Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 2, 25 juin 2026, n° 23/01975

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 1997, la SCI [Adresse 1], aux droits de laquelle est venue la SCI [Adresse 1], a consenti à la SARL OSCILLO SYSTEME un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er août 1997 portant sur un local d’activité d’environ 400 m² situé dans la cour intérieure d’un bâtiment édifié [Adresse 1] à [Localité 2].

L’activité autorisée dans les lieux est : “usage de studio musical et activités s’y rapportant”.

Le loyer a été fixé à la somme de 24.695,74 € par an (162.000 francs) payable d’avance par trimestre, avec indexation annuelle à la date anniversaire du bail.

Dès l’origine, des travaux d’aménagement ont été réalisés par le preneur modifiant la surface du local loué de 400 m² (318 m² en surface utile) à 644 m² (573,35 m² en surface utile).

Suivant acte notarié en date du 27 mai 2003, la SCI [Adresse 1] a vendu les locaux loués à la SCI [Adresse 1], de telle sorte que cette dernière est devenue la bailleresse s’agissant du local commercial susvisé.

Depuis août 2006, le bail a fait l’objet d’une tacite prolongation.

Par exploit d’huissier du 31 octobre 2019, la société OSCILLO SYSTEME a signifié à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement de bail commercial.

Suivant exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, la SCI [Adresse 1] a notifié à la SARL OSCILLO SYSTEME un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Puis la SCI [Adresse 1] a saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir désigner un expert judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [L] [O], en qualité d’expert judiciaire, pour ce faire. L’expert a déposé son rapport définitif le 30 juin 2022.

Suivant exploit d’huissier du 16 février 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné la SARL OSCILLO SYSTEME devant le Tribunal judiciaire de Bobigny en ouverture de rapport, aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 1] à la SARL OSCILLO SYSTEME ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL OSCILLO SYSTEME à la SCI [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2020. C’est l’objet de la présente instance, qui a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/01975.

Une procédure parallèle opposant les mêmes parties et concernant le même bail commercial, enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, s’est poursuivie devant la cinquième chambre du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, mais concernait essentiellement les conséquences d’un dégât des eaux sur le sort du contrat ainsi que les dettes réciproques alléguées par chacune des parties.

Aux termes d’une ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a débouté la société OSCILLO SYSTEME de sa demande de jonction des affaires n°22/05481 et n°23/01975.

Par jugement du 10 octobre 2024 rendu dans la procédure parallèle enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a notamment :


- condamné la société OSCILLO SYSTEME à payer à la société [Adresse 1] la somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus, et la somme de 5.000 euros au titre des préjudices causés par les agissements des préposés de la société OSCILLO SYSTEME ;

- condamné la société [Adresse 1] à verser à la société OSCILLO SYSTEME les sommes de 3.281,59 euros au titre des travaux, 35.000 euros au titre du trouble de jouissance en raison des dégâts des eaux, 30.000 euros au titre du comportement de ses préposés, 15.000 euros au titre du préjudice moral ; 

- condamné la société [Adresse 1] à permettre l’accès à la cour de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) à la société OSCILLO SYSTEME, ses préposés et ses clients avec leur matériel sans obligation d’avoir à permettre l’accès à des véhicules motorisés.


Dans la présente instance, enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/01975, aux termes de ses dernières conclusions - conclusions récapitulatives n°4 - signifiées par voie électronique le 5 février 2025, la société [Adresse 1] demande au tribunal de :
 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du 31 janvier 2020, 
Vu le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, 
Vu les articles L.145-14, L.145-17, L.145-28 et L.145-29 du Code de commerce, 
Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile, 

 IN LIMINE LITIS : 
 
➢ Au visa de l’article 789 du Code de Procédure Civile, SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire par la Société OSCILLO SYSTEME de mesure d’instruction, à savoir une nouvelle expertise judiciaire, laquelle demande ne peut être présentée que devant le Juge de la mise en état ; 
 
 À TITRE PRINCIPAL : 
 
➢ JUGER que le défaut de règlement des indemnités d'occupation, charges et taxes depuis 2022 et l’absence de tout règlement des indemnités d’occupations, charges et taxes dus par la Société OSCILLO SYSTEME pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 octobre 2024, et ce dans le mois de la délivrance constituent un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles pesant sur la Société OSCILLO SYSTEME, justifiant la rétractation du bailleur à son offre d’indemnité d'éviction ; 
 
➢ VALIDER le refus de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à l’absence de règlement des indemnités d'occupation, charges et taxes depuis 2022 et à l’absence de tout règlement des indemnités d’occupations, charges et taxes dus par la Société OSCILLO SYSTEME pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 octobre 2024, et ce dans le mois de la délivrance ; 
 
➢ JUGER, en conséquence, que la Société OSCILLO SYSTEME se trouve déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux ; 
 
➢ ORDONNER l’expulsion de la société OSCILLO SYSTEME et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] ; 
 



➢ CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I [Adresse 1] les causes du commandement signifié le 31 octobre 2024, soit la somme de 102.385,54 € TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, taxes et redevances dus pour la période du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 ; 
 
➢ CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I. [Adresse 1] 
N°55 une indemnité d’occupation à compter du 4ème trimestre 2024 d’un montant de 43.184,4€/an HT et HC, charges et taxes en sus ; 

o Subsidiairement, CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I. [Adresse 1] une indemnité d’occupation à compter du 4ème trimestre 2024 d’un montant de 33.968,44 €/an HT et HC, charges et taxes en sus.
 

À TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
A) S’agissant de l’indemnité d’éviction 
 
➢ FIXER l’indemnité d’éviction que la S.C.I. [Adresse 1] devra verser à la Société OSCILLO SYSTEME à la somme de 47.100 € se décomposant comme suit : 
 
- Indemnité d'éviction principale : 40.000 € 
- Trouble commercial : 4.000 €, réglés à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir 
- Trouble commercial : 3.000 € 
- Frais administratif : 100 € 
 
Subsidiairement : 
 
➢ FIXER l’indemnité d’éviction que la S.C.I. [Adresse 1] devra verser à la Société OSCILLO SYSTEME à la somme de 47.100 € se décomposant comme suit : 
 
- Indemnité d'éviction principale : 40.000 € 
- Trouble commercial : 4.000 €, réglés à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir 
- Trouble commercial : 3.000 € 
- Frais administratif : 100 € 
 
➢ DIRE ET JUGER que les frais de réinstallation seront réglés sur justificatifs (factures) à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir et, en tout état de cause dans la limite des 315.000 € évalués par l’Expert.
 
