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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 22 juin 2026, n° 24/01838

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 28 septembre 2005, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] (ci-après les consorts [H]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PODARGOS des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, afin qu’elle y exploite une activité de « fabrication et la vente de chaussure et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 15.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2022, les consorts [H] ont fait signifier à la société PODARGOS un congé à effet du 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer annuel qu’ils entendaient voir porter à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges. Ils sollicitaient en outre la restitution de la pièce située au premier étage.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 juillet 2022, la société PODARGOS a accepté le renouvellement du bail offert mais refusé le montant du loyer demandé ainsi que la restitution de la pièce située au premier étage.

Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 septembre 2023, les consorts [H] ont fait assigner la société PODARGOS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte des 23 et 24 janvier 2024 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 34.000 euros hors taxes et hors charges par an.


La société PODARGOS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] et, d'autre part, la société PODARGOS, portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7], à compter du 1er octobre 2022,
- désigné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, M. [C] [A] en qualité d’expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, aux frais avancés des bailleurs,
- fixé le loyer provisionnel dû par la société PODARGOS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- sursis à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert et réservé les dépens.


M. [A] a établi son rapport le 30 octobre 2025. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort à la somme de 31.500 au 1er octobre 2022, correspondant à une surface pondérée de 70,56 m²p, à un prix unitaire de 425 euros/m²p/an, à une majoration de 5% pour communication avec les locaux mitoyens.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 02 mars 2026, les consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux, de : 

A titre Principal,

RECEVOIR ET DECLARER bien fondés Monsieur [L] [H], Madame [E] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H] en leurs écritures et demandes,

DIRE ET JUGER que le bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 8] se renouvellera pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2022, date d’effet du renouvellement, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception du montant du loyer et sous réserve de leurs adaptations aux dispositions de la loi PINEL,

FIXER Le montant du loyer du bail renouvelé à la somme 34.000 € hors taxes et hors charges par an, sauf à parfaire, à compter du 1er octobre 2022, 

CONDAMNER la société PODARGOS à payer à Monsieur [L] [H], Madame [E] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H] la difference entre le montant du nouveau loyer tel qu’il sera fixé par Madame ou Monsieurie Juge des Loyers et le loyer du bail renouvele depuis le 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal sauf à parfaire,

CONDAMNER la société PODARGOS à verser à Monsieur [L] [H], Madame [J] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H], la somme de 5.000,00 € au titre de Farticie 700 du Code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

RESERVER les dépens .


En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dernier mémoire précité des demandeurs pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens. 

La société PODARGOS n'ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mars 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux. 

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de :
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,
- condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts afférents.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord entre les parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce.


II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022

Les consorts [H] sollicitent que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, telle qu’évaluée par M. [X], expert qu’ils ont consulté préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, à la somme de 34.000 euros au 1er octobre 2022. Ils contestent la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire, ainsi que le coefficient de majoration retenu pour la communication des locaux avec ceux, voisins, propriété d’un autre bailleur.


Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. 

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
1/ les caractéristiques du local considéré ;
2/ la destination des lieux ;
3/ les obligations respectives des parties ;
4/ les facteurs locaux de commercialité ;
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le bail commercial signé le 28 septembre 2005, qui avait été consenti pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, a pris fin au 30 septembre 2022, consécutivement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [H] à la société PODARGOS.

Le bail expiré ayant eu une durée effective de plus de douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les critères définis par les articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.


