Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 9 juin 2026, n° 19/11323

Exposé du litige

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me [Localité 2] et Me LAVERNAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ROUCH


■

8ème chambre 
1ère section

 
N° RG 19/11323 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

N° MINUTE : 


Assignation du :
18 Septembre 2019








JUGEMENT 
rendu le 09 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. [J] [A], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1833



DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

S.A. AXERIA IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0335
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière



DEBATS

A l’audience du 19 Février 2026 présidée par Madame VERMEILLE
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026, prorogé au 09 Juin 2026.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


La société [J] [A] exploite un fonds de commerce de restauration dans des locaux donnés à bail par M. [Z] [B] [P] et M. [M] [P] constitués d'une boutique au rez-de-chaussée, une cave, une remise dans la cour au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Le 15 avril 2016, les travaux de remplacement des colonnes d'évacuation des eaux usées et vannes entrepris par la copropriété ont provoqué des chutes de gravats dans l'arrière salle du restaurant et l'effondrement d'une partie du plafond. Le local a été étayé en urgence et la pièce n'a plus été ouverte au public.

A la demande de la SARL [J] [A], le juge des référés a, par ordonnance en date du 7 juin 2017, désigné Mme [G] [I] en qualité d'expert judiciaire pour évaluer la cause des désordres.

Par ordonnance en date du 7 décembre 2017, l'ordonnance a été rendue commune aux sociétés Elec in Time et Architectural Factory qui sont intervenues dans le cadre des travaux de remplacement de la colonne d'eau.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 décembre 2018.

Le 13 février 2019, le syndicat des copropriétaires a commencé les travaux de confortement des lieux sans déplacer l'office de lavage contraignant la SARL [J] [A] à fermer son établissement pour la durée des travaux.


Le 4 mars 2019, le syndic a adressé un courrier à la SARL [J] [A] pour lui imputer un défaut d'entretien du conduit d'extracteur de fumées de graisse et un défaut de conformité du conduit d'aération lequel sortait immédiatement au niveau du plancher de la courette au 1er étage au lieu de se prolonger jusqu'au toit de l'immeuble outre divers manquements. Il lui a interdit de reprendre son activité avant d'avoir remédié à ces manquements par des travaux soumis et validés par l'architecte et le syndic.

Par courrier de mise en demeure du 10 avril 2019, la SARL [J] [A] reprochant au syndicat des copropriétaires la durée des travaux lesquels excédaient les 7 semaines annoncées, lui a réclamé le paiement de diverses sommes à titre indemnitaire.

Les travaux de confortement se sont achevés le 29 mai 2019. La SARL [J] [A] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier le même jour afin de décrire dans quel état se trouvait son local après les travaux précités.

La SARL [J] [A] a alors réalisé divers travaux de remise en état dans la perspective d'ouvrir son restaurant en particulier l'installation d'un nouveau conduit reliant la hotte de sa cuisine au conduit extérieur. Le restaurant a réouvert le 24 juin 2019.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 18 et 26 septembre 2019, la SARL [J] [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et son assureur, la SA Axeria Iard, en ouverture de rapport d'expertise devant le Tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir la réparation de ses préjudices suite au sinistre d'avril 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, la société [J] [A] demande au tribunal de :

« Vu l'article 1240 du Code civil, 
Vu les articles 515 (version applicable aux instances introduites avant le 01/01/2020) et 700 du Code de procédure civile, 
Vu le rapport d'expertise déposé par Madame [G] [I], expert judiciaire, en date du 29/12/2018, 
Vu le rapport d'expertise Perte d'exploitation du cabinet AIREXPERT en date du 29/11/2021, 

Il est demandé au tribunal de bien vouloir :

Constater l'entière responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] dans le préjudice subi par la SARL [J] [A] du fait de l'effondrement d'une partie du plafond et de la chute de gravats survenus dans ses locaux le 26/04/2016 ; 

En conséquence, 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la SARL [J] [A], en réparation de son préjudice : 

• 5.091,33 € au titre de la perte de jouissance d'une partie de ses locaux, du 26/04/2016, date de l'étayage, au 13/02/2019, date de démarrage des travaux de confortement des lieux, à l'initiative de la copropriété, avec intérêt au taux légal à compter du 11/04/2019, date de réception, par le syndic de la copropriété, de la mise en demeure qui lui a été adressée le 10/04/2019 par le conseil de la demanderesse; 

• 26.449,00 € au titre de la perte d'exploitation subie par la SARL [J] [A] du fait de la fermeture contrainte de son établissement du 13/02/2019 au 24/06/2019, date de la ré ouverture du restaurant, avec intérêt au taux légal à compter du 11/04/2019, date de réception, par le syndic de la copropriété, de la mise en demeure qui lui a été adressée le 10/04/2019 par le Conseil de la demanderesse ; 

• 18.198,00 € au titre des travaux que la SARL [J] [A] s'est trouvée contrainte de faire réaliser pour remettre en état le restaurant à la suite des dégradations constatées dans les lieux après exécution des travaux de confortement exécutés par la copropriété, avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ;

Condamner la S.A. AXERIA IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à garantir ce dernier de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans la limite des franchises et plafonds de garanties applicables ; 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la S.A. AXERIA IARD, son assureur, aux entiers dépens, incluant les dépens exposés à l'occasion de la procédure de référé ayant abouti à la désignation de l'expert judiciaire ainsi que le coût de l'expertise avancé par la SARL [J] [A], à hauteur de 7.930,00 € TTC ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la S.A. AXERIA IARD, son assureur, à payer à la SARL [J] [A] la somme de 12.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions ; ».


Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, la société Axeria demande au tribunal de :

« Vu l'article 1103 du Code civil ; 
Vu l'article L. 113-1 du Code des Assurances ; 
Vu le contrat d'assurance régularisé avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], 
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

JUGER la société AXERIA IARD recevable et bien fondée en ses demandes. 

Y faisant droit, 
DEBOUTER la SARL [J] [A] des demandes indemnitaires formulées ; 
FIXER le préjudice de perte de jouissance de la remise de 4,20m² à la somme de 1.546,50 euros ; 
FIXER le préjudice de perte d'exploitation à la somme de 14.767,57 €; 
FIXER le préjudice matériel à la somme de 2.200 € ; 
DEBOUTER la SARL [J] [A] de ces demandes plus amples et contraires ;
JUGER que les préjudices de la société [J] [A] doivent être pris en charge à 50% par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à 50% par la société [J] [A] elle-même ; 
CONSTATER l'existence d'exclusions contractuelles de garantie dans le cadre du contrat d'assurance consenti par la société AXERIA IARD. 

En conséquence,
JUGER que la société AXERIA IARD ne doit aucune garantie au titre des sinistres litigieux.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société AXERIA IARD une somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens de procédure y compris ceux préalables de référé, dont distraction au profit de Maître Henri ROUCH, SELARL WARN AVOCATS, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge de la mise en état a joint au fond une fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée du défaut de qualité à agir de la société [J] [A].

Aux termes de ses « conclusions récapitulatives après ordonnance du JME » notifiées par RPVA le 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu l'article 31 du code de procédure civile
 Vu le contrat d'assurance du 3 avril 2012
 Vu l'article L 113-1 du code des Assurances 

Il est demandé au tribunal de : 

 DEBOUTER la SARL [J] [A] de l'ensemble de ses demandes faute de justifier d'un intérêt à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], 

FIXER la responsabilité de la SARL [J] [A] à hauteur de 50% 

Vu l'utilisation de la remise malgré les étais, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation de la perte de jouissance de la remise de 4,20 m2 à hauteur de 3093 euros 

FIXER la perte de jouissance de la remise de 4,20 m2 à hauteur de 1546,50 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation du préjudice de perte d'exploitation à hauteur de 23 449 euros, 

FIXER la perte d'exploitation à la somme de 5 651,05 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation du préjudice matériel à hauteur de 18198 euros 

FIXER le préjudice matériel à la somme de 2200 euros, déduction faite de la somme de 1728 euros déjà versée par AXERIA à la SARL [J] [A] au titre du préjudice matériel, soit 472 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de toutes demandes plus amples, 

CONDAMNER la société AXERIA IARD en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à relever et garantir celui-ci de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

CONDAMNER la SARL [J] [A] et la société AXERIA IARD à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros, chacune, au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 19 mai 2025 et fixée à l'audience du 19 février 2026 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 12 mai 2026 prorogé au 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a indiqué se désister de sa fin de non recevoir fondée sur l'article 31 du code de procédure civile, la SARL [J] [A] ayant justifié de sa qualité de locataire. 


Sur les demandes de « juger » et de « constater »

Il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais est la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.


Sur les demandes indemnitaires de la SARL [J] [A]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

*

La SARL [J] [A] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire lui reprochant son défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ayant entrainé la dégradation des bois de plancher en visant l'article 1240 du code civil.

