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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 23 juin 2026, n° 25/01942

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 setptembre 2025
Date des débats : 28 Avril 2026
Date du délibéré : 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 JUIN 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.



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EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 23 juin 2025 à l’encontre de [T] [S], ci-après-désigné « le bailleur », défendeur, les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de [C] [N], ci-après désignée « la locataire ».

A l’audience initiale du 2 septembre 2025, l’affaire enregistrée sous le n° RG 25/01942 a été renvoyée à la demande des parties au 28 octobre 2025, au 27 janvier 2026, au 24 mars 2026 en appelant à la cause la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES, M. [W] [X], puis au 28 avril 2026 date à laquelle le dossier a été retenu. 

Vu l’assignation délivrée les 5 et 6 janvier à l’encontre de la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES, M. [W] [X], défendeurs, les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur [S] [T], bailleur de [N] [C], et demandant la jonction de son dossier avec celui de la locataire.

A l’audience initiale du 27 janvier 2026, l’affaire enregistrée sous le n° RG 26/00098, la jonction demandée avec le dossier n° RG 25/01942 a été ordonnée et enregistrée sous ce numéro plus ancien puis a été renvoyée à la demande des parties au 24 mars 2026. A cette date les deux dossiers ont été renvoyés une dernière fois sur demande des parties au 28 avril 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue.
 
A l’audience du 28 avril 2026 : 
La locataire Madame [N] [C], demanderesse initiale, après avoir obtenu l’aide juridictionnelle totale, n’est pas présente mais représentée par son conseil. Par conclusions notifiées le 28 avril 2026, elle demande de :
Constater l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour ordonner une mesure d’instruction in futurum ;Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de :Se rendre sur place ;Décrire et photographier l’ensemble des désordres affectant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;Déterminer l’origine et l’ancienneté des désordres constatés ;Indiquer si ces désordres compromettent la sécurité, la salubrité ou la jouissance paisible du logement ;Vérifier la conformité du logement aux normes de décence visée aux prescriptions techniques du Dt n°2022-120 du 30 janvier 2002 ;Proposer les travaux nécessaires pour y remédier ;Evaluer l’étendue des préjudices éventuellement subis par Madame [C] ;Entendre toutes personnes utiles ;Déposer un rapport dans le délai qui lui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.Suspendre à titre conservatoire l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;Subsidiairement, 
Réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise ;Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1.500,00 euros à Madame [N] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
A l’audience du 28 avril 2026
Le bailleur Monsieur [S] [T], défendeur à l’instance introduite par sa locataire Madame [C] [N] n’est pas présent mais représenté par son conseil. Par conclusions notifiées le 28 avril 2026, il demande de :
Donner acte à Monsieur [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C] ;Rejeter la demande tendant à voir donner pour mission à l’expert éventuellement désigné de « décrire et photographier l’ensemble des désordres affectant le logement » ;Limiter la mission impartie à l’expert éventuellement désigné aux seuls désordres visés dans l’assignation de Madame [N] [C] ;Rejeter la demande tendant à voir donner pour mission à l’expert éventuellement désigné de « évaluer la conformité du logement aux normes de décence » ; « vérifier la conformité du logement aux normes de décence visée aux prescriptions techniques du Dt n°2022-120 du 30 janvier 2002 » ;Dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, Madame [N] [C] en sa demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoire, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ;Dire et juger que la demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoire, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ; se heurte à une autre contestation sérieuse au sens de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile ;Débouter Madame [N] [C] de sa demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoi-re, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ;
Dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, Madame [N] [C] en sa demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Dire et juger que la demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ; se heurte à une autre contestation sérieuse au sens de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile ;Débouter Madame [N] [C] de sa demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Débouter Madame [N] [C] de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Déclarer commune et opposable à la société AXA France IARD la décision à intervenir par suite de l’assignation de Madame [N] [C] ;Dire et juger que les opérations d’expertise qui seront éventuellement ordonnées à la demande de Madame [N] [C], selon l’assignation du 23 juin 2025, se dérouleront au contradictoire de la société AXA France IARD ;Déclarer commune et opposable à la société BEGP STRUCTURES et à Monsieur [X] [W] la décision à intervenir par suite de l’assignation de Madame [N] [C] en date du 23 juin 2025 ;Dire et juger que les opérations d’expertise qui seront éventuellement ordonnées à la demande de Madame [N] [C], selon l’assignation du 23 juin 2025, se dérouleront au contradictoire de la société BEGP STRUCTURES et de Monsieur [X] [W] ;A titre subsidiaire :
Condamner in solidum la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] à relever et garantir Monsieur [S] [T] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, notamment dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande tendant à voir « suspendre à titre conservatoire l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise », ou à la demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Dire et juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Laisser les dépens à la charge de Madame [N] [C].
A l’audience du 28 avril 2026 :
La société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] ne sont pas présents ni représentés.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
En l’espèce les défendeurs, la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] ont été assignés selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile et remise à l’étude. Ainsi, le défaut de comparution des défendeurs n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige les opposant au demandeur. Il sera fait droit à la demande.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 21 juillet 2017 à effet du 31 août 2017 pour un logement sis [Adresse 1], pour une durée de trois avec tacite reconduction, un loyer initial de 420,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges et révisable, comportant une clause résolutoire.
La gestion du logement a été confiée par mandat du bailleur à la société NOV’AGENCE.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Attendu les dispositions de l’article 1353 du code précité « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La locataire Madame [N] [C] demande au principal une expertise du logement qu’elle occupe estimant que ce dernier est indécent.