Sur les caractéristiques des lieux loués

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [A] que les locaux donnés à bail :

- sont situés [Adresse 6] à [Localité 8], longue voie secondaire et à sens unique de circulation reliant le [Adresse 9] à la [Adresse 10], qui borde le [Adresse 11], dans la dernière portion comprise entre la [Adresse 12] et ladite place, dans un secteur à dominante résidentielle, à bon pouvoir d’achat et assez bien desservi par les transports en commun (métro et [Adresse 13] [Adresse 14] à 350 mètres), dont la commercialité de quartier est largement dominée par des indépendants, et en retrait du carrefour avec la [Adresse 15], plus animée et de meilleure commercialité ;

- dépendent d’un immeuble ancien édifié dans le seconde moitié du XIXème siècle, élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits (le dernier partiellement mansardé sous le brisis), à usage mixte, comprenant des logements en étages et locaux commerciaux au rez-de-chaussée (façade en pierre de taille et maçonnerie enduite et peinte pour le dernier niveau, ravalement en état d’usage) ;

- se développent sur trois niveaux non-reliés : au rez-de-chaussée, les deux boutiques de part et d’autre de l’entrée de l’immeuble se rejoignent à l’arrière en forme de U, comme suit : via la boutique située à droit de l’entrée commune, un sas d’entrée donne accès à une salle de consultation éclairée par ladite vitrine qui bénéficie d’un linéaire de façade de 3,45 m (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), à l’arrière un couloir aboutit à une salle d’attente aveugle (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), puis à des sanitaires avec lavabo (sol plastique murs partiellement carrelés) et via la boutique à gauche de l’entrée, un bureau en façade rue éclairé par la devanture de 3,45 m (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), à l’arrière une réserve (sol ciment et faux-plafond avec éclairage intégré) et arrière-boutique/atelier tout au fond assurant la communication (1) avec les deux boutiques sur rue (bies en partie haute sur courette, sol ciment et faux-plafond avec éclairage intégré) et (2) avec les locaux mitoyens propriété d’un autre bailleur ; au premier étage, accessible depuis les parties communes par un escalier en bois une pièce en nature de salle de pause équipée d’un évier inox et d’un chauffage électrique, éclairée sur rue par une baie simple vitrage, (sol plastique) ; au sous-sol, accessible depuis les parties communes par un escalier en pierre, deux caves (sol terre battue et plafonds voutés), le tout en état d’usage, sauf pour la boutique de droite qui a été rénovée.


Sur la surface pondérée

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [A] a procédé à la pondération des surfaces à partir des plans dressés par le Cabinet GEXALLIANCE CONSEIL, géomètre-expert en mai 2025, puis a appliqué les coefficients de pondération recommandés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques inférieures à 600 m² situées en centre-ville.

Il est d’avis que la surface pondérée peut être fixée à 70,56 m²p pour une surface utile de 115,60 m²u, correspondant à :

Rez-de-chaussée :
Boutiques droite et gauche zone 1 sur rue 29,90 m²u 29,90 m²p (coef. de pond. 1)
Zone 2 à la suite droite et gauche 32,60 m²u 26,08 m²p (coef. de pond. 0,8)
Sanitaires 3,00 m²u 1,20 m²p (coef. de pond. 0,4)
Arrière-boutique/ Atelier 24,60 m²u 9,84 m²p (coef. de pond. 0,4)
Premier étage non relié : 9,90 m²u 1,98 m²p (coef. de pond. 0,2)
Sous-sol non relié 15,60 m²u 1,56 m²p (coef. de pond. 0,1)
Total 115,60 m²u 70,56 m²p.

Les bailleurs critiquent les coefficients de pondération de 0,80 et 0,40 appliqués par l’expert judiciaire respectivement pour la zone 2 et l’arrière-boutique. Ils se prévalent du rapport de leur expert de partie pour revendiquer que leur soient substitués les coefficients de 0,9 et 0,80 notamment pour tenir compte des beaux volumes de l’arrière boutique et du fait qu’elle permet la liaison entre les deux boutiques.

Toutefois, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu le coefficient de 0,80 pour la zone 2 dès lors que lesdits espaces ne sont pas d’un seul tenant et sont pour partie interdits à la clientèle, ainsi que le coefficient de 0,40 pour l’arrière-boutique, située en fond de locaux et à vocation d’atelier, donc d’annexe.