B) S’agissant de l’indemnité d’occupation 
 
➢ FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société OSCILLO SYSTEME à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 38.732 €/an HT et HC ; 
 
➢ DIRE ET JUGER que l’indemnité d'occupation sera indexée conformément aux dispositions du bail expiré 
 
➢ CONDAMNER la Société OSCILLO SYSTEME au paiement de ladite somme, avec 
intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance ; 
 



➢ Au visa de l’article 1347 du Code Civil, ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la Société OSCILLO SYSTEME au titre de l’indemnité d’occupation et celles dues par la S.C.I. [Adresse 1] au titre de l’indemnité d’éviction ; 


EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
➢ DEBOUTER la Société OSCILLO SYSTEME de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions; 
 
➢ Au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la Société OSCILLO 
SYSTEME au paiement d’une somme de 10.000 € ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
 
Aux termes de ses dernières conclusions - conclusions responsives, modificatives et récapitulatives n°6 - signifiées par voie électronique le 6 février 2025, la société OSCILLO SYSTEME demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL 

- Rejeter le rapport d’expertise 
- Fixer l’indemnité d’éviction à 783 736 euros se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 401 000 € 
+ Frais de mutation : 10 000 € 
+Frais de réinstallation : 315 000 € 
+Trouble commercial :47 736 
+Frais administratifs : 10 000 € 
- Condamner, la SCI [Adresse 1] à payer ladite somme avec intérêts au taux légal 
- Fixer l’indemnité d’occupation à 16 587 € par an 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

- Ordonner une nouvelle expertise judiciaire et un nouvel expert avec pour mission de : 

Se rendre sur place et visiter les lieux sis [Adresse 1], 
• Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à sa mission, même 
détenus par des tiers et entendre tous sachants, 
• Fournir au tribunal, en donnant des références judiciaires et amiables précises, pour le fonds de commerce de même catégorie situés à proximité des lieux donnés à bail, tous les éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction éventuellement due à la société OSCILLO SYSTEME conformément à l'article L.145.14 du code de commerce, en précisant notamment : 
La valeur marchande du fonds de commerce, 
Les frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
Les frais et droits de mutation à payer pour un fond de même valeur, les préjudices éventuellement engendrés par la perte des contrats de fourniture, par les indemnités de 
résiliation ou de remboursement anticipé des prêts attachés au fonds, par les frais et les indemnités de licenciement du personnel, par la perte du mobilier et tous autres préjudices directement induits par l'éviction ; 
• Fournir les éléments d'appréciation d'indemnité d'occupation qui pourrait être due par le locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ou jusqu'à son départ effectif des lieux; 
• Faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la 
solution du litige 

En prenant en compte, les troubles subis par la société OSCILLO SYSTEME durant la durée d’occupation du local, confirmés par la décision du 10 octobre 2024

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

Condamner la SCI CARTER BRESSON N°55 à verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 


Il est expressément renvoyé aux conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 7 février 2025 et fixée à l'audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. 

A l’issue de cette dernière audience, le jugement a été mis en délibéré au 6 novembre 2025, puis a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


A) Sur la demande principale de la SCI [Adresse 1] tendant à la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la SARL OSCILLO SYSTEME et sur les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1728 du code civil, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

A la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction par le bailleur, l’article L 145-28 du code de commerce reconnaît le droit au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, et précise en outre que pendant la période du maintien dans les lieux, bailleur et locataire son tenus d’exécuter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En particulier, le locataire doit respecter les charges et conditions du bail à peine de s’exposer à la perte du droit à l’indemnité d’éviction et donc à la perte du droit au maintien dans les lieux.

Ainsi, la déchéance du droit à indemnité d’éviction et la perte du droit au maintien dans les lieux peuvent être encourues du fait du non-respect des conditions locatives telles que des retards réitérés et parfois importants pour le paiement des loyers ou des indemnités d’occupation. 

La perte du droit à l’indemnité d’éviction et la perte du droit au maintien dans les lieux peuvent résulter soit d’une résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, soit d’une action rétractant l’offre d’indemnité d’éviction.

La preuve du motif grave et légitime qui justifie la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction incombe au bailleur.

La résiliation judiciaire n’est pas soumise à l’exigence d’une mise en demeure préalable et prive de l’indemnité d’éviction le locataire qui n’a pas respecté les clauses et conditions du bail expiré pendant la période de maintien dans les lieux.

Les juges du fond sont souverains dans l’appréciation de la gravité du manquement invoqué.


En l’espèce, il résulte des écritures des parties et des pièces versées aux débats que :

- Par exploit d’huissier du 31 octobre 2019, la société OSCILLO SYSTEME a signifié à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement de bail commercial ;

- Suivant exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, la SCI [Adresse 1] a notifié à la SARL OSCILLO SYSTEME un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction;

- La SCI [Adresse 1] a saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir désigner un expert judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020 ;

- Suivant ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [L] [O], en qualité d’expert judiciaire, pour ce faire. L’expert a déposé son rapport définitif le 30 juin 2022 ;

- Suivant exploit d’huissier du 16 février 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné la SARL OSCILLO SYSTEME devant le Tribunal judiciaire de Bobigny en ouverture de rapport, aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 1] à la SARL OSCILLO SYSTEME ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL OSCILLO SYSTEME à la SCI [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2020 ;

- Par jugement du 10 octobre 2024 rendu dans la procédure parallèle enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a notamment condamné la société OSCILLO SYSTEME à payer à la société [Adresse 1] la somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus. La juridiction a précisé dans sa motivation que le total des loyers et charges pour la période de 2018 à 2023 s’élevait à 269.505,63 euros, qu’il convenait de restituer à la société OSCILLO SYSTEME un trop perçu de charges à hauteur de 15.783,12 euros, et que la société OSCILLO SYSTEME avait réglé la somme de 46.230,35 euros pour cette même période de 2018 à 2023, deuxième trimestre 2023 inclus.

- En vertu d’un acte signifié à la SARL OSCILLO SYSTEME le 31 octobre 2024, la SCI [Adresse 1] a fait commandement à sa locataire de lui payer dans le délai d’un mois la somme de 102.385,54 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, impositions, taxes et redevances restant dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024, à savoir pour des causes postérieures à celles faisant l’objet du jugement précité du 10 octobre 2024, tout en lui rappelant qu’elle entendait se prévaloir des dispositions de l’article L 145-17, alinéa 1er, 1° du code de commerce dont elle reproduisait les mentions, à savoir :

I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.