Au soutien de sa demande elle produit essentiellement :
- un état des lieux entrant du 31 août 2017 ;
- un DPE établi le 21 juin 2016 classant le lieu loué en logement économe de catégorie C et logement à faible émission de gaz à effet de serre (GES) soit catégorie A et remis à la suite d’une demande en conciliation du 9 février 2023 ;
- deux lettres des 26 décembre 2022 et 28 janvier 2023 signalant des problèmes dans le logement ;
- un rapport initial de l’APAVE du 12 mars 2023 mandatée par la CAF du Var le 2 février 2023 ;
- un courrier de la CAF du 2 mai 2025 au locataire pour constat de non décence faisant suite au diagnostic fait le 10 mars 2023 ayant conclu à la non-conformité du logement ;
- un rapport de contrôle de l’APAVE du 12 mars 2023 pour une visite faite le 28 février 2025 !
- une facture d’entretien du chauffe-bain à gaz du 12 avril 2023 ;
- un rapport d’expertise en date du 19 février 2024 demandé par l’assurance PACIFICA suivant contrat souscrit par la locataire sous référence 5503806906/S04/DIC sinistre survenu le 23 novembre 2023, de recherche de fuite d’eau intérieure n°114430 du 16 février 2024 par la société « chasseur de fuite » donneur d’ordre [B], dossier sinistre n°12531447 ;
- une attestation des relevés d’humidité du 6 novembre 2024 par la société DECO CONCEPT 83 ;
- des mails de M. [X] [W] de la société BATIDECO des 7 et 9 janvier 2025 faisant état des travaux effectués ;
- un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 établi à la demande du locataire pour constater les désordres du logement.

Le bailleur M. [S] [T], sans aucune reconnaissance de responsabilité, déclare ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise du locataire, rappelant que ses protestations et réserves n’implique pas l’abandon de ses prétentions et le renoncement à son droit d’agir.

Au soutien de sa défense le bailleur produit :
- la réponse par LRAR du 27 décembre 2022 du gestionnaire au courrier du 26 décembre 2022 de la locataire l’informant qu’il passera dès que possible avec un homme de l’art pour voir les dommages ;
- un courrier LRAR du 18 janvier 2023 du gestionnaire pour informer la locataire que M. [H] [O] était mandaté, avec l’accord du propriétaire, pour réaliser les travaux vus lors de la visite en présence de la dite locataire ; que l’électricien a été mandaté pour refixer le radiateur ; qu’elle avait quitté le bureau en disant au gestionnaire qu’elle ne souhaitait pas d’intervention ;
- un mail du 22 décembre 20 pour chiffrer les travaux et demandant à M. [O] d’établir un devis ;
- un devis n°2/2023 de petits travaux de réfection du 11 janvier 2023, faisant suite à une demande du 22 décembre 2022 par le gestionnaire avec bon pour accord date illisible, d’un montant de 1.125,00 euros ;
- un devis n°05/2023-01 du 4 mai 2023 de la société FOURNIER maçonnerie générale avec bon pour accord du 19 juin 2023 ;
- un mail de compte rendu du 22 mai 2024 par la société BEGP STRUCTURES de réunion de chantier du 21 mai 2024 en présence de la société BEGP STRUCTURES, la société BATIDECO et la locataire Mme [C] comportant le planning prévisionnel et l’organisation du chantier et adressé aux sociétés et au gestionnaire NOV’AGENCE;
- une facture du 2 juillet 2024 n°FA2021162 de l’entreprise BATI DECO 83 (M. [X] [W]) concernant les travaux du bac à douche et son étanchéité pour un montant de 4.565,00 euros TTC adressée au bailleur M.[S] [T] ;
- le rapport en date du 22 janvier 2025, demandé par l’assurance PACIFICA suivant contrat souscrit par la locataire sous référence 5503806906/S04/DIC sinistre survenu le 23 novembre 2023, effectué par la société SAS CDF ASSISTANCE, sinistre n°12651201 – intervention n°130460 du 20 janvier 2025 ;
- une facture du 24 avril 2023 par la SASU NP VAILLANT concernant la fourniture et la pose d’un nouveau chauffe-bain, adressée au gestionnaire pour un montant de 940,50 euros TTC ;
- une facture de remplacement des radiateurs en date du 14 décembre 2023 n°P0019306.3 adressée au gestionnaire pour un montant de 780,49 euros TTC ;
- un courrier par mail du 26 juin 2025 du technicien du service « risques urbains et habitat » de la Mairie de [Localité 2], adressé au gestionnaire et mentionnant que, faisant suite à sa visite du 19 décembre 2024 constatant certains désordres sur le logement à l’adresse du [Adresse 1], les désordres ont été traités de manière satisfaisante et en conséquence, la procédure est considérée comme refermée à ce jour ;
- une attestation d’assurance l’Union des Assurances de [Localité 6] « l’UNION - IARD » assurance du propriétaire d’immeuble « non occupant » ;
- un historique comptable du gestionnaire en date du 10 avril 2026 et faisant état d’un solde débiteur de la locataire de 9.581,09 euros au titre des loyers et charges dus au 9 avril 2026 dans lequel il est constaté que l’allocation logement de la CAF n’est pas versée depuis juillet 2023 jusqu’à avril 2026.