Ces pondérations, conformes aux usages et adaptées en ce qu'elles tiennent compte de la confirguration particulière des lieux loués, seront donc retenues.

La surface pondérée des locaux sera par conséquent fixée à 70,56 m²p pour une surface utile de 115,60 m²u.



Sur le prix unitaire

M. [A] a procédé à l’analyse de onze références, dont quatre issues de locations nouvelles (de 480 euros/m²p/an à 965 euros/m²p/an) outre deux nouvelles locations avec décapitalisation (1.036 euros/m²p/an et 1.532 euros/m²p/an), quatre références issues de renouvellements amiables (325 euros/m²p/an à 655 euros/m²p/an) et une référence issue d’un loyer renouvelé fixé judiciairement (580 euros/m²p/an pour une activité de boulangerie-patisserie). 
En considération, de l’emplacement des locaux dans un quartier à dominante résidentielle, plutôt à bon pouvoir d’achat et assez bien desservi par les transports en commun, sur une voie secondaire offrant une commercialité de quartier largement dominée par les indépendants, et en retrait du carrefour d’avec la [Adresse 12], plus animée et de meilleure commercialité, ainsi que de leur configuration sur trois niveaux non reliés, et de la destination contractuelle limitée à la fabrication de chaussures et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques, l’expert propose de retenir un prix unitaire de 425 euros/m²p/an,

Les bailleurs déclarent acquiescer au prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, tout en mentionnant un prix de 400 euros/m²p/an, ce qui apparaît être une erreur de plume.

Etant rappelé que le prix unitaire ne correspond pas à une moyenne des prix pratiqués et qu’il est d’usage d’écarter les références les plus extrêmes, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 425 euros/m²p/an, qui apparaît adapté, sera retenu.

La valeur locative annuelle brute des locaux ressort ainsi, au 1er octobre 2022, à la somme de 29.988 euros (70,56 m²p X 425 euros/m²p/an).


Sur la majoration pour communication avec d’autres locaux

M. [A] a par ailleurs proposé de retenir une majoration de 5 % pour tenir compte de ce que les locaux permettent l’accès à un local voisin loué par la société PODARGOS, propriété d’un autre bailleur.

Les bailleurs revendiquent une majoration de ce chef de 10 %.

Toutefois, l’expert judiciaire relève que la liaison s’effectue uniquement par une porte d’environ 0,80 mètre de large située au niveau de l’arrière boutique, justifiant une valorisation moindre que si elle avait été implantée dans une zone de vente.

Dès lors, si la communication avec d’autre locaux, où sont implantés une chaufferie et un atelier, confère un avantage au preneur qui bénéficie ce faisant d’une meilleure fonctionalité, il convient de tenir compte du caractère limité de ladite liaison.

La majoration sera, en conséquence, fixée à 5 %, ainsi que proposé par l'expert judiciaire. 

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sera fixé à la valeur locative à la somme de 31.500 euros en principal.


III- Sur les mesures accessoires


Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d'expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, les circonstances de la cause, justifient de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, sera donc rejetée.
 
Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que les demandes relatives à la durée du bail renouvelé et à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi Pinel, d’une part, et tendant à voir condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ainsi que des intérêts au taux légal afférents, d’autre part, sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux,

INVITE les parties, à défaut d’accord, à se pourvoir devant la juridiction compétente de ces chefs, si elles l’estiment utile,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2022 entre M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H], d’une part, et la société PODARGOS, d’autre part, au titre des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], à la somme de 31.500 euros (trente et un mille cinq cents euros) hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative,

DEBOUTE M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
 
ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire conduite par M. [A], seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 22 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL E. ALVES
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 24/01838
N° Portalis 352J-W-B7I-C4A3K

N° MINUTE : 1

Assignation du :
23 Janvier 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le : 








JUGEMENT 
rendu le 22 Juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [L] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [J] [H] épouse [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [N] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [D] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]

tous et toutes représentés par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074