Elle sollicite à titre indemnitaire :
-la somme de 5.091,93 euros au titre de la perte de jouissance suite à la condamnation d'une partie de ses locaux, soit 4,20 m², du 26 avril 2016, date de l'étayage, au 13 février 2019 date de démarrage des travaux de confortement. Elle affirme que l'expert a retenu une valeur locative de 36,19 euros le m².
-la somme de 26.449 euros au titre de la perte d'exploitation du 13 février 2019 au 24 juin 2019, date de la réouverture de son restaurant. Elle rappelle que les travaux du syndicat des copropriétaires l'ont contrainte à fermer son restaurant et que si ses clés lui ont été restituées le 29 mai 2019, elle a dû procéder à une remise en état en raison des dégradations entrainées par lesdits travaux repoussant la réouverture de son restaurant au 24 juin 2019. Le rapport d'expertise rendu le 29 novembre 2021 par le cabinet Airexpert diligenté par la société Axeria IARD concluait à une perte nette d'exploitation de 26.449 euros en se fondant sur un taux de marge brut de 57,77% soit une perte de marge brut de 72.033 euros de laquelle sont déduits les frais économisés de 45.584,35 euros aboutissant à une perte d'exploitation susmentionnée;
-la somme de 18.198 euros au titre des travaux de remise en état suite aux dégradations constatées après l'exécution des travaux de confortement.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande de fixer la part de responsabilité de la SARL [J] [A] à 50% en soutenant que la demanderesse a participé à son préjudice. Il soutient que l'expert judiciaire a relevé une absence de ventilation dans le local exploité par la demanderesse outre une occupation par la clientèle de la remise non prévue à cet effet lesquelles ont entrainé de l'humidité et que la SARL [J] [A] n'a jamais informé le syndicat des copropriétaires de la dégradation des planchers hauts alors qu'elle a acheté le fond de commerce en 2014 et qu'elle a fait installer un faux-plafond.

En outre, s'agissant du préjudice de jouissance, il oppose que la SARL [J] [A] a continué à utiliser sa remise en dépit de l'installation d'étais de sorte que le préjudice de jouissance n'est pas justifié. Il prétend enfin que l'expert a indiqué que la SARL [J] [A] a mis plus d'un an à fournir les éléments réclamés retardant le début des travaux. Il demande donc de limiter ce préjudice de jouissance à 1.546,50 euros.

S'agissant de la perte d'exploitation, le syndicat des copropriétaires demande à la limiter à 5.651,06 euros en rétorquant que :
- la période de préjudice doit être nécessairement arrêtée du 13 février 2019 au 29 mai 2019, date de la remise des clés à la demanderesse à l'issue des travaux et ne saurait comprendre la période de travaux de remise aux normes de l'extraction du local ;
-si la SARL [J] [A] n'a réouvert son restaurant qu'en juin, c'est en raison du défaut de conformité de ses installations et que le cabinet Airexpert a étendu à tort le préjudice de perte d'exploitation à juillet 2019 au lieu de mai 2019 ;
-le rapport d'expertise a retenu un taux de marge sur coûts variables de 57,77%, la perte de marge brute doit être établie à 51.235,05 euros de laquelle doit être déduite les frais économisés évalués à 
45.584, 35 euros aboutissant à un perte d'exploitation de 
5.651,05 euros.

S'agissant du préjudice matériel, il demande à ce qu'il soit fixé à 
2.200 euros HT en ce que :
-les factures de 3.800 euros et de 414 euros doivent être rejetées puisque d'une part les travaux de mise aux normes de ses évacuations et de ses aérations appartiennent au locataire et que la société prestataire n'existe pas sur Infogreffe ;
- les frais de carrelage, de faux plafonds, d'habillage cuisine et d'installation d'un évier doivent être rejetés, le sinistre ne les ayant pas dégradés ;

- les travaux d'électricité, de plomberie, d'isolation phonique et d'installation de prises de courant frigo constituent des travaux d'amélioration ou de mise aux normes incombant au locataire ;
-il ne conteste pas les frais de pose de faïence WC, d'habillage Alucobond, de pose d'enduit et de peinture ;
-il affirme que la demanderesse a été indemnisée de 1.728 euros par l'assurance de l'immeuble le 14 décembre 2018, somme qui doit être déduite de son préjudice matériel.
Il déplore enfin l'absence d'application d'un coefficient de vétusté.

Pour sa part, la société Axeria IARD souscrit au partage de responsabilité proposée par le syndicat des copropriétaires en affirmant que la dégradation des bois provient en partie de la SARL [J] [A] du fait de l'humidité causée notamment par l'occupation de l'arrière salle par la clientèle.

Sur le préjudice de jouissance, elle reprend les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires. En revanche, s'agissant du préjudice de perte d'exploitation, elle se fonde sur les mêmes valeurs et méthode de calcul que le syndicat des copropriétaires à l'exception du montant des frais économisés durant la période de février à mai qu'elle fixe à 36.467,48 euros et aboutit à une perte d'exploitation de 14.767,57 euros.

S'agissant du préjudice matériel, elle souscrit à la demande et aux arguments invoqués par le syndicat des copropriétaires. Elle sollicite ainsi que le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] soit limité à 1.546,50 euros, son préjudice de perte d'exploitation à 
14.767,57 euros et son préjudice matériel à 2.200 euros.

Sur ce,

Sur les désordres

Il ressort du rapport de l'expert judiciaire qu'en mars 2016, les travaux de remplacement des descentes eaux vannes ont révélé la degradation des bois du plancher nécessitant la pose d'étais. Elle a missionné à cet effet le cabinet Architectural Factory en qualité de maître d'oeuvre d'exécution des travaux de plomberie et l'entreprise Elec in Time pour les travaux de plomberie, et plus tardivement le cabinet Artibal pour un audit de la cage d'escalier et enfin, le cabinet BET Structures UBC pour un diagnostic des planchers bois.

Le compte rendu du 12 avril 2016 de M. [R] du cabinet Architectural Factory fait état d'une urgence à étayer compte tenu des l'état très degradé des structures en bois et des abouts de poutres. Il a identifié une zone fragilisée de 2,5m² sur chaque étage sur toute la hauteur de l'immeuble.

L'expert constate ainsi que les travaux de réfection des chutes ont provoqué une perte de cohérence entre blocs de plâtre entrainant leur chute le 15 avril 2016. Il précise qu'avant le démarrage des travaux, le plâtre du plafond couloir du rez-de-chaussée était largement fissuré et que ces fissures bien que dissimulées dans le faux plafond étaient toutefois visibles au 1er étage au dessus du restaurant.

Le rapport de diagnostic du BET UBC a confirmé la vétusté des planchers hauts du rez-de-chaussée et du 1er étage.

Les investigations de l'expert ont mis à jour une importante dégradation des bois des poutres. Aux termes du rapport, les causes du sinistre reposent sur l'existence d'humidité provenant de :
- la descente eaux vannes. L'état de cette canalisation, vétuste et fuyarde a justifié son remplacement à tous niveaux ; 
-la condensation de l'air chaud au contact d'une paroi froide, avec pour conséquence la migration de l'humidité contenue dans le mur, vers le bois, par capillarité ; 
- la fissuration des façades de la courette qui a participé à la migration de l'eau dans la maçonnerie et dans les bois;
- des infiltrations en provenance de la couverture de la courette ; l'état du joint souple entre le mur pignon et les panneaux de polycarbonate démontre le défaut d'étanchéité;
- l'occupation du local avec l'augmentation de l'hygrométrie par la respiration de la clientèle installée dans l'arrière salle ; 
- l'absence de système d'étanchéité liquide sous le carrelage du WC du 1er étage.

L'expert nuance cependant la part de ses causes comme suit :
« Si la dégradation des bois provient en partie d'un manque de ventilation du local (efficacité de la ventilation non testée) et d'un taux d'hygrométrie de la pièce (non relevé) de l'absence de SEL dans le cabinet de toilette et le WC du 1er étage, de la dégradation de la façade de la courette, ces causes restent marginales vis à vis des causes principales : vétusté de la chute fuyarde, système constructif (scellement du solivage directement dans les murs), condensation en provenance de la toiture terrasse et des panneaux de polycarbonate ».

Elle met ainsi en cause le défaut d'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires ayant entrainé la dégradation des bois.

