Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 9 juin 2026, n° 23/14759

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BELZIDSKY

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me SAYER


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 23/14759 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3IJR

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Novembre 2023









JUGEMENT 
rendu le 09 Juin 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [O] [Z]
Madame [W] [U]

[Adresse 1]
[Localité 2]

représentées par Maître Valentine SAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2413



DÉFENDEURS

Monsieur [P] [T]
Madame [D] [J] épouse [T]

[Adresse 2]
[Localité 3] (SUISSE)

représentés par Maître Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0826



Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 23/14759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IJR

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [R] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0826



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

M. [O] [Z] et Mme [W] [U] sont propriétaires du lot n°20 constitué notamment d’un appartement de cinq pièces au 6e étage de l’immeuble donnant sur la [Adresse 5] et d’une chambre de service au 7e étage. 

Par actes du 16 novembre 2023, M. [Z] et Mme [U] ont fait assigner devant ce tribunal M. [L] [S] [T] et Mme [D] [J] épouse [T], propriétaires du lot n°19 constitué notamment de l’appartement voisin du leur au 6e étage donnant sur la [Adresse 6], aux fins de les condamner à voir rétablir le droit d’usage et de passage que M. et Mme [T] ont selon eux obstrué. 
M. et Mme [T] ont cédé leur lot à M. [R] [M] par acte notarié du 3 janvier 2024. 

M. [M] est intervenu volontaire à l’instance par conclusions du 25 mars 2024. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [Z] et Mme [U] sollicitent de :

« DECLARER M [O] [Z] et Mme [W] [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 
 
CONSTATER que M. et Mme [T], aux droits desquels vient M. [M], ont, par des agissements illicites, obstrué le droit d’usage et de passage dont bénéficie M [O] [Z] et Mme [W] [U] au terme du règlement de copropriété ; 
 
EN CONSEQUENCE : 
 
CONDAMNER le propriétaire du fonds servant (lot n°19), soit M [M], qui vient aux droits de M et Mme [T], à rétablir le droit d’usage et de passage qu’ils ont obstrué ; 
 
ASSORTIR la condamnation ci-dessus d’une astreinte d’un montant de 500 EUR par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

DEBOUTER M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
 
DEBOUTER M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
CONDAMNER, in solidum, M. et Mme [T] et M. [M] au paiement à M [O] [Z] et Mme [W] [U] de la somme de 12 000 EUR au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER in solidum, M. et Mme [T] et M. [M] aux entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M. et Mme [T] demandent de :

« 1/ Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [L] [H] [Z] et de Mme [W] [U] pour défaut de qualité et de capacité à agir 
 
Recevant M. [L] [S] [T] et Mme [D] [T] en leur fin de non-recevoir et les y disant respectivement bien fondés 
 
JUGER Mme [W] [U] irrecevable en ses demandes, fins et prétentions. 
2/Sur l’attestation de M. [X] [C] du 17 octobre 2023 
 
ECARTER des débats l’attestation de complaisance de M.[X] [C] du 17 octobre 2023 
 
3/ De surcroît sur l’irrecevabilité des demandes de M.[Z] et de Mme [U] pour cause de prescription extinctive du droit d’usage sur la passerelle et de passage avec toute conséquence 
 
Recevant M. [L] [S] [T] et Mme [D] [T] en leur fin de non-recevoir et les y disant respectivement bien fondés. 
 
JUGER éteinte la servitude de passage sur la passerelle et d’usage des WC domestiques du 6 ème étage visés au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]. 

En conséquence 
 
JUGER M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] irrecevables en leurs demande, fins et prétentions afin de rétablissement du droit d’usage et de passage sous astreinte. 
 
Les y dire de surcroît irrecevables vis à vis de M. [L] [S] [T] et de Mme [D] [T] - ceux-ci n’ayant plus qualité pour agir du fait de la vente de leur appartement à M.[M]. 
 
