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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, LOYERS COMMERCIAUX, 18 juin 2026, n° 25/05085

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 1er février 2011, la société SUSHI SHOP [Localité 2], aux droits de laquelle est venue la société SUSHI SHOP RESTAURATION, a pris à bail, auprès de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MADRIGALE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], dans un ensemble immobilier et correspondant aux lots n°12 et 15 en rez-de-chaussée.

Par acte authentique en date du 22 mars 2011, un avenant au bail commercial a été conclu entre les parties pour inclure dans les locaux loués les lots 69, 70 et 71 du Batiment C correspondants à des parkings situés au sous-sol.

Ce bail d’ une durée de 9 années a pris effet, rétroactivement le 1°’ février 2011, pour se terminer le 31 janvier 2020.
A son terme, à compter du 1°‘ février 2020, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.

Par acte notarié reçu par Maitre [T] [E] en date du 16 septembre 2020, la société LA MADRIGALE a cédé la pleine propriété des locaux loués à la SCI H.H.E.

Le 20 décembre 2021, la société H.H.E. a fait délivrer à la SUSHI SHOP RESTAURATION un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date du 1er juillet 2022, avec proposition de fixation du loyer à un montant de 59.722,45 € H.T et H.C.

Le 4 janvier 2022, la société H.H.E. a délivré à la Société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour une somme de 25.333,79 euros en principal, outre mémoire au titre de la clause pénale contractuelle. 

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de TOURS a : 

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre d’indemnité d’occupation et à titre de clause pénale formulées par la SCI HHE ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre de remboursement des sommes indues, à titre d’indemnité pour procédure abusive et à titre d’amende civile formulées reconventionnellement par la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION ;
- enjoint à la SCI HHE de communiquer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION Ies quittances relatives aux trimestres n°1, n°2 et n°4 pour l'année 2022, ainsi que celles au titre des trimestres n°1, n°2 et n°3 pour l'année 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamné la SCI HHE à payer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.



Suivant assignation au fond signifiée le 30 janvier 2025, la SCI HHE et la SCI LA MADRIGALE ont attrait la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le Tribunal Judiciaire de TOURS, aux fins de :
- « CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société SCI LA MADRIGALE une somme de 21.305,68 euros € à titre d’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale contractuelle ;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H. H. E. une somme de 27.651,84 € à titre d'indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale contractuelle ,
- CONSTATER la validité du commandement de payer signifié Ie 4 janvier 2022 ,'
- CONSTATER l‘acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2022 et :
-JUGER qu’à compter de cette date la société SUSHI SHOP RESTAURATION est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] ;
- ORDONNER par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec l'aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
- DIRE que les meubles se trouvant sur Ies lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier en charge de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l‘acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 4334 et suivants et R. 433-1 et suivonts du Code des procédures civiles d'exécution ;
- CONDAMNER la sociéte SUSHI SHOP RESTAURATION à régler à la S.C.l. H.H.E., en deniers ou quittances valables, une indemnité mensuelle d‘occupation de 14 533,60 € à compter du 5 février 2022 et jusqu'à la libération parfaite et effective des Iieux;

Si par impossible l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022 n’était pas constatée :

- PRONONCER, à la date du jugement à intervenir, et torts exclusifs de la société SUSHI SHOP RESTAURATION eu egard à ses manquements renouvelés à ses obligations contractuelles, la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1er février 2011, modifié par avenant du 22 mars 2011 et renouvelé à effet au 1er juillet 2022, et : 
- JUGER qu'à compter du prononcé du jugement à intervenir, Ia société SUSHI SHOP RESTAURATION sera occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3];
- ORDONNER par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec I‘aide d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- DIRE que Ies meubles se trouvant sur les Iieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’a defaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l‘huissier en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d‘un mois non renouvelable à compter de la signification de l‘acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient Ies articles L. 4334 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à régler à Ia S.C.I. H.H.E., une indemnité mensuelle d’occupation de 5. 606,87 € jusqu'à libération parfaite et effective des Iieux;

