire, le délai d’obtention de ce permis, le délai dans lequel les éventuels recours devraient être purgés. 

En outre, la possibilité d’envisager d’autres conditions suspensives est mentionnée par référence à d’”éventuelles” conditions suspensives restant à déterminer, étant observé que les conditions de financement de l’acquisition ne sont pas abordées, leur détermination étant renvoyée à la signature de l’avant-contrat. Le fait allégué par les consorts [L] que le prix serait versé sans recours à un prêt n’est pas davantage précisé, étant observé qu’ils n’établissent pas par les pièces produites aux débats que leur intention de payer sans concours bancaire était connue de M. [C].

Or, ces informations sont fondamentales pour le vendeur susceptible de voir son bien immobilisé pendant une longue période.

Ces éléments doivent donc être regardés comme essentiels à la formation du contrat de vente, et devaient en l’espèce encore faire l’objet de négociations entre les parties avant d’être formalisés dans le compromis de vente dont la signature était prévue dans les offres. 

Ces dernières ne constituaient donc qu’une invitation à entrer en négociation, acceptée par M. [C], sans qu’il soit possible de retenir que la vente était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Dès lors que l’avant-contrat n’a pas été régularisé, la demande en exécution forcée de la vente ne saurait être accueillie, et les consorts [L] seront déboutés de leur demande à ce titre. 


II / Sur la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [L] pour rupture abusive des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose : “L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.” 

2.1. Sur la faute de M. [C]

Il est constant que M. [C] est à l’origine de la rupture des pourparlers, comme le confirme le courrier de son conseil du 1er septembre 2023, aux termes duquel, rappelant la proposition des consorts [L] de reporter la signature du compromis de vente au 17 juillet 2023 après avoir refusé la date du 29 juin 2023, il indiquait considérer être dégagé de toute obligation. 

L’existence d’une cause légitime de rupture des pourparlers exclut la caractérisation d’une faute. Pour autant, en l’espèce, le report de la date entre le 29 juin, qui convenait à M. [C], et le 17 juillet, soit trois semaines plus tard, ne saurait justifier la rupture des pourparlers de la part du vendeur d’un terrain nu, qui ne fait valoir aucune urgence à vendre. 

Au surplus, il ressort du courrier électronique récapitulatif établi par le notaire des consorts [L] que les parties ont échangé le 7 juillet 2023 concernant la terre entreposée sur le lot n°2, de sorte qu’à cette date, les négociations étaient toujours en cours. 

Dans ces conditions, le report de la signature de l’avant-contrat au 17 juillet n’apparaissait pas excessif. 

Quant aux échanges relatifs aux terres entreposées sur le lot n°2, il n’est pas produit de preuve suffisante de leur contenu pour considérer qu’ils puissent constituer une cause légitime de rupture des pourparlers au bénéfice de M. [C]. 

Au-delà de ces deux éléments, il n’est fait état d’aucune attitude fautive des consorts [L] qui justifierait la rupture des pourparlers, alors que le prix n’a pas été rediscuté, qu’il n’a pas été question d’une quelconque difficulté de financement, ni d’un autre obstacle éventuel, les consorts [L] maintenant constamment leur volonté d’acquérir. 

Ainsi, il sera retenu que M. [C], qui a en réalité trouvé de nouveaux acquéreurs, et a conclu la vente définitive du lot n°1 le 29 décembre 2023 pour 305 000 €, soit 5 000 € de plus que l’offre des consorts [L], a fautivement rompu les pourparlers qui étaient engagés avec ces derniers. 

2.2. Sur le préjudice des consorts [L]

Les consorts [L] indiquent avoir été déçus de ne pas voir leur projet aboutir, alors qu’ils avaient déposé une demande de permis de construire. 

Ils justifient du dépôt de cette demande le 7 juillet 2023, mais pas du coût que cette démarche a suscité pour eux, ni de l’impossibilité de réutiliser leur projet à l’avenir. 