Attendu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; 

Sur l’urgence et les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le logement dont s’agit est occupé depuis le 31 août 2017 et la locataire, cinq ans après sont entrée, se plaint mi-septembre 2022, alléguant des désordres tels que le bien loué ne satisferait pas aux normes de décence.

Force est de constater que le bailleur émet des contestations sérieuses sur la demande d’expertise et les autres demandes notamment de suspension voire de réduction de 50 % du loyer de Madame [N] [C].

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

D’une part, il est constaté que la CAF a demandé des diagnostics à l’APAVE lesquels n’ont pas été faits en présence du bailleur mais de son gestionnaire et comme il est écrit aux deux rapports de visite « le locataire n’ayant pas sollicité la présence du bailleur lors de la visite » cette remarque de la locataire pour le moins saugrenue pose question et un doute sur les intentions de celle-ci et si la CAF a demandé les dits diagnostics, elle ne peut l’avoir fait qu’après en avoir été informée par qui de droit.

En outre, il sera constaté des incohérences au niveau des rapports de la visite initiale et de la visite de contrôle. Le bâti est décent le 10 mars 2023 et devient indécent deux ans après le 28 février 2025 à la visite de contrôle avec une date de rapport au 12 mars 2023. La visite initiale ne mentionne pas de suspicion de péril mais à la visite de contrôle la case en question est cochée !
Il est à noter que sur la ligne « risque apparent pour les occupants » dans les deux visites la case cochée est « non ».

Dans la liste des 8 travaux à réaliser lors de la visite initiale, il en reste 3 lors de la visite de contrôle du 28 février 2025 :
- sol couloir entrée rattrapage défaut de planéité séjour : non fait ; 
- séjour descellement tomettes : non fait ;
- renforcement étanchéité à l’air menuiseries extérieures et porte pallière voire remplacement : joint de finition, mise en œuvre menuiseries ext, verrou battant : non fait.

Or, ces travaux avaient été demandés au moins deux mois avant la visite initiale par le gestionnaire aux diverses entreprises suite à la visite le 22 décembre 2022 de la locataire à l’agence et de son courrier du 26 décembre 2022 lequel mentionnait quasiment les points soulevés lors de la visite initiale du technicien de l’APAVE le 10 mars 2023.

Il y a lieu d’observer que par mail du 26 juin 2025 le technicien du service « risques urbains et habitat » de la Mairie de [Localité 2] a écrit au gestionnaire pour l’informer de ce que les désordres ont été traités de manière satisfaisante et qu’en conséquence, la procédure est considérée comme refermée à ce jour.

Au visa de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l'organisme payeur des allocations sociales ou un organisme habilité constate qu'un logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence définies à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire (actuellement 18 mois).

Attendu les dispositions de l’article L822-9 du code précité « Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Attendu les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 «Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 

Attendu les dispositions de l’article L173-1-1 du code précité « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes :
Extrêmement performants : Classe A / Très performants : Classe B / Assez performant : Classe C.

Or le DPE a été communiqué. Etabli le 21 juin 2016,  il était valable à la date de signature du bail classant le lieu loué en logement économe de catégorie C et logement à faible émission de gaz à effet de serre (GES) de catégorie A et a été remis à la suite d’une demande en conciliation du 9 février 2023.

Il s’ensuit que le logement n’est pas indécent au regard de la législation précitée, qui plus, il n’est pas également inhabitable.

Le bailleur et son gestionnaire ont répondu aux demandes de la locataire au regard des travaux effectués dans tous les domaines sollicités par la locataire et il en est pour preuve les factures payées par le bailleur et s’élevant au total à plusieurs milliers d’euros. En cela, le bailleur a correctement rempli ses obligations pour fournir un logement décent. Il ne peut pas en être dit autant des obligations de la locataire au visa des dispositions de l ’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’étude du dossier démontre qu' il y a une contestation sérieuse de la part du bailleur – défendeur.