En tout état de cause :
- CONDAMNER au surplus la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H.H.E. une somme de 30. 000,00 euros à titre de dommages-intéréts;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MADRIGALE et à la societe H.H.E. une somme de 5.000,00 euros à chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION aux entiers dépens d’instance qui comprendront le cot du commandement de payer (soit 224,28 € T.T.C.) et le coût des états d'endettement (soit 39,65 € TIC + 17,26 TTC.);
- RAPPELER que Ies frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d‘exécution,
- RAPPELER en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
- DEBOUTER Ia société SUSHI SHOP RESTAURATION de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions. »
Cette assignation a été enrôlée sous le n° R.G. 25/01212 et l’instance est en cours.


Parallèlement, le 24 octobre 2025, la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION a été autorisée à assigner la SCI HHE devant le juge des loyers commerciaux en fixation d’un loyer renouvelé, ce qu’elle a fait le 6 novembre 2025. 

Suivant mémoire notifié le 17 février 2026, la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION sollicite de : 

- « In limine litis, DEBOUTER la société HHE de sa demande de sursis à statuer,
A titre principal :
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 28.017 € (vingt-huit mille dix-sept euros) ou subsidiairement 30.483 € (trente mille quatre cent quarante-trois- sic) hors taxes hors charges toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;
- DIRE ET JUGER que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HHE devra rembourser à la société SUSHI SHOP RESTAURATION les trop-percus de loyer depuis le 1er février 2022 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la sociéte SUSHI SHOP RESTAURATION ; et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-percus de loyers dus depuis plus d‘un an ;


Subsidiairement
- DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :
- Convoquer les parties dans les locaux loués,
- Se faire comrnuniquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
Visiter les locaux loués,
Entendre les dires et explication des parties,
Evaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2022
Dresser un rapport d’expertise de ses constatations et conclusions.
- Pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 28.017 euros en principal hors charges et taxes ou subsidiairement 30.483 euros en principal hors charges et taxes ;

En tout état de cause : 
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HHE à payer la somme de 4.000 €, au pro t de la société SUSHI SHOP RESTAURATION au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction faite au pro t du cabinet ARCOLE representé par Me GAZZERI- RIVET ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Elle expose que la mauvaise foi du bailleur a été constatée par le juge des référés, lequel a relevé que la procédure avait été introduite pour une somme exigible de 31,78 € à la date du commandement de payer : elle indique qu’il n’a pas été relevé appel de cette ordonnance. Elle ajoute que les demandes ne correspondent qu’à des pénalités et non à des loyers. 
Elle soutient que même si le tribunal constatait l’acquisition de la clause résolutoire, des indemnités d’occupation seraient dues depuis le 4 février 2022 dont le montant dépendra de la fixation du loyer. Elle ajoute que le tribunal pourrait aussi ordonner une suspension des effets de la clause résolutoire : les loyers à payer devront correspondre à la valeur locative. 
S’agissant de la fixation du loyer, elle soutient que le bailleur, lors de la délivrance du congé, a proposé un loyer de 59.722,45 €, soit une augmentation de 16 %. Elle considère que ce loyer excède la valeur locative de 34.000 €. 
Selon elle, la surface pondérée des locaux est de 75,18 m². Elle précise que son expert, Monsieur [Q] a retenu une valeur haute de 500 € par m² pour le restaurant et une valeur de 50 € par mois pour chacun des 4 parkings. Elle considère toutefois qu’au regard du « caractère excentré des locaux par rapport à des rues plus propices à l’activité de restauration », la valeur locative brute pour le restaurant est de 450 € par m², avant correctifs à la baisse. Elle précise ainsi qu’en application du bail, elle est tenue : 
- des travaux prescrits par les autorités administratives, ce qui justifie un abattement de 10 % sur la valeur locative (et à défaut de 2 % tel que retenu par l’expert )
- de régler les charges exorbitantes ( honoraires de gestion du bailleur, assurance des locaux) ce qui justifie un abattement de 4 % ainsi que l’expert amiable l’a retenu
- de régler la taxe foncière ( 4.059 € en 2022), ce qui justifie qu’en application d’une jurisprudence constante, cet impôt foncier soit déduit de la valeur locative.