DEFENDERESSE

S.A.S PODARGOS
[Adresse 5]
[Localité 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 28 septembre 2005, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] (ci-après les consorts [H]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PODARGOS des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, afin qu’elle y exploite une activité de « fabrication et la vente de chaussure et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 15.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2022, les consorts [H] ont fait signifier à la société PODARGOS un congé à effet du 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer annuel qu’ils entendaient voir porter à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges. Ils sollicitaient en outre la restitution de la pièce située au premier étage.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 juillet 2022, la société PODARGOS a accepté le renouvellement du bail offert mais refusé le montant du loyer demandé ainsi que la restitution de la pièce située au premier étage.

Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 septembre 2023, les consorts [H] ont fait assigner la société PODARGOS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte des 23 et 24 janvier 2024 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 34.000 euros hors taxes et hors charges par an.


La société PODARGOS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] et, d'autre part, la société PODARGOS, portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7], à compter du 1er octobre 2022,
- désigné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, M. [C] [A] en qualité d’expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, aux frais avancés des bailleurs,
- fixé le loyer provisionnel dû par la société PODARGOS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
- sursis à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert et réservé les dépens.


M. [A] a établi son rapport le 30 octobre 2025. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort à la somme de 31.500 au 1er octobre 2022, correspondant à une surface pondérée de 70,56 m²p, à un prix unitaire de 425 euros/m²p/an, à une majoration de 5% pour communication avec les locaux mitoyens.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 02 mars 2026, les consorts [H] demandent au juge des loyers commerciaux, de : 

A titre Principal,

RECEVOIR ET DECLARER bien fondés Monsieur [L] [H], Madame [E] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H] en leurs écritures et demandes,

DIRE ET JUGER que le bail portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 8] se renouvellera pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2022, date d’effet du renouvellement, aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception du montant du loyer et sous réserve de leurs adaptations aux dispositions de la loi PINEL,

FIXER Le montant du loyer du bail renouvelé à la somme 34.000 € hors taxes et hors charges par an, sauf à parfaire, à compter du 1er octobre 2022, 

CONDAMNER la société PODARGOS à payer à Monsieur [L] [H], Madame [E] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H] la difference entre le montant du nouveau loyer tel qu’il sera fixé par Madame ou Monsieurie Juge des Loyers et le loyer du bail renouvele depuis le 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal sauf à parfaire,

CONDAMNER la société PODARGOS à verser à Monsieur [L] [H], Madame [J] [H], Monsieur [N] [H] et Monsieur [D] [H], la somme de 5.000,00 € au titre de Farticie 700 du Code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

RESERVER les dépens .


En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dernier mémoire précité des demandeurs pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens. 

La société PODARGOS n'ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 mars 2026.


MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux. 

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de :
- se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,
- condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts afférents.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord entre les parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce.


II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022

Les consorts [H] sollicitent que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, telle qu’évaluée par M. [X], expert qu’ils ont consulté préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, à la somme de 34.000 euros au 1er octobre 2022. Ils contestent la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire, ainsi que le coefficient de majoration retenu pour la communication des locaux avec ceux, voisins, propriété d’un autre bailleur.


Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. 

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :
1/ les caractéristiques du local considéré ;
2/ la destination des lieux ;
3/ les obligations respectives des parties ;
4/ les facteurs locaux de commercialité ;
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le bail commercial signé le 28 septembre 2005, qui avait été consenti pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, a pris fin au 30 septembre 2022, consécutivement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [H] à la société PODARGOS.

Le bail expiré ayant eu une durée effective de plus de douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les critères définis par les articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.