Sur les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Attendu les dispositions de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or, au regard des travaux effectués par le bailleur en réponse aux demandes de la locataire et du rapport de la visite de contrôle de l’APAVE, il est évident qu’il n’y a plus lieu à une remise en état ou à des mesures conservatoires puisque des travaux ont été réalisés en ce sens et prouvés par des factures. Il est également évident qu’il n’y a pas lieu de prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite ce qui n’a par ailleurs jamais été démontré en tant que tel, ainsi que le mentionne à chaque visite le technicien de l’APAVE en écrivant : risque apparent pour les occupants : non.

Attendu que le juge doit vérifier le jour où il statue si la mesure se justifie encore au regard de l’évolution du litige et des preuves déjà produites,

Attendu que la fonction probatoire de l’article 145 du code de procédure civile n’est plus de mise dans le présent dossier, en l’espèce il n’y a plus de motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige au regard des factures présentées par le bailleur, de l’état des lieux entrant, et des différents courriers adressés au locataire.

Attendu l’existence d’un différend en l’espèce la contestation sur l’indécence du logement et le non-paiement par le locataire d’une somme conséquente des loyers et taxes dus.

Attendu que le bailleur a répondu aux demandes de la locataire au regard des travaux effectués dans tous les domaines sollicités par la locataire et il en est pour preuve les factures payées par le bailleur. En cela, le bailleur a correctement rempli ses obligations pour fournir un logement décent. 

Attendu que la mesure d’expertise est jugée inutile au regard des éléments déjà disponibles et de l’objet du litige, qu’à aucun moment la locataire n’a démontré une exception d’inexécution, qu’à aucun moment la dite locataire n’a fait la démonstration d’une impossibilité d’habiter les lieux,

Il s’ensuit que la charge de l’allégation par la locataire – demanderesse n’est pas suffisamment pertinente pour justifier de la saisine, en référé, du juge des contentieux de la protection du tribunal de TOULON aux fins de solliciter une expertise judiciaire. A contrario le bailleur – défendeur a apporté la charge de la preuve de l’exécution de ses obligations. 

En conséquence, au vu des débats et des pièces, force est de constater que d’une part l’urgence n’est pas avérée pour des faits datant de plus de trois ans et, d’autre part, que des contestations sérieuses sont soulevées par le bailleur – défendeur. 

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à expertise.

Il sera donné acte à M. [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C].

Sur la suspension du paiement des loyers voire de leur diminution:

Madame [N] [C] ne précise pas le fondement juridique de la demande de diminution du loyer. Il n’y sera pas fait droit.

La jurisprudence est constante quant à l’autorisation de suspendre le paiement des loyers laquelle n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux loués (Cass. 3° Civ, 15 décembre 1993, n°92-12.324). Ce n’est pas le cas de la locataire. Il n’y sera pas fait droit.

La demande en référé de Madame [N] [C] sera rejetée.

Sur la condamnation du bailleur au paiement des frais irrépétibles du locataire et aux dépens.

La demande en référé ayant été rejetée, il sera dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens lesquels seront recouvrés directement par Maître Guillaume TATOUEIX avocat au Barreau de Toulon en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes de Monsieur [S] [T] concernant la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] : 

Compte tenu de ce que la demande en référé de la locataire a été rejetée, celles du bailleur ne sont plus appropriées concernant l’appel à la cause de la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W]. Ces demandes seront rejetées.

Les autres demandes de M. [S] [T] seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Vu les articles 9, 1353, 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu les articles L. 843-1, L822-9 et L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
Vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

DISONS n’y avoir lieu à expertise.

DONNONS acte à M. [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C].

REJETONS la demande en référé de Madame [N] [C]

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [N] [C] aux dépens lesquels seront recouvrés directement par Maître Guillaume TATOUEIX avocat au Barreau de Toulon.

REJETONS les autres demandes de M. [S] [T].

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
PÔLE JCP - RÉFÉRÉ



Minute n° 26 / 603 

N° RG 25/01942 & 26/98 
N° Portalis DB3E-W-B7J-NNDN
 

AFFAIRE : 

[C]


C/

Société AXA FRANCE IARD
S.A.S. BEGP STRUCTURES
[T]
[W]
















Grosses exécutoires : 

- Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie + attestation de fin de mission - case palais n° 325

- Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - case palais n° 1016

- Sté AXA FRANCE IARD
- SAS BEGP Structures
- M. [W]

délivrées le 
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 JUIN 2026 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [N] [C]
née le 25 Avril 1965 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON - aide juridictionnelle totale n° N83137-2024-005353

à

DÉFENDEURS :

Société AXA FRANCE IARD
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

S.A.S. BEGP STRUCTURES
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [T]
Représenté par SARL NOV’AGENCE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [X] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5],
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 setptembre 2025
Date des débats : 28 Avril 2026
Date du délibéré : 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 JUIN 2026 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.