Répondant à un dire du syndicat des copropriétaires imputant une part de responsabilité à la SARL [J] [A] et au propriétaire du 1er étage, elle précise « la copropriété semble oublier que le plancher dans les étages supérieurs est également dégradé; cette degradation a nécessité la mise en place d'étais dans les différents WC et des travaux de confortement prescrits par le cabinet Archibat; le BET UBC Ingénierie écrit également la dégradation du solivage dans les étages supérieurs, indépendamment du propriétaire du 1er étage et de l'activité dans les locaux de la SARL [J] [A]. […] Si je peux affirmer que la chute fuyarde et le scellement des abouts de solives directivement dans la maçonnerie sont les causes premières de la dégradation du bois, il est strictement impossible de hiérarchiser les différentes origines; l'absence de SEL sous le carrelage du 1er étage et l'usage de la salle arrière des locaux de la SARL [J] [A] sont des causes marginales au regard du manque d'entretien des parties communes, dont les travaux ont été votés trop tardivement ».

Elle préconise des travaux de confortement consistant en la reprise structurelle du plancher au droit de la cage d'escalier jusqu'à l'arrière -boutique, le confortement de la cage d'escalier et la dépose et le remplacement de la toiture de la courette pour une durée de 5 à 6 semaines.
Elle relève également la dégradation du carrelage lors de la pose d'étais lequel était vétuste et posé sans plinthes dans une partie du couloir.
Elle ajoute en outre qu'il conviendra de prévoir lors des travaux de confortement, la réfection du faux-plafond sur la totalité de la surface endommagée ainsi que la celle du carrelage.

Sur l'évaluation du préjudice, elle distingue une première période du 26 avril 2016 à la date de démarrage des travaux sur la base d'une surface de 4,20 m² et une valeur locative de 36,19 euros le m².

Sur la seconde période, elle évalue le préjudice de jouissance durant les travaux estimés entre 5 à 6 semaines en fonction de deux hypothèses, celle permettant au restaurant de fonctionner par la pose d'une clôture étanche et celle impliquant la fermeture du restaurant.

Afin de limiter le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] et lui permettre d'exploiter son activité durant ces travaux de confortement, elle recommande de poser une cloison étanche entre le chantier et le local de restauration et d'installer un office provisoire dans la réserve en aménageant une circulation sécurisée dans la cour.

Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 mai 2019, jour de restitution des clés du local à la SARL [J] [A] que le local présentait l'état suivant:
-le comptoir, la banque réfrigérée, les appareils de caisson, rotissoire, friteuse et four étaient très fortement empoussiérés ainsi que sur tout le mobilier de l'espace vente;
-le conduit d'extraction de la hotte était sectionné et n'était pas relié;
-l'absence de faux-plafond et des traces de faux plafonds déposés dans la circulation délimitée par l'arrondi du mur de l'escalier des parties communes et menant dans l'arrière salle;
-trois points d'éclairage étaient déposés sur la poubelle;
-des câblages, des réseaux et des fils électriques à nu qui sortaient au dessus de la porte des sanitaires et dans l'arrière salle;
-les meubles de l'arrière salle étaient très poussiéreux;
- le plâtre du plafond de l'arrière salle était fraichement posé et non peint; il n'y avait pas de faux plafond;
-dans la cour commune, les conduits d'extraction étaient posés à même le sol, non reliés et entassés.

Sur les responsabilités

Si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité mais soutient que la SARL [J] [A] a concouru au sinistre, il ressort cependant de son rapport, que l'expert lui impute les causes principales du sinistre et considère que seule sa responsabilité serait engagée. En effet, il apparait ainsi d'une part que la cause imputable à la SARL [J] [A] serait très marginale et que d'autre part, les planchers étaient dégradés à tous les étages.

Ainsi, il y a lieu de constater que par son défaut d'entretien des parties communes à savoir la chute d'eaux vannes et les planchers, le syndicat des copropriétaires a commis une faute causant un préjudice à la SARL [J] [A]. Seule sa responsabilité sera engagée. Il sera débouté en conséquence de sa demande tendant à opérer un partage de responsabilité.

Sur les préjudices

■ Sur le préjudice de jouissance

En l'espèce, il n'est pas débattu que l'arrière salle du local a été étayée depuis le 26 avril 2016 jusqu'au 13 février 2019, date de début des travaux.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

Il ressort de l'expertise judiciaire, que la SARL [J] [A] a perdu la jouissance d'une zone de 4,20 m² et que la valeur locative du local a été évaluée à 36,19 euros le m². 

Si le syndicat des copropriétaires et son assureur affirment que l'arrière-salle a été utilisée comme espace de stockage en dépit de la présence des étais durant cette période, la SARL [J] [A] ne le conteste pas. 

Il sera en effet observé que l'arrière salle en elle-même mesure 13 m² et que seuls 4,20m² ont été étayés. L'attestation produite par le syndicat des copropriétaires ne suffit pas à établir que ces 4,20 m² étayés aient pu servir de lieu de stockage étant observé qu'un tel usage en présence d'étais apparait matériellement impossible d'une part et que cette attestation ne précise pas si le stockage avait lieu dans la partie non étayée du local d'autre part.

L'expert judiciaire avait en effet indiqué que si la salle ne pouvait recevoir de la clientèle elle pouvait cependant servir de lieu de stockage ou de repos. Dès lors, il convient de fixer le préjudice de jouissance selon le mode de calcul fixé par l'expert en retenant une zone inexploitable de 4,20m², une valeur locative de 36,19 euros/m² et une période s'étendant du 26 avril 2016 au 13 février 2019 soit 33,5 mois.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] sera fixée à la somme de 5.091,93 euros. (4,20 m² x 36,19 euros x 33,5 mois). Cependant, il sera constaté que cette dernière ne sollicite à ce titre qu'une somme de 5.091,33 euros aux termes de son dispositif.

■ Sur le préjudice matériel

La SARL [J] [A] sollicite le paiement des travaux de remise en état de son local. Elle fournit ainsi une facture du 12 juillet 2019 de fourniture et pose d'une gaine galvanisée reliant la hotte de sa cuisine au conduit extérieur et une attestation de ramonage de ce conduit. S'il est exact que le conduit a été sectionné et déposé dans la cour durant les travaux par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, il n'est pas contesté que ce conduit n'était en tout état de cause pas conforme aux normes notamment par la présence d'amiante et que par courrier du 10 avril 2019, la SARL [J] [A] se proposait de prendre en charge son remplacement. Ses frais constituant des travaux d'amélioration du local resteront donc à sa charge.

S'agissant de la facture du 2 juillet 2019 de la société Ben Ma, d'un montant de 414 euros concernant la dépose d'une grille d'aération, d'une cave sous la porte d'entrée, le nettoyage d'une bouche d'aération, la pose d'une nouvelle grille et d'un nez de marche anti-dérapant en aluminium, il n'est pas démontré en quoi ces éléments auraient été dégradés par les travaux du syndicat des copropriétaires ni par le sinistre. Ce même constat sera fait pour plusieurs prestations de ladite facture du 2 juillet 2019 à savoir le changement de l'installation complet de l'électricité et de la plomberie, le doublage phonique, l'habillage de la cuisine en inox, la réalisation d'un évier dans le stand et de six prises de courant frigo qui s'analysent en des travaux d'amélioration. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la pose de l'habillage de la salle en Alucobond, la pose d'une faïence de WC et celles des couches d'enduit et peinture pour un montant total de 
2.200 euros HT ou 2.640 euros TTC. Enfin, il ressort du constat de l'huissier que le faux plafond avait été déposé sans être reposé de sorte que sa pose doit être imputée au syndicat des copropriétaires pour un montant de 1.920 euros. En outre, les frais de réfection du carrelage dégradé lors de la pose des étais seront également retenus pour un montant de 1.320 euros.

Alors que le syndicat des copropriétaires oppose l'inexistence de la société Ben Ma en versant une copie de recherche sur Infogreffe, ce seul document ne peut suffire à anéantir la valeur probatoire des factures étant rappelé que selon la forme juridique de la société, cette dernière est susceptible de figurer sur d'autres registres.

Enfin, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la déduction d'une indemnité que la SARL [J] [A] aurait reçu de son assureur verse un document édité le 14 décembre 2018 présentant un tableau lequel mentionne le sinistre « RC Matériel. Lors des travaux de changement de canal d'eaux vannes dans les PC, une pierre est tombée du plafond du restau » ainsi que le règlement de la somme de 1.728 euros. Cependant, il n'est pas précisé l'identité du bénéficiaire et/ou du destinataire du règlement. En conséquence, ce document n'est pas suffisant pour attester du versement d'une indemnité à la SARL [J] [A].

Dès lors, le préjudice matériel de la SARL [J] [A] sera evalué à la somme de 5.880 euros TTC, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que la demanderesse serait exonérée de la TVA.


■ Sur le préjudice de perte d'exploitation

Il ressort des éléments du procès-verbal de constat d'huissier du 29 mai 2019 que le sinistre et les travaux de confortement ont nécessité une remise en état du local de la SARL [J] [A] notamment la pose d'un faux plafond, d'une faience de WC, de carrelage, d'habillage de la salle en Alucobond ainsi que de couches d'enduit et de peinture.
Par conséquent, compte tenu des travaux précités, le préjudice de perte d'exploitation ne sera pas arrêté au 29 mai 2019 mais au 24 juin 2019 date de la réouverture du restaurant. Il est en effet vraisemblable que les travaux que la SARL [J] [A] a dû réaliser pour remettre en état son local en lieu et place du syndicat des copropriétaires ont duré 3,5 semaines.