Ils ne produisent aucun élément permettant de considérer que la situation les a affectés dans des conditions caractérisant un préjudice moral, alors même qu’aucun avant-contrat n’avait encore été conclu. 


Ainsi, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de l’existence du préjudice qu’ils invoquent, qu’il soit financier ou moral. 

Ils seront donc déboutés de leur demande en dommages et intérêts. 


III / Sur la demande en dommages et intérêts formée par M. [C] 

M. [C] estime que par leur légèreté dans les pourparlers et l’introduction de la présente instance, les consorts [L] ont retardé la vente du lot n°1 de six mois, et bloqué celle du lot n°2, de sorte que l’immobilisation de ses biens justifie l’octroi de dommages et intérêts. 

Pour le lot n°1, alors que les consorts [L] ont toujours maintenu leur volonté d’acquérir les biens, et qu’il a été jugé supra que M. [C] ne justifiait d’aucun motif légitime à rompre les pourparlers en juillet 2023, ce qui exclut la caractérisation d’un comportement blâmable de la part des auteurs de l’offre, il ne saurait être retenu de faute à leur encontre. 

Pour le lot n°2, il sera rappelé que le droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui est le cas lorsque sont caractérisées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol. 

En l’occurrence, M. [C] ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part des consorts [L]. 

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts. 


III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. 

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déboute M. [Y] [L] et M. [I] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute M. [K] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [Y] [L] et M. [I] [L] in solidum aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 11 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/03864 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TAVS
NAC : 50G


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Juin 2026





COMPOSITION DU TRIBUNAL


En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2026, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD, Vice-Président 
et
Madame KINOO, Vice-Présidente

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de 

Madame GABINAUD, Vice-Président
Madame KINOO, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé 

Madame GIRAUD


JUGEMENT 

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par L. GABINAUD
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Y] [L]
né le 15 Juillet 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 373

M. [I] [L]
né le 17 Septembre 1934 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 373



DEFENDEUR

M. [K] [C]
né le 20 Février 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [C] est propriétaire de deux terrains situés [Adresse 4] à [Localité 4] [Adresse 5] constituant deux lots du lotissement nommé “[Adresse 6]” : 
- Le lot n° 1 inscrit au cadastre section AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; 
- Le lot n°2 inscrit au cadastre section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. 

Au cours de l'année 2023, il a donné mandat à la société “Vivre ici”, pour les mettre en vente. 

Monsieur [Y] [L] et son père, Monsieur [I] [L] (ci-après les consorts [L]) ont souhaité les acquérir. Ils ont effectué une première offre d'achat concernant les deux lots au prix global de 620 000 € le 23 mai 2023 et ont proposé une signature du compromis de vente au plus tard le 9 juin 2023. 

Monsieur [K] [C] a refusé cette offre.

Le 27 mai 2023, les consorts [L] ont fait deux autres propositions d'achat : 
-pour le lot n°1 d'un montant de 324 600 euros dont 24 600 euros de frais d'agence, 
-pour le lot n°2 d'un montant de 300 000 euros. 

Les propositions d'achat précisaient que l'acceptation de l'offre devait intervenir avant le 31 mai 2023, la signature d'un compromis de vente devant intervenir devant notaire avant le 16 juin 2023. 

Suivant courrier électronique du 31 mai 2023, l'agence immobilière “Vivre ici” a retourné aux consorts [L] leurs propositions acceptées par M. [K] [C]. 

Par mail du 5 juin 2023, la rédaction du compromis de vente a été confiée à l'étude notariale mandatée par le vendeur, en la personne de Maître [P] [D]. Les acquéreurs ont été assistés par la société civile professionnelle [H], notaire. 

Le 29 décembre 2023, M. [K] [C] a vendu à un tiers le lot n°1 au prix de 305 000 euros, hors frais d'agence.
Le lot n°2 n'a pas été vendu. 