A titre principal dans ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 1] demande la déchéance du droit de sa locataire à indemnité d’éviction, sur le fondement de la disposition légale précitée, en raison de l’absence de paiement de tout loyer par la société OSCILLO SYSTEME pour les années 2022, 2023 et 2024, soit postérieurement au refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction qu’elle avait signifié à sa locataire les 29 janvier et 31 janvier 2020.




Au soutien de sa demande de rejet de la prétention principale de la SCI [Adresse 1] tendant à la déchéance du droit à indemnité d’éviction, la SARL OSCILLO SYSTEME prétend qu’elle “apporte aux débats la preuve qu’elle a déposé les chèques dans la boîte aux lettres de la bailleresse” et que cette dernière a de son propre chef décidé de ne pas encaisser les loyers.

Elle affirme en outre que, pour couvrir les chèques non encaissés le 25 novembre 2024, elle a déposé entre les mains de la CARPA la somme totale séquestrée de 19.000 euros.

Toutefois, conformément à l’alinéa 2 de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, force est de constater que la SARL OSCILLO SYSTEME ne conteste ni les causes du commandement de payer qui lui a été régulièrement signifié le 31 octobre 2024, ni les avis d’échéances des loyers, TVA sur loyer et provisions sur charges à hauteur de 13.486,53 euros par trimestre versés aux débats pour la période concernée (3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024), ni les avis d’échéance correspondant aux régularisations de charges des exercices 2022 et 2023, de montants respectifs de 16.089,23 euros et de 5.615,01 euros (pièces 20 et 21 de la partie demanderesse).

Les manquements réitérés de la locataire, qui sont majoritairement postérieurs au refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction signifié par la bailleresse par exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, se sont poursuivis pendant une très longue période : les impayés locatifs qui étaient déjà importants sur la période de 2018 à 2019, se sont nettement aggravés sur la période de 2020 à 2023 et ont justifié la condamnation judiciaire de la locataire à une somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus, puis se sont poursuivis sur la période postérieure, y compris après le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024.

Malgré les affirmations de la société locataire, celle-ci ne justifie d’aucun paiement sur l’intégralité des années 2022, 2023 et 2024, et ce jusqu’au 6 février 2025, les chèques allégués et les sommes qui auraient été séquestrées à la CARPA pour un montant total de 19.000 euros ne constituant pas une preuve de paiement et étant en tout état de cause largement insuffisants pour régler la dette locative, et ce même si l’on expurge des causes du commandement de payer les régularisations de charges.

En effet, à supposer que la SARL OSCILLO SYSTEME ait tenté de payer sa bailleresse au moyen qu’elle prétend la somme de 19.000 euros, qu’elle affirme avoir séquestrée en vue de remplir son obligation de paiement des indemnités d’occupation, cela ne suffirait pas à régler la nouvelle créance de la bailleresse de 102.385,54 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, impositions, taxes et redevances restant dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024, nouvelle créance faisant l’objet du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, ou même à régler la créance afférente à cette période uniquement relative aux loyers (5 loyers trimestriels de 8.492,11 euros, soit au total 42.460,55 euros).

Enfin et à titre surabondant, il résulte d’une lecture attentive du jugement rendu le 10 octobre 2024 dans la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481 que les troubles de jouissance invoqués par la locataire, qui pour certains ont été indemnisés par le dit jugement, ne peuvent s’analyser en des manquements graves ou répétés du bailleur empêchant sa locataire d’exploiter le local loué et ne sauraient donc en aucun cas justifier une exception d’inexécution et le défaut de paiement des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défauts de paiement ainsi que les retards réitérés et importants de la SARL OSCILLO SYSTEME dans le paiement de ses loyers durant plus de cinq ans, notamment depuis le refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction lui ayant été signifié par la SCI [Adresse 1] par exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020 et jusqu’au 6 février 2025, date de signification des dernières conclusions de la société locataire, constituent un motif grave et légitime justifiant la déchéance de son droit à une indemnité d’éviction. 

En conséquence, la société OSCILLO SYSTEME sera déclarée déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de son droit corrélatif au maintien dans les lieux, et son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.


B) Sur la demande tendant à la condamnation de la société OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] les causes du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024 et sur la demande tendant à la condamnation de la société OSCILLO SYSTEME à lui payer une indemnité d’occupation de 43.184,4 euros par an à compter du 4ème trimestre 2024


A la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction par le bailleur, l’article L 145-28 du code de commerce reconnaît le droit au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, et précise en outre que pendant la période du maintien dans les lieux, bailleur et locataire son tenus d’exécuter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Alors que le droit au maintien dans les lieux s’exécute aux charges et conditions du bail expiré, la contrepartie financière de ce droit n’est pas le loyer tel qu’il était pratiqué jusqu’à la date d’échéance du bail mais une indemnité d’occupation qui se distingue du loyer par sa nature et son mode de calcul. Elle est en effet déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation, selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer, à savoir selon les critères énoncés aux articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

Toutefois, lorsque le locataire perd son droit à indemnité d’éviction, il perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux et le bailleur est en droit de revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun souverainement évaluée par le juge du fond.

En définitive, l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative pendant toute la période où le locataire avait droit au maintien des lieux, ne devenant une indemnité de droit commun qu’à partir de la date à laquelle il a perdu son titre d’occupation.


En l’espèce, l’expert judiciaire a établi son estimation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative de l’ensemble des locaux, tout en tenant compte des particularités du bail, des charges exorbitantes de droit commun, et de la précarité de la situation de la locataire qui exploite son activité alors qu’elle subit une éviction.

Concernant l’arriéré d’indemnités d’occupation réclamé sur la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024 ainsi que sur la période postérieure, le Tribunal considère qu’il n’est pas nécessaire d’opérer une distinction dans la méthode d’estimation de ces indemnités, avant ou après les effets du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, la déchéance du droit à indemnité d’éviction prononcée par le présent jugement induisant certes une différence de nature de l’indemnité d’occupation due postérieurement, mais ne devant pas nécessairement entraîner une différence de montant.