SUR LE FOND 
 
DEBOUTER M. [O] [Z] et Mme [W] [U] de leurs demandes fins et prétentions. 
 
RECEVANT M. [P] [T] et Mme [D] [T] en leurs demandes reconventionnelles et les y disant bien fondés 
 
JUGER que M. [O] [Z] et Mme [W] [U] ont commis une faute ayant généré divers préjudices au détriment de M. et Mme [T] et le lien de causalité étant par ailleurs établi 
 
En conséquence 
 
CONDAMNER solidairement ou en tout cas in solidum M.[O] [Z] et Mme [W] [U] à leur payer la somme de 60 000 € en réparation du préjudice causé par leur comportement fautif 
 
Sur les dommages et intérêts pour abus de procédure 
 
JUGER que M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] ont commis un abus du droit d’ester en justice. 
 
En conséquence 
 
CONDAMNER in solidum M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [L] [S] [T] et Mme [D] [T] la somme de 15 000 € au titre de l’abus du droit d’agir en justice. 
 
Les CONDAMNER de même à donner mainlevée de la publication aux hypothèques de leur assignation et à en justifier sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce au profit de M. et Mme [T] dont le tribunal se réservera le pouvoir de liquider en cas de non exécution de la main levée 

LES CONDAMNER encore dans les mêmes conditions à payer à M. [P] [T] et Mme [D] [T] la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
 
LES CONDAMNER en outre et dans les mêmes conditions aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Nadine BELZIDSKY »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M.[M] sollicite :

«1/ Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [L] [H] [Z] et de Mme [W] [U] pour défaut de qualité et de capacité à agir 
 
Recevant M. [R] [M] en sa fin de non-recevoir et l’y disant bien fondé 
 
JUGER Mme [W] [U] irrecevable en ses demandes, fins et prétentions. 
 
2/Sur l’attestation de M. [X] [C] du 17 octobre 2023 
 
ECARTER des débats l’attestation de complaisance de M.[X] [C] du 17 octobre 2023 
 
3/ De surcroît sur l’irrecevabilité des demandes de M.[Z] et de Mme [U] pour cause de prescription extinctive du droit d’usage sur la passerelle et de passage avec toute conséquence 
 
Recevant M. [R] [M] en sa fin de non-recevoir et l’y disant bien fondé. 
 
JUGER éteinte la servitude de passage sur la passerelle et d’usage des WC domestiques du 6 ème étage visés au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]. 
 
En conséquence 
 
JUGER M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] irrecevables en leurs demande, fins et prétentions afin de rétablissement du droit d’usage et de passage sous astreinte. 
 
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 23/14759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IJR

SUR LE FOND 
 
DEBOUTER M. [O] [Z] et Mme [W] [U] de leurs demandes fins et prétentions 
 
RECEVANT M. [R] [M] en sa demande reconventionnelle et l’y disant bien fondé 
 
JUGER que M. [O] [Z] et Mme [W] [U] ont commis une faute ayant généré divers préjudices au détriment de M. [R] [M] - le lien de causalité étant par ailleurs établi 
 
En conséquence 
 
CONDAMNER solidairement ou en tout cas in solidum M.[O] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 35 984,20 € en réparation du préjudice lui ayant été causé par leur comportement fautif 
 
Sur les dommages et intérêts pour abus de procédure 
 
JUGER que M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] ont commis un abus du droit d’ester en justice. 
 
En conséquence 
 
CONDAMNER in solidum M. [L] [H] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 15 000 € au titre de l’abus du droit d’agir en justice. 
 
Les CONDAMNER de même à donner mainlevée de la publication aux hypothèques de leur assignation et à en justifier sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce au profit de M. [M] dont le tribunal se réservera le pouvoir de liquider en cas de non exécution de la main levée 
 
LES CONDAMNER encore dans les mêmes conditions à payer à M. [R] [M] la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
 
LES CONDAMNER en outre et dans les mêmes conditions aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du CPC pour ceux le concernant. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Par décision du 26 mai 2025, le juge de la mise en état a joint au fond les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs.