Suivant mémoire notifié le 26 mai 2026, la SCI HHE sollicite de : 

- « In limine litis, SURSEOIR à statuer dans l'attente du prononcé du jugement à intervenir du Tribunal Judiciaire de TOURS dans le cadre de l'instance opposant les parties et actuellement pendante sous le n° R.G. 25/01212.

Sur le fond, et sans préjudice de pouvoir invoquer et opposer à la société SUSHI SHOP RESTAURATION le bénéfice du jugement à intervenir du Tribunal Judiciaire de TOURS dans le cadre de l'instance opposant les parties et actuellement pendante sous le n° R.G. 25/01212:

A titre principal :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 59.722,45 euros (cinquante-neuf mille sept-cent-vingt-deux euros et quarante-cinq centimes) hors charges et hors taxes ou subsidiairement à la somme annuelle en principal de 54.500,00 euros (cinquante-quatre mille cinq-cents euros) hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;
A titre subsidiaire :
- Désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission de:
- Convoquer les parties dans les locaux loués,
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Visiter les locaux loués,
Entendre les dires et explications des parties,
Evaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2022
Dresser un rapport d'expertise de ses constatations et conclusions.
- Pour le cas où une mesure d‘instruction serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 59.722,45 euros en principal, hors charges et taxes,

En tout état de cause :
Débouter la société SUSHI SHOP RESTAURATION de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, et notamment de sa demande de minoration de loyer;
Condamner la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H.H.E. la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile, outre les dépens de la présente instance ».

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, la SCI HHE fait valoir qu’elle n’interprète pas de manière identique au preneur l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 et précise que celle-ci n’a pas l’autorité de chose jugée et ne lie donc pas le juge du fond. Elle soutient que le juge des référés n’a nullement statué sur sa bonne foi mais s’est contenté de constater l’existence d’une contestation sérieuse. 
Elle ajoute que les sommes réclamées ont un fondement contractuel, qu’il est constant que la société SUSHI SHOP RESTAURATION n’a pas réglé les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, que la modicité de l’inexécution contractuelle est indifférente à l’acquisition de la clause résolutoire et que le preneur a déjà fait l’objet de condamnations au fond. 
Sur le fond, elle indique que si les parties s’accordent sur la surface totale de 174,81 m², elles sont en désaccord sur l’estimation de la surface pondérée : elle rappelle que la charte de l’expertise ne constitue qu’une recommandation dont le juge peut s’écarter pour mieux apprécier chaque cas d’espèce in concreto. 
Selon elle, la surface pondérée s’établit à 128 m², voire à 77 m² si l’on retient l’estimation de l’expert qu’elle a désigné. S’agissant de la valeur locative, elle indique que les références utilisées par le preneur ne sont pas pertinentes car trop éloignées des locaux litigieux et qu’il convient de tenir compte des locaux mitoyens ( LES POMPES FUNEBRES INTERCOMMUNALES et l’OR EN CASH) pour lesquels le prix au m² pondéré est de 709,50 € par an. Elle précise que son expert amiable a retenu une valeur locative de 600 € par m² pondéré. Après correctifs (modification des facteurs de commercialité avec l’arrivée du tramway, implantation à proximité d’un STARBUCKS, droit de terrasse découverte, travaux réalisés au cours du bail expiré à mettre en perspective avec les réductions consenties pour les deux premières années, obligation d’une garantie PNO pour le bailleur), son expert amiable a estimé que la valeur locative au 1er juillet 2022 était de 650 € HT et HC par m² pondéré. 
Elle ajoute que l’évaluation pour les parkings est sous-estimée et qu’il convient de retenir une valeur unitaire de 100 € HC et HT par place.