Par ailleurs, les parties ne s'opposent pas sur la méthodologie de calcul établie par le cabinet d'expertise Airexpert pour déterminer la perte d'exploitation à savoir (la perte de chiffre d'affaires X le taux de marge brut) - les frais économisés.

Si elles s'accordent sur un taux de marge brut de 57,77%, elles s'opposent en revanche sur le montant de la perte de chiffres d'affaires. Toutefois, alors que le cabinet Airexpert a chiffré cette perte à 
124.695 euros (en se référant à l'exercice 2018) sur la période de février à juillet 2019, le restaurant a cependant réouvert le 24 juin 2019 de sorte que son préjudice ne saurait s'étendre au delà du mois de juin.
En conséquence, en se fondant sur les pertes de chiffres d'affaires mensuels entre février et juin 2019 calculées par le cabinet Airexpert, valeurs non contestées par les parties, la perte de chiffres d'affaires totale s'élève à 118.710 euros. Les frais économisés entre février et juin 2019 ont été évalués par le cabinet Airexpert à 45.584,35 euros sans que cela ne soit contesté.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

Par conséquent, le préjudice de perte d'exploitation de la SARL [J] [A] sera fixé à hauteur de 22.994,76 euros ((118.710 euros X 57,77%) - 45.584,35 euros)

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SARL [J] [A] les sommes de
- 5.091,33 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 5.880 euros au titre du préjudice matériel,
- 22.994,76 euros au titre du préjudice de perte d'exploitation.

S'agissant de créances indemnitaires, ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter du présent jugement conformément à l'article 1231-7 du code civil.


Sur la garantie de la société Axeria IARD

Aux termes de l'article 1103 du code civil, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 113-1 du code des assurances prévoit que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

La clause du contrat d'assurance excluant de la garantie « les dommages intentionnellement causés ou provoqués par toute personne assurée ou avec sa complicité » ayant donné lieu à interprétation par les juges ne peut être tenue pour formelle et limitée (Cass.2 e civ., 20 janvier 2022, n°20-10.529)

*

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de son assureur la société Axeria IARD à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations mises à sa charge. Il conteste l'exonération de garantie invoquée par l'assureur en soutenant que celui-ci ne démontre pas le défaut d'entretien alors que les procès-verbaux d'assemblées générales reflètent au contraire sa volonté d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble. Il observe que la chute d'un bloc de plâtre est un évènement imprévisible et imprévu.

La SARL [J] [A] s'associe à la demande du syndicat des copropriétaires.

En défense, la société Axeria IARD conteste sa garantie pour le préjudice de perte de jouissance en opposant qu'il ressort du rapport d'expertise que le sinistre, causé principalement par la vétusté de la chute fuyarde, le système constructif, la condensation en provenance de la toiture terrasse et des panneaux de polycarbonate, résulte d'un défaut d'entretien des parties communes lequel fait l'objet d'une exclusion générale de garantie prévue aux conditions générales de la police Elle fait valoir que les travaux de remplacement des descentes ont été tardifs et que la réfection des poutres, le ravalement de la courette et de la cage d'escalier ont été votés postérieurement à la chute du bloc de plâtre.


Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

S'agissant du préjudice de perte d'exploitation durant la période des travaux du 13 février 2019 au 29 mai 2019, celui-ci résulte du choix du syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux sans pose d'une clôture étanche, contraignant alors la SARL [J] [A] à fermer son restaurant alors que l'expert avait proposé une hypothèse de travaux permettant à celle-ci de continuer son activité. Dès lors, l'assureur considère que le syndicat des copropriétaires a intentionnellement aggravé le dommage. En conséquence, il lui oppose d'une part l'exclusion générale de garantie pour défaut d'entretien mais également l'exclusion des dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré.

Sur la perte d'exploitation entre le 29 mai 2019 et le 24 juin 2019 et le préjudice matériel résultant des dégradations sur le conduit d'extraction sectionné lors des travaux de confortement, ces frais ne peuvent être indemnisés, le syndicat des copropriétaires ayant volontairement dégradé le local de la demanderesse et aggravé son préjudice. Elle oppose les mêmes exclusions de garantie. Enfin, elle soutient ne devoir aucune garantie au titre du sinistre et des frais d'expertise.

Sur ce,

Bien que seules les conditions générales de la police d'assurances ont été versées en procédure, il n'est pas contesté que la société Axeria IARD est l'assureur de l'immeuble.

A titre liminaire, il ressort de la pièce 1 de la société Axeria IARD désigné « contrat d'assurance » qui a pour titre « Solution Immobilier -Professionnels de l'immobilier- conditions générales » que les pages paires du document sont manquantes, seules les pages impaires ayant été transmises. Ainsi, la page dédiée à la garantie « effondrement du bâtiment », page 22, comportant ses exclusions est manquante.

En revanche, page 25, sont stipulées les deux exclusions de garanties invoquées par l'assureur:
« Outre les exclusions spécifiques à chacune des garanties, le contrat ne couvre en aucun cas:
-les dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré ou avec sa complicité; […]
-les dommages provenant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de reparations indispensables à la sécurité ».

En premier lieu, ces exclusions devront être interpretées strictement. Ainsi, la notion de dommage intentionnel implique nécessairement de démontrer l'élément intentionnel à savoir une volonté de provoquer, par ses agissements, l'évènement dommageable. De la même façon, « le défaut permanent et volontaire d'entretien et un manque intentionnel de réparation indispensables à la sécurité » induit la demonstration d'une abstention volontaire et permanente de réaliser des réparations pourtant nécessaires.

S'agissant de la clause d'exclusion touchant aux « dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré ou avec sa complicité », opposée par la société Axeria IARD visant la garantie de la perte d'exploitation et du préjudice matériel concernant les dommages causés par les travaux de confortement en particulier le sectionnement du conduit d'extraction et la réduction de la largeur du passage entre la salle principale et l'arrière salle, cette dernière par ses termes approximatifs de "causés", "provoqués" et "complicité" requiert nécessairement une interprétation du tribunal. En effet, la formulation de cette exclusion conduit notamment à s'interroger sur l'étendue de la garantie à savoir si elle réfère au dommage causé avec la volonté expresse d'occasionner une perte d'exploitation ou au dommage causé avec la connaissance de la perte d'exploitation occasionnée. Par conséquent, cette clause ne pouvant être qualifiée de formelle et limitée au sens de l'article L.113-1 du code des assurances visé à la fois par la société Axeria IARD et par le syndicat des copropriétaires, ne peut fonder le refus de garantie.

S'agissant de la clause d'exclusion portant sur « les dommages provenant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de reparations indispensables à la sécurité » opposée par la société Axeria sur le reste des condamnations, à savoir les désordres initiaux (le préjudice de jouissance durant la période de pose des étais, le surplus du préjudice matériel), il est exact que l'expert judiciaire a imputé un défaut d'entretien des parties communes au syndicat des copropriétaires notamment pour avoir "retardé" les travaux d'entretien des chutes. Toutefois, bien que dans son compte rendu de chantier n°4 du 12 avril 2016, M. [R], alors architecte de l'immeuble, avait observé qu'elles étaient « rouillées et cassantes » et que le cabinet Artibal (nouvel architecte de la copropriété) les a qualifiées de « réseaux de descentes fuyardes », il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires avait une connaissance antérieure et de longue date de cette vétusté et de l'état de dégradation des planchers. En conséquence, il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait fait montre d'un défaut volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité.

En conséquence, la société Axeria IARD, qui ne soulève aucun autre moyen susceptible de justifier son refus de garantie, sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce dans la limite des franchises et plafonds contractuels applicables.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

*

Parties succombant, le syndicat des copropriétaires et la société Axeria IARD seront condamnés in solidum aux dépens incluant ceux de la procédure en référé et les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 7.930 euros TTC. 
Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SARL [J] [A] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, à indemniser la SARL [J] [A] des sommes de :
- 5.091,33 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 5.880 euros au titre du préjudice matériel, 
- 22.994,76 euros au titre du préjudice de perte d'exploitation, 

DIT que ces sommes seront assorties de l' intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la société Axeria IARD aux entiers dépens incluant les dépens de la procédure en référé et les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 7.930 euros ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la société Axeria IARD à payer à la SARL [J] [A] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Axeria IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre incluant les dépens et les frais irrépétibles dans la limite des plafonds de garantie et franchises contractuellement prévus ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

ORDONNE l'exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026.