Sur les caractéristiques des lieux loués

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [A] que les locaux donnés à bail :

- sont situés [Adresse 6] à [Localité 8], longue voie secondaire et à sens unique de circulation reliant le [Adresse 9] à la [Adresse 10], qui borde le [Adresse 11], dans la dernière portion comprise entre la [Adresse 12] et ladite place, dans un secteur à dominante résidentielle, à bon pouvoir d’achat et assez bien desservi par les transports en commun (métro et [Adresse 13] [Adresse 14] à 350 mètres), dont la commercialité de quartier est largement dominée par des indépendants, et en retrait du carrefour avec la [Adresse 15], plus animée et de meilleure commercialité ;

- dépendent d’un immeuble ancien édifié dans le seconde moitié du XIXème siècle, élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits (le dernier partiellement mansardé sous le brisis), à usage mixte, comprenant des logements en étages et locaux commerciaux au rez-de-chaussée (façade en pierre de taille et maçonnerie enduite et peinte pour le dernier niveau, ravalement en état d’usage) ;

- se développent sur trois niveaux non-reliés : au rez-de-chaussée, les deux boutiques de part et d’autre de l’entrée de l’immeuble se rejoignent à l’arrière en forme de U, comme suit : via la boutique située à droit de l’entrée commune, un sas d’entrée donne accès à une salle de consultation éclairée par ladite vitrine qui bénéficie d’un linéaire de façade de 3,45 m (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), à l’arrière un couloir aboutit à une salle d’attente aveugle (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), puis à des sanitaires avec lavabo (sol plastique murs partiellement carrelés) et via la boutique à gauche de l’entrée, un bureau en façade rue éclairé par la devanture de 3,45 m (sol plastique et faux-plafond avec éclairage intégré), à l’arrière une réserve (sol ciment et faux-plafond avec éclairage intégré) et arrière-boutique/atelier tout au fond assurant la communication (1) avec les deux boutiques sur rue (bies en partie haute sur courette, sol ciment et faux-plafond avec éclairage intégré) et (2) avec les locaux mitoyens propriété d’un autre bailleur ; au premier étage, accessible depuis les parties communes par un escalier en bois une pièce en nature de salle de pause équipée d’un évier inox et d’un chauffage électrique, éclairée sur rue par une baie simple vitrage, (sol plastique) ; au sous-sol, accessible depuis les parties communes par un escalier en pierre, deux caves (sol terre battue et plafonds voutés), le tout en état d’usage, sauf pour la boutique de droite qui a été rénovée.


Sur la surface pondérée

Dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [A] a procédé à la pondération des surfaces à partir des plans dressés par le Cabinet GEXALLIANCE CONSEIL, géomètre-expert en mai 2025, puis a appliqué les coefficients de pondération recommandés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques inférieures à 600 m² situées en centre-ville.

Il est d’avis que la surface pondérée peut être fixée à 70,56 m²p pour une surface utile de 115,60 m²u, correspondant à :

Rez-de-chaussée :
Boutiques droite et gauche zone 1 sur rue 29,90 m²u 29,90 m²p (coef. de pond. 1)
Zone 2 à la suite droite et gauche 32,60 m²u 26,08 m²p (coef. de pond. 0,8)
Sanitaires 3,00 m²u 1,20 m²p (coef. de pond. 0,4)
Arrière-boutique/ Atelier 24,60 m²u 9,84 m²p (coef. de pond. 0,4)
Premier étage non relié : 9,90 m²u 1,98 m²p (coef. de pond. 0,2)
Sous-sol non relié 15,60 m²u 1,56 m²p (coef. de pond. 0,1)
Total 115,60 m²u 70,56 m²p.

Les bailleurs critiquent les coefficients de pondération de 0,80 et 0,40 appliqués par l’expert judiciaire respectivement pour la zone 2 et l’arrière-boutique. Ils se prévalent du rapport de leur expert de partie pour revendiquer que leur soient substitués les coefficients de 0,9 et 0,80 notamment pour tenir compte des beaux volumes de l’arrière boutique et du fait qu’elle permet la liaison entre les deux boutiques.