Motifs

MOTIFS : 

Sur le sursis à statuer

Il résulte de l'article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

L'article 379 du code de procédure civile dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.


En l'espèce, il est constant que le 4 janvier 2022, la SCI HHE a fait délivrer à la société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

A la suite de l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 ayant constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties, la SCI HHE, bailleur, a fait assigner la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le juge du fond le 30 janvier 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022. 

Au regard du congé avec offre de renouvellement du bail délivré le 20 décembre 2021 par le bailleur pour la date du 1er juillet 2022, la valeur locative des locaux loués par la société SUSHI SHOP RESTAURATION doit être fixée au 1er juillet 2022. 

Le juge des loyers commerciaux n’a pas à apprécier le bien fondé de l’argumentation des parties sur l’acquisition de la clause résolutoire. 


Toutefois, il relève que : 

- si le juge du fond constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022, celui-ci ne pourra fixer l’indemnité d’occupation qu’au regard du loyer en cours à cette date et non en tenant compte de la valeur locative au 1er juillet 2022, le bail étant résilié au 5 février 2022 ;

- si le juge ne constate pas l’acquisition de la clause résolutoire ou suspend les effets de la clause résolutoire, la demande de voir fixer la valeur locative au 1er juillet 2022 devra nécessairement être examinée, celle-ci pouvant nécessiter la désignation d’un expert judiciaire ;

- le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur : toutefois devant le juge des loyers commerciaux, le preneur a la qualité de demandeur et devra donc avancer les frais d’expertise : il les conservera par ailleurs si le bail est résilié au 5 février 2022.

Au vu de ces éléments, la demande de sursis à statuer présentée par le bailleur sera rejetée, le risque d’exposer des frais inutiles d’expertise incombant au preneur. 


Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l'article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après :
1º les caractéristiques du local considéré ;
2º la destination des lieux;
3º les obligations respectives des parties;
4º les facteurs locaux de commercialité ;
5º les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

D'après l'article L.145-57 du même code, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause,être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Les parties, qui produisent des rapports amiables contradictoires, sont en désaccord sur la surface louée pondérée, sur la valeur locative à retenir et sur les correctifs à appliquer. 

Au vu de ces éléments, il convient d’ordonner une expertise dont les termes seront précisés au dispositif de la décision. 

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu'il y ait lieu de le diminuer ou de l'augmenter à ce stade de la procédure.

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DÉBOUTE la S.C.I. HHE de sa demande de sursis à statuer ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder Monsieur [X] [Y], expert près la Cour d’Appel d’[Localité 4], demeurant [Adresse 7][Localité 5] [Adresse 8] [Localité 2], tel : 02 47. 26. 64.66 mail : [Courriel 1] ; 



avec mission de :
- Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- Visiter et décrire les lieux loués ;
- Indiquer s'il s'est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l'indexation prévue à l'article L.145-34 du code de commerce ;
- Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :
- les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
- l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ;
- la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
- les obligations respectives des parties s'agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l'auteur, l'époque et le coût seront précisés ;
- les facteurs locaux de commercialité ;

- Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;

- Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;

- Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l'article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail (au 1er juillet 2022);


FIXE à 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société SUSHI SHOP RESTAURATION devra verser au plus tard le 1er août 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de TOURS, sous peine de caducité de la mesure ;

DISONS que les opérations d'expertise seront surveillées par le juge des loyers commerciaux ;

DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l'expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu'il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er janvier 2027, sauf prorogation de délai accordée par le juge des loyers commerciaux ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.





Le Greffier

C. LEJEUNE
Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 Juin 2026

N° RG 25/05085 - N° Portalis DBYF-W-B7J-J3ZV

N° DE MINUTE : 26/08


DEMANDERESSE :

S.A.S. SUSHI SHOP RESTAURATION
RCS de [Localité 1] n° 449 531 391, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine GAZZERI-RIVET de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. HHE
RCS de [Localité 2] n° 887 882 827, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. LEJEUNE, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026. 