L’instruction a été close par ordonnance du 24 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 9 juin 2026, par mise à disposition au greffe. 

Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 23/14759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IJR

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action de M. [Z] et Mme [U]

Sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, les défendeurs soulèvent l’absence d’intérêt et de qualité à agir des demandeurs dès lors que le dispositif de l’assignation vise « M. et Mme [Z] » alors que l’en-tête de l’assignation mentionne Mme [U] et M. [Z], sans précision du lien les unissant. 

Les demandeurs répliquent que les mentions obligatoires prévues par l’article 54 du code de procédure civile à peine de nullité figurent dans leur assignation, qu’il est clair qu’ils ont été désignés, par légèreté de plume « M. et Mme [Z] » dans le corps de l’assignation alors qu’ils sont concubins, mais qu’aucune confusion n’est possible au vu du reste de l’assignation et de leurs conclusions ultérieures.

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les moyens des défendeurs quant à l’absence d’intérêt et de qualité à agir des demandeurs au regard de la rédaction du corps de leur assignation sont inopérants alors que les demandeurs sont identifiés par leur état civil dans l’en-tête de l’assignation et que leur qualité de propriétaires indivis du lot n°20 est précisée et n’est pas remise en cause par les défendeurs. 

Les fins de non-recevoir soulevées à ce titre seront donc rejetées.

Les moyens tirés de l’extinction de la servitude seront abordés avec le fond. 


II. Sur la demande de rétablissement du droit d’usage et de passage

Sur le fondement des articles 691 et suivants du code civil, M. [Z] et Mme [U] déplorent l’obstruction depuis 2013 du droit d’usage et de passage sur les WC et la passerelle, parties privatives appartenant à M. et Mme [T], dont ils bénéficient en vertu du seul règlement de copropriété, peu important que cette servitude ne soit pas mentionnée dans leur acte de vente. Ils précisent qu’ils souhaitent plus particulièrement que la chambre de service dont ils sont propriétaires au septième étage puisse avoir accès à ces WC afin de répondre aux normes d’habitabilité. Ils font valoir que leur droit d’usage n’est pas éteint au sens de l’article 706 du code civil à défaut d’abstention volontaire de leur part puisque c’est uniquement en raison de la condamnation de l’accès à la passerelle par une porte installée par les époux [T] qu’ils ne peuvent l’utiliser. Ils précisent qu’avant leur acquisition en 2022, les précédents propriétaires ont de manière répétée sollicité le rétablissement de cette servitude d’usage et de passage, notamment à l’occasion d’une instance en référé en 2015, en sorte qu’aucun acquiescement à l’extinction de la servitude ne peut être retenu. Ils ajoutent que lors d’une assemblée générale en 2010, les époux [T] s’étaient engagés à conserver la servitude. 

M. et Mme [T] et M. [M] font observer que l’acte d’acquisition de Mme [U] et M. [Z] ne mentionne pas cette servitude. Ils s’opposent à son rétablissement aux motifs que cette servitude est éteinte par le non-usage trentenaire en vertu de l’article 706 du code civil, les locataires successifs de l’appartement n’ayant pas utilisé ce droit, non mentionné dans leur bail. Ils précisent que l’attestation de M.[X] [C] communiquée par les demandeurs est imprécise et peu circonstanciée contrairement aux prévisions de l’article 202 du code de procédure civile, qu’elle est ainsi de pure complaisance et doit être écartée. Ils soutiennent que les précédents propriétaires ont acquiescé à l’extinction du droit d’usage faute d’avoir mentionné l’existence d’un litige, ayant donné lieu à une ordonnance de référé en 2015, dans leur acte de vente. Ils précisent que cette décision n’est pas interruptive de prescription car le juge des référés a estimé qu’il n’y avait pas lieu à référé. Ils affirment que la porte a toujours existé et qu’ils ne l’ont pas installée mais l’ont seulement fermée pour se protéger des intrusions, et rappellent que le droit d’usage et de passage n’était alors plus utilisé. Ils soutiennent que leur engagement acté par la décision n°18 de l’assemblée générale du 30 mars 2010 ne démontre aucun exercice effectif du droit de passage par les propriétaires du lot n°20. Sur le fondement de l’article 703 du code civil, ils font par ailleurs valoir que l’intérêt du droit de passage litigieux est l’accès aux WC, or les chambres de service ne peuvent être louées qu’à condition de bénéficier de WC intérieurs, en sorte que la servitude litigieuse ne présente plus aucun intérêt et se trouve ainsi éteinte. 