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me [Localité 2] et Me LAVERNAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ROUCH


■

8ème chambre 
1ère section

 
N° RG 19/11323 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

N° MINUTE : 


Assignation du :
18 Septembre 2019








JUGEMENT 
rendu le 09 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. [J] [A], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1833



DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

S.A. AXERIA IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0335
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière



DEBATS

A l’audience du 19 Février 2026 présidée par Madame VERMEILLE
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026, prorogé au 09 Juin 2026.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


La société [J] [A] exploite un fonds de commerce de restauration dans des locaux donnés à bail par M. [Z] [B] [P] et M. [M] [P] constitués d'une boutique au rez-de-chaussée, une cave, une remise dans la cour au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Le 15 avril 2016, les travaux de remplacement des colonnes d'évacuation des eaux usées et vannes entrepris par la copropriété ont provoqué des chutes de gravats dans l'arrière salle du restaurant et l'effondrement d'une partie du plafond. Le local a été étayé en urgence et la pièce n'a plus été ouverte au public.

A la demande de la SARL [J] [A], le juge des référés a, par ordonnance en date du 7 juin 2017, désigné Mme [G] [I] en qualité d'expert judiciaire pour évaluer la cause des désordres.

Par ordonnance en date du 7 décembre 2017, l'ordonnance a été rendue commune aux sociétés Elec in Time et Architectural Factory qui sont intervenues dans le cadre des travaux de remplacement de la colonne d'eau.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 décembre 2018.

Le 13 février 2019, le syndicat des copropriétaires a commencé les travaux de confortement des lieux sans déplacer l'office de lavage contraignant la SARL [J] [A] à fermer son établissement pour la durée des travaux.


Le 4 mars 2019, le syndic a adressé un courrier à la SARL [J] [A] pour lui imputer un défaut d'entretien du conduit d'extracteur de fumées de graisse et un défaut de conformité du conduit d'aération lequel sortait immédiatement au niveau du plancher de la courette au 1er étage au lieu de se prolonger jusqu'au toit de l'immeuble outre divers manquements. Il lui a interdit de reprendre son activité avant d'avoir remédié à ces manquements par des travaux soumis et validés par l'architecte et le syndic.

Par courrier de mise en demeure du 10 avril 2019, la SARL [J] [A] reprochant au syndicat des copropriétaires la durée des travaux lesquels excédaient les 7 semaines annoncées, lui a réclamé le paiement de diverses sommes à titre indemnitaire.

Les travaux de confortement se sont achevés le 29 mai 2019. La SARL [J] [A] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier le même jour afin de décrire dans quel état se trouvait son local après les travaux précités.

La SARL [J] [A] a alors réalisé divers travaux de remise en état dans la perspective d'ouvrir son restaurant en particulier l'installation d'un nouveau conduit reliant la hotte de sa cuisine au conduit extérieur. Le restaurant a réouvert le 24 juin 2019.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 18 et 26 septembre 2019, la SARL [J] [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et son assureur, la SA Axeria Iard, en ouverture de rapport d'expertise devant le Tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir la réparation de ses préjudices suite au sinistre d'avril 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, la société [J] [A] demande au tribunal de :

« Vu l'article 1240 du Code civil, 
Vu les articles 515 (version applicable aux instances introduites avant le 01/01/2020) et 700 du Code de procédure civile, 
Vu le rapport d'expertise déposé par Madame [G] [I], expert judiciaire, en date du 29/12/2018, 
Vu le rapport d'expertise Perte d'exploitation du cabinet AIREXPERT en date du 29/11/2021, 

Il est demandé au tribunal de bien vouloir :

Constater l'entière responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] dans le préjudice subi par la SARL [J] [A] du fait de l'effondrement d'une partie du plafond et de la chute de gravats survenus dans ses locaux le 26/04/2016 ; 

En conséquence, 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la SARL [J] [A], en réparation de son préjudice : 

• 5.091,33 € au titre de la perte de jouissance d'une partie de ses locaux, du 26/04/2016, date de l'étayage, au 13/02/2019, date de démarrage des travaux de confortement des lieux, à l'initiative de la copropriété, avec intérêt au taux légal à compter du 11/04/2019, date de réception, par le syndic de la copropriété, de la mise en demeure qui lui a été adressée le 10/04/2019 par le conseil de la demanderesse; 

• 26.449,00 € au titre de la perte d'exploitation subie par la SARL [J] [A] du fait de la fermeture contrainte de son établissement du 13/02/2019 au 24/06/2019, date de la ré ouverture du restaurant, avec intérêt au taux légal à compter du 11/04/2019, date de réception, par le syndic de la copropriété, de la mise en demeure qui lui a été adressée le 10/04/2019 par le Conseil de la demanderesse ; 

• 18.198,00 € au titre des travaux que la SARL [J] [A] s'est trouvée contrainte de faire réaliser pour remettre en état le restaurant à la suite des dégradations constatées dans les lieux après exécution des travaux de confortement exécutés par la copropriété, avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ;

Condamner la S.A. AXERIA IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], à garantir ce dernier de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans la limite des franchises et plafonds de garanties applicables ; 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la S.A. AXERIA IARD, son assureur, aux entiers dépens, incluant les dépens exposés à l'occasion de la procédure de référé ayant abouti à la désignation de l'expert judiciaire ainsi que le coût de l'expertise avancé par la SARL [J] [A], à hauteur de 7.930,00 € TTC ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la S.A. AXERIA IARD, son assureur, à payer à la SARL [J] [A] la somme de 12.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions ; ».


Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, la société Axeria demande au tribunal de :

« Vu l'article 1103 du Code civil ; 
Vu l'article L. 113-1 du Code des Assurances ; 
Vu le contrat d'assurance régularisé avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], 
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

JUGER la société AXERIA IARD recevable et bien fondée en ses demandes. 

Y faisant droit, 
DEBOUTER la SARL [J] [A] des demandes indemnitaires formulées ; 
FIXER le préjudice de perte de jouissance de la remise de 4,20m² à la somme de 1.546,50 euros ; 
FIXER le préjudice de perte d'exploitation à la somme de 14.767,57 €; 
FIXER le préjudice matériel à la somme de 2.200 € ; 
DEBOUTER la SARL [J] [A] de ces demandes plus amples et contraires ;
JUGER que les préjudices de la société [J] [A] doivent être pris en charge à 50% par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à 50% par la société [J] [A] elle-même ; 
CONSTATER l'existence d'exclusions contractuelles de garantie dans le cadre du contrat d'assurance consenti par la société AXERIA IARD. 

En conséquence,
JUGER que la société AXERIA IARD ne doit aucune garantie au titre des sinistres litigieux.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la société AXERIA IARD une somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens de procédure y compris ceux préalables de référé, dont distraction au profit de Maître Henri ROUCH, SELARL WARN AVOCATS, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge de la mise en état a joint au fond une fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée du défaut de qualité à agir de la société [J] [A].

Aux termes de ses « conclusions récapitulatives après ordonnance du JME » notifiées par RPVA le 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu l'article 31 du code de procédure civile
 Vu le contrat d'assurance du 3 avril 2012
 Vu l'article L 113-1 du code des Assurances 

Il est demandé au tribunal de : 

 DEBOUTER la SARL [J] [A] de l'ensemble de ses demandes faute de justifier d'un intérêt à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], 

FIXER la responsabilité de la SARL [J] [A] à hauteur de 50% 

Vu l'utilisation de la remise malgré les étais, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation de la perte de jouissance de la remise de 4,20 m2 à hauteur de 3093 euros 

FIXER la perte de jouissance de la remise de 4,20 m2 à hauteur de 1546,50 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation du préjudice de perte d'exploitation à hauteur de 23 449 euros, 

FIXER la perte d'exploitation à la somme de 5 651,05 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de sa demande de réparation du préjudice matériel à hauteur de 18198 euros 

FIXER le préjudice matériel à la somme de 2200 euros, déduction faite de la somme de 1728 euros déjà versée par AXERIA à la SARL [J] [A] au titre du préjudice matériel, soit 472 euros, 

DEBOUTER la SARL [J] [A] de toutes demandes plus amples, 

CONDAMNER la société AXERIA IARD en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à relever et garantir celui-ci de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

CONDAMNER la SARL [J] [A] et la société AXERIA IARD à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros, chacune, au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 19 mai 2025 et fixée à l'audience du 19 février 2026 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 12 mai 2026 prorogé au 9 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a indiqué se désister de sa fin de non recevoir fondée sur l'article 31 du code de procédure civile, la SARL [J] [A] ayant justifié de sa qualité de locataire. 


Sur les demandes de « juger » et de « constater »

Il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais est la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.


Sur les demandes indemnitaires de la SARL [J] [A]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

*

La SARL [J] [A] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire lui reprochant son défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ayant entrainé la dégradation des bois de plancher en visant l'article 1240 du code civil.