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.




EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 1er février 2011, la société SUSHI SHOP [Localité 2], aux droits de laquelle est venue la société SUSHI SHOP RESTAURATION, a pris à bail, auprès de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MADRIGALE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], dans un ensemble immobilier et correspondant aux lots n°12 et 15 en rez-de-chaussée.

Par acte authentique en date du 22 mars 2011, un avenant au bail commercial a été conclu entre les parties pour inclure dans les locaux loués les lots 69, 70 et 71 du Batiment C correspondants à des parkings situés au sous-sol.

Ce bail d’ une durée de 9 années a pris effet, rétroactivement le 1°’ février 2011, pour se terminer le 31 janvier 2020.
A son terme, à compter du 1°‘ février 2020, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.

Par acte notarié reçu par Maitre [T] [E] en date du 16 septembre 2020, la société LA MADRIGALE a cédé la pleine propriété des locaux loués à la SCI H.H.E.

Le 20 décembre 2021, la société H.H.E. a fait délivrer à la SUSHI SHOP RESTAURATION un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date du 1er juillet 2022, avec proposition de fixation du loyer à un montant de 59.722,45 € H.T et H.C.

Le 4 janvier 2022, la société H.H.E. a délivré à la Société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour une somme de 25.333,79 euros en principal, outre mémoire au titre de la clause pénale contractuelle. 

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de TOURS a : 

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre d’indemnité d’occupation et à titre de clause pénale formulées par la SCI HHE ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre de remboursement des sommes indues, à titre d’indemnité pour procédure abusive et à titre d’amende civile formulées reconventionnellement par la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION ;
- enjoint à la SCI HHE de communiquer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION Ies quittances relatives aux trimestres n°1, n°2 et n°4 pour l'année 2022, ainsi que celles au titre des trimestres n°1, n°2 et n°3 pour l'année 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamné la SCI HHE à payer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.



Suivant assignation au fond signifiée le 30 janvier 2025, la SCI HHE et la SCI LA MADRIGALE ont attrait la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le Tribunal Judiciaire de TOURS, aux fins de :
- « CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société SCI LA MADRIGALE une somme de 21.305,68 euros € à titre d’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale contractuelle ;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H. H. E. une somme de 27.651,84 € à titre d'indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale contractuelle ,
- CONSTATER la validité du commandement de payer signifié Ie 4 janvier 2022 ,'
- CONSTATER l‘acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2022 et :
-JUGER qu’à compter de cette date la société SUSHI SHOP RESTAURATION est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] ;
- ORDONNER par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec l'aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
- DIRE que les meubles se trouvant sur Ies lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier en charge de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l‘acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 4334 et suivants et R. 433-1 et suivonts du Code des procédures civiles d'exécution ;
- CONDAMNER la sociéte SUSHI SHOP RESTAURATION à régler à la S.C.l. H.H.E., en deniers ou quittances valables, une indemnité mensuelle d‘occupation de 14 533,60 € à compter du 5 février 2022 et jusqu'à la libération parfaite et effective des Iieux;

Si par impossible l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022 n’était pas constatée :

- PRONONCER, à la date du jugement à intervenir, et torts exclusifs de la société SUSHI SHOP RESTAURATION eu egard à ses manquements renouvelés à ses obligations contractuelles, la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1er février 2011, modifié par avenant du 22 mars 2011 et renouvelé à effet au 1er juillet 2022, et : 
- JUGER qu'à compter du prononcé du jugement à intervenir, Ia société SUSHI SHOP RESTAURATION sera occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3];
- ORDONNER par suite son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec I‘aide d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- DIRE que Ies meubles se trouvant sur les Iieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’a defaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l‘huissier en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d‘un mois non renouvelable à compter de la signification de l‘acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient Ies articles L. 4334 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à régler à Ia S.C.I. H.H.E., une indemnité mensuelle d’occupation de 5. 606,87 € jusqu'à libération parfaite et effective des Iieux;