Suivant acte d'huissier signifié le 14 juin 2024, les consorts [L] ont fait assigner M. [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir déclarer parfaite la vente au 27 mai 2023, d'ordonner son exécution forcée s'agissant du lot n°2, et de verser des dommages et intérêts au titre du préjudice subi. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 4 novembre 2025, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’audience de plaidoirie a eu lieu le 2 avril 2026. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, les consorts [L] demandent au tribunal de bien vouloir : 

A titre principal :
-Déclarer parfaite la vente au 31 mai 2023 concernant les terrains sis [Adresse 7] à [Localité 5] cadastrés section AD [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 4] entre les consorts [L] et M. [K] [C] ; 
-Ordonner à M. [C] de régulariser la vente du terrain sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (lot n°2) au prix de 300 000 euros au profit de M. [Y] [L] et de M. [I] [L] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
-Ordonner la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent ; 
-A défaut de signature du compromis de vente dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, ordonner la publication de la décision valant acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 3], inscrit au cadastre section AD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au prix de 300 000 € auprès du service de publicité foncière ; 
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

A titre subsidiaire : 
-Juger que la responsabilité de M. [K] [C] est engagée au titre de la rupture abusive des pourparlers de vente ;
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

En tout état de cause :
-Condamner M. [K] [C] aux dépens en ce compris le coût de la publication au service de la publicité foncière ;
-Condamner M. [K] [C] à verser à M. [Y] [L] et M. [I] [L] la somme de 3 500 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 août 2025, M. [K] [C] demande au tribunal de bien vouloir : 

-Débouter M. [Y] [L] et M. [I] [L] de l'ensemble de leurs demandes ; 
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L], in solidum, au paiement d'une indemnité de 60 000 euros au titre de l'immobilisation des terrains ; 
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Courrech avocat ;
-Condamner M. [Y] [L] et M. [I] [L] in solidum au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 


MOTIFS

I / Sur la demande en vente forcée du lot n°2

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d'ordre public.”

L’article 1113 du code civil précise : “Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.”

L’article 1114 du même code indique : “L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

En application de ces textes, le contenu du contrat, fondamental pour analyser la volonté des parties au contrat, doit être étudié pour déterminer si l’offre d’achat constitue une simple entrée en pourparlers, ou si elle vaut vente dès son acceptation par son bénéficiaire, le propriétaire du bien qui en est l’objet. 

A ce titre, la mention selon laquelle il sera établi un avant-contrat de type promesse de vente, encore appelé compromis de vente, n’est pas nécessairement déterminante, en ce qu’il y a lieu de rechercher si elle a pour objet de renvoyer à un acte ultérieur pour fixer les modalités de la vente déjà réalisée, ou si les parties ont voulu faire de cet acte futur un élément de leur consentement ou une condition de formation de la vente. 




En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que deux offres d’achat, intitulées “proposition d’achat”, ont été émises le 27 mai 2023 :
-l’une portant sur le lot n°1, distinctement et précisément désigné, pour un prix de 324 600 €, 
-l’une portant sur le lot n°2, distinctement et précisément désigné, pour un prix de 300 000 €. 

Les deux offres mentionnent en outre : 
“Modalités de la proposition d’achat : l’acceptation de la présente offre par le propriétaire vendeur devra intervenir avant le 31/05/2023. 
La signature d’un avant-contrat devra intervenir au plus tard le : la signature d’un compromis de vente devant notaire devra intervenir avant le 16/06/2023. 
Au-delà de cette date, la proposition d’achat ne sera plus valable. 
En cas d’accord avec les propriétaires dans le délai ci-dessus indiqué, nous nous engageons à régulariser un avant-contrat.”

En l’occurrence, les offres ont été acceptées par M. [C] en sa qualité de propriétaire puis transmises aux consorts [L] par l’agent immobilier le 31 mai 2023. 

En effet, la première offre présente la mention manuscrite “lu et approuvé, le propriétaire, bon pour accord. [R] [C]”, ainsi que la signature de ce dernier. 