 / 
 
 
EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée le 23 juin 2025 à l’encontre de [T] [S], ci-après-désigné « le bailleur », défendeur, les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de [C] [N], ci-après désignée « la locataire ».

A l’audience initiale du 2 septembre 2025, l’affaire enregistrée sous le n° RG 25/01942 a été renvoyée à la demande des parties au 28 octobre 2025, au 27 janvier 2026, au 24 mars 2026 en appelant à la cause la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES, M. [W] [X], puis au 28 avril 2026 date à laquelle le dossier a été retenu. 

Vu l’assignation délivrée les 5 et 6 janvier à l’encontre de la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES, M. [W] [X], défendeurs, les conclusions et le dossier vers lesquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur [S] [T], bailleur de [N] [C], et demandant la jonction de son dossier avec celui de la locataire.

A l’audience initiale du 27 janvier 2026, l’affaire enregistrée sous le n° RG 26/00098, la jonction demandée avec le dossier n° RG 25/01942 a été ordonnée et enregistrée sous ce numéro plus ancien puis a été renvoyée à la demande des parties au 24 mars 2026. A cette date les deux dossiers ont été renvoyés une dernière fois sur demande des parties au 28 avril 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue.
 
A l’audience du 28 avril 2026 : 
La locataire Madame [N] [C], demanderesse initiale, après avoir obtenu l’aide juridictionnelle totale, n’est pas présente mais représentée par son conseil. Par conclusions notifiées le 28 avril 2026, elle demande de :
Constater l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour ordonner une mesure d’instruction in futurum ;Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de :Se rendre sur place ;Décrire et photographier l’ensemble des désordres affectant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;Déterminer l’origine et l’ancienneté des désordres constatés ;Indiquer si ces désordres compromettent la sécurité, la salubrité ou la jouissance paisible du logement ;Vérifier la conformité du logement aux normes de décence visée aux prescriptions techniques du Dt n°2022-120 du 30 janvier 2002 ;Proposer les travaux nécessaires pour y remédier ;Evaluer l’étendue des préjudices éventuellement subis par Madame [C] ;Entendre toutes personnes utiles ;Déposer un rapport dans le délai qui lui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.Suspendre à titre conservatoire l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;Subsidiairement, 
Réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise ;Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 1.500,00 euros à Madame [N] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
A l’audience du 28 avril 2026
Le bailleur Monsieur [S] [T], défendeur à l’instance introduite par sa locataire Madame [C] [N] n’est pas présent mais représenté par son conseil. Par conclusions notifiées le 28 avril 2026, il demande de :
Donner acte à Monsieur [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C] ;Rejeter la demande tendant à voir donner pour mission à l’expert éventuellement désigné de « décrire et photographier l’ensemble des désordres affectant le logement » ;Limiter la mission impartie à l’expert éventuellement désigné aux seuls désordres visés dans l’assignation de Madame [N] [C] ;Rejeter la demande tendant à voir donner pour mission à l’expert éventuellement désigné de « évaluer la conformité du logement aux normes de décence » ; « vérifier la conformité du logement aux normes de décence visée aux prescriptions techniques du Dt n°2022-120 du 30 janvier 2002 » ;Dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, Madame [N] [C] en sa demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoire, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ;Dire et juger que la demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoire, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ; se heurte à une autre contestation sérieuse au sens de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile ;Débouter Madame [N] [C] de sa demande tendant à voir « suspendre, à titre conservatoi-re, l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise » ;
Dire et juger irrecevable, et pour le moins infondée, Madame [N] [C] en sa demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Dire et juger que la demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ; se heurte à une autre contestation sérieuse au sens de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile ;Débouter Madame [N] [C] de sa demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Rejeter toutes demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Débouter Madame [N] [C] de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à l’encontre de Monsieur [S] [T] ;Déclarer commune et opposable à la société AXA France IARD la décision à intervenir par suite de l’assignation de Madame [N] [C] ;Dire et juger que les opérations d’expertise qui seront éventuellement ordonnées à la demande de Madame [N] [C], selon l’assignation du 23 juin 2025, se dérouleront au contradictoire de la société AXA France IARD ;Déclarer commune et opposable à la société BEGP STRUCTURES et à Monsieur [X] [W] la décision à intervenir par suite de l’assignation de Madame [N] [C] en date du 23 juin 2025 ;Dire et juger que les opérations d’expertise qui seront éventuellement ordonnées à la demande de Madame [N] [C], selon l’assignation du 23 juin 2025, se dérouleront au contradictoire de la société BEGP STRUCTURES et de Monsieur [X] [W] ;A titre subsidiaire :
Condamner in solidum la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] à relever et garantir Monsieur [S] [T] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, notamment dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande tendant à voir « suspendre à titre conservatoire l’obligation de paiement des loyers par Madame [C] à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise », ou à la demande tendant à voir « réduire provisionnellement le loyer dû à hauteur de 50% sous réserve des droits respectifs des parties à l’issue de l’expertise » ;Dire et juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Laisser les dépens à la charge de Madame [N] [C].
A l’audience du 28 avril 2026 :
La société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] ne sont pas présents ni représentés.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 CPC « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
En l’espèce les défendeurs, la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] ont été assignés selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile et remise à l’étude. Ainsi, le défaut de comparution des défendeurs n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige les opposant au demandeur. Il sera fait droit à la demande.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 21 juillet 2017 à effet du 31 août 2017 pour un logement sis [Adresse 1], pour une durée de trois avec tacite reconduction, un loyer initial de 420,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges et révisable, comportant une clause résolutoire.
La gestion du logement a été confiée par mandat du bailleur à la société NOV’AGENCE.

Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Attendu les dispositions de l’article 1353 du code précité « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La locataire Madame [N] [C] demande au principal une expertise du logement qu’elle occupe estimant que ce dernier est indécent.

Au soutien de sa demande elle produit essentiellement :
- un état des lieux entrant du 31 août 2017 ;
- un DPE établi le 21 juin 2016 classant le lieu loué en logement économe de catégorie C et logement à faible émission de gaz à effet de serre (GES) soit catégorie A et remis à la suite d’une demande en conciliation du 9 février 2023 ;
- deux lettres des 26 décembre 2022 et 28 janvier 2023 signalant des problèmes dans le logement ;
- un rapport initial de l’APAVE du 12 mars 2023 mandatée par la CAF du Var le 2 février 2023 ;
- un courrier de la CAF du 2 mai 2025 au locataire pour constat de non décence faisant suite au diagnostic fait le 10 mars 2023 ayant conclu à la non-conformité du logement ;
- un rapport de contrôle de l’APAVE du 12 mars 2023 pour une visite faite le 28 février 2025 !
- une facture d’entretien du chauffe-bain à gaz du 12 avril 2023 ;
- un rapport d’expertise en date du 19 février 2024 demandé par l’assurance PACIFICA suivant contrat souscrit par la locataire sous référence 5503806906/S04/DIC sinistre survenu le 23 novembre 2023, de recherche de fuite d’eau intérieure n°114430 du 16 février 2024 par la société « chasseur de fuite » donneur d’ordre [B], dossier sinistre n°12531447 ;
- une attestation des relevés d’humidité du 6 novembre 2024 par la société DECO CONCEPT 83 ;
- des mails de M. [X] [W] de la société BATIDECO des 7 et 9 janvier 2025 faisant état des travaux effectués ;
- un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 établi à la demande du locataire pour constater les désordres du logement.

Le bailleur M. [S] [T], sans aucune reconnaissance de responsabilité, déclare ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise du locataire, rappelant que ses protestations et réserves n’implique pas l’abandon de ses prétentions et le renoncement à son droit d’agir.

Au soutien de sa défense le bailleur produit :
- la réponse par LRAR du 27 décembre 2022 du gestionnaire au courrier du 26 décembre 2022 de la locataire l’informant qu’il passera dès que possible avec un homme de l’art pour voir les dommages ;
- un courrier LRAR du 18 janvier 2023 du gestionnaire pour informer la locataire que M. [H] [O] était mandaté, avec l’accord du propriétaire, pour réaliser les travaux vus lors de la visite en présence de la dite locataire ; que l’électricien a été mandaté pour refixer le radiateur ; qu’elle avait quitté le bureau en disant au gestionnaire qu’elle ne souhaitait pas d’intervention ;
- un mail du 22 décembre 20 pour chiffrer les travaux et demandant à M. [O] d’établir un devis ;
- un devis n°2/2023 de petits travaux de réfection du 11 janvier 2023, faisant suite à une demande du 22 décembre 2022 par le gestionnaire avec bon pour accord date illisible, d’un montant de 1.125,00 euros ;
- un devis n°05/2023-01 du 4 mai 2023 de la société FOURNIER maçonnerie générale avec bon pour accord du 19 juin 2023 ;
- un mail de compte rendu du 22 mai 2024 par la société BEGP STRUCTURES de réunion de chantier du 21 mai 2024 en présence de la société BEGP STRUCTURES, la société BATIDECO et la locataire Mme [C] comportant le planning prévisionnel et l’organisation du chantier et adressé aux sociétés et au gestionnaire NOV’AGENCE;
- une facture du 2 juillet 2024 n°FA2021162 de l’entreprise BATI DECO 83 (M. [X] [W]) concernant les travaux du bac à douche et son étanchéité pour un montant de 4.565,00 euros TTC adressée au bailleur M.[S] [T] ;
- le rapport en date du 22 janvier 2025, demandé par l’assurance PACIFICA suivant contrat souscrit par la locataire sous référence 5503806906/S04/DIC sinistre survenu le 23 novembre 2023, effectué par la société SAS CDF ASSISTANCE, sinistre n°12651201 – intervention n°130460 du 20 janvier 2025 ;
- une facture du 24 avril 2023 par la SASU NP VAILLANT concernant la fourniture et la pose d’un nouveau chauffe-bain, adressée au gestionnaire pour un montant de 940,50 euros TTC ;
- une facture de remplacement des radiateurs en date du 14 décembre 2023 n°P0019306.3 adressée au gestionnaire pour un montant de 780,49 euros TTC ;
- un courrier par mail du 26 juin 2025 du technicien du service « risques urbains et habitat » de la Mairie de [Localité 2], adressé au gestionnaire et mentionnant que, faisant suite à sa visite du 19 décembre 2024 constatant certains désordres sur le logement à l’adresse du [Adresse 1], les désordres ont été traités de manière satisfaisante et en conséquence, la procédure est considérée comme refermée à ce jour ;
- une attestation d’assurance l’Union des Assurances de [Localité 6] « l’UNION - IARD » assurance du propriétaire d’immeuble « non occupant » ;
- un historique comptable du gestionnaire en date du 10 avril 2026 et faisant état d’un solde débiteur de la locataire de 9.581,09 euros au titre des loyers et charges dus au 9 avril 2026 dans lequel il est constaté que l’allocation logement de la CAF n’est pas versée depuis juillet 2023 jusqu’à avril 2026.