En tout état de cause :
- CONDAMNER au surplus la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H.H.E. une somme de 30. 000,00 euros à titre de dommages-intéréts;
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MADRIGALE et à la societe H.H.E. une somme de 5.000,00 euros à chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION aux entiers dépens d’instance qui comprendront le cot du commandement de payer (soit 224,28 € T.T.C.) et le coût des états d'endettement (soit 39,65 € TIC + 17,26 TTC.);
- RAPPELER que Ies frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d‘exécution,
- RAPPELER en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
- DEBOUTER Ia société SUSHI SHOP RESTAURATION de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions. »
Cette assignation a été enrôlée sous le n° R.G. 25/01212 et l’instance est en cours.


Parallèlement, le 24 octobre 2025, la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION a été autorisée à assigner la SCI HHE devant le juge des loyers commerciaux en fixation d’un loyer renouvelé, ce qu’elle a fait le 6 novembre 2025. 

Suivant mémoire notifié le 17 février 2026, la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION sollicite de : 

- « In limine litis, DEBOUTER la société HHE de sa demande de sursis à statuer,
A titre principal :
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 28.017 € (vingt-huit mille dix-sept euros) ou subsidiairement 30.483 € (trente mille quatre cent quarante-trois- sic) hors taxes hors charges toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;
- DIRE ET JUGER que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HHE devra rembourser à la société SUSHI SHOP RESTAURATION les trop-percus de loyer depuis le 1er février 2022 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la sociéte SUSHI SHOP RESTAURATION ; et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-percus de loyers dus depuis plus d‘un an ;


Subsidiairement
- DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :
- Convoquer les parties dans les locaux loués,
- Se faire comrnuniquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
Visiter les locaux loués,
Entendre les dires et explication des parties,
Evaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2022
Dresser un rapport d’expertise de ses constatations et conclusions.
- Pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 28.017 euros en principal hors charges et taxes ou subsidiairement 30.483 euros en principal hors charges et taxes ;

En tout état de cause : 
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HHE à payer la somme de 4.000 €, au pro t de la société SUSHI SHOP RESTAURATION au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction faite au pro t du cabinet ARCOLE representé par Me GAZZERI- RIVET ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Elle expose que la mauvaise foi du bailleur a été constatée par le juge des référés, lequel a relevé que la procédure avait été introduite pour une somme exigible de 31,78 € à la date du commandement de payer : elle indique qu’il n’a pas été relevé appel de cette ordonnance. Elle ajoute que les demandes ne correspondent qu’à des pénalités et non à des loyers. 
Elle soutient que même si le tribunal constatait l’acquisition de la clause résolutoire, des indemnités d’occupation seraient dues depuis le 4 février 2022 dont le montant dépendra de la fixation du loyer. Elle ajoute que le tribunal pourrait aussi ordonner une suspension des effets de la clause résolutoire : les loyers à payer devront correspondre à la valeur locative. 
S’agissant de la fixation du loyer, elle soutient que le bailleur, lors de la délivrance du congé, a proposé un loyer de 59.722,45 €, soit une augmentation de 16 %. Elle considère que ce loyer excède la valeur locative de 34.000 €. 
Selon elle, la surface pondérée des locaux est de 75,18 m². Elle précise que son expert, Monsieur [Q] a retenu une valeur haute de 500 € par m² pour le restaurant et une valeur de 50 € par mois pour chacun des 4 parkings. Elle considère toutefois qu’au regard du « caractère excentré des locaux par rapport à des rues plus propices à l’activité de restauration », la valeur locative brute pour le restaurant est de 450 € par m², avant correctifs à la baisse. Elle précise ainsi qu’en application du bail, elle est tenue : 
- des travaux prescrits par les autorités administratives, ce qui justifie un abattement de 10 % sur la valeur locative (et à défaut de 2 % tel que retenu par l’expert )
- de régler les charges exorbitantes ( honoraires de gestion du bailleur, assurance des locaux) ce qui justifie un abattement de 4 % ainsi que l’expert amiable l’a retenu
- de régler la taxe foncière ( 4.059 € en 2022), ce qui justifie qu’en application d’une jurisprudence constante, cet impôt foncier soit déduit de la valeur locative.