Dès lors, la SARL OSCILLO SYSTEME sera condamnée sur la base de l’estimation du rapport d’expertise de Monsieur [L] [O] versé aux débats, soit sur une base annuelle de 33.000 euros par an, tenant compte d’un abattement de 3% pour charges exorbitantes (taxe foncière) ainsi que d’un abattement de 10% pour précarité.






Les références choisies par la bailleresse dans son estimation ne prennent pas en compte les critères défavorables des locaux loués, notamment en termes d’accessibilité, et il convient par conséquent de privilégier la valeur locative choisie par l’expert de 120 euros par mètre carré et par an plutôt que la valeur locative estimée par la SCI [Adresse 1] à hauteur de 140 euros par mètre carrré et par an.

Il convient au demeurant d’observer que cette estimation de l’expert, à hauteur de 33.000 euros par an hors taxes et hors charges, correspond sensiblement aux “loyers” non contestés tels que réclamés dans le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024 (loyers trimestriels de 8.492,11 euros, soit au total 33.968,44 euros par an), si l’on expurge des causes du commandement toutes les charges (provision sur charges et régularisations de charge pour les années 2022 et 2023, ces régularisations n’étant pas justifiées dans les pièces de la partie demanderesse).

Par ailleurs, les arguments développés par la SARL OSCILLO SYSTEME selon lesquels le rapport d’expertise en date du 30 juin 2022 n’aurait pas pris en compte, pour l’estimation de la valeur locative des locaux loués, et donc de l’indemnité d’occupation, les troubles de jouissance et perturbations d’activité, restrictions d’accès et difficulté logistique pour les clients, perte de clients et d’opportunités, impact psychologique et organisationnel, paraissent infondés pour les raisons suivantes : 

- d’une part l’expert a intégré dans les critères d’appréciation des locaux expertisés les critères spécifiquement défavorables et reconnus comme tels : “situation dans un secteur de [Localité 1] à la commercialité très limitée dans l’environnement immédiat, accès aux locaux uniquement par un portail automatique suivi d’une barrière avec des conditions d’accès au parking compliquées pour les clients, stationnement sur la [Adresse 2] relativement limité pour cette rue à sens unique, absence d’emplacement de stationnement prévu dans le bail engendrant des difficultés pour les clients et des litiges entre les locataires, immeuble n’ayant pas fait l’objet d’un règlement de copropriété ni de règlement intérieur.” (Page 30 du rapport d’expertise) ;

- d’autre part, il a d’ores et déjà été jugé par le présent tribunal, dans son jugement rendu le 10 octobre 2024 dans l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, que les troubles de jouissance des locaux allégués par la société locataire, ne devaient pas être indemnisés au titre d’un préjudice locatif, aucune impossibilité d’exploiter le local loué n’étant démontrée, et ne devaient pas non plus être indemnisés au titre d’une prétendue perte de chance de développer sa clientèle depuis 2013, aucune perte de chiffre d’affaires directement liée au défaut d’accès ou aux infractions reprochées aux préposés de la bailleresse n’étant démontrée ; il a en outre été jugé que la société OSCILLO SYSTEME ne justifiait pas d’un préjudice personnel en raison de manquements de la société [Adresse 1] à l’encontre de ses clients ;

- enfin, la constatation faite par la société OSCILLO SYSTEME, dans ses dernières conclusions, que des sociétés dans le même secteur avec la même activité réalisent des chiffres d’affaires beaucoup plus importants, et qu’elle aurait donc pu prétendre à des chiffres d’affaires beaucoup plus importants “en l’absence des troubles subis par la preneuse du fait du comportement de la bailleresse”, n’emporte pas la conviction du Tribunal, de tels troubles n’étant nullement caractérisés dans les pièces versées aux débats.

En conséquence, il convient de dire que la société OSCILLO SYSTEME est redevable envers la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 33.000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués, et de la condamner en tant que de besoin à lui verser l’arriéré dû à ce titre.

La SCI [Adresse 1] sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de la période ayant couru depuis le 1er juillet 2023.



C) Sur les autres demandes

Compte tenu du prononcé de la déchéance du droit de la société OSCILLO SYSTEME à percevoir une indemnité d’éviction, les demandes subsidiaires de la SCI [Adresse 1] ainsi que les demandes des parties concernant la fixation de l’indemnité d’éviction sont sans objet, et il n’y sera pas répondu.

La demande de la société OSCILLO SYSTEME tendant au rejet du rapport d’expertise, au motif que les évaluations des indemnités d’éviction et d’occupation auraient été faites sur la base de locaux en parfait état de fonctionnement et propres à leur utilisation alors que “les nombreux troubles constatés par la juridiction de céans le 10 octobre 2024" n’auraient pas été pris en compte, apparaît infondée, pour les raisons qui ont déjà été évoquées ci-dessus. 

Cette demande sera donc rejetée, au même titre que la demande subsidiaire de la société OSCILLO SYSTEME tendant à ordonner une nouvelle expertise aux mêmes fins.


La SARL OSCILLO SYSTEME sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.


En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société OSCILLO SYSTEME, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société OSCILLO SYSTEME sera également tenue de verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique et par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

PRONONCE la déchéance du droit de la SARL OSCILLO SYSTEME à percevoir une indemnité d’éviction, et par conséquent la déchéance de son droit au maintien dans les locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 1] (93) ;

ORDONNE en conséquence la libération des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 1] (93) dans le délai de trois mois mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL OSCILLO SYSTEME d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI [Adresse 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la SARL OSCILLO SYSTEME est redevable envers la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 33.000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE en tant que de besoin la SARL OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] l’arriéré d’indemnités d’occupations, de charges et de taxes dû à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] du surplus de ses demandes au titre de la période ayant couru depuis le 1er juillet 2023 ;

DECLARE sans objet les demandes subsidiaires de la SCI [Adresse 1] ainsi que les demandes des parties concernant la fixation de l’indemnité d’éviction ;

DEBOUTE la SARL OSCILLO SYSTEME de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL OSCILLO SYSTEME aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 25 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par, Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT



Madame AIT Monsieur AMAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JUIN 2026


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/01975 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XIE3
N° de MINUTE : 26/01000


DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2176


C/


DEFENDEUR

S.A.R.L. OSCILLO SYSTEME
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 210


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Zahra AIT, greffier, présent lors du prononcé.






EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 1997, la SCI [Adresse 1], aux droits de laquelle est venue la SCI [Adresse 1], a consenti à la SARL OSCILLO SYSTEME un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er août 1997 portant sur un local d’activité d’environ 400 m² situé dans la cour intérieure d’un bâtiment édifié [Adresse 1] à [Localité 2].