Sur l’existence du droit d’usage et de passage au profit du lot n°20 grevant le lot n°19 

Selon l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

En application de ces dispositions, les servitudes de passage, qui sont des servitudes discontinues non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre.

Le règlement de copropriété du 19 février 1946 prévoit « Quant aux water closets domestiques à l’usage des appartements sur la [Adresse 6] et sur la [Adresse 5] ils seront, en raison où ils se trouvent placés, la propriété particulière et privée de chacun des appartements de la [Adresse 6] ainsi que la passerelle donnant sur la cour par laquelle passerelle on accède aux dits water closets. 

Toutefois chacun desdits appartements [Adresse 6] devra supporter le droit d’usage et de passage en commun avec lesdits water closets et passerelle au profit de l’appartement voisin [Adresse 5]. »

L’acte d’acquisition de Mme [U] et M. [Z] du 30 juin 2022 ne mentionne pas expressément le droit de passage litigieux mais contient en page 16 une clause relative aux servitudes mentionnant que « l’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe » et qu’à la connaissance du vendeur, « il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de l’urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatifs ». 

Le notaire instrumentaire a établi une attestation le 18 décembre 2023 indiquant que le droit d’usage et de passage en commun aux water-closets et passerelle au profit de l’appartement voisin [Adresse 5] n’avait pas lieu d’être rappelé à l’acte de vente. 

Le titre de Mme [U] et M. [Z] renvoyant au règlement de copropriété instituant sans conteste une servitude de passage au profit de leur lot sur le lot n°19, il y a lieu de considérer que la preuve d’une servitude conventionnelle d’usage des WC et de passage sur la passerelle est suffisamment rapportée en l’espèce. 

Il convient en outre de souligner que les défendeurs ne contestaient pas réellement l’existence de ce droit d’usage et de passage en tant que tel mais déduisaient plutôt de son absence de mention explicite dans l’acte de vente un acquiescement des vendeurs à l’extinction de cette servitude, ce qui sera abordé ci-après.

Sur l’extinction du droit d’usage et de passage

Aux termes de l’article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

C'est au demandeur qui invoque le maintien de la servitude ancienne, dont il n'a pas la possession actuelle, de prouver que le dernier acte d'exercice remonte à moins de trente ans. Il doit démontrer qu'il l'a exercée depuis moins de trente ans, de manière à empêcher l'extinction par le non-usage.

Les actes d'exercice d'une servitude de passage s'entendent d'actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage (Cass, Civ. 3e, 15 janvier 2026, 24-14.618, Publié au bulletin).

Une fois éteinte par le non-usage, la servitude le demeure même si le propriétaire du fonds dominant a repris son exercice après le délai trentenaire sans opposition du propriétaire du fonds servant, à moins d'interpréter la reprise de l'exercice comme une renonciation du propriétaire du fonds servant au bénéfice de la prescription.

En l’espèce, il est constant que l’accès des propriétaires du lot n°20 à la passerelle et aux WC appartenant au lot n°19 est aujourd’hui condamné par une porte qu’ils ne peuvent ouvrir. 