Suivant mémoire notifié le 26 mai 2026, la SCI HHE sollicite de : 

- « In limine litis, SURSEOIR à statuer dans l'attente du prononcé du jugement à intervenir du Tribunal Judiciaire de TOURS dans le cadre de l'instance opposant les parties et actuellement pendante sous le n° R.G. 25/01212.

Sur le fond, et sans préjudice de pouvoir invoquer et opposer à la société SUSHI SHOP RESTAURATION le bénéfice du jugement à intervenir du Tribunal Judiciaire de TOURS dans le cadre de l'instance opposant les parties et actuellement pendante sous le n° R.G. 25/01212:

A titre principal :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 59.722,45 euros (cinquante-neuf mille sept-cent-vingt-deux euros et quarante-cinq centimes) hors charges et hors taxes ou subsidiairement à la somme annuelle en principal de 54.500,00 euros (cinquante-quatre mille cinq-cents euros) hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer ;
A titre subsidiaire :
- Désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission de:
- Convoquer les parties dans les locaux loués,
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
Visiter les locaux loués,
Entendre les dires et explications des parties,
Evaluer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2022
Dresser un rapport d'expertise de ses constatations et conclusions.
- Pour le cas où une mesure d‘instruction serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 59.722,45 euros en principal, hors charges et taxes,

En tout état de cause :
Débouter la société SUSHI SHOP RESTAURATION de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, et notamment de sa demande de minoration de loyer;
Condamner la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H.H.E. la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile, outre les dépens de la présente instance ».

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, la SCI HHE fait valoir qu’elle n’interprète pas de manière identique au preneur l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 et précise que celle-ci n’a pas l’autorité de chose jugée et ne lie donc pas le juge du fond. Elle soutient que le juge des référés n’a nullement statué sur sa bonne foi mais s’est contenté de constater l’existence d’une contestation sérieuse. 
Elle ajoute que les sommes réclamées ont un fondement contractuel, qu’il est constant que la société SUSHI SHOP RESTAURATION n’a pas réglé les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, que la modicité de l’inexécution contractuelle est indifférente à l’acquisition de la clause résolutoire et que le preneur a déjà fait l’objet de condamnations au fond. 
Sur le fond, elle indique que si les parties s’accordent sur la surface totale de 174,81 m², elles sont en désaccord sur l’estimation de la surface pondérée : elle rappelle que la charte de l’expertise ne constitue qu’une recommandation dont le juge peut s’écarter pour mieux apprécier chaque cas d’espèce in concreto. 
Selon elle, la surface pondérée s’établit à 128 m², voire à 77 m² si l’on retient l’estimation de l’expert qu’elle a désigné. S’agissant de la valeur locative, elle indique que les références utilisées par le preneur ne sont pas pertinentes car trop éloignées des locaux litigieux et qu’il convient de tenir compte des locaux mitoyens ( LES POMPES FUNEBRES INTERCOMMUNALES et l’OR EN CASH) pour lesquels le prix au m² pondéré est de 709,50 € par an. Elle précise que son expert amiable a retenu une valeur locative de 600 € par m² pondéré. Après correctifs (modification des facteurs de commercialité avec l’arrivée du tramway, implantation à proximité d’un STARBUCKS, droit de terrasse découverte, travaux réalisés au cours du bail expiré à mettre en perspective avec les réductions consenties pour les deux premières années, obligation d’une garantie PNO pour le bailleur), son expert amiable a estimé que la valeur locative au 1er juillet 2022 était de 650 € HT et HC par m² pondéré. 
Elle ajoute que l’évaluation pour les parkings est sous-estimée et qu’il convient de retenir une valeur unitaire de 100 € HC et HT par place.