Sur la seconde est ajoutée la mention manuscrite suivante : “lu et approuvé, le propriétaire, [R] [C]. Bon pour accord, la commission d’agence est prélevée sur le lot 1. Le tarif net vendeur final lot n°1 + lot n°2 s’élève à 600 000 € six cent mille euros. Le lot n°2 doit faire l’objet d’un nivellement (conditions à définir au moment de la signature).”

Les offres mentionnent par ailleurs des conditions suspensives dans les termes suivants :
“1) obtention d’un permis de construire, 
2) toute information qui aurait pu ne pas être communiquée et qui pourrait limiter la constructibilité. Les informations communiquées à ce jour sont : le plan du terrain, le PLU, de règlement du PA, étude G1. Le vendeur annonce qu’il n’y a pas de cahier des charges du lotissement, ni frais de copropriété récurrents autres que l’électricité (éclairage et pompe de relevage).
3) l’achat se fera conjointement avec le lot [n°1 ou n°2 selon l’offre examinée].”

Elles précisent en outre : “Les modalités du financement et les éventuelles conditions suspensives seront déterminées lors de la signature de l’avant-contrat.”

Dès lors que les offres ont été acceptées, il convient de déterminer si en l’espèce, la vente était parfaite dès l’acceptation de l’offre d’achat. 

A ce stade, il convient de rappeler que l’accord des parties doit être distingué des avants-contrats : négociations, pourparlers ou documents précontractuels, l’accord échangé à l’occasion d’un avant-contrat demeurant insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu’il ne comporte pas tous les éléments essentiels à sa formation. 

La vente d’immeuble est une opération complexe à l’occasion de laquelle le simple accord sur la chose et sur le prix ne constitue pas nécessairement une vente parfaite notamment lorsque des conditions sont prévues dont la mise en oeuvre reste à être précisée comme cela apparaît dans le cas présent.

En effet, plusieurs conditions suspensives ont été listées, sans qu’aucune précision n’ait été apportée.

Il ne peut qu’être constaté que la première condition suspensive figurant sur les offres d’achat, malgré l’importance qu’elle revêt, n’est mentionnée qu’à titre d’information, aucune précision n’étant apportée sur son contenu, et notamment la nature de la construction devant faire l’objet d’un permis de construire, le délai d’obtention de ce permis, le délai dans lequel les éventuels recours devraient être purgés. 

En outre, la possibilité d’envisager d’autres conditions suspensives est mentionnée par référence à d’”éventuelles” conditions suspensives restant à déterminer, étant observé que les conditions de financement de l’acquisition ne sont pas abordées, leur détermination étant renvoyée à la signature de l’avant-contrat. Le fait allégué par les consorts [L] que le prix serait versé sans recours à un prêt n’est pas davantage précisé, étant observé qu’ils n’établissent pas par les pièces produites aux débats que leur intention de payer sans concours bancaire était connue de M. [C].

Or, ces informations sont fondamentales pour le vendeur susceptible de voir son bien immobilisé pendant une longue période.

Ces éléments doivent donc être regardés comme essentiels à la formation du contrat de vente, et devaient en l’espèce encore faire l’objet de négociations entre les parties avant d’être formalisés dans le compromis de vente dont la signature était prévue dans les offres. 

Ces dernières ne constituaient donc qu’une invitation à entrer en négociation, acceptée par M. [C], sans qu’il soit possible de retenir que la vente était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Dès lors que l’avant-contrat n’a pas été régularisé, la demande en exécution forcée de la vente ne saurait être accueillie, et les consorts [L] seront déboutés de leur demande à ce titre. 


II / Sur la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [L] pour rupture abusive des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose : “L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.” 

2.1. Sur la faute de M. [C]

Il est constant que M. [C] est à l’origine de la rupture des pourparlers, comme le confirme le courrier de son conseil du 1er septembre 2023, aux termes duquel, rappelant la proposition des consorts [L] de reporter la signature du compromis de vente au 17 juillet 2023 après avoir refusé la date du 29 juin 2023, il indiquait considérer être dégagé de toute obligation. 

