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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 25 août 2026, n° 25/01091

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE


La SCI [L], dont le gérant est Monsieur [J] [I], était propriétaire d'un local commercial situé 17 place du docteur Jean Quelnnec à, Malestroit.

Monsieur [O] [N] a présenté à Monsieur [J] [I] une offre d'achat sur ce bien le 27 mars 2025.

Cette offre a été acceptée par « M [I] SCI [L] » le 28 mars 2025.

Un rendez-vous de signature proposé pour la signature d'une promesse de vente au 12 mai 2025 a été annulé par la SCI [L].

La SCI [L] a cédé ensuite ce bien à la société BREIZH CANOPEE selon un acte de Maître [R], Notaire associé à Rennes, le 5 juillet 2025.

Par ordonnance du 28 août 2025, le Président du Tribunal judiciaire de Vannes a autorisé Monsieur [O] [N] à faire assigner à jour fixe la SCI [L] devant le Tribunal judiciaire.

Le 4 septembre 2025, Monsieur [O] [N] a assigné à jour fixe la SCI [L], prise en la personne de son gérant à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Vannes.

Le 4 mars 2026, le Juge de la mise en état prononcé la clôture de l'instruction, et fixé l'audience de plaidoirie au 24 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 ; délibéré prorogé au 25 août 2026.


EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES


Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 janvier 2026, Monsieur [O] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1121, et 1217, 1231-1 et suivants et 1240 du Code Civil de :

À titre principal, 
CONSTATER la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente entre Monsieur [O] [N] et la SCI [L] portant sur le bien ainsi désigné : À MALESTROIT (MORBIHAN) 56140 17, place du Docteur Jean Queinnec, un local à usage commercial vide de tout occupant figurant au cadastre sous les références section AY n° 409 d'une surface de 00 ha 02 a 29 ca, CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 97.000 € au titre de son préjudice financier, CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, 
À titre subsidiaire,
CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 80.000 € au titre de la rupture abusive des pourparlers,


Dans tout les cas,
CONDAMNER la SCI [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l'assignation aux fins d'exécution forcée de la vente, CONDAMNER la SCI [L] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, DÉBOUTER la SCI [L] de ses demandes. 
*****

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 décembre 2025, la SCI [L] demande au tribunal, de :

DÉBOUTER Monsieur [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER Monsieur [N] à verser à la SCI [L] la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles, CONDAMNER le même aux entiers dépens ;

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le caractère de la vente et les demandes indemnitaires

Monsieur [O] [N] est l'un des gérant de l'EARL LA FERME DU TREVERO associée de la coopérative l'ESCALE PAYSANE. Celle-ci exploite une épicerie à MALESTROIT, à proximité de laquelle se trouvait un local loué a une pharmacie, en fin de bail, propriété de la SCI [L].

Monsieur [N] expose que l'épicerie l'ESCALE PAYSANE, dont il est le président, souhaitait s'agrandir et adhérer au réseau BIOCOOP.

Il ajoute avoir souhaité acquérir le local de la SCI [L] afin de le donner en location à l'ESCALE PAYSANE ; et avoir présenté une offre d'achat à cette fin.

L'article 1583 du code civil pose pour principe que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ainsi, le contrat de vente est un contrat de nature consensualiste qui se forme par la simple rencontre des consentements.

Il en résulte que l'acceptation d'une offre de vendre ou d'acquérir qui comprend les éléments essentiels du contrat suffit à former la vente et entraîner le transfert de propriété.

L'article 1583 n'est cependant pas d'ordre public.

La cour de Cassation (3e Civ., 11 mai 2023, n° 22-11.287) a établi qu'en présence d'une lettre d'intention d'achat stipulant qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières, cette acceptation était imprécise et ne constituait pas un contrat de vente parfaite, mais relevait de pourparlers contractuels.

Dans la présente affaire, il peut être relevé que :



L'offre d'achat a été établie par Monsieur [O] [N] à l'intention de Monsieur [J] [I], non à la SCI [L], seule propriétaire des lieux ; et l'acceptation ne résulte que de Monsieur [I] ;

Les parties ne justifient pas des statuts de la SCI [L], dès lors qu'il n'est pas justifié dans l'objet social, que le gérant aura la faculté d'engager la société ; la vente des biens immobiliers détenus par la SCI [L] ne sera possible que si tous les associés, à la majorité requise, abondent en ce sens. Ce qui n'est pas établi.