Il ressort du procès-verbal de constat du 29 juillet 2013 que les portes d’accès aux passerelles similaires situées dans d’autres étages de l’immeuble ont le même aspect que celle au 6e étage, ce qui conforte les déclarations des époux [T] se défendant d’avoir installé cette porte et indiquant qu’elle a toujours existé. En revanche, d’après le procès-verbal de constat du 13 mars 2013, à l’inverse des autres portes, celle du 6e étage est dépourvue de clé. 

Décision du 09 Juin 2026
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Il convient donc de dater l’impossibilité d’accès des propriétaires du lot n°20 à la passerelle et aux WC du 13 mars 2013, date du premier constat d’huissier. 

Avant cette date, M. [Z] et Mme [U] se prévalent du comportement des anciens propriétaires, M. et Mme [C], qui ont refusé par courrier du 22 décembre 1993, de renoncer à leurs droits sur les toilettes et la passerelle, ce que M. et Mme [T] leur avait demandé par courrier du 13 décembre 1993, comme mentionné dans l’ordonnance de référé rendue le 7 juillet 2015. M. [Z] et Mme [U] invoquent en outre, au soutien de leur demande, la mention de la servitude dont ils bénéficient dans une assemblée générale du 30 mars 2010. En effet, dans une décision n°18, l’assemblée générale a autorisé le 30 mars 2010 M. et Mme [T] à créer un bow window sur la passerelle côté cour, la résolution adoptée précisant que « l’assemblée générale prend acte que la servitude d’usage et de passage du lot n°6 sur la passerelle sera conservée ». Le président de cette assemblée générale a fourni une attestation datée du 23 novembre 2023 selon laquelle le procès-verbal de cette assemblée générale comporte une erreur de transcription, le texte complet ayant dû être « servitude d’usage du lot n°20 au 6e étage » au lieu du lot n°6.

Ces éléments démontrent néanmoins uniquement l’intention des anciens propriétaires du lot n°20 d’exercer la servitude de passage grevant le lot n°19 en 1993 puis un rappel dans le cadre de l’assemblée générale du 30 mars 2010 de l’existence de cette servitude consacrée par le règlement de copropriété mais ne constituent pas des actes positifs témoignant d’un usage effectif de la servitude de passage par les propriétaires ou les occupants du lot n°20. 

A ce titre, les demandeurs produisent une seule attestation de M.[X] [C], fils des anciens propriétaires, datée du 19 octobre 2023. Cette attestation répond formellement aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile et les défendeurs n’apportent, sur le fond, aucun élément objectif qui permettrait de remettre en cause la véracité de son contenu. Leur demande tendant à écarter cette attestation sera donc rejetée. 
M. [X] [C] témoigne que le WC litigieux a toujours été utilisé par les différents locataires de l’appartement dont M. [Z] et Mme [U] sont désormais propriétaires. 

Cependant, cette attestation isolée n’est confortée par aucune autre pièce émanant des défendeurs et est contredite par les attestations versées aux débats par les défendeurs, notamment, pour la période antérieure à 2013 :
- l’attestation de M. [R] [E], locataire de l’appartement de 1983 à juin 1989 puis propriétaire non occupant de l’appartement jusqu’en juillet 1993, indiquant n’avoir jamais utilisé le droit de passage, ni ses locataires ;
- deux attestations de M. [G] [F] du 6 mars 2014 et du 29 novembre 2014 indiquant être locataire de l’appartement depuis le 22 janvier 1993 et n’avoir jamais utilisé le droit de passage qui ne figurait pas dans son bail.

M. [Z] et Mme [U] ne démontrent pas un usage effectif de la servitude de passage avant l’obstruction du passage, constaté en 2013, alors que les époux [T] rapportent au contraire la preuve d’un non-usage depuis 1983, soit depuis trente ans lors du constat de la condamnation de la porte en mars 2013.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
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Le droit d’usage et de passage en commun avec les WC et la passerelle au profit du lot n°20 grevant le lot n°19 s’est donc éteint.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 19 février 2024 indiquant que M. [Z] a accès à la passerelle car la poignée de la porte n’est pas correctement fixée et se retire facilement et que la porte est désormais dépourvue de verrou ne permet pas de justifier du rétablissement d’un usage de la servitude qui était alors déjà éteinte par le non-usage trentenaire, et alors que le propriétaire du fonds servant s’oppose à cet usage. 

Les demandes de M. [Z] et Mme [U] seront donc rejetées.


III. Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [T] et M. [M] affirment que les demandeurs se sont montrés harcelants à leur égard, notamment par l’introduction de la présente procédure et la publication de l’assignation aux hypothèques alors que celle-ci n’était pas obligatoire. Ils affirment que M. [Z] a fait effraction et a dégradé la porte d’accès à la passerelle. M. et Mme [T] font état à ce titre d’un préjudice financier de 50 000 euros correspondant à la marge de négociation pour la vente de leur bien à laquelle ils ont renoncé, et d’un préjudice de réputation et de jouissance de 10 000 euros en raison des multiples échanges avec la copropriété, l’agent immobilier et leur notaire. M. [M] sollicite l’indemnisation des frais de constat d’huissier pour objectiver l’effraction, et le remboursement des frais de remise en état de la porte et des barres de sécurité. Il demande également réparation d’un préjudice de jouissance de 35 000 euros à raison de la publication aux hypothèques qui immobilise son bien, de la dégradation de ses biens et des échanges avec la copropriété, l’agent immobilier, le notaire et l’huissier.

M. [Z] et Mme [U] contestent toute faute et soutiennent que ce sont au contraire les propriétaires du lot n°19 qui se sont obstinés, par des agissements illicites, notamment l’installation d’une serrure puis de barres de fer sur la porte d’accès de la passerelle, à restreindre leur droit d’usage et de passage. Ils ajoutent qu’aucun préjudice financier ne saurait être invoqué alors que M. [M] a acheté le lot n°19 au prix de 2 900 000 euros sans condition suspensive de prêt puisqu’il disposait de l’intégralité des fonds.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Lors du constat du 13 mars 2013, l’huissier avait indiqué s’agissant de la porte d’accès à la passerelle litigieuse « Cette porte est munie d’une serrure. Bien que la serrure ne possède pas de canon de clé, il est à constater que la porte se trouve être impossible à ouvrir. En transparence, par les vitrages, est visible apparemment une barre de condamnation ; barre transversale. »

Il est constant que cette porte était toujours condamnée lors de l’acquisition du lot n°19 par M. [Z] et Mme [U] puis lors de l’introduction de la présente en novembre 2023, puisqu’il s’agit de l’origine même du présent litige motivé par l’impossibilité d’accéder à la passerelle et aux WC à laquelle cette porte donne accès. 
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 23/14759 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IJR

Les demandeurs communiquent en pièce n°12 un procès-verbal de constat du 19 février 2024 mentionnant « Je constate que Monsieur [Z] [Y] [L] [H] a accès à la passerelle qui est accessible depuis la porte palière des parties communes du 6ème étage, située face à la porte de l’appartement des requérants (lot n°20). 
Je note que la poignée de la porte qui mène à la passerelle depuis les parties communes du 6ème étage n’est pas correctement fixée et se retire très facilement. Par ailleurs, je constate que la porte est dépourvue de verrou ». 

M. [M] verse quant à lui aux débats un procès-verbal de constat du 25 mars 2024 dans lequel le commissaire de justice constate la présence sur la porte de « trace de dépose d’anciennes barres horizontales ainsi que de leurs supports. Des percements sont visibles, et des vis sont encore présentes. Des traces de dépose sont également visibles sur le montant de la porte, lequel est dégradé à ces endroits. Je constate que cette porte est fermée à l’aide d’un loquet, dont la serrure se trouve côté intérieur ».

M. [Z] et Mme [U] ne contestent pas expressément dans leurs écritures être à l’origine de la dépose du verrou et des barres horizontales sur la porte d’accès à la passerelle, appartenant, d’après le règlement de copropriété, au propriétaire du lot n°19, M. [M] au moment des faits. Ils ont à ce titre commis une faute engageant leur responsabilité civile à l’égard de M. [M]. 

Les pièces versées aux débats ne permettent en revanche pas d’établir les faits de harcèlement allégués par les défendeurs. Ils n’établissent pas davantage d’intention de nuire à travers la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques le 11 janvier 2024, serait-elle facultative, et ne démontrent aucun préjudice quant à la vente du bien par M. et Mme [T] à M. [M], ce d’autant que la vente est intervenue le 3 janvier 2024, soit avant la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière. 

La demande indemnitaire des époux [T], liée uniquement au comportement allégué des demandeurs et non à la dégradation de la porte d’accès à la passerelle, seule faute retenue à l’encontre des demandeurs, sera donc rejetée.

M. [M] justifie de frais de constat d’huissier de 489,20 euros et d’une facture du 30 janvier 2025 de la société TOP TRAVO pour la condamnation de la porte avec deux barres métalliques et un cadenas à hauteur de 495 euros TTC. 

M. [Z] et Mme [U] seront ainsi condamnés in solidum à payer à M. [M] la somme de 984,20 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes indemnitaires pour procédure abusive

Les défendeurs font valoir que la demande de rétablissement d’une servitude inutilisée depuis plus de trente et devenue inutile est constitutive d’un abus de droit alors que les WC litigieux n’existent plus, que l’appartement du lot n°20 est pourvu de WC, et que ce droit d’usage des WC était destiné au personnel des appartements, logé dans les chambres de service au 7e étage, ce qui ne correspond pas à la configuration moderne de l’immeuble.

Les demandeurs répliquent qu’ils n’ont entendu, à l’instar des précédents propriétaires, que conserver le bénéfice d’un droit qui leur est reconnu par le règlement de copropriété et qu’ils sont fondés à demander l’accès aux WC pour leur chambre de service, située seulement un étage au-dessus, ce qui répond aux normes d’habitabilité.

En l’espèce, le seul rejet des prétentions des demandeurs et le non-usage de la servitude litigieuse ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d’agir alors que M. [Z] et Mme [U] ont pu solliciter l’application d’un droit conféré par le règlement de copropriété et qui avait déjà donné lieu à un litige entre les précédents propriétaires et M et Mme [T]. 

Les demandes indemnitaires des défendeurs à ce titre seront donc rejetées. 

Sur les demandes de mainlevée de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques 

Compte tenu du rejet de la demande relative à la servitude conventionnelle d’usage des WC et de passage sur la passerelle, il convient d’ordonner la mainlevée de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière. 

Les défendeurs ne justifient aucunement de la nécessité d’assortir cette mainlevée d’une astreinte alors notamment que M. [M] ne fait état d’aucun projet de vente de son lot. Cette demande sera donc rejetée. 
 

IV. Sur les autres demandes

M. [Z] et Mme [U], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct, par Me Nadine Belzidsky des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

M. [Z] et Mme [U], tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [T] la somme de 
3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 3 000 euros à M. [M]. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [O] [Z] et Mme [W] [U] ;

REJETTE les demandes de M. [O] [Z] et Mme [W] [U] ; 

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 984,20 euros de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes indemnitaires de M. [R] [M] ;

REJETTE les demandes indemnitaires de M. [P] [T] Mme [D] [J] épouse [T] ;

ORDONNE la mainlevée de la publication au service de la publicité foncière sous la référence B214P02 2024P954 de l’assignation du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [W] [U] aux dépens avec recouvrement direct, par Me Nadine Belzidsky des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [R] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [W] [U] à payer à M. [P] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026.


La Greffière La Présidente