L’existence d’une cause légitime de rupture des pourparlers exclut la caractérisation d’une faute. Pour autant, en l’espèce, le report de la date entre le 29 juin, qui convenait à M. [C], et le 17 juillet, soit trois semaines plus tard, ne saurait justifier la rupture des pourparlers de la part du vendeur d’un terrain nu, qui ne fait valoir aucune urgence à vendre. 

Au surplus, il ressort du courrier électronique récapitulatif établi par le notaire des consorts [L] que les parties ont échangé le 7 juillet 2023 concernant la terre entreposée sur le lot n°2, de sorte qu’à cette date, les négociations étaient toujours en cours. 

Dans ces conditions, le report de la signature de l’avant-contrat au 17 juillet n’apparaissait pas excessif. 

Quant aux échanges relatifs aux terres entreposées sur le lot n°2, il n’est pas produit de preuve suffisante de leur contenu pour considérer qu’ils puissent constituer une cause légitime de rupture des pourparlers au bénéfice de M. [C]. 

Au-delà de ces deux éléments, il n’est fait état d’aucune attitude fautive des consorts [L] qui justifierait la rupture des pourparlers, alors que le prix n’a pas été rediscuté, qu’il n’a pas été question d’une quelconque difficulté de financement, ni d’un autre obstacle éventuel, les consorts [L] maintenant constamment leur volonté d’acquérir. 

Ainsi, il sera retenu que M. [C], qui a en réalité trouvé de nouveaux acquéreurs, et a conclu la vente définitive du lot n°1 le 29 décembre 2023 pour 305 000 €, soit 5 000 € de plus que l’offre des consorts [L], a fautivement rompu les pourparlers qui étaient engagés avec ces derniers. 

2.2. Sur le préjudice des consorts [L]

Les consorts [L] indiquent avoir été déçus de ne pas voir leur projet aboutir, alors qu’ils avaient déposé une demande de permis de construire. 

Ils justifient du dépôt de cette demande le 7 juillet 2023, mais pas du coût que cette démarche a suscité pour eux, ni de l’impossibilité de réutiliser leur projet à l’avenir. 

Ils ne produisent aucun élément permettant de considérer que la situation les a affectés dans des conditions caractérisant un préjudice moral, alors même qu’aucun avant-contrat n’avait encore été conclu. 


Ainsi, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de l’existence du préjudice qu’ils invoquent, qu’il soit financier ou moral. 

Ils seront donc déboutés de leur demande en dommages et intérêts. 


III / Sur la demande en dommages et intérêts formée par M. [C] 

M. [C] estime que par leur légèreté dans les pourparlers et l’introduction de la présente instance, les consorts [L] ont retardé la vente du lot n°1 de six mois, et bloqué celle du lot n°2, de sorte que l’immobilisation de ses biens justifie l’octroi de dommages et intérêts. 

Pour le lot n°1, alors que les consorts [L] ont toujours maintenu leur volonté d’acquérir les biens, et qu’il a été jugé supra que M. [C] ne justifiait d’aucun motif légitime à rompre les pourparlers en juillet 2023, ce qui exclut la caractérisation d’un comportement blâmable de la part des auteurs de l’offre, il ne saurait être retenu de faute à leur encontre. 

Pour le lot n°2, il sera rappelé que le droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif, ce qui est le cas lorsque sont caractérisées chez celui qui l’exerce la malice, l’intention de nuire, la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol. 

En l’occurrence, M. [C] ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part des consorts [L]. 

Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts. 


III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. 

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 






PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déboute M. [Y] [L] et M. [I] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute M. [K] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [Y] [L] et M. [I] [L] in solidum aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1114, code civil 1583, code civil 1112, code civil 1113). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T21:42:58.124Z.