De plus,

L'acte expose clairement de la nécessité pour l'acquéreur de souscrire un emprunt et de celle de souhait d'un avant contrat qui devra être conclu avec la faculté de substitution de l'acquéreur et la production d'un certain nombre de documents utiles à la conclusion d'une vente immobilière DPE, état des risques, diagnostics.

Dès lors,

Sans dénaturer l'offre d'achat, il doit être relevé que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé, et la justification d'éléments précis ; l'acceptation par M [I] SCI [L] de cette offre d'achat qui était imprécise ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de voir constater la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente, et en conséquence aux demandes indemnitaires liées, au titre de préjudices financier et moral

Sur la demande indemnitaire subsidiaire au titre de la rupture des pourparlers

La SCI [L] a cédé son bien à un tiers offrant des conditions plus avantageuses.

Monsieur [O] [N] sollicite des dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice subi du fait de la rupture des pourparlers, susceptibles d'inclure les frais engagés, ou encore la perte d'une chance d'acquérir un bien similaire à des conditions équivalentes.

En ce domaine, l'article 1112 du code civil précise que : 
L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Ainsi, mettre fin aux pourparlers n'est pas, en soi, une faute ; il s'agit d'une liberté qui découle de la notion de liberté contractuelle qui régit les relations contractuelles.

La rupture des échanges doit cependant être marquée par la loyauté et la bonne foi. Plusieurs éléments, tels que la durée des pourparlers, l'état des négociations, l'existence d'un motif légitime, le caractère soudain de la rupture, et le degré d'expérience des parties, sont à prendre en compte pour déterminer si une rupture est abusive.

Monsieur [O] [N] sollicite 80000 € de dommages et intérêts. 

La période de pourparlers a été courte, entre le 27 mars et le 12 mai. La SCI [L] a interrompu la vente sans explication, ce n'est qu'ultérieurement qu'elle a mis en avant le caractère imprécis de l'offre.

Monsieur [N] évoque l'embauche d'un salarié, des contacts pris avec des artisans pour l'établissement de devis et le dépôt d'un dossier d'agrément auprès de BIOCOOP ;
Mais il ne justifie d'aucune déclaration d'embauche, ni d'un contrat de travail, que de la première page d'un devis de l'entreprise FROID DANIEL adressé à la société ESCALE PAYSANE et d'une validation de candidature la société escale paysanne pour l'étude d'un projet d'intégration BIOCOOP.

Monsieur [N] qui se positionnait en tant qu'investisseur locatif, a sollicité Madame [S], expert-comptable pour évaluer son préjudice subi du fait de l'impossibilité d'acquérir le bien, notamment le montant estimé de la perte de revenus locatifs ; Madame [S] estime ce préjudice à 97000 €.

Cependant, Monsieur [N], ne justifie pas de réemploi des fonds destinés à l'acquisition projetée, et pas plus de dépenses personnelles liées à ce projet.

Au regard de ces éléments, et dès lors que les pourparlers ont pris fin en raison d‘une cession à la société BREIZ CANOPEE à un prix plus avantageux de 30000 €, le refus de la SCI [L] de poursuivre la vente ne repose pas sur un motif légitime. Le comportement de la SCI [L] cause un préjudice à Monsieur [O] [N] qui demeure toutefois limité.

La demande indemnitaire présentée par monsieur [O] [N] est recevable, il convient de la fixer à 15000 €.

Au titre de l'article 700 et des dépens

Monsieur [O] [N] a engagé des frais, s'est fait assister par son Conseils, tant dans la présente instance que dans la procédure s'assignation à jour fixe. Il convient d'en prendre compte.

Ainsi,

L'équité commande qu'il soit attribué une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il convient de fixer 4000 €

L'ensemble des dépens doit être laissé à la charge de la SCI [L].

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 
REJETTE Monsieur [P] [N] en sa demande tendant à constater la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente entre lui-même et la SCI [L], ainsi que les demandes indemnitaires liées au titre d'un préjudice financier et d'un préjudice moral,

CONDAMNE la SCI [L] à régler, au titre de la rupture des pourparlers 15000 € de dommages et intérêts à Monsieur [O] [N],

CONDAMNE la SCI [L] à régler 4000 € à Monsieur [O] [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [L] aux dépens.


LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

FB / MM
N° RG 25/01091 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E3T7 
MINUTE N° 26/128 
DU 25 août 2026

Jugement du VINGT-CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :
[O] [N]
c/
S.C.I. [L]

ENTRE :
Monsieur [O] [N], demeurant 1, lieu-dit Trévero - 56460 SERENT
Représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

ET :
La S.C.I. [L], demeurant 73 La Ruezie - 56380 GUER
Représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Madame Olivia REMOND, Juge
- Monsieur [J] BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire

GREFFIERE :
Madame Caroline SOUILLARD


DÉBATS : en audience publique le 24 Mars 2026
devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Mai 2026, délibéré prorogé au 25 août 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame [Z] GRAND, le jugement dont la teneur suit :








EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE


La SCI [L], dont le gérant est Monsieur [J] [I], était propriétaire d'un local commercial situé 17 place du docteur Jean Quelnnec à, Malestroit.

Monsieur [O] [N] a présenté à Monsieur [J] [I] une offre d'achat sur ce bien le 27 mars 2025.

Cette offre a été acceptée par « M [I] SCI [L] » le 28 mars 2025.

Un rendez-vous de signature proposé pour la signature d'une promesse de vente au 12 mai 2025 a été annulé par la SCI [L].

La SCI [L] a cédé ensuite ce bien à la société BREIZH CANOPEE selon un acte de Maître [R], Notaire associé à Rennes, le 5 juillet 2025.

Par ordonnance du 28 août 2025, le Président du Tribunal judiciaire de Vannes a autorisé Monsieur [O] [N] à faire assigner à jour fixe la SCI [L] devant le Tribunal judiciaire.

Le 4 septembre 2025, Monsieur [O] [N] a assigné à jour fixe la SCI [L], prise en la personne de son gérant à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Vannes.

Le 4 mars 2026, le Juge de la mise en état prononcé la clôture de l'instruction, et fixé l'audience de plaidoirie au 24 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 ; délibéré prorogé au 25 août 2026.


EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES


Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 janvier 2026, Monsieur [O] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1121, et 1217, 1231-1 et suivants et 1240 du Code Civil de :

À titre principal, 
CONSTATER la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente entre Monsieur [O] [N] et la SCI [L] portant sur le bien ainsi désigné : À MALESTROIT (MORBIHAN) 56140 17, place du Docteur Jean Queinnec, un local à usage commercial vide de tout occupant figurant au cadastre sous les références section AY n° 409 d'une surface de 00 ha 02 a 29 ca, CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 97.000 € au titre de son préjudice financier, CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, 
À titre subsidiaire,
CONDAMNER la SCI [L] à verser à Monsieur [O] [N] la somme de 80.000 € au titre de la rupture abusive des pourparlers,


Dans tout les cas,
CONDAMNER la SCI [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l'assignation aux fins d'exécution forcée de la vente, CONDAMNER la SCI [L] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, DÉBOUTER la SCI [L] de ses demandes. 
*****

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 décembre 2025, la SCI [L] demande au tribunal, de :

DÉBOUTER Monsieur [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER Monsieur [N] à verser à la SCI [L] la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles, CONDAMNER le même aux entiers dépens ; 

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le caractère de la vente et les demandes indemnitaires

Monsieur [O] [N] est l'un des gérant de l'EARL LA FERME DU TREVERO associée de la coopérative l'ESCALE PAYSANE. Celle-ci exploite une épicerie à MALESTROIT, à proximité de laquelle se trouvait un local loué a une pharmacie, en fin de bail, propriété de la SCI [L].

Monsieur [N] expose que l'épicerie l'ESCALE PAYSANE, dont il est le président, souhaitait s'agrandir et adhérer au réseau BIOCOOP.

Il ajoute avoir souhaité acquérir le local de la SCI [L] afin de le donner en location à l'ESCALE PAYSANE ; et avoir présenté une offre d'achat à cette fin.

L'article 1583 du code civil pose pour principe que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ainsi, le contrat de vente est un contrat de nature consensualiste qui se forme par la simple rencontre des consentements.

Il en résulte que l'acceptation d'une offre de vendre ou d'acquérir qui comprend les éléments essentiels du contrat suffit à former la vente et entraîner le transfert de propriété.

L'article 1583 n'est cependant pas d'ordre public.

La cour de Cassation (3e Civ., 11 mai 2023, n° 22-11.287) a établi qu'en présence d'une lettre d'intention d'achat stipulant qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières, cette acceptation était imprécise et ne constituait pas un contrat de vente parfaite, mais relevait de pourparlers contractuels.

Dans la présente affaire, il peut être relevé que :



L'offre d'achat a été établie par Monsieur [O] [N] à l'intention de Monsieur [J] [I], non à la SCI [L], seule propriétaire des lieux ; et l'acceptation ne résulte que de Monsieur [I] ;

Les parties ne justifient pas des statuts de la SCI [L], dès lors qu'il n'est pas justifié dans l'objet social, que le gérant aura la faculté d'engager la société ; la vente des biens immobiliers détenus par la SCI [L] ne sera possible que si tous les associés, à la majorité requise, abondent en ce sens. Ce qui n'est pas établi.