Elle sollicite à titre indemnitaire :
-la somme de 5.091,93 euros au titre de la perte de jouissance suite à la condamnation d'une partie de ses locaux, soit 4,20 m², du 26 avril 2016, date de l'étayage, au 13 février 2019 date de démarrage des travaux de confortement. Elle affirme que l'expert a retenu une valeur locative de 36,19 euros le m².
-la somme de 26.449 euros au titre de la perte d'exploitation du 13 février 2019 au 24 juin 2019, date de la réouverture de son restaurant. Elle rappelle que les travaux du syndicat des copropriétaires l'ont contrainte à fermer son restaurant et que si ses clés lui ont été restituées le 29 mai 2019, elle a dû procéder à une remise en état en raison des dégradations entrainées par lesdits travaux repoussant la réouverture de son restaurant au 24 juin 2019. Le rapport d'expertise rendu le 29 novembre 2021 par le cabinet Airexpert diligenté par la société Axeria IARD concluait à une perte nette d'exploitation de 26.449 euros en se fondant sur un taux de marge brut de 57,77% soit une perte de marge brut de 72.033 euros de laquelle sont déduits les frais économisés de 45.584,35 euros aboutissant à une perte d'exploitation susmentionnée;
-la somme de 18.198 euros au titre des travaux de remise en état suite aux dégradations constatées après l'exécution des travaux de confortement.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande de fixer la part de responsabilité de la SARL [J] [A] à 50% en soutenant que la demanderesse a participé à son préjudice. Il soutient que l'expert judiciaire a relevé une absence de ventilation dans le local exploité par la demanderesse outre une occupation par la clientèle de la remise non prévue à cet effet lesquelles ont entrainé de l'humidité et que la SARL [J] [A] n'a jamais informé le syndicat des copropriétaires de la dégradation des planchers hauts alors qu'elle a acheté le fond de commerce en 2014 et qu'elle a fait installer un faux-plafond.

En outre, s'agissant du préjudice de jouissance, il oppose que la SARL [J] [A] a continué à utiliser sa remise en dépit de l'installation d'étais de sorte que le préjudice de jouissance n'est pas justifié. Il prétend enfin que l'expert a indiqué que la SARL [J] [A] a mis plus d'un an à fournir les éléments réclamés retardant le début des travaux. Il demande donc de limiter ce préjudice de jouissance à 1.546,50 euros.

S'agissant de la perte d'exploitation, le syndicat des copropriétaires demande à la limiter à 5.651,06 euros en rétorquant que :
- la période de préjudice doit être nécessairement arrêtée du 13 février 2019 au 29 mai 2019, date de la remise des clés à la demanderesse à l'issue des travaux et ne saurait comprendre la période de travaux de remise aux normes de l'extraction du local ;
-si la SARL [J] [A] n'a réouvert son restaurant qu'en juin, c'est en raison du défaut de conformité de ses installations et que le cabinet Airexpert a étendu à tort le préjudice de perte d'exploitation à juillet 2019 au lieu de mai 2019 ;
-le rapport d'expertise a retenu un taux de marge sur coûts variables de 57,77%, la perte de marge brute doit être établie à 51.235,05 euros de laquelle doit être déduite les frais économisés évalués à 
45.584, 35 euros aboutissant à un perte d'exploitation de 
5.651,05 euros.

S'agissant du préjudice matériel, il demande à ce qu'il soit fixé à 
2.200 euros HT en ce que :
-les factures de 3.800 euros et de 414 euros doivent être rejetées puisque d'une part les travaux de mise aux normes de ses évacuations et de ses aérations appartiennent au locataire et que la société prestataire n'existe pas sur Infogreffe ;
- les frais de carrelage, de faux plafonds, d'habillage cuisine et d'installation d'un évier doivent être rejetés, le sinistre ne les ayant pas dégradés ;

- les travaux d'électricité, de plomberie, d'isolation phonique et d'installation de prises de courant frigo constituent des travaux d'amélioration ou de mise aux normes incombant au locataire ;
-il ne conteste pas les frais de pose de faïence WC, d'habillage Alucobond, de pose d'enduit et de peinture ;
-il affirme que la demanderesse a été indemnisée de 1.728 euros par l'assurance de l'immeuble le 14 décembre 2018, somme qui doit être déduite de son préjudice matériel.
Il déplore enfin l'absence d'application d'un coefficient de vétusté.

Pour sa part, la société Axeria IARD souscrit au partage de responsabilité proposée par le syndicat des copropriétaires en affirmant que la dégradation des bois provient en partie de la SARL [J] [A] du fait de l'humidité causée notamment par l'occupation de l'arrière salle par la clientèle.

Sur le préjudice de jouissance, elle reprend les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires. En revanche, s'agissant du préjudice de perte d'exploitation, elle se fonde sur les mêmes valeurs et méthode de calcul que le syndicat des copropriétaires à l'exception du montant des frais économisés durant la période de février à mai qu'elle fixe à 36.467,48 euros et aboutit à une perte d'exploitation de 14.767,57 euros.

S'agissant du préjudice matériel, elle souscrit à la demande et aux arguments invoqués par le syndicat des copropriétaires. Elle sollicite ainsi que le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] soit limité à 1.546,50 euros, son préjudice de perte d'exploitation à 
14.767,57 euros et son préjudice matériel à 2.200 euros.

Sur ce,

Sur les désordres

Il ressort du rapport de l'expert judiciaire qu'en mars 2016, les travaux de remplacement des descentes eaux vannes ont révélé la degradation des bois du plancher nécessitant la pose d'étais. Elle a missionné à cet effet le cabinet Architectural Factory en qualité de maître d'oeuvre d'exécution des travaux de plomberie et l'entreprise Elec in Time pour les travaux de plomberie, et plus tardivement le cabinet Artibal pour un audit de la cage d'escalier et enfin, le cabinet BET Structures UBC pour un diagnostic des planchers bois.

Le compte rendu du 12 avril 2016 de M. [R] du cabinet Architectural Factory fait état d'une urgence à étayer compte tenu des l'état très degradé des structures en bois et des abouts de poutres. Il a identifié une zone fragilisée de 2,5m² sur chaque étage sur toute la hauteur de l'immeuble.

L'expert constate ainsi que les travaux de réfection des chutes ont provoqué une perte de cohérence entre blocs de plâtre entrainant leur chute le 15 avril 2016. Il précise qu'avant le démarrage des travaux, le plâtre du plafond couloir du rez-de-chaussée était largement fissuré et que ces fissures bien que dissimulées dans le faux plafond étaient toutefois visibles au 1er étage au dessus du restaurant.

Le rapport de diagnostic du BET UBC a confirmé la vétusté des planchers hauts du rez-de-chaussée et du 1er étage.

Les investigations de l'expert ont mis à jour une importante dégradation des bois des poutres. Aux termes du rapport, les causes du sinistre reposent sur l'existence d'humidité provenant de :
- la descente eaux vannes. L'état de cette canalisation, vétuste et fuyarde a justifié son remplacement à tous niveaux ; 
-la condensation de l'air chaud au contact d'une paroi froide, avec pour conséquence la migration de l'humidité contenue dans le mur, vers le bois, par capillarité ; 
- la fissuration des façades de la courette qui a participé à la migration de l'eau dans la maçonnerie et dans les bois;
- des infiltrations en provenance de la couverture de la courette ; l'état du joint souple entre le mur pignon et les panneaux de polycarbonate démontre le défaut d'étanchéité;
- l'occupation du local avec l'augmentation de l'hygrométrie par la respiration de la clientèle installée dans l'arrière salle ; 
- l'absence de système d'étanchéité liquide sous le carrelage du WC du 1er étage.

L'expert nuance cependant la part de ses causes comme suit :
« Si la dégradation des bois provient en partie d'un manque de ventilation du local (efficacité de la ventilation non testée) et d'un taux d'hygrométrie de la pièce (non relevé) de l'absence de SEL dans le cabinet de toilette et le WC du 1er étage, de la dégradation de la façade de la courette, ces causes restent marginales vis à vis des causes principales : vétusté de la chute fuyarde, système constructif (scellement du solivage directement dans les murs), condensation en provenance de la toiture terrasse et des panneaux de polycarbonate ».

Elle met ainsi en cause le défaut d'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires ayant entrainé la dégradation des bois.

Répondant à un dire du syndicat des copropriétaires imputant une part de responsabilité à la SARL [J] [A] et au propriétaire du 1er étage, elle précise « la copropriété semble oublier que le plancher dans les étages supérieurs est également dégradé; cette degradation a nécessité la mise en place d'étais dans les différents WC et des travaux de confortement prescrits par le cabinet Archibat; le BET UBC Ingénierie écrit également la dégradation du solivage dans les étages supérieurs, indépendamment du propriétaire du 1er étage et de l'activité dans les locaux de la SARL [J] [A]. […] Si je peux affirmer que la chute fuyarde et le scellement des abouts de solives directivement dans la maçonnerie sont les causes premières de la dégradation du bois, il est strictement impossible de hiérarchiser les différentes origines; l'absence de SEL sous le carrelage du 1er étage et l'usage de la salle arrière des locaux de la SARL [J] [A] sont des causes marginales au regard du manque d'entretien des parties communes, dont les travaux ont été votés trop tardivement ».