L’activité autorisée dans les lieux est : “usage de studio musical et activités s’y rapportant”.

Le loyer a été fixé à la somme de 24.695,74 € par an (162.000 francs) payable d’avance par trimestre, avec indexation annuelle à la date anniversaire du bail.

Dès l’origine, des travaux d’aménagement ont été réalisés par le preneur modifiant la surface du local loué de 400 m² (318 m² en surface utile) à 644 m² (573,35 m² en surface utile).

Suivant acte notarié en date du 27 mai 2003, la SCI [Adresse 1] a vendu les locaux loués à la SCI [Adresse 1], de telle sorte que cette dernière est devenue la bailleresse s’agissant du local commercial susvisé.

Depuis août 2006, le bail a fait l’objet d’une tacite prolongation.

Par exploit d’huissier du 31 octobre 2019, la société OSCILLO SYSTEME a signifié à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement de bail commercial.

Suivant exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, la SCI [Adresse 1] a notifié à la SARL OSCILLO SYSTEME un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Puis la SCI [Adresse 1] a saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir désigner un expert judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [L] [O], en qualité d’expert judiciaire, pour ce faire. L’expert a déposé son rapport définitif le 30 juin 2022.

Suivant exploit d’huissier du 16 février 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné la SARL OSCILLO SYSTEME devant le Tribunal judiciaire de Bobigny en ouverture de rapport, aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 1] à la SARL OSCILLO SYSTEME ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL OSCILLO SYSTEME à la SCI [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2020. C’est l’objet de la présente instance, qui a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/01975.

Une procédure parallèle opposant les mêmes parties et concernant le même bail commercial, enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, s’est poursuivie devant la cinquième chambre du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, mais concernait essentiellement les conséquences d’un dégât des eaux sur le sort du contrat ainsi que les dettes réciproques alléguées par chacune des parties.

Aux termes d’une ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a débouté la société OSCILLO SYSTEME de sa demande de jonction des affaires n°22/05481 et n°23/01975.

Par jugement du 10 octobre 2024 rendu dans la procédure parallèle enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a notamment :


- condamné la société OSCILLO SYSTEME à payer à la société [Adresse 1] la somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus, et la somme de 5.000 euros au titre des préjudices causés par les agissements des préposés de la société OSCILLO SYSTEME ;

- condamné la société [Adresse 1] à verser à la société OSCILLO SYSTEME les sommes de 3.281,59 euros au titre des travaux, 35.000 euros au titre du trouble de jouissance en raison des dégâts des eaux, 30.000 euros au titre du comportement de ses préposés, 15.000 euros au titre du préjudice moral ; 

- condamné la société [Adresse 1] à permettre l’accès à la cour de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) à la société OSCILLO SYSTEME, ses préposés et ses clients avec leur matériel sans obligation d’avoir à permettre l’accès à des véhicules motorisés.


Dans la présente instance, enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/01975, aux termes de ses dernières conclusions - conclusions récapitulatives n°4 - signifiées par voie électronique le 5 février 2025, la société [Adresse 1] demande au tribunal de :
 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du 31 janvier 2020, 
Vu le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, 
Vu les articles L.145-14, L.145-17, L.145-28 et L.145-29 du Code de commerce, 
Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile, 

 IN LIMINE LITIS : 
 
➢ Au visa de l’article 789 du Code de Procédure Civile, SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire par la Société OSCILLO SYSTEME de mesure d’instruction, à savoir une nouvelle expertise judiciaire, laquelle demande ne peut être présentée que devant le Juge de la mise en état ; 
 
 À TITRE PRINCIPAL : 
 
➢ JUGER que le défaut de règlement des indemnités d'occupation, charges et taxes depuis 2022 et l’absence de tout règlement des indemnités d’occupations, charges et taxes dus par la Société OSCILLO SYSTEME pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 octobre 2024, et ce dans le mois de la délivrance constituent un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles pesant sur la Société OSCILLO SYSTEME, justifiant la rétractation du bailleur à son offre d’indemnité d'éviction ; 
 
➢ VALIDER le refus de renouvellement pour motif grave et légitime tenant à l’absence de règlement des indemnités d'occupation, charges et taxes depuis 2022 et à l’absence de tout règlement des indemnités d’occupations, charges et taxes dus par la Société OSCILLO SYSTEME pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 octobre 2024, et ce dans le mois de la délivrance ; 
 
➢ JUGER, en conséquence, que la Société OSCILLO SYSTEME se trouve déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux ; 
 
➢ ORDONNER l’expulsion de la société OSCILLO SYSTEME et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] ; 
 



➢ CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I [Adresse 1] les causes du commandement signifié le 31 octobre 2024, soit la somme de 102.385,54 € TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, taxes et redevances dus pour la période du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 ; 
 
➢ CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I. [Adresse 1] 
N°55 une indemnité d’occupation à compter du 4ème trimestre 2024 d’un montant de 43.184,4€/an HT et HC, charges et taxes en sus ; 

o Subsidiairement, CONDAMNER la société OSCILLO SYSTEME à payer à la S.C.I. [Adresse 1] une indemnité d’occupation à compter du 4ème trimestre 2024 d’un montant de 33.968,44 €/an HT et HC, charges et taxes en sus.
 

À TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
A) S’agissant de l’indemnité d’éviction 
 
➢ FIXER l’indemnité d’éviction que la S.C.I. [Adresse 1] devra verser à la Société OSCILLO SYSTEME à la somme de 47.100 € se décomposant comme suit : 
 
- Indemnité d'éviction principale : 40.000 € 
- Trouble commercial : 4.000 €, réglés à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir 
- Trouble commercial : 3.000 € 
- Frais administratif : 100 € 
 
Subsidiairement : 
 
➢ FIXER l’indemnité d’éviction que la S.C.I. [Adresse 1] devra verser à la Société OSCILLO SYSTEME à la somme de 47.100 € se décomposant comme suit : 
 
- Indemnité d'éviction principale : 40.000 € 
- Trouble commercial : 4.000 €, réglés à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir 
- Trouble commercial : 3.000 € 
- Frais administratif : 100 € 
 
➢ DIRE ET JUGER que les frais de réinstallation seront réglés sur justificatifs (factures) à condition que la société OSCILLO SYTEME justifie sa réinstallation dans les six mois de la signification du jugement à intervenir et, en tout état de cause dans la limite des 315.000 € évalués par l’Expert.
 