De plus,

L'acte expose clairement de la nécessité pour l'acquéreur de souscrire un emprunt et de celle de souhait d'un avant contrat qui devra être conclu avec la faculté de substitution de l'acquéreur et la production d'un certain nombre de documents utiles à la conclusion d'une vente immobilière DPE, état des risques, diagnostics.

Dès lors,

Sans dénaturer l'offre d'achat, il doit être relevé que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé, et la justification d'éléments précis ; l'acceptation par M [I] SCI [L] de cette offre d'achat qui était imprécise ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de voir constater la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente, et en conséquence aux demandes indemnitaires liées, au titre de préjudices financier et moral

Sur la demande indemnitaire subsidiaire au titre de la rupture des pourparlers

La SCI [L] a cédé son bien à un tiers offrant des conditions plus avantageuses.

Monsieur [O] [N] sollicite des dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice subi du fait de la rupture des pourparlers, susceptibles d'inclure les frais engagés, ou encore la perte d'une chance d'acquérir un bien similaire à des conditions équivalentes.

En ce domaine, l'article 1112 du code civil précise que : 
L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Ainsi, mettre fin aux pourparlers n'est pas, en soi, une faute ; il s'agit d'une liberté qui découle de la notion de liberté contractuelle qui régit les relations contractuelles.

La rupture des échanges doit cependant être marquée par la loyauté et la bonne foi. Plusieurs éléments, tels que la durée des pourparlers, l'état des négociations, l'existence d'un motif légitime, le caractère soudain de la rupture, et le degré d'expérience des parties, sont à prendre en compte pour déterminer si une rupture est abusive.

Monsieur [O] [N] sollicite 80000 € de dommages et intérêts. 

La période de pourparlers a été courte, entre le 27 mars et le 12 mai. La SCI [L] a interrompu la vente sans explication, ce n'est qu'ultérieurement qu'elle a mis en avant le caractère imprécis de l'offre.

Monsieur [N] évoque l'embauche d'un salarié, des contacts pris avec des artisans pour l'établissement de devis et le dépôt d'un dossier d'agrément auprès de BIOCOOP ;
Mais il ne justifie d'aucune déclaration d'embauche, ni d'un contrat de travail, que de la première page d'un devis de l'entreprise FROID DANIEL adressé à la société ESCALE PAYSANE et d'une validation de candidature la société escale paysanne pour l'étude d'un projet d'intégration BIOCOOP.

Monsieur [N] qui se positionnait en tant qu'investisseur locatif, a sollicité Madame [S], expert-comptable pour évaluer son préjudice subi du fait de l'impossibilité d'acquérir le bien, notamment le montant estimé de la perte de revenus locatifs ; Madame [S] estime ce préjudice à 97000 €.

Cependant, Monsieur [N], ne justifie pas de réemploi des fonds destinés à l'acquisition projetée, et pas plus de dépenses personnelles liées à ce projet.

Au regard de ces éléments, et dès lors que les pourparlers ont pris fin en raison d‘une cession à la société BREIZ CANOPEE à un prix plus avantageux de 30000 €, le refus de la SCI [L] de poursuivre la vente ne repose pas sur un motif légitime. Le comportement de la SCI [L] cause un préjudice à Monsieur [O] [N] qui demeure toutefois limité.

La demande indemnitaire présentée par monsieur [O] [N] est recevable, il convient de la fixer à 15000 €.

Au titre de l'article 700 et des dépens

Monsieur [O] [N] a engagé des frais, s'est fait assister par son Conseils, tant dans la présente instance que dans la procédure s'assignation à jour fixe. Il convient d'en prendre compte.

Ainsi,

L'équité commande qu'il soit attribué une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il convient de fixer 4000 €

L'ensemble des dépens doit être laissé à la charge de la SCI [L].


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 
REJETTE Monsieur [P] [N] en sa demande tendant à constater la perfection à la date du 28 mars 2025 de la vente entre lui-même et la SCI [L], ainsi que les demandes indemnitaires liées au titre d'un préjudice financier et d'un préjudice moral,

CONDAMNE la SCI [L] à régler, au titre de la rupture des pourparlers 15000 € de dommages et intérêts à Monsieur [O] [N],

CONDAMNE la SCI [L] à régler 4000 € à Monsieur [O] [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [L] aux dépens.


LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-28T20:43:37.202Z.