Attendu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; 

Sur l’urgence et les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le logement dont s’agit est occupé depuis le 31 août 2017 et la locataire, cinq ans après sont entrée, se plaint mi-septembre 2022, alléguant des désordres tels que le bien loué ne satisferait pas aux normes de décence.

Force est de constater que le bailleur émet des contestations sérieuses sur la demande d’expertise et les autres demandes notamment de suspension voire de réduction de 50 % du loyer de Madame [N] [C].

Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

D’une part, il est constaté que la CAF a demandé des diagnostics à l’APAVE lesquels n’ont pas été faits en présence du bailleur mais de son gestionnaire et comme il est écrit aux deux rapports de visite « le locataire n’ayant pas sollicité la présence du bailleur lors de la visite » cette remarque de la locataire pour le moins saugrenue pose question et un doute sur les intentions de celle-ci et si la CAF a demandé les dits diagnostics, elle ne peut l’avoir fait qu’après en avoir été informée par qui de droit.

En outre, il sera constaté des incohérences au niveau des rapports de la visite initiale et de la visite de contrôle. Le bâti est décent le 10 mars 2023 et devient indécent deux ans après le 28 février 2025 à la visite de contrôle avec une date de rapport au 12 mars 2023. La visite initiale ne mentionne pas de suspicion de péril mais à la visite de contrôle la case en question est cochée !
Il est à noter que sur la ligne « risque apparent pour les occupants » dans les deux visites la case cochée est « non ».

Dans la liste des 8 travaux à réaliser lors de la visite initiale, il en reste 3 lors de la visite de contrôle du 28 février 2025 :
- sol couloir entrée rattrapage défaut de planéité séjour : non fait ; 
- séjour descellement tomettes : non fait ;
- renforcement étanchéité à l’air menuiseries extérieures et porte pallière voire remplacement : joint de finition, mise en œuvre menuiseries ext, verrou battant : non fait.

Or, ces travaux avaient été demandés au moins deux mois avant la visite initiale par le gestionnaire aux diverses entreprises suite à la visite le 22 décembre 2022 de la locataire à l’agence et de son courrier du 26 décembre 2022 lequel mentionnait quasiment les points soulevés lors de la visite initiale du technicien de l’APAVE le 10 mars 2023.

Il y a lieu d’observer que par mail du 26 juin 2025 le technicien du service « risques urbains et habitat » de la Mairie de [Localité 2] a écrit au gestionnaire pour l’informer de ce que les désordres ont été traités de manière satisfaisante et qu’en conséquence, la procédure est considérée comme refermée à ce jour.

Au visa de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l'organisme payeur des allocations sociales ou un organisme habilité constate qu'un logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence définies à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire (actuellement 18 mois).

Attendu les dispositions de l’article L822-9 du code précité « Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Attendu les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 «Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 

Attendu les dispositions de l’article L173-1-1 du code précité « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes :
Extrêmement performants : Classe A / Très performants : Classe B / Assez performant : Classe C.

Or le DPE a été communiqué. Etabli le 21 juin 2016,  il était valable à la date de signature du bail classant le lieu loué en logement économe de catégorie C et logement à faible émission de gaz à effet de serre (GES) de catégorie A et a été remis à la suite d’une demande en conciliation du 9 février 2023.