Elle préconise des travaux de confortement consistant en la reprise structurelle du plancher au droit de la cage d'escalier jusqu'à l'arrière -boutique, le confortement de la cage d'escalier et la dépose et le remplacement de la toiture de la courette pour une durée de 5 à 6 semaines.
Elle relève également la dégradation du carrelage lors de la pose d'étais lequel était vétuste et posé sans plinthes dans une partie du couloir.
Elle ajoute en outre qu'il conviendra de prévoir lors des travaux de confortement, la réfection du faux-plafond sur la totalité de la surface endommagée ainsi que la celle du carrelage.

Sur l'évaluation du préjudice, elle distingue une première période du 26 avril 2016 à la date de démarrage des travaux sur la base d'une surface de 4,20 m² et une valeur locative de 36,19 euros le m².

Sur la seconde période, elle évalue le préjudice de jouissance durant les travaux estimés entre 5 à 6 semaines en fonction de deux hypothèses, celle permettant au restaurant de fonctionner par la pose d'une clôture étanche et celle impliquant la fermeture du restaurant.

Afin de limiter le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] et lui permettre d'exploiter son activité durant ces travaux de confortement, elle recommande de poser une cloison étanche entre le chantier et le local de restauration et d'installer un office provisoire dans la réserve en aménageant une circulation sécurisée dans la cour.

Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 mai 2019, jour de restitution des clés du local à la SARL [J] [A] que le local présentait l'état suivant:
-le comptoir, la banque réfrigérée, les appareils de caisson, rotissoire, friteuse et four étaient très fortement empoussiérés ainsi que sur tout le mobilier de l'espace vente;
-le conduit d'extraction de la hotte était sectionné et n'était pas relié;
-l'absence de faux-plafond et des traces de faux plafonds déposés dans la circulation délimitée par l'arrondi du mur de l'escalier des parties communes et menant dans l'arrière salle;
-trois points d'éclairage étaient déposés sur la poubelle;
-des câblages, des réseaux et des fils électriques à nu qui sortaient au dessus de la porte des sanitaires et dans l'arrière salle;
-les meubles de l'arrière salle étaient très poussiéreux;
- le plâtre du plafond de l'arrière salle était fraichement posé et non peint; il n'y avait pas de faux plafond;
-dans la cour commune, les conduits d'extraction étaient posés à même le sol, non reliés et entassés.

Sur les responsabilités

Si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité mais soutient que la SARL [J] [A] a concouru au sinistre, il ressort cependant de son rapport, que l'expert lui impute les causes principales du sinistre et considère que seule sa responsabilité serait engagée. En effet, il apparait ainsi d'une part que la cause imputable à la SARL [J] [A] serait très marginale et que d'autre part, les planchers étaient dégradés à tous les étages.

Ainsi, il y a lieu de constater que par son défaut d'entretien des parties communes à savoir la chute d'eaux vannes et les planchers, le syndicat des copropriétaires a commis une faute causant un préjudice à la SARL [J] [A]. Seule sa responsabilité sera engagée. Il sera débouté en conséquence de sa demande tendant à opérer un partage de responsabilité.

Sur les préjudices

■ Sur le préjudice de jouissance

En l'espèce, il n'est pas débattu que l'arrière salle du local a été étayée depuis le 26 avril 2016 jusqu'au 13 février 2019, date de début des travaux.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

Il ressort de l'expertise judiciaire, que la SARL [J] [A] a perdu la jouissance d'une zone de 4,20 m² et que la valeur locative du local a été évaluée à 36,19 euros le m². 

Si le syndicat des copropriétaires et son assureur affirment que l'arrière-salle a été utilisée comme espace de stockage en dépit de la présence des étais durant cette période, la SARL [J] [A] ne le conteste pas. 

Il sera en effet observé que l'arrière salle en elle-même mesure 13 m² et que seuls 4,20m² ont été étayés. L'attestation produite par le syndicat des copropriétaires ne suffit pas à établir que ces 4,20 m² étayés aient pu servir de lieu de stockage étant observé qu'un tel usage en présence d'étais apparait matériellement impossible d'une part et que cette attestation ne précise pas si le stockage avait lieu dans la partie non étayée du local d'autre part.

L'expert judiciaire avait en effet indiqué que si la salle ne pouvait recevoir de la clientèle elle pouvait cependant servir de lieu de stockage ou de repos. Dès lors, il convient de fixer le préjudice de jouissance selon le mode de calcul fixé par l'expert en retenant une zone inexploitable de 4,20m², une valeur locative de 36,19 euros/m² et une période s'étendant du 26 avril 2016 au 13 février 2019 soit 33,5 mois.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de la SARL [J] [A] sera fixée à la somme de 5.091,93 euros. (4,20 m² x 36,19 euros x 33,5 mois). Cependant, il sera constaté que cette dernière ne sollicite à ce titre qu'une somme de 5.091,33 euros aux termes de son dispositif.

■ Sur le préjudice matériel

La SARL [J] [A] sollicite le paiement des travaux de remise en état de son local. Elle fournit ainsi une facture du 12 juillet 2019 de fourniture et pose d'une gaine galvanisée reliant la hotte de sa cuisine au conduit extérieur et une attestation de ramonage de ce conduit. S'il est exact que le conduit a été sectionné et déposé dans la cour durant les travaux par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, il n'est pas contesté que ce conduit n'était en tout état de cause pas conforme aux normes notamment par la présence d'amiante et que par courrier du 10 avril 2019, la SARL [J] [A] se proposait de prendre en charge son remplacement. Ses frais constituant des travaux d'amélioration du local resteront donc à sa charge.

S'agissant de la facture du 2 juillet 2019 de la société Ben Ma, d'un montant de 414 euros concernant la dépose d'une grille d'aération, d'une cave sous la porte d'entrée, le nettoyage d'une bouche d'aération, la pose d'une nouvelle grille et d'un nez de marche anti-dérapant en aluminium, il n'est pas démontré en quoi ces éléments auraient été dégradés par les travaux du syndicat des copropriétaires ni par le sinistre. Ce même constat sera fait pour plusieurs prestations de ladite facture du 2 juillet 2019 à savoir le changement de l'installation complet de l'électricité et de la plomberie, le doublage phonique, l'habillage de la cuisine en inox, la réalisation d'un évier dans le stand et de six prises de courant frigo qui s'analysent en des travaux d'amélioration. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la pose de l'habillage de la salle en Alucobond, la pose d'une faïence de WC et celles des couches d'enduit et peinture pour un montant total de 
2.200 euros HT ou 2.640 euros TTC. Enfin, il ressort du constat de l'huissier que le faux plafond avait été déposé sans être reposé de sorte que sa pose doit être imputée au syndicat des copropriétaires pour un montant de 1.920 euros. En outre, les frais de réfection du carrelage dégradé lors de la pose des étais seront également retenus pour un montant de 1.320 euros.

Alors que le syndicat des copropriétaires oppose l'inexistence de la société Ben Ma en versant une copie de recherche sur Infogreffe, ce seul document ne peut suffire à anéantir la valeur probatoire des factures étant rappelé que selon la forme juridique de la société, cette dernière est susceptible de figurer sur d'autres registres.

Enfin, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la déduction d'une indemnité que la SARL [J] [A] aurait reçu de son assureur verse un document édité le 14 décembre 2018 présentant un tableau lequel mentionne le sinistre « RC Matériel. Lors des travaux de changement de canal d'eaux vannes dans les PC, une pierre est tombée du plafond du restau » ainsi que le règlement de la somme de 1.728 euros. Cependant, il n'est pas précisé l'identité du bénéficiaire et/ou du destinataire du règlement. En conséquence, ce document n'est pas suffisant pour attester du versement d'une indemnité à la SARL [J] [A].

Dès lors, le préjudice matériel de la SARL [J] [A] sera evalué à la somme de 5.880 euros TTC, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que la demanderesse serait exonérée de la TVA.


■ Sur le préjudice de perte d'exploitation

Il ressort des éléments du procès-verbal de constat d'huissier du 29 mai 2019 que le sinistre et les travaux de confortement ont nécessité une remise en état du local de la SARL [J] [A] notamment la pose d'un faux plafond, d'une faience de WC, de carrelage, d'habillage de la salle en Alucobond ainsi que de couches d'enduit et de peinture.
Par conséquent, compte tenu des travaux précités, le préjudice de perte d'exploitation ne sera pas arrêté au 29 mai 2019 mais au 24 juin 2019 date de la réouverture du restaurant. Il est en effet vraisemblable que les travaux que la SARL [J] [A] a dû réaliser pour remettre en état son local en lieu et place du syndicat des copropriétaires ont duré 3,5 semaines.