Toutefois, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu le coefficient de 0,80 pour la zone 2 dès lors que lesdits espaces ne sont pas d’un seul tenant et sont pour partie interdits à la clientèle, ainsi que le coefficient de 0,40 pour l’arrière-boutique, située en fond de locaux et à vocation d’atelier, donc d’annexe.

Ces pondérations, conformes aux usages et adaptées en ce qu'elles tiennent compte de la confirguration particulière des lieux loués, seront donc retenues.

La surface pondérée des locaux sera par conséquent fixée à 70,56 m²p pour une surface utile de 115,60 m²u.



Sur le prix unitaire

M. [A] a procédé à l’analyse de onze références, dont quatre issues de locations nouvelles (de 480 euros/m²p/an à 965 euros/m²p/an) outre deux nouvelles locations avec décapitalisation (1.036 euros/m²p/an et 1.532 euros/m²p/an), quatre références issues de renouvellements amiables (325 euros/m²p/an à 655 euros/m²p/an) et une référence issue d’un loyer renouvelé fixé judiciairement (580 euros/m²p/an pour une activité de boulangerie-patisserie). 
En considération, de l’emplacement des locaux dans un quartier à dominante résidentielle, plutôt à bon pouvoir d’achat et assez bien desservi par les transports en commun, sur une voie secondaire offrant une commercialité de quartier largement dominée par les indépendants, et en retrait du carrefour d’avec la [Adresse 12], plus animée et de meilleure commercialité, ainsi que de leur configuration sur trois niveaux non reliés, et de la destination contractuelle limitée à la fabrication de chaussures et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques, l’expert propose de retenir un prix unitaire de 425 euros/m²p/an,

Les bailleurs déclarent acquiescer au prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, tout en mentionnant un prix de 400 euros/m²p/an, ce qui apparaît être une erreur de plume.

Etant rappelé que le prix unitaire ne correspond pas à une moyenne des prix pratiqués et qu’il est d’usage d’écarter les références les plus extrêmes, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 425 euros/m²p/an, qui apparaît adapté, sera retenu.

La valeur locative annuelle brute des locaux ressort ainsi, au 1er octobre 2022, à la somme de 29.988 euros (70,56 m²p X 425 euros/m²p/an).


Sur la majoration pour communication avec d’autres locaux

M. [A] a par ailleurs proposé de retenir une majoration de 5 % pour tenir compte de ce que les locaux permettent l’accès à un local voisin loué par la société PODARGOS, propriété d’un autre bailleur.

Les bailleurs revendiquent une majoration de ce chef de 10 %.

Toutefois, l’expert judiciaire relève que la liaison s’effectue uniquement par une porte d’environ 0,80 mètre de large située au niveau de l’arrière boutique, justifiant une valorisation moindre que si elle avait été implantée dans une zone de vente.

Dès lors, si la communication avec d’autre locaux, où sont implantés une chaufferie et un atelier, confère un avantage au preneur qui bénéficie ce faisant d’une meilleure fonctionalité, il convient de tenir compte du caractère limité de ladite liaison.

La majoration sera, en conséquence, fixée à 5 %, ainsi que proposé par l'expert judiciaire. 

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sera fixé à la valeur locative à la somme de 31.500 euros en principal.


III- Sur les mesures accessoires


Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d'expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, les circonstances de la cause, justifient de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. Leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, sera donc rejetée.
 
Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que les demandes relatives à la durée du bail renouvelé et à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi Pinel, d’une part, et tendant à voir condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ainsi que des intérêts au taux légal afférents, d’autre part, sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux,

INVITE les parties, à défaut d’accord, à se pourvoir devant la juridiction compétente de ces chefs, si elles l’estiment utile,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2022 entre M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H], d’une part, et la société PODARGOS, d’autre part, au titre des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], à la somme de 31.500 euros (trente et un mille cinq cents euros) hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative,

DEBOUTE M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
 
ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire conduite par M. [A], seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1], le 22 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL E. ALVES

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Mise à jour de la source le 2026-06-22T18:31:46.398Z.