MOTIFS : 

Sur le sursis à statuer

Il résulte de l'article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

L'article 379 du code de procédure civile dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.


En l'espèce, il est constant que le 4 janvier 2022, la SCI HHE a fait délivrer à la société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

A la suite de l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 ayant constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties, la SCI HHE, bailleur, a fait assigner la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le juge du fond le 30 janvier 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022. 

Au regard du congé avec offre de renouvellement du bail délivré le 20 décembre 2021 par le bailleur pour la date du 1er juillet 2022, la valeur locative des locaux loués par la société SUSHI SHOP RESTAURATION doit être fixée au 1er juillet 2022. 

Le juge des loyers commerciaux n’a pas à apprécier le bien fondé de l’argumentation des parties sur l’acquisition de la clause résolutoire. 


Toutefois, il relève que : 

- si le juge du fond constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022, celui-ci ne pourra fixer l’indemnité d’occupation qu’au regard du loyer en cours à cette date et non en tenant compte de la valeur locative au 1er juillet 2022, le bail étant résilié au 5 février 2022 ;

- si le juge ne constate pas l’acquisition de la clause résolutoire ou suspend les effets de la clause résolutoire, la demande de voir fixer la valeur locative au 1er juillet 2022 devra nécessairement être examinée, celle-ci pouvant nécessiter la désignation d’un expert judiciaire ;

- le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur : toutefois devant le juge des loyers commerciaux, le preneur a la qualité de demandeur et devra donc avancer les frais d’expertise : il les conservera par ailleurs si le bail est résilié au 5 février 2022.

Au vu de ces éléments, la demande de sursis à statuer présentée par le bailleur sera rejetée, le risque d’exposer des frais inutiles d’expertise incombant au preneur. 


Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l'article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après :
1º les caractéristiques du local considéré ;
2º la destination des lieux;
3º les obligations respectives des parties;
4º les facteurs locaux de commercialité ;
5º les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

D'après l'article L.145-57 du même code, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause,être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Les parties, qui produisent des rapports amiables contradictoires, sont en désaccord sur la surface louée pondérée, sur la valeur locative à retenir et sur les correctifs à appliquer. 

Au vu de ces éléments, il convient d’ordonner une expertise dont les termes seront précisés au dispositif de la décision. 

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu'il y ait lieu de le diminuer ou de l'augmenter à ce stade de la procédure.

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,


DÉBOUTE la S.C.I. HHE de sa demande de sursis à statuer ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder Monsieur [X] [Y], expert près la Cour d’Appel d’[Localité 4], demeurant [Adresse 7][Localité 5] [Adresse 8] [Localité 2], tel : 02 47. 26. 64.66 mail : [Courriel 1] ; 



avec mission de :
- Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- Visiter et décrire les lieux loués ;
- Indiquer s'il s'est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l'indexation prévue à l'article L.145-34 du code de commerce ;
- Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :
- les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
- l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ;
- la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
- les obligations respectives des parties s'agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l'auteur, l'époque et le coût seront précisés ;
- les facteurs locaux de commercialité ;

- Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;

- Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;

- Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l'article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail (au 1er juillet 2022);


FIXE à 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société SUSHI SHOP RESTAURATION devra verser au plus tard le 1er août 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de TOURS, sous peine de caducité de la mesure ;

DISONS que les opérations d'expertise seront surveillées par le juge des loyers commerciaux ;

DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l'expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu'il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er janvier 2027, sauf prorogation de délai accordée par le juge des loyers commerciaux ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.





Le Greffier

C. LEJEUNE
Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 379, code de commerce R145-30, code des procedures civiles d'execution 1343-2, code monetaire et financier L145-33, code de commerce L145-34, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code des procedures civiles d'execution L4334). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T21:40:18.472Z.