B) S’agissant de l’indemnité d’occupation 
 
➢ FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société OSCILLO SYSTEME à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 38.732 €/an HT et HC ; 
 
➢ DIRE ET JUGER que l’indemnité d'occupation sera indexée conformément aux dispositions du bail expiré 
 
➢ CONDAMNER la Société OSCILLO SYSTEME au paiement de ladite somme, avec 
intérêts au taux légal, à compter de chaque échéance ; 
 



➢ Au visa de l’article 1347 du Code Civil, ORDONNER la compensation entre les sommes dues par la Société OSCILLO SYSTEME au titre de l’indemnité d’occupation et celles dues par la S.C.I. [Adresse 1] au titre de l’indemnité d’éviction ; 


EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
 
➢ DEBOUTER la Société OSCILLO SYSTEME de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions; 
 
➢ Au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la Société OSCILLO 
SYSTEME au paiement d’une somme de 10.000 € ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
 
Aux termes de ses dernières conclusions - conclusions responsives, modificatives et récapitulatives n°6 - signifiées par voie électronique le 6 février 2025, la société OSCILLO SYSTEME demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL 

- Rejeter le rapport d’expertise 
- Fixer l’indemnité d’éviction à 783 736 euros se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 401 000 € 
+ Frais de mutation : 10 000 € 
+Frais de réinstallation : 315 000 € 
+Trouble commercial :47 736 
+Frais administratifs : 10 000 € 
- Condamner, la SCI [Adresse 1] à payer ladite somme avec intérêts au taux légal 
- Fixer l’indemnité d’occupation à 16 587 € par an 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

- Ordonner une nouvelle expertise judiciaire et un nouvel expert avec pour mission de : 

Se rendre sur place et visiter les lieux sis [Adresse 1], 
• Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à sa mission, même 
détenus par des tiers et entendre tous sachants, 
• Fournir au tribunal, en donnant des références judiciaires et amiables précises, pour le fonds de commerce de même catégorie situés à proximité des lieux donnés à bail, tous les éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction éventuellement due à la société OSCILLO SYSTEME conformément à l'article L.145.14 du code de commerce, en précisant notamment : 
La valeur marchande du fonds de commerce, 
Les frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
Les frais et droits de mutation à payer pour un fond de même valeur, les préjudices éventuellement engendrés par la perte des contrats de fourniture, par les indemnités de 
résiliation ou de remboursement anticipé des prêts attachés au fonds, par les frais et les indemnités de licenciement du personnel, par la perte du mobilier et tous autres préjudices directement induits par l'éviction ; 
• Fournir les éléments d'appréciation d'indemnité d'occupation qui pourrait être due par le locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ou jusqu'à son départ effectif des lieux; 
• Faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la 
solution du litige 

En prenant en compte, les troubles subis par la société OSCILLO SYSTEME durant la durée d’occupation du local, confirmés par la décision du 10 octobre 2024

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

Condamner la SCI CARTER BRESSON N°55 à verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 


Il est expressément renvoyé aux conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 7 février 2025 et fixée à l'audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. 

A l’issue de cette dernière audience, le jugement a été mis en délibéré au 6 novembre 2025, puis a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A) Sur la demande principale de la SCI [Adresse 1] tendant à la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la SARL OSCILLO SYSTEME et sur les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1728 du code civil, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

A la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction par le bailleur, l’article L 145-28 du code de commerce reconnaît le droit au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, et précise en outre que pendant la période du maintien dans les lieux, bailleur et locataire son tenus d’exécuter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En particulier, le locataire doit respecter les charges et conditions du bail à peine de s’exposer à la perte du droit à l’indemnité d’éviction et donc à la perte du droit au maintien dans les lieux.

Ainsi, la déchéance du droit à indemnité d’éviction et la perte du droit au maintien dans les lieux peuvent être encourues du fait du non-respect des conditions locatives telles que des retards réitérés et parfois importants pour le paiement des loyers ou des indemnités d’occupation. 

La perte du droit à l’indemnité d’éviction et la perte du droit au maintien dans les lieux peuvent résulter soit d’une résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, soit d’une action rétractant l’offre d’indemnité d’éviction.

La preuve du motif grave et légitime qui justifie la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction incombe au bailleur.

La résiliation judiciaire n’est pas soumise à l’exigence d’une mise en demeure préalable et prive de l’indemnité d’éviction le locataire qui n’a pas respecté les clauses et conditions du bail expiré pendant la période de maintien dans les lieux.

Les juges du fond sont souverains dans l’appréciation de la gravité du manquement invoqué.


En l’espèce, il résulte des écritures des parties et des pièces versées aux débats que :

- Par exploit d’huissier du 31 octobre 2019, la société OSCILLO SYSTEME a signifié à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement de bail commercial ;

- Suivant exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, la SCI [Adresse 1] a notifié à la SARL OSCILLO SYSTEME un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction;

- La SCI [Adresse 1] a saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir désigner un expert judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020 ;

- Suivant ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [L] [O], en qualité d’expert judiciaire, pour ce faire. L’expert a déposé son rapport définitif le 30 juin 2022 ;

- Suivant exploit d’huissier du 16 février 2023, la SCI [Adresse 1] a assigné la SARL OSCILLO SYSTEME devant le Tribunal judiciaire de Bobigny en ouverture de rapport, aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Adresse 1] à la SARL OSCILLO SYSTEME ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL OSCILLO SYSTEME à la SCI [Adresse 1] à compter du 1er janvier 2020 ;

- Par jugement du 10 octobre 2024 rendu dans la procédure parallèle enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a notamment condamné la société OSCILLO SYSTEME à payer à la société [Adresse 1] la somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus. La juridiction a précisé dans sa motivation que le total des loyers et charges pour la période de 2018 à 2023 s’élevait à 269.505,63 euros, qu’il convenait de restituer à la société OSCILLO SYSTEME un trop perçu de charges à hauteur de 15.783,12 euros, et que la société OSCILLO SYSTEME avait réglé la somme de 46.230,35 euros pour cette même période de 2018 à 2023, deuxième trimestre 2023 inclus.

- En vertu d’un acte signifié à la SARL OSCILLO SYSTEME le 31 octobre 2024, la SCI [Adresse 1] a fait commandement à sa locataire de lui payer dans le délai d’un mois la somme de 102.385,54 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, impositions, taxes et redevances restant dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024, à savoir pour des causes postérieures à celles faisant l’objet du jugement précité du 10 octobre 2024, tout en lui rappelant qu’elle entendait se prévaloir des dispositions de l’article L 145-17, alinéa 1er, 1° du code de commerce dont elle reproduisait les mentions, à savoir :

I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.


A titre principal dans ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 1] demande la déchéance du droit de sa locataire à indemnité d’éviction, sur le fondement de la disposition légale précitée, en raison de l’absence de paiement de tout loyer par la société OSCILLO SYSTEME pour les années 2022, 2023 et 2024, soit postérieurement au refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction qu’elle avait signifié à sa locataire les 29 janvier et 31 janvier 2020.




Au soutien de sa demande de rejet de la prétention principale de la SCI [Adresse 1] tendant à la déchéance du droit à indemnité d’éviction, la SARL OSCILLO SYSTEME prétend qu’elle “apporte aux débats la preuve qu’elle a déposé les chèques dans la boîte aux lettres de la bailleresse” et que cette dernière a de son propre chef décidé de ne pas encaisser les loyers.

Elle affirme en outre que, pour couvrir les chèques non encaissés le 25 novembre 2024, elle a déposé entre les mains de la CARPA la somme totale séquestrée de 19.000 euros.

Toutefois, conformément à l’alinéa 2 de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, force est de constater que la SARL OSCILLO SYSTEME ne conteste ni les causes du commandement de payer qui lui a été régulièrement signifié le 31 octobre 2024, ni les avis d’échéances des loyers, TVA sur loyer et provisions sur charges à hauteur de 13.486,53 euros par trimestre versés aux débats pour la période concernée (3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024), ni les avis d’échéance correspondant aux régularisations de charges des exercices 2022 et 2023, de montants respectifs de 16.089,23 euros et de 5.615,01 euros (pièces 20 et 21 de la partie demanderesse).

Les manquements réitérés de la locataire, qui sont majoritairement postérieurs au refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction signifié par la bailleresse par exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020, se sont poursuivis pendant une très longue période : les impayés locatifs qui étaient déjà importants sur la période de 2018 à 2019, se sont nettement aggravés sur la période de 2020 à 2023 et ont justifié la condamnation judiciaire de la locataire à une somme de 207.492,16 euros au titre des loyers et charges, 2e trimestre 2023 inclus, puis se sont poursuivis sur la période postérieure, y compris après le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024.

Malgré les affirmations de la société locataire, celle-ci ne justifie d’aucun paiement sur l’intégralité des années 2022, 2023 et 2024, et ce jusqu’au 6 février 2025, les chèques allégués et les sommes qui auraient été séquestrées à la CARPA pour un montant total de 19.000 euros ne constituant pas une preuve de paiement et étant en tout état de cause largement insuffisants pour régler la dette locative, et ce même si l’on expurge des causes du commandement de payer les régularisations de charges.

En effet, à supposer que la SARL OSCILLO SYSTEME ait tenté de payer sa bailleresse au moyen qu’elle prétend la somme de 19.000 euros, qu’elle affirme avoir séquestrée en vue de remplir son obligation de paiement des indemnités d’occupation, cela ne suffirait pas à régler la nouvelle créance de la bailleresse de 102.385,54 euros TTC au titre des indemnités d’occupation, charges, impositions, taxes et redevances restant dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024, nouvelle créance faisant l’objet du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, ou même à régler la créance afférente à cette période uniquement relative aux loyers (5 loyers trimestriels de 8.492,11 euros, soit au total 42.460,55 euros).

Enfin et à titre surabondant, il résulte d’une lecture attentive du jugement rendu le 10 octobre 2024 dans la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481 que les troubles de jouissance invoqués par la locataire, qui pour certains ont été indemnisés par le dit jugement, ne peuvent s’analyser en des manquements graves ou répétés du bailleur empêchant sa locataire d’exploiter le local loué et ne sauraient donc en aucun cas justifier une exception d’inexécution et le défaut de paiement des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les défauts de paiement ainsi que les retards réitérés et importants de la SARL OSCILLO SYSTEME dans le paiement de ses loyers durant plus de cinq ans, notamment depuis le refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction lui ayant été signifié par la SCI [Adresse 1] par exploits d’huissier des 29 janvier et 31 janvier 2020 et jusqu’au 6 février 2025, date de signification des dernières conclusions de la société locataire, constituent un motif grave et légitime justifiant la déchéance de son droit à une indemnité d’éviction. 

En conséquence, la société OSCILLO SYSTEME sera déclarée déchue de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de son droit corrélatif au maintien dans les lieux, et son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.


B) Sur la demande tendant à la condamnation de la société OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] les causes du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024 et sur la demande tendant à la condamnation de la société OSCILLO SYSTEME à lui payer une indemnité d’occupation de 43.184,4 euros par an à compter du 4ème trimestre 2024


A la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction par le bailleur, l’article L 145-28 du code de commerce reconnaît le droit au locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, et précise en outre que pendant la période du maintien dans les lieux, bailleur et locataire son tenus d’exécuter les conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Alors que le droit au maintien dans les lieux s’exécute aux charges et conditions du bail expiré, la contrepartie financière de ce droit n’est pas le loyer tel qu’il était pratiqué jusqu’à la date d’échéance du bail mais une indemnité d’occupation qui se distingue du loyer par sa nature et son mode de calcul. Elle est en effet déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation, selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer, à savoir selon les critères énoncés aux articles L 145-33 et suivants du code de commerce.

Toutefois, lorsque le locataire perd son droit à indemnité d’éviction, il perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux et le bailleur est en droit de revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun souverainement évaluée par le juge du fond.

En définitive, l’indemnité d’occupation est égale à la valeur locative pendant toute la période où le locataire avait droit au maintien des lieux, ne devenant une indemnité de droit commun qu’à partir de la date à laquelle il a perdu son titre d’occupation.


En l’espèce, l’expert judiciaire a établi son estimation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative de l’ensemble des locaux, tout en tenant compte des particularités du bail, des charges exorbitantes de droit commun, et de la précarité de la situation de la locataire qui exploite son activité alors qu’elle subit une éviction.

Concernant l’arriéré d’indemnités d’occupation réclamé sur la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 septembre 2024 ainsi que sur la période postérieure, le Tribunal considère qu’il n’est pas nécessaire d’opérer une distinction dans la méthode d’estimation de ces indemnités, avant ou après les effets du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, la déchéance du droit à indemnité d’éviction prononcée par le présent jugement induisant certes une différence de nature de l’indemnité d’occupation due postérieurement, mais ne devant pas nécessairement entraîner une différence de montant.

Dès lors, la SARL OSCILLO SYSTEME sera condamnée sur la base de l’estimation du rapport d’expertise de Monsieur [L] [O] versé aux débats, soit sur une base annuelle de 33.000 euros par an, tenant compte d’un abattement de 3% pour charges exorbitantes (taxe foncière) ainsi que d’un abattement de 10% pour précarité.






Les références choisies par la bailleresse dans son estimation ne prennent pas en compte les critères défavorables des locaux loués, notamment en termes d’accessibilité, et il convient par conséquent de privilégier la valeur locative choisie par l’expert de 120 euros par mètre carré et par an plutôt que la valeur locative estimée par la SCI [Adresse 1] à hauteur de 140 euros par mètre carrré et par an.

Il convient au demeurant d’observer que cette estimation de l’expert, à hauteur de 33.000 euros par an hors taxes et hors charges, correspond sensiblement aux “loyers” non contestés tels que réclamés dans le commandement de payer signifié le 31 octobre 2024 (loyers trimestriels de 8.492,11 euros, soit au total 33.968,44 euros par an), si l’on expurge des causes du commandement toutes les charges (provision sur charges et régularisations de charge pour les années 2022 et 2023, ces régularisations n’étant pas justifiées dans les pièces de la partie demanderesse).

Par ailleurs, les arguments développés par la SARL OSCILLO SYSTEME selon lesquels le rapport d’expertise en date du 30 juin 2022 n’aurait pas pris en compte, pour l’estimation de la valeur locative des locaux loués, et donc de l’indemnité d’occupation, les troubles de jouissance et perturbations d’activité, restrictions d’accès et difficulté logistique pour les clients, perte de clients et d’opportunités, impact psychologique et organisationnel, paraissent infondés pour les raisons suivantes : 

- d’une part l’expert a intégré dans les critères d’appréciation des locaux expertisés les critères spécifiquement défavorables et reconnus comme tels : “situation dans un secteur de [Localité 1] à la commercialité très limitée dans l’environnement immédiat, accès aux locaux uniquement par un portail automatique suivi d’une barrière avec des conditions d’accès au parking compliquées pour les clients, stationnement sur la [Adresse 2] relativement limité pour cette rue à sens unique, absence d’emplacement de stationnement prévu dans le bail engendrant des difficultés pour les clients et des litiges entre les locataires, immeuble n’ayant pas fait l’objet d’un règlement de copropriété ni de règlement intérieur.” (Page 30 du rapport d’expertise) ;

- d’autre part, il a d’ores et déjà été jugé par le présent tribunal, dans son jugement rendu le 10 octobre 2024 dans l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/05481, que les troubles de jouissance des locaux allégués par la société locataire, ne devaient pas être indemnisés au titre d’un préjudice locatif, aucune impossibilité d’exploiter le local loué n’étant démontrée, et ne devaient pas non plus être indemnisés au titre d’une prétendue perte de chance de développer sa clientèle depuis 2013, aucune perte de chiffre d’affaires directement liée au défaut d’accès ou aux infractions reprochées aux préposés de la bailleresse n’étant démontrée ; il a en outre été jugé que la société OSCILLO SYSTEME ne justifiait pas d’un préjudice personnel en raison de manquements de la société [Adresse 1] à l’encontre de ses clients ;

- enfin, la constatation faite par la société OSCILLO SYSTEME, dans ses dernières conclusions, que des sociétés dans le même secteur avec la même activité réalisent des chiffres d’affaires beaucoup plus importants, et qu’elle aurait donc pu prétendre à des chiffres d’affaires beaucoup plus importants “en l’absence des troubles subis par la preneuse du fait du comportement de la bailleresse”, n’emporte pas la conviction du Tribunal, de tels troubles n’étant nullement caractérisés dans les pièces versées aux débats.

En conséquence, il convient de dire que la société OSCILLO SYSTEME est redevable envers la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 33.000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués, et de la condamner en tant que de besoin à lui verser l’arriéré dû à ce titre.

La SCI [Adresse 1] sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de la période ayant couru depuis le 1er juillet 2023.



C) Sur les autres demandes

Compte tenu du prononcé de la déchéance du droit de la société OSCILLO SYSTEME à percevoir une indemnité d’éviction, les demandes subsidiaires de la SCI [Adresse 1] ainsi que les demandes des parties concernant la fixation de l’indemnité d’éviction sont sans objet, et il n’y sera pas répondu.

La demande de la société OSCILLO SYSTEME tendant au rejet du rapport d’expertise, au motif que les évaluations des indemnités d’éviction et d’occupation auraient été faites sur la base de locaux en parfait état de fonctionnement et propres à leur utilisation alors que “les nombreux troubles constatés par la juridiction de céans le 10 octobre 2024" n’auraient pas été pris en compte, apparaît infondée, pour les raisons qui ont déjà été évoquées ci-dessus. 

Cette demande sera donc rejetée, au même titre que la demande subsidiaire de la société OSCILLO SYSTEME tendant à ordonner une nouvelle expertise aux mêmes fins.


La SARL OSCILLO SYSTEME sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.


En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société OSCILLO SYSTEME, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société OSCILLO SYSTEME sera également tenue de verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique et par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

PRONONCE la déchéance du droit de la SARL OSCILLO SYSTEME à percevoir une indemnité d’éviction, et par conséquent la déchéance de son droit au maintien dans les locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 1] (93) ;

ORDONNE en conséquence la libération des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 1] (93) dans le délai de trois mois mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL OSCILLO SYSTEME d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI [Adresse 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la SARL OSCILLO SYSTEME est redevable envers la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’occupation de 33.000 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE en tant que de besoin la SARL OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] l’arriéré d’indemnités d’occupations, de charges et de taxes dû à compter du 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] du surplus de ses demandes au titre de la période ayant couru depuis le 1er juillet 2023 ;

DECLARE sans objet les demandes subsidiaires de la SCI [Adresse 1] ainsi que les demandes des parties concernant la fixation de l’indemnité d’éviction ;

DEBOUTE la SARL OSCILLO SYSTEME de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL OSCILLO SYSTEME à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL OSCILLO SYSTEME aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 25 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par, Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT



Madame AIT Monsieur AMAND

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