Il s’ensuit que le logement n’est pas indécent au regard de la législation précitée, qui plus, il n’est pas également inhabitable.

Le bailleur et son gestionnaire ont répondu aux demandes de la locataire au regard des travaux effectués dans tous les domaines sollicités par la locataire et il en est pour preuve les factures payées par le bailleur et s’élevant au total à plusieurs milliers d’euros. En cela, le bailleur a correctement rempli ses obligations pour fournir un logement décent. Il ne peut pas en être dit autant des obligations de la locataire au visa des dispositions de l ’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’étude du dossier démontre qu' il y a une contestation sérieuse de la part du bailleur – défendeur.

Sur les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Attendu les dispositions de l’article 835 du même code, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or, au regard des travaux effectués par le bailleur en réponse aux demandes de la locataire et du rapport de la visite de contrôle de l’APAVE, il est évident qu’il n’y a plus lieu à une remise en état ou à des mesures conservatoires puisque des travaux ont été réalisés en ce sens et prouvés par des factures. Il est également évident qu’il n’y a pas lieu de prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite ce qui n’a par ailleurs jamais été démontré en tant que tel, ainsi que le mentionne à chaque visite le technicien de l’APAVE en écrivant : risque apparent pour les occupants : non.

Attendu que le juge doit vérifier le jour où il statue si la mesure se justifie encore au regard de l’évolution du litige et des preuves déjà produites,

Attendu que la fonction probatoire de l’article 145 du code de procédure civile n’est plus de mise dans le présent dossier, en l’espèce il n’y a plus de motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige au regard des factures présentées par le bailleur, de l’état des lieux entrant, et des différents courriers adressés au locataire.

Attendu l’existence d’un différend en l’espèce la contestation sur l’indécence du logement et le non-paiement par le locataire d’une somme conséquente des loyers et taxes dus.

Attendu que le bailleur a répondu aux demandes de la locataire au regard des travaux effectués dans tous les domaines sollicités par la locataire et il en est pour preuve les factures payées par le bailleur. En cela, le bailleur a correctement rempli ses obligations pour fournir un logement décent. 

Attendu que la mesure d’expertise est jugée inutile au regard des éléments déjà disponibles et de l’objet du litige, qu’à aucun moment la locataire n’a démontré une exception d’inexécution, qu’à aucun moment la dite locataire n’a fait la démonstration d’une impossibilité d’habiter les lieux,

Il s’ensuit que la charge de l’allégation par la locataire – demanderesse n’est pas suffisamment pertinente pour justifier de la saisine, en référé, du juge des contentieux de la protection du tribunal de TOULON aux fins de solliciter une expertise judiciaire. A contrario le bailleur – défendeur a apporté la charge de la preuve de l’exécution de ses obligations. 

En conséquence, au vu des débats et des pièces, force est de constater que d’une part l’urgence n’est pas avérée pour des faits datant de plus de trois ans et, d’autre part, que des contestations sérieuses sont soulevées par le bailleur – défendeur. 

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à expertise.

Il sera donné acte à M. [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C].

Sur la suspension du paiement des loyers voire de leur diminution:

Madame [N] [C] ne précise pas le fondement juridique de la demande de diminution du loyer. Il n’y sera pas fait droit.

La jurisprudence est constante quant à l’autorisation de suspendre le paiement des loyers laquelle n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux loués (Cass. 3° Civ, 15 décembre 1993, n°92-12.324). Ce n’est pas le cas de la locataire. Il n’y sera pas fait droit.

La demande en référé de Madame [N] [C] sera rejetée.

Sur la condamnation du bailleur au paiement des frais irrépétibles du locataire et aux dépens.

La demande en référé ayant été rejetée, il sera dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens lesquels seront recouvrés directement par Maître Guillaume TATOUEIX avocat au Barreau de Toulon en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes de Monsieur [S] [T] concernant la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W] : 

Compte tenu de ce que la demande en référé de la locataire a été rejetée, celles du bailleur ne sont plus appropriées concernant l’appel à la cause de la société AXA France IARD, la société BEGP STRUCTURES et Monsieur [X] [W]. Ces demandes seront rejetées.

Les autres demandes de M. [S] [T] seront rejetées.


PAR CES MOTIFS


Vu les articles 9, 1353, 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu les articles L. 843-1, L822-9 et L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
Vu l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

DISONS n’y avoir lieu à expertise.

DONNONS acte à M. [S] [T] de ses plus vives protestations et réserves quant à la demande d’expertise présentée par Madame [N] [C].

REJETONS la demande en référé de Madame [N] [C]

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [N] [C] aux dépens lesquels seront recouvrés directement par Maître Guillaume TATOUEIX avocat au Barreau de Toulon.

REJETONS les autres demandes de M. [S] [T].

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L822-9, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de procedure civile 1353, code de la construction et de l'habitation 835, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T22:44:44.103Z.