Par ailleurs, les parties ne s'opposent pas sur la méthodologie de calcul établie par le cabinet d'expertise Airexpert pour déterminer la perte d'exploitation à savoir (la perte de chiffre d'affaires X le taux de marge brut) - les frais économisés.

Si elles s'accordent sur un taux de marge brut de 57,77%, elles s'opposent en revanche sur le montant de la perte de chiffres d'affaires. Toutefois, alors que le cabinet Airexpert a chiffré cette perte à 
124.695 euros (en se référant à l'exercice 2018) sur la période de février à juillet 2019, le restaurant a cependant réouvert le 24 juin 2019 de sorte que son préjudice ne saurait s'étendre au delà du mois de juin.
En conséquence, en se fondant sur les pertes de chiffres d'affaires mensuels entre février et juin 2019 calculées par le cabinet Airexpert, valeurs non contestées par les parties, la perte de chiffres d'affaires totale s'élève à 118.710 euros. Les frais économisés entre février et juin 2019 ont été évalués par le cabinet Airexpert à 45.584,35 euros sans que cela ne soit contesté.
Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

Par conséquent, le préjudice de perte d'exploitation de la SARL [J] [A] sera fixé à hauteur de 22.994,76 euros ((118.710 euros X 57,77%) - 45.584,35 euros)

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SARL [J] [A] les sommes de
- 5.091,33 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 5.880 euros au titre du préjudice matériel,
- 22.994,76 euros au titre du préjudice de perte d'exploitation.

S'agissant de créances indemnitaires, ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter du présent jugement conformément à l'article 1231-7 du code civil.


Sur la garantie de la société Axeria IARD

Aux termes de l'article 1103 du code civil, Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 113-1 du code des assurances prévoit que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

La clause du contrat d'assurance excluant de la garantie « les dommages intentionnellement causés ou provoqués par toute personne assurée ou avec sa complicité » ayant donné lieu à interprétation par les juges ne peut être tenue pour formelle et limitée (Cass.2 e civ., 20 janvier 2022, n°20-10.529)

*

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de son assureur la société Axeria IARD à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations mises à sa charge. Il conteste l'exonération de garantie invoquée par l'assureur en soutenant que celui-ci ne démontre pas le défaut d'entretien alors que les procès-verbaux d'assemblées générales reflètent au contraire sa volonté d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble. Il observe que la chute d'un bloc de plâtre est un évènement imprévisible et imprévu.

La SARL [J] [A] s'associe à la demande du syndicat des copropriétaires.

En défense, la société Axeria IARD conteste sa garantie pour le préjudice de perte de jouissance en opposant qu'il ressort du rapport d'expertise que le sinistre, causé principalement par la vétusté de la chute fuyarde, le système constructif, la condensation en provenance de la toiture terrasse et des panneaux de polycarbonate, résulte d'un défaut d'entretien des parties communes lequel fait l'objet d'une exclusion générale de garantie prévue aux conditions générales de la police Elle fait valoir que les travaux de remplacement des descentes ont été tardifs et que la réfection des poutres, le ravalement de la courette et de la cage d'escalier ont été votés postérieurement à la chute du bloc de plâtre.


Décision du 09 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 19/11323 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQYW2

S'agissant du préjudice de perte d'exploitation durant la période des travaux du 13 février 2019 au 29 mai 2019, celui-ci résulte du choix du syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux sans pose d'une clôture étanche, contraignant alors la SARL [J] [A] à fermer son restaurant alors que l'expert avait proposé une hypothèse de travaux permettant à celle-ci de continuer son activité. Dès lors, l'assureur considère que le syndicat des copropriétaires a intentionnellement aggravé le dommage. En conséquence, il lui oppose d'une part l'exclusion générale de garantie pour défaut d'entretien mais également l'exclusion des dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré.

Sur la perte d'exploitation entre le 29 mai 2019 et le 24 juin 2019 et le préjudice matériel résultant des dégradations sur le conduit d'extraction sectionné lors des travaux de confortement, ces frais ne peuvent être indemnisés, le syndicat des copropriétaires ayant volontairement dégradé le local de la demanderesse et aggravé son préjudice. Elle oppose les mêmes exclusions de garantie. Enfin, elle soutient ne devoir aucune garantie au titre du sinistre et des frais d'expertise.

Sur ce,

Bien que seules les conditions générales de la police d'assurances ont été versées en procédure, il n'est pas contesté que la société Axeria IARD est l'assureur de l'immeuble.

A titre liminaire, il ressort de la pièce 1 de la société Axeria IARD désigné « contrat d'assurance » qui a pour titre « Solution Immobilier -Professionnels de l'immobilier- conditions générales » que les pages paires du document sont manquantes, seules les pages impaires ayant été transmises. Ainsi, la page dédiée à la garantie « effondrement du bâtiment », page 22, comportant ses exclusions est manquante.

En revanche, page 25, sont stipulées les deux exclusions de garanties invoquées par l'assureur:
« Outre les exclusions spécifiques à chacune des garanties, le contrat ne couvre en aucun cas:
-les dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré ou avec sa complicité; […]
-les dommages provenant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de reparations indispensables à la sécurité ».

En premier lieu, ces exclusions devront être interpretées strictement. Ainsi, la notion de dommage intentionnel implique nécessairement de démontrer l'élément intentionnel à savoir une volonté de provoquer, par ses agissements, l'évènement dommageable. De la même façon, « le défaut permanent et volontaire d'entretien et un manque intentionnel de réparation indispensables à la sécurité » induit la demonstration d'une abstention volontaire et permanente de réaliser des réparations pourtant nécessaires.

S'agissant de la clause d'exclusion touchant aux « dommages intentionnellement causés ou provoqués par l'assuré ou avec sa complicité », opposée par la société Axeria IARD visant la garantie de la perte d'exploitation et du préjudice matériel concernant les dommages causés par les travaux de confortement en particulier le sectionnement du conduit d'extraction et la réduction de la largeur du passage entre la salle principale et l'arrière salle, cette dernière par ses termes approximatifs de "causés", "provoqués" et "complicité" requiert nécessairement une interprétation du tribunal. En effet, la formulation de cette exclusion conduit notamment à s'interroger sur l'étendue de la garantie à savoir si elle réfère au dommage causé avec la volonté expresse d'occasionner une perte d'exploitation ou au dommage causé avec la connaissance de la perte d'exploitation occasionnée. Par conséquent, cette clause ne pouvant être qualifiée de formelle et limitée au sens de l'article L.113-1 du code des assurances visé à la fois par la société Axeria IARD et par le syndicat des copropriétaires, ne peut fonder le refus de garantie.

S'agissant de la clause d'exclusion portant sur « les dommages provenant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de reparations indispensables à la sécurité » opposée par la société Axeria sur le reste des condamnations, à savoir les désordres initiaux (le préjudice de jouissance durant la période de pose des étais, le surplus du préjudice matériel), il est exact que l'expert judiciaire a imputé un défaut d'entretien des parties communes au syndicat des copropriétaires notamment pour avoir "retardé" les travaux d'entretien des chutes. Toutefois, bien que dans son compte rendu de chantier n°4 du 12 avril 2016, M. [R], alors architecte de l'immeuble, avait observé qu'elles étaient « rouillées et cassantes » et que le cabinet Artibal (nouvel architecte de la copropriété) les a qualifiées de « réseaux de descentes fuyardes », il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires avait une connaissance antérieure et de longue date de cette vétusté et de l'état de dégradation des planchers. En conséquence, il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait fait montre d'un défaut volontaire d'entretien et d'un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité.

En conséquence, la société Axeria IARD, qui ne soulève aucun autre moyen susceptible de justifier son refus de garantie, sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre et ce dans la limite des franchises et plafonds contractuels applicables.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

*

Parties succombant, le syndicat des copropriétaires et la société Axeria IARD seront condamnés in solidum aux dépens incluant ceux de la procédure en référé et les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 7.930 euros TTC. 
Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SARL [J] [A] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, à indemniser la SARL [J] [A] des sommes de :
- 5.091,33 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 5.880 euros au titre du préjudice matériel, 
- 22.994,76 euros au titre du préjudice de perte d'exploitation, 

DIT que ces sommes seront assorties de l' intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la société Axeria IARD aux entiers dépens incluant les dépens de la procédure en référé et les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 7.930 euros ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la société Axeria IARD à payer à la SARL [J] [A] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Axeria IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre incluant les dépens et les frais irrépétibles dans la limite des plafonds de garantie et franchises contractuellement prévus ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

ORDONNE l'exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026.


La Greffière